房地產(chǎn)中介現(xiàn)狀與發(fā)展

1、房地產(chǎn)中介現(xiàn)狀與發(fā)展房地產(chǎn)中介現(xiàn)狀與發(fā)展近幾年，我國的房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展，隨之而來的各類房地產(chǎn)中介機構(gòu)亦步亦趨，如同雨后春筍般涌現(xiàn)出來。房地產(chǎn)中介行業(yè)成為了架起市場與消費者之間的橋梁和紐帶，對帶動房地產(chǎn)市場運轉(zhuǎn)起到潤滑劑的作用。房地產(chǎn)中介服務(wù)是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，它所面對的客體是特殊形態(tài)的商品房地產(chǎn)。房地產(chǎn)中介服務(wù)在促進中國房地產(chǎn)市場快速健康發(fā)展，推動房地產(chǎn)業(yè)走向繁榮的過程中起到了積極的作用。但當前房地產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展仍面臨著很多問題，其與市場發(fā)展不協(xié)調(diào)的一面也日益突顯。下面我就房地產(chǎn)中介行業(yè)存在的問題及解決辦法談一下自己的認識。矚慫潤厲釤瘞睞櫪廡賴賃軔朧。一、房地產(chǎn)中介行業(yè)存在的問題及成因.(一

2、) 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)市場準入機制不健全。按照有關(guān)法律規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)機構(gòu)，僅需向工商行政管理部門申請設(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后就可開業(yè)。這種不需要前臵專業(yè)行政許可的市場準入制度，對于加速發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)有一定的推動作用，但由于專業(yè)化管理環(huán)節(jié)的缺失，也在一定程度上導致了一些問題。聞創(chuàng)溝燴鐺險愛氌譴凈禍測樅。根據(jù)房地產(chǎn)中介管理辦法規(guī)定，注冊資金30 萬元以上、房地產(chǎn)經(jīng)紀人3 名以上，就可申請設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀公司，而申請注冊咨詢公司注冊資金10 萬元，只須3 名從業(yè)人員，因此，房地產(chǎn)中介門坎極低，由門坎低帶來的問題：經(jīng)紀機構(gòu)的無資質(zhì)、無證書、無執(zhí)照經(jīng)營、非法異地經(jīng)營。根據(jù)建設(shè)部城市房地產(chǎn)中介服務(wù)

3、管理規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀人必須是經(jīng)過考試、注冊并取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證的人員。而未取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證的人員，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀行服務(wù)業(yè)在我國是新興的一個行業(yè)，盡管這些條件比較低，但是，有的經(jīng)紀機構(gòu)也無法達到。一是各業(yè)務(wù)機構(gòu)之間形成巨大差異，既有擁有十幾家門店的地方知名的加盟連鎖公司，又有大量的一個門店一部電話的個體工商戶，“巨無霸”和 “小舢板”同時并存，同時分享著市場蛋糕，不利于市場的優(yōu)勝劣汰和品牌化、專業(yè)化的發(fā)展；二是從業(yè)人員包羅萬象，來自四面八方。有城市下崗人員、離退休人員、農(nóng)轉(zhuǎn)非人員，也有大學畢業(yè)生、外來務(wù)工人員等，文化程度高低懸殊，素質(zhì)參差不齊，不利于整體形象和服

4、務(wù)的提高； 殘騖樓諍錈瀨濟溆塹籟婭騍東。三是相當部分從業(yè)人員經(jīng)歷了學徒跳槽當老板的過程，過度的頻繁“跳槽”，“挖墻角”，“飛單”，加劇了各中介機構(gòu)之間的無序竟爭。釅錒極額閉鎮(zhèn)檜豬訣錐顧葒鈀。(二)房產(chǎn)中介機構(gòu)暗箱操作頻繁，業(yè)務(wù)規(guī)范亟待完善,老百姓對房產(chǎn)中介機構(gòu)難言信任。政府相對滯后的行政管理導致房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)魚龍混雜，缺乏優(yōu)勝劣汰；房地產(chǎn)中介本身具有經(jīng)營的標的物價值高、情況復雜、涉及專業(yè)知識、信息不對稱等特點，中介機構(gòu)居于中間地位，應(yīng)為客戶提供市場供需信息以及有關(guān)交易的專業(yè)化服務(wù)，使客戶的利益得到保證，在此基礎(chǔ)上獲得合理報酬。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對中介服務(wù)的行為規(guī)范提出了極高的要求。但從了解的情況

5、來看，我市有些房地產(chǎn)中介機構(gòu)存在違規(guī)收費、吃差價、合同欺詐等違法違規(guī)行為，與消費者各類中介糾紛中，又以“定（訂）金返還”糾紛的比例最高，其次為“隱瞞重要交易信息”糾紛、“口頭承諾”糾紛等，消費者對中介機構(gòu)的投訴、法律訴訟呈增長趨勢。 彈貿(mào)攝爾霽斃攬磚鹵廡詒爾膚。房地產(chǎn)中介的上述行為，擾亂了房地產(chǎn)交易市場的正常秩序，挫傷了消費者積極的消費心理，損害了房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者雙方的利益，對刺激消費、拉動內(nèi)需、帶動國民經(jīng)濟增長都將產(chǎn)生一連串的不良性影響。上述問題的出現(xiàn)，我認為主要原因有：謀蕎摶篋飆鐸懟類蔣薔點鉍雜。(一)我國房地產(chǎn)中介服務(wù)領(lǐng)域法律法規(guī)相對滯后，中介機構(gòu)承擔民事責任的具體規(guī)定過少或者規(guī)定的

6、過于籠統(tǒng)。標準難界定，主導權(quán)不明，明示指導不明，法律責任不清，行業(yè)解釋不清楚。廈礴懇蹣駢時盡繼價騷巹癩龔。(二)人員素質(zhì)及信譽偏低。由于房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)興起時間不長，從業(yè)人員資格認證制度尚不規(guī)范，匆匆上崗的絕大多數(shù)人都沒有從事過相關(guān)經(jīng)營活動的經(jīng)歷。有些雖取得了執(zhí)業(yè)證書，在低要求的制度環(huán)境下也往往會走上歪道過分追求商業(yè)利益、不講誠信、為拉攏客戶行欺騙之能事等。煢楨廣鰳鯡選塊網(wǎng)羈淚鍍齊鈞。(三)房地產(chǎn)中介行業(yè)誠信觀念不足。經(jīng)紀機構(gòu)在經(jīng)營中存在誠信缺失現(xiàn)象，信譽差房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在服務(wù)中存在誠信缺失，信譽不能令人滿意，過分強調(diào)經(jīng)濟利益，而忽視操守行為的培養(yǎng)，“利益掛帥，操守為輕”的現(xiàn)象在行業(yè)中普遍存在

7、。很多經(jīng)紀機構(gòu)利用信息和自己的優(yōu)勢地位，或鉆相關(guān)政策空子，損害交易雙方的利益，獲取不當利益。諸如制造虛假或不實廣告信息，引誘或欺騙消費者；不兌現(xiàn)承諾；賺取不正當差價；亂收費；合同不規(guī)范等違規(guī)操作。由于輕視操守行為的建設(shè)，使企業(yè)的生存與發(fā)展就將成為一句空話。鵝婭盡損鵪慘歷蘢鴛賴縈詰聾。二、推進房地產(chǎn)中介市場的誠信、公平和規(guī)范化要促使房地產(chǎn)中介行業(yè)規(guī)范、有序的良性發(fā)展，使消費者利益與經(jīng)營者利益實現(xiàn)雙贏，從而推動整個房地產(chǎn)市場的持續(xù)和諧發(fā)展，我認為從構(gòu)建和諧社會，保護消費者權(quán)益的角度出發(fā)，應(yīng)當從以下幾個方面推進房地產(chǎn)中介市場的誠信、公平和規(guī)范化：籟叢媽羥為贍僨蟶練淨櫧撻曉。（一）逐步建立健全的房地產(chǎn)

8、經(jīng)紀管理法律、法規(guī)體系。建立健全法律、法規(guī)是對經(jīng)紀行業(yè)進行管理的基礎(chǔ)和前提，要進一步健全房地產(chǎn)經(jīng)紀專項配套法規(guī)，用健全的房地產(chǎn)經(jīng)紀法律法規(guī)體系規(guī)范它們的服務(wù)行為，使房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。 預頌圣鉉儐歲齦訝驊糴買闥齙。我國目前房地產(chǎn)中介服務(wù)方面的法律法規(guī)體系尚待完善，尤其是法律以及高級別的法規(guī)還相當匱乏，而且規(guī)定過于籠統(tǒng)原則，缺乏可操作性，有許多方面法律關(guān)系的調(diào)整還難以涵蓋?，F(xiàn)有的城市房地產(chǎn)管理法、城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定、房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法等法律和規(guī)章，主要規(guī)定了中介機構(gòu)違規(guī)后的行政責任，整個規(guī)定行政色彩過濃。而對于房地產(chǎn)開發(fā)公司或消費者而言，他們最關(guān)心的并不是如何以行政或刑事手段懲戒中介

9、機構(gòu)，而是自己的損失如何得到補償，如何向法院尋求民事救濟。換言之，能夠撫平經(jīng)濟創(chuàng)傷的，只能是民事賠償。而我國目前的法律、法規(guī)在房地產(chǎn)中介行業(yè)所要承擔的民事責任方面，沒有過多的規(guī)定，因此在今后的立法中，應(yīng)當強化和細化房地產(chǎn)中介機構(gòu)的民事權(quán)利義務(wù)以及民事賠償方面的相關(guān)規(guī)定。 滲釤嗆儼勻諤鱉調(diào)硯錦鋇絨鈔。（二）加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀市場的監(jiān)管。在相關(guān)法律、法規(guī)健全的基礎(chǔ)上，在法律賦予有關(guān)房地產(chǎn)管理部門強制手段的前提下，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)積極、主動地加強對中介機構(gòu)、從業(yè)人員和中介活動的管理，嚴格執(zhí)行資格認證制度，強化中介服務(wù)規(guī)范化管理。經(jīng)常對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)及其行為進行檢查，切實履行好監(jiān)管職能。為了避免各行政部

10、門分工不清、職能混淆的現(xiàn)象，政府各行政部門可以建立聯(lián)合辦公制度，進行聯(lián)合監(jiān)管。鐃誅臥瀉噦圣騁貺頂廡縫勵羆。隨著房產(chǎn)交易市場的發(fā)展，為數(shù)眾多的不規(guī)范企業(yè)及不規(guī)范市場行為的存在，對房地產(chǎn)二、三級市場的發(fā)展造成了嚴重障礙。因此，我認為應(yīng)進一步規(guī)范和發(fā)展房產(chǎn)交易市場，按照城市房地產(chǎn)管理法、房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法和城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定等國家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，改變目前政出多門、多頭管理、多頭發(fā)證的混亂現(xiàn)象，系統(tǒng)性地制定房產(chǎn)中介服務(wù)領(lǐng)域市場準入、監(jiān)管、退出實施辦法，提高房地產(chǎn)行政主管部門對房產(chǎn)中介市場管理的權(quán)威性和嚴肅擁締鳳襪備訊顎輪爛薔報贏無。性；要進一步完善中介企業(yè)和從業(yè)人員的資質(zhì)、資格管理制度，在

11、房產(chǎn)中介領(lǐng)域通過年檢、評優(yōu)活動，對一批信譽好、操作規(guī)范、有實力的中介企業(yè)在政策、稅收、技術(shù)等方面予以扶持，并通過兼并、連鎖、加盟等形式，提高整個房產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的整體水平；房地產(chǎn)行政主管部門要充分利用網(wǎng)絡(luò)信息手段，將房產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)及相關(guān)人員的基本情況、經(jīng)營業(yè)績、經(jīng)營中違規(guī)、違法劣跡以及受到的處罰等記入企業(yè)和個人的信用檔案，向社會公示，接受社會監(jiān)督；要實施市場禁入制度，提高違規(guī)經(jīng)營成本，對嚴重違反法律、法規(guī)，擾亂市場秩序，損害消費者利益的有關(guān)中介企業(yè)和從業(yè)人員視情節(jié)輕重實行在一定時間內(nèi)或終身市場禁入。贓熱俁閫歲匱閶鄴鎵騷鯛漢鼉。（三）嚴格推行從業(yè)人員的認證制度，健全行業(yè)自律管理機制。為了規(guī)范房

12、地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和從業(yè)人員的行為，應(yīng)嚴格推行房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員的認證管理，在從業(yè)人員素質(zhì)上，向綜合化發(fā)展。凡房地產(chǎn)市場比較成熟的國家或地區(qū)，其對中介從業(yè)人員的考核都有嚴格規(guī)定，如美國要求至少有 2 年以上從事房地產(chǎn)工作的經(jīng)歷，并修完與房地產(chǎn)有關(guān)的 8 門學科，才算具備獲得房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)照的資格。由此可見，日益發(fā)達的房地產(chǎn)市場呼喚著高素質(zhì)人才，這種人須具有較高學歷、較深的專業(yè)知識、較強的業(yè)務(wù)能力和較高的信譽及道德水準。綜合素質(zhì)差的人，在此期間如不加強自我能力的提升，最終勢必會被淘汰出局。 壇摶鄉(xiāng)囂懺蔞鍥鈴氈淚躋馱釣。（四）大力開展行業(yè)誠信建設(shè)。樹立行業(yè)品牌要通過行業(yè)誠信建設(shè)，全面提升房地產(chǎn)經(jīng)紀人的職

13、業(yè)道德水平和專業(yè)水平能力，塑造良好的職業(yè)形象，提高行業(yè)的社會公信力，在贏得社會尊重的同時，增強自我約束機制，增強職業(yè)責任，也促使他們提高執(zhí)業(yè)水平。誠信是行業(yè)的執(zhí)業(yè)之本，是企業(yè)的立身之本，生存之源。只有建立在誠信基礎(chǔ)之上，行業(yè)才能從根本上在激烈競爭的市場中站穩(wěn)腳步，獲得市場的認可。 蠟變黲癟報倀鉉錨鈰贅籜葦繯。推動行業(yè)自律，增強誠信意識，構(gòu)建公平的交易環(huán)境?！叭藷o信不立，國無信不威”，誠信是一個企業(yè)的生命之源，企業(yè)經(jīng)營要靠誠信，企業(yè)發(fā)展更要誠信。在房地產(chǎn)中介行業(yè)， 買鯛鴯譖曇膚遙閆擷凄屆嬌擻。品，對于消費者來講可能是其一生的心血，所以在這種情況下，誠信對交易雙方來說顯得尤為重要。作為中介機構(gòu)，要想增加消費者的信任度，就應(yīng)該最大限度的增加交易的透明度，使消費者的知情權(quán)得到切實保障，從而進行公平交易。同時還應(yīng)當加強對從業(yè)人員的素質(zhì)教育，提高從業(yè)人員的職業(yè)道德水平和專業(yè)勝任能力，塑造良好的職業(yè)形象，提高行業(yè)的社會公信力，借鑒國外同行業(yè)的先進經(jīng)驗，盡快制定房地產(chǎn)中介行業(yè)的行為準則和操作規(guī)范，盡快完善管理機制，使房地產(chǎn)中介行業(yè)在誠信、自律的市場環(huán)境下健康發(fā)展。 綾鏑鯛駕櫬鶘蹤韋轔糴飆鈧麥。（五）各方參與，多策并舉，建立規(guī)范的房地產(chǎn)交易市場。目前房地產(chǎn)中介市場的誠信、公平