項目開發(fā)定位分析

1、【第四部分項目開發(fā)定位分析】一、項目名稱中國滁州國際五金建材商貿(mào)城（暫名）二、項目規(guī)?？傆玫孛娣e： 500 畝一期用地面積：250 畝一期建筑面積： 約 26 萬平方米容積率 1.6三、項目選址安徽省滁州市南譙新區(qū)四、項目定位原則 項目創(chuàng)新原則創(chuàng)新是商業(yè)項目的生命力， 是滿足和引領(lǐng)城市商業(yè)未來發(fā)展的關(guān)鍵。對作為大型綜合性商業(yè)地產(chǎn)項目來說，實施有效的整合資源、借鑒創(chuàng)新的定位策略尤為重要。因此，我們認為，本項目的定位不能簡單重復(fù)滁州現(xiàn)有的商業(yè)模式， 應(yīng)在符合市場需求的前提下， 借鑒引進國內(nèi)外先進的商業(yè)開發(fā)理念，追求引導(dǎo)性、主體化的商業(yè)發(fā)展，全面提升滁州城市商業(yè)品位。 引領(lǐng)市場原則按照“大商貿(mào)、大物

2、流”的整體思路，滁州未來的商品專業(yè)市場要站在整個安徽及未來商貿(mào)市場的高度，堅持科學(xué)可持續(xù)發(fā)展的原則，力求打造具有引領(lǐng)華東地區(qū)商貿(mào)業(yè)市場的強勢平臺。資源整合原則作為滁州新一代的大型市場，首先必須以有效整合的策略。在符 合市場發(fā)展規(guī)律基礎(chǔ)上，重點整合一些缺乏發(fā)展空間的資源， 實現(xiàn)滁 州商貿(mào)市場資源綜合利用最佳化。 科學(xué)發(fā)展原則隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展進步，現(xiàn)代意義上的商業(yè)場所已經(jīng)不僅 僅滿足于單純的貨物交易功能。項目的運作應(yīng)本著“以人為本”、“以 城市為本”的宗旨，以科學(xué)發(fā)展的眼光朝著更專業(yè)化、更人性化、更 現(xiàn)代化的方向發(fā)展。本項目將以現(xiàn)代理念為指導(dǎo)思想， 在對滁州及華 東地區(qū)商貿(mào)業(yè)整合、提升基礎(chǔ)上

3、，形成以交易為主體功能，集展示、 研發(fā)、信息、商務(wù)、物流于一體的現(xiàn)代商貿(mào)綜合體。 城市經(jīng)營原則規(guī)模型的城市商業(yè)承擔著一座城市發(fā)展的任務(wù)。 本項目以規(guī)模領(lǐng) 先、潛力巨大的特點，建成后必將成為滁州城市新的商貿(mào)業(yè)標桿。因 此，項目的規(guī)劃設(shè)計、商業(yè)運營模式等等必須體現(xiàn)未來城市品質(zhì)和形 象的高度，充分體現(xiàn)以城市為本的理念。同時，項目定位必須充分考 慮配合推動滁州城市“南擴”的發(fā)展思路，與政府的城市規(guī)劃接軌。 和諧發(fā)展原則作為如此大規(guī)模的商業(yè)項目，建成后必然對滁州現(xiàn)有商業(yè)格局產(chǎn) 生重大影響。一方面，項目的建設(shè)是城市發(fā)展的需要；另一方面，本 項目將對現(xiàn)有傳統(tǒng)市場商圈形成沖擊。 項目將通過全新的定位，以錯 位

4、經(jīng)營，共同繁榮的目標，實現(xiàn)滁州城市商業(yè)和諧發(fā)展、共贏共榮的 目標。五、項目定位分析在對滁州商業(yè)的調(diào)查與分析和城市發(fā)展規(guī)劃的理解基礎(chǔ)上，并結(jié) 合地塊資源特征，我們認為本項目必須具有前瞻性、 現(xiàn)代性的鮮明主 題定位，具有現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)的引導(dǎo)性意義。以此來適應(yīng)滁州城市商貿(mào)業(yè) 未來發(fā)展的需求。基本思路如下：借鑒國內(nèi)優(yōu)秀的、成功的商業(yè)項目，尤其是專業(yè) 市場商業(yè)形態(tài)。特別是浙江地區(qū)成熟的商貿(mào)業(yè)發(fā)展模式，與滁州作為 一個華東地區(qū)重要城市的發(fā)展需要， 再結(jié)合地塊資源特點，予以綜合 考里。即：現(xiàn)代商業(yè)模式一一城市商貿(mào)業(yè)一一消費需求一一地塊資源特 點一一規(guī)劃要點 五位一體。即：以時間觀與空間觀制定項目的定位方向。時間

5、：傳承滁州城市文脈和商業(yè)文化底蘊，立足未來，實現(xiàn)持續(xù) 發(fā)展目標。創(chuàng)制具有滁州特色的現(xiàn)代化大型商貿(mào)綜合市場。空間：實施與現(xiàn)有中心商圈商業(yè)主題錯位、互補、優(yōu)化、提升定 位策略，打造華東商貿(mào)業(yè)的核心價值，拉動城市發(fā)展，與滁州整體商 業(yè)共同繁榮發(fā)展。因此，本項目主題概念要在立足和融入本區(qū)域市場圈的基礎(chǔ)上， 必須體現(xiàn)出鮮明的特點。以后來居上的姿態(tài)，充分借鑒國內(nèi)外優(yōu)秀的 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營理念，樹立高起點、高規(guī)格、高標準的整體品質(zhì)； 以前瞻的理念，打造功能先進、配套齊全、業(yè)態(tài)規(guī)范、管理專業(yè)的現(xiàn) 代大型商貿(mào)市場；以出色的規(guī)劃布局，營造情景化、舒適化、景觀化 的經(jīng)營空間；以現(xiàn)代風(fēng)格的建筑，體現(xiàn)良好的城市形象；以

6、前瞻的配 套功能，實現(xiàn)“綜合型、多功能、一站式”現(xiàn)代城市商貿(mào)綜合體目標。從而有效提升區(qū)域經(jīng)濟檔次和城市價值的功能， 完善區(qū)域商貿(mào)經(jīng) 濟的合理布局，實現(xiàn)整合和引領(lǐng)滁州乃至華東地區(qū)商貿(mào)業(yè)升級換代和 可持續(xù)發(fā)展的遠大目標。綜合型：本項目將以“綜合性市場”為出發(fā)點，涵蓋家居建材、五金機電等多種商貿(mào)業(yè)態(tài)于一體， 以產(chǎn)品批發(fā)交易為主導(dǎo)形態(tài)， 結(jié)合零售，打造大型的品牌化商貿(mào)綜合體項目，樹立市場品牌形象，提升城市商貿(mào)競爭力；多功能：現(xiàn)代市場的一個重要特征是，從原先的單一交易功能向復(fù)合經(jīng)營功能方向的轉(zhuǎn)化。 形成以交易為中心功能， 開發(fā)相關(guān)的展示、信息、研發(fā)、商務(wù)等功能。通過復(fù)合型功能，強化交易功能，提升市場經(jīng)營

7、功能的附加值； 通過信息功能的平臺， 成為華東地區(qū)商貿(mào)物流的展示、研發(fā)、商務(wù)、信息、物流中心。一站式：齊全的商業(yè)、生活服務(wù)配套，為經(jīng)營提供全方位現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)的服務(wù)。項目將配設(shè)：住宿、酒店、娛樂、餐飲、超市、ktv、及休閑商業(yè)街等生活設(shè)施；同時配設(shè)：檢測、銀行、工商、郵電、稅務(wù)、咨詢等商業(yè)服務(wù)設(shè)施。綜合上述分析： 本項目已經(jīng)具備集打造 “現(xiàn)代大型城市商貿(mào)體”的有力因素。經(jīng)營品牌聚集、業(yè)態(tài)類型豐富、交通物流便捷、購物環(huán)境優(yōu)雅、城市形象地標、規(guī)劃前瞻科學(xué)、經(jīng)營管理專業(yè)。傾力打造國內(nèi)一流的商貿(mào)批發(fā)交易場所， 開創(chuàng)滁州城市商業(yè)的新高度。 實現(xiàn)引導(dǎo)未來消費，提升城市品位的目標。主題定位滁州現(xiàn)代大型城市商貿(mào)體

8、滁州首席城市 mall定位理由：滁州商貿(mào)業(yè)升級換代的需要。現(xiàn)階段的滁州商貿(mào)流通業(yè)，已經(jīng)進入快速發(fā)展的通道。因此，作為大型的市場，必須具有與之適應(yīng)和引領(lǐng)的價值。以“國際化”理念作為項目的開發(fā)運營模式，打造高端流通市場平臺，是區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟 和商貿(mào)經(jīng)濟未來發(fā)展的需要。 市場資源有效整合的需要。目前滁州的各類市場主要分布在城區(qū)東面， 空間的逼仄，交通的 擁堵，設(shè)施的落后，使得經(jīng)營功能滯后，經(jīng)營管理零散。亟需對原有 市場資源進行整合。因此，本項目的開發(fā)，是滁州商貿(mào)經(jīng)濟未來發(fā)展 的需要。 城市化發(fā)展的需要。隨著城鄉(xiāng)一體化進程的加快，原有各類市場的位置，存在影響未 來城市規(guī)劃發(fā)展的空間。開發(fā)一個高品質(zhì)、高檔

9、次的國際化商貿(mào)城， 有利于推進該區(qū)塊的城市化進程，符合政府對區(qū)域規(guī)劃的戰(zhàn)略發(fā)展的 目標。 經(jīng)營環(huán)境改善的需要。目前由于市場建筑模式陳舊，基礎(chǔ)設(shè)施老化，交通物流的擁堵， 縣倉儲、餐飲等功能不足，大大限制了經(jīng)營發(fā)展的需求。經(jīng)營戶普遍 有擴張經(jīng)營規(guī)模和改善經(jīng)營環(huán)境的想法。四、項目功能定位按照主題定位思路，項目經(jīng)營功能包括：批發(fā)、零售、休閑、娛 樂、餐飲、展示、物流等商業(yè)活動。以批發(fā)、零售為主體功能，為消 費者提供舒適的“一站式”的全方位服務(wù)消費場所。消費者在這里可以享受購物之外的吃喝玩樂一條龍服務(wù)。功能定位的基本思路：>>以專業(yè)批發(fā)市場，承接傳統(tǒng)的商業(yè)資源，體現(xiàn)城市特點；>>

10、以休閑、娛樂、餐飲、會展、物流等，營造現(xiàn)代商貿(mào)氛圍。（ 1）批發(fā)功能： 展現(xiàn)“大商貿(mào)、大物流”的特點，助推滁州市政府開發(fā)南譙新區(qū)的規(guī)劃目標， 實現(xiàn)向現(xiàn)代化城市商貿(mào)業(yè)升級的遠大目標；（ 2）休閑娛樂：引入各種現(xiàn)代休閑、娛樂等商業(yè)及元素，為消費者提供悠閑、舒適的配套服務(wù)；（ 3）餐飲功能：引入中外各類餐飲業(yè)，為消費者提供豐富多彩的享受；（ 4）會展功能：定期舉辦年度專業(yè)商品博覽會，為商家提供展示交流平臺，為消費者提供豐富的商品盛宴；（ 5）物流功能：充分利用地塊現(xiàn)有的獨特交通區(qū)位優(yōu)勢，發(fā)揮滁寧快速通道及周邊高速公路等交通大動脈的商品物流集散功能，滿足大型商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展需求。（ 6）居住功能：作為

11、大型商貿(mào)市場，需要充分融合商業(yè)、商務(wù)、居住三位一體。因此項目局部融入高尚生活公寓規(guī)劃。五、業(yè)態(tài)定位 家居裝飾：建材裝飾、衛(wèi)浴潔具、窗簾布藝、不銹鋼鋁材等； 五金機電：五金工具、電線電纜、低壓電器、機電等； 配套服務(wù)：銀行、餐飲、咖啡吧、娛樂、網(wǎng)吧等。六、檔次定位分析本項目地處規(guī)劃中的南譙新區(qū)發(fā)展區(qū)域的核心位置，是未來滁州城市商貿(mào)業(yè)發(fā)展的重點， 承擔著展現(xiàn)滁州城市形象、 提升城市商業(yè)品位的重任因此，項目的開發(fā)檔次宜向中高端定位，成為滁州未來主要的商品物流交易集散中心。同時，考慮到項目包含批發(fā)、零售兩大商業(yè)形態(tài)，在項目規(guī)劃、配套設(shè)施等方面要區(qū)別考慮，以符合實際的經(jīng)營需求。七、輻射定位分析從國內(nèi)建材

12、消費服務(wù)市場圈看，滁州及安徽省處于華東輻射圈，區(qū)域內(nèi)建材消費需求強勁， 并逐漸形成了自身相對獨立的商圈。 按照現(xiàn)代商圈理論， 結(jié)合市場調(diào)查分析， 本項目市場輻射可分為三級層次：一級輻射商圈南譙新區(qū)本項目位于滁州規(guī)劃發(fā)展的南譙新區(qū)， 是未來滁州政治與經(jīng)濟中心，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)正如火如荼，未來人口將達到 20 至30 萬人，區(qū)域內(nèi)五金建材消費需求旺盛，發(fā)展?jié)摿o限。二級輻射商圈滁州與南京市依托滁州快速通道的建成， 本項目距離南京市僅半小時車程， 因此可以較為便利的輻射以上兩大區(qū)域。 兩城市建材產(chǎn)業(yè)強盛， 盡管已經(jīng)形成大小不一的市場， 但本項目位于安徽省的東大門， 緊鄰南京市，具備發(fā)展大型批

13、發(fā)市場的必要條件， 有效形成區(qū)域內(nèi)同類市場的統(tǒng)領(lǐng)地位。三級輻射商圈華東地區(qū)。目前華東區(qū)域內(nèi)的浙江、江蘇、上海、山東等地已形成相關(guān)市場集群。 但大多數(shù)還僅停留在傳統(tǒng)的單一交易模式， 很難滿足人們對家居建材消費領(lǐng)域的未來需求變化。 因此， 滁州國際五金建材商貿(mào)城完全可以“后來居上”之勢，通過高起點、高標準、特色化的開發(fā)運營理念，引入國內(nèi)外品牌的經(jīng)銷商和代理商， 重點打造以華東地區(qū)為商 圈的跨區(qū)域的五金機電、家居建材集散中心，是完全成立的?！镜谖宀糠?項目規(guī)劃思路】一、規(guī)劃原則總體強調(diào)現(xiàn)代化、標準化、實用化的規(guī)劃設(shè)計效果，以確保項目 可持續(xù)經(jīng)營發(fā)展的目標；注重建筑城市、道路、環(huán)境的和諧關(guān)系，以 營造

14、良好的交易環(huán)境品質(zhì)；注重經(jīng)營區(qū)的人流動線與物流動線設(shè)計， 以獲得經(jīng)營均好性效果；追求現(xiàn)代商業(yè)建筑風(fēng)格，以體現(xiàn)嶄新的城市 商業(yè)風(fēng)范。因為本項目用地尚未掛牌，政府有關(guān)部門關(guān)于本項目的經(jīng)濟技術(shù) 指標未確定。這里結(jié)合項目定位，暫時設(shè)定如下規(guī)劃規(guī)劃指標總用地面積：500畝總建筑面積：約55萬平方米一期用地面積：250畝容積率：約1.6其他：均按當?shù)卣嘘P(guān)部門政策規(guī)范。、規(guī)劃思路項目包括交易區(qū)與配套區(qū)兩大區(qū)塊。 核心區(qū)為交易市場，沿街 為配套建筑。交易區(qū)根據(jù)經(jīng)營業(yè)態(tài)、功能，進行科學(xué)合理布局，高度重視交 通流線組織。建筑由條狀與塊狀結(jié)合。（市場交易區(qū)區(qū)示意圖）配套區(qū)沿xx路和xx路展開，高度重視作為城市界

15、面的形象價 值。在重要節(jié)點規(guī)劃展示中心、信息中心、商務(wù)中心、研發(fā)中心等大 體量建筑，并配置賓館、餐飲、娛樂、休閑等生活配套。 xx路和xx路各設(shè)置項目主出入口。其他按規(guī)劃道路情況設(shè)置 次出入口。通過建筑的打開，形成敞開式入口廣場，并以相對對稱的 形式感，具有鮮明的標志性和識別性特征。（市場人口參考示意圖）規(guī)劃多個沿街廣場及中心廣場， 營造現(xiàn)代大氣的環(huán)境空間，及鮮明的識別性空間（中心廣場參考示意圖）項目整體建筑風(fēng)格以現(xiàn)代為主， 突出和渲染現(xiàn)代商業(yè)特點，營造濃厚的現(xiàn)代商業(yè)氛圍。并高度關(guān)注與周邊城市環(huán)境的協(xié)調(diào)關(guān)系。 xx路和xx路的建筑，充分考慮城市天際線以及界面形象效果。設(shè)計出具有現(xiàn)代城市地標性建

16、筑效果。（展示、信息、商務(wù)中心參考示意圖）按照政府有關(guān)部門的綠地率指標進行規(guī)劃。重點關(guān)注中心廣場、入口廣場的節(jié)點。在確保實用功能前提下，創(chuàng)造出具有商業(yè)文化 的藝術(shù)化景觀環(huán)境。營造出極具情景式的現(xiàn)代商業(yè)交易空間。配設(shè)必要的停車位及周轉(zhuǎn)式倉儲；主入口廣場設(shè)大型電子屏（led；安防系統(tǒng)、報警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)（倉儲物流中心參考示意圖）【第六部分項目開發(fā)運營分析】一、開發(fā)節(jié)奏項目總開發(fā)建設(shè)周期約 3 年，共分為 2 期分批開發(fā)。 首期 250 畝在項目動工后一年半內(nèi)開業(yè)經(jīng)營； 第 2 期在一期開業(yè)經(jīng)營后開工， 平 均周期為一年。二、招商模式本項目的運營重點首先是招商。我們將依托自身專業(yè)的招商團隊，以及國內(nèi)

17、極為豐富的商業(yè)人脈資源網(wǎng)絡(luò)，利用浙江、江蘇、山東等地區(qū)品牌商家和企業(yè)的優(yōu)勢資源， 面向國內(nèi)外招商， 確保項目實現(xiàn)滿鋪經(jīng)營。特別是我們作為“浙商” , 在長期的市場開發(fā)運營中，與義烏中國小商品城、永康中國科技五金城、柯橋中國輕紡城、海寧中國皮革城、 織里中國童裝城等國內(nèi)著名市場形成戰(zhàn)略合作關(guān)系， 招商資源極為豐厚。 本項目招商將全面對接上述著名市場。 并全面引進企業(yè)直銷中心。1）招商思路立足滁州、南京的商業(yè)資源，重點引進國內(nèi)外及山東、浙江、江蘇等地區(qū)優(yōu)勢品牌資源，進而面向全國進行品牌招商。以達到“匯集天下商品，輻射全國范圍”的目標。（ 2）招商策略招商先行策略。在項目完成規(guī)劃方案后，立即實施招商

18、先行的策略；本地商家優(yōu)先策略。通過本地區(qū)經(jīng)營戶的優(yōu)先入駐策略， 可以有效整合現(xiàn)有商貿(mào)業(yè)資源，完成本地廣大經(jīng)營戶渴望經(jīng)營環(huán)境改善和升級的目標；品牌商家優(yōu)先策略。以國內(nèi)外知名品牌商家作為主要招商對象； 通過他們的進駐， 提升項目的經(jīng)營檔次，提升滁州城市的品牌形象；優(yōu)惠優(yōu)先策略。在政府制定的各種優(yōu)惠政策基礎(chǔ)上， 我們對所有招商進駐的商家實施多種優(yōu)惠政策， “放水養(yǎng)魚” ，培育市場。如減免初始租金、管理費等； 尤其是面對本地主力商家和國內(nèi)外品牌商家入駐， 實施更有力度的優(yōu)惠政策。三、項目運營管理一個商業(yè)地產(chǎn)項目的成功，并非僅僅是開發(fā)成功，銷售成功；而 是招商成功，經(jīng)營成功。這是一個優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運

19、營商應(yīng)有的 社會責(zé)任。本項目的建設(shè)重在運營，而且必須是品牌化運營。因此，我們一旦取得項目的開發(fā)權(quán)后，將充分發(fā)揮自身作為商業(yè) 運營商的特長和優(yōu)勢，利用自身豐富的商業(yè)資源，實施招商先行，經(jīng) 營先行的運營策略；以今后經(jīng)營的成功為標準，衡定項目的整個開發(fā) 建設(shè)環(huán)節(jié)。本項目坐擁滁州幾大交通物流動脈，處于城市規(guī)劃的南譙新區(qū)核 心位置，承擔著整合和提升城市商貿(mào)業(yè)資源和品質(zhì)的重任， 項目運營 的核心價值極為明顯。因此，我們將按照現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)運作的規(guī)律，實 施“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理 ”的運作 模式。把項目的可持續(xù)發(fā)展放在第一位，把社會效益與經(jīng)濟效益高度 結(jié)合，實現(xiàn)滁州商貿(mào)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級換代，全力推進滁州乃至跨區(qū)域商 貿(mào)業(yè)的繁榮發(fā)展。我們將依托現(xiàn)有強大的專業(yè)開發(fā)、經(jīng)營團隊資源，以及豐富的市 場運作經(jīng)驗，從項目規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)、招商運作、經(jīng)營管理等， 實施一體化運營，確保項目開發(fā)、招商、經(jīng)營、管理整體環(huán)節(jié)系統(tǒng)的