《有關(guān)項(xiàng)目商業(yè)策劃書 》

1、有關(guān)工程商業(yè)籌劃書商業(yè)籌劃書不需要太長(zhǎng)，合作伙伴或者投資者希望看到用最少的字寫成的包含大量信息的商業(yè)方案書，篇幅在15-20頁(yè)就差不多了。下面是工程商業(yè)籌劃書，歡送參閱。一、籌劃的總體思路1. 全面把握：首先是建立在對(duì)當(dāng)前最優(yōu)產(chǎn)品設(shè)計(jì)與操盤策略的全面把握之上的，全面掌握別人犯下的錯(cuò)誤，防止重蹈覆轍-先求不敗而后求全勝。2. 工程對(duì)接：強(qiáng)調(diào)對(duì)工程所在區(qū)域及個(gè)性特點(diǎn)詳盡深化的調(diào)查與研究，并對(duì)工程的資源優(yōu)勢(shì)和優(yōu)勢(shì)進(jìn)展判斷與整合，從而實(shí)現(xiàn)最優(yōu)形式與工程自身進(jìn)展完美對(duì)接。3. 創(chuàng)新超越：每一個(gè)地產(chǎn)工程都需要超越自我、超越同行業(yè)的最高程度，通過(guò)在將來(lái)領(lǐng)域的積極開(kāi)拓，不僅為工程自身創(chuàng)造出競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，還可以為地

2、產(chǎn)企業(yè)奠定行業(yè)地位。二、 工程背景1.用地概述l 地塊位于蘇州市朝陽(yáng)區(qū)長(zhǎng)安西路南側(cè)，西臨華美商城，東接蘇州市郵電局，南近蘇州商廈，北與蘇州飯店一路之隔，屬城市核心商圈內(nèi)的絕版地塊。地塊周邊休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)、醫(yī)院等生活設(shè)施配套齊全，交通便捷。l 該地塊整體呈"品"字狀，沿長(zhǎng)安路東西面寬132.4米，南端東西面寬67.74米;南北最大進(jìn)深112.78米，最小進(jìn)深61.99米,地塊占地11692.59合17.53畝。2.工程規(guī)劃商業(yè)形式：獨(dú)立商鋪布局+大開(kāi)間框架自由分割商業(yè)布局，約20491.85l住宅形式：小戶型酒店式公寓布局，約9609.32l辦公形式：可自由間隔式寫字樓布局

3、，約22791.36l停車形式：地上81個(gè)，地下326，合407個(gè)車位地下兩層停車布局，約13691.36。l建筑密度：42%l綠地率：25%l容積率：4.5l3.規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)?蘇州世景國(guó)際方案設(shè)計(jì)說(shuō)明?略4.用地紅線圖略三、工程資源分析、工程目的的界定-效益和品牌1. 工程銷售按目的方案順利完成第一階段銷售必須成功，以順利渡過(guò)工程風(fēng)險(xiǎn)期，實(shí)現(xiàn)資金流的良性運(yùn)作，確保后續(xù)開(kāi)發(fā)資金。l總銷售額、回款額、銷售進(jìn)度、利潤(rùn)目的的合理實(shí)現(xiàn)。l2. 工程對(duì)企業(yè)品牌及后續(xù)工程的拉動(dòng)和奉獻(xiàn)。借助工程運(yùn)作的成功，蘇州世景置業(yè)開(kāi)展確立在蘇州房地產(chǎn)行業(yè)的地位和影響力。l綜合提升世景置業(yè)開(kāi)展的品牌知名度、美譽(yù)度和擴(kuò)張力

4、。l四、核心目的-樹(shù)立品牌原理：到達(dá)商業(yè)房地產(chǎn)的三贏境界品牌時(shí)代需要有品牌時(shí)代的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的游戲規(guī)那么，需要有品牌時(shí)代的語(yǔ)言與消費(fèi)者對(duì)話，這種全新的溝通語(yǔ)言與游戲規(guī)那么，就是"房地產(chǎn)品牌語(yǔ)言與品牌運(yùn)營(yíng)規(guī)那么"。品牌時(shí)代的消費(fèi)者需要的不只是房地產(chǎn)產(chǎn)品，而更是需要房地產(chǎn)的品牌效勞，品牌時(shí)代的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要學(xué)會(huì)塑造房地產(chǎn)品牌，需要學(xué)會(huì)運(yùn)用"房地產(chǎn)品牌運(yùn)營(yíng)"的規(guī)那么消費(fèi)適銷對(duì)路的房地產(chǎn)品牌。品牌經(jīng)營(yíng)與消費(fèi)者處于動(dòng)態(tài)的平衡，消費(fèi)者不斷將自身的體驗(yàn)反響給經(jīng)營(yíng)者，經(jīng)營(yíng)者對(duì)房地產(chǎn)品牌進(jìn)展維護(hù)與調(diào)整，使品牌體驗(yàn)不斷更新，品牌價(jià)值不斷提升。所謂三贏是指開(kāi)發(fā)商企業(yè)價(jià)值、

5、消費(fèi)者客戶價(jià)值、工程所處的區(qū)域價(jià)值三種價(jià)值的同步提升。通過(guò)對(duì)樓盤潛在價(jià)值、開(kāi)發(fā)商潛在資源、客戶的潛在需求的全方位的挖掘與激活，形成強(qiáng)大的品牌勢(shì)能：消費(fèi)者欲望燃燒、品牌光輝閃耀、區(qū)域能量引爆。最終到達(dá)財(cái)富涌流、社會(huì)進(jìn)步的全新場(chǎng)面。五、工程開(kāi)發(fā)總建議1. 引進(jìn)先進(jìn)的商業(yè)規(guī)劃，特別注意引進(jìn)新業(yè)態(tài)和設(shè)計(jì)好工程的業(yè)態(tài)組合。2. 通過(guò)前期銷售與招商的同步進(jìn)展，引進(jìn)眾多國(guó)內(nèi)、國(guó)際知名商業(yè)企業(yè)和品牌，顛覆現(xiàn)有區(qū)域商業(yè)格局。3. 注意引入商業(yè)物業(yè)和統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理概念，對(duì)工程精心包裝。4. 通過(guò)超常規(guī)宣傳，通過(guò)工程營(yíng)銷進(jìn)展造勢(shì)炒作，讓該工程的開(kāi)發(fā)成為當(dāng)?shù)厥忻耜P(guān)注的熱點(diǎn)，并形成良好的口碑并且節(jié)約宣傳費(fèi)用。5. 通過(guò)適

6、當(dāng)靈敏劃分商鋪面積來(lái)控制"總價(jià)"，推出短期租賃政策，盡量降低投資門坎，使工程積聚大量的潛在客戶群。6. 充分利用工程三部分所形成的“生態(tài)鏈形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。六、工程的swot分析1. 工程優(yōu)勢(shì)地理位置優(yōu)越，商圈人氣興隆l世景國(guó)際位于蘇州市中心地帶，屬于長(zhǎng)安路頂級(jí)商業(yè)中心向商旅娛樂(lè)中心過(guò)渡的核心地帶，距秋葉原、徐家匯、寶皇不超過(guò)500米，蘇州劇院、蘇州飯店、蘇州賓館也是近在咫尺，交通便利?？梢哉f(shuō)是是目前蘇州市城區(qū)內(nèi)最具開(kāi)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)用地。商業(yè)配套完善，商業(yè)活動(dòng)便捷l由長(zhǎng)安路相連的南京路與中心路地段是蘇州市朝陽(yáng)區(qū)最為成熟的商業(yè)活動(dòng)區(qū)，其中會(huì)聚的商業(yè)、酒店、娛樂(lè)等均在整個(gè)蘇州市具絕對(duì)

7、代表性。隨著近年來(lái)來(lái)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步開(kāi)展，居民生活程度的不斷進(jìn)步，大規(guī)模新型商業(yè)工程的投入使用，令該地段的商業(yè)配套越發(fā)成熟，各類商業(yè)、商務(wù)活動(dòng)業(yè)已成為蘇州最為頻繁的地區(qū)。屬于三位一體的商業(yè)工程形式，開(kāi)發(fā)潛力宏大l工程集商場(chǎng)、投資型公寓、寫字樓于一體，可形成商業(yè)經(jīng)營(yíng)、旅游居住與商務(wù)活動(dòng)的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。2. 工程優(yōu)勢(shì)周邊商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)較多，從某種程度上分流消費(fèi)群體。ll 雖然街區(qū)具有良好商業(yè)環(huán)境資源，但是臨近工程如華美商城、北方商廈目前經(jīng)營(yíng)狀況不容樂(lè)觀，容易造成客戶的比照心理，為后期銷售招商增加壓力。l 目前蘇州高檔寫字樓市場(chǎng)供給量較大，如黃金大廈、國(guó)貿(mào)大廈、瑞蚨祥、珠玉島、眾成商城等工程。且朝陽(yáng)地區(qū)的高檔寫

8、字樓租賃情況不理想，中小型寫字樓因租金優(yōu)勢(shì)較被市場(chǎng)認(rèn)可。l 目前市場(chǎng)上寫字樓投資回報(bào)率較低，缺乏投資者關(guān)注，而中、小型公司因?yàn)榻?jīng)濟(jì)實(shí)力有限，多以租賃為主，購(gòu)置意向不強(qiáng)。3. 時(shí)機(jī)點(diǎn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展利好因素l長(zhǎng)安路地位的提升，與其說(shuō)是近年來(lái)各開(kāi)發(fā)商著力打造的結(jié)果，還不如說(shuō)是蘇州市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步開(kāi)展、核心商業(yè)圈多元化開(kāi)展的必然。目前已形成南北以中心路、南京路為軸，東西以長(zhǎng)安路為軸的格局。而中心路與長(zhǎng)安路也因地處城市軸線中心的緣故，商業(yè)地位迅速上升。地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)l目前蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)已日漸成熟，該工程的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)必然會(huì)贏得較大的開(kāi)展趨勢(shì)。因此，以超前的決策意識(shí)，以科學(xué)的態(tài)度研究“供給-需求，便可以搶占“先機(jī)。工

9、程連動(dòng)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化l本工程對(duì)面是蘇州劇院、蘇州飯店、蘇州賓館等蘇州頂級(jí)商務(wù)娛樂(lè)場(chǎng)所，而左邊不超過(guò)500米又是蘇州市幾大著名商場(chǎng)的聚集地，因此如何結(jié)合工程自身開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，能完善和補(bǔ)充市場(chǎng)缺陷就能發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，降低運(yùn)作本錢，實(shí)現(xiàn)本工程物業(yè)潛在價(jià)值最大化，使開(kāi)展商充分兌現(xiàn)效益。中心城市的建立會(huì)聚了人氣l隨著政府開(kāi)展“開(kāi)展中心城市力度加大，朝陽(yáng)區(qū)對(duì)“五區(qū)三縣的影響力和知名度的提升，區(qū)位優(yōu)勢(shì)必然會(huì)帶來(lái)人氣的上升，而本工程開(kāi)發(fā)周期估計(jì)完全可以“借勢(shì)造勢(shì)“，為增加工程開(kāi)發(fā)的平安性打下良好的根底。4. 風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)因素l可對(duì)形成直接影響的超大型工程在本工程開(kāi)發(fā)周期內(nèi)都將面市時(shí)，例如即將開(kāi)售的珠玉島大廈和被譽(yù)為“蘇州地

10、王的黃金國(guó)際工程已于十二月18日舉行奠基儀式。這些工程均體量宏大、且都是集商業(yè)、酒店、寫字樓及住宅于一體。同期上市必將對(duì)本工程產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)，從目前蘇州市的房地產(chǎn)市場(chǎng)看，各類型競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化開(kāi)場(chǎng)，已引起許多開(kāi)發(fā)商的重視，按我們的開(kāi)發(fā)周期測(cè)算，一旦這些開(kāi)發(fā)商都明晰地認(rèn)識(shí)到產(chǎn)品“差異性的重要性或迅速模擬。那時(shí)，本工程還是具有一定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)性。自身因素l與本工程一墻之隔的華美商城及長(zhǎng)安路的其他大型商場(chǎng)已經(jīng)有強(qiáng)烈的比照，假設(shè)本工程沒(méi)能在工程定位、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)及硬件設(shè)施上有所超越的話，銷售的風(fēng)險(xiǎn)性和困難度是顯而易見(jiàn)的。5. 綜合分析從市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果分析、本工程的優(yōu)優(yōu)勢(shì)比較，時(shí)機(jī)和風(fēng)險(xiǎn)并存。唯一的方法就是尊重市

11、場(chǎng)、適應(yīng)市場(chǎng)，順應(yīng)消費(fèi)者的心愿，整合與工程有關(guān)的各種要素，運(yùn)用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品，以合理的本錢、利潤(rùn)，到達(dá)科學(xué)的"投入產(chǎn)業(yè)比"，追求產(chǎn)品供給-需求的完善性，使工程到達(dá)預(yù)期的市場(chǎng)期望值。從目前各熱銷的房地產(chǎn)工程以及投資者的區(qū)域意向，可以看出投資者的考慮因素主要表如今：一是地段和人氣，地段和人氣是決定商鋪?zhàn)饨鸬闹匾蛩?，人流量大、道路暢通、可以留住行人和有穩(wěn)定消費(fèi)群體的區(qū)域等都是投資考慮的主要因素;二是新的商業(yè)形式和經(jīng)營(yíng)理念，蘇州當(dāng)前的商業(yè)形式開(kāi)場(chǎng)從條狀商業(yè)街向集聚式商業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)化，綜合性的"商業(yè)步行街"、"一站式購(gòu)物

12、"的大賣場(chǎng)等新的經(jīng)營(yíng)管理形式所帶來(lái)的影響是不言而喻的;同時(shí)隨著市場(chǎng)上產(chǎn)權(quán)式酒店、投資型公寓及中高檔寫字樓等房地產(chǎn)工程的出現(xiàn)，投資物業(yè)的多樣性也開(kāi)場(chǎng)逐步形成。因此，同屬具備投資型的商業(yè)形態(tài)，本工程要立于市場(chǎng)不敗之地的關(guān)鍵就是如何開(kāi)發(fā)出合適區(qū)域今后開(kāi)展的商業(yè)形式和引入先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念。三是產(chǎn)品和配套，商業(yè)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和周邊資源狀況，包括產(chǎn)品本身、產(chǎn)品形象、產(chǎn)品位置對(duì)消費(fèi)及投資者的有效引導(dǎo)，還有商業(yè)工程的功能定位、軟硬件配套設(shè)施、人流走向等技術(shù)性內(nèi)容，以上因素對(duì)商業(yè)工程的功能影響很大，投資者考慮范圍較大。七、市場(chǎng)時(shí)機(jī)發(fā)現(xiàn)本工程市場(chǎng)時(shí)機(jī)將包括對(duì)商業(yè)、酒店、公寓、辦公、休閑娛樂(lè)等多元的需求構(gòu)成，市

13、場(chǎng)時(shí)機(jī)有以下幾部分構(gòu)成：1.常規(guī)市場(chǎng)時(shí)機(jī)發(fā)現(xiàn)l “傳統(tǒng)都市區(qū)域自然形成的不動(dòng)產(chǎn)需求自用和投資，商業(yè)、商務(wù)及休閑需求。工程位于蘇州的市中心，處于蘇州市頂級(jí)商業(yè)地段向頂級(jí)商務(wù)地段過(guò)渡的邊緣地帶，商業(yè)、商務(wù)及休閑的需求可以得到最大化的表達(dá)。市區(qū)內(nèi)類比高水準(zhǔn)的綜合性多功能商業(yè)工程有效供給缺乏形成的差異性顯示需求。l2.新生代市場(chǎng)時(shí)機(jī)發(fā)現(xiàn)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、藝術(shù)和社會(huì)環(huán)境變化帶來(lái)的需求。l城市建立和開(kāi)展，交通的全面改善，其他城市區(qū)域價(jià)值和格局變化帶來(lái)對(duì)本區(qū)域的新需求。l新生代滋生的生存、休閑、投資空間的現(xiàn)實(shí)需求。l3. 創(chuàng)造市場(chǎng)時(shí)機(jī)發(fā)現(xiàn)l 新投資方式創(chuàng)造的市場(chǎng)時(shí)機(jī)。目前蘇州市民的投資意識(shí)很濃，就這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)

14、我們注意差異化投資，就工程本身可以從前期的招商工作開(kāi)場(chǎng)，進(jìn)展統(tǒng)一招商統(tǒng)一規(guī)劃，使得本工程在投資理念方面有較大的提升。l 新經(jīng)營(yíng)方式創(chuàng)造的市場(chǎng)時(shí)機(jī)。目前不少商鋪經(jīng)營(yíng)的靈敏性導(dǎo)致商業(yè)的經(jīng)營(yíng)缺乏統(tǒng)一性，商業(yè)氣氛的形成僅依靠市場(chǎng)的調(diào)節(jié)由經(jīng)營(yíng)者自發(fā)形成，商鋪的換租率表現(xiàn)頻繁。這就給我們?cè)趧?chuàng)造市場(chǎng)的新型不動(dòng)產(chǎn)品種提供了時(shí)機(jī)與空間。l 新?tīng)I(yíng)銷策略創(chuàng)造的市場(chǎng)時(shí)機(jī)。當(dāng)?shù)氐臓I(yíng)銷策略主要以房屋預(yù)售登記認(rèn)購(gòu)為主，到開(kāi)盤后集中簽約。而我們?cè)谠敿?xì)運(yùn)作中可以將一些新的操盤手法融入其中。4. 延伸價(jià)值l "新都市主義"規(guī)劃觀念的延伸價(jià)值?？疾煨露际兄髁x的城市建立理念，我們可以看到，新都市主義所有主張的背后

15、，都蘊(yùn)含著一個(gè)極其重要的思想，即人文關(guān)心。無(wú)論是混合街區(qū)功能的考慮，還是對(duì)交通系統(tǒng)的組織，抑或其它城市建立主張，都強(qiáng)調(diào)要滿足人的需求，尊重人性開(kāi)展。新都市主義者重新反思人類與自然的關(guān)系，主張城市建立應(yīng)充分研究自然環(huán)境，城市規(guī)劃因形就勢(shì)，建筑設(shè)計(jì)適應(yīng)氣候要求，從而使城市與自然形成和諧共存的場(chǎng)面。對(duì)于本工程而言，應(yīng)相當(dāng)重視"新都市主義"的規(guī)劃觀念及延伸價(jià)值。l "藝術(shù)化"建筑設(shè)計(jì)的延伸價(jià)值。建筑不等于藝術(shù)，因?yàn)榻ㄖO(shè)計(jì)首先考慮的是不同工程的詳細(xì)要求，建筑必須有功能性，它牽涉到構(gòu)造、力學(xué)、工程學(xué)等，建筑不僅僅是表現(xiàn)。建筑藝術(shù)價(jià)值觀的演變分為五個(gè)階段：1實(shí)用建筑學(xué)階段，追求適用、鞏固、美觀的建筑;2藝術(shù)建筑學(xué)階段，視建筑為"凝固的音樂(lè)"3機(jī)器建筑學(xué)階段，把建筑看作"住人的機(jī)器"4空間建筑學(xué)階段，認(rèn)識(shí)到"空間是建筑的主角