outlets商業(yè)地產(chǎn)課件

1、outlets商業(yè)地產(chǎn)PPT課件奧特萊斯奧特萊斯outlets商業(yè)地產(chǎn)PPT課件奧特萊斯奧特萊斯 潮流的國(guó)際休閑購(gòu)物模式潮流的國(guó)際休閑購(gòu)物模式o“奧特萊斯奧特萊斯”是英文是英文OUTLETS的中文直譯。的中文直譯。o奧特萊斯是歐美目前最為流行的零售業(yè)態(tài)之一，奧特萊斯是歐美目前最為流行的零售業(yè)態(tài)之一，最早主要銷售品牌下架、過(guò)季、斷碼、工廠尾最早主要銷售品牌下架、過(guò)季、斷碼、工廠尾貨等。經(jīng)過(guò)貨等。經(jīng)過(guò)100多年的發(fā)展，此業(yè)態(tài)現(xiàn)已成為多年的發(fā)展，此業(yè)態(tài)現(xiàn)已成為主要銷售國(guó)際一二線知名品牌折扣商品的新型主要銷售國(guó)際一二線知名品牌折扣商品的新型休閑購(gòu)物模式，其產(chǎn)品構(gòu)成中很大一部分由當(dāng)休閑購(gòu)物模式，其產(chǎn)品構(gòu)

2、成中很大一部分由當(dāng)初的所謂初的所謂“過(guò)時(shí)貨過(guò)時(shí)貨”“”“殘次貨殘次貨”演變成演變成“各大各大名牌專門(mén)為奧特萊斯追加生產(chǎn)和設(shè)計(jì)的經(jīng)典款名牌專門(mén)為奧特萊斯追加生產(chǎn)和設(shè)計(jì)的經(jīng)典款式式”以及以及“地域時(shí)差商品地域時(shí)差商品”。outlets商業(yè)地產(chǎn)PPT課件o如今的奧特萊斯已成為國(guó)際名品集中地，是一種倡如今的奧特萊斯已成為國(guó)際名品集中地，是一種倡導(dǎo)更聰明的理性消費(fèi)的國(guó)際新型休閑購(gòu)物模式。導(dǎo)更聰明的理性消費(fèi)的國(guó)際新型休閑購(gòu)物模式。 o奧特萊斯吸引顧客有三個(gè)法寶：奧特萊斯吸引顧客有三個(gè)法寶： o馳名世界的品牌馳名世界的品牌薈萃世界著名或知名品牌，品薈萃世界著名或知名品牌，品牌純正，質(zhì)量上乘；牌純正，質(zhì)量上乘

3、； o比一般促銷價(jià)低的低價(jià)比一般促銷價(jià)低的低價(jià)一般以低至一般以低至1-6折的價(jià)折的價(jià)格銷售，物美價(jià)廉，消費(fèi)者趨之若鶩；格銷售，物美價(jià)廉，消費(fèi)者趨之若鶩； o方便舒適的氛圍方便舒適的氛圍遠(yuǎn)離市區(qū)，交通方便，貨場(chǎng)簡(jiǎn)遠(yuǎn)離市區(qū)，交通方便，貨場(chǎng)簡(jiǎn)潔、舒適。潔、舒適。 outlets商業(yè)地產(chǎn)PPT課件奧特萊斯產(chǎn)生及演變過(guò)程奧特萊斯產(chǎn)生及演變過(guò)程 o奧特萊斯（奧特萊斯（Outlets）最早誕生于美國(guó)，迄今已）最早誕生于美國(guó)，迄今已有近一百年的歷史。有近一百年的歷史。Outlets最早就是最早就是“工廠直工廠直銷店銷店”，專門(mén)處理工廠尾貨。后來(lái)逐漸匯集，專門(mén)處理工廠尾貨。后來(lái)逐漸匯集，慢慢形成類似慢慢形成類似

4、Shopping Mall的大型的大型Outlets購(gòu)物購(gòu)物中心，并逐漸發(fā)展成為一個(gè)獨(dú)立的零售業(yè)態(tài)。中心，并逐漸發(fā)展成為一個(gè)獨(dú)立的零售業(yè)態(tài)。雖然雖然Factory Outlet這種業(yè)態(tài)在美國(guó)已有這種業(yè)態(tài)在美國(guó)已有100年年的歷史，但真正有規(guī)模的發(fā)展是從的歷史，但真正有規(guī)模的發(fā)展是從1970年左右年左右開(kāi)始的。開(kāi)始的。 outlets商業(yè)地產(chǎn)PPT課件o 1970年年-1987年：一些大型服裝工廠和日用年：一些大型服裝工廠和日用品加工企業(yè)利用工廠的倉(cāng)庫(kù)銷售訂單尾貨開(kāi)品加工企業(yè)利用工廠的倉(cāng)庫(kù)銷售訂單尾貨開(kāi)始在他們的倉(cāng)庫(kù)建立起始在他們的倉(cāng)庫(kù)建立起Outlet Store，基本，基本上是一家工廠上是一

5、家工廠Outlet Store，所集商品，所集商品既是優(yōu)質(zhì)品牌又價(jià)格低廉，所以吸引了大批既是優(yōu)質(zhì)品牌又價(jià)格低廉，所以吸引了大批顧客。顧客。 outlets商業(yè)地產(chǎn)PPT課件o1988年年-1996年：年：Factory Outlet開(kāi)始繁榮起來(lái)開(kāi)始繁榮起來(lái)并有大的發(fā)展，去工廠直銷店購(gòu)買(mǎi)商品的顧客并有大的發(fā)展，去工廠直銷店購(gòu)買(mǎi)商品的顧客越來(lái)越多，因此，很多工廠就把直銷店集中在越來(lái)越多，因此，很多工廠就把直銷店集中在一起開(kāi)設(shè)，這時(shí)的購(gòu)物中心一般都是真正的一起開(kāi)設(shè)，這時(shí)的購(gòu)物中心一般都是真正的“工廠直銷工廠直銷”， 雖然以名牌和低價(jià)吸引顧客，雖然以名牌和低價(jià)吸引顧客，但沒(méi)有形成規(guī)模銷售。而且離城市較

6、遠(yuǎn)，一般但沒(méi)有形成規(guī)模銷售。而且離城市較遠(yuǎn)，一般在在60-80英里（英里（100-150公里）左右，開(kāi)車(chē)要一公里）左右，開(kāi)車(chē)要一個(gè)多小時(shí)。個(gè)多小時(shí)。 outlets商業(yè)地產(chǎn)PPT課件o 1997年年-2001年：年：Outlets業(yè)態(tài)在美國(guó)呈現(xiàn)快速發(fā)展業(yè)態(tài)在美國(guó)呈現(xiàn)快速發(fā)展的勢(shì)頭，截止的勢(shì)頭，截止1996年，美國(guó)境內(nèi)已經(jīng)建立了年，美國(guó)境內(nèi)已經(jīng)建立了300多多家?jiàn)W特萊斯購(gòu)物中心，并且有了奧特萊斯開(kāi)發(fā)商的家?jiàn)W特萊斯購(gòu)物中心，并且有了奧特萊斯開(kāi)發(fā)商的加入，這種營(yíng)銷形態(tài)發(fā)生了實(shí)質(zhì)性的變化。加入，這種營(yíng)銷形態(tài)發(fā)生了實(shí)質(zhì)性的變化。o首先是供貨商從過(guò)去單一的商品工廠發(fā)展為商品工首先是供貨商從過(guò)去單一的商品工

7、廠發(fā)展為商品工廠、品牌所有者、品牌代理商、品牌批發(fā)商乃至大廠、品牌所有者、品牌代理商、品牌批發(fā)商乃至大型百貨商店共同參與的專門(mén)供貨渠道。型百貨商店共同參與的專門(mén)供貨渠道。o其次是功能更加齊全，休閑購(gòu)物一體化。最后是開(kāi)其次是功能更加齊全，休閑購(gòu)物一體化。最后是開(kāi)始講究購(gòu)物環(huán)境并向城市靠近。因此這種直銷中心始講究購(gòu)物環(huán)境并向城市靠近。因此這種直銷中心漸漸發(fā)展成為大型或超大型購(gòu)物中心。漸漸發(fā)展成為大型或超大型購(gòu)物中心。o特別是近兩年，銷售額屢創(chuàng)新高。據(jù)美國(guó)的統(tǒng)計(jì)數(shù)特別是近兩年，銷售額屢創(chuàng)新高。據(jù)美國(guó)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，全美目前有字顯示，全美目前有400多個(gè)大型奧特萊斯中心，多個(gè)大型奧特萊斯中心，銷售增長(zhǎng)

8、率逐年大幅遞增。銷售增長(zhǎng)率逐年大幅遞增。outlets商業(yè)地產(chǎn)PPT課件奧特萊斯全球擴(kuò)張奧特萊斯全球擴(kuò)張部分國(guó)外經(jīng)典案例部分國(guó)外經(jīng)典案例o目前，奧特萊斯在全球極速擴(kuò)張，除美國(guó)外，歐洲、目前，奧特萊斯在全球極速擴(kuò)張，除美國(guó)外，歐洲、日本甚至東南亞國(guó)家，均已出現(xiàn)這種業(yè)態(tài)并蓬勃發(fā)日本甚至東南亞國(guó)家，均已出現(xiàn)這種業(yè)態(tài)并蓬勃發(fā)展。展。 o奧特萊斯在歐美已發(fā)展得很成熟。確切地說(shuō)，奧特萊斯在歐美已發(fā)展得很成熟。確切地說(shuō)，Outlets本身可涵蓋三種業(yè)態(tài)：首先，是人們熟知的本身可涵蓋三種業(yè)態(tài)：首先，是人們熟知的名品折扣中心；第二，是二、三線品牌產(chǎn)品的展示名品折扣中心；第二，是二、三線品牌產(chǎn)品的展示直銷中心，即

9、廠家的新品展示與大量的庫(kù)存處理中直銷中心，即廠家的新品展示與大量的庫(kù)存處理中心；第三，是中間商品牌。即是將符合某種風(fēng)格定心；第三，是中間商品牌。即是將符合某種風(fēng)格定位的品牌廠家?guī)齑婕衅饋?lái)，變?yōu)樽砸训钠放苼?lái)銷位的品牌廠家?guī)齑婕衅饋?lái)，變?yōu)樽砸训钠放苼?lái)銷售。售。outlets商業(yè)地產(chǎn)PPT課件o美國(guó)奧特萊斯發(fā)展至今，已經(jīng)形成了一定模美國(guó)奧特萊斯發(fā)展至今，已經(jīng)形成了一定模式式由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建立起來(lái)的由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建立起來(lái)的“奧特萊奧特萊斯斯”，實(shí)際上是由許多折扣店組成的大型購(gòu)，實(shí)際上是由許多折扣店組成的大型購(gòu)物中心。奧特萊斯開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始把自己的名物中心。奧特萊斯開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始把自己的名字命名字命名“

10、奧特萊斯奧特萊斯”。outlets商業(yè)地產(chǎn)PPT課件美國(guó)：紐約美國(guó)：紐約Woodbury Outletsoutlets商業(yè)地產(chǎn)PPT課件日本：日本：Gotemba Premium Outlets御殿場(chǎng)御殿場(chǎng) outlets商業(yè)地產(chǎn)PPT課件英國(guó)：倫敦英國(guó)：倫敦Bicester outlet villageoutlets商業(yè)地產(chǎn)PPT課件意大利：佛羅倫薩郊外意大利：佛羅倫薩郊外The MalloGiorgio Armani、Salvatore Ferragamo、Tods、Fendi等十幾個(gè)一等十幾個(gè)一線名牌在這里自然少不了，而最受歡迎、款線名牌在這里自然少不了，而最受歡迎、款式最全的，還要算是

11、式最全的，還要算是Gucci集團(tuán)下的眾多牌集團(tuán)下的眾多牌子了，子了，Gucci、Bottega Veneta、Yves Saint Laurent、Sergio Rossi、Alexander McQueen和和 Stella McCartney等等，配上低至等等，配上低至3折的標(biāo)簽，折的標(biāo)簽，哪一個(gè)購(gòu)物狂會(huì)甘心錯(cuò)過(guò)這里？哪一個(gè)購(gòu)物狂會(huì)甘心錯(cuò)過(guò)這里？outlets商業(yè)地產(chǎn)PPT課件法國(guó)：巴黎法國(guó)：巴黎La Vallee Villageo香榭麗舍大道和香榭麗舍大道和Lafayette是巴黎不可不去的是巴黎不可不去的名牌朝圣地，但真正說(shuō)到血拼，還得算是名牌朝圣地，但真正說(shuō)到血拼，還得算是La Va

12、llee Village。La Vallee Village很大，而很大，而Outlet只是其中的一部分而已，而且是在最只是其中的一部分而已，而且是在最深處，店內(nèi)穿行大約要深處，店內(nèi)穿行大約要10分鐘。分鐘。 oGiorgio Armani、Christian Lacroix、Celine、Kenzo、Versace、Lanceloutlets商業(yè)地產(chǎn)PPT課件國(guó)內(nèi)經(jīng)典奧特萊斯案例分析國(guó)內(nèi)經(jīng)典奧特萊斯案例分析o目前，中國(guó)大陸的奧特萊斯主要有北京燕莎目前，中國(guó)大陸的奧特萊斯主要有北京燕莎奧特萊斯、上海青浦奧特萊斯、張家港香港奧特萊斯、上海青浦奧特萊斯、張家港香港城奧特萊斯、蘇州奧特萊斯等。而香港

13、的眾城奧特萊斯、蘇州奧特萊斯等。而香港的眾多奧特萊斯中，以東薈城名店倉(cāng)最為著名。多奧特萊斯中，以東薈城名店倉(cāng)最為著名。全國(guó)在建的奧特萊斯眾多，奧特萊斯已然成全國(guó)在建的奧特萊斯眾多，奧特萊斯已然成為商業(yè)新業(yè)態(tài)的流行趨勢(shì)。為商業(yè)新業(yè)態(tài)的流行趨勢(shì)。 outlets商業(yè)地產(chǎn)PPT課件上海：青浦奧特萊斯品牌直銷廣場(chǎng)上海：青浦奧特萊斯品牌直銷廣場(chǎng)outlets商業(yè)地產(chǎn)PPT課件o上海奧特萊斯品牌直銷廣場(chǎng)是由國(guó)內(nèi)規(guī)模最上海奧特萊斯品牌直銷廣場(chǎng)是由國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的商業(yè)集團(tuán)大的商業(yè)集團(tuán)百聯(lián)集團(tuán)和香港九龍倉(cāng)百聯(lián)集團(tuán)和香港九龍倉(cāng)（中國(guó)）合作投資建設(shè)，總投資（中國(guó)）合作投資建設(shè)，總投資4.7億元人億元人民幣，于民幣，于

14、2006年年5月建成并投入運(yùn)營(yíng)。月建成并投入運(yùn)營(yíng)。 outlets商業(yè)地產(chǎn)PPT課件o奧特萊斯品牌直銷廣場(chǎng)以國(guó)際、國(guó)內(nèi)時(shí)尚品牌折扣服飾為主，奧特萊斯品牌直銷廣場(chǎng)以國(guó)際、國(guó)內(nèi)時(shí)尚品牌折扣服飾為主，集休閑、餐飲、娛樂(lè)為一體的大型綜合性購(gòu)物廣場(chǎng)。集休閑、餐飲、娛樂(lè)為一體的大型綜合性購(gòu)物廣場(chǎng)。o項(xiàng)目占地面積項(xiàng)目占地面積16萬(wàn)平方米，總建筑面積約萬(wàn)平方米，總建筑面積約11萬(wàn)平方米。其中，萬(wàn)平方米。其中，品牌服飾直銷區(qū)的建筑面積為品牌服飾直銷區(qū)的建筑面積為5萬(wàn)平方米，約萬(wàn)平方米，約250個(gè)專賣(mài)鋪位，個(gè)專賣(mài)鋪位，經(jīng)營(yíng)世界一、二線及國(guó)內(nèi)著名品牌的折扣商品，休閑餐飲娛樂(lè)經(jīng)營(yíng)世界一、二線及國(guó)內(nèi)著名品牌的折扣商品，

15、休閑餐飲娛樂(lè)區(qū)的建筑面積近區(qū)的建筑面積近3萬(wàn)平方米，機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位近萬(wàn)平方米，機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位近1200個(gè)，還有個(gè)，還有兒童游樂(lè)場(chǎng)等配套設(shè)施，具有休閑、文化、景觀等多種功能。兒童游樂(lè)場(chǎng)等配套設(shè)施，具有休閑、文化、景觀等多種功能。o功能上分為功能上分為3大版塊：大版塊：A區(qū)擁有近區(qū)擁有近40個(gè)商鋪，主要經(jīng)營(yíng)國(guó)際一個(gè)商鋪，主要經(jīng)營(yíng)國(guó)際一線服飾品牌折扣商店；線服飾品牌折扣商店；B區(qū)主要經(jīng)營(yíng)國(guó)際知名運(yùn)動(dòng)休閑品牌、區(qū)主要經(jīng)營(yíng)國(guó)際知名運(yùn)動(dòng)休閑品牌、國(guó)際二線品牌以及國(guó)內(nèi)著名名牌；國(guó)際二線品牌以及國(guó)內(nèi)著名名牌；C區(qū)為餐飲休閑娛樂(lè)區(qū)，建區(qū)為餐飲休閑娛樂(lè)區(qū)，建筑面積達(dá)筑面積達(dá)3萬(wàn)平方米，主要是為各類大型餐飲及娛樂(lè)企業(yè)提

16、供萬(wàn)平方米，主要是為各類大型餐飲及娛樂(lè)企業(yè)提供經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地；外圍停車(chē)場(chǎng)占地近經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地；外圍停車(chē)場(chǎng)占地近4萬(wàn)平方米，設(shè)計(jì)車(chē)位萬(wàn)平方米，設(shè)計(jì)車(chē)位1200個(gè)。個(gè)。 outlets商業(yè)地產(chǎn)PPT課件oA區(qū)擁有近區(qū)擁有近40個(gè)商鋪，主要經(jīng)營(yíng)國(guó)際一線服飾品牌個(gè)商鋪，主要經(jīng)營(yíng)國(guó)際一線服飾品牌的折扣商品，包括的折扣商品，包括Armani、Alfred Dunhill、AutaSon、Aquutum、Adolfo Dominguez、BCBG、BMW Life-style、CERRUTI1881、CANALI、EEC Time Zone、Givenchy、ImagineX Multi Brands、ImagineX

17、 (Hugo Boss)、Liu Jo、Mondi、Pal Zileri、Piombo、Ports International、S.F.F、Three-on-the-bund、Zegna Outlet Store等。同時(shí)，等。同時(shí)，A區(qū)也辟有專門(mén)的餐飲區(qū)域經(jīng)營(yíng)各類中西式快餐；區(qū)也辟有專門(mén)的餐飲區(qū)域經(jīng)營(yíng)各類中西式快餐；outlets商業(yè)地產(chǎn)PPT課件oB區(qū)主要經(jīng)營(yíng)國(guó)際知名運(yùn)動(dòng)休閑品牌、國(guó)際二線品區(qū)主要經(jīng)營(yíng)國(guó)際知名運(yùn)動(dòng)休閑品牌、國(guó)際二線品牌以及國(guó)內(nèi)著名品牌。目前進(jìn)駐的有牌以及國(guó)內(nèi)著名品牌。目前進(jìn)駐的有Adidas、AEE、Biba、CK Underwear、Clarks、CORDIER、ESPRI

18、T、Gas、GEOX、I.T、Jessica、KEYING、LACOSTE、LaVico、Le Coq Sportif、Le Saunda、Lilly、LUXMAN、MYTENO、Miss Sixty、NAUTICA、Nike、Reebok、Reporter、Samsonite、Sisley、The North Face、United Colors of Benetton、Wilson等等150余個(gè)品牌商鋪，廣場(chǎng)內(nèi)國(guó)余個(gè)品牌商鋪，廣場(chǎng)內(nèi)國(guó)際品牌集聚度之高已躋身世界同行前列；際品牌集聚度之高已躋身世界同行前列； outlets商業(yè)地產(chǎn)PPT課件oC區(qū)為餐飲休閑娛樂(lè)區(qū)，建筑面積達(dá)區(qū)為餐飲休閑娛樂(lè)區(qū)

19、，建筑面積達(dá)3萬(wàn)平方米，萬(wàn)平方米，主要為各類大型餐飲及娛樂(lè)企業(yè)提供經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，主要為各類大型餐飲及娛樂(lè)企業(yè)提供經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，目前已具備意大利、美國(guó)等國(guó)的相關(guān)企業(yè)和國(guó)目前已具備意大利、美國(guó)等國(guó)的相關(guān)企業(yè)和國(guó)內(nèi)眾多中外餐飲企業(yè)，構(gòu)筑起廣場(chǎng)的立體餐飲內(nèi)眾多中外餐飲企業(yè)，構(gòu)筑起廣場(chǎng)的立體餐飲經(jīng)營(yíng)格局。經(jīng)營(yíng)格局。o入駐品牌直銷店的折扣由入駐品牌直銷店的折扣由37折不等，大部分折不等，大部分集中在集中在55.5折左右。折左右。 outlets商業(yè)地產(chǎn)PPT課件地理位置：o上海奧特萊斯坐落于上海奧特萊斯坐落于A9（滬青平）高速公路趙巷出口處以北（滬青平）高速公路趙巷出口處以北200米，南靠佘山國(guó)家旅游度假區(qū)，西臨

20、淀山湖、朱家角、周米，南靠佘山國(guó)家旅游度假區(qū)，西臨淀山湖、朱家角、周莊、甪直、烏鎮(zhèn)等著名江南水鄉(xiāng)風(fēng)景區(qū)，是市府確定的上海趙莊、甪直、烏鎮(zhèn)等著名江南水鄉(xiāng)風(fēng)景區(qū)，是市府確定的上海趙巷現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)首個(gè)啟動(dòng)項(xiàng)目。附近的國(guó)際時(shí)尚家具城、巷現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)首個(gè)啟動(dòng)項(xiàng)目。附近的國(guó)際時(shí)尚家具城、商務(wù)物流中心、星級(jí)賓館等項(xiàng)目也正陸續(xù)開(kāi)工建設(shè)。整個(gè)現(xiàn)代商務(wù)物流中心、星級(jí)賓館等項(xiàng)目也正陸續(xù)開(kāi)工建設(shè)。整個(gè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃面積服務(wù)業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃面積4平方公里；廣場(chǎng)所處交通位置十分優(yōu)平方公里；廣場(chǎng)所處交通位置十分優(yōu)越：距市中心人民廣場(chǎng)越：距市中心人民廣場(chǎng)26公里，車(chē)程僅公里，車(chē)程僅30-40分鐘；分鐘；A9高速高速

21、西端與乍（浦）嘉（興）蘇（州）高速相交，距廣場(chǎng)西端與乍（浦）嘉（興）蘇（州）高速相交，距廣場(chǎng)6公里的公里的A5嘉（定）金（山）高速與沿江高速、嘉（定）金（山）高速與沿江高速、A12滬嘉高速、滬嘉高速、A11滬寧高速、滬寧高速、A7高速、高速、A8滬杭高速、滬杭高速、A4莘奉金高速相連，大莘奉金高速相連，大大方便了本市及江浙兩省高端消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)物游玩，來(lái)往非常大方便了本市及江浙兩省高端消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)物游玩，來(lái)往非常便利。廣場(chǎng)四周云集東方綠洲青少年活動(dòng)中心，各類高級(jí)會(huì)所，便利。廣場(chǎng)四周云集東方綠洲青少年活動(dòng)中心，各類高級(jí)會(huì)所，以及近萬(wàn)幢融度假、居住、智能化為一體的高品質(zhì)別墅和一批以及近萬(wàn)幢融度假、居

22、住、智能化為一體的高品質(zhì)別墅和一批高檔居住小區(qū)。得天獨(dú)厚的地理位置與明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)為上海高檔居住小區(qū)。得天獨(dú)厚的地理位置與明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)為上海奧特萊斯品牌直銷廣場(chǎng)的存在與發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。奧特萊斯品牌直銷廣場(chǎng)的存在與發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。outlets商業(yè)地產(chǎn)PPT課件o建筑布局方面，廣場(chǎng)總體布局以商業(yè)街道形式建筑布局方面，廣場(chǎng)總體布局以商業(yè)街道形式組成，由于品牌折扣銷售的獨(dú)特形式，每個(gè)品組成，由于品牌折扣銷售的獨(dú)特形式，每個(gè)品牌專賣(mài)店均有鮮明的特色與布置方式。它既不牌專賣(mài)店均有鮮明的特色與布置方式。它既不同于百貨公司的同于百貨公司的“店中店店中店”，也不同于商業(yè)街，也不同于商業(yè)街上獨(dú)立的

23、專賣(mài)店。廣場(chǎng)內(nèi)的品牌專賣(mài)店均以獨(dú)上獨(dú)立的專賣(mài)店。廣場(chǎng)內(nèi)的品牌專賣(mài)店均以獨(dú)立商鋪形式出現(xiàn)，商鋪與商鋪之間輔以商業(yè)街立商鋪形式出現(xiàn)，商鋪與商鋪之間輔以商業(yè)街的形式相聯(lián)系，商業(yè)街內(nèi)絕無(wú)死角，四通八達(dá)。的形式相聯(lián)系，商業(yè)街內(nèi)絕無(wú)死角，四通八達(dá)。 outlets商業(yè)地產(chǎn)PPT課件o在招商初期，百聯(lián)方面為了遷就國(guó)際品牌，根在招商初期，百聯(lián)方面為了遷就國(guó)際品牌，根據(jù)不同檔次、級(jí)別的品牌，推出了包括代銷、據(jù)不同檔次、級(jí)別的品牌，推出了包括代銷、扣率、租金等各種方式的、靈活的招商政策，扣率、租金等各種方式的、靈活的招商政策，百聯(lián)集團(tuán)為了支持奧特萊斯加快招商進(jìn)度，甚百聯(lián)集團(tuán)為了支持奧特萊斯加快招商進(jìn)度，甚至同意了

24、買(mǎi)斷式的招商方式。品牌商為了降低至同意了買(mǎi)斷式的招商方式。品牌商為了降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)時(shí)大多選擇了扣率經(jīng)營(yíng)的方式，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)時(shí)大多選擇了扣率經(jīng)營(yíng)的方式，經(jīng)營(yíng)成本與經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)直接掛鉤。經(jīng)營(yíng)成本與經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)直接掛鉤。outlets商業(yè)地產(chǎn)PPT課件o上海奧特萊斯內(nèi)上海奧特萊斯內(nèi)90以上的商鋪是扣率經(jīng)營(yíng)，而只有以上的商鋪是扣率經(jīng)營(yíng)，而只有不到不到10的的“先知先覺(jué)先知先覺(jué)”者選擇了商鋪?zhàn)赓U經(jīng)營(yíng)。者選擇了商鋪?zhàn)赓U經(jīng)營(yíng)。o從今年從今年4月份開(kāi)業(yè)以來(lái)，上海奧特萊斯出現(xiàn)了本市零售月份開(kāi)業(yè)以來(lái)，上海奧特萊斯出現(xiàn)了本市零售業(yè)久違了的持續(xù)火爆的景象，去年國(guó)慶黃金周更是出現(xiàn)業(yè)久違了的持續(xù)火爆的景象，去年國(guó)慶黃金周更是出

25、現(xiàn)了連續(xù)三天單日營(yíng)業(yè)額突破了連續(xù)三天單日營(yíng)業(yè)額突破500萬(wàn)元的歷史紀(jì)錄。以萬(wàn)元的歷史紀(jì)錄。以收取營(yíng)業(yè)額扣率為主的上海奧特萊斯的經(jīng)營(yíng)收入出現(xiàn)了收取營(yíng)業(yè)額扣率為主的上海奧特萊斯的經(jīng)營(yíng)收入出現(xiàn)了意想不到的豐收。一個(gè)意想不到的豐收。一個(gè)300平方米的店鋪，月扣率收平方米的店鋪，月扣率收入在入在20至至30萬(wàn)元，與租賃經(jīng)營(yíng)的商鋪形成了強(qiáng)烈的反萬(wàn)元，與租賃經(jīng)營(yíng)的商鋪形成了強(qiáng)烈的反差，另一家以租金為主的差，另一家以租金為主的500平方米店鋪，月?tīng)I(yíng)收平方米店鋪，月?tīng)I(yíng)收400至至600萬(wàn)元，月收租金只有萬(wàn)元，月收租金只有45萬(wàn)元。萬(wàn)元。outlets商業(yè)地產(chǎn)PPT課件o開(kāi)業(yè)半年來(lái)，上海奧特萊斯租金水平出現(xiàn)了大開(kāi)

26、業(yè)半年來(lái)，上海奧特萊斯租金水平出現(xiàn)了大幅度的飆升。由于剛開(kāi)始招商時(shí)對(duì)一些大牌過(guò)幅度的飆升。由于剛開(kāi)始招商時(shí)對(duì)一些大牌過(guò)于遷就，對(duì)愿意做租金的品牌給予了特別優(yōu)惠于遷就，對(duì)愿意做租金的品牌給予了特別優(yōu)惠的租金的租金,最低的租金只有最低的租金只有3元、元、4元元/平方米平方米/天。天?，F(xiàn)在租金已漲至現(xiàn)在租金已漲至16-20元元/平方米平方米/天，同時(shí)天，同時(shí)還要看品牌的含金量。還要看品牌的含金量。outlets商業(yè)地產(chǎn)PPT課件經(jīng)營(yíng)特性o一個(gè)是肯定要跟旅游相結(jié)合，上海旅游最成一個(gè)是肯定要跟旅游相結(jié)合，上海旅游最成熟的在西線熟的在西線o第二個(gè)要交通便利，他們選址根據(jù)這兩個(gè)原第二個(gè)要交通便利，他們選址根

27、據(jù)這兩個(gè)原則則o第三個(gè)特性就是它必須能跟比較高檔的住宅第三個(gè)特性就是它必須能跟比較高檔的住宅區(qū)相結(jié)合。區(qū)相結(jié)合。 outlets商業(yè)地產(chǎn)PPT課件奧特萊特與部分商業(yè)業(yè)態(tài)的比較奧特萊特與部分商業(yè)業(yè)態(tài)的比較 o奧特萊斯之所以成為奧特萊斯，需要有什么奧特萊斯之所以成為奧特萊斯，需要有什么樣的規(guī)定嗎？樣的規(guī)定嗎？o它與其他業(yè)態(tài)的本質(zhì)區(qū)別在哪里？它與其他業(yè)態(tài)的本質(zhì)區(qū)別在哪里？ outlets商業(yè)地產(chǎn)PPT課件奧特萊斯與大型購(gòu)物中心（奧特萊斯與大型購(gòu)物中心（shopping mall）o首先，它們的規(guī)模都比較大，首先，它們的規(guī)模都比較大，10萬(wàn)左右萬(wàn)左右的奧特萊斯很多，而的奧特萊斯很多，而10對(duì)于購(gòu)物中心

28、來(lái)對(duì)于購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，已經(jīng)算是很大的規(guī)模了；說(shuō)，已經(jīng)算是很大的規(guī)模了；o其次，都設(shè)置有比較大型的停車(chē)場(chǎng)，為的是其次，都設(shè)置有比較大型的停車(chē)場(chǎng)，為的是滿足大量的有車(chē)一族到此購(gòu)物；滿足大量的有車(chē)一族到此購(gòu)物；o另外，它們?cè)谝?guī)劃上都注重顧客的體驗(yàn)，設(shè)另外，它們?cè)谝?guī)劃上都注重顧客的體驗(yàn)，設(shè)置有大量的休閑設(shè)施，同時(shí)在業(yè)態(tài)上注重對(duì)置有大量的休閑設(shè)施，同時(shí)在業(yè)態(tài)上注重對(duì)美食等休閑業(yè)態(tài)的規(guī)劃。美食等休閑業(yè)態(tài)的規(guī)劃。outlets商業(yè)地產(chǎn)PPT課件o但是，奧特萊斯與購(gòu)物中心也有很大的區(qū)別。首先，但是，奧特萊斯與購(gòu)物中心也有很大的區(qū)別。首先，奧特萊斯是主營(yíng)名品，而且主要以服飾為主，其客奧特萊斯是主營(yíng)名品，而且主要以

29、服飾為主，其客戶群主要是中高端客群，而購(gòu)物中心大多為復(fù)合商戶群主要是中高端客群，而購(gòu)物中心大多為復(fù)合商業(yè)，業(yè)態(tài)多樣，服務(wù)于全客群；業(yè)，業(yè)態(tài)多樣，服務(wù)于全客群；o其次，奧特萊斯的建筑富有藝術(shù)特色，建筑以低層其次，奧特萊斯的建筑富有藝術(shù)特色，建筑以低層為主，選址一般在郊區(qū)，還依附于比較優(yōu)美的景點(diǎn)，為主，選址一般在郊區(qū)，還依附于比較優(yōu)美的景點(diǎn)，而購(gòu)物中心雖然建筑也講究特色，但并沒(méi)有極度注而購(gòu)物中心雖然建筑也講究特色，但并沒(méi)有極度注重環(huán)境，其選址則大多以市中心為主。重環(huán)境，其選址則大多以市中心為主。outlets商業(yè)地產(chǎn)PPT課件奧特萊斯與專業(yè)市場(chǎng)奧特萊斯與專業(yè)市場(chǎng) o奧特萊斯與專業(yè)市場(chǎng)一樣，都是直接

30、銷售廠家生產(chǎn)的物品，其奧特萊斯與專業(yè)市場(chǎng)一樣，都是直接銷售廠家生產(chǎn)的物品，其價(jià)格低廉、品質(zhì)有保證，其選址也都大多在郊外，但是，奧特價(jià)格低廉、品質(zhì)有保證，其選址也都大多在郊外，但是，奧特萊斯與專業(yè)市場(chǎng)卻有著本質(zhì)的區(qū)別。萊斯與專業(yè)市場(chǎng)卻有著本質(zhì)的區(qū)別。o首先，奧特萊斯主要經(jīng)營(yíng)高檔品牌，而且以服飾為主，而專業(yè)首先，奧特萊斯主要經(jīng)營(yíng)高檔品牌，而且以服飾為主，而專業(yè)市場(chǎng)的商品卻是各種各樣，不同的專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不同的商品。市場(chǎng)的商品卻是各種各樣，不同的專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不同的商品。o其次，奧特萊斯的主要經(jīng)營(yíng)方式是零售，而專業(yè)市場(chǎng)的主要經(jīng)其次，奧特萊斯的主要經(jīng)營(yíng)方式是零售，而專業(yè)市場(chǎng)的主要經(jīng)營(yíng)方式是批發(fā)。營(yíng)方式是批

31、發(fā)。o最后，奧特萊斯經(jīng)營(yíng)的是廠家下架、過(guò)季、斷碼、工廠尾貨等最后，奧特萊斯經(jīng)營(yíng)的是廠家下架、過(guò)季、斷碼、工廠尾貨等商品，其價(jià)格優(yōu)勢(shì)的本質(zhì)是促銷、打折，而專業(yè)市場(chǎng)的商品都商品，其價(jià)格優(yōu)勢(shì)的本質(zhì)是促銷、打折，而專業(yè)市場(chǎng)的商品都是普通的出廠產(chǎn)品，其低價(jià)的本質(zhì)的作為代理商的優(yōu)勢(shì)。是普通的出廠產(chǎn)品，其低價(jià)的本質(zhì)的作為代理商的優(yōu)勢(shì)。outlets商業(yè)地產(chǎn)PPT課件奧特萊斯與奧特萊斯與ITAT及名品折扣店及名品折扣店o國(guó)內(nèi)近年來(lái)發(fā)展迅猛的國(guó)內(nèi)近年來(lái)發(fā)展迅猛的ITAT，雖然不以長(zhǎng)期促銷打折，雖然不以長(zhǎng)期促銷打折為主要手段，但是其經(jīng)營(yíng)方式卻與奧特萊斯有著相似的為主要手段，但是其經(jīng)營(yíng)方式卻與奧特萊斯有著相似的地方，主要是因?yàn)榈胤?，主要是因?yàn)镮TAT采取采取“服裝生產(chǎn)商服裝生產(chǎn)商+商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)商商+ITAT集團(tuán)集團(tuán)”，與商品廠家和商業(yè)地產(chǎn)商結(jié)成聯(lián)盟，與商品廠家和商業(yè)地產(chǎn)商結(jié)成聯(lián)盟，從中獲取利潤(rùn)。結(jié)盟的方式使得從中獲取利潤(rùn)。結(jié)盟的方式使得ITAT的成本減少，因的成本減少，因此有更多的空間進(jìn)行此有更多的空間進(jìn)行“會(huì)員制會(huì)員制”的優(yōu)惠活動(dòng)。它與奧特的優(yōu)惠活動(dòng)。它與奧特萊斯的最大區(qū)別在于其品牌良莠不齊。萊斯的最大區(qū)別在于其品牌良莠不齊。 outlets商業(yè)地產(chǎn)PPT課件奧特萊斯的發(fā)展機(jī)會(huì)在哪里？奧特萊斯的發(fā)展機(jī)會(huì)在哪里？o首先對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)