第三章 不動產(chǎn)估價原則

1、 人們在不動產(chǎn)估價的反復(fù)實踐和理論探索中，人們在不動產(chǎn)估價的反復(fù)實踐和理論探索中，逐漸認(rèn)識了房地產(chǎn)價格形成和運動的客觀規(guī)律，逐漸認(rèn)識了房地產(chǎn)價格形成和運動的客觀規(guī)律，在此基礎(chǔ)上總結(jié)出了一些簡明扼要的、在估價活在此基礎(chǔ)上總結(jié)出了一些簡明扼要的、在估價活動中應(yīng)遵循的法則或標(biāo)準(zhǔn)，這就是不動產(chǎn)估價原動中應(yīng)遵循的法則或標(biāo)準(zhǔn)，這就是不動產(chǎn)估價原則。則。第三章第三章 不動產(chǎn)估價原則不動產(chǎn)估價原則 基本原則：獨立、客觀、公正原則1 技術(shù)性原則：合法原則技術(shù)性原則：合法原則2技術(shù)性原則：最高最佳使用原則技術(shù)性原則：最高最佳使用原則3技術(shù)性原則：估價時點原則技術(shù)性原則：估價時點原則4技術(shù)性原則：替代原則技術(shù)性原則

2、：替代原則5特殊原則：謹(jǐn)慎原則特殊原則：謹(jǐn)慎原則6重點掌握內(nèi)容：重點掌握內(nèi)容： 掌握合法原則、最高最佳使用原則、估價時點原則的含掌握合法原則、最高最佳使用原則、估價時點原則的含義和內(nèi)容；義和內(nèi)容；熟悉獨立、客觀、公正原則、替代原則、謹(jǐn)慎原則的含熟悉獨立、客觀、公正原則、替代原則、謹(jǐn)慎原則的含義和內(nèi)容；義和內(nèi)容； 所謂所謂獨立獨立，一是要求估價機構(gòu)本身應(yīng)當(dāng)是一個獨立機，一是要求估價機構(gòu)本身應(yīng)當(dāng)是一個獨立機構(gòu)；二是要求估價機構(gòu)和估價人員與估價對象及相關(guān)構(gòu)；二是要求估價機構(gòu)和估價人員與估價對象及相關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系；三是要求估價機構(gòu)和估價人員當(dāng)事人沒有利害關(guān)系；三是要求估價機構(gòu)和估價人員在估價中不

3、應(yīng)受外部干擾因素的影響。在估價中不應(yīng)受外部干擾因素的影響。所謂所謂客觀客觀是要求估價機構(gòu)和估價人員不帶著自己的好是要求估價機構(gòu)和估價人員不帶著自己的好惡、情感和偏見，完全從實際出發(fā)，按照事物的本來惡、情感和偏見，完全從實際出發(fā)，按照事物的本來面目去估價。面目去估價。所謂所謂公正公正，是要求估價機構(gòu)和估價人員在估價中應(yīng)公，是要求估價機構(gòu)和估價人員在估價中應(yīng)公平正直，不偏袒任何一方。平正直，不偏袒任何一方。 一、獨立、客觀、公正原則一、獨立、客觀、公正原則合法原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提合法原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處

4、分等方進行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面面。 遵循合法原則，具體來說應(yīng)當(dāng)做到下列幾點：遵循合法原則，具體來說應(yīng)當(dāng)做到下列幾點： (1)在合法產(chǎn)權(quán)方面在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案的記，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)屬檔案的記載或者其他合法證件為依據(jù)；同時要注意各類證書是否齊載或者其他合法證件為依據(jù)；同時要注意各類證書是否齊全、各類證書是否真實、各類證書是否有效。全、各類證書是否真實、各類證書是否有效。二、合法原則二、合法原則(2)在合法使用方面在合法使用方面，應(yīng)以使用管制，應(yīng)以使用管制(如城市規(guī)劃、土地用途管如城市規(guī)劃、土地用途管制等制等)為依據(jù)（包括規(guī)劃用途、容積率與

5、建筑面積、建筑高度、為依據(jù)（包括規(guī)劃用途、容積率與建筑面積、建筑高度、建筑密度）；建筑密度）；規(guī)劃用途：專一用途時，根據(jù)已批準(zhǔn)規(guī)劃文件和規(guī)劃許可證，規(guī)劃用途：專一用途時，根據(jù)已批準(zhǔn)規(guī)劃文件和規(guī)劃許可證， 比較容易核實。比較容易核實。 兩種或多種用途時，一是核實建筑面積和容積率兩種或多種用途時，一是核實建筑面積和容積率是否超出；二是核實各類比例是否與要求符合。是否超出；二是核實各類比例是否與要求符合。(3)在合法處分方面在合法處分方面，應(yīng)以法律、法規(guī)或合同，應(yīng)以法律、法規(guī)或合同(如土地使用權(quán)出如土地使用權(quán)出讓合同讓合同)等允許的處分方式為依據(jù)；等允許的處分方式為依據(jù)；(4)在其他方面在其他方面，

6、如評估出的價格必須符合固家的價格政策。，如評估出的價格必須符合固家的價格政策。例例1：合法原則在國有土地上房屋征收估價中的應(yīng)用：合法原則在國有土地上房屋征收估價中的應(yīng)用v 關(guān)于被征收房屋性質(zhì)和面積的確定關(guān)于被征收房屋性質(zhì)和面積的確定v 1.一般以被征收房屋的權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)。一般以被征收房屋的權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)。v 2.各地對被征收房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從各地對被征收房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。如有的地方對臨街住宅改為鋪面房的，規(guī)定經(jīng)過其規(guī)定。如有的地方對臨街住宅改為鋪面房的，規(guī)定經(jīng)過工商登記、依法納稅、在一年以上的，根據(jù)實際用途予以工商登記、

7、依法納稅、在一年以上的，根據(jù)實際用途予以拆遷補償。拆遷補償。v 3.征收人和被征收人對被征收房屋的性質(zhì)和面積協(xié)商一致征收人和被征收人對被征收房屋的性質(zhì)和面積協(xié)商一致的，可以根據(jù)協(xié)商結(jié)果進行估價。的，可以根據(jù)協(xié)商結(jié)果進行估價。v 4.在對被征收的房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致時，應(yīng)當(dāng)向城市在對被征收的房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致時，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。例例2：合法原則在房地產(chǎn)抵押估價中的應(yīng)用：合法原則在房地產(chǎn)抵押估價中的應(yīng)用v 1.評估建設(shè)用地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)抵押價評估建設(shè)用地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)抵押價值的，該房地產(chǎn)抵押價值不應(yīng)包含劃撥建設(shè)用地

8、使用權(quán)變值的，該房地產(chǎn)抵押價值不應(yīng)包含劃撥建設(shè)用地使用權(quán)變?yōu)槌鲎尩慕ㄔO(shè)用地使用權(quán)應(yīng)繳納的出讓金等費用。為出讓的建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)繳納的出讓金等費用。v 2.評估有拖欠建設(shè)工程價款、尚未竣工或者雖然竣工但自評估有拖欠建設(shè)工程價款、尚未竣工或者雖然竣工但自竣工之日起六個月內(nèi)的房地產(chǎn)抵押價值的，該房地產(chǎn)的抵竣工之日起六個月內(nèi)的房地產(chǎn)抵押價值的，該房地產(chǎn)的抵押價值不應(yīng)包含發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款。押價值不應(yīng)包含發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款。v 3.評估再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價值的，該房地產(chǎn)的抵押評估再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價值的，該房地產(chǎn)的抵押價值不應(yīng)包含已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額。價值不應(yīng)包含已抵押擔(dān)

9、保的債權(quán)數(shù)額。v 4.法律、法規(guī)和政策規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為以法律、法規(guī)和政策規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為以抵押貸款為估價目的的估價對象；其抵押價值為零。抵押貸款為估價目的的估價對象；其抵押價值為零。例例2：合法原則在房地產(chǎn)抵押估價中的應(yīng)用：合法原則在房地產(chǎn)抵押估價中的應(yīng)用v 5.法律、法規(guī)和政策規(guī)定抵押無效的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為以法律、法規(guī)和政策規(guī)定抵押無效的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為以抵押貸款為估價目的的估價對象；其抵押價值為零。如以抵押貸款為估價目的的估價對象；其抵押價值為零。如以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無效。法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無效。v 6.法律

10、、法規(guī)和政策規(guī)定應(yīng)當(dāng)符合一定條件才能轉(zhuǎn)讓的房法律、法規(guī)和政策規(guī)定應(yīng)當(dāng)符合一定條件才能轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，評估其抵押價值時應(yīng)當(dāng)符合轉(zhuǎn)讓條件。不符合轉(zhuǎn)讓地產(chǎn)，評估其抵押價值時應(yīng)當(dāng)符合轉(zhuǎn)讓條件。不符合轉(zhuǎn)讓條件的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為以抵押貸款為估價目的的估價對條件的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為以抵押貸款為估價目的的估價對象；其抵押價值為零。如共有房地產(chǎn)只有其他共有人書面象；其抵押價值為零。如共有房地產(chǎn)只有其他共有人書面同意抵押的情況下，才能作為以抵押貸款為估價目的估價同意抵押的情況下，才能作為以抵押貸款為估價目的估價對象。對象。合法權(quán)益應(yīng)包括：（合法權(quán)益應(yīng)包括：（ ）A合法產(chǎn)權(quán)合法產(chǎn)權(quán) B合法使用合法使用 C合法手續(xù)合法手

11、續(xù) D合法處分合法處分最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的最高最最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提進行。佳使用為前提進行。最高最佳使用必須同時符合最高最佳使用必須同時符合4個標(biāo)準(zhǔn)：個標(biāo)準(zhǔn)：法律上許可；法律上許可；技術(shù)上可能；（房屋結(jié)構(gòu)體系的安全性、建筑設(shè)計的適技術(shù)上可能；（房屋結(jié)構(gòu)體系的安全性、建筑設(shè)計的適用性、建材和設(shè)備的選用、施工適用技術(shù)）用性、建材和設(shè)備的選用、施工適用技術(shù)）經(jīng)濟上可行；經(jīng)濟上可行；價值最大化。價值最大化。三、最高最佳使用原則三、最高最佳使用原則v 經(jīng)濟上可行和經(jīng)濟上可行和價值最大化主要體現(xiàn)在最佳效益和最佳價值最大化主要體現(xiàn)在最佳效益和

12、最佳集約度。集約度。v A.當(dāng)估價對象為存量收益性房地產(chǎn)時，要根據(jù)現(xiàn)有物質(zhì)和當(dāng)估價對象為存量收益性房地產(chǎn)時，要根據(jù)現(xiàn)有物質(zhì)和環(huán)境條件，在當(dāng)前每種使用方式下用有效毛收益扣除運營環(huán)境條件，在當(dāng)前每種使用方式下用有效毛收益扣除運營費用求其凈現(xiàn)值。費用求其凈現(xiàn)值。v B.當(dāng)估價對象假定為新增項目時，是否能以最低的投入取當(dāng)估價對象假定為新增項目時，是否能以最低的投入取得更高的銷售價值進行分析。得更高的銷售價值進行分析。v C.當(dāng)估價對象為不確定的商業(yè)用途時，從獲取潛在收入出當(dāng)估價對象為不確定的商業(yè)用途時，從獲取潛在收入出發(fā)，從餐飲、寫字樓、零售購物、休閑娛樂、賓館或綜合發(fā)，從餐飲、寫字樓、零售購物、休閑

13、娛樂、賓館或綜合幾種用途去分析。幾種用途去分析。最高最佳使用具體包括最高最佳使用具體包括3個方面：個方面：最佳用途；最佳用途；最佳規(guī)模；最佳規(guī)模；最佳集約度。最佳集約度。最佳用途最佳用途，是指房地產(chǎn)估價不應(yīng)受現(xiàn)實的使用狀況的限制，是指房地產(chǎn)估價不應(yīng)受現(xiàn)實的使用狀況的限制，而應(yīng)對其最佳的使用方式作出判斷。而應(yīng)對其最佳的使用方式作出判斷。是土地使用證規(guī)定的使用用途、是規(guī)劃確定的用途、是通過是土地使用證規(guī)定的使用用途、是規(guī)劃確定的用途、是通過技術(shù)和經(jīng)濟比較后的用途、是最合理的設(shè)計用途、是與周邊技術(shù)和經(jīng)濟比較后的用途、是最合理的設(shè)計用途、是與周邊環(huán)境與設(shè)計最協(xié)調(diào)匹配的用途。（環(huán)境與設(shè)計最協(xié)調(diào)匹配的用途

14、。（適合原理適合原理）最佳規(guī)模最佳規(guī)模表現(xiàn)為適度規(guī)模和最佳的利用集約度，表現(xiàn)為適度規(guī)模和最佳的利用集約度，收益遞增遞減原收益遞增遞減原理理可以幫助我們確定最佳規(guī)模和集約度。可以幫助我們確定最佳規(guī)模和集約度。A.是最合理的總面積規(guī)模。比如居住小區(qū)，在戶數(shù)、人口、建筑是最合理的總面積規(guī)模。比如居住小區(qū)，在戶數(shù)、人口、建筑面積上與要求是否一致，過大、過小都不見得合理面積和相應(yīng)設(shè)面積上與要求是否一致，過大、過小都不見得合理面積和相應(yīng)設(shè)計和配套。計和配套。B.在一個建筑群中，在總面積下，各部分的面積分配是否合理。在一個建筑群中，在總面積下，各部分的面積分配是否合理。（均衡原理）（均衡原理）C.在單體建筑

15、中，當(dāng)為多種用途時，各部分面積的分配是否合理在單體建筑中，當(dāng)為多種用途時，各部分面積的分配是否合理D.估價對象本身建筑物與土地規(guī)模是否達(dá)到最佳。估價對象本身建筑物與土地規(guī)模是否達(dá)到最佳。E.最佳規(guī)模意味著最佳體量，即建筑物的長寬高尺寸以及造型、最佳規(guī)模意味著最佳體量，即建筑物的長寬高尺寸以及造型、美觀或?qū)徝佬Ч?。美觀或?qū)徝佬Ч?。最佳集約度最佳集約度以最佳投入方式（包括時間、數(shù)量、方式）取得單位面積的以最佳投入方式（包括時間、數(shù)量、方式）取得單位面積的最佳效益和總效益。最佳效益和總效益。 當(dāng)估價對象已做了某種使用，在估價時應(yīng)根據(jù)最高最佳使用當(dāng)估價對象已做了某種使用，在估價時應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則

16、對原則對估價前提估價前提做下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價報告中予做下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價報告中予以說明：以說明：(1)保持現(xiàn)狀前提。保持現(xiàn)狀前提。 基本判斷：基本判斷：是指估價對象保持現(xiàn)狀。不轉(zhuǎn)換用途、不做任何裝是指估價對象保持現(xiàn)狀。不轉(zhuǎn)換用途、不做任何裝修改造繼續(xù)使用最為有利。修改造繼續(xù)使用最為有利。 現(xiàn)有建筑物應(yīng)予保留的條件是：現(xiàn)有建筑物應(yīng)予保留的條件是：現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值大于新建房現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值大于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額。之后的余額。最高最佳原則的使用前提最高最佳原則的使用前

17、提可按保持現(xiàn)狀使用前提的房地產(chǎn)類型可按保持現(xiàn)狀使用前提的房地產(chǎn)類型v 新投入使用的房地產(chǎn)。由于是新設(shè)計、新施工、新裝修，新投入使用的房地產(chǎn)。由于是新設(shè)計、新施工、新裝修，往往功能齊全、室內(nèi)外環(huán)境好。往往功能齊全、室內(nèi)外環(huán)境好。v 雖已使用多年但在近期又裝修的房地產(chǎn)。情況基本同上。雖已使用多年但在近期又裝修的房地產(chǎn)。情況基本同上。v 雖已使用多年，證明現(xiàn)狀用途與使用方式為最有利使用的雖已使用多年，證明現(xiàn)狀用途與使用方式為最有利使用的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)。(2)裝飾裝修改造前提。裝飾裝修改造前提。 基本判斷：基本判斷：是指將估價對象裝飾裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途進是指將估價對象裝飾裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途進行使用

18、最為有利的情形。行使用最為有利的情形。 對現(xiàn)有建筑物應(yīng)進行裝飾裝修改造的條件是：對現(xiàn)有建筑物應(yīng)進行裝飾裝修改造的條件是：預(yù)計裝飾預(yù)計裝飾裝修改造后房地產(chǎn)價值的增加額大于裝修改造后房地產(chǎn)價值的增加額大于 裝飾裝修改造費用。裝飾裝修改造費用。(3)轉(zhuǎn)換用途前提。轉(zhuǎn)換用途前提。轉(zhuǎn)換用途的條件是：預(yù)計轉(zhuǎn)換用途所帶來轉(zhuǎn)換用途的條件是：預(yù)計轉(zhuǎn)換用途所帶來的房地產(chǎn)價值增加額大于轉(zhuǎn)換用途所需要的費用。的房地產(chǎn)價值增加額大于轉(zhuǎn)換用途所需要的費用。(4)重新利用前提。重新利用前提。認(rèn)為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利認(rèn)為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時，應(yīng)以拆除現(xiàn)有建筑物后再予以利用為前提進行估價。時，應(yīng)以拆除

19、現(xiàn)有建筑物后再予以利用為前提進行估價。(5)上述情形的某種組合上述情形的某種組合。最常見的是第三種轉(zhuǎn)換用途與第二。最常見的是第三種轉(zhuǎn)換用途與第二種裝飾裝修改造的組合。種裝飾裝修改造的組合。 v 1.當(dāng)估價對象已做了某種使用時，且現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值大當(dāng)估價對象已做了某種使用時，且現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值大于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額，則該估價前提應(yīng)為（建筑物的費用之后的余額，則該估價前提應(yīng)為（ ）v A保持現(xiàn)狀保持現(xiàn)狀 B裝修改造裝修改造 v C重新利用重新利用 D轉(zhuǎn)換用途轉(zhuǎn)換用途v 2.最高最佳使用要經(jīng)過下列幾

20、個方面篩選：最高最佳使用要經(jīng)過下列幾個方面篩選：v A法律上許可法律上許可 B政府批準(zhǔn)政府批準(zhǔn) v C經(jīng)濟上可行經(jīng)濟上可行 D專家認(rèn)同專家認(rèn)同估價時點原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點估價時點原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點的價值。的價值。 這個特定的時間既不是委托人也不是估價人員可以隨意假定這個特定的時間既不是委托人也不是估價人員可以隨意假定的，必須根損估價目的來確定，這個特定的時間就是估價時的，必須根損估價目的來確定，這個特定的時間就是估價時點，一般用公歷年、月、日表示。在實際估價中，通常是評點，一般用公歷年、月、日表示。在實際估價中，通常是評估現(xiàn)在的價值，將估價人員

21、實地查勘估價對象期間或估現(xiàn)在的價值，將估價人員實地查勘估價對象期間或“估價估價作業(yè)期作業(yè)期”內(nèi)的某個日期確定為估價時點。內(nèi)的某個日期確定為估價時點。 四、估價時點原則四、估價時點原則 不論是何種估價目的和估價時點，不論是何種估價目的和估價時點，房地產(chǎn)市場狀況房地產(chǎn)市場狀況始終始終是估價時點時的狀況，但是估價時點時的狀況，但估價對象狀況估價對象狀況不一定是估價時點時的不一定是估價時點時的狀況。狀況。(1)估價時點為過去的情形，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特估價時點為過去的情形，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)糾紛案件中，特別是對過去的估價結(jié)果有異議而引起的復(fù)核估價或估價鑒定。別是對過去的估價結(jié)果有異議而引起的復(fù)核估

22、價或估價鑒定。(2)估價時點為現(xiàn)在，估價對象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)估價時點為現(xiàn)在，估價對象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)損害賠償和保險理賠案件中。在房地產(chǎn)損害賠償和保險理賠案件中。(3)估價時點為現(xiàn)在，估價對象為現(xiàn)時狀況下的情形，是估價估價時點為現(xiàn)在，估價對象為現(xiàn)時狀況下的情形，是估價中最常見、最大量的，包括在建工程估價。中最常見、最大量的，包括在建工程估價。(4)估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況下的情形，如評估估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況下的情形，如評估期房的價值。期房的價值。 (5)估價時點為未來的情形，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場預(yù)測、為房估價時點為未來的情形，多出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場預(yù)

23、測、為房地產(chǎn)投資分析提供價值依據(jù)的情況中，特別是預(yù)估房地產(chǎn)在未地產(chǎn)投資分析提供價值依據(jù)的情況中，特別是預(yù)估房地產(chǎn)在未來開發(fā)完成后的價值。來開發(fā)完成后的價值。 估價時點估價時點估價對象狀況估價對象狀況房地產(chǎn)市場狀況房地產(chǎn)市場狀況過去過去過去過去過去過去現(xiàn)在現(xiàn)在過去過去現(xiàn)在現(xiàn)在現(xiàn)在現(xiàn)在將來將來將來將來將來將來將來將來v 1.在評估房地產(chǎn)的預(yù)售或預(yù)購價格時，通常認(rèn)為（在評估房地產(chǎn)的預(yù)售或預(yù)購價格時，通常認(rèn)為（ ）v A估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況v B估價時點為過去，估價對象為未來估價時點為過去，估價對象為未來v C估價時點為未來，估價對象為未來估價時點為未來，估價對象為未來v D估價時點為現(xiàn)在，估價對象為現(xiàn)在估價時點為現(xiàn)在，估價對象為現(xiàn)在v 2.判斷：建筑物被火災(zāi)燒毀后，在其價值的評估中，估價判斷：建筑物被火災(zāi)燒毀后，在其價值的評估中，估價時點為現(xiàn)在，估價對象為歷史（時點為現(xiàn)在，估價對象為歷史（ ）替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得不合理偏離類似房地產(chǎn)在替代原則要求房地