上海房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析及趨勢(shì)預(yù)測(cè)

1、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析及趨勢(shì)預(yù)測(cè)閩發(fā)證券研究所曹銳鋼一、市場(chǎng)運(yùn)行特征分析上海房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷1992至1994年的超常規(guī)發(fā)展及1995至1998年的調(diào) 整階段后,從1999年底開(kāi)始了一輪新的發(fā)展高潮.、，圖1：中房上海指數(shù)走勢(shì)一中房上海綜合指數(shù)（一）房?jī)r(jià)持續(xù)漲升中房上海綜合指數(shù)是一種全面反映上海商品房?jī)r(jià)格包括住宅和辦公用房） 的指標(biāo),，從圖1該指數(shù)近幾年的走勢(shì)可見(jiàn),上海房產(chǎn)價(jià)格是在1999年開(kāi)始筑底， 從2000年初開(kāi)始一路漲升“在進(jìn)入2002年后，這種漲升不僅沒(méi)有放緩.反而有 加速的趨勢(shì)、,到2002年10月份,中房上海綜合指數(shù)值達(dá)到867點(diǎn),比2000年 初上漲啟動(dòng)時(shí)的最低點(diǎn)大約上漲了 2

2、5%而指數(shù)反映的漲幅僅是上海房產(chǎn)價(jià)格上 漲的平均水平，事實(shí)上，如地鐵沿線、黃浦江沿岸、公園或綠地周邊等較好地段 房產(chǎn)價(jià)格的同期漲幅已普遍超過(guò)了30%目前,上海房?jī)r(jià)已到了一個(gè)較高的水平.全市的均價(jià)已達(dá)到每平米3840元左右,盧灣、靜安等區(qū)部分樓盤的每平米均價(jià) 已經(jīng)漲到8000-10000元,浦東陸家嘴濱江地區(qū)的均價(jià)更是高達(dá)每平米20000萬(wàn)元在靜安、黃浦、盧灣、徐匯等區(qū)，每平米4000元以下的預(yù)售新房基本斷 檔，即便是相對(duì)較偏的閘北、普陀、楊浦等區(qū).均價(jià)在3000元到4000元的樓盤 也日趨減少這一階段上海房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的原因主要在于：11需求拉動(dòng)上海人均居住面積一直落后于全國(guó)大城市平均水平，居民

3、改善居住環(huán)境的需 求較為強(qiáng)烈.從1996年開(kāi)始，隨著一系列鼓勵(lì)購(gòu)房政策的出臺(tái)，居民對(duì)房屋的 購(gòu)買力開(kāi)始大規(guī)模的釋放出來(lái).這些政策主要包括：1996年同意居民已購(gòu)舊公 房上市,并開(kāi)始降低買房稅費(fèi)；1998年底停止住房實(shí)物分配,并開(kāi)始采取購(gòu)房 款抵扣所得稅的政策；1999年降低個(gè)人住房抵押貸款按揭比例。此外，上海良 好的人文環(huán)境、日益上升的經(jīng)濟(jì)地位和日新月異的城市面貌也吸引了大批來(lái)自外 省市及港澳臺(tái)和國(guó)外的人士前來(lái)投資置業(yè),而開(kāi)放藍(lán)印戶口、內(nèi)外銷房并軌等政 策的實(shí)施也較大促動(dòng)了外來(lái)需求的增長(zhǎng)“來(lái)自內(nèi)、外兩方面的旺盛需求拉動(dòng)了上 海房產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲2、成本推動(dòng)土地成本和建設(shè)成本是房屋價(jià)格的主要 構(gòu)

4、成部分.這兩方面成本的上升直接 推動(dòng)了上海房?jī)r(jià)的上漲11） 土地成本上漲近十年來(lái),上海市政府對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)施了高強(qiáng)度的投入,平均每年的投 資增長(zhǎng)速度超過(guò)了 30弟，其中僅"九五”期間投資就高達(dá)2274億元：,，大規(guī)模推 進(jìn)的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),極大地改善了上海的城市面 貌和居住環(huán)境,從而帶動(dòng)了 城市土地價(jià)值的提升“在土地自然升值的大背景下，高額的舊區(qū)拆遷補(bǔ)償和公開(kāi) 招標(biāo)、拍賣的方式又進(jìn)一步加大了開(kāi)發(fā)商的土地獲得成本“建設(shè)成本上漲近幾年來(lái)，新建商品房的建筑形態(tài)不斷改進(jìn)，建筑質(zhì)量有較大提高.所采用 的建筑材料更加考究，而且，小區(qū)的容積率在下降，配套設(shè)施也更加完備,綠化 水平也逐步提高這一

5、切都將促使相應(yīng)的建設(shè)成本上升（二）交易量全面放大圖2：上海房產(chǎn)交易量口商品房銷售面積（萬(wàn) 平米j存量房成交面積（萬(wàn) 平米）從圖2可見(jiàn)，近幾年上海房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)商品房市場(chǎng)）和三級(jí)市場(chǎng)存量 房市場(chǎng)）的成交量都不斷放大、，1998年全市商品房的銷售面積為1150萬(wàn)平米， 其后幾乎每年都保持10犯上的增長(zhǎng)幅度，預(yù)計(jì)到2002年將超過(guò)1900萬(wàn)平米. 比1998年增長(zhǎng)65姒上“ 1998年上海存量房市場(chǎng)的交易量只有315萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)到2002年將可能超過(guò)1600萬(wàn)平米，累計(jì)增長(zhǎng)4倍多，增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)高于一般商 品房上海房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量全面放大的主要原因在于有持續(xù) 增長(zhǎng)的需求這種需 求的增長(zhǎng)在較大程度上來(lái)自于

6、二、三級(jí)市場(chǎng)的良性互動(dòng)、，上海市1996年在全國(guó) 率先允許居民把從政府購(gòu)買的舊公房提前上市,并大幅度降低了房屋交易稅費(fèi). 這有效的搞活了存量房市場(chǎng)，方便了居民套現(xiàn)舊房購(gòu)新房.從而有力地推動(dòng)了商 品房市場(chǎng)的發(fā)展、，而在另一方面，因建設(shè)商品房而進(jìn)行了大規(guī)模的 舊區(qū)拆遷.很 多得到補(bǔ)償?shù)膭?dòng)遷居民也加入了購(gòu)買 存量房的行列,由此也較大的推動(dòng)了存量房 市場(chǎng)的發(fā)展,這兩方面的互動(dòng)使上海房地產(chǎn)市場(chǎng) 步入了 “梯度消費(fèi)”的良性循環(huán) 軌道，成交量得以持續(xù)放大.（三）市場(chǎng)呈現(xiàn)自由競(jìng)爭(zhēng)的格局表1 上海市2001年房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)排名名次企業(yè)名稱銷售面積（平米）名次企業(yè)名稱銷售額（力兀）1上海中星（集團(tuán)）有限公司4

7、25,8241上海綠地（集團(tuán)）有限公司152,3492上海綠地（集團(tuán)。有限公司390,7932上海中星（集團(tuán)）有限公司128,6 103大華l集團(tuán)）有限公司383,8783大華（集團(tuán)j有限公司124,3794中遠(yuǎn)置業(yè)集團(tuán)有限公司248,9894上海仁恒房地產(chǎn)有限公司103,96 15閔行房地產(chǎn)發(fā)展 總公司216,2845上海恒立房地產(chǎn)后限公司103,8956復(fù)地（集團(tuán)）股份有限公司188,7096中遠(yuǎn)置業(yè)集團(tuán)有限公司97,2997上海中環(huán)投資開(kāi)發(fā)（集團(tuán)） 有限公司157,9807上海浦東新翔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 有限公司89,0258上海浦東新翔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 有限公司143,6328上海東 方海外徐家匯房

8、地 產(chǎn)后限公司86,5049上海新江灣城開(kāi)發(fā)有限公司143,4609復(fù)地（集團(tuán)）股份有限公司68,09 110上海農(nóng)口房地產(chǎn)（集團(tuán)有 限公司139,52010上海靜安新世紀(jì)企業(yè)發(fā)展 有限公司60,970目前上海共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)4000多家，其中注冊(cè)資本僅500萬(wàn)k 1000萬(wàn) 元、三級(jí)資質(zhì)及未定級(jí)的小企業(yè)就有3000多家,約占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 企業(yè)總數(shù)的 60%-70%二級(jí)以上開(kāi)發(fā)資質(zhì)的僅占20%這些企業(yè)在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)模式、環(huán)境規(guī)戈h 房型設(shè)計(jì)、建筑工藝及材料、營(yíng)銷手段以及物業(yè)管理等方面基本還沒(méi)有形成突出 的差異.市場(chǎng)的集中度也較低,單家或多家大企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的價(jià)格還缺乏明顯的影 響力2001年上海房地產(chǎn)

9、銷售額百?gòu)?qiáng)企業(yè)完成總銷售額345.08億元，僅占全市 房地產(chǎn)企業(yè)銷售額的49.7%；房地產(chǎn)銷售面積百?gòu)?qiáng)企業(yè)完成總銷售面積716.3萬(wàn) 平方米，僅占全市房地產(chǎn)銷售面積的45.3%而入圍房地產(chǎn)銷售額百?gòu)?qiáng)企業(yè)的標(biāo) 準(zhǔn)是年銷售額1.5億元，跨入房地產(chǎn)銷售面積百?gòu)?qiáng)企業(yè)的門檻是年銷售面積4.2 萬(wàn)平方米：,，從表1可見(jiàn)，行業(yè)銷售量和銷售額前十名的企業(yè)所占市場(chǎng)份額都不大， 其中：排在銷售面積第一的上海中星（集團(tuán)）有限公司，銷售面積為42.58萬(wàn)平方 米,僅占市場(chǎng)銷售總量的2.4%；獲得銷售額第一名的上海綠地（集團(tuán)）有限公司. 銷售額達(dá)到15.23億元,僅占市場(chǎng)銷售總額的2.2%,企業(yè)眾多、產(chǎn)品缺乏差異、市場(chǎng)

10、集中度低等這些特征,說(shuō)明目前上海房地產(chǎn) 市場(chǎng)總體還呈現(xiàn)自由競(jìng)爭(zhēng) 的格局"這種市場(chǎng)格局形成的原因主要在于：1,進(jìn)入壁壘較低“上海房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入 門檻一直較低,以前沒(méi)有實(shí)施土地 公開(kāi)招標(biāo)、拍賣制度，且對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸管理也不嚴(yán).這使得很多資本實(shí)力較 弱的企業(yè)也能生存下來(lái).2,市場(chǎng)環(huán)境寬松口由于近年來(lái)上海房地產(chǎn)市場(chǎng) 總體處于供不應(yīng)求狀態(tài)，開(kāi) 發(fā)商無(wú)論大小基本都能找到自己的市場(chǎng)，相互競(jìng)爭(zhēng)尚不夠激烈，在產(chǎn)品方面的創(chuàng) 新動(dòng)力也普遍不足、，3,發(fā)展時(shí)期較短”上海房地產(chǎn)市場(chǎng)至今才發(fā)展了短短十余年，在開(kāi)發(fā)商中， 國(guó)內(nèi)企業(yè)隨市場(chǎng)起步較晚、發(fā)展較慢，資本積累還沒(méi)有達(dá)到一定規(guī)模，普遍還沒(méi) 有足夠?qū)嵙φ加休^大

11、市場(chǎng)份額；而來(lái)自港、臺(tái)及境外的企業(yè)雖然實(shí)力較強(qiáng)，但因 為進(jìn)入上海市場(chǎng)時(shí) 間相對(duì)更短，大都還沒(méi)有得到充分的發(fā)展，因此占有的市場(chǎng)份 額也較為有限u二、市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)（一）市場(chǎng)需求：繼續(xù)保持增長(zhǎng)，增幅逐步回落經(jīng)過(guò)近十年的發(fā)展，上海的居住條件雖有了較大提高.但絕對(duì)水平還是相對(duì) 較低、，從表2可見(jiàn)，目前上海的人均居住面積 剛到13平米，明顯低于廣州和深 圳的近期水平；大致僅相當(dāng)于香港和紐約上世紀(jì)90年代初的水平；還遠(yuǎn)低于東 京、巴黎、漢城、新加坡十幾年前的水平、，作為一個(gè)把發(fā)展目標(biāo)定位于國(guó)際化大 都市的城市，隨著自身經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，上海的居住條件必然會(huì)逐步向這些 先進(jìn)城市看齊,因此從長(zhǎng)期來(lái)看,房屋

12、需求還有較大增長(zhǎng)空間、,這種需求將主要 來(lái)自三個(gè)方面：其一，隨著收入的逐步提高，再加上房改措施的逐步到位，企業(yè) 和居民為改善辦公或居住 條件而持續(xù)產(chǎn)生的需求；其二，新一輪舊區(qū)改造和市政 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將帶 來(lái)大批居民和企業(yè)遷移,由此產(chǎn)生的動(dòng)遷房屋需求；其三,在 中國(guó)加入wto勺大背景下,上海良好的人文和經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境,將吸引大批異地企 業(yè)和人員前來(lái)投資或居住,由此產(chǎn)生大量外部增量性需求“表2；上海與國(guó)內(nèi)外城市人均居住面積對(duì)比城 市上海廣州深圳香港漢城東京紐約新加坡巴黎所處年代200220012001199419931990199019921986人均居住面積 匚（平米）1315.517.41230

13、19142029根據(jù)聯(lián)合國(guó)對(duì)40多個(gè)不同類型國(guó)家統(tǒng)計(jì)得出的結(jié)論，當(dāng)人均gdbs過(guò)8千 美元以上進(jìn)入中高收入的國(guó)家和地區(qū)，房屋產(chǎn)業(yè)的發(fā)展才趨于平緩:，依此來(lái)推斷.由于上海預(yù)計(jì)到2008年人均gdpt可能達(dá)到8000美元，所以至少在未來(lái)幾年內(nèi)， 其房地產(chǎn)市場(chǎng)需求應(yīng)該還將保持增長(zhǎng)、，不過(guò)，預(yù)計(jì)這種需求的增幅將會(huì)逐步回落, 其原因主要在于：1、市場(chǎng)需求已有較大釋放從1998年到現(xiàn)在5年間，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)已 成交了將近8000萬(wàn)平米商品房， 其中住宅至少應(yīng)在70萬(wàn)套左右，從理論上講已滿足了約十分之一上海常住人口 的住房需求,在經(jīng)過(guò)這樣集中的釋放后,市場(chǎng)需求再持續(xù)保持高增長(zhǎng)的可能性已 不是很大.2、政策面

14、趨緊從1998年到2001年,上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策面持續(xù) 向好,先后出臺(tái)了取消 住房實(shí)物分配、購(gòu)房款抵扣所得稅、開(kāi)放藍(lán)印戶口、降低個(gè)人住房抵押貸款按揭 比例、內(nèi)外銷房并軌等一系列鼓勵(lì)購(gòu)房的政策這些政策對(duì)激發(fā)市場(chǎng)需求產(chǎn)生了 至關(guān)重要的作用“但從2001年底開(kāi)始，政策面有趨緊的跡象“由于擔(dān)心房地產(chǎn) 業(yè)泡沫過(guò)大，各級(jí)主管機(jī)關(guān)相繼對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)出了警告，并陸續(xù)出臺(tái)了整頓市場(chǎng) 秩序、嚴(yán)格審查房地產(chǎn)信貸、取消藍(lán)印戶口、加大經(jīng)濟(jì)適用房供給等調(diào)控政策” 這些政策會(huì)對(duì)部分市場(chǎng)原 潛在的需求產(chǎn)生抑制作用“3,居民購(gòu)買力下降近年來(lái)上海房屋價(jià)格上漲速 度已超過(guò)了大多數(shù)居民收入的增長(zhǎng)速度，這就意 味著居民對(duì)房屋的購(gòu)買力在

15、普遍下 降“目前上海市一套商品房的平均價(jià)格和居民 家庭平均收入之比已達(dá)到了 8.7倍,已遠(yuǎn)超出了國(guó)際上公認(rèn)為合理的36倍、， 雖然,按揭貸款可以放大購(gòu)買力,但高額負(fù)債和將來(lái)可能走高的利率將給購(gòu)房者 帶來(lái)長(zhǎng)期沉重的負(fù)擔(dān),其風(fēng)險(xiǎn)已越來(lái)越引起人們的關(guān)注:.，從2002下半年開(kāi)始. 上海各商業(yè)銀行新增房屋抵押貸款的增幅持續(xù)下降，這表明靠信貸放大居民購(gòu)買 力的空間也在下降、，居民購(gòu)買力的下 降無(wú)疑將抑制需求的進(jìn)一步增長(zhǎng)、，4、房產(chǎn)投資收益下降據(jù)大致估測(cè)，目前在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的 投資性購(gòu)房比例已占到20-30%左右， 其中在高端市場(chǎng)的這一比例已超過(guò)了 50%、,投資房產(chǎn)的收益渠道主要有高位拋出 和收取租金

16、兩種、,隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，市場(chǎng)需求增幅逐步回落.第一種渠道的 投資收益已面臨較大風(fēng)險(xiǎn)“同時(shí)，隨著投資性購(gòu)房和“以舊房租）養(yǎng)新）房” 人群的擴(kuò)大，市場(chǎng)出租房的投放量也逐步增大，由此使得房屋租金逐步下滑、，據(jù) 統(tǒng)計(jì),單2002年第二季度以來(lái),上海二手房租金價(jià)格平均下降近10%£右,其 中,原先居高不下的中高檔 二手物業(yè)租金下降尤為明顯"房產(chǎn)投資收益的下降勢(shì) 必將阻礙投資性需求的增長(zhǎng).5 .外部購(gòu)買力增長(zhǎng)幅度有限目前，來(lái)自外部的購(gòu)買力已成為推動(dòng)上海房產(chǎn)市場(chǎng)需求 增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿Γ瑩?jù) 統(tǒng)計(jì)，2002上半年高檔樓盤的購(gòu)買 者中,境外人士占到30.9%,外省市人士占到 22.7%“雖然

17、,隨著我國(guó)加入wtg口上海申辦世博會(huì)的成功，上海的吸引力的確 是與日俱增,但在一定時(shí)期內(nèi),外部購(gòu)買力的增長(zhǎng)幅度將較為有限、.一方面,外 來(lái)人士購(gòu)買高檔樓盤大多以投資為目的，投資收益下降，投資增幅自然下降；另 一方面，我國(guó)對(duì)外開(kāi)放是逐步進(jìn)行的，加入wt加不見(jiàn)的就會(huì)使外資蜂擁而至，圖3：上海商品房需求 量走勢(shì)預(yù)測(cè)商品房銷售面積（萬(wàn)平米）況且由于全球經(jīng)濟(jì)的放緩,很多國(guó)外企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略面臨調(diào)整,擴(kuò)張極為謹(jǐn)慎. 近期內(nèi)也不會(huì)在國(guó)內(nèi)租購(gòu)房產(chǎn)設(shè)立或擴(kuò)大分支機(jī)構(gòu),從技術(shù)上來(lái)講,一定時(shí)期內(nèi)商品房的成交量代表了市場(chǎng)的有效需求量,其變 動(dòng)趨勢(shì)也基本反映了市場(chǎng)需求 量的變動(dòng)趨勢(shì)、，從圖3可見(jiàn)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)需求 的增

18、幅從2001年起已經(jīng)開(kāi)始回落，如運(yùn)用回歸的技術(shù)方法，再加以經(jīng)驗(yàn)的修正， 對(duì)其未來(lái)幾年的趨勢(shì)可 作出如圖上的預(yù)測(cè)：預(yù)計(jì)年需求增幅將在5%以下，并逐 步回落.（二）市場(chǎng)供給：進(jìn)一步大幅增長(zhǎng)1、存量供給較大未來(lái)市場(chǎng)的存量供給部分主要包括目前市場(chǎng)的 空置商品房和在施工房“到 2002年第三季度,上海市空置商品房為821.7萬(wàn)平米,商品房施工面積為5907.58 萬(wàn)平方米,其中有近4500萬(wàn)平米是2002年以前開(kāi)工的項(xiàng)目"到2002年底,預(yù) 計(jì)不能竣工的面積還將在5700-5900萬(wàn)平米左右把第四季度的竣工面積和新開(kāi) 工面積計(jì)算入內(nèi)），再加上空置面積，將有超過(guò)6500萬(wàn)平米的供給量投放在未 來(lái)

19、2-3年內(nèi)的市場(chǎng)u2、增量供給能力巨大市場(chǎng)新增房屋的供給量主要取決于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的 供給量預(yù)計(jì)在未來(lái)幾 年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地供給將較為充裕，大致來(lái)源如下：11）上世紀(jì)90年代以來(lái)積壓在開(kāi)發(fā)商手中的土地儲(chǔ)備，這部分土地累計(jì)約 在1000-2000萬(wàn)平米左右，都是因各種原因一直未開(kāi)發(fā)或未完成開(kāi)發(fā)，在近期啟 動(dòng)開(kāi)發(fā)的可能性較大。21 2001年上海新增營(yíng)業(yè)性項(xiàng)目土地出讓面積達(dá)到了 1050萬(wàn)平方米,而當(dāng) 年完成土地開(kāi)發(fā)面積僅247萬(wàn)平方米，扣除2002的開(kāi)發(fā)量后還將有剩余部分在 后1-2年中開(kāi)發(fā).13）“十五”期間上海計(jì)劃完成2000萬(wàn)平米舊區(qū)改造，其拆遷騰出的土地 絕大部分將在未來(lái)3年內(nèi)投入

20、開(kāi)發(fā).14）上海市正在規(guī)劃建設(shè)的“一城九鎮(zhèn)”其新區(qū)規(guī)劃用地面積就達(dá)到了幾 十平方公里，其中，純居住用地的開(kāi)發(fā)面積預(yù) 計(jì)約為8平方公里”這些土地有相 當(dāng)部分將在未來(lái)幾年投入開(kāi)發(fā)15）上海市政府規(guī)劃的浦江兩岸綜合開(kāi)發(fā)已開(kāi)始實(shí) 施,該規(guī)劃區(qū)域從吳淞口 到閔行，涉及浦東、盧灣、黃浦、虹口和楊浦5個(gè)區(qū).規(guī)劃面積22.6平方公里， 其中從南浦大橋到盧浦大橋區(qū)域?qū)⒔ㄔO(shè)2008年世博會(huì)展區(qū)”預(yù)計(jì)該規(guī)劃區(qū)域?qū)⒅辽偻斗?平方公里左右的經(jīng)營(yíng)性用地，其中有相當(dāng)部分將會(huì)在未來(lái)3年內(nèi)進(jìn)行 開(kāi)發(fā)盡管以上幾方面的測(cè)算數(shù)據(jù)在統(tǒng)計(jì)中會(huì)有重復(fù)，但總體來(lái)說(shuō)未來(lái)3年的土地 供給將較為充裕，總共可開(kāi)發(fā)的房屋 建筑面積將在10000平米左

21、右考慮到開(kāi)發(fā) 周期的因素,預(yù)計(jì)將至少有3000萬(wàn)平米左右的房屋 投放在未來(lái)3年內(nèi)的市場(chǎng):.，綜合以上兩方面的分析，再充分考慮到市場(chǎng)的自發(fā)調(diào)節(jié)作用，預(yù)計(jì)未來(lái)三年 內(nèi)上海房產(chǎn)市場(chǎng)的總供給量將可能達(dá)到8000-10000平米左右，平均每年將保持 20-30就右的增長(zhǎng)速度“（三）房?jī)r(jià)，普漲結(jié)束，結(jié)構(gòu)調(diào)整開(kāi)始從2000年初開(kāi)始，上海房?jī)r(jià)一直處在普漲的過(guò)程中，各類價(jià)位的房屋幾乎 都在持續(xù)上漲,預(yù)計(jì)這種現(xiàn)象在不久將結(jié)束,房?jī)r(jià)將進(jìn)入結(jié)構(gòu)調(diào)整時(shí)期、，依據(jù)房 屋價(jià)格可把上海商品房市場(chǎng)大 致分為高、中、低端三個(gè)市場(chǎng)中間有過(guò)度區(qū)域）： 高端市場(chǎng)指房屋單價(jià)在每平米7000元以上或總價(jià)在90萬(wàn)元以上的市場(chǎng)；中端市 場(chǎng)指房

22、屋單價(jià)在每平米4000-6500元或總價(jià)在35-75萬(wàn)元左右的市場(chǎng)"氐端市場(chǎng) 指房屋單價(jià)在每平米3500元以下或總價(jià)在35萬(wàn)元以下的市場(chǎng)、，對(duì)這三個(gè)市場(chǎng)價(jià)格的走勢(shì)預(yù)測(cè)如圖4.1、高端市場(chǎng)：價(jià)格回落目前上海高端商品房的目標(biāo)市場(chǎng)主要是本地 富裕階層和來(lái)滬的外地富裕人 士 "這一群體人數(shù)相對(duì)較少，且普遍有著較強(qiáng)的投資意識(shí),購(gòu)買行為易受市場(chǎng)因 素影響“在未來(lái)幾年內(nèi)，隨著市場(chǎng)購(gòu)買力的 集中釋放和投資收益的逐步下降.預(yù) 計(jì)這一市場(chǎng)的需求增幅將較快回落、,但與此形成鮮明對(duì)照的是，這一市場(chǎng)的供給 將大幅增長(zhǎng)“在目前施工的商品房中,高端產(chǎn)品約占30流右,數(shù)量已有過(guò)剩趨 勢(shì)u受動(dòng)遷成本上升和土

23、地出讓制度改革等因素的影響,上海開(kāi)發(fā)用地價(jià)格持續(xù) 上漲“在成本的推動(dòng)下，未來(lái)投放市場(chǎng)的土地至少有50犯上將用來(lái)開(kāi)發(fā)高端房 屋口供需的嚴(yán)重失衡將迫使這一市場(chǎng)價(jià)格逐步回落"由于高端市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商多是 一些有外資背景、資本實(shí)力較強(qiáng)、操盤經(jīng)驗(yàn)豐富的大企業(yè),估計(jì)在其的掌控下. 市場(chǎng)價(jià)格的回落也不會(huì)很劇烈"2 1中端市場(chǎng)：價(jià)格穩(wěn)中趨升上海中端商品房的目標(biāo)市場(chǎng)主要是本地的中等以上 收入階層、,隨著上海經(jīng)濟(jì) 的持續(xù)快速發(fā)展，這一群體在不斷擴(kuò)大，房屋需求快速增長(zhǎng).目前在上海市場(chǎng)在 售或施工的房屋中，中端產(chǎn)品占到50%fc右的份額，供給量還算充裕，因此預(yù)計(jì) 價(jià)格在短期內(nèi)再大幅度上漲的可能性已較小但在未來(lái)幾年,上海市區(qū)中端房產(chǎn) 供給的增長(zhǎng)速度要比高端房產(chǎn)小的多：,，由于市區(qū)土地本具有較大的稀缺性，再加 上土地出讓制度改革和大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)等因素的影響.上海市區(qū)的土地價(jià)格 不斷攀升“受土地成本的推動(dòng)，在投放市場(chǎng)的市區(qū)開(kāi)發(fā)用地中,可建設(shè)中端房的 比例已相對(duì)較小“考慮到供給增長(zhǎng)有限的原因，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年上海中端商品房的 價(jià)格將穩(wěn)中趨升.3,低端市場(chǎng)：價(jià)格平穩(wěn)上升上海低端商品房基本都處于市區(qū)外環(huán)之外或郊區(qū),由于位置相對(duì)較偏,其目 標(biāo)市場(chǎng)主要是附近區(qū)域的居民.但隨著上海市“2005年交通規(guī)劃”和“ 一城九 鎮(zhèn)”建設(shè)規(guī)劃的逐步實(shí)施，這些區(qū)域的交通狀況和環(huán)境狀況將會(huì)發(fā)生較大