儲(chǔ)備方案風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的研究

1、儲(chǔ)備方案風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的研究摘要：隨著土地儲(chǔ)備的推進(jìn)和規(guī)模的日益擴(kuò)大，在具冇商業(yè)地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)投資經(jīng)營(yíng)特征的活動(dòng)中，存在著很多難以預(yù)測(cè)和評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)。目前我國(guó) 相關(guān)專(zhuān)家已對(duì)土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估開(kāi)展了研究，并形成了不同角度的觀點(diǎn)。 本文分析了儲(chǔ)備方案風(fēng)險(xiǎn)評(píng)佔(zhàn)的相關(guān)方面。關(guān)鍵詞：儲(chǔ)備方案；風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；原因中圖分類(lèi)號(hào)：g353文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：a引言土地儲(chǔ)備，是指市、縣人民政府國(guó)土資源管理部門(mén)為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市 場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理利用h標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)、儲(chǔ)存以 備供應(yīng)土地的行為。1、土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型1. 1、政策風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的土地儲(chǔ)備法律法規(guī)還不夠完善，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有詳細(xì)的描述和應(yīng) 對(duì)。如土地儲(chǔ)備管理辦法、中華人民

2、共和國(guó)土地管理法等法律都沒(méi) 冇針對(duì)土地儲(chǔ)備的激勵(lì)機(jī)制、補(bǔ)償機(jī)制、土地資源的配置和土地的利益分 配等方面沒(méi)有明確的規(guī)定。雖然全國(guó)各地都擁有一些針對(duì)土地儲(chǔ)備管理成 立的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，但是山于缺少相應(yīng)法制法規(guī)地約束，使土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu) 在進(jìn)彳亍土地儲(chǔ)備管理時(shí)遇到相當(dāng)大的困難，有時(shí)候強(qiáng)制收購(gòu)?fù)恋氐男袨檫€ 受到合法性的質(zhì)疑，土地儲(chǔ)備管理工作處于被動(dòng)的局面。1.2、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)第一，房地產(chǎn)泡沫會(huì)使土地儲(chǔ)備管理產(chǎn)生市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)是我國(guó)國(guó) 民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，其形式的變化會(huì)直接決定土地價(jià)格的走向。然而 有些房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為會(huì)使土地的價(jià)格超過(guò)其合理的市場(chǎng)價(jià)格，使土 地儲(chǔ)備項(xiàng)s的收益和按期歸還產(chǎn)生不確定性。第二，

3、上地儲(chǔ)備的侍息不對(duì)稱(chēng)也會(huì)產(chǎn)生一定的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前我國(guó)大部分 的閑置土地仍握在開(kāi)發(fā)商的手中，其回收的成本過(guò)大，回收的難度較大。 而土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)對(duì)于開(kāi)發(fā)商手屮握冇多少閑置土地沒(méi)冇具體的數(shù)據(jù)信息， 在進(jìn)行土地市場(chǎng)預(yù)測(cè)時(shí)無(wú)法做到準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)，開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)決定和土地儲(chǔ) 備機(jī)構(gòu)的供地計(jì)劃不能順利對(duì)接，一旦開(kāi)發(fā)商手中大量的閑置土地投入市 場(chǎng)，會(huì)給土地市場(chǎng)帶來(lái)巨大的沖擊。13、營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)土地市場(chǎng)的營(yíng)運(yùn)的各個(gè)階段也會(huì)產(chǎn)生一定的風(fēng)險(xiǎn)，包括收購(gòu)、整理、 儲(chǔ)備和出讓四個(gè)階段。在收購(gòu)階段，如果土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)和原土地使用單位 的信息不對(duì)稱(chēng)的話(huà)，就會(huì)使其收購(gòu)行為在一定程度上存在盲目性，沒(méi)有明 確土地的產(chǎn)權(quán)歸屈和地塊周邊地理環(huán)境等方面

4、，就會(huì)遇到不必要的法律糾 紛；在整理階段，主要是対土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，因?yàn)橥恋鼐哂泄潭ㄐ缘幕咎?征，一旦項(xiàng)目資金投入就很難轉(zhuǎn)移，容易產(chǎn)生沉淀成本。在儲(chǔ)備階段，由 于不能及時(shí)盤(pán)活推向市場(chǎng)而引起的一系列風(fēng)險(xiǎn)。如積壓風(fēng)險(xiǎn)，它是土地儲(chǔ) 備制度實(shí)施中最大的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)，帶來(lái)巨大的籌資風(fēng)險(xiǎn)。在土地出讓階段， 也可能面臨因?yàn)橐恍┮蛩氐姆穷A(yù)期變動(dòng)形成的風(fēng)險(xiǎn)。如土地流拍，都會(huì)產(chǎn) 生土地的價(jià)格低于收購(gòu)的價(jià)格或者土地被積壓的不良現(xiàn)象。14、融資風(fēng)險(xiǎn)主要是指因?yàn)槿谫Y而產(chǎn)生的債務(wù)嚴(yán)重影響土地儲(chǔ)備管理中心的運(yùn)營(yíng)， 甚至因?yàn)闊o(wú)法支付相關(guān)到期債務(wù)而被債權(quán)人申請(qǐng)破產(chǎn)。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)由于 其自身的性質(zhì)限制，沒(méi)有太多的營(yíng)運(yùn)資金，營(yíng)運(yùn)資金大部

5、分都是靠銀行貸 款來(lái)獲取的。而土地需要的融資數(shù)額是比較大的，所以在土地貸款上數(shù)額 比較大，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的負(fù)債比率也比較大，長(zhǎng)期的相對(duì)較大的負(fù)債比率 會(huì)使土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2、研究方法、指標(biāo)體系構(gòu)建與數(shù)據(jù)說(shuō)明2. 1、研究方法對(duì)城市土地儲(chǔ)備的分析進(jìn)行評(píng)估，本文運(yùn)用因子分析相結(jié)合的方法進(jìn) 行研究。上述因子分析是利用降維的思想，在損失很少信息的前提下把多 個(gè)指標(biāo)轉(zhuǎn)化為少數(shù)幾個(gè)綜合指標(biāo)的多元方法。本文運(yùn)用dea模型進(jìn)行敏感 性分析和因子分析法等對(duì)土地儲(chǔ)備方案對(duì)其進(jìn)行動(dòng)態(tài)研究。2. 2、.指標(biāo)體系構(gòu)建選擇變量與構(gòu)建評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，應(yīng)該對(duì)其進(jìn)行全1何、科學(xué)、簡(jiǎn)練的進(jìn) 行可操作的研究對(duì)象。前人

6、已經(jīng)研究的一些文獻(xiàn)中的指標(biāo)體系為本文提供 了借鑒，但都還存在值得改進(jìn)的地方。本文的指標(biāo)體現(xiàn)最大的創(chuàng)新是運(yùn)用 了真實(shí)的項(xiàng)目指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行了研究，具有真實(shí)的可實(shí)用價(jià)值。根據(jù)上述建 立的土地儲(chǔ)備項(xiàng)日的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系（見(jiàn)表1）,分別用模型一和模型二所運(yùn) 用的方法，對(duì)我國(guó)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估分析。3、原因與影響分析我們將項(xiàng)目綜合實(shí)力分為四個(gè)等級(jí)分別是：風(fēng)險(xiǎn)程度很安全的等級(jí), 風(fēng)險(xiǎn)程度比較安全的等級(jí)，是風(fēng)險(xiǎn)程度較高的安全等級(jí)，是風(fēng)險(xiǎn)程度最高 的安全等級(jí)。每個(gè)等風(fēng)險(xiǎn)程度較低的等級(jí)的項(xiàng)目屮它們的特點(diǎn)是動(dòng)態(tài)回收 期較短，銀行批復(fù)額度較人，預(yù)期收益較高。而安全較低的項(xiàng)目的特點(diǎn)是 涉及拆遷的補(bǔ)償人口數(shù)較大，屮請(qǐng)的貸

7、款額度較大而批復(fù)額度較小，他們 之間的差距較大。因此我們應(yīng)該還需要盡力加強(qiáng)下列措施：關(guān)于土地制度的完善。正確認(rèn)識(shí)城市土地儲(chǔ)備面臨的風(fēng)險(xiǎn)，有效規(guī)避 與預(yù)防規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)，是保證城市土地儲(chǔ)備的高效運(yùn)營(yíng)，完善土地儲(chǔ)備制度的 一項(xiàng)必要手段。合理的分析不同行政區(qū)、不同土地級(jí)別和不同特征區(qū)域內(nèi) 的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果，更好的為城市土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)、土地儲(chǔ)備實(shí)踐與土地 儲(chǔ)備制度提供借鑒。關(guān)于土地儲(chǔ)備的管理。國(guó)土資源部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合制定 發(fā)布的土地儲(chǔ)備管理辦法第二章第七條指出，土地儲(chǔ)備實(shí)行計(jì)劃管理。 市、縣人民政府國(guó)土資源管理、財(cái)政及當(dāng)?shù)厝嗣胥y行相關(guān)分支行等部門(mén)應(yīng) 根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、土地利用總體規(guī)劃、

8、城市總體規(guī)劃、土地 利用年度計(jì)劃和土地市場(chǎng)供需狀況等共同編制年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃，報(bào)同級(jí) 人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)上級(jí)國(guó)土資源管理部門(mén)備案。關(guān)于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)化資源配置。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的， 如何有效的優(yōu)化土地儲(chǔ)備資源的配置才是當(dāng)下需?？紤]的問(wèn)題。今后社會(huì) 區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)系統(tǒng)特性，應(yīng)用口組織理論、模糊集合論、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)學(xué)、系 統(tǒng)動(dòng)力學(xué)、計(jì)算機(jī)科學(xué)對(duì)區(qū)域土地利用優(yōu)化問(wèn)題進(jìn)行創(chuàng)新研究，從而提出 從定性到定量綜合集成方法、區(qū)域總體規(guī)劃決策支持系統(tǒng)、sd模型，為市 場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系下土地利用優(yōu)化配置提供新的思路和方法，為促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條 件下土地優(yōu)化配置方法研究奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。4、土地儲(chǔ)備的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略土地儲(chǔ)備機(jī)

9、構(gòu)應(yīng)注重風(fēng)險(xiǎn)管理，通過(guò)采用合理的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、法律手 段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)加以防范與處理，以最小的成本獲得最大的收益保障。政府作為 土地儲(chǔ)備的實(shí)施主體，主要的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略有以下兒種。規(guī)范政府職能，調(diào)整政府行為。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)是政府授權(quán)的從事土地 資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的非盈利性事業(yè)單位，具冇行政性與市場(chǎng)性。儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)既要 嚴(yán)格執(zhí)行政府的土地收購(gòu)、儲(chǔ)備和出讓計(jì)劃，在很多情況下，又要尋求社 會(huì)資本，借助市場(chǎng)力量進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。在與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)單位建立合 作關(guān)系時(shí)，儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)借助法律手段和行政手段約束開(kāi)發(fā)單位的行為。通 過(guò)完善的法律文件，又配合行政監(jiān)督，有效約束了土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)行 為，值得各地政府借鑒。完善土地儲(chǔ)備財(cái)務(wù)管

10、理制度。土地儲(chǔ)備過(guò)程包括土地收儲(chǔ)、開(kāi)發(fā)整理、 出讓環(huán)節(jié)，土地產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移、土地物理形態(tài)的改變，伴隨著大量資金的投 入與轉(zhuǎn)移，所以，土地儲(chǔ)備財(cái)務(wù)管理非常重要。財(cái)務(wù)管理手段主要包括： 建立和完善成本控制機(jī)制，合理確定土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，建立 一個(gè)多渠道的、穩(wěn)定的資金體系。建立土地儲(chǔ)備的市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制，充分借助市場(chǎng)力量進(jìn)行土地整理風(fēng) 險(xiǎn)共擔(dān)。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可以與某開(kāi)發(fā)單位進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理合作，儲(chǔ) 備機(jī)構(gòu)借助開(kāi)發(fā)單位的資金、人員、設(shè)備和管理經(jīng)驗(yàn)，完成土地一級(jí)開(kāi)發(fā) 工作。結(jié)束語(yǔ)進(jìn)行土地儲(chǔ)備數(shù)據(jù)進(jìn)行處理的時(shí)候，將各項(xiàng)指標(biāo)按照對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的影響進(jìn) 行分類(lèi)，分類(lèi)過(guò)程屮需要人為給一定的權(quán)重，這部分主觀判斷可能會(huì)對(duì)結(jié) 果有一些干擾，采取一定的措