房地產(chǎn)項(xiàng)目分析報(bào)告

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目分析報(bào)告導(dǎo)讀：本文房地產(chǎn)項(xiàng)目分析報(bào)告，僅供參考，如果覺(jué)得很不錯(cuò)，歡迎點(diǎn)評(píng)和分享。房地產(chǎn)項(xiàng)目分析報(bào)告（一）一、項(xiàng)目概況（一）、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)位條件威海九龍灣旅游度假區(qū)位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)大慶路以北， 西起九龍河，東至海埠路，北臨大海。 A8、A9 地塊為度假區(qū)規(guī)劃分區(qū)，位于威海灣南側(cè)，東、北臨規(guī)劃環(huán)路，西側(cè)與皇冠房地產(chǎn)先期開(kāi)發(fā)的九龍灣花園小區(qū)隔河相對(duì)， 是九龍灣旅游度假區(qū)地理位置最為優(yōu)越的規(guī)劃分區(qū)之一。（二）、規(guī)劃方案旅游度假區(qū)規(guī)劃總用地面積 140.92 公頃，居住人口 1.59 萬(wàn)人，其中 A8、A9 規(guī)劃分區(qū)總用地 3.61 公頃，規(guī)劃用地 3.18 公頃，規(guī)劃以居住為主，兼容辦公、商

2、業(yè)、文化娛樂(lè)等功能，充分體現(xiàn)了以人為本的對(duì)居住環(huán)境、居住類(lèi)型、居住心理的要求。規(guī)劃北部A8 地塊以居住為主，沿大慶路的A9 地塊以商業(yè)、辦公為主，兼容一部分住宅?？偨ㄖ娣e為 90860 ，其中多層住宅 6621 ；高層（ 18 層）住宅建筑面積為 53682 ；商業(yè)、公用、辦公建筑面積為 11768 ；地下儲(chǔ)藏室 3749 ；地下車(chē)庫(kù) 376 個(gè)，建筑面積 15040。建筑密度 20.1%，容積率為 2.27 。整體規(guī)劃充分考慮了各性質(zhì)用地間的相互協(xié)調(diào)和銜接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時(shí)尚，具備了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標(biāo)準(zhǔn)的生活服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造了清新、雅致的人文居住園區(qū)。二、建設(shè)條件（一）、建設(shè)地點(diǎn)條

3、件1、該規(guī)劃區(qū)地理位置優(yōu)越，緊鄰?fù)撑c海上公園。2、靠近公路，交通便利，離火車(chē)站及長(zhǎng)途客運(yùn)總站僅3 公里。3、周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。4、容積率較高，可規(guī)劃面積充足，場(chǎng)地地形地質(zhì)條件滿(mǎn)足建設(shè)要求。5、擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、供暖、電力、燃?xì)?、電信、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全，學(xué)校、商店、郵局等生活服務(wù)設(shè)施盡在整體規(guī)劃中。（二）、建設(shè)實(shí)施條件1、該詳細(xì)規(guī)劃已經(jīng)全部完成，并通過(guò)市規(guī)劃局審批。2、威海市國(guó)土資源局發(fā)布公告將于2005 年 7 月 6 日進(jìn)行國(guó)有土地使用權(quán)公開(kāi)拍賣(mài)，現(xiàn)威海已有多家實(shí)力強(qiáng)、知名度高、經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商報(bào)名參加競(jìng)拍。3、該規(guī)劃分區(qū)距皇冠房地產(chǎn)辦公樓、工業(yè)

4、園區(qū)、已開(kāi)發(fā)的皇冠九龍灣花園較近，為項(xiàng)目實(shí)施提供了得天獨(dú)厚的條件。三、投資環(huán)境分析（一）、宏觀環(huán)境分析1、據(jù)國(guó)家有關(guān)部委及業(yè)內(nèi)專(zhuān)家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，系列政策均是站在增量房市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行調(diào)控、規(guī)范，而對(duì)存量房市場(chǎng)的影響則是加大了交易成本， 減少了供應(yīng)量， 對(duì)增量房?jī)r(jià)反而是保證和促進(jìn)上漲的力量，我國(guó)房?jī)r(jià)總體上保持穩(wěn)定且會(huì)穩(wěn)中有升。2、據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局資料報(bào)告，整體房?jī)r(jià)呈上漲趨勢(shì)，今年15 月份，全國(guó)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲8.9%，商品住宅和商業(yè)用房的平均銷(xiāo)售價(jià)格分別上漲11.3%和 4.1%。3、國(guó)家、山東省、威海市有關(guān)土地政策的出臺(tái)加大

5、了開(kāi)發(fā)用地的管理 ，使得威海市本就緊張的可開(kāi)發(fā)用地更為緊缺，更突顯了威海九龍灣旅游度假區(qū)用地的商業(yè)價(jià)值， 成為威海房地產(chǎn)商家的必爭(zhēng)之地。（二）、微觀環(huán)境分析1、威海投資環(huán)境良好，政策比較優(yōu)惠，特別是大慶石油管理局與威海市委、市政府建立了良好的合作關(guān)系，給發(fā)展集團(tuán)所屬企業(yè)在威海的發(fā)展創(chuàng)造了較為寬松的條件。2、皇冠房地產(chǎn)在威海成功地開(kāi)發(fā)了多個(gè)住宅小區(qū)，樹(shù)立了良好的企業(yè)形象和信譽(yù)，創(chuàng)立了較強(qiáng)的品牌優(yōu)勢(shì)。A8、A9 規(guī)劃分區(qū)的繼續(xù)開(kāi)發(fā)，將是大慶及皇冠等品牌優(yōu)勢(shì)的有效利用和發(fā)揮。3、每年一度的威海國(guó)際人居節(jié)形成的威海人居品牌吸引力極強(qiáng)，加之商業(yè)住宅用地日趨緊張， 使得威海房地產(chǎn)業(yè)顯示出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，

6、A8、A9 規(guī)劃區(qū)的開(kāi)發(fā)，是皇冠房地產(chǎn)壯大企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，提高經(jīng)濟(jì)效益的機(jī)遇，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力之源。4、擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與皇冠九龍灣花園隔河相對(duì)，距皇冠房地產(chǎn)辦公樓約 500 米，與皇冠慶威工業(yè)園一路之隔，獨(dú)特的地理位置，為皇冠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目提供了極其便利的條件，便于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理， 有利于降低成本費(fèi)用。 已建的皇冠九龍灣花園小區(qū)在威海具有較高的知名度和美譽(yù)度，可成為擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的樣板小區(qū)，是無(wú)形的廣告，對(duì)提升其商業(yè)價(jià)值和促進(jìn)房屋銷(xiāo)售，都將起到積極的作用。同時(shí)，皇冠九龍灣花園、皇冠慶威工業(yè)園區(qū)和擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，將提高我們慶威物業(yè)公司的市場(chǎng)份額和信譽(yù)形象，形成規(guī)模管理 和經(jīng)營(yíng)，取

7、得規(guī)模效益和效應(yīng)， 既可消除用戶(hù)對(duì)售后服務(wù)的顧慮，又可拉動(dòng)銷(xiāo)售。而且，我們開(kāi)發(fā)的辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)的相對(duì)集中，有利于形成整體優(yōu)勢(shì)，提高大慶品牌、皇冠品牌的競(jìng)爭(zhēng)能力，并為九龍灣旅游度假區(qū)后期的開(kāi)發(fā)，占得了商業(yè)先機(jī)，創(chuàng)造了條件。四、市場(chǎng)分析與價(jià)格預(yù)測(cè)（一）、市場(chǎng)發(fā)展前景分析根據(jù)對(duì)今年以來(lái)出臺(tái)的房地產(chǎn)行業(yè)政策、 威海市場(chǎng)供需狀況等方面情況調(diào)查表明，威海地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn)為：1、房?jī)r(jià)將持續(xù)穩(wěn)中有升近幾年，威海商品房?jī)r(jià)格與周邊沿海城市相比漲幅較低， 因此受宏觀調(diào)控影響較小，由于土地價(jià)格、建筑材料等價(jià)格上漲，房屋產(chǎn)品質(zhì)量及配套標(biāo)準(zhǔn)的提高，造成商品房?jī)r(jià)格居高不下。2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍然

8、處于快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)一是城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。二是消費(fèi)者的消費(fèi)觀念發(fā)生變化，將增加市場(chǎng)需求。三是拆遷安置將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體需求。3、二手房市場(chǎng)活躍對(duì)新房的促進(jìn)隨著房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)不斷活躍，如賣(mài)舊買(mǎi)新、押舊買(mǎi)新、租舊養(yǎng)新、按揭買(mǎi)新等“以舊換新”的購(gòu)房群體逐漸上升。4、政府將加大對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的調(diào)控力度及城市建設(shè)的力度，將極大地改善城市面貌， 進(jìn)一步優(yōu)化城市空間布局， 推進(jìn)威海這座最佳人居城市的規(guī)劃建設(shè)， 躋身世界精品居住城市行列， 并吸引更多人群到威海購(gòu)房居住。5、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)方式的改變房地產(chǎn)銷(xiāo)售方式從原始的概念銷(xiāo)售、 點(diǎn)子銷(xiāo)售、商業(yè)炒作銷(xiāo)售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I(yíng)銷(xiāo)推廣

9、。 競(jìng)爭(zhēng)由單一的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、 質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)上升到價(jià)格、質(zhì)量、品牌、環(huán)境、配套等多因素、多元化競(jìng)爭(zhēng)新格局。（二）、目標(biāo)客戶(hù)的定位目標(biāo)客戶(hù)群主要分為四類(lèi)：一是鐘愛(ài)于威海居住環(huán)境、人居品牌的購(gòu)房群體；二是追求貨幣保值的投資市場(chǎng)和休閑度假市場(chǎng)；三是當(dāng)?shù)鼐用窀鼡Q舊房、二次置業(yè)的購(gòu)房群；四是致力于威海投資置業(yè)的購(gòu)房群體。（三）、價(jià)格預(yù)測(cè)根據(jù)本項(xiàng)目自身特點(diǎn)， 參考當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)價(jià)格及其發(fā)展趨勢(shì)， 本項(xiàng)目預(yù)測(cè)價(jià)格：1、多層住宅均價(jià)3900 元/ ；2、高層住宅均價(jià)4200 元/ ；3、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)均價(jià)4500 元/ ；4、辦公樓均價(jià) 3000 元/ ；5、車(chē)位均價(jià) 10 萬(wàn)元 / 個(gè)；6、儲(chǔ)藏室均價(jià) 1000 元/ 。五、項(xiàng)

10、目實(shí)施計(jì)劃（一）、工程建設(shè)實(shí)施計(jì)劃1、按威海市對(duì)九龍灣旅游度假區(qū)的總體規(guī)劃及拍賣(mài)公告，將在2005 年 7 月 6 日進(jìn)行土地競(jìng)拍，如果我們競(jìng)拍成功，取得土地使用權(quán)后，將于今年底完成項(xiàng)目單體初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)，工程報(bào)建、審批等有關(guān)手續(xù)，滿(mǎn)足2006 年開(kāi)工需要。2、為了合理利用資金，將采用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的方式，先開(kāi)發(fā)市場(chǎng)份額大、開(kāi)發(fā)成本低、利潤(rùn)空間大的多層住宅和高層住宅，回收資金后再開(kāi)發(fā)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、辦公樓、 地下停車(chē)場(chǎng)等單體工程，擬開(kāi)發(fā)建設(shè)期為3 年（20062008 年），2006 年擬開(kāi)發(fā)面積 37902 ，2007 年擬開(kāi)發(fā)面積 26150 ，2008 年擬開(kāi)發(fā)面積 26808 ，工程建設(shè)進(jìn)度

11、計(jì)劃 （見(jiàn)附表 1）。3、以多年的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，科學(xué)先進(jìn)的管理模式、招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制確保施工建設(shè)規(guī)范進(jìn)行，施工過(guò)程中，要嚴(yán)格控制工程造價(jià)，提高工程質(zhì)量，控制工期，提高資金周轉(zhuǎn)率。（二）、銷(xiāo)售計(jì)劃及營(yíng)銷(xiāo)策略1、銷(xiāo)售計(jì)劃根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃及威海地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì)， 該項(xiàng)目擬銷(xiāo)售周期為四年： 2006 年銷(xiāo)售收入 5612 萬(wàn)元；2007 年銷(xiāo)售收入 9984.2 萬(wàn)元；2008 年銷(xiāo)售收入 9216.3 萬(wàn)元；2009 年銷(xiāo)售收入 8344.5 萬(wàn)元。年度銷(xiāo)售測(cè)算（見(jiàn)附表 2）。2、營(yíng)銷(xiāo)策略秉承企業(yè)“廣廈千萬(wàn)、 誠(chéng)信皇冠”的經(jīng)營(yíng)理念， 深入房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究，充分發(fā)掘樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)， 通過(guò)以下途徑和

12、措施實(shí)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售，獲取最大利潤(rùn)。（ 1）、進(jìn)行廣泛的市場(chǎng)調(diào)查，通過(guò)目標(biāo)客戶(hù)和目標(biāo)市場(chǎng)的分析，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)、戶(hù)型結(jié)構(gòu)、客戶(hù)群體進(jìn)行準(zhǔn)確定位，建設(shè)適應(yīng)客戶(hù) 需求的樓盤(pán)產(chǎn)品。（ 2）、實(shí)施有效的廣告宣傳策略、營(yíng)銷(xiāo)策略及公關(guān)策略，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)。利用“報(bào)紙、電視、戶(hù)外廣告牌、車(chē)體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時(shí)地將樓盤(pán)的信息傳遞給購(gòu)房客戶(hù)。通過(guò)溝通，利用客戶(hù) 群對(duì)企業(yè)品牌的認(rèn)識(shí)、了解與接受，提高對(duì)所開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)度。（ 3）、通過(guò)拓展銷(xiāo)售渠道實(shí)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售。利用廣告促銷(xiāo)、人員促銷(xiāo)、網(wǎng)絡(luò)促銷(xiāo)擴(kuò)展銷(xiāo)售渠道， 使房屋銷(xiāo)售由原來(lái)單一的自行銷(xiāo)售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N(xiāo)、行銷(xiāo)、網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售、地區(qū)代理等多元化銷(xiāo)售方式。（ 4）、提供優(yōu)質(zhì)

13、服務(wù)實(shí)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售。要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得客戶(hù)，必須深入了解客戶(hù)，為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，讓客戶(hù)感受到比預(yù)期更好的超值服務(wù)。（ 5）、利用品牌戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應(yīng)，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，加強(qiáng)創(chuàng)新力，提高房屋的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，滿(mǎn)足客戶(hù)的期望，激發(fā)客戶(hù) 的購(gòu)買(mǎi)愿望。（ 6）、結(jié)合價(jià)格策略實(shí)現(xiàn)房屋銷(xiāo)售。在目前樓盤(pán)價(jià)格穩(wěn)中有升的形勢(shì)下，新盤(pán)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售價(jià)格采取隨行就市結(jié)合“低開(kāi)高走”的價(jià)格策略，將本項(xiàng)目的房屋價(jià)格， 由低到高的順序推向市場(chǎng)，吸引客戶(hù)的關(guān)注，形成良好的市場(chǎng)氛圍， 形成人氣后再據(jù)市場(chǎng)情況逐步提高房屋價(jià)格，給客戶(hù)以“增值、保值”的信息，堅(jiān)定購(gòu)房客戶(hù)的信心。六、項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分

14、析（一）、投資估算按每畝 173.6 萬(wàn)元取得土地使用權(quán)，土地總成本為 8,514.84 萬(wàn)元（出讓金總額 8,266.83 萬(wàn)元，契稅 248 萬(wàn)元），項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資為31,525.03 萬(wàn)元。（見(jiàn)附表 3）（二 ）、資金籌措根據(jù)投資估算及項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃， 投入資金總額 26,600.27 萬(wàn)元。其中自有資金 12,600.27 萬(wàn)元市區(qū) 392.3 平方公里，其中建成區(qū) 68 平方軟件項(xiàng)目可行性分析報(bào)告公里，古城區(qū) 14.2 平方公里。三、 A 州市住宅市場(chǎng)分析1、2002 年以前 A州市住宅市場(chǎng)分析在這之前， A 州市住宅水平一直維持在工業(yè)園區(qū) 2300 元/m2，古城區(qū) 2500 元

15、/m2，而新區(qū)住宅價(jià)格也一直在 2000 元/m2 左右徘徊。究其原因不外乎以下幾點(diǎn)：土地價(jià)格是一個(gè)首要的因素可行性分析報(bào)告模板。 土地作為稀缺性資源，政府沒(méi)能做好土地供應(yīng)的長(zhǎng)期規(guī)劃。 開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)項(xiàng)目可行性報(bào)告，以很便宜的價(jià)格向政府要求劃撥土地。 這導(dǎo)致了土地成本在整個(gè)項(xiàng)目中只占很小的一部分。整個(gè) A 州的住宅以零星分散建設(shè)為多，不注重整個(gè)小區(qū)環(huán)境、園林、文化方面的建設(shè)。居民居住觀念沒(méi)有改變。大多數(shù) A 州人項(xiàng)目可行性分析認(rèn)為，過(guò)了運(yùn)河就覺(jué)得離開(kāi)了城市， 到了郊區(qū)。而且也一直認(rèn)為 A 州新區(qū)是一個(gè)工業(yè)區(qū)，不適宜居住。同時(shí)，新橋鎮(zhèn)一直以來(lái)治安、 環(huán)境都不好，在一定程度上限制了該區(qū)域的房?jī)r(jià)。消

16、費(fèi)觀念也限制了整個(gè) A 州市的房?jī)r(jià)。許多 A 州居民留戀于“小橋、流水、人家”，只要有地方住，能吃飽，不會(huì)用剩余的錢(qián)去改善居住環(huán)境和投資于房產(chǎn)。2、2002 年以來(lái) A州市住宅市場(chǎng)分析2002 年是 A 州房?jī)r(jià)飛漲的一年。 2001 年 10 月份， A 可行性分析報(bào)告編寫(xiě)州市土地全面實(shí)行招投標(biāo)。這對(duì)于 A 州整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，從至，開(kāi)發(fā)商取得土地的唯一途徑就是市場(chǎng)招投標(biāo)，土地市場(chǎng)更趨于公平。與此同時(shí)，政府出臺(tái)了一系列的相關(guān)政策。A州強(qiáng)化“強(qiáng)市富民”意識(shí)，努力使全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)在高平臺(tái)、低波動(dòng)中運(yùn)行， 2002 年全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)走強(qiáng)。同時(shí)，改變?nèi)芯用竦南M(fèi)觀念。規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)， 改

17、善投資環(huán)境， 使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐步走上規(guī)模軟件可行性分析報(bào)告化、 集約化經(jīng)營(yíng)。把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為城市新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，大力發(fā)展城鎮(zhèn)建設(shè)。在市區(qū)范圍內(nèi)， 加快土地供應(yīng)制度的改革， 停止新批量土地的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，對(duì)存量土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目采取限制的態(tài)度， 使開(kāi)發(fā)總量得到控制。同時(shí)，積極引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與園區(qū)、新區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。加強(qiáng)城市建設(shè)步伐， 動(dòng)遷量大幅上升和貨幣安置政策使市場(chǎng)上對(duì)商品房的需求迅速膨脹。3、A 州新區(qū)住宅市場(chǎng)煤炭經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告具體分析A 州去年 10 月份拍賣(mài)的土地中還沒(méi)有一塊形成樓盤(pán)，而許多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)聞風(fēng)相繼提高樓盤(pán)價(jià)格。據(jù)A 州市建設(shè)局市場(chǎng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)：A州市今年房?jī)r(jià)總體上漲了14.8%。四、項(xiàng)目投資估算及盈利分析1、編制依據(jù)建筑工程費(fèi)用以現(xiàn)行建筑工程費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)率為依據(jù)；各種費(fèi)率依據(jù)國(guó)家相關(guān)文件。2、投資估算3、銷(xiāo)煤炭可行性分析報(bào)告售收入根據(jù)工程所處位置、 周?chē)h(huán)境和 A 州房地產(chǎn)現(xiàn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)， 考慮到房地產(chǎn)銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，本區(qū)住宅均價(jià)定位為3300 元/m2，低層商鋪均價(jià)定位為4500 元/m2。