華僑城土地利用規(guī)劃專題

1、 構(gòu)筑和諧精致的空間結(jié)構(gòu)華僑城土地利用與功能布局研究第一章 現(xiàn)狀土地利用與功能布局一現(xiàn)狀功能布局結(jié)構(gòu)特征自1985年11月11日華僑城成立以來，經(jīng)過19年的開發(fā)建設(shè)，華僑城的空間格局已基本形成，華僑城發(fā)展經(jīng)歷了三個(gè)階段：由“飛地”型獨(dú)立開發(fā)區(qū)模式起步多業(yè)并舉、功能復(fù)合的方式融入城市高品味、多元化的綜合性城區(qū)，三個(gè)階段的發(fā)展對空間的演變造成了根本影響。由于深南大道的阻隔作用，華僑城被分為相對獨(dú)立的南北兩片。北片區(qū)已經(jīng)發(fā)展成為綜合性的城區(qū)，包括旅游、居住、休閑、商務(wù)、工業(yè)等多種功能，南片區(qū)則以三大主題公園為主，形成華僑城的旅游板塊。1、北片區(qū)：多元化綜合型城區(qū)由于華僑城最初的定位以“工業(yè)”為主，由

2、“飛地”型的獨(dú)立開發(fā)區(qū)模式起步，工業(yè)區(qū)基本集中在城區(qū)東部、深南大道北側(cè)，康佳、華力、華盛、興華拉鏈、金利絲綢、大通等工業(yè)發(fā)展迅速。隨著第四個(gè)主題公園歡樂谷取得了巨大成功，在華僑城旅游品牌的帶動(dòng)和號召下，華僑城的旅游主題地產(chǎn)概念逐漸形成，波托菲諾、錦繡花園等高檔房地產(chǎn)依托城區(qū)的環(huán)境和文化理念的資源優(yōu)勢，逐漸成為深圳高檔房地產(chǎn)開發(fā)的代表。北片區(qū)也逐漸發(fā)展成為綜合型的城區(qū)，基本分為四大組團(tuán)：燕晗山組團(tuán)、東部組團(tuán)、南部組團(tuán)及西北組團(tuán)。燕晗山組團(tuán)由歡樂谷、生態(tài)廣場、中旅學(xué)院、僑城中學(xué)及東部住宅區(qū)組成，圍繞燕晗山形成華僑城的公共服務(wù)中心和開敞空間，成為具有獨(dú)特吸引力的公共空間；東部組團(tuán)主要由東部工業(yè)區(qū)、錦

3、繡花園、康佳集團(tuán)等組成，除錦繡花園外大部分面臨著舊城改造和更新；南部組團(tuán)主要由光華、光僑居住區(qū)、西部住宅區(qū)及沿深南大道商務(wù)區(qū)構(gòu)成，作為華僑城早期的開發(fā)區(qū)域，南部組團(tuán)功能最綜合、建設(shè)質(zhì)量差異最大，改造和更新的程度最復(fù)雜；西北組團(tuán)作為華僑城新開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括純水岸一期、天鵝堡一、二期等，逐漸形成高檔次的房地產(chǎn)聚集區(qū)。2、南片區(qū)：三大主題公園為主導(dǎo)的旅游基地主題公園是華僑城的重要特色，成為華僑城的標(biāo)志。主題公園既與環(huán)境相輔相成，又具有旅游自身的特色和魅力，給城區(qū)增添了別樣的氛圍和滋味，華僑城區(qū)內(nèi)主題公園的成功，是在當(dāng)時(shí)條件下企業(yè)的主觀選擇與市場需求的偶合，具有明顯的偶然性特征，卻對于華僑城區(qū)的

4、發(fā)展方向產(chǎn)生了決定性的影響，成為華僑城發(fā)展過程中的關(guān)鍵推動(dòng)因素。相對于北片區(qū)綜合型的功能，南片區(qū)功能相對單純，以三大主題公園為主形成旅游組團(tuán)。世界之窗、東方花園、民俗文化村、深圳灣大酒店、錦繡中華沿深南大道依次排開，成為深圳最重要的旅游服務(wù)基地，演繹著中國旅游業(yè)的輝煌篇章。3、南北片區(qū)形成相對獨(dú)立的空間格局受深南大道的交通阻隔，南北片區(qū)發(fā)展相對獨(dú)立，片區(qū)間的聯(lián)系較弱，功能關(guān)系和互動(dòng)作用不明顯。目前城區(qū)南北片之間隔深南路的人行通道有4處，全方位信號交叉口1處，聯(lián)系非常不便。對于旅游功能來說，四大主題公園、美術(shù)館、藝術(shù)中心和酒店、商業(yè)設(shè)施基本沿深南路兩側(cè)布置，功能間存在相互依托和聯(lián)系的需要。此外，

5、南片區(qū)的東方花園和桂花苑居住組團(tuán)的生活配套也需要在北片區(qū)解決。這些聯(lián)系因?yàn)樯钅下纷韪舳嬖谝欢ǖ恼系K，隨著城區(qū)功能的進(jìn)一步南拓，從城區(qū)管理和運(yùn)營的角度出發(fā)，必須一體化考慮整個(gè)城區(qū)發(fā)展，加強(qiáng)南北片區(qū)的聯(lián)系成為必然。二土地利用現(xiàn)狀特征華僑城現(xiàn)狀建設(shè)用地499.73公頃，其中，北片區(qū)占地322.37公頃，南片區(qū)占地177.36公頃?，F(xiàn)狀土地利用中比重較大的幾項(xiàng)：現(xiàn)狀游樂設(shè)施用地128.58公頃，占總用地的28.7%；現(xiàn)狀居住用地99.7公頃，占總用地的22%；現(xiàn)狀道路廣場用地35.2公頃，占總用地的8.0%；現(xiàn)狀綠地77.77公頃，占總用地的18.0%；現(xiàn)狀政府社團(tuán)用地21.37公頃，占總用地的5.

6、0%；現(xiàn)狀工業(yè)用地23.96公頃，占總用地的5.0%。華僑城片區(qū)現(xiàn)狀用地匯總表序號用地項(xiàng)目代碼用地面積(公頃) 人均(/人) 比例 (%) 1居住用地R99. 7019.420.00其中一類居住用地R120.62二類居住用地R273.57R220.45三類居住用地R35.06 2商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地C143.6527.9529.00其中商業(yè)用地C14.12商業(yè)性辦公用地C21.70服務(wù)業(yè)用地C32.05旅館業(yè)用地C47.20游樂設(shè)施用地C5128.58 3政府社團(tuán)用地GIC21.374.164.00其中行政辦公用地GIC10.9文化設(shè)施用地GIC21.72體育用地GIC33.80醫(yī)療衛(wèi)生用地GI

7、C40.77教育科研用地GIC514.18 4工業(yè)用地M23.964.665.00其中一類工業(yè)用地M123.96 5倉儲(chǔ)用地W4.200.821.00其中普通倉庫用地W13.85堆場用地W30.35 6道路廣場用地S35.206.857.00其中道路用地S126.335.12廣場用地S24.41社會(huì)停車場庫用地S34.46 7市政公用設(shè)施用地U3.870.751.00其中供應(yīng)設(shè)施用地U11.84交通設(shè)施用地U21.01郵政設(shè)施用地U30.42電信設(shè)施用地U40.45環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施用地U50.15 8綠地G77.7715.1316.00其中公共綠地G169.63高爾夫球場綠地G38.14 城市建設(shè)

8、用地409.7283.00 9水域和其它非城市建設(shè)用地E90.0117.00發(fā)展備用地E990.01 10合計(jì)499.73注：其中D02和C06已有規(guī)劃意向，面積共為34.52公頃。其中，D02地塊面積為10.49公頃（包括5.01公頃水面）；C06地塊面積為24.03公頃（包括7.22公頃水面）。歡樂海岸用地面積為52.19公頃（包括17.51公頃水面）。現(xiàn)狀土地利用面臨的問題：1、土地開發(fā)趨近飽和、剩余土地有限經(jīng)過近20年的開發(fā)建設(shè)，華僑城城區(qū)土地開發(fā)趨近飽和，剩余尚未開發(fā)建設(shè)的用地約90.01公頃，其中已明確作為歡樂海岸旅游項(xiàng)目開發(fā)的用地為52.19公頃，其中包括17.51公頃的水面。除

9、此之外，有34.52公頃的建設(shè)用地已經(jīng)有明確的規(guī)劃建設(shè)設(shè)想，主要是西北片在建的波托菲諾項(xiàng)目的未開發(fā)用地；另外面積約37.82公頃的發(fā)展備用地，主要分布在僑香以北的城區(qū)西北片。2、游樂設(shè)施用地占最大比重，但存在較大的整合空間華僑城內(nèi)主題公園占地150公頃，約占整個(gè)華僑城面積的33.5。主題公園主要沿深南路兩側(cè)布置，其中116.7公頃位于華僑城南片區(qū)，包括錦繡中華、民俗文化村、世界之窗。歡樂谷是唯一位于華僑城北片區(qū)的主題公園，被西組團(tuán)、生態(tài)廣場和天鵝堡從南、東、西包圍，其西側(cè)緊鄰沙河組團(tuán)。其對外連接的主要道路是僑城西街、僑城東街。四大主題公園概況一覽表主題公園錦繡中華民俗文化村世界之窗歡樂谷占地面

10、積公頃34.1428.3247.9430.07入園人數(shù)2001年萬人2032451082002年1632482292003年93185201營業(yè)收入2001年萬元1715029073102002002年1427829024229822003年1052521201214633、居住用增長較快，但層次不一且布局分散華僑城居住用地99.7公頃，其中，一類居住20.62公頃，二類居住74.02公頃，三類居住5.06公頃。住宅建筑以高層為主，主要分布在香山西街，僑城西街，汕頭街和僑城東街。主要有天鵝堡、波托菲諾、中旅廣場、錦繡花園等大型樓盤。房地產(chǎn)作為華僑城集團(tuán)核心業(yè)務(wù)之一，在城區(qū)的用地比重逐漸增加。華

11、僑城居住用地比重增加的同時(shí)，地產(chǎn)開發(fā)的理念也逐步更新，旅游與地產(chǎn)結(jié)合理念也被逐步賦予新的內(nèi)涵。由早期的東部住宅區(qū)、光華光僑住宅區(qū)到海景花園、湖濱花園、中旅廣場、錦繡花園直到波托菲諾、純水岸，居住環(huán)境與品質(zhì)得到較大提升。但隨著居住人口的增加，居住功能與旅游功能的相互干擾逐漸顯現(xiàn)，居住配套的壓力也逐步增加。4、工業(yè)用地改造的空間較大華僑城在成立之初提出參照蛇口模式，以發(fā)展工業(yè)為主，工業(yè)作為華僑城的起步產(chǎn)業(yè)，對華僑城的初步成長發(fā)揮了重要作用，但隨著深圳產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化以及深圳城市重心的西移，使得華僑城內(nèi)的工業(yè)逐漸外遷，區(qū)內(nèi)工業(yè)用地以租用給小的生產(chǎn)型企業(yè)為主。目前，華僑城的工業(yè)主要集中在東部和北部，包括

12、東部工業(yè)區(qū)、北部埃迪蒙托公司生產(chǎn)和銷售的工業(yè)用地及電廠等。其中，東部工業(yè)區(qū)作為片區(qū)內(nèi)規(guī)模最大、布局最集中的工業(yè)區(qū)，用地面積29.3公頃，包括康佳集團(tuán)電子類工業(yè)用地、華力紙箱廠和興華拉鏈廠工業(yè)用地、被零星租用的普通廠房以及幾棟配套單身宿舍。隨著工業(yè)慢慢淡出，原有工業(yè)用地的價(jià)值將得到很大提升，工業(yè)用地改造的空間巨大。如何有效地進(jìn)行工業(yè)區(qū)的改造將是本次規(guī)劃的一個(gè)重要課題。5、公共綠地已經(jīng)成為華僑城最具活力與吸引力的場所華僑城開發(fā)伊始就十分注重公共綠地的建設(shè)，投入了很大的物力和財(cái)力，取得了突出的成效。現(xiàn)狀公共綠地77.77公頃，占總用地的18%。形成燕晗山、燕棲湖、清花池、中心花園、湖濱花園、雕塑廣場

13、等公共綠地，南北貫通的步行系統(tǒng)與公共綠地緊密結(jié)合，共同組成華僑城的公共活動(dòng)空間，成為華僑城最具活力與吸引力的場所。但由于華僑城土地資源的日益緊張，建設(shè)密度和建設(shè)強(qiáng)度逐漸增加，對現(xiàn)有公共綠地形成“擠壓”態(tài)勢，如何保持“綠色華僑城”的環(huán)境品質(zhì)將是規(guī)劃面臨的另一重要課題。 三現(xiàn)狀建筑類型和形態(tài)華僑城的建筑具有獨(dú)特的魅力，對每一棟建筑都精心規(guī)劃、精心設(shè)計(jì)、精心施工，“單體建筑富有特色，整體建筑和諧協(xié)調(diào)”，富有創(chuàng)意的建筑與良好的街道尺度、宜人的環(huán)境打造了華僑城獨(dú)特的景觀。現(xiàn)狀華僑城的建筑主要由游樂設(shè)施、住宅建筑、商業(yè)辦公建筑、文化建筑、工業(yè)建筑構(gòu)成?？偨ㄖ?47.64萬平方米，居住建筑面積159.56

14、萬平方米，其中，商用住宅建筑面積107.45萬平方米，自用住宅52.11萬平方米；商業(yè)建筑面積26.95萬平方米；配套建筑面積24.24萬平方米；辦公建筑面積1.09萬平方米；工業(yè)建筑面積35.80萬平方米，其中，商用廠房建筑面積26.81萬平方米，自用廠房建筑面積8.99萬平方米。華僑城主要用途建筑面積及分配比例一覽表用途住宅商業(yè)配套廠房辦公合計(jì)建筑面積（萬米2）159.5626.9524.2435.801.09247.64比例64.43%10.88%9.79%14.46%0.44%100.00%通過對華僑城現(xiàn)狀建筑年代的統(tǒng)計(jì)分析，1981年至1985年期間的建設(shè)基本集中在光華、光僑、西部住

15、宅組團(tuán)及東部工業(yè)區(qū)；1986年至1990年期間的建設(shè)除上述片區(qū)外還有東部住宅組團(tuán)；1991年至1995年期間的建設(shè)基本包括歡樂谷一期、海景花園、華夏藝術(shù)中心等建筑；1996年以后的建設(shè)包括歡樂谷二期、天鵝堡、純水岸、中旅廣場、錦繡花園等。華僑城的建筑質(zhì)量整體較好，但早期建設(shè)的光華、光僑、西部住宅組團(tuán)及東部工業(yè)區(qū)建筑質(zhì)量相對較差。然而隨著華僑城建設(shè)量的逐年增加，建設(shè)密度與開發(fā)強(qiáng)度相應(yīng)增加，對環(huán)境景觀及交通造成較大壓力，由于新建樓盤的高度普遍較高，對原有宜人的空間尺度造成一定程度的影響。早期建設(shè)的光華、光僑、西部住宅組團(tuán)及東部工業(yè)區(qū)建筑質(zhì)量較差，存在較大的改造空間。四用地和建筑產(chǎn)權(quán)狀況在多年的建設(shè)

16、發(fā)展期中，由于國家土地管理政策的調(diào)整、華僑城集團(tuán)的土地管理思路的變化、華僑城區(qū)土地管理主體和權(quán)限的變更、華僑城集團(tuán)企業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整等多種原因，造成多種劃撥方式并存，使華僑城區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)權(quán)屬情況十分復(fù)雜。華僑城集團(tuán)在1998年以前具有政府行政功能，對城區(qū)內(nèi)土地可以獨(dú)立行使土地劃拔、出讓和管理等多種職權(quán)。在城區(qū)建設(shè)初期，對于定位于工業(yè)開發(fā)區(qū)且學(xué)習(xí)“蛇口”建設(shè)模式和經(jīng)驗(yàn)的華僑城集團(tuán)，為了吸引投資在城區(qū)東部進(jìn)行了工業(yè)區(qū)的開發(fā)建設(shè)。在此期間，集團(tuán)采取了將土地劃撥給下屬企業(yè)、出讓給外來企業(yè)以及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房進(jìn)行出租等多種方式，進(jìn)行工業(yè)招商和工業(yè)區(qū)建設(shè)。隨后進(jìn)行的職工住宅建設(shè)、住宅的商品化開發(fā)、旅游景區(qū)的建設(shè)

17、，在投資渠道多元化的影響下，在城區(qū)內(nèi)部的房地產(chǎn)形成了多種產(chǎn)權(quán)形式，也增加了許多使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)的權(quán)屬所有者，如商品住宅的開發(fā)為城區(qū)帶來了大量個(gè)人業(yè)主。因此，目前華僑城區(qū)內(nèi)的土地權(quán)屬狀態(tài)十分復(fù)雜，主要有紅線、宗地、臨時(shí)用地等類型，除少量政府用地（郵電局、街道辦）外，多為自行開發(fā)建設(shè)。以下著重介紹對城區(qū)未來開發(fā)和改造關(guān)系密切的“關(guān)于17.7億協(xié)議并已補(bǔ)繳地價(jià)的可建設(shè)規(guī)?！焙兔媾R改造的東部工業(yè)區(qū)的產(chǎn)權(quán)狀況。1、協(xié)議并已補(bǔ)繳地價(jià)的可建設(shè)規(guī)模1998年在華僑城規(guī)劃建設(shè)管理權(quán)上交時(shí)，曾經(jīng)對城區(qū)建設(shè)情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，通過補(bǔ)交17.7億的地價(jià)，與政府協(xié)議確定城區(qū)可建設(shè)的建筑面積，包括2004年以前已建的和可繼續(xù)開發(fā)的

18、兩部分。其中，協(xié)議確定的商品房包括：住宅建筑面積234.99萬平方米；小區(qū)商業(yè)性服務(wù)設(shè)施建筑面積6.31萬平方米；商業(yè)建筑面積41.71萬平方米；別墅建筑面積3.18萬平方米；協(xié)議確定的非商品房包括：自用住宅14.06萬平方米；小區(qū)商業(yè)性服務(wù)設(shè)施建筑面積12.83萬平方米；工業(yè)建筑面積25.26萬平方米；2、東部工業(yè)區(qū)的產(chǎn)權(quán)特征東部工業(yè)區(qū)是華僑城迫切需要改造的地區(qū)，產(chǎn)權(quán)狀況比較復(fù)雜，因此對東部工業(yè)區(qū)用地產(chǎn)權(quán)做了分析：東部工業(yè)區(qū)內(nèi)現(xiàn)有宗地19宗，紅線用地8宗。工業(yè)區(qū)內(nèi)宗地和紅線用地的土地使用權(quán)歸屬對象可分為以下三種情況：（1）屬于華僑城集團(tuán)公司及其下屬企業(yè)。片區(qū)內(nèi)大部分宗地和紅線用地的土地使用權(quán)

19、歸屬于華僑城集團(tuán)及其下屬企業(yè)。（2）屬于華僑城集團(tuán)以外的其它單一主體。此種情況主要有三宗地，這三宗地分布在南部，其使用權(quán)分別歸屬于中旅保稅倉、大通實(shí)業(yè)有限公司和深圳市第五建筑工程公司。五商業(yè)和公共服務(wù)設(shè)施1、商業(yè)設(shè)施華僑城組團(tuán)內(nèi)的商業(yè)比較齊全，主要可分為酒店、大型商場、餐飲設(shè)施、市場和商業(yè)街五種類型。在空間上形成了以中旅廣場購物中心為核心，分別向OCT廣場和海景步行街延伸的商業(yè)帶。中旅廣場是華僑城組團(tuán)的主要商業(yè)中心，其它商業(yè)設(shè)施相對分散布置。華僑城主要商業(yè)設(shè)施概況主要商業(yè)設(shè)施類型商業(yè)面積（M2)集團(tuán)辦公樓商務(wù)辦公10853漢唐大廈商務(wù)辦公36143購物中心大型商場39145海景群樓大型商場11

20、389OCT廣場酒吧街餐飲10000海景步行街餐飲2385蘇州街餐飲7653歐風(fēng)街餐飲4012歡樂商業(yè)街餐飲4956西部市場市場7776東部市場市場9606湖濱花園商業(yè)街3988波托菲諾純水岸商業(yè)街（含丹桂軒）商業(yè)街、餐飲9093酒店及賓館。華僑城內(nèi)現(xiàn)有三個(gè)酒店和三個(gè)賓館：威尼斯酒店、深圳灣大酒店、海景酒店、新僑賓館、燕晗山賓館和鴻波賓館。其中屬于華僑城集團(tuán)的包括威尼斯酒店、深圳灣大酒店、海景酒店和新僑賓館，均沿深南大道兩側(cè)布置。威尼斯酒店、深圳灣大酒店、海景酒店均為高級商務(wù)酒店，入住旅客以商務(wù)人士為主。燕晗山賓館和鴻波賓館均不是獨(dú)立占地，面積較小。華僑城集團(tuán)所轄酒店一覽表單位威尼斯酒店深圳灣

21、大酒店海景酒店新僑賓館等級5星級4星級（5星級）4星級2星級客房數(shù)間437（其中套房70）30842936占地面積M2122096271757232477建筑面積M259000重建中大型商場：華僑城內(nèi)的大型商場主要集中在中旅廣場一期和二期的購物中心和海景群樓,這里也是華僑城最核心的商業(yè)區(qū)。大型購物中心包括沃爾瑪購物廣場、銅鑼灣百貨、順電家電商場和易家儂家具廣場等。中旅廣場的商業(yè)設(shè)施總占地面積29150M2，營業(yè)面積達(dá)39145 M2。海景群樓內(nèi)主要集中有同仁堂和海王星辰等大型藥房。市場：華僑城有兩大市場，分別是中旅廣場一期東側(cè)的西部市場和東組團(tuán)住宅區(qū)東側(cè)的東部市場，主要服務(wù)于城區(qū)居民。商業(yè)街：

22、華僑城的商業(yè)街有五處：波托菲諾純水岸商業(yè)街、威尼斯酒店精品街、購物中心一樓、湖濱花園和海景步行街。餐飲設(shè)施：華僑城內(nèi)的餐飲設(shè)施分為兩類，一類是服務(wù)于城區(qū)居民的，分別布置于波托菲諾純水岸會(huì)所一樓（丹桂軒）、OCT廣場酒吧街、中旅廣場一期群樓、海景步行街；一類是與主題公園配套服務(wù)于游客的，包括錦繡中華的蘇州街、世界之窗的歐風(fēng)街和歡樂商業(yè)街。2、商務(wù)辦公目前華僑城區(qū)內(nèi)的商務(wù)功能較弱，商業(yè)性辦公用地共占華僑城總用地（不包括歡樂海岸）的0.68，比例較低。但從寫字樓的出租情況看，華僑城發(fā)展商務(wù)功能具有非常好的前景。華僑城商務(wù)辦公設(shè)施主要有華僑城集團(tuán)辦公樓和漢唐大廈，新僑大廈也有部分辦公功能。華僑城集團(tuán)辦

23、公樓位于華僑城北片區(qū)沿深南大道的中心位置，深圳灣大酒店對面，占地7689平方米，建筑面積10858平方米。漢唐大廈是華僑城區(qū)內(nèi)首個(gè)商務(wù)型房地產(chǎn)項(xiàng)目。它位于華僑城集團(tuán)辦公樓北側(cè)，是華僑城唯一的5A智能化甲級寫字樓，2002年投入使用，己有華為技術(shù)、漢唐證券、農(nóng)業(yè)銀行、華僑城地產(chǎn)等著名企業(yè)入駐辦公，目前出租率達(dá)93。漢唐大廈總高27層，標(biāo)準(zhǔn)層面積1400平方米。大廈下設(shè)兩層地下停車庫，771充足停車位。六處步行樓梯可到達(dá)大廈一樓大堂和大廈花園廣場。東西出入口，可自由便利地到達(dá)深南大道和華僑城區(qū)內(nèi)環(huán)線。3、教育設(shè)施目前該片區(qū)有九年一貫制學(xué)校一所，位于香山西街北面，高爾夫綠地旁，即中央教育科學(xué)研究所南

24、山附屬學(xué)校（17班），學(xué)生750人，教職員工73人；其它教育設(shè)施主要繞燕晗山公園分布，環(huán)境較優(yōu)美，有高等院校一所，即中旅學(xué)院，占地約4.4公頃；小學(xué)一所，即華僑城小學(xué)（36 班），學(xué)生1693人，教職員工130人；中學(xué)一所，即僑城中學(xué)（32班），明年將會(huì)擴(kuò)大規(guī)模，增至42班；幼托七所，其中兩所在僑城具有一定規(guī)模，即第一幼兒園（9班）和國際幼教中心（10班），其余的主要為私立幼托，無單獨(dú)用地。3、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施華僑城有一街道級醫(yī)院，位于燕晗山東北面，即華僑城醫(yī)院，90床位，占地約0.7公頃，交通方便，環(huán)境安靜，主要為僑城居民服務(wù)；有一小型門診部位于僑城北的南片光華街住宅區(qū)內(nèi)，建筑面積約200平方米

25、，方便周圍居民的使用；有一健康咨詢中心位于海景花園的群樓內(nèi)，為居民開展健康促進(jìn)、衛(wèi)生防病、婦幼保健和老年保健等咨詢工作。4、文體設(shè)施華僑城擁有康佳俱樂部、保齡球館、體育中心和老年人活動(dòng)中心等文體設(shè)施，主要分布在僑城北的中部、南部和東部，是僑城北交通便利的中心地段，其中康佳俱樂部內(nèi)有一籃球場，體育中心布置有網(wǎng)球場，人均使用文體設(shè)施用地面積約為1平方米。5、行政管理設(shè)施華僑城內(nèi)有沙河街道辦事處、沙河派出所、稅務(wù)所、儲(chǔ)蓄所和電話機(jī)樓等行政管理設(shè)施。沙河街道辦事處、派出所、稅務(wù)所、儲(chǔ)蓄所和電話機(jī)樓分布在僑城南片區(qū)；郵電局一個(gè)，位于燕晗山片區(qū)內(nèi)。第二章 規(guī)劃結(jié)構(gòu)與用地布局一空間結(jié)構(gòu)的總體思路適應(yīng)華僑城“

26、上山下海，西通東聯(lián)”的對外拓展策略，需要對內(nèi)部的空間結(jié)構(gòu)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整和優(yōu)化，對外部整體空間體系的構(gòu)筑予以支持和配合。本次規(guī)劃提出“強(qiáng)邊活心、動(dòng)靜分離”的空間策略，作為重構(gòu)華僑城區(qū)內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)布局的指導(dǎo)性思路。1 “強(qiáng)邊活心”的規(guī)劃理念強(qiáng)邊：延續(xù)原有的空間結(jié)構(gòu)，周邊地塊開發(fā)遵循“高強(qiáng)度、高密度”的原則，將開發(fā)增量布置在外圍，強(qiáng)化直接利用外圍交通的機(jī)會(huì)，盡量利用外圍資源，阻止自身外部正效應(yīng)“溢出”；發(fā)展重心及改造的重點(diǎn)放到外圍，強(qiáng)調(diào)周邊緊湊的空間肌理與一定的高度，形成向中心圍合的空間形態(tài)。活心：保持核心生態(tài)景觀區(qū)的低開發(fā)密度，引入更具特色的活動(dòng)，提升華僑城的高尚品質(zhì)。以燕晗山為中心的中央地帶，是

27、華僑城最具價(jià)值的生態(tài)景觀區(qū)，保持相對低的開發(fā)密度，進(jìn)行高品質(zhì)的特色改造，以提升華僑城的持續(xù)競爭力。2 “動(dòng)靜分離”的空間策略針對目前華僑城功能日益多元化與綜合化的發(fā)展趨勢，避免居住功能與公共功能的相互影響，結(jié)合“強(qiáng)邊活心”的空間策略，由北至南形成“動(dòng)靜分離”的功能格局，城區(qū)北側(cè)沿僑香路主要以居住功能為主，形成“私密性”的空間；環(huán)燕晗山作為城區(qū)公共服務(wù)的中心，為居民和外來人員同時(shí)提供配套服務(wù)，形成“半私密性”的空間；深南大道北側(cè)主要為商務(wù)辦公及商業(yè)設(shè)施，形成“公共開放”空間，服務(wù)市區(qū)及外部對象；南片區(qū)作為旅游組團(tuán)是完全“公共開放”空間，深南大道南側(cè)結(jié)合三大主題公園形成旅游組團(tuán)，主要面向深圳及外地

28、游客；歡樂海岸作為未來華僑城開發(fā)的項(xiàng)目，以休閑旅游為主題，面向深圳及外地游客。按照這一空間布局策略，由北向南基本由私密性半私密性公共開放的過渡。二“一軸五帶”的布局結(jié)構(gòu)1“上山下?！钡哪媳陛S線深圳市城市級南北向生態(tài)、景觀、文化走廊，簡稱“上山下?！?。具體描述以塘朗山為背景山體，沿安托山至華僑城北部，經(jīng)過華僑城的中心地區(qū)歡樂谷和生態(tài)廣場，連接僑城指揮部、跨深南路經(jīng)過南部人文景觀區(qū)至填海區(qū)中心綠地，到達(dá)深圳灣。規(guī)劃片區(qū)作為此軸上最重要的節(jié)點(diǎn)，整體規(guī)劃及建設(shè)開發(fā)均應(yīng)重點(diǎn)考慮與此軸線的協(xié)調(diào)關(guān)系。 “上山下?！钡目臻g軸線將帶動(dòng)安托山片區(qū)改造、燕晗山周邊提升、深南大道南北聯(lián)系、深圳灣內(nèi)灣開發(fā)等項(xiàng)目，“上山

29、下?！钡哪媳陛S線不僅是華僑城空間拓展策略，也是完善城市軸線帶動(dòng)“大華僑城”地區(qū)環(huán)境品質(zhì)的行動(dòng)，體現(xiàn)了華僑城融入城市和打造更高品質(zhì)的決心。2 “彩虹結(jié)構(gòu)”五條功能帶依據(jù)“動(dòng)靜分離”的空間策略，由南向北依次排列為五條東西向功能帶，根據(jù)不同的性質(zhì)和功能在空間上有所分離：（1）濱海休閑功能帶：歡樂海岸和深圳灣內(nèi)湖構(gòu)成的濱海休閑功能帶，成為華僑城未來旅游開發(fā)的重點(diǎn)，形成新的旅游經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，與三大主題公園共同構(gòu)成華僑城的旅游基地。（2）旅游娛樂功能帶：三大主題公園、深圳灣酒店、東方花園組成的旅游、度假、娛樂功能帶，繼續(xù)發(fā)揮主題公園的帶動(dòng)作用，并不斷創(chuàng)新旅游項(xiàng)目，遠(yuǎn)期考慮三大主題公園在空間及管理體制上的整合

30、，形成更強(qiáng)大的旅游、度假、娛樂功能組團(tuán)。（3）居住商務(wù)辦公功能帶：沿深南路的錦繡花園、改造后的康佳廣場、華僑城辦公樓、漢唐大廈、中旅廣場、華夏藝術(shù)中心、威尼斯酒店及規(guī)劃改造后的商務(wù)公寓區(qū)，共同組成華僑城最具活力的商業(yè)空間。（4）燕晗山公共設(shè)施帶：城區(qū)內(nèi)已經(jīng)形成的生態(tài)綠化景觀帶，由燕晗山經(jīng)過OCT廣場至歡樂谷、棲湖以及東西向延伸地帶，將與東面的園博園和西面沙河高爾夫構(gòu)成綠色通廊，結(jié)合現(xiàn)有的公共設(shè)施，建設(shè)高品質(zhì)的公共開敞空間，形成濃郁的人文氣息，營造充滿魅力的“綠色”中心區(qū)。（5）北部居住功能帶：依托天鵝堡、波托菲諾等高檔居住區(qū)建設(shè)北部居住功能帶，充分利用僑香路疏解交通，形成房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模聚集區(qū)

31、。3兩大片區(qū)六個(gè)組團(tuán)南片區(qū)：深南大道以南作為濱海休閑旅游片區(qū)，分為兩個(gè)組團(tuán)，由歡樂海岸和深圳灣內(nèi)湖構(gòu)成的濱海功能組團(tuán)，由三大主題公園、深圳灣酒店、東方花園組成的旅游功能組團(tuán)。北片區(qū)：深南大道以北作為北片區(qū)，共分為四個(gè)組團(tuán)：深南路沿線的南部組團(tuán)；現(xiàn)狀為工業(yè)區(qū)的東部工業(yè)組團(tuán)；以燕晗山為中心，由燕晗山、歡樂谷和OCT廣場以及東組團(tuán)組成的燕晗山組團(tuán)；由天鵝堡、波托菲諾和部分未建設(shè)用地組成的西北居住組團(tuán)。三各類用地布局與開發(fā)利用華僑城總的建設(shè)用地面積為505.38公頃，根據(jù)總體空間布局結(jié)構(gòu)，華僑城未來發(fā)展的用地功能包括：居住用地、商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地、政府社團(tuán)用地、道路廣場用地、市政公用設(shè)施用地、綠地等六大

32、類： 1居住用地（R）規(guī)劃的居住用地共164.77公頃，占總用地面積的32.31%，其中，一類居住用地29.17公頃，占總用地的5.76%，二類居住用地135.60公頃，占總用地的26.83%。規(guī)劃的居住用地主要包括兩部分：沿僑香路及深南路北側(cè)的住宅區(qū)。分別制定發(fā)展策略：天鵝堡、波托菲諾等高檔居住區(qū)的成功開發(fā)，將很好地帶動(dòng)周邊的房地產(chǎn)開發(fā)，形成聚集效應(yīng)。貫徹“強(qiáng)邊活心”的空間策略，沿僑香路的住宅以中、高層為主，定位為高檔居住區(qū)，繼續(xù)保持華僑城良好的開發(fā)理念與創(chuàng)新意識(shí)，打造新的房地產(chǎn)品牌。對深南路北側(cè)的光華、光僑及東、西部住宅組團(tuán)進(jìn)行梳理，改造與拆遷相結(jié)合，形成以租賃物業(yè)為主的公寓區(qū)，以保證長期

33、的收益。2商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地（C）規(guī)劃商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地209.64公頃，占總用地面積的41.11%，其中，商業(yè)用地8.03公頃，占總用地的1.59%，商業(yè)性辦公用地19.87公頃，占總用地的3.93%，服務(wù)業(yè)用地1.59公頃，占總用地的0.31%，旅館業(yè)用地8.27公頃，占總用地的1.64%，游樂設(shè)施用地173.21公頃，占總用地的33.90%。規(guī)劃的商業(yè)用地包括酒店、大型商場、餐飲設(shè)施、市場和商業(yè)街五種類型。在空間上形成了以中旅廣場購物中心為核心，分別向OCT廣場和海景步行街延伸的商業(yè)帶，改造后的深圳灣大酒店與威尼斯酒店、海景酒店等構(gòu)成高級商務(wù)酒店帶；大型購物中心包括沃爾瑪購物廣場、銅鑼灣百貨

34、、順電家電商場和易家儂家具廣場等，形成以中旅廣場為核心的商業(yè)購物區(qū)，形成對外的商業(yè)輻射；華僑城商務(wù)辦公設(shè)施主要有華僑城集團(tuán)辦公樓和漢唐大廈，考慮華僑城商務(wù)辦公的發(fā)展?jié)摿薮?，通過對東部工業(yè)區(qū)的LOFT改造提供特色的商務(wù)辦公用地；規(guī)劃游樂設(shè)施用地包括錦繡中華、民俗文化村、世界之窗、歡樂谷四大主題公園及歡樂海岸項(xiàng)目，位于北片區(qū)的歡樂谷應(yīng)解決交通疏解問題，3政府社團(tuán)用地（GIC）規(guī)劃政府社團(tuán)用地18.64公頃，占總用地面積的3.69%，其中，文化設(shè)施用地1.29公頃，占總用地的0.26%，體育設(shè)施用地2.50公頃，占總用地的0.49%，醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施用地0.87公頃，占總用地的0.17%，教育科研用地

35、13.98公頃，占總用地的2.77%。文化設(shè)施、體育設(shè)施與教育科研用地基本保持現(xiàn)狀，由于醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施不足，規(guī)劃建議在原址進(jìn)行擴(kuò)建，增加接待能力和服務(wù)水平。4道路廣場用地（S）規(guī)劃道路廣場用地54.16公頃，占總用地面積的10.73%，其中，道路用地44.5公頃，占總用地的8.81%，廣場用地7.56公頃，占總用地的1.50%，社會(huì)停車場庫用地2.10公頃，占總用地的0.42%。增加廣場和社會(huì)停車場庫用地，建設(shè)四個(gè)廣場：深南大道南北廣場、威尼斯酒店東側(cè)綠地、華僑城東入口廣場，提升華僑城環(huán)境品質(zhì)。完善社會(huì)停車場庫建設(shè)，聯(lián)通地下停車場，充分利用地下停車空間，減輕地面停車的壓力。5市政公用設(shè)施用地（U

36、）規(guī)劃市政公用設(shè)施用地1.02公頃，占總用地面積的0.21%，其中，供應(yīng)設(shè)施用地0.20公頃，占總用地的0.04%，交通設(shè)施用地0.39公頃，占總用地的0.08%，郵政設(shè)施用地0.43公頃，占總用地的0.09%。6綠地（G）規(guī)劃綠地57.15公頃，占總用地面積的11.41%，其中，公共綠地51.98公頃，占總用地的10.29%，高爾夫球場綠地5.67公頃，占總用地的1.12%。公共綠地是華僑城最具吸引力的場所，規(guī)劃將加強(qiáng)公共綠地的建設(shè)，充分利用燕晗山的綠化景觀價(jià)值，做好山體的保護(hù)與合理開發(fā)，形成華僑城的綠化中心，并加以延伸與北部安托山相銜接。加強(qiáng)東部工業(yè)區(qū)內(nèi)部的公共綠地建設(shè)，形成與園博園相呼應(yīng)

37、的綠化體系。加強(qiáng)環(huán)深圳灣公共綠地的建設(shè)，形成華僑城未來的旅游休閑空間。華僑城區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地匯總表用地代碼用地性質(zhì)用地面積（公頃）百分比（%）大類中類RR1一類居住用地29.175.76RR2二類居住用地135.6026.83CC1商業(yè)用地8.031.59CC2商業(yè)性辦公用地19.873.93CC3服務(wù)業(yè)用地1.590.31CC4旅館業(yè)用地8.271.64CC5游樂設(shè)施用地171.8833.9GICGIC2文化設(shè)施用地1.290.26GICGIC3體育用地2.500.49GICGIC4醫(yī)療衛(wèi)生用地0.870.17GICGIC5教育科研用地13.982.77SS1道路用地44.58.81SS2廣場

38、用地7.561.50SS3社會(huì)停車場庫用地2.100.42UU1供應(yīng)設(shè)施用地0.200.04UU2交通設(shè)施用地0.390.08UU3郵政設(shè)施用地0.430.09GG1公共綠地51.9810.29GG3高爾夫球場綠地5.671.12合計(jì)城市建設(shè)用地505.38100.00EE1水域（非城市建設(shè)用地64.40四綠化景觀系統(tǒng) 華僑城經(jīng)過多年的建設(shè)開發(fā)，已經(jīng)形成體系化的環(huán)境景觀系統(tǒng)，成為華僑城最富有特色的亮點(diǎn)。規(guī)劃充分延續(xù)原有的設(shè)計(jì)理念，并構(gòu)筑更完整豐富的綠化景觀體系，不斷提升華僑城的環(huán)境品質(zhì)：1“上山下海”的景觀結(jié)構(gòu)從更大范圍建構(gòu)景觀體系，結(jié)合華僑城北片區(qū)的開發(fā)，打開城區(qū)北部空間通道，將燕晗山的“綠

39、色”展露出來，并與北部安托山等山系連通，形成相互溝通的綠色廊道。結(jié)合深南大道兩側(cè)的廣場及人行通道建設(shè)，加強(qiáng)南北綠色空間的貫穿。結(jié)合歡樂海岸及環(huán)深圳灣內(nèi)湖的建設(shè)，使綠色繼續(xù)向南延伸，形成以水為主題的景觀特色，并最終實(shí)現(xiàn)“上山下?！钡恼w構(gòu)想。重點(diǎn)建設(shè)景點(diǎn)包括安托山綠化景觀的恢復(fù)、燕晗山的開發(fā)利用、生態(tài)廣場的完善、深南大道兩側(cè)廣場建設(shè)、南北人行聯(lián)系、深圳灣環(huán)境治理及歡樂海岸的開發(fā)建設(shè)等項(xiàng)目，在建設(shè)中應(yīng)充分注重環(huán)境保護(hù)與人文價(jià)值的體現(xiàn)。2立體的綠化系統(tǒng)充分利用華僑城地形起伏的特點(diǎn)，加強(qiáng)人工綠化的層次，以燕晗山、生態(tài)廣場、燕棲湖、深圳灣為主要節(jié)點(diǎn)，結(jié)合多層次屋頂平臺(tái)綠化及小型的綠化節(jié)點(diǎn)，形成點(diǎn)、線、面

40、相結(jié)合的綠化景觀系統(tǒng)，以豐富華僑城的空間特色。3自然與人文交融繼續(xù)加強(qiáng)自然環(huán)境的保護(hù)與人文環(huán)境的塑造，完善四大主題公園、雕塑廣場、生態(tài)廣場、酒吧一條街、華夏藝術(shù)中心、何香凝美術(shù)館、深圳灣大酒店等公共開敞空間，建設(shè)沿深南大道廣場及環(huán)深圳灣的公共空間、增加LOFT內(nèi)部的空間節(jié)點(diǎn)，賦予更多的人文色彩，提升華僑城的環(huán)境品質(zhì)。五公共配套設(shè)施布局華僑城的公共配套設(shè)施整體而言較為完善，但近幾年來居住人口增長迅速，并且伴隨著公共服務(wù)設(shè)施使用的外部化，華僑城內(nèi)部的配套面臨巨大壓力，面臨的最主要矛盾：教育設(shè)施的規(guī)模不足和檔次不高、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施緊張、商業(yè)設(shè)施分布集中在深南大道。按照前期研究的結(jié)論，確定居住人口控制規(guī)

41、模為68.5萬人，考慮公共設(shè)施的開放性，按10萬人規(guī)模進(jìn)行設(shè)施配套。規(guī)劃按照深圳市城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則的要求，參照已編制的福田區(qū)分區(qū)規(guī)劃、南山區(qū)分區(qū)規(guī)劃等上層次規(guī)劃，結(jié)合現(xiàn)狀公共設(shè)施，對教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文娛體育、行政管理、公安消防、商業(yè)、道路交通、給排水、電力、郵電、燃?xì)狻h(huán)衛(wèi)等設(shè)施進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃。華僑城區(qū)擁有小學(xué)和初中學(xué)段的學(xué)校一共有三所：華僑城小學(xué)、華僑城中學(xué)和中央教育科研實(shí)驗(yàn)學(xué)校南山分校（以下簡稱央校）。根據(jù)分析，華僑城區(qū)未來2年小學(xué)和初中學(xué)段的學(xué)位規(guī)模將分別達(dá)到3600座和1500座，針對目前教育設(shè)施不足而用地很難拓展的矛盾，應(yīng)充分利用目前的教育設(shè)施進(jìn)行擴(kuò)建，增加學(xué)位。深標(biāo)確定了深圳現(xiàn)階段

42、小學(xué)學(xué)位和初中學(xué)位的千人指標(biāo)分別是58座/千人和23座/千人。按照華僑城區(qū)未來的規(guī)劃學(xué)位規(guī)模，即小學(xué)學(xué)段的3600座和初中學(xué)段的1500座來考慮，華僑城區(qū)的小學(xué)學(xué)位和初中學(xué)位可支持的人口規(guī)模分別是6.2萬人和6.5萬人。華僑城醫(yī)院目前90個(gè)床位，遠(yuǎn)達(dá)不到深標(biāo)綜合醫(yī)院的最低要求（200床），由于大規(guī)模擴(kuò)大醫(yī)院用地的可能行不大，因此應(yīng)在原址擴(kuò)建，增加床位數(shù)。同時(shí)增加社區(qū)醫(yī)療服務(wù)中心，提高醫(yī)療設(shè)施配套水平。六 城市設(shè)計(jì)指引保持華僑城組團(tuán)“以人為本”的獨(dú)特生態(tài)、居住環(huán)境，并將之滲透到整個(gè)規(guī)劃片區(qū)，構(gòu)成富有亞熱帶地域特色，和諧而又充滿生機(jī)的綜合社區(qū)。1步行系統(tǒng)在華僑城組團(tuán)已形成的步行系統(tǒng)基礎(chǔ)上，在“上山

43、下?！钡目臻g軸的指引下，結(jié)合用地規(guī)劃和景觀軸線，將錦繡中華、民俗村、中旅廣場、沃爾瑪、銅鑼灣廣場、OCT廣場和燕含山公園聯(lián)系起來并向南北延伸，形成華僑城地區(qū)南北休閑生活主軸。設(shè)置上跨深南路的步行廣場（玫瑰廣場），結(jié)合深南大道上原有的天橋，解決深南路南北兩片的二層步行系統(tǒng)聯(lián)接，可作為旅游專用通道。在此基礎(chǔ)上完善主軸兩側(cè)的副軸，保證人行系統(tǒng)的完整性和連續(xù)性。規(guī)劃沿杜鵑山西街僑城西街世界之窗的步行軸，該軸線主要將南北景區(qū)串聯(lián)起來，方便游人轉(zhuǎn)換景點(diǎn)。2建筑高度和體量的設(shè)計(jì)控制規(guī)劃區(qū)內(nèi)的新開發(fā)項(xiàng)目多為商品房，無論從住宅的外觀、建筑質(zhì)量和內(nèi)部環(huán)境都有了較大的提高，但另一方面，如果對住宅的外觀沒有統(tǒng)一的控制

44、，難免出現(xiàn)社區(qū)環(huán)境零散、不和諧等問題，本圖則對規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建筑高度與體量有如下規(guī)定：（1）臨近深南路的建筑配合深南路街景城市設(shè)計(jì)，在華廈藝術(shù)中心至威尼斯酒店一段形成沿街的城市高潮建筑群。建筑體量可適當(dāng)加大，高度控制在50米以內(nèi)，避免形成對深南大道的壓迫感，其余沿深南路地段以商住用地為主，避免玻璃幕墻出現(xiàn)，建筑的表面肌理應(yīng)盡量簡潔明快；（2）規(guī)劃區(qū)中央的公共建筑走廊應(yīng)盡量和周邊的綠色空間配合，建筑高度控制在30米以內(nèi)，體量宜靈活輕巧，可以多增加建筑色彩，有利于形成社區(qū)具有活力的開敞空間；（3）沿僑香路的建筑應(yīng)兼顧內(nèi)外的景觀效果，按照“強(qiáng)邊活心”理念，僑香路沿線應(yīng)成為重要的城市界面，形成連續(xù)統(tǒng)一、富

45、有節(jié)奏的建筑輪廓線，并注重與北片區(qū)改造開發(fā)的充分協(xié)調(diào)，打開一些界面“開口”，形成可以“透氣”的空間廊道。3重要界面控制華僑城作為深圳最具特色的片區(qū)之一，對于展示城市形象起著非常重要的作用。本次規(guī)劃確定了三個(gè)主要界面：深南大道、僑城東路、僑香路。其中，深南大道作為最重要的景觀軸線，結(jié)合目前的設(shè)施，形成現(xiàn)代化高品位的城市形象，應(yīng)注重界面的收放、空間的開放性及綠色的連續(xù)性；僑城東路作為聯(lián)系南北交通的主干道，起著重要的對外聯(lián)系的作用，結(jié)合Loft改造形成濃郁的人文氣息和良好的尺度；僑香路主要是生活性干道，以較高的體量形成對內(nèi)的圍合效果，同時(shí)應(yīng)注意向外的界面并留有通廊，形成與背景山體呼應(yīng)的效果。4建筑形

46、式指引華僑城的建筑具有獨(dú)特魅力，但隨著建設(shè)量的增加整體環(huán)境品質(zhì)有些下降，在舊區(qū)改造和新區(qū)建設(shè)中應(yīng)保持精益求精的追求，對每一棟建筑都精心規(guī)劃、精心設(shè)計(jì)、精心施工。其中，舊區(qū)改建（Loft）必須注重品位的提升和統(tǒng)一的風(fēng)格，避免因?yàn)楦髯愿慕ㄐ纬苫靵y的形式；新區(qū)建設(shè)則應(yīng)體現(xiàn)華僑城一貫的建筑風(fēng)格，體現(xiàn)現(xiàn)代化、生態(tài)型、創(chuàng)新型的建筑理念，并充分注重建筑與環(huán)境的協(xié)調(diào)和交融。5景觀小品的規(guī)劃景觀小品包括指示牌、路燈、座椅、雕塑、花壇、環(huán)衛(wèi)小設(shè)施等一系列內(nèi)容。華僑城組團(tuán)內(nèi)已形成以O(shè)CT廣場為中心的城市小品設(shè)施系列，規(guī)劃應(yīng)在燕棲湖名商高爾夫，燕晗山竹子林綠化隔離帶形成的帶狀綠地公共空間內(nèi)，延續(xù)設(shè)置城市小品設(shè)施，特別

47、是在外圍道路(深南路、僑香路、僑城東路、沙河?xùn)|路)進(jìn)入社區(qū)的主入口設(shè)置社區(qū)簡介和平面圖，必要時(shí)還應(yīng)提供免費(fèi)觀光資料，增加社區(qū)內(nèi)居民的歸屬感，提升社區(qū)知名度。第三章 分區(qū)發(fā)展策略與近期行動(dòng)計(jì)劃一分區(qū)發(fā)展策略1南部組團(tuán)南部組團(tuán)緊鄰深圳的生活性主干道深南大道，交通可達(dá)性強(qiáng)，具有很高的區(qū)位價(jià)值。周邊配套良好，接近四大主題公園，靠近生態(tài)廣場及沃爾瑪商業(yè)區(qū)，高品質(zhì)的環(huán)境景觀和成熟的配套設(shè)施為房地產(chǎn)開發(fā)提供了有利條件。南部組團(tuán)是華僑城最早開發(fā)的地區(qū)，現(xiàn)狀只余中旅廣場三期用地一塊未建設(shè)用地。中旅廣場三期用地目前的臨時(shí)功能是雕塑公園，位于華僑城集團(tuán)辦公樓西側(cè)，占地19622 m2。但部分早期開發(fā)的住宅區(qū)的建筑質(zhì)

48、量較差，需要進(jìn)行改造。需要改造的住宅區(qū)包括中新街（33551m2）、光僑街（24904 m2）和光華街（32075 m2）。南部組團(tuán)緊鄰深南路，是華僑城對外交通聯(lián)系最方便的地區(qū)，同時(shí)是華僑城交通壓力最大的地區(qū)。其北部的高層住宅和南部已有的商務(wù)建筑已經(jīng)初步顯示出南部組團(tuán)南北的功能差異。發(fā)展目標(biāo)和策略為：（1）商務(wù)區(qū)由于交通方便并且受中心區(qū)的輻射，南部組團(tuán)南區(qū)非常適宜發(fā)展商務(wù)辦公功能。南區(qū)現(xiàn)有的商務(wù)建筑包括三所酒店：威尼斯酒店、海景酒店和新僑賓館與兩幢辦公樓：華僑城集團(tuán)辦公樓和漢唐大廈。漢唐大廈是華僑城目前唯一對外出租的辦公樓。南區(qū)可利用的建設(shè)用地有目前的雕塑公園和可重建的中新街與光華小區(qū)南。新項(xiàng)

49、目應(yīng)保持和提升開放的特色，結(jié)合與深南路對面的開放空間的聯(lián)系，通過建筑后退，架空等方式保留一定的開放公共空間。（2）高級白領(lǐng)公寓區(qū)南部組團(tuán)北區(qū)現(xiàn)有三個(gè)高層住宅小區(qū)：中旅廣場一期、湖濱花園和海景花園，均為商品房。建議光僑小區(qū)和光華小區(qū)改建，荔枝苑住宅區(qū)的改造增加此區(qū)域的高級公寓功能。由于高級公寓居住對象和住宅的差異，建成的公寓不會(huì)對小區(qū)的公共設(shè)施造成過大壓力。而且由于公寓是以出租形式提供給居住者的，華僑城集團(tuán)對其擁有產(chǎn)權(quán)，項(xiàng)目既有靈活性又保證了集團(tuán)在城區(qū)范圍所占的地位。2 燕晗山組團(tuán)該組團(tuán)目前存在的問題是：用地包圍燕晗山山體綠地，山體綠地共享程度較低；公共休閑用地不能直接聯(lián)系山體公共綠地，綠地休閑

50、功能不連貫，影響公共綠地高效發(fā)揮作用；東部居住區(qū)老化、建筑陳舊，早期建設(shè)還安排了大量的單身公寓，另外，在燕晗山體西部安排的軌道車修理廠和配電所等設(shè)施占據(jù)較好的位置，表現(xiàn)出片區(qū)內(nèi)部分地區(qū)自然環(huán)境最好但使用效率最低的現(xiàn)象，與最大限度發(fā)揮土地利用價(jià)值的理念存在矛盾；歡樂谷是為城市區(qū)域服務(wù)的設(shè)施，但位于華僑城核心地帶，造成內(nèi)部道路承擔(dān)外部交通的功能的矛盾；各小區(qū)道路等級較低，道路停車相當(dāng)普遍，阻礙交通。從華僑城各片區(qū)承擔(dān)的功能來看，燕晗山組團(tuán)特有的地理位置條件和現(xiàn)狀的大規(guī)模休閑設(shè)施和生活配套設(shè)施有著其它片區(qū)不可替代的作用，華僑城地區(qū)要繼續(xù)發(fā)揮環(huán)境特色優(yōu)勢，必須進(jìn)一步充分發(fā)揮燕晗山組團(tuán)的環(huán)境優(yōu)勢和地理位

51、置優(yōu)勢，圍繞打造高尚環(huán)境品質(zhì)這一中心，提升生活配套設(shè)施質(zhì)量，進(jìn)一步深化片區(qū)的規(guī)劃調(diào)整。結(jié)合燕晗山片區(qū)的地理位置、環(huán)境保護(hù)現(xiàn)狀和現(xiàn)狀建設(shè)條件確定，該組團(tuán)功能定位為以休閑、生活配套和旅游為主要功能的區(qū)域。燕晗山、杜鵑山是華僑城主要的大面積山體綠地資源。該片區(qū)是安排休閑活動(dòng)、體育鍛煉、生活配套等公共性活動(dòng)設(shè)施的最佳場所?，F(xiàn)狀功能布局為公共綠地的落實(shí)留有發(fā)展余地。片區(qū)內(nèi)，除了早期的居住區(qū)以外，后期安排休閑設(shè)施和生活配套設(shè)施符合片區(qū)發(fā)展趨勢的要求。東部居住區(qū)產(chǎn)權(quán)較為集中，有改造的條件。東部住宅區(qū)是安排華僑城內(nèi)部職工的住房，小業(yè)主分散，但小業(yè)主類型單純，回購有一定的可操作性。發(fā)展目標(biāo)與策略是：充分體現(xiàn)華僑

52、城的生態(tài)休閑功能的空間特色，突出主要功能，強(qiáng)化公共生活休閑功能和公共配套功能；改造舊居住區(qū)用地，提高土地利用價(jià)值；理順道路交通性質(zhì)，化解旅游功能混雜引發(fā)的不利影響；調(diào)整道路等級，合理開通片區(qū)北部主要出入口；進(jìn)一步開放燕晗山公共綠地，有效組織核心區(qū)域的步行系統(tǒng)。3西北居住組團(tuán)該組團(tuán)位于城區(qū)的西北角，由于組團(tuán)內(nèi)波托菲諾居住區(qū)開發(fā)項(xiàng)目正在進(jìn)行中，而且規(guī)劃已定，未來發(fā)展主要考慮西北邊的發(fā)展備用地。西北片區(qū)臨近北環(huán)大道、僑香路和沙河?xùn)|路，并且有全方位的出入口；北環(huán)快速路從北邊通過，經(jīng)常有貨柜車和大貨車行駛，噪音比較嚴(yán)重。與沙河片區(qū)相鄰，在景觀環(huán)境上直接受到了沙河片區(qū)的影響。一輝花園這塊飛地位于發(fā)展備用地

53、的中間位置，地塊以居住功能為主，最終容積率達(dá)到4.0，目前已建一期，在建二期，北部是廠房，對發(fā)展備用地的成片開發(fā)構(gòu)成嚴(yán)重影響。發(fā)展目標(biāo)與策略是：利用區(qū)位、交通等優(yōu)勢，與波托非諾組成城區(qū)西北高檔居住片區(qū)。本片區(qū)由于受到周邊地區(qū)環(huán)境的影響較大，不適宜早于周邊地區(qū)開發(fā)。我們建議，在目前沒有發(fā)展的最佳選擇的條件下，應(yīng)控制預(yù)留作為未來的長遠(yuǎn)發(fā)展的儲(chǔ)備。先對保持片區(qū)目前的狀況，并同時(shí)對土地進(jìn)行清理，預(yù)留作為發(fā)展備用地，結(jié)合周邊地區(qū)的改造進(jìn)行開發(fā)，或者有較好的建設(shè)項(xiàng)目時(shí)再開發(fā)。4東部工業(yè)組團(tuán)東部工業(yè)區(qū)內(nèi)現(xiàn)工業(yè)倉儲(chǔ)用地共24.1公頃，廠房建筑以多層（5-6層）為主，大部分為框架結(jié)構(gòu)；倉庫建筑一般是12層，為混

54、合結(jié)構(gòu)。加快改造進(jìn)程，進(jìn)行功能置換以更好地發(fā)揮土地價(jià)值已是當(dāng)務(wù)之急。該組團(tuán)的改造，需要綜合考慮與錦繡花園的協(xié)調(diào)、與光僑街住宅的銜接以及今后僑城北工業(yè)區(qū)的改造意向等因素。目前已提出的OCT-LOFT改造設(shè)想是：利用華僑城東部工業(yè)區(qū)4萬平米的舊廠區(qū)進(jìn)行改造，得到重新定義、設(shè)計(jì)和改造，從而營造出一個(gè)呈現(xiàn)出鮮明的后工業(yè)時(shí)代特色的新型工作、生活空間，使之得到充分的再利用，為活躍在珠江三角洲和港澳臺(tái)的文化人、設(shè)計(jì)師、先鋒藝術(shù)家提供一個(gè)創(chuàng)意工作場所?！癘CTLOFT”將吸引深圳文化行業(yè)的進(jìn)駐，使之逐漸發(fā)展成為畫廊、藝術(shù)中心、出版、演出、藝術(shù)家工作室、設(shè)計(jì)公司以及精品家居、時(shí)裝、餐飲酒吧的聚集地。發(fā)展目標(biāo)和策

55、略：遠(yuǎn)期改造以商務(wù)辦公、高檔居住功能為主，近期保留錦繡花園以北、鄰近僑城東路的一個(gè)工業(yè)區(qū)，以及康佳工業(yè)區(qū)；商務(wù)辦公結(jié)合廠房的改造，以LOFT為啟動(dòng)，尋求工業(yè)廠房改造與新的商務(wù)辦公形式的碰撞。香山東街以北的工業(yè)廠房改造建設(shè)為居住，延續(xù)西部波托菲諾的建筑風(fēng)格，更好地利用本組團(tuán)臨近僑香路和僑城東路的交通優(yōu)勢，形成高端住宅組團(tuán)，并在東部片區(qū)西北端與波托菲諾相鄰的高端居住組團(tuán)下，設(shè)置居住配套設(shè)施，主要服務(wù)僑城西北部和東部片區(qū)的居住功能。南部臨近深南大道的康佳廠區(qū)近期予以保留，遠(yuǎn)期結(jié)合僑城內(nèi)深南大道沿線的商務(wù)功能改造，改造為商務(wù)辦公和公寓。5三大主題公園世界之窗、民俗文化村、錦繡中華三大主題公園沿深南大道依次排開，成為深圳最重要的旅游服務(wù)基地。三大主題公園占地116.7公頃，其中，錦繡中華占地34.14公頃、民俗文化村占地28.32公頃、世界之窗占地47.94公頃，目前三大主題公園相對獨(dú)立運(yùn)營，經(jīng)營效益存在差異，相互之間缺乏聯(lián)系，存在較大的整合空間。發(fā)展目標(biāo)和策略：近期保持目前的發(fā)