地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣及銷售實(shí)施預(yù)案

1、三萬(wàn)英尺項(xiàng)目營(yíng)銷推廣及銷售實(shí)施方案（2006 年下半年度）凌峻地產(chǎn)（中國(guó)）有限公司二零零六年七月1 / 51目錄、八前 言 .一、營(yíng)銷目標(biāo)1、品牌目標(biāo) 52、銷售目標(biāo) 5二、營(yíng)銷時(shí)期劃分 61、時(shí)期劃分考慮 62、營(yíng)銷時(shí)期劃分 7三、時(shí)期營(yíng)銷主題 71、項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系 82、項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)公布策略 93、各時(shí)期營(yíng)銷主題 11四、目標(biāo)客戶群再解析 131、客戶層次定位 132、客戶區(qū)域定位 15五、活動(dòng)營(yíng)銷 161、活動(dòng)策略 162、系列活動(dòng)策劃 17六、媒介打算 251、媒體選擇及排期 252、媒體運(yùn)用總結(jié) 30七、銷售策略及打算 341、推貨打算 342、銷售政策 423、價(jià)格策略 42后 語(yǔ).

2、51、八前言在我司前期提交的營(yíng)銷方案和價(jià)格實(shí)施策略中， 對(duì)長(zhǎng)沙融科 智地東塘項(xiàng)目營(yíng)銷推廣和價(jià)格體系構(gòu)成進(jìn)行了詳盡的闡述和模 擬，并提出了適合本項(xiàng)目的價(jià)格制定方法和原則， 本報(bào)告是在凌 峻前期提交的報(bào)告上， 結(jié)合市場(chǎng)和年度要求， 制定切實(shí)可行的銷 售實(shí)操方案和具體的價(jià)目表，同時(shí)制定穩(wěn)妥的推貨節(jié)奏和策略， 全力保障融科智地東塘項(xiàng)目開盤成功， 完成年度回款的指標(biāo)和任 務(wù)，為后期的持續(xù)推貨打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。一、營(yíng)銷目標(biāo)1、品牌目標(biāo)1) 項(xiàng)目品牌 知名度：“三萬(wàn)英尺”品牌名稱被消費(fèi)者普遍知曉； 認(rèn)知度：項(xiàng)目的區(qū)位、特點(diǎn)、理念等被消費(fèi)者深刻認(rèn)知； 美譽(yù)度：長(zhǎng)沙房地產(chǎn)標(biāo)志性項(xiàng)目；長(zhǎng)沙房地產(chǎn)劃時(shí)代的經(jīng)典 作品。

3、2) 企業(yè)品牌 知名度：“融科智地”企業(yè)名稱被廣泛知曉，并清晰地了解 到企業(yè)與聯(lián)想之間的關(guān)系； 認(rèn)知度：消費(fèi)者對(duì)融科智地的企業(yè)追求、在長(zhǎng)沙的長(zhǎng)遠(yuǎn)進(jìn)展 規(guī)劃等充分了解； 美譽(yù)度：消費(fèi)者及業(yè)界認(rèn)可企業(yè)在長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)上阻礙 力，消費(fèi)者對(duì)企業(yè)所開發(fā)的后續(xù)項(xiàng)目有所期待。2、銷售目標(biāo)年度( 06年)銷售目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)約 2 億元的銷售額。講明：項(xiàng)目打算于11月18日正式開盤，在2006年實(shí)現(xiàn)1 4#樓 的銷售，1 4#樓的整體均價(jià)定在 38003900/ ，總建筑面積 為76779 m2o結(jié)合長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)一般銷售情況、銷售的季節(jié)性及公司財(cái)務(wù)回籠資金的指標(biāo)要求，把本次開盤的銷售目標(biāo)定在年度（2006年）總推

4、貨量的65%左右。二、營(yíng)銷時(shí)期劃分1、時(shí)期劃分考慮項(xiàng)目的工程進(jìn)度及預(yù)售證的申辦進(jìn)度阻礙并決定了06年的開盤時(shí)刻后滯。從現(xiàn)在到項(xiàng)目正式開盤只有三個(gè)多月的時(shí)刻，必須在上半年粗略的市場(chǎng)認(rèn)知基礎(chǔ)上，強(qiáng)化、壓縮消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知一一認(rèn)同一一認(rèn)購(gòu)過(guò)程。下一步營(yíng)銷時(shí)期的劃分要緊考慮項(xiàng)目既定的進(jìn)度要素，以項(xiàng)目會(huì)所正式對(duì)外開放（9月20日）、開盤（11月18日）作為 重要的營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，而按照一般房地產(chǎn)營(yíng)銷規(guī)律，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)在 開盤前兩周左右最合適，因此將11月5日作為內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的節(jié) 點(diǎn)。2、營(yíng)銷時(shí)期劃分市場(chǎng)預(yù)熱期8月20日-9月19日強(qiáng)力推廣期9月20日-11月4日內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期11月5日11月17日開盤強(qiáng)銷期11月18日

5、-12月31日依照以上安排，從項(xiàng)目正式開始強(qiáng)力推廣，到開盤，將形成 以下5個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，而每個(gè)節(jié)點(diǎn)之間相隔都在 10天到2周之內(nèi)， 能夠形成連續(xù)不斷的、漸趨高潮的營(yíng)銷攻勢(shì)。11.1810天 約11天 約13天12天09.2010.01 -1010 月下 11.05三、時(shí)期營(yíng)銷主題客戶對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的推斷高于其心理價(jià)格就容易促使其產(chǎn)生購(gòu)買行為。因此，房地產(chǎn)營(yíng)銷的關(guān)鍵在于對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的宣傳和解 讀。1、項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系項(xiàng)目?jī)r(jià)值可歸納為三重價(jià)值體系：即外層價(jià)值、中層價(jià)值和內(nèi)層價(jià)值。?外層價(jià)值是項(xiàng)目的區(qū)位和開發(fā)組合等外在優(yōu)勢(shì)，中層價(jià)值是產(chǎn)品品質(zhì)，內(nèi)層價(jià)值是項(xiàng)目的核心理念。?三者相互關(guān)聯(lián)、互為表里，是密不可分的一個(gè)整