工程建設(shè)實(shí)施階段

1、工程建立實(shí)施階段工程管理是對(duì)一個(gè)工程從概念設(shè)想到正式運(yùn)營(yíng)的全過程具體工作包括：投資時(shí)機(jī)研究、初步可行性研究、最終可行性研究、勘察設(shè)計(jì)、招標(biāo)、采購(gòu)、施工、 試運(yùn)行等進(jìn)展管理。工程實(shí)施階段業(yè)主的工程管理那么可描述為：在工程的實(shí)施階段，業(yè)主的工程部和工程管理人員，按照工程建立的有關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù) 規(guī)的要求，根據(jù)已簽訂的工程承包合同、工程監(jiān)理合同、其他合同及合同性文件， 調(diào)動(dòng)各方面的綜合資源，對(duì)工程工程從開工至竣工的工程質(zhì)量、進(jìn)度、投資及其 他方面的目標(biāo)進(jìn)展全面控制的管理過程。一、工程建立實(shí)施準(zhǔn)備階段1、施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要2、施工場(chǎng)地平整，到達(dá)施工條件3、施工通道疏通，滿足施工運(yùn)

2、輸條件4、施工圖紙及施工資料準(zhǔn)備5、施工材料和施工設(shè)備的準(zhǔn)備6臨時(shí)用地或臨時(shí)占道手續(xù)辦理7、施工許可批文及辦理開工手續(xù)8、組織圖紙會(huì)審、設(shè)計(jì)交底、確定水準(zhǔn)點(diǎn)與座標(biāo)控制點(diǎn)，進(jìn)展現(xiàn)場(chǎng)交驗(yàn)9、及時(shí)委托和組織相關(guān)單位進(jìn)展定位放線，委托規(guī)劃部門進(jìn)展灰線驗(yàn)收10、編制工程進(jìn)度方案11、檢查監(jiān)理單位在施工前是否已做好相應(yīng)準(zhǔn)備工作12、開工前，工程部會(huì)同監(jiān)理單位對(duì)施工單位的施工準(zhǔn)備工作進(jìn)展全面檢查和控制11、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理及相關(guān)單位的統(tǒng)一協(xié)調(diào)、工程建立實(shí)施階段當(dāng)施工單位的準(zhǔn)備工作完成后，工程部對(duì)施工單位的準(zhǔn)備工作進(jìn)展檢查。 當(dāng) 準(zhǔn)備工作已全部完成，符合開工條件，應(yīng)及時(shí)簽發(fā)施工單位的 ？開工報(bào)告？，允許 開工

3、，否那么要求施工單位盡快做1 / 15好準(zhǔn)備，待條件具備后，再重新審核。一、工程進(jìn)度控制1、工程建立進(jìn)度控制是工程工程建立中與質(zhì)量控制、投資控制并列為工程建立控制的三大目標(biāo)之一，而施工階段是工程實(shí)體形成階段。 對(duì)其進(jìn)展進(jìn)控制是整個(gè)工程工程建立進(jìn)度 控制的重點(diǎn)，因此施工階段的進(jìn)度控制又是現(xiàn)場(chǎng)施工管理的重要核心。施工工程進(jìn)度控制與投資控制和質(zhì)量控制一樣，是工程施工中的重點(diǎn)控制之一。它是保證施工工程按期完成，合理安排資源供給、節(jié)約工程本錢的重要措施。2、施工進(jìn)度管理的地位和作用：關(guān)系到工程的經(jīng)濟(jì)效益；關(guān)系到社會(huì)效益的實(shí)現(xiàn)。3、進(jìn)度控制的根本程序：1、承包人編制工程總進(jìn)度方案、年度、月進(jìn)度方案、單項(xiàng)工

4、程進(jìn)度方案；2、監(jiān)理工程師及工程部對(duì)承包人的進(jìn)度方案進(jìn)展審批；3、工程部對(duì)承包人的實(shí)際施工進(jìn)度進(jìn)展檢查；4、監(jiān)理工程師對(duì)工程施工進(jìn)度實(shí)施情況進(jìn)展分析，對(duì)進(jìn)度延誤采取相應(yīng)的組織措施、技術(shù)措施、合同措施、經(jīng)濟(jì)措施和信息管理等調(diào)整措施。工程進(jìn)度控制的根本程序4、 工程進(jìn)度方案的表示方法有：1、單項(xiàng)工程進(jìn)度控制法；2、采用進(jìn) 度表控制法；3、采用網(wǎng)絡(luò)方案控制法；4、采用工程曲線控制法。5、影響施工工程進(jìn)度的因素由于工程工程的施工特點(diǎn)，尤其是較大和復(fù)雜的施工工程、工期較長(zhǎng)，影響進(jìn)度 因素較多。編制方案和執(zhí)行控制施工進(jìn)度方案時(shí)必須充分認(rèn)識(shí)和估計(jì)這些因素， 才能克制其影響，使施工進(jìn)度盡可能按方案進(jìn)展，當(dāng)出現(xiàn)

5、偏差時(shí)，應(yīng)考慮有關(guān)影 響因素，分析產(chǎn)生的原因。其主要影響因素有：1、有關(guān)單位的影響：施工工程的主要施工單位對(duì)施工進(jìn)度起決定性作用，但是建立單位與業(yè)主、設(shè)計(jì)單位、銀行信貸單位、材料設(shè)備供給部門、運(yùn)輸部門、 水、電供給部門及政府的有關(guān)主管部門都可能給施工某些方面造成困難而影響施 工進(jìn)度。其中設(shè)計(jì)單位圖紙不及時(shí)和有錯(cuò)誤以及有關(guān)部門或業(yè)主對(duì)設(shè)計(jì)方案的變 動(dòng)是經(jīng)常發(fā)生和影響最大的因素。 材料和設(shè)備不能按期供給，或質(zhì)量、規(guī)格不符 合要求，都將使施工停頓。資金不能保證也會(huì)使施工進(jìn)度中斷或速度減慢等。2、施工條件的變化：施工申工程地質(zhì)條件和水文地質(zhì)條件與勘查設(shè)計(jì)的 不符，如地質(zhì)斷層、溶洞、地下障礙物、軟弱地基

6、以及惡劣的氣候、暴雨、高溫 和洪水等都對(duì)施工進(jìn)度產(chǎn)生影響、造成臨時(shí)停工或破壞。3、技術(shù)失誤：施工單位采用技術(shù)措施不當(dāng)，施工中發(fā)生技術(shù)事故；應(yīng)用 新技術(shù)、新材料、新構(gòu)造缺乏經(jīng)歷，不能保證質(zhì)量等都要影響施工進(jìn)度。4、施工組織管理不利：流水施工組織不合理、勞動(dòng)力和施工機(jī)械調(diào)配 不當(dāng)、施工平面布置不合理等將影響施工迸度方案的執(zhí)行。5、意外事件的出現(xiàn)：施工中如果出現(xiàn)意外的事件，如戰(zhàn)爭(zhēng)、嚴(yán)重自然 災(zāi)害、火災(zāi)、重大工程事故、工人罷工等都會(huì)影響施工進(jìn)度方案。總之，施工進(jìn)度控制是技術(shù)性要求較強(qiáng)的工作， 不僅要求施工管理人員要掌 握施工組織設(shè)計(jì)的編制，還要熟悉建筑施工、建筑工程勞動(dòng)定額與工程預(yù)算定額、 技術(shù)方案方

7、面的知識(shí)，并熟悉相關(guān)專業(yè)的知識(shí)，如建筑設(shè)計(jì)、建筑材料？合同法? 等建筑法規(guī)的知識(shí)，另外還要求細(xì)心收集和整理有關(guān)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、自然災(zāi)害等資料。在工程工程實(shí)施過程中，進(jìn)度控制就是經(jīng)過不斷地方案、執(zhí)行、檢 查、分析和調(diào)整 的動(dòng)態(tài)循環(huán)，因此做好施工進(jìn)度的方案與銜接，跟蹤檢查施工 進(jìn)度方案的執(zhí)行情況，在必要時(shí)進(jìn)展調(diào)整，在保證工程質(zhì)量的前題下，確保工程 建立進(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。二工程質(zhì)量的控制1、廣義的工程質(zhì)量管理，泛指建立全過程的質(zhì)量管理。其管理的圍貫穿于 工程建立的決策、勘察、設(shè)計(jì)、施工的全過程。一般意義的質(zhì)量管理，指的是工 程施工階段的管理。它從系統(tǒng)理論出發(fā)，把工程質(zhì)量形成的過程作為整體，以正 確

8、的設(shè)計(jì)文件為依據(jù)，結(jié)合專業(yè)技術(shù)、經(jīng)營(yíng)管理和數(shù)理統(tǒng)計(jì)，建立一整套施工質(zhì) 量保證體系，用最經(jīng)濟(jì)的手段，科學(xué)的方法，對(duì)影響工程質(zhì)量的各種因素進(jìn)展綜 合治理，建成符合標(biāo)準(zhǔn)、用戶滿意的工程工程。2、目標(biāo)和意義目標(biāo)是使工程建立質(zhì)量到達(dá)全優(yōu)。在中國(guó)，稱之為全優(yōu)工程。即質(zhì)量好、工 期短、消耗低、經(jīng)濟(jì)效益高、施工文明和符合平安標(biāo)準(zhǔn)。全優(yōu)工程的具體檢查評(píng) 定標(biāo)準(zhǔn)包括六個(gè)方面：1）到達(dá)國(guó)家頒發(fā)的施工驗(yàn)收規(guī)的規(guī)定和質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量?jī)?yōu)良標(biāo) 準(zhǔn)。2）必須按期和提前竣工，交工符合國(guó)家規(guī)定。凡甲乙雙方簽訂合同者 ，以合 同規(guī)定的單位工程竣工日期為準(zhǔn)；未簽訂合同的工程，以地區(qū)主管部門有關(guān)建筑 安裝工程工期定額為準(zhǔn)。3）工

9、效必須到達(dá)全國(guó)統(tǒng)一勞動(dòng)定額，材料和能源要有節(jié)約，降低本錢要實(shí) 現(xiàn)方案規(guī)定的指標(biāo)。4）嚴(yán)格執(zhí)行平安操作規(guī)程，參加施工人員均不應(yīng)發(fā)生重大傷亡事故。5）堅(jiān)持文明施工，保持現(xiàn)場(chǎng)整潔，做到工完場(chǎng)清。組織施工要制定科學(xué)的施工 組織設(shè)計(jì)，施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)到達(dá)場(chǎng)容管理規(guī)定要求。6）各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)資料齊全，手續(xù)完整。3、工程質(zhì)量管理，要求把質(zhì)量問題消滅在它的形成過程中，以預(yù)防為主，并以全過程多環(huán)節(jié)致力于質(zhì)量的提高。這就是要把工程質(zhì)量管理的重點(diǎn)，以事后 檢查把關(guān)為主變?yōu)轭A(yù)防、改正為主，從管結(jié)果變?yōu)楣芤蛩兀延绊戀|(zhì)量的諸因素 查找出來，發(fā)動(dòng)全員、全過程、多部門參加，依靠科學(xué)理論、程序、方法，使工 程建立全過程都處于受控制狀

10、態(tài)。4、工程工程質(zhì)量管理分為三個(gè)階段：1、施工準(zhǔn)備階段的質(zhì)量管理。主要包括：圖紙的審查，施工組織設(shè)計(jì)的 編制，材料和預(yù)制構(gòu)件、半成品的檢驗(yàn)，施工機(jī)械設(shè)備的檢修等。2、施工過程中的質(zhì)量管理。施工過程是控制質(zhì)量的主要階段， 這一階段 的質(zhì)量管理工作主要有：做好施工的技術(shù)交底，監(jiān)視按照設(shè)計(jì)圖紙和規(guī)、規(guī)程施 工；進(jìn)展施工質(zhì)量檢查和驗(yàn)收；質(zhì)量活動(dòng)分析和實(shí)現(xiàn)文明施工。3、工程投產(chǎn)使用階段的質(zhì)量管理。這一過程是檢驗(yàn)工程實(shí)際質(zhì)量的過程， 是工程質(zhì)量的歸宿點(diǎn)。投產(chǎn)使用階段的質(zhì)量管理有兩項(xiàng)：一是及時(shí)回訪。對(duì)已完 工程進(jìn)展調(diào)查，將發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷及時(shí)反應(yīng)，為日后改良施工質(zhì)量管理提供信息。 二是實(shí)行保修制度。5、工程工

11、程質(zhì)量管理的施工過程中工程部應(yīng)做的工作：1、工程技術(shù)人員應(yīng)加強(qiáng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)展巡視、 檢查，保證對(duì)整個(gè)施工過 程的質(zhì)量實(shí)施控制。2、工程部應(yīng)隨時(shí)對(duì)施工單位的質(zhì)保體系進(jìn)展檢查，保證質(zhì)量體系運(yùn)行的有效性。3、對(duì)進(jìn)場(chǎng)的材料和設(shè)備，相關(guān)技術(shù)人員應(yīng)和監(jiān)理及時(shí)全面進(jìn)展檢查和驗(yàn)證。對(duì)不符合投標(biāo)要求和設(shè)計(jì)要求的，應(yīng)要求施工單位及時(shí)清理出場(chǎng)。4、對(duì)重要的分項(xiàng)分部工程，應(yīng)要求施工單位制定施工方案，并對(duì)施工方 案進(jìn)展審查，將審查意見以書面形式反應(yīng)給施工單位， 對(duì)需要修改的應(yīng)要求施工 單位限期修改，并重新報(bào)審。5、工程部應(yīng)有專人負(fù)責(zé)將每月的工程質(zhì)量、 平安、文明施工等情況寫成書面總結(jié)報(bào)告三工程本錢的控制傳統(tǒng)的產(chǎn)品本錢的

12、含義一般只是指產(chǎn)品的制造本錢，即包括產(chǎn)品的直接材料 本錢、直接人工本錢和應(yīng)該分?jǐn)偟闹圃熨M(fèi)用，而將其他的費(fèi)用放入管理費(fèi)用和銷 售費(fèi)用中，一律作為期間費(fèi)用，視為與產(chǎn)品生產(chǎn)完全無關(guān)。因此，廣義的本錢概 念，既包括產(chǎn)品的制造本錢中游，還包括產(chǎn)品的開發(fā)設(shè)計(jì)本錢上游，同 時(shí)也包括使用本錢、維護(hù)保養(yǎng)本錢和廢棄本錢下游的一系列與產(chǎn)品有關(guān)的所 有企業(yè)資源的消耗。相應(yīng)地，對(duì)于本錢控制，就要控制這三個(gè)環(huán)節(jié)的各種影響本 錢的因素和條件采取的一系列預(yù)防和調(diào)節(jié)措施， 以保證本錢管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的管理 行為?？刂坪梅康禺a(chǎn)開發(fā)本錢是一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存開展的根底。房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢管理與控制的目的是： 在確保工程質(zhì)量、開發(fā)周期

13、的前 提下以合理的最正確本錢完成一個(gè)特定的建筑產(chǎn)品。其管理必須是全過程、全方 位的，排除多種干擾因素進(jìn)展全面本錢管理與控制。1、房地產(chǎn)工程的本錢構(gòu)成及特點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)雖不同于一般企業(yè)，但也有其共同點(diǎn)。下面就具體分析一下房地 產(chǎn)開發(fā)工程的本錢構(gòu)成。1、工程前期籌劃和確立階段的本錢這一階段主要是在市場(chǎng)調(diào)研階段的根底上，對(duì)房地產(chǎn)工程進(jìn)展分析研 究、綜合論證和決策。具體工作包括房地產(chǎn)工程的構(gòu)思與定位、目標(biāo)設(shè)計(jì)、可行 性研究和報(bào)批立項(xiàng)，這期間直接發(fā)生的各項(xiàng)支出?？尚行匝芯抠M(fèi)尤其是報(bào)批支出 及建立工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)都可以視為工程本錢。這一階段還有兩種重要本錢，雖尚未發(fā)生，但屬于這一階段必須要考慮 的容：（

14、I）土地、土建、設(shè)備費(fèi)用。這是房地產(chǎn)開發(fā)本錢的主體容，大致占總本錢 的80%。其中最重要的是土地費(fèi)用，約占總本錢的 30-40%。土地費(fèi)用是評(píng)價(jià)一 個(gè)工程是否可行，是否有預(yù)期利潤(rùn)的最主要的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。土地費(fèi)用主要包括置換 本錢、批租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個(gè)工程前，必須將預(yù)計(jì) 的土地費(fèi)用通過土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來所開發(fā)每平方米商品房所 占的土地本錢（俗稱樓板價(jià)），以此來進(jìn)展工程的可行性評(píng)估。（2）配套及其他收費(fèi) 支出。主要是水、電、煤氣、大市政和公建配套費(fèi)。學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活效 勞性設(shè)計(jì)也是不可缺少的。其他收費(fèi)工程中有些雖然屬于押金性質(zhì)， 如檔案保證 金、綠化保證

15、金等，但由于種種原因，企業(yè)難以全部收回。這類收費(fèi)工程種類繁 多，標(biāo)準(zhǔn)不一，許多收費(fèi)工程由壟斷性經(jīng)營(yíng)企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，任意性很強(qiáng)， 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏高。這局部本錢是房地產(chǎn)開發(fā)工程的本錢構(gòu)成中受外界因素影響最大 的一塊，一般占工程總投資的10-15%。2、工程設(shè)計(jì)與方案階段的本錢具體包括工程設(shè)計(jì)、方案本錢，招標(biāo)投標(biāo)本錢和施工前準(zhǔn)備本錢。如工 程勘察（測(cè)量）費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、竣工檔案保證金、臨時(shí)用地費(fèi)、臨時(shí)建立工程費(fèi)、 建立工程勘察招標(biāo)管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)視管理費(fèi)等。準(zhǔn)備工作中的繳納供水、供 電、供氣、供熱、污水處理廠建立費(fèi)、土地有償出讓工程辦理“四源，接用手 續(xù)、人防、消防審核費(fèi)用等。3、工程施工階段本錢

16、這一階段是房地產(chǎn)開發(fā)工程的具體建造過程，一般從現(xiàn)場(chǎng)開工到竣工后 交付使用為止。開工手續(xù)辦理時(shí)的監(jiān)理、審計(jì)、實(shí)心粘土磚限制使用費(fèi)、投資方 向調(diào)節(jié)稅、協(xié)調(diào)費(fèi)、綠化建立費(fèi)等。施工本錢包括其間的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械 費(fèi)、其他直接費(fèi)、現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)、總部管理費(fèi)等。竣工驗(yàn)收時(shí)的手續(xù)費(fèi)、綜合驗(yàn)收、 性能認(rèn)定、測(cè)繪產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)等。4、工程使用階段本錢。 從交付使用到規(guī)定的責(zé)任期完畢為止，即通 常的物業(yè)管理本錢。2、房地產(chǎn)工程開發(fā)本錢控制的容和措施1、工程籌劃階段本錢控制此階段是開發(fā)工程的成敗關(guān)鍵。國(guó)外研究說明：一個(gè)工程籌劃的好壞最 終對(duì)本錢和效益影響可以到達(dá) 30%左右。此階段的本錢管理表現(xiàn)為工程的選址 （地段、地

17、塊的選擇）和工程建立方案。在地塊的選擇上除了看地價(jià)和土地出讓金 的上下外，還要比擬補(bǔ)償費(fèi)（拆遷、賠償、過渡等項(xiàng)費(fèi)用）和配套設(shè)施費(fèi)用的上下， 結(jié)合銷售價(jià)格進(jìn)展綜合平衡，選出最正確經(jīng)濟(jì)效益。接著是建立方案確實(shí)定，當(dāng) 建立地點(diǎn)特定后對(duì)開發(fā)本錢和效益尤為重要。通常的作法是進(jìn)展建立方案招標(biāo)。開發(fā)商制定招標(biāo)文件除了小區(qū)（或區(qū)域）的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、功能、配套要求和建筑 設(shè)計(jì)等技術(shù)指標(biāo)外，還必須有經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（投資估算）。在方案評(píng)定時(shí)由技術(shù)專家和 經(jīng)濟(jì)專家共同組成評(píng)審專家組。業(yè)主選定的中標(biāo)方案必須是技術(shù)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)俱佳 的方案，或是技術(shù)方案特佳而經(jīng)濟(jì)指標(biāo)欠佳， 但在實(shí)施中可采取措施有效優(yōu)化經(jīng) 濟(jì)指標(biāo)者。經(jīng)濟(jì)專家在評(píng)標(biāo)

18、時(shí)對(duì)投標(biāo)人的投資估算進(jìn)展審計(jì)評(píng)估，確認(rèn)其真實(shí)可 靠程度，防止中標(biāo)方案在實(shí)施中突破（或較大突破）估算值。2、工程設(shè)計(jì)階段本錢控制設(shè)計(jì)階段的本錢控制，是工程建立全過程本錢管理的重點(diǎn)，工程設(shè)計(jì) 要盡可能采用國(guó)家和省級(jí)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)閮?yōu)秀的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)有利于降低投資縮短 工期，給工程帶來經(jīng)濟(jì)效益。開發(fā)商通過招投標(biāo)方式選擇設(shè)計(jì)單位， 在委托設(shè)計(jì) 圍之前一定要對(duì)工程投資進(jìn)展詳細(xì)分析，在此根底上一般可以采用以下幾點(diǎn)措施 對(duì)設(shè)計(jì)本錢進(jìn)展控制： 、設(shè)計(jì)方案優(yōu)化：設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化是設(shè)計(jì)階段的首要任務(wù)， 它對(duì)工程建立 本錢有著舉足輕重的作用。設(shè)計(jì)方案不但要考慮技術(shù)上的可行性， 還要考慮經(jīng)濟(jì) 上的合理性。此階段能控制造價(jià)的

19、比率占 5%。 、前期造價(jià)分析：設(shè)計(jì)階段本錢控制的具體程序是： 專題調(diào)研一設(shè)計(jì)任務(wù)書一方案設(shè)計(jì)一圖紙會(huì)審。由于關(guān)注點(diǎn)的不同，設(shè)計(jì)單位往往對(duì)工程本錢控制的 重視程度不如我們開發(fā)單位，因此這一階段的本錢控制應(yīng)該由我們牽頭，由設(shè)計(jì)單位來實(shí)現(xiàn)。我們?cè)谖性O(shè)計(jì)前，要組織力量對(duì)本錢可控敏感的局部進(jìn)展專題調(diào) 研，通過考察相關(guān)工程、收集最新技術(shù)資料，組織專題專家會(huì)等方式，與設(shè)計(jì)單 位共同完成。在確定工程技術(shù)方案的同時(shí)，確定本錢控制目標(biāo)。、實(shí)行限額設(shè)計(jì)： 所謂限額設(shè)計(jì)，就是按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書和投資估算，在保證功能要求的前提下，控制初步設(shè)計(jì)以及按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算，控制施工圖設(shè)計(jì)。同時(shí)，各專業(yè)在保證到達(dá)使用

20、功能的前提下， 按分配的投資額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)中不合理的設(shè) 計(jì)變更，保證工程竣工結(jié)算不突破總投資額。限額設(shè)計(jì)并不是一味考慮節(jié)約投資，也決不是簡(jiǎn)單地將投資砍一刀，而是包含了尊重科學(xué)，尊重事實(shí)，實(shí)事，精心設(shè)計(jì)和保證設(shè)計(jì)科學(xué)性的實(shí)際容。投資分解和工程量控制是實(shí)行限額設(shè)計(jì)的有效途徑和主要方法。這個(gè)階段能控制造價(jià)的比率為5 %左右。 、要加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核工作： 加強(qiáng)出圖前的審核工作，將工程變更的 發(fā)生盡量控制在施工之前。從設(shè)計(jì)階段所設(shè)計(jì)的成果來看，設(shè)計(jì)方案的缺乏或缺 陷加以克制時(shí)，所花費(fèi)的代價(jià)最小，可取得的效果最好。在設(shè)計(jì)出圖前加強(qiáng)對(duì)設(shè) 計(jì)圖紙的審核管理工作，以求得提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，防止將設(shè)計(jì)的缺

21、乏帶到施工階段， 減少不必要的浪費(fèi)。此階段能控制造價(jià)的比率占 5%。 、實(shí)行設(shè)計(jì)監(jiān)理：設(shè)計(jì)監(jiān)理通過對(duì)設(shè)計(jì)的審查，提出改良意見，應(yīng)采納其 合理的建議，無償進(jìn)展改正，防止設(shè)計(jì)階段與工程竣工驗(yàn)收相脫節(jié)的情況。設(shè)計(jì) 單位應(yīng)保證其設(shè)計(jì)能通過相關(guān)部門的驗(yàn)收， 防止工程施工完畢而不能通過驗(yàn)收造 成作好的東西要拆掉，從而浪費(fèi)工程費(fèi)用，發(fā)生這種情況如是的責(zé)任是否能對(duì)其 進(jìn)展處分有待商討。 、建立獎(jiǎng)懲制度：無論任何一方在平安可靠的情況下提出合理化建議，只要能有效降低本錢都應(yīng)適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)以鼓勵(lì)各方人員設(shè)法降低工程本錢。總之，在實(shí)施建立工程全過程的工程造價(jià)控制中，必須重點(diǎn)突出，重點(diǎn)加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)控制，強(qiáng)化決策層及

22、技術(shù)人員重視投資決策估算及設(shè)計(jì) 階段造價(jià)控制意識(shí)；設(shè)計(jì)是工程建立的龍頭，設(shè)計(jì)單位是設(shè)計(jì)方案的主體。工程 投資管理只有從工程前期投資控制目標(biāo)的設(shè)定以及加強(qiáng)設(shè)計(jì)在工程投資控制中 的“龍頭作用的管理，通過優(yōu)化工程設(shè)計(jì)，開展設(shè)計(jì)招標(biāo)和限額設(shè)計(jì)、加強(qiáng)工 程各階段的審查，才能有效而合理地控制整個(gè)工程的投資。同時(shí)，認(rèn)為要真正實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)在工程工程中對(duì)投資控制的“龍頭作用， 必須向國(guó)際化靠攏組建以設(shè)計(jì)為主體的設(shè)計(jì)、采購(gòu)、施工管理和開車效勞為一體 的EPC工程公司，使工程建立的各個(gè)環(huán)節(jié)做到科學(xué)、有效、合理的穿插。實(shí)現(xiàn)對(duì) 進(jìn)度、質(zhì)量、費(fèi)用的有效控制。在現(xiàn)階段可逐步推行代建、統(tǒng)建方式，向?qū)I(yè)工程法人開展。將各種分 散的

23、管理要素組織起來，以有利于發(fā)揮專門人才的管理才能， 發(fā)揮專家化、專業(yè) 化、職業(yè)化的管理優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)建立管理向?qū)I(yè)工程法人開展， 向?qū)I(yè)工程管理承 包公司的轉(zhuǎn)變。3、工程施工階段本錢控制施工階段的本錢控制工作主要包括：編制本錢方案和工作流程圖，落實(shí)管理 人員各自的職能任務(wù)；熟悉設(shè)計(jì)圖紙和設(shè)計(jì)要求，將工程費(fèi)用變化大的局部和環(huán) 境，作為重點(diǎn)控制對(duì)象；對(duì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)變更進(jìn)展經(jīng)濟(jì)技術(shù)比擬，并進(jìn)展預(yù)測(cè)和分析， 嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更；詳細(xì)進(jìn)展工程計(jì)量，復(fù)合工程付款賬單，嚴(yán)格經(jīng)費(fèi)簽證；做 好工程施工記錄，保存好各種文件圖紙，特別是施工變更圖紙，為處理可能發(fā)生 的索賠提供依據(jù)。定期進(jìn)展工程費(fèi)用超支分析，提出控制工程本錢突

24、破預(yù)算的方 案和措施；及時(shí)掌握國(guó)家、省、市有關(guān)部門的各種定額和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的變化；注重 合同簽訂、修改和補(bǔ)充工作，著重考慮對(duì)工程本錢的影響。在施工過程中本錢控制至關(guān)重要，具體可按以下方案實(shí)施：、嚴(yán)格控制合同的簽訂：簽訂規(guī)、細(xì)致、嚴(yán)密的合同文本，是房地產(chǎn)開發(fā)工程本錢控制的又一重點(diǎn)。編制嚴(yán)密的招標(biāo)文件、合同文本，對(duì)承包商進(jìn)展制約，防止施工單位進(jìn)場(chǎng)后以工 期緊、場(chǎng)地狹小、設(shè)計(jì)選型的品牌型號(hào)不明確、合同容圍界定不明確等為借口， 提出各種各樣的索賠。如施工單位常常會(huì)在工程的后期以甲方原因誤工造成工期 緊為理由，提出趕工申請(qǐng)，要求增加工程費(fèi)用，如果合同中預(yù)告了合同報(bào)價(jià)充分 考慮了工期因素，明示不管采取何種趕工

25、措施均不再調(diào)整報(bào)價(jià)的條款，就能有效地杜絕這類費(fèi)用的增長(zhǎng)。關(guān)于合同條款的約定在編制合同條款時(shí)，應(yīng)注重有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任的約定，將工 程管理融入合同條款中，盡量將風(fēng)險(xiǎn)量化，責(zé)任明確，公正地維護(hù)雙方的利益。 主要重視以下幾類條款：1程序性條款。目的在于規(guī)工程價(jià)款結(jié)算依據(jù)的形 成，預(yù)防不必要的糾紛。程序性條款貫穿于合同行為始終。2有關(guān)工程計(jì)量條款。注重計(jì)算方法的約定：一般按凈值計(jì)量嚴(yán)格確定計(jì)量容，加強(qiáng)隱蔽工 程計(jì)量的約定。3有關(guān)價(jià)款的條款，特別注意價(jià)風(fēng)格整條款。4雙方職責(zé) 條款。為進(jìn)一步劃清雙方責(zé)任，量化風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)對(duì)雙方的職責(zé)進(jìn)展恰當(dāng)?shù)拿枋觥? 索賠條款：明確索賠程序，索賠的支付、爭(zhēng)端解決方式等。6有關(guān)通用

26、條款與專用條款。、加強(qiáng)和完善現(xiàn)場(chǎng)簽證管理。 現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理包括現(xiàn)場(chǎng)簽證的辦理和審查兩個(gè)階段。在施工過程中，發(fā)生現(xiàn)場(chǎng)簽證時(shí)應(yīng)做到先算帳后實(shí)施， 在辦理每一簽證之前必須進(jìn)展工程量及本錢增減分析，變工程本錢領(lǐng)后被動(dòng)控制 為事前主動(dòng)控制，現(xiàn)場(chǎng)管理人員應(yīng)隨時(shí)深入施工現(xiàn)場(chǎng)，掌握簽證資料的真實(shí)性和 必要性，對(duì)其中不實(shí)之處和不合理性加以嚴(yán)格審查， 針對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證可能出現(xiàn)的失 實(shí)，簽證小組在審查過程中首先要鑒別簽證單的真?zhèn)?，再審查虛?shí)，判定是否該 給或該給多少工程量，根據(jù)定額、合同等文件來判定該簽證容是否允許調(diào)整。因 設(shè)計(jì)質(zhì)量引起變更時(shí)，應(yīng)在施工前十天提出設(shè)計(jì)變更，工程部一天確認(rèn)其技術(shù)可 行性和合理性；預(yù)算部2天

27、核算出此次變更產(chǎn)生的費(fèi)用增、減值。設(shè)計(jì)變更引起的造價(jià)增加：2萬(wàn)元以下需經(jīng)工程主管批準(zhǔn)；25萬(wàn)元以 下需經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)；5萬(wàn)元以上的需經(jīng)公司本錢控制小組批準(zhǔn)后實(shí)施。因甲方原因提出變更時(shí)，工程部應(yīng)作出設(shè)計(jì)變更方案，經(jīng)預(yù)算部估價(jià)后，本 錢增加2萬(wàn)元以下的需經(jīng)設(shè)計(jì)總監(jiān)批準(zhǔn)；25萬(wàn)元需經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)；5萬(wàn)元以上 的需報(bào)管理公司批準(zhǔn)，批準(zhǔn)后由正式出具設(shè)計(jì)變更單下發(fā)實(shí)施。 、把好施工過程中局部專業(yè)工程如保安對(duì)講等及甲供材料設(shè)備的價(jià)格關(guān)。 在本公司專門的采購(gòu)上登出招標(biāo)及采購(gòu)公告，每個(gè)公司都可以來參加投標(biāo)競(jìng)價(jià)， 再由評(píng)標(biāo)人員根據(jù)所報(bào)的價(jià)格及質(zhì)量選擇適合本樓盤定位的具有適宜價(jià)格和質(zhì) 量比值的產(chǎn)品。 、做好工程竣工結(jié)算

28、的審查。 工程竣工結(jié)算的審查首先是對(duì)施工單位所報(bào) 結(jié)算資料的審查，施工單位報(bào)送圖紙、變更單、簽證單、結(jié)算書應(yīng)首先報(bào)給工程 部，由工程部審查上述資料的真實(shí)性、完整性，對(duì)不符合實(shí)際的資料應(yīng)剔除，不 完整的資料應(yīng)在移交給投控部之前補(bǔ)齊，同時(shí)應(yīng)由工程部出具一份移交給投控部 的結(jié)算資料屬實(shí)的簽字證明，以示負(fù)責(zé)。另外就是對(duì)結(jié)算書的審核，由于公司工 程較多，結(jié)算人員有限。為了保證結(jié)算的質(zhì)量和公正性，最好采用三級(jí)審核方式， 即首先由造價(jià)咨詢公司或監(jiān)理公司初審，剔除結(jié)算書中不合理之處，再由開 發(fā)公司投控部作好復(fù)審工作，最后送到集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)部終審。這樣即可以互相監(jiān) 視，也可以保證結(jié)算的準(zhǔn)確性。4、保修效勞階段的本

29、錢管理與控制保修效勞階段的本錢上下，首先取決于工程設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量好壞，做 好工程質(zhì)量工作，那么可以將保修費(fèi)用降到最低水平。 、作好商品房的使用說明書和保修書， 分清開發(fā)商、物業(yè)管理公司和用戶 各方應(yīng)承當(dāng)?shù)谋Ｐ挢?zé)任和費(fèi)用，杜絕非開發(fā)商自身責(zé)任所發(fā)生的保修支出。 、選擇業(yè)務(wù)水平高、管理素質(zhì)高的物業(yè)管理公司承當(dāng)工程的物業(yè)管理工作， 加大對(duì)物業(yè)在使用中的監(jiān)管力度和維護(hù)保養(yǎng)， 從而到達(dá)減少保修量提高開發(fā)商信 譽(yù)的目的。四工程合同控制建筑工程在整個(gè)施工過程中受自然條件、社會(huì)條件的不可預(yù)見因素的影響， 各種風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)都可能發(fā)生，也正是由于客觀存在和不確定性，房地產(chǎn)公司要加強(qiáng) 合同管理、增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。為預(yù)防和躲

30、避工程風(fēng)險(xiǎn)，在合同簽訂和合同履約管理 中應(yīng)采取以下措施。1簽訂完善的施工合同是預(yù)防和躲避工程風(fēng)險(xiǎn)、保證工程能夠順利進(jìn)展 的前提和根底。1依法簽訂合同。？合同法？規(guī)定“合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得把自己的意志強(qiáng)加給另一方，“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平的原那么確定各方的權(quán)利和義務(wù)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，對(duì)合同約定容的法律作用 也愈來愈被當(dāng)事人所重視。涉及施工階段的法律、法規(guī)是保護(hù)工程承發(fā)包雙方利 益的法律依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)公司只有熟悉和掌握這些法律法規(guī)，才能加強(qiáng)用法律 保護(hù)自己利益的意識(shí)，有效依法控制工程風(fēng)險(xiǎn)。2掌握市場(chǎng)價(jià)格動(dòng)態(tài)。在招標(biāo)定價(jià)時(shí)，要及時(shí)掌握市場(chǎng)價(jià)格，使定價(jià) 準(zhǔn)確合理，要防止不顧實(shí)際情況和客

31、觀條件一昧壓低標(biāo)價(jià)，可能造成質(zhì)量低下或其他相關(guān)矛盾出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。3簽訂合同的可行性。承、發(fā)包雙方在談判和簽訂施工合同前要對(duì)工 程進(jìn)展科學(xué)論證，對(duì)可預(yù)見及不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)展分析研究， 所有相關(guān)合同必須 具有可行性，方可再進(jìn)展實(shí)質(zhì)性談判。4使用國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)合同文本。國(guó)家？建立工程施工合同示文本？容完整， 條款齊全，雙方責(zé)權(quán)利明確、平衡，風(fēng)險(xiǎn)較小，對(duì)一些不可防止的風(fēng)險(xiǎn)，分擔(dān)比 擬公正合理。雙方應(yīng)按照？ 建立工程施工合同示文本？結(jié)合工程工程的具體情況， 將合同條款認(rèn)真研究，逐條推敲。除執(zhí)行通用條款外，對(duì)工程的一些具體要求在 專用條款約定。要特別注意合同用詞的嚴(yán)密性，不能使用“爭(zhēng)取等不規(guī)用語(yǔ)， 前后條款不能互

32、相矛盾或互相否認(rèn)。各項(xiàng)約定都必須非常具體。例如：一方面是 具備開工條件方面的約定。由發(fā)包人完成的施工場(chǎng)地“三通一平，應(yīng)寫明水、 電、電訊等管線接至的地點(diǎn)，接通的時(shí)間和要求；道路的起止地點(diǎn)，開通的時(shí)間， 路面的要求；施工場(chǎng)地的面積和應(yīng)到達(dá)的平整程度等要求以及影響開工的責(zé)任 等，如果由于發(fā)包方的原因?qū)е鲁邪讲荒苋缙陂_工，那么工期順延。另一方面 是合同價(jià)款的約定。如果采用固定價(jià)格合同，必須把風(fēng)險(xiǎn)圍約定清楚。如建筑規(guī) 模擴(kuò)大，裝飾水平提高，主要材料價(jià)格超過合同價(jià)款相應(yīng)價(jià)格一定幅度等因素，不包括在風(fēng)險(xiǎn)圍以，在合同約定中必須注明；應(yīng)當(dāng)把風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用的計(jì)算方法約定清 楚。約定方法可采用系數(shù)法，即以合同價(jià)款為根底，確定一個(gè)百分比率，作為計(jì) 算風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用的方法。也可采用絕對(duì)值法，如將風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用定為假設(shè)干萬(wàn)元；對(duì)于風(fēng) 險(xiǎn)圍以外的風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用，應(yīng) 約定調(diào)整方法。如遇設(shè)計(jì)有重大變更，采用原合同造 價(jià)的計(jì)算方法調(diào)整，主要材料價(jià)格變動(dòng)超過合同價(jià)款相應(yīng)價(jià)格一定幅度時(shí)，采用超過局部按實(shí)調(diào)整方法等。通過合同談判，使發(fā)包方和承包方清楚地認(rèn)識(shí)到各自 在