定石龍奧運(yùn)花園總體策劃方案

1、定石龍奧運(yùn)花園總體策劃方案 作者： 日期：2 個(gè)人收集整理 勿做商業(yè)用途東莞石龍金沙灣公園項(xiàng)目總體策劃方案2003年12月9日報(bào)告一：東莞石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展研究報(bào)告報(bào)告二：石龍金沙灣公園項(xiàng)目開發(fā)總體策劃方案報(bào)告三：石龍金沙灣公園項(xiàng)目營銷整體策劃方案“東莞石龍金沙灣公園項(xiàng)目總體策劃方案”之一東莞石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展研究報(bào)告第一部分 石龍鎮(zhèn)社會與經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體形勢分析一、歷史上:綜合實(shí)力為華南四大鎮(zhèn)二、改革開發(fā)前和初期：綜合實(shí)力為東莞大鎮(zhèn)三、現(xiàn)今：綜合實(shí)力為東莞中游城鎮(zhèn)第二部分 石龍鎮(zhèn)城市發(fā)展趨勢分析一、石龍?jiān)俨煌卮笮姓^(qū)域?qū)⒚媾R無法發(fā)展的危機(jī)石龍鎮(zhèn)行政區(qū)域面積在國內(nèi)鎮(zhèn)中特別狹小，已無法再發(fā)展；石龍必須拓

2、大發(fā)展區(qū)域，否則將面臨被周邊鎮(zhèn)全面超越的局面。二、石龍現(xiàn)規(guī)劃是短暫、無奈的規(guī)劃政府向東暫時(shí)的、一廂情愿地規(guī)劃新城市中心區(qū)，偏離了經(jīng)濟(jì)地理必然的向中心城市靠近的規(guī)律：石龍的發(fā)展前途，必須向莞城和廣州.三、石龍現(xiàn)城鎮(zhèn)規(guī)劃的要點(diǎn)解讀(一)、一軸一環(huán)（二）、幾個(gè)發(fā)展區(qū)域的規(guī)劃都不得已、不明晰、不確切、不一定對四、石龍城市發(fā)展的必然方向石龍城鎮(zhèn)的總體發(fā)展前途:必然是向西和向南。第三部分 石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析第一章、石龍鎮(zhèn)城區(qū)板塊分析一、老城區(qū)板塊同中國大多急劇發(fā)展的城鎮(zhèn)一樣，石龍存在著一個(gè)地域和居住非常分明的老成區(qū)，老城區(qū)生活方便、商業(yè)文化發(fā)達(dá)，更是戀舊心理較濃的中國小城鎮(zhèn)人解不了的情結(jié)。石龍老城區(qū)

3、沒有現(xiàn)代的住宅房地產(chǎn)。二、西湖區(qū)板塊西湖區(qū)因城市向南走向莞城的天然動力，這幾年短時(shí)間內(nèi)產(chǎn)生了一個(gè)凌亂的、嘈雜的工業(yè)和城鄉(xiāng)結(jié)合部似的道路邊批發(fā)商業(yè)地帶，并趨勢愈演愈烈，長此必使城市南拓。所以，西湖區(qū)的商業(yè)和房地產(chǎn)趨勢將在未來有更大空間。但因西湖作為結(jié)合部和工業(yè)區(qū)而構(gòu)成的一個(gè)臟亂區(qū)域，不能在城市主要功能中的商貿(mào)和居住領(lǐng)域里扮演重要角色，所以,短時(shí)間內(nèi)城市的房地產(chǎn)不會往這里發(fā)展是必然，會維持現(xiàn)狀,西湖區(qū)暫沒有現(xiàn)代的住宅房地產(chǎn).如果石龍并鎮(zhèn)，必首先加快發(fā)展這一區(qū)域.三、新城區(qū)板塊以政府中心和居住定位，實(shí)際上是石龍新的CBD（中央商務(wù)區(qū)）和CLD（中央居住區(qū)）的結(jié)合體，新城區(qū)是目前唯一主要的住宅房地產(chǎn)區(qū)

4、域。但如果并鎮(zhèn),向東的動力和驅(qū)使力就會大大減弱。所以，在新城區(qū)從事地產(chǎn)項(xiàng)目一定要知道這個(gè)宏觀分析，并做出相應(yīng)對策.第二章、石龍鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場分析一、石龍房地產(chǎn)樓盤綜合分析樓盤正龍豪園聚龍灣新世紀(jì)麗江豪園龍升商住樓石碣盈翠豪園石排錦繡江南總規(guī)概況別墅、小高層復(fù)式洋房小高層、高層洋房別墅、小高層洋房一般公寓小高層洋房別墅戶型設(shè)計(jì)一梯二復(fù)式一梯四，四期一梯二、三一梯四為主，少量一梯二一梯四一梯四為主-規(guī)模概況占地10。5萬平米,總建筑面積4。68萬總建筑面積18。76萬平米占地45萬平米,總建筑面積40萬總建筑面積7.9萬平米占地4萬平米，總建面8.7萬占地23萬平米銷售良好良好優(yōu)良一半良好一般市場來

5、源石龍為主石龍為主石龍及周邊鎮(zhèn)為主石龍石碣石排顧客身份老板生意人等老板、生意人等普通居民生意人等老板產(chǎn)品綜合園林一般、立面過沉園林、立面一般園林較好、立面不夠無園林、立面不錯園林一般營銷推廣較低水準(zhǔn)較低水準(zhǔn)一般水準(zhǔn)無水準(zhǔn)較低水準(zhǔn)差物業(yè)管理有有有無有有價(jià)位評估大別墅不合理合理合理合理-不足軟肋已開發(fā)完畢戶型均好性不夠產(chǎn)品綜合性不夠-專做路邊住宅綜合水準(zhǔn)低其它不在評價(jià)之列二、石龍房地產(chǎn)各主要競爭樓盤定位分析樓盤總體定位定位差異顧客差異形象體現(xiàn)規(guī)劃體現(xiàn)之差異正龍豪園頂級別墅最尊貴居所本地大、中老板景觀優(yōu)良綜合一般水平，歐陸風(fēng)聚龍灣高檔社區(qū)高檔居家本地中、小老板，其他綜合優(yōu)良綜合一般水平新世紀(jì)麗江豪園

6、郊外度假社區(qū)第一居所、周末居所本地老板們，其它郊外居家郊外自造景觀大盤龍升商住樓普通住宅一般居住本地普通人雜、差石碣盈翠豪園中檔社區(qū)良好居住本地居民臨街社區(qū)樓距曠達(dá)石排錦繡江南別墅社區(qū)休閑居家本地老板們郊外村屋-三、石龍房地產(chǎn)價(jià)位分析樓盤價(jià)位正龍豪園別墅8千1萬,復(fù)式洋房3千聚龍灣2400-3500新世紀(jì)麗江豪園別墅5000；洋房3000龍升商住樓16002250石碣盈翠豪園石排錦繡江南其它1千多四、石龍房地產(chǎn)需求分析從正龍、聚龍、龍升商住樓三樓盤近兩年銷量判斷分析，石龍住宅地產(chǎn)每年消化量在10萬平米以上，有效需求在15萬平米左右，尚不包括優(yōu)秀開發(fā)商對市場誘導(dǎo)式地深入啟動.五、石龍房地產(chǎn)顧客分

7、析（一）、石龍房地產(chǎn)顧客五個(gè)階層分析老板階層生意人階層政府、企事業(yè)單位干部階層政府、企事業(yè)單位管理階層最低可購房階層外籍人士大老板中老板小老板各行業(yè)生意人長官、經(jīng)理、領(lǐng)導(dǎo)者公務(wù)員、白領(lǐng)本地窮人和其他有購房能力的外來人香港人等年收入百萬年入幾十萬年入十萬年入幾萬年入十萬到百萬年入幾萬到幾十萬年入幾千到幾萬中等富裕以上（二)、石龍房地產(chǎn)五個(gè)階層顧客的購房企圖分析石龍購房潛在階層購房類型價(jià)格承受力企圖選擇意愿其它要求老板階層大老板大別墅幾百萬顯赫產(chǎn)品、景觀、安全運(yùn)動、兒童老人、文化設(shè)施中老板中別墅二百萬左右尊貴產(chǎn)品、景觀、安全運(yùn)動、兒童老人、文化設(shè)施小老板小別墅或大復(fù)式一百多萬豪華產(chǎn)品、園林、景觀運(yùn)

8、動、兒童老人、文化設(shè)施生意人階層各行業(yè)生意人小別墅或大復(fù)式幾十萬舒適產(chǎn)品、園林、配套運(yùn)動、兒童老人、配套設(shè)施政府、企事業(yè)單位干部階層長官經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)者別墅、復(fù)式、洋房幾十到百萬都有皆有運(yùn)動、兒童老人、配套設(shè)施政府、企事業(yè)單位管理階層公務(wù)員、白領(lǐng)復(fù)式、洋房幾十萬實(shí)用實(shí)用運(yùn)動、兒童老人、配套設(shè)施最低可購房階層本地窮人和其他有購房能力外來人遮風(fēng)擋雨就行十幾萬住便宜運(yùn)動、兒童老人、配套設(shè)施外籍人士香港人等皆有皆有皆有皆有運(yùn)動、兒童老人、配套設(shè)施（三）、石龍房地產(chǎn)顧客家庭及置業(yè)特征分析石龍購房潛在階層家庭組合置業(yè)特征老板階層大老板一家人或三代同堂二次置業(yè)（嚴(yán)格意義上的一次置業(yè)）中老板一家人或三代同堂二次置業(yè)

9、（嚴(yán)格意義上的一次置業(yè)）小老板一家人或三代同堂二次置業(yè)（嚴(yán)格意義上的一次置業(yè)）生意人階層各行業(yè)生意人一家人或三代同堂二次置業(yè)（嚴(yán)格意義上的一次置業(yè)）政府、企事業(yè)單位干部階層長官、經(jīng)理、領(lǐng)導(dǎo)者一家人一家人或三代同堂或三代同堂一、二次置業(yè)政府、企事業(yè)單位管理階層公務(wù)員、白領(lǐng)一家人或三代同堂一、二次置業(yè)最低可購房階層本地窮人和其他有購房能力的外來人一家人或三代同堂一次置業(yè)外籍人士香港人等一家人一、二次置業(yè)六、石龍房地產(chǎn)各主要競爭樓盤購買動因分析景觀、環(huán)境、產(chǎn)品、會所。七、石龍房地產(chǎn)各主要競爭樓盤銷售分析綜合水平較低。銷售率良好。八、石龍房地產(chǎn)各主要競爭樓盤配套分析樓盤小區(qū)外城市配套小區(qū)外社區(qū)配套正龍

10、豪園新城區(qū)，商業(yè)、運(yùn)動、休閑、文化、學(xué)校無豪華會所聚龍灣新城區(qū),商業(yè)、運(yùn)動、休閑、文化、學(xué)校無一般會所；內(nèi)部商鋪；兩用超市新世紀(jì)麗江豪園無一般會所；內(nèi)部商業(yè);臨街商鋪龍升商住樓新城區(qū)，商業(yè)、運(yùn)動、休閑、文化、學(xué)校無雜貨商鋪石碣盈翠豪園處在鎮(zhèn)中心,有商業(yè)一般會所石排錦繡江南無一般會所九、石龍房地產(chǎn)各主要競爭樓盤區(qū)位交通分析樓盤區(qū)位交通正龍豪園優(yōu)良市區(qū)內(nèi)聚龍灣良好市區(qū)內(nèi)新世紀(jì)麗江豪園農(nóng)村郊外龍升商住樓臟亂市區(qū)內(nèi)石碣盈翠豪園嘈雜市區(qū)內(nèi)石排錦繡江南農(nóng)村郊外十、石龍房地產(chǎn)各主要競爭樓盤物業(yè)管理分析樓盤物業(yè)管理正龍豪園專業(yè)管理聚龍灣專業(yè)管理新世紀(jì)麗江豪園專業(yè)管理龍升商住樓無石碣盈翠豪園專業(yè)管理石排錦繡江南

11、專業(yè)管理十一、石龍房地產(chǎn)各主要競爭企業(yè)分析樓盤企業(yè)實(shí)力和整體運(yùn)作素質(zhì)正龍豪園發(fā)展商一般聚龍灣發(fā)展商一般新世紀(jì)麗江豪園發(fā)展商較佳龍升商住樓發(fā)展商低石碣盈翠豪園發(fā)展商一般石排錦繡江南發(fā)展商一般十二、石龍房地產(chǎn)消費(fèi)文化分析一、石龍城市文化底蘊(yùn)分析1、非常濃郁的體育健身人文氣息；2、千年商埠的商業(yè)精神；3、開放、開明、勇于接受新事物、好東西;中國傳統(tǒng)的小富為安思想在此不占主流； 4、認(rèn)可時(shí)尚并追捧，愿為此花費(fèi)代價(jià)；5、生活和工作節(jié)奏緊湊，向往理想生活。二、石龍市民居住心理分析1、較信風(fēng)水.特別是利用有名的風(fēng)水大師做宣傳，會對樓盤銷售有莫大的好處;2、認(rèn)為“水圍財(cái)”，喜歡居住有水，水景在市場上更具競爭力

12、;3、有較強(qiáng)崇洋心理，樓盤標(biāo)榜有外國名師規(guī)劃設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)歐陸(美）風(fēng)格，對客戶具吸引力。 三、石龍市民居住習(xí)性分析1、喜歡豪華、舒適、和有身份；2、喜歡景觀環(huán)境；3、喜歡安全；4、崇尚體育運(yùn)動和健康；5、喜歡老城區(qū)的戀舊心理；6、崇尚文化、高品位;7、崇尚大堂、大房、大廳、大臥室、大陽臺等大氣的房地產(chǎn)產(chǎn)品;8、喜歡但門獨(dú)戶。十、石龍房地產(chǎn)發(fā)展的整體不足和機(jī)會點(diǎn)石龍房地產(chǎn)市場軟肋和提升空間產(chǎn)品提升空間配套提升空間營銷提升空間策略提升空間總規(guī)外立面戶型園林配套社區(qū)文化營銷推廣差異化排列朝向不足不足一梯四戶多提升空間大提升空間大提升空 提升空間大提升空 提升空間很大 創(chuàng)造空間很大第三章、石龍房地產(chǎn)發(fā)展

13、現(xiàn)今所處的階段分析一、中國房地產(chǎn)發(fā)展的三個(gè)階段中國房地產(chǎn)發(fā)展的三個(gè)階段第一階段第二階段第三階段市場發(fā)育程度短缺市場(供求平衡）過剩市場（包含結(jié)構(gòu)性短缺）相對飽和（結(jié)構(gòu)性過剩、全面過剩）買家認(rèn)識階段認(rèn)地段 認(rèn)家居 認(rèn)環(huán)境認(rèn)服務(wù)管理 認(rèn)品牌認(rèn)品牌產(chǎn)品提升階段地段、家居 環(huán)境、服務(wù)管理文化與生活方式競爭層面提升資源（土地）銷售、設(shè)計(jì)、資源整合全方位全方位競爭(企業(yè)競爭）企業(yè)狀態(tài)提升項(xiàng)目公司專業(yè)公司、管理公司全能冠全能冠軍追求境界提升看得見摸得著看得見摸不著看不見看不見摸不著但感受得到二、石龍房地產(chǎn)發(fā)展所處的階段分析石龍房地產(chǎn)發(fā)展水平，明顯處在處在剛起步的第一階段；石龍房地產(chǎn)綜合打造水平和市場發(fā)育水平

14、，剛剛開始兩三年。第四部分 石龍房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析(十二大趨勢預(yù)測)石龍房地產(chǎn)八大發(fā)展趨勢預(yù)測趨勢一 鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)地產(chǎn)將面臨更小的施展空間土地資源緊，地價(jià)高企,石龍城市逼迫向城東發(fā)展只是暫時(shí)，對這一不符合市場大勢的趨勢要特別留意。趨勢二 虛高地價(jià)的鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)將不再是地產(chǎn)發(fā)展主戰(zhàn)場石龍鎮(zhèn)短期內(nèi)向黃洲發(fā)展，不符合城市發(fā)展的必然規(guī)律，黃洲地價(jià)高企,已不是很好地域。趨勢三 鄰鎮(zhèn)空間更大,將更顯對石龍的擠壓力量石龍會面臨南面茶山和西面石碣的逼迫威脅，石龍鎮(zhèn)近五年內(nèi),必將面臨石碣等地的房地產(chǎn)直接競爭。趨勢四 石龍地產(chǎn)將面臨內(nèi)憂外患,鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)地產(chǎn)被逼迫提高和外拓石龍鎮(zhèn)賣完江景地塊和樓盤之后，將直接進(jìn)入到自造景觀的精品盤

15、時(shí)代或近郊大盤時(shí)代。趨勢五 石龍地產(chǎn)商將走出去，走不出去的將死亡趨勢六 外地大發(fā)展商將群雄并起于各鎮(zhèn)、包括窮鎮(zhèn)，東莞各鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場將不再封閉大石龍各鎮(zhèn)，房地產(chǎn)將全面開花，距離很近的鎮(zhèn)區(qū)將互相吸引人們定居，關(guān)鍵看房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)綜合水準(zhǔn).趨勢七 大品牌將占據(jù)東莞主要市場，小企業(yè)將無生存空間大石龍地區(qū)，目前地產(chǎn)品牌尚未清晰、確立，必將在三年內(nèi)確立，大石龍地區(qū)住宅地產(chǎn)將快速進(jìn)入到品牌時(shí)代。趨勢八 石龍地產(chǎn)商應(yīng)提前締造自身實(shí)力,走品牌規(guī)?；缆反笫埖貐^(qū)優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)，必將勤學(xué)習(xí)、締造實(shí)力、塑建品牌，應(yīng)提早謀劃、迎領(lǐng)新時(shí)代。趨勢九 東莞地產(chǎn)市場將成品牌企業(yè)的取款箱東莞的房地產(chǎn)將在五年后真正進(jìn)入到大集

16、團(tuán)、品牌和規(guī)模時(shí)代，類似于廣州的規(guī)模企業(yè)優(yōu)勢效應(yīng)趨勢十 石龍房地產(chǎn)商將向“全能型企業(yè)”邁進(jìn)學(xué)習(xí)型企業(yè)必將后來居上和異軍突起；真正優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)在于內(nèi)功的全面塑造,人財(cái)物不出色的企業(yè)如果能成功一個(gè)盤,也必將在下一個(gè)盤中被淘汰；不善于學(xué)習(xí)和體制創(chuàng)造的企業(yè)，將被市場的銷售冠軍迅速淘汰，企業(yè)要求“全能”.趨勢十一 石龍房地產(chǎn)，將迅速達(dá)到“全能冠軍產(chǎn)品"的水準(zhǔn)要求大石龍房地產(chǎn)企業(yè)，將向規(guī)劃、產(chǎn)品、營銷、管理，各工作細(xì)部的“全能冠軍”學(xué)習(xí)上升。趨勢十二 石龍房地產(chǎn)，將每年洗牌一次、市場快速變幻、企業(yè)應(yīng)從長把握 “東莞石龍金沙灣公園項(xiàng)目總體策劃方案”之二石龍金沙灣公園項(xiàng)目開發(fā)總體策劃方案序言 項(xiàng)

17、目開發(fā)戰(zhàn)略、策略思考第一部分 項(xiàng)目開發(fā)條件分析第一章、項(xiàng)目開發(fā)優(yōu)勢分析一、地塊區(qū)位條件優(yōu)良二、地塊自然條件最優(yōu)三、地塊交通條件優(yōu)良第二章、項(xiàng)目開發(fā)劣勢分析一、地價(jià)過高、地塊面積小，不利于大手筆、降低成本的操作二、項(xiàng)目現(xiàn)狀要求只有走最優(yōu)秀高檔盤一條路，對售價(jià)要求高企三、整體市場供應(yīng)、尤其本項(xiàng)目同處的聚龍灣明年投放量很大，只有快速出擊、搶先出手，才能有可能勝利。否則，必將危險(xiǎn)出路被搶先者堵死。四、項(xiàng)目同在聚龍灣旁，太近距離的競爭必須更高水準(zhǔn)的運(yùn)行五、本項(xiàng)目發(fā)展企業(yè)在以往無操作住宅房地產(chǎn)的整體經(jīng)驗(yàn)，人才團(tuán)隊(duì)和機(jī)制未形成，對項(xiàng)目企業(yè)運(yùn)作者有很高要求和挑戰(zhàn)六、本項(xiàng)目發(fā)展企業(yè)無住宅地產(chǎn)的品牌力第三章、項(xiàng)目

18、開發(fā)機(jī)會分析一、石龍房地產(chǎn)剛起步，潛在需求量很大，并處在快速、勻速放量之中二、石龍房地產(chǎn)，市場可接受的售價(jià)空間較高，為房地產(chǎn)創(chuàng)造預(yù)留空間三、石龍舊有的老城區(qū)必須“騰籠換鳥"，新城是本鎮(zhèn)唯一居住地帶四、石龍周邊三鎮(zhèn)距離很近，優(yōu)秀房地產(chǎn)必對周邊二鎮(zhèn)有一定吸附力五、石龍房地產(chǎn)整體發(fā)展水平不高，稍好的水平和產(chǎn)品必有巨大市場空間，是現(xiàn)代優(yōu)秀房地產(chǎn)切入的最好時(shí)機(jī)石龍房地產(chǎn)自2001年被正龍、聚龍啟動，2003年現(xiàn)在,正剛進(jìn)入到從第一階段向第二階段交替的時(shí)機(jī)，看誰能從第一階段向第二階段提升自己,達(dá)到更高的水平,誰就有更強(qiáng)勁的競爭力，從而站在市場高端，取得市場的勝利。房地產(chǎn)的決勝之道是：只領(lǐng)先于群體

19、一步，從局部、最好是全局都領(lǐng)先于對手,必將大而快速地勝利。所以，如果現(xiàn)在石龍房地產(chǎn)企業(yè)如果不追求進(jìn)步,停留在低級階段，必將失敗無疑,這是時(shí)代給我們的極好契機(jī)。我們要做第二階段的領(lǐng)跑者，市場的制高點(diǎn)、領(lǐng)頭羊。第四章、項(xiàng)目開發(fā)威脅分析一、石龍城鎮(zhèn)空間過小,石龍市中心地價(jià)過高，造成高房價(jià)，顧客將被周邊鎮(zhèn)吸走、市場將被取代；石龍無廉價(jià)的土地資源，企業(yè)壓力過大，將來難以同周邊郊外樓盤放手一搏二、石龍受人口及地域限制，發(fā)展空間緩慢，隨著周邊鎮(zhèn)的發(fā)展,石龍整體競爭力可能愈加降低，房地產(chǎn)吸引力大不如前三、石龍鄰鎮(zhèn)發(fā)展空間更大，土地資源廣闊，房地產(chǎn)項(xiàng)目可能后來居上，對石龍產(chǎn)生直接火拼式地?cái)D壓四、石龍整體房地產(chǎn)水

20、平正在提高,競爭對手隨時(shí)在學(xué)習(xí)和實(shí)踐中愈強(qiáng)，明天競爭會更激烈第二部分 項(xiàng)目開發(fā)思路分析第一章、對速度的要求高企第二章、必須以效率搶得市場高點(diǎn)和先機(jī)第三章、只能以全能高水平產(chǎn)品打敗競爭對手第四章、必須以營銷及品牌運(yùn)作高水準(zhǔn)取勝第五章、應(yīng)該從根本的差異化高度拋開對手第六章、必須跳出石龍房地產(chǎn)水準(zhǔn)、走更高思路的手筆一、學(xué)習(xí)萬科、奧林匹克花園那樣做地產(chǎn),巧干制勝而走出火拼蠻干二、跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)，不按牌理出牌，以多重殺傷力的復(fù)合手段，徹底將競爭對手一舉擊倒三、現(xiàn)今中國房地產(chǎn)取勝之道是,高端和“創(chuàng)新”項(xiàng)目開發(fā)總體策劃方案第一部分 項(xiàng)目開發(fā)理念一、應(yīng)該要創(chuàng)造大石龍地區(qū)新亮點(diǎn)二、必定要創(chuàng)造石龍鎮(zhèn)新城市面貌的新

21、名片三、是否可創(chuàng)造石龍鎮(zhèn)新城市面貌的新客廳四、肯定可以以一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目充分結(jié)合城市規(guī)劃，展現(xiàn)城市新形象五、必定為東莞城市化發(fā)展展現(xiàn)一個(gè)示范項(xiàng)目六、必須為東莞房地產(chǎn)開發(fā)提供一個(gè)樣板項(xiàng)目七、能夠?yàn)闁|石龍群眾提供一個(gè)最優(yōu)居?。河凶顑?yōu)景觀、文化、健身康體、休閑公園的人居社區(qū)八、最終為國家發(fā)達(dá)地區(qū)小城鎮(zhèn)改造，提供一個(gè)新標(biāo)本第二部分 項(xiàng)目發(fā)展定位第一章、項(xiàng)目總體定位一、小城鎮(zhèn)城市化建設(shè)高度的開發(fā)定位“21世紀(jì)中國發(fā)達(dá)地區(qū)的小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展示范” “21世紀(jì)中國小城鎮(zhèn)城市化標(biāo)本”理由和解釋：1、國家需要城市化建設(shè)中小城鎮(zhèn)的改造范例；2、東莞需要規(guī)劃臟亂差小鎮(zhèn)的規(guī)劃建設(shè)實(shí)物；3、石龍需要建設(shè)新的城市中心面貌和

22、亮點(diǎn)；4、老百姓需要城市生活中的娛樂休閑實(shí)惠；5、充分優(yōu)化、創(chuàng)造更優(yōu)的城市環(huán)境6、充分體現(xiàn)、貢獻(xiàn)更美的城市形象7、為小城鎮(zhèn)發(fā)展提供可操作、效果佳的市場實(shí)驗(yàn)8、為小城鎮(zhèn)發(fā)展，創(chuàng)造更廉價(jià)而豐富的城市功能9、為城市化進(jìn)程中的群眾市民，提供一個(gè)實(shí)實(shí)在在的享受空間二、新石龍面貌標(biāo)志和旅游景點(diǎn)的開發(fā)定位新石龍“黃金海岸旅游公園”三、房地產(chǎn)發(fā)展的開發(fā)定位 “大石龍首席主題名宅”。解釋：1、以多重實(shí)物滿足購房者需要的復(fù)合功能特色主題名宅；2、最優(yōu)的江景景觀;3、相比最佳的規(guī)劃設(shè)計(jì)；4、相比最有創(chuàng)意、最有特色、最符合居住、最人性化高度的時(shí)尚生態(tài)社區(qū)。第二章、項(xiàng)目產(chǎn)品定位一、規(guī)劃產(chǎn)品的貢獻(xiàn)定位二、城市產(chǎn)品的奉獻(xiàn)定

23、位石龍旅游景點(diǎn)、石龍城市公園、石龍文化走廊廣場、石龍健身休閑公園、石龍城市形象客廳、石龍城市社交名園。二、房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品的創(chuàng)造定位主題公園、旅游景點(diǎn)和居住，互為一體的濱江別墅、疊拼別墅、豪華復(fù)式、一梯兩戶洋房的幸福人家。第三章、項(xiàng)目顧客定位一、項(xiàng)目規(guī)劃產(chǎn)品的顧客政府、學(xué)界和公眾。二、項(xiàng)目城市產(chǎn)品的顧客所有石龍本地群眾、外來游客。二、項(xiàng)目住宅產(chǎn)品的顧客大石龍地區(qū)的可購房人士。第四章、項(xiàng)目效應(yīng)定位一、老百姓擁護(hù)效應(yīng)二、城市增值效應(yīng)使城市增值，使石龍?jiān)黾勇糜萎a(chǎn)業(yè)和產(chǎn)值增值的效應(yīng)。三、城市品牌、臉譜效應(yīng)四、政府政績效應(yīng)五、社會綜合效應(yīng)六、企業(yè)經(jīng)濟(jì)、快速可持續(xù)發(fā)展的效應(yīng)第三部分 項(xiàng)目策劃即概念性總體規(guī)劃

24、建設(shè)方案項(xiàng)目以運(yùn)動（和休閑）為主題內(nèi)涵的策劃方案（項(xiàng)目策劃和總體規(guī)劃方案一）第一章、項(xiàng)目命名石龍奧運(yùn)花園、奧運(yùn)名園、五環(huán)花園、五環(huán)名園 注:樓盤名前綴“四方·”，以宣傳和樹立企業(yè)品牌。第二章、項(xiàng)目策劃即概念性總體規(guī)劃示意圖第三章、項(xiàng)目總體規(guī)劃講解一、為什么要用五環(huán)或奧運(yùn)主題？（一)、金沙灣公園有絕佳的天然景觀條件和已建成的環(huán)境（二）、房地產(chǎn)發(fā)展在于充分借助和利用地塊內(nèi)外一切資源，包括近、中、遠(yuǎn)的資源優(yōu)勢(三）、運(yùn)動健康是富裕的現(xiàn)代人的第一需要(四）、石龍是中國鎮(zhèn)級機(jī)構(gòu)中罕有的奧運(yùn)冠軍重鎮(zhèn)和舉重體育名鎮(zhèn),市民有體育健康的天然傳統(tǒng),本策劃高度符合于本地資源、本地文化（五)、樓盤開發(fā)呼應(yīng)最

25、大的國家奧運(yùn)主題，是最好的資源合一、賣點(diǎn)和主旨突出，主題很大（六)、以上開發(fā)建設(shè)主題定位，特別符合東莞政府急于打造名鎮(zhèn)，擺脫城鎮(zhèn)凌亂的惡名，樹立文化名鎮(zhèn)的品牌形象的心理、政策(七)、以上開發(fā)建設(shè)主題定位，特別符合石龍政府著眼于塑造城市名片、打出城市牌的憂患心理和需要（八）、以上開發(fā)建設(shè)模式，可謂一舉多贏，老百姓更喜歡，終于有一個(gè)可以免費(fèi)的健身玩的地方,而不是只能眼看、不能來多次、不能親歷享受的中國所有城市內(nèi)公園(九）、以上開發(fā)建設(shè)模式，企業(yè)可在多贏的同時(shí)，政府開心，必予以政策支持和扶持；而由企業(yè)建設(shè)、由政府以其它資源返還 （十）、以上開發(fā)建設(shè)模式，必能形成一個(gè)中國少有、效益無窮、鎮(zhèn)級地產(chǎn)第一名

26、牌項(xiàng)目（十一）、以上開發(fā)建設(shè)模式，其實(shí)投入的成本很少，很多只是概念，而重在具體規(guī)劃落實(shí)時(shí)畫龍點(diǎn)睛、巧妙設(shè)計(jì)而已二、講解三、項(xiàng)目如此策劃和規(guī)劃主題的意義項(xiàng)目超常規(guī)發(fā)展和高端開發(fā)定位方式,由此得到極佳體現(xiàn):項(xiàng)目的綜合競爭力和影響力一舉沖上很高高度，讓競爭對手無法可比，而企業(yè)迅速以一個(gè)項(xiàng)目走上名牌企業(yè)的高端陣營，獲取最廣泛的社會影響力、品牌力資源。(一）、品牌意義（二）、可持續(xù)發(fā)展的意義1、獲得發(fā)展和二次創(chuàng)業(yè)的更大空間2、獲得品牌輸出和模式擴(kuò)張的空間在東莞推廣,注冊和申請專利，打造鎮(zhèn)級地產(chǎn)新模式。第四章、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格住宅、現(xiàn)代風(fēng)格商業(yè)街項(xiàng)目策劃和規(guī)劃主題定位方案二第一章、項(xiàng)目命名四方&#

27、183;黃金海岸 四方·蔚藍(lán)海岸四方·東莞第一海岸 四方·海岸花園注：樓盤名前綴“四方·”，案名時(shí)可靈活取舍。第二章、項(xiàng)目策劃即概念性總體規(guī)劃設(shè)想構(gòu)思一、強(qiáng)調(diào)體驗(yàn)和參與，讓市民充分享受到城市發(fā)展帶來的直接好處二、此主題定位，策劃和規(guī)劃上要以文化、參與、體驗(yàn)、健身和交流為主旨，讓市民下班了在這里充分地休閑放松，也讓業(yè)主放松三、海洋、風(fēng)景和休閑幸福，是現(xiàn)代生活缺少的東西，是人類恒久不變追求的境界,本主題旨在締造這種現(xiàn)實(shí)人生境界，可謂至高四、健身、休閑和放松，是石龍人最缺、最渴望的東西，此定位可一舉抓住市場主題五、突出稀缺景觀和項(xiàng)目要素，充分利用項(xiàng)目周邊公園并

28、加以策劃改建，使項(xiàng)目“黃金海岸"的“黃金海岸體驗(yàn)文化公園”策劃建設(shè)得更圓滿，產(chǎn)生城市亮點(diǎn)六、此主題,可部分借用上一個(gè)奧運(yùn)主題模式的創(chuàng)意第三章、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)風(fēng)格歐陸古典風(fēng)格住宅、歐陸古典風(fēng)格的騎樓商業(yè)街?！皷|莞石龍金沙灣公園項(xiàng)目總體策劃方案”之三石龍奧運(yùn)花園營銷整體策劃方案序言：營銷總綱領(lǐng)充分認(rèn)識和運(yùn)用,本項(xiàng)目的和“國家住宅工程中心”合作，進(jìn)行國家“健康住宅”試點(diǎn)的意義：一、充分運(yùn)用國家“健康住宅”示范工程的各項(xiàng)產(chǎn)品素質(zhì)，進(jìn)行宣傳和營銷推廣；二、充分運(yùn)用“國家住宅工程中心”這個(gè)緊密合作者的身份、品牌和政治資源，進(jìn)行營銷的配合和巧妙利用；三、充分運(yùn)用本企業(yè)和“國家住宅工程中心”簽訂的戰(zhàn)略

29、合作協(xié)議，利用這種戰(zhàn)略伙伴關(guān)系,來拓展自身的品牌，創(chuàng)造一種新的房地產(chǎn)開發(fā)模式；四、充分認(rèn)識到,中國房地產(chǎn)的最高境界,是創(chuàng)新一種開發(fā)模式、掌控這種模式的話語權(quán)，尤其是和國家權(quán)威機(jī)構(gòu)的聯(lián)姻。第一部分 項(xiàng)目整體推廣思路確立以“新聞推廣”、“事件推廣”、“廣告推廣”三結(jié)合的戰(zhàn)略。第一章、名詞解釋一、“新聞推廣”“新聞推廣"，就是以媒體新聞為宣傳手段，推廣營銷的一種方式，本項(xiàng)目與國家住宅中心合作,項(xiàng)目中有大量新聞價(jià)值的東西需去開掘.所以，本項(xiàng)目進(jìn)入營銷進(jìn)程中的第一思路是以新聞價(jià)值的宣傳為賣點(diǎn)，從而啟動全面的宣傳。本項(xiàng)目的“新聞推廣”就是假借中山及珠三角的大量媒體,開展推廣工作。比如，假借國家權(quán)

30、威部門和機(jī)構(gòu)在中山的會議等,本項(xiàng)目作為國家試點(diǎn)和樣板工程的各項(xiàng)新聞意義等?！靶侣勍茝V”的技巧和本質(zhì)在于善于策劃，善于尋找和發(fā)現(xiàn)并策劃出相關(guān)的新聞意義，使媒體順其自然地為本項(xiàng)目進(jìn)行宣傳，而新聞性的宣傳的可信度和價(jià)值度高于一切,是最佳、最有效果、最高境界營銷手段.所以,本項(xiàng)目的營銷，要先以“新聞推廣”為要領(lǐng)進(jìn)行策劃，并輔助以其它手段的推廣方式，以巧妙獨(dú)到的營銷避開別的樓盤的競爭，使本項(xiàng)目高人一籌地進(jìn)行營銷開展.二、“事件推廣”“事件推廣”，就是根據(jù)項(xiàng)目的各種特色和各項(xiàng)賣點(diǎn)，所策劃的一系列推廣活動，該推廣的要領(lǐng)是策劃，通過策劃各種各樣的事件、活動，為項(xiàng)目營銷服務(wù)。并且,這些可以被人策劃而出的事件活動

31、，緊密圍繞本項(xiàng)目的銷售進(jìn)程和賣點(diǎn)?！笆录茝V”的特色是花費(fèi)少，緊緊扣住項(xiàng)目營銷,主題鮮明，意義重大?！笆录茝V”是本項(xiàng)目的核心重點(diǎn),“新聞推廣"其實(shí)是“事件推廣"中的一部分，是“事件推廣"中有新聞價(jià)值意義的延伸。三、“廣告推廣" “廣告推廣”， 廣告營銷的意義不需言,但本項(xiàng)目的重點(diǎn)是推廣我們項(xiàng)目中獨(dú)到的地方，包括營銷方式也要創(chuàng)新。所以,廣告在本項(xiàng)目營銷助推的意義上，將較少.本項(xiàng)目在找到獨(dú)特的定位之后,整個(gè)營銷賣點(diǎn)和方式的獨(dú)特性，將是本項(xiàng)目的最重要戰(zhàn)略要旨.第二章、本項(xiàng)目的營銷總戰(zhàn)略確立以“新聞推廣”、“事件推廣”為主，“廣告推廣”輔助的營銷戰(zhàn)略。第二部分 中山“陽光康城”整體營銷策劃方案項(xiàng)目整體營銷推廣時(shí)間表一、導(dǎo)入期: 2003年10月下旬-12月31日