廣州海珠區(qū)瑞豐花園物業(yè)管理權(quán)投標(biāo)書(shū)

1、公 司 簡(jiǎn) 介一、企業(yè)現(xiàn)狀廣州市瑞豐物業(yè)管理有限公司于 年 月 日在廣州市工商行政管理局注冊(cè)成立，于 年 月 日取得中華人民共和國(guó)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)三級(jí)證書(shū)，符合廣州市物業(yè)管理行業(yè)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。本公司擁有各類齊全的專業(yè)人才，公司在招聘管理人員時(shí)堅(jiān)持重人品、重管理的人才標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)了85%以上的管理人員持專業(yè)上崗證，高級(jí)管理人員85%具有大專或大學(xué)本科以上學(xué)歷，部門(mén)經(jīng)理級(jí)中層管理人員100%具有中專以上學(xué)歷，員工隊(duì)伍學(xué)習(xí)熱情積極、高漲。二、管理優(yōu)勢(shì)公司成立來(lái)，一直致力于先進(jìn)的物業(yè)管理理念和運(yùn)作模式，全力專注于物業(yè)管理。（一）（二） 公司總部配備的各類高、中級(jí)管理人才與專業(yè)技術(shù)人員48%以上從事其它管理和

2、物業(yè)管理工作，多年養(yǎng)成的規(guī)范程序和良好的服務(wù)意識(shí)已深植于心，從而顯示出很高的業(yè)務(wù)素養(yǎng)，保證了項(xiàng)目的管理服務(wù)水平。（三） 公司重視企業(yè)文化建設(shè)，保證了管理團(tuán)隊(duì)的敬業(yè)、合作精神，不勝枚舉的文化活動(dòng)充分體現(xiàn)了企業(yè)的價(jià)值觀，將濃郁的文化氛圍引入社區(qū)文化建設(shè)中來(lái)。 投標(biāo)書(shū)編寫(xiě)依據(jù)本投標(biāo)書(shū)依據(jù)政府以下法律、法規(guī)規(guī)定編寫(xiě)：一、 物業(yè)管理?xiàng)l例二、 前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法（建住房2003130號(hào)）三、 關(guān)于公布廣東省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)的通知（粵價(jià)199990號(hào)文）四、 關(guān)于明確我市物業(yè)管理收費(fèi)有關(guān)問(wèn)題的通知（穗價(jià)1999132號(hào)）五、 物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定（財(cái)基字19987號(hào)）六、 住宅共

3、享部位共享設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法（建住房1998213號(hào)）七、 廣東省物價(jià)局關(guān)于規(guī)范省城鎮(zhèn)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的通知（粵價(jià)199724號(hào)）八、 廣州市國(guó)土局、房地產(chǎn)管理局關(guān)于加強(qiáng)我市物業(yè)管理的通知（穗國(guó)房字1999185號(hào)、1999年8月24日） 廣州海珠區(qū)瑞豐花園物業(yè)管理權(quán)投標(biāo)書(shū)一、 物業(yè)概況第三瑞豐花園位于廣州市海珠區(qū)工業(yè)大道南821號(hào)，小區(qū)總占地面積 445000平方米，總建筑面積 178000 平方米。其中60、61號(hào)樓共27000，住宅戶有304套，商鋪13套，別墅共46套，共10600平方米。小區(qū)主要配套設(shè)施齊全，配有多功能的智能化會(huì)所、停車場(chǎng)、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、花世界、水世界

4、、幼兒園以及具有開(kāi)然氧吧之稱的森林廣場(chǎng)。小區(qū)現(xiàn)主要機(jī)電設(shè)備有：四臺(tái)日立牌電梯、消防系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、配送電系統(tǒng)（含備用發(fā)電機(jī)組）、給排水系統(tǒng)、公共照明、對(duì)講門(mén)鈴、垃圾清運(yùn)設(shè)施等。二、 委托管理目的（一） 保持和提高物業(yè)的完好程度。通過(guò)加強(qiáng)對(duì)第三瑞豐花園整體物業(yè)的管理養(yǎng)護(hù)和對(duì)使用人的管理與服務(wù)，以防止使用不當(dāng)，損壞物業(yè)。（二） 創(chuàng)造良好環(huán)境，統(tǒng)籌安排第三瑞豐花園各項(xiàng)設(shè)施的管理養(yǎng)護(hù)，強(qiáng)化宣傳，對(duì)業(yè)主（住戶）進(jìn)行依法管理約束，共同維護(hù)小區(qū)環(huán)境。（三） 維護(hù)住宅區(qū)業(yè)主（住戶）的權(quán)益。通過(guò)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主、住戶的管理、服務(wù)，維護(hù)業(yè)主的整體利益，從而達(dá)到使物業(yè)保值、增值的目的，有利于每一位業(yè)主。（四

5、） 加強(qiáng)對(duì)第三瑞豐花園實(shí)施社會(huì)化、專業(yè)化、規(guī)范化管理，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，維護(hù)和提高公司的社會(huì)聲譽(yù)。三、 委托管理原則根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例及有關(guān)物業(yè)管理辦法，本著“以區(qū)養(yǎng)業(yè)、略有節(jié)余，一業(yè)為主”和精干高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”的管理原則，執(zhí)行公司“為業(yè)主（住戶）創(chuàng)造安全、文明、優(yōu)美、舒適的居住和工作環(huán)境”的質(zhì)量方針，實(shí)施“管、養(yǎng)、修、服務(wù)”為一體的綜合化管理。四、 委托管理方式（一） 根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例、廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法對(duì)第三瑞豐花園物業(yè)管理權(quán)實(shí)行邀標(biāo)選聘物業(yè)管理公司實(shí)行綜合一體化管理，廣州市瑞豐物業(yè)管理有限公司根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)制定第三瑞豐花園物業(yè)管理制度和實(shí)施細(xì)則，依照法

6、律、法規(guī)對(duì)第三瑞豐花園進(jìn)行管理，實(shí)現(xiàn)小區(qū)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益的同步發(fā)展。（二） 委托管理期限為 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。五、 委托管理內(nèi)容（一） 小區(qū)房屋建筑本體共享部位（樓面、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊信道、門(mén)廳、電梯、設(shè)備機(jī)房、牌坊、圍墻等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。（二） 小區(qū)房屋建筑本體共享設(shè)施設(shè)備（共享的上下水管道、煙道、共享照明、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、智能監(jiān)控設(shè)備等）的維修保養(yǎng)、管理和運(yùn)行服務(wù)。（三） 第三瑞豐花園規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、路燈、

7、停車場(chǎng)等）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。（四） 第三瑞豐花園規(guī)劃紅線內(nèi)屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。（五） 配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等治安防范工作。（六） 社區(qū)文化娛樂(lè)活動(dòng)。（七） 物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料。六、 總體目標(biāo)和分項(xiàng)指標(biāo)（一） 總體目標(biāo)在管理期內(nèi)把和輝花園管理成“安全、文明、優(yōu)美、舒適”的省優(yōu)住宅區(qū)。（二） 分項(xiàng)指標(biāo)1、 房屋的完好率98%2、 房屋零修、急修及時(shí)率90%3、 維修質(zhì)量合格率99%4、 設(shè)施、設(shè)備完好率95%5、 消防設(shè)備完好率，消防水泵供水率達(dá)95%；6、 清潔保潔率92%以上7、 綠化完好率93%8、 管理公共區(qū)域的照明完好率98%9、 業(yè)主（住戶）對(duì)

8、物業(yè)管理滿意率90%以上10、 有效投訴低于1%11、 業(yè)戶投訴處理率98%12、 回訪、跟蹤率95%13、 物業(yè)管理費(fèi)的收取率92%14、 物業(yè)資料管理完好率98%七、 實(shí)現(xiàn)目標(biāo)保證措施（一）管理架構(gòu)和人員配備1 管理架構(gòu)瑞豐物業(yè)管理公司，全面負(fù)責(zé)第三瑞豐花園的日常管理運(yùn)作，統(tǒng)管整個(gè)小區(qū)內(nèi)外事務(wù)。（縱向關(guān)系示意圖）廣州市瑞豐物業(yè)管理有限公司物業(yè)部 工程部 保安部 綠化組電梯組清潔組二班一班三班水電組收費(fèi)員文員管理員 2人員配備根據(jù)第三瑞豐花園綜合一體化管理的內(nèi)容、范圍、廣度和深度，本著“以業(yè)養(yǎng)業(yè)、以崗定人”的原則確定人員編制。管理處擬設(shè)各類人員48人。第三金碧花園物業(yè)管理處主任(1人)物業(yè)部

9、主管（1人）工程部主管（1人）保安隊(duì)長(zhǎng)（1人）管理員：6人出納：1人技術(shù)員：4人清潔工：9人保安員：18人車管員：6人 （二）日常管理運(yùn)作小區(qū)內(nèi)日常機(jī)電運(yùn)行、房管事務(wù)、治安、車輛、清潔、綠化、社區(qū)文化、設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)統(tǒng)一納入瑞豐物業(yè)管理有限公司規(guī)范運(yùn)作范疇，嚴(yán)格執(zhí)行公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，注重每一個(gè)服務(wù)項(xiàng)目的人員培訓(xùn)、考評(píng)、檢查督促工作。1 房管事務(wù)；2 機(jī)電運(yùn)行與保養(yǎng)；3 日常維修養(yǎng)護(hù)；4 治安、消防、車輛管理；5 清潔保潔管理；6 綠化養(yǎng)護(hù)管理7 社區(qū)文化（三）提高管理服務(wù)水平的設(shè)想1、 借鑒名盤(pán)管理經(jīng)驗(yàn)，試行高層次管理方法。2、 通過(guò)建立作業(yè)程序書(shū)，加以具體規(guī)范，并嚴(yán)格實(shí)施。力爭(zhēng)五年內(nèi)申請(qǐng)并獲

10、得省內(nèi)認(rèn)證機(jī)構(gòu)認(rèn)證，使小區(qū)住戶切實(shí)受到高水準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)。3、 加強(qiáng)物業(yè)管理的高科技投入，提高管理水平。4、 在住宅區(qū)管理中采用“服務(wù)取代強(qiáng)制管理”的新思路。5、 落實(shí)機(jī)構(gòu)和人員，在大力推廣有償服務(wù)，方便住戶。6、 建立現(xiàn)代化安全防范系統(tǒng)。7、 在住宅區(qū)商業(yè)服務(wù)中，引進(jìn)有名商業(yè)企業(yè)，保證商業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)。8、 開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)。9、 加強(qiáng)物業(yè)管理的交流，不斷吸收先進(jìn)物業(yè)管理模式和經(jīng)驗(yàn)。（五）、社區(qū)文化建設(shè)積極開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)是我公司精神文明建設(shè)的重要部分，也是與物業(yè)管理服務(wù)工作相輔相成的，積極開(kāi)展健康活潑、豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)，把第三瑞豐花園這個(gè)美麗而富有文化藝術(shù)氣氛的小區(qū)建設(shè)成為溫暖、安全、

11、祥和、文明的“小社區(qū)”。 一、宗旨 我公司把社區(qū)文化作為瑞豐物業(yè)管理工作的重要組織部分，辦求使社區(qū)文化成為市住宅區(qū)的一面旗幟。 二、效果1、 營(yíng)造高尚的小區(qū)文化氣氛，形成安定、和諧、溫馨的社區(qū)環(huán)境。2、促進(jìn)業(yè)戶之間，業(yè)戶與管理處之間融洽關(guān)系。 三、制度1、節(jié)日前，針對(duì)業(yè)戶對(duì)活動(dòng)的需求，有針對(duì)性的制訂活動(dòng)計(jì)劃。2、根據(jù)計(jì)劃要求，向公司寫(xiě)出可行性活動(dòng)報(bào)告和經(jīng)費(fèi)預(yù)算。3、根據(jù)公司的審批意見(jiàn)，制訂活動(dòng)具體方案。4、通報(bào)具體的活動(dòng)時(shí)間和內(nèi)容，并認(rèn)真準(zhǔn)備。5、指定活動(dòng)項(xiàng)目工作人員。6、根據(jù)活動(dòng)的內(nèi)容和規(guī)模對(duì)業(yè)戶、有關(guān)單位發(fā)出請(qǐng)貼。7、布置會(huì)場(chǎng)和活動(dòng)場(chǎng)地。8、整個(gè)活動(dòng)期間，工作人員應(yīng)注意各方面的情況，尤其注

12、意安全防范工作。9、活動(dòng)小結(jié)，匯報(bào)公司。 八、 管理用房和管理經(jīng)費(fèi)來(lái)源（一） 管理用房根據(jù)條例，管理用房需50平方米以上，并應(yīng)具備基本辦公及居住條件。（二） 管理經(jīng)費(fèi)來(lái)源1、 第三瑞豐花園物業(yè)處收費(fèi)遵循三個(gè)原則：（1） 按照廣州市物業(yè)管理行業(yè)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)收取；（2） 按照管理費(fèi)“收支平衡、略有節(jié)余”的原則收??；（3） 定期公布管理費(fèi)收支狀況，接受業(yè)主監(jiān)督。2、 經(jīng)費(fèi)來(lái)源：（1） 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；（2） 向業(yè)主（住戶）提供多種有償便民服務(wù)費(fèi)；九、 增收節(jié)支措施（一） 增設(shè)一些業(yè)主（住戶）歡迎的便民有償服務(wù)項(xiàng)目，以彌補(bǔ)管理經(jīng)費(fèi)；（二） 在保證人力、財(cái)力、物力資源的同時(shí)，選拔一專多能型管理人才，精

13、簡(jiǎn)人員，提高工作效率；（三） 抓好小區(qū)的綜合管理，加強(qiáng)巡視監(jiān)督，杜絕違章和人為破壞現(xiàn)象，盡量減少維修費(fèi)用的支出，從而降低管理成本。十、 管理中需明確和解決的問(wèn)題（一） 空置物業(yè)的管理費(fèi)和維修費(fèi)的交費(fèi)問(wèn)題根據(jù)廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例第二十七條和廣州市物業(yè)管理辦法第五十三條規(guī)定，由于開(kāi)發(fā)建設(shè)單位租售原因造成空置房屋，其管理服務(wù)費(fèi)和維修等費(fèi)用由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)，分?jǐn)偙壤坏陀谑召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的百分之五十。但考慮到不損廣大業(yè)主的利益，我公司將按100%收取空置物業(yè)的管理費(fèi)。（二） 結(jié)算管理前的水、電費(fèi)問(wèn)題在簽定新的物業(yè)管理委托合同時(shí)，我司將該繳交的水電費(fèi)及公共部分分?jǐn)偹㈦娰M(fèi)一并結(jié)算，并向業(yè)主與開(kāi)發(fā)商公布。（三）

14、物業(yè)管理預(yù)收費(fèi)根據(jù)廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例第三十條規(guī)定，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)可以預(yù)收，但預(yù)收期限不得超過(guò)三個(gè)月。因此，在與我公司簽訂物業(yè)管理委托合同后我公司將按規(guī)定預(yù)收三個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)。十一、 管理規(guī)章制度目錄（一） 公眾制度（8項(xiàng)）1、 業(yè)主公約2、 精神文明建設(shè)公約3、 樓宇管理規(guī)定4、 治安管理規(guī)定5、 文化娛樂(lè)場(chǎng)所管理規(guī)定6、 電梯管理規(guī)定7、 綠化管理規(guī)定8、 清潔衛(wèi)生公約（二） 內(nèi)部管理運(yùn)作制度（12項(xiàng)）1、 管理處工作制度2、 管理處辦公制度3、 管理處員工守則4、 員工培訓(xùn)制度5、 回訪制度6、 接待來(lái)訪投訴工作制度7、 財(cái)務(wù)制度8、 維修工程部工作制度9、 綠化工作制度10、 清潔工作

15、制度11、 安全防衛(wèi)制度12、 消防管理制度十二、 經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算（一）、年度收入預(yù)算 項(xiàng)次項(xiàng)目名稱計(jì)算式年收入(元)1管理費(fèi)住宅10600（別墅）×12×90%27000（60號(hào)樓、61號(hào)樓）×12×100%1144803240002商鋪2361×12×100%36831.63地下車庫(kù)5650×1.5×12×100%1017004其它有償服務(wù)收入8000×1296000小計(jì)673011.6（二）、支出預(yù)算第三瑞豐花園小區(qū)物業(yè)管理每月/每年支出費(fèi)用預(yù)算：項(xiàng)目支出項(xiàng)目計(jì)算方式月支款（元）年支款（元）一行政費(fèi)用1) 管理處主任1人2) 部門(mén)主管3人3) 出納1人4) 管理員6人5) 技術(shù)員4人6) 保安員18人7) 車管員6人8) 保潔員9人9) 辦公費(fèi)10) 員工培訓(xùn)11) 職工住房租金12) 文化娛樂(lè)活動(dòng)支出2800元/月4500元/月1300元/月7200元/月4000元/月14400元/月4200元/月5400元/月11666元