賽納名爵物業(yè)顧問服務(wù)

1、 青島華仁物業(yè)管理有限公司賽納名爵物業(yè)顧問服務(wù)一、項(xiàng)目綜述賽納名爵項(xiàng)目建筑面積約為7.8萬平方米，定位于高端公寓。項(xiàng)目在地理位置和環(huán)境上具備優(yōu)異的外在條件，具有住宅區(qū)域相應(yīng)的商業(yè)配套，近臨市北商業(yè)區(qū)，特別之處在，項(xiàng)目周邊大面積綠化和公園地產(chǎn)，天然定義了高端、稀少、華貴的色彩。項(xiàng)目建設(shè)已出地面數(shù)層，共分為五座。二、物業(yè)管理顧問服務(wù)針對貴司提出的，對物業(yè)管理顧問服務(wù)的三點(diǎn)需求，本章節(jié)逐步闡述。三、品牌推廣方面品牌推廣通常在項(xiàng)目售賣期，知名的物業(yè)管理顧問公司在高端物業(yè)的銷售上能夠起到一定的促進(jìn)作用，從買者的角度上，存在一下幾個(gè)因素的考慮：1物業(yè)的保值增值。高端客戶除物業(yè)本身?xiàng)l件以外比較看重物業(yè)的保值

2、，知名的物業(yè)管理公司在品牌信譽(yù)和管理業(yè)績能力上，可以給購買群體更強(qiáng)的信心。購買群體中可能存在部分的投資客戶，在自用客戶中也同樣存在多年后物業(yè)轉(zhuǎn)讓的想法，所以物業(yè)的保值就更為重要。在雙方合作期間，我司可以根據(jù)貴司的需要，提供管理項(xiàng)目業(yè)績及公司品牌信譽(yù)等資料，同時(shí)可以協(xié)助為項(xiàng)目制訂保養(yǎng)維護(hù)方案。2管理正規(guī)化程度。一線城市中對物業(yè)管理的認(rèn)知程度已經(jīng)大幅度提高，完善的管理將帶給業(yè)主優(yōu)良居住環(huán)境、安全私密的個(gè)人空間 在合作期間，我司將協(xié)助制訂明確、規(guī)范的業(yè)主公約、手冊等規(guī)范性文件，協(xié)助編寫公寓類物業(yè)緊急事件處理方案等危機(jī)管理文件，這些文件在表面上看是對業(yè)主權(quán)利的限制，但從側(cè)面也可以說明管理公司對管理對項(xiàng)

3、目管理的周密和細(xì)致。3服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化和便捷性。項(xiàng)目所處地理位置據(jù)市北商業(yè)區(qū)僅1公里，客戶群體也以商業(yè)人士為主體，故先期制訂的方案應(yīng)較偏重服務(wù)式高檔公寓，在物業(yè)管理費(fèi)支持的情況下，盡量提供便捷服務(wù)。四、品牌、圖案、標(biāo)識的使用如雙方達(dá)成合作意向并簽訂合同，貴司可以在宣傳資料等文件上使用我司名稱和品牌。但應(yīng)按照實(shí)際合作情況使用并在使用前應(yīng)經(jīng)過我司批準(zhǔn)。五、銷售人員的相關(guān)物業(yè)服務(wù)推廣方面的培訓(xùn)項(xiàng)目銷售培訓(xùn)，基本可從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：1項(xiàng)目自身部分該項(xiàng)目的基本組成，項(xiàng)目優(yōu)勢，與其他同類同價(jià)格項(xiàng)目比較的優(yōu)點(diǎn)。細(xì)節(jié)構(gòu)成，使用材料：如外墻面、內(nèi)裝修、門窗等方面；系統(tǒng)組成，尤其是智能化系統(tǒng)構(gòu)成。2物業(yè)管理部分物業(yè)管

4、理的意義，完善的物業(yè)管理所帶來的好處。物業(yè)管理公司提供的管理，在保安和環(huán)境管理上著重。服務(wù)方面的理念和客戶溝通的途徑（服務(wù)內(nèi)容沒有完全定下來之前，以理念為主；制訂以后可以在給出服務(wù)項(xiàng)目），此部分培訓(xùn)要注意銷售人員的講解要和物業(yè)公司所提供內(nèi)容相一致。物業(yè)管理公司和顧問公司的介紹，公司在管理上的特點(diǎn)介紹，給以上管理和服務(wù)增加亮點(diǎn)。物業(yè)管理費(fèi)用的金額和構(gòu)成，包括維修基金。對業(yè)主公約的介紹和解釋。六、組織人員考察豪宅管理項(xiàng)目物業(yè)管理，樣板間及講解此部分要依實(shí)際情況，我司雖然有相關(guān)資源，但需要征得甲方的同意才可進(jìn)行。但大多數(shù)開發(fā)商在售賣期不愿對競爭對手正面開放，作為服務(wù)商，我司要充分考慮服務(wù)對象的權(quán)益。

5、我司協(xié)助貴司在管理費(fèi)支持的情況下制訂該項(xiàng)目的客戶服務(wù)內(nèi)容。七、協(xié)助管理處進(jìn)行項(xiàng)目管理我司根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度對工作作出時(shí)間劃分：“前期”、“籌備期”及“運(yùn)營管理期”。此三個(gè)時(shí)期的時(shí)間節(jié)點(diǎn)如圖所示： 前期 籌備期 運(yùn)營管理期 3 - 6個(gè)月 項(xiàng)目竣工三個(gè)時(shí)期的工作重點(diǎn)如下：前期物業(yè)顧問服務(wù)：時(shí)間要求：自合同期開始-項(xiàng)目竣工前3-6 個(gè)月；審核項(xiàng)目規(guī)劃方案及圖紙，與設(shè)計(jì)方、承建方進(jìn)行交流配合，從日后物業(yè)使用者和管理者的角度提出優(yōu)化方案，增加項(xiàng)目在日后使用和管理上的合理性，提升項(xiàng)目整體品質(zhì)。另外，針對項(xiàng)目公共區(qū)域的設(shè)備及配套設(shè)施就日后運(yùn)營方面提出專業(yè)建議。提高項(xiàng)目的銷售或租賃條件?；I備期物業(yè)管理顧問服務(wù)時(shí)間

6、要求：項(xiàng)目竣工前3-6個(gè)月-項(xiàng)目竣工竣工前的一系列接管驗(yàn)收和物業(yè)管理籌備工作的輔助，建議及輔助內(nèi)容包括：設(shè)備設(shè)施安裝試運(yùn)行階段的控制，交接驗(yàn)收計(jì)劃，管理預(yù)算調(diào)整，項(xiàng)規(guī)章制度制定，管理人員基礎(chǔ)培訓(xùn)，外判單位選聘，管理營運(yùn)方案制定等。有效的籌備期貯備工作將對項(xiàng)目正式運(yùn)營后的良性運(yùn)轉(zhuǎn)起到重要作用。運(yùn)營期物業(yè)管理顧問服務(wù)時(shí)間要求：自項(xiàng)目竣工項(xiàng)目運(yùn)營成熟對項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)就運(yùn)營期間的各項(xiàng)工作進(jìn)行輔助。建議及輔助內(nèi)容包括：客戶服務(wù)管理體系，工程體系，保安控點(diǎn)，保潔綠化管理，外判公司管理等，針對項(xiàng)目的不同特性、客戶需求，協(xié)助全方位的專業(yè)經(jīng)營、服務(wù)和管理。運(yùn)營期物業(yè)管理的質(zhì)量水平，是維持物業(yè)良好狀態(tài)和口碑的的軟性

7、根基，尤其對于分期開發(fā)的物業(yè)。優(yōu)良的物業(yè)管理服務(wù)將成為促進(jìn)物業(yè)整體升值的亮點(diǎn)。通過以上時(shí)期的劃分，在協(xié)助進(jìn)行項(xiàng)目管理的內(nèi)容中，我司主要闡述籌備期和運(yùn)營期的顧問服務(wù)方向和內(nèi)容。八、物業(yè)管理籌備期1） 服務(wù)方向多方合作驗(yàn)收工作驗(yàn)收工作在前期是非常繁雜瑣碎的工作，包括了設(shè)備、樓體、內(nèi)部裝修等等，包含了多數(shù)細(xì)微方面。驗(yàn)收工作的有序有效進(jìn)行避免日后可能出現(xiàn)的責(zé)任推委或維修出現(xiàn)的困難。在未建成部分的工程進(jìn)度到達(dá)籌備期之前，我司將輔助制定適合于該部分、可行的接管驗(yàn)收方案和驗(yàn)收項(xiàng)目，將工作按時(shí)間、類型進(jìn)行細(xì)化，逐項(xiàng)進(jìn)行，對驗(yàn)收不合格項(xiàng)進(jìn)行有效監(jiān)督直至驗(yàn)收合格。管理預(yù)算的修訂、制度的確定等物業(yè)管理預(yù)算需在項(xiàng)目竣

8、工前作出最后調(diào)整，以切實(shí)符合項(xiàng)目實(shí)際情況，為后期管理提供參考數(shù)據(jù)。根據(jù)落成部分的特點(diǎn)，審查已使用的部門分化、制度流程等體系是否適合新建成部分使用，加以調(diào)整和補(bǔ)充。配合做好客戶入住工作我司將協(xié)助制定與客戶手冊，裝修指南等文件，協(xié)助做好客戶的入住工作。2） 籌備期工作內(nèi)容a） 人員招聘和培訓(xùn)根據(jù)制定的架構(gòu)，對人員的應(yīng)聘條件作出建議。根據(jù)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，輔助制定培訓(xùn)計(jì)劃。以下是我司全委托項(xiàng)目中的培訓(xùn)方案，供參考。在日后為貴項(xiàng)目制定的整體培訓(xùn)方案中，我司將就其中部分基礎(chǔ)課程予以培訓(xùn)。其他專業(yè)部分或貴司希望更深入的部分，可協(xié)商后制定另外的執(zhí)行方案。我司全委托項(xiàng)目中的培訓(xùn)方案：序號部門課程備注1 各 部 門項(xiàng)目

9、基本概況項(xiàng)目情況及周邊2基本管理制度人事管理制度3服務(wù)意識4基本禮儀禮貌及著裝要求5消防培訓(xùn)滅火常識及消防安全6危機(jī)管理7人事 行政部行政系統(tǒng)8人事系統(tǒng)9培訓(xùn)體系了解培訓(xùn)體系并實(shí)施10客戶服務(wù)部部門制度及崗位職責(zé)分不同崗位進(jìn)行11電話用語及禮貌培訓(xùn)12客戶服務(wù)意識13租戶、用戶手冊14報(bào)修操作流程分手寫和計(jì)算機(jī)報(bào)單15客戶服務(wù)系統(tǒng)培訓(xùn)包括客戶危機(jī)管理16緊急事件處理預(yù)案及職能劃分包括日常演習(xí)17保險(xiǎn)索賠配合財(cái)務(wù)進(jìn)行18保潔管理包括保潔質(zhì)量核查19工程部部門制度及崗位職責(zé)分不同崗位進(jìn)行20行為、禮儀規(guī)范要求包括入戶維修21維修及保養(yǎng)分各系統(tǒng)進(jìn)行22物業(yè)驗(yàn)收和交接包括日常演習(xí)23應(yīng)急維修事件處理及

10、職能策劃分不同崗位進(jìn)行24安保部部門制度及崗位職責(zé)分不同崗位進(jìn)行25項(xiàng)目設(shè)備初解26保安員安全訓(xùn)練課程包括體能訓(xùn)練27消防知識訓(xùn)練課程包括日常演習(xí)28應(yīng)急維修時(shí)間處理及職能劃分29或在緊急處理辦法b） 入伙前籌備的前期工作入伙前籌備的前期工作，主要服務(wù)分為三個(gè)階段。第一階段：物業(yè)工程配合各主體設(shè)備安裝調(diào)試和籌建管理架構(gòu)制定物業(yè)交樓計(jì)劃工程人員配合樓宇交收確定各系統(tǒng)交接日期配合給配水系統(tǒng)調(diào)試配合正式供電配合消防系統(tǒng)調(diào)試配合樓宇自控系統(tǒng)調(diào)試（如有）制定物業(yè)接收程序和各類表格制定保安整體計(jì)劃制定采購計(jì)劃制定車場管理方案制定各類交樓表格建立接收資料檔案建立工程圖紙檔案制定業(yè)戶手冊制定裝修手冊制定鑰匙管

11、理方案制定業(yè)戶裝修程序制定人員到崗時(shí)間制定治安規(guī)則及守則制定員工培訓(xùn)計(jì)劃制定標(biāo)準(zhǔn)及增值服務(wù)內(nèi)容第二階段：業(yè)戶入住前準(zhǔn)備工作物業(yè)工程人員配合樓宇交收制定物業(yè)返修計(jì)劃制定物業(yè)返修程序制定物業(yè)返修人員安排計(jì)劃制定物業(yè)前期物品進(jìn)出管理規(guī)定制定客戶電話申請管理方案制定物業(yè)入伙前大清潔計(jì)劃制定物業(yè)應(yīng)急管理方案制定物業(yè)成品保護(hù)計(jì)劃第三階段：完成項(xiàng)目外聯(lián)工作聯(lián)系保險(xiǎn)公司聯(lián)系保安公司聯(lián)系清潔公司聯(lián)系綠化大隊(duì)聯(lián)系電梯公司聯(lián)系環(huán)衛(wèi)局聯(lián)系郵電局聯(lián)系公安局 投保相關(guān)保險(xiǎn)制做員工制服確定開荒計(jì)劃及總體費(fèi)用確定綠化維護(hù)方案及總體費(fèi)用確定首年保養(yǎng)及檢修計(jì)劃報(bào)對講機(jī)頻點(diǎn)確認(rèn)垃圾清運(yùn)價(jià)格報(bào)光纜信號傳輸相關(guān)手續(xù)采購辦公用品、維修工

12、具報(bào)檢生活水箱，取合格證特殊工種報(bào)檢以上三個(gè)階段工作我司講根據(jù)進(jìn)度，提出適合的建議，協(xié)助制定工作計(jì)劃。對其中的部分內(nèi)容將予以輔助。九、對于工程前期的建議制定施工顧問計(jì)劃，提供相關(guān)表格，對工程施工中存在的問題予以指導(dǎo)。結(jié)構(gòu)方面應(yīng)考慮園區(qū)內(nèi)垃圾用房位置；結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)應(yīng)考慮車場出入口高度，最好大于2.8米以上。供配電工程，自外網(wǎng)高壓入戶經(jīng)變配電室之二級柜；使用高、低壓柜變壓器的廠家提出建議，廠家：青島頤和電氣。消防應(yīng)著重安裝公司的資質(zhì)問題，施工后跟蹤消防檢測工作，跟蹤消防系統(tǒng)調(diào)試，跟蹤消防驗(yàn)收工作。在檢測與驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)詳細(xì)記錄在案。前期施工階段，工地所用水電都為臨時(shí)用電，一定要做好臨時(shí)用電管理

13、，避免出現(xiàn)觸電事故。根據(jù)一般規(guī)律，外網(wǎng)正式送電后，施工單位就不再承擔(dān)運(yùn)行的工作。所以在此階段，物業(yè)就要安排變配電室的運(yùn)行人員進(jìn)駐，承擔(dān)起變配電室的管理工作。為了保證日后過配電系統(tǒng)的安全運(yùn)行電氣技術(shù)人員應(yīng)對設(shè)計(jì)的變配電室進(jìn)行徹底的檢查與徹底的清掃，徹底消除工作中跟中各種隱患，包含蟲害隱患（鼠害等）。消防系統(tǒng)的末端放水一般設(shè)計(jì)在系統(tǒng)的最底部，為了后期的使用和順利竣工驗(yàn)收，建議末端放水處加管至下水口或排污井內(nèi)；為了保證消防系統(tǒng)的正常工作，物業(yè)人員要對消防系統(tǒng)全部的數(shù)據(jù)點(diǎn)進(jìn)行逐一檢測，發(fā)現(xiàn)問題迅速要求施工單位進(jìn)行解決。其中包括消防水系統(tǒng)，尤其是隱蔽工程在天花之中信號閥的開啟程度?？紤]到現(xiàn)在使用二次供水的無負(fù)壓供水設(shè)備檢測需要，建議使用免檢的二次供水設(shè)備生產(chǎn)廠家。后期安裝后要系統(tǒng)檢測各個(gè)供水點(diǎn)的流量與壓力，是否與設(shè)計(jì)相符，并安排人員對生活水系統(tǒng)的運(yùn)行予以巡視，制定供水安全條例。暖通系統(tǒng)根據(jù)驗(yàn)收規(guī)范進(jìn)行，但應(yīng)注意：冷凍機(jī)的震動(dòng)噪音與滲油情況。新風(fēng)機(jī)組的運(yùn)行狀況、輸出的風(fēng)量與風(fēng)壓，并檢查末端的風(fēng)量