地下停車庫物業(yè)價格評估案例分析

1、地下停車庫物業(yè)價格評估案例分析2005-10-03王世春、高喜善、聶燕軍北京首佳房地產(chǎn)評估有限公司一、地下停車庫物業(yè)特點地下停車庫屬于一種較為特殊的物業(yè)，一般位于住宅、商業(yè)和寫字樓的地下部分，其產(chǎn)生主要為解決地上停車?yán)щy的問題，同時也是為了合理利用地下空間。相對于其他物業(yè)，地下停車庫存在如下特點：1、權(quán)屬比較特殊。地下停車庫一般存在兩種不同情況：開發(fā)商擁有車庫單獨產(chǎn)權(quán)，可對車庫自由行使收益、處分權(quán)；地下車庫作為共有部位，建筑面積已進行了分?jǐn)偅噹觳荒軉为毘鍪?。上述情況的存在，導(dǎo)致了地下停車庫是否存在經(jīng)營性，同時也使得其價格表現(xiàn)形式多樣化。另外，也會存在利用人防工程作為地下車庫的情況。2、計量單

2、位比較特殊。商品房的存在多種計量單位（套、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積等），國家有關(guān)部門對于應(yīng)該以何種計量單位作為商品房銷售單位也有相關(guān)規(guī)定，但對于地下停車庫物業(yè)，由于地下停車庫物業(yè)用途的特殊性，消費者比較認(rèn)同的則只有一種：車位，與此同時，也會出現(xiàn)相同建筑面積產(chǎn)生不同車位數(shù)的問題。3、日常管理和服務(wù)相對特殊。地下停車庫除滿足停車這一基本功能外，可能會衍生出其他功能，當(dāng)然，這種功能主要為解決與機動車相關(guān)的問題，屬于一種配套服務(wù)。這種配套服務(wù)涵蓋面較廣，諸如：車輛安全、車輛清潔、停車的方便和舒適、維修等等。由此，也導(dǎo)致另外一個話題，地下停車庫的日常管理和服務(wù)，這也類似于住宅物業(yè)的小區(qū)配套問題，

3、從某種意義上說，這在一定程度上決定了地下停車庫的檔次。4、存在對租售對象的限制。由于地下停車庫與地上物業(yè)一同建設(shè)，主要作為地上物業(yè)的配套服務(wù)設(shè)施，一般情況下主要面對地上物業(yè)使用者，這在客觀上限制了其租售對象。同時，不同地區(qū)政府管理部門也出臺了關(guān)于地下停車庫的出售規(guī)定，如上海市房地局在關(guān)于地下車庫預(yù)售申請及許可證發(fā)放等有關(guān)問題的操作口徑中就明確規(guī)定： 商品房項目附屬的地下車庫應(yīng)優(yōu)先滿足本地塊范圍內(nèi)房地產(chǎn)權(quán)利人購買、租賃。取得預(yù)售許可證的地下車庫，在預(yù)售期間僅可預(yù)售給本地塊范圍內(nèi)的商品房預(yù)購人。 另外，開發(fā)商在實際銷售過程中也會面臨魚和熊掌的選擇問題，因此，其地下停車庫的租售方案總體上不能影響地上

4、物業(yè)的租售是其基本原則。二、地下停車庫物業(yè)的價格特點由于地下停車庫物業(yè)本身所具有的特殊性，因此其價格除具備一般房地產(chǎn)的價格特點，往往會表現(xiàn)出如下特點：1、價格往往和車位數(shù)掛鉤，與一般商品房不同，地下停車庫的銷售價格往往會以“元/車位”的形式體現(xiàn)，因此，地下停車庫的價格和最初原始投入緊密程度較低。2、同一地區(qū)單位價格不會出現(xiàn)較大的變化，由于地下停車庫自身地位和使用功能的特殊性，其單位價格往往不會象其他物業(yè)那樣，呈現(xiàn)出比較鮮明的獨特性。同一地區(qū)地下停車庫單位價格比較一致，也是地下停車庫物業(yè)的價格特點之一。3、價格受地上物業(yè)租售狀況的影響，與地上物業(yè)相比，地下停車庫物業(yè)在一定程度上處于從屬地位，其價

5、格的高低也受地上物業(yè)的租售狀況影響，很難想象，在某宗地上，如果地上物業(yè)租售情況極不理想，而地下停車庫會出現(xiàn)租售勢頭良好的情況。三、地下停車庫物業(yè)常見的評估方法地下停車庫物業(yè)價格評估方法的選擇，首先應(yīng)該重點考慮其權(quán)屬狀況，判斷其是否屬于經(jīng)營性物業(yè)；其次，應(yīng)該考察其周邊物業(yè)中類似物業(yè)的出租、銷售情況，以此來決定采用何種評估方法。一般而言，地下停車庫物業(yè)價格評估可以采用市場比較法、收益還原法和成本法。市場比較法的選擇，取決于是否擁有大量地下停車庫物業(yè)交易實例資料，同時評估對象應(yīng)為可轉(zhuǎn)讓的物業(yè)。在具體的評估過程之中，應(yīng)注意區(qū)域因素和個別因素修正時指標(biāo)選擇和修正幅度的把握。收益還原法的選擇，主要基于評估

6、對象屬于經(jīng)營性物業(yè)，有較為穩(wěn)定收益，而在同類地區(qū)未能收集到可比交易案例時采用。在運用收益還原法的過程中，同樣應(yīng)注意收益和費用的客觀性，也應(yīng)該將評估對象進行分類，看其屬于出租型、商業(yè)、生產(chǎn)經(jīng)營型中的哪一類。另外，還原利率的確定也是一個難點。成本法的選擇，一般作為其他評估方法的補充，在前兩種方法均不適用的前提下也可以作為主要評估方法。在運用成本法時，各項成本費用原則上應(yīng)該取客觀成本，利潤率應(yīng)按照開發(fā)地下停車庫物業(yè)的平均利潤水平確定，困難之處主要在于土地取得費用的確定，在土地取得費用分?jǐn)傮w系標(biāo)準(zhǔn)尚未建立時可采用平均分?jǐn)偟姆椒āＴu估案例介紹 某估價對象是位于小區(qū)19號西地塊公寓組團地下車庫， 評估時為

7、在建工程，評估目的為向銀行辦理抵押貸款手續(xù)提供價格參考依據(jù)，該評估對象為可轉(zhuǎn)讓項目，各項手續(xù)齊全。根據(jù)評估對象的特點和周邊房地產(chǎn)的實際情況，我們選取市場比較法和成本法作為最終的評估方法，在對這兩種評估方法評估結(jié)果進行加權(quán)的基礎(chǔ)上確定最終的評估價格。報告的技術(shù)過程為：房 地 產(chǎn) 估 價 技 術(shù) 報 告一、個別因素分析委估對象是位于某市國際公寓地下車庫的對應(yīng)分?jǐn)偟某鲎寚型恋厥褂脵?quán)及在建工程（建筑面積14700平方米，分?jǐn)偼恋孛娣e3207平方米）。國際公寓項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)如下：總規(guī)劃建筑面積111700平方米，其中地上建筑面積 87100平方米，地下建筑面積24600平方米。地下建筑面積中機動

8、車停車庫建筑面積14700平方米（設(shè)計停車位共526個，其中機械車位54個，非機械車位 472 個），人防建筑面積9900平方米（設(shè)計人防停車位共100個，其中機械車位 40 個，非機械車位 60 個）。本次評估對象為可銷售的地下車庫，建筑面積為14700平方米，共設(shè)計機動車位526個，其中機械車位54 個，非機械車位 472個，所有可銷售的地下車位都已取得了北京市商品房預(yù)售許可證，目前尚未對外進行銷售。自評估基準(zhǔn)日起地下車庫用地尚可使用46.5年。委估對象目前已經(jīng)取得了建設(shè)工程施工許可證。在估價時點2003年 2月 17日，地上部分建筑已經(jīng)完成主體結(jié)構(gòu)施工和外裝修工程；地下車庫工程已基本完成

9、，其中非機械車位已全部建成且可投入使用；機械車位主要結(jié)構(gòu)已安裝完畢，所需的機械車位輔助材料都已購備入庫。該宗地紅線外基礎(chǔ)設(shè)施達到七通，紅線內(nèi)達到場地平整狀態(tài)。二、區(qū)域因素分析（略）三、市場背景分析（略）四、最高最佳使用分析（略）五、估價方法選用估價人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進行了實地勘察之后，根據(jù)估價對象的特點和實際狀況，選取市場比較法和成本法作為本次估價的基本方法。（估價方法和估價步驟略）。六、估價測算過程、市場比較法求取地下車庫房地產(chǎn)價格1、市場比較法求取非機械地下車庫房地產(chǎn)價格、選擇交易案例根據(jù)替代原則，選取近期同一供需圈內(nèi)鄰近地區(qū)的三個同類用途項目在全新條件下的市場價格進行比較。表一

10、：案例情況說明表案例 項目名稱位置用途交易日期售價 (人民幣 ) 1 中路西側(cè)地下車庫 2003.2 100000元/個2 委估對象北側(cè)地下車庫 2003.2 100000元/個3 委估對象東側(cè)地下車庫 2003.2 120000元/個、比較因素的選擇（過程略）。、比較因素修正及市場比較法結(jié)果（過程略）。非機械地下車位價格為：(111917+111897+121100) 3=114971（元/個）地下非機械車位共有472個,則：非機械車位總價 =114971472=5426.63（萬元）2、市場比較法求取機械地下車庫房地產(chǎn)價格（過程略）地下機械車位價格為：(104527+104507+1120

11、05) 3=107013（元/個）地下非機械車位共有54個,則：非機械車位總價 =10701354=577.87（萬元）3、市場比較法求取地下車位總價地下車庫總價 =5426.63+577.87=6004.50 （萬元）地下車庫樓面單價 =6004.514700=4085(元/平方米 ) 、成本法求地下車庫房地產(chǎn)價格（1）土地取得費用（過程略），土地取得費用樓面單價為每平方米1000元。（2）土地開發(fā)費（過程略），土地開發(fā)費為樓面單價200元/平方米。（3）投資利息（過程略），計算公式為：投資利息 = 土地取得費 （1+貸款利息率） 2-1+ +土地開發(fā)費 （1+貸款利息率） 1.5-1 =

12、130（元/平方米）（4）投資利潤考慮市地下停車庫項目土地開發(fā)的正常投資利潤率及委托方投資利潤收益實際情況，以 10%作為本次土地評估的投資利潤率。則：投資利潤 =(土地取得費土地開發(fā)費)利潤率= 120（元/平方米）（5）土地成本費用 =（1）+（2）+（3）+（4） = 1450 （元/平方米）（6）土地增值收益（過程略），土地增值收益=145元/平方米（7）年期修正系數(shù)（說明過程略），年期修正系數(shù)=0.9570 （8）土地使用權(quán)價格的求取待估宗地 46.5年期土地使用權(quán)價格（樓面熟地價） = （土地取得費 +土地開發(fā)費 +投資利息 +投資利潤 +土地增值收益）年期修正系數(shù) = 1526（

13、元/平方米）（9）建筑物的建造成本（過程略），建造成本為1908元/平方米。（10）管理費用和專業(yè)人士費用（過程略），管理費用和專業(yè)人士費用為167元/平方米。（11）建造成本的利息和利潤（過程略），建造成本的利息和利潤為262 元/平方米。（12）建筑物成新率考慮到委估對象地下庫尚未竣工投入使用，其裝修及設(shè)備情況良好，故本次評估中建筑物綜合成新率取100%，則：建筑物價值 =（1908+167+262）100%=2337(元/平方米) （13）銷售費用（過程略），銷售費用為251 元/平方米。（14）在建工程單價 =1526+2337+251=4114( 元/平方米 ) （15）在建工程總價 =411414700=6047.58 （萬元）