天津泰達(dá)市場定位報告

1、b. a. c o n s u l t i n g1項目位置：項目位置：天津市紅橋區(qū)南部，與南開區(qū)、河北區(qū)相鄰，子牙河、新開河、南運河、北運河等四河交匯地帶。項目性質(zhì)：項目性質(zhì)：“海河發(fā)端、天津起源、城市中心、兩河之間”的絕佳區(qū)域。泰達(dá)城土地一級開發(fā)中的居住用地之一。2用地四至：用地四至：東至河北大街、南至新三條石大街、西至福泉路及南運河北部、北至規(guī)劃立交橋。用地面積：用地面積：總用地面積93645平方米，其中含14000平方米中學(xué)用地，3000平方米派出所和衛(wèi)生院用地。規(guī)劃指標(biāo)：規(guī)劃指標(biāo)：住宅總建筑面積不超過27萬平方米，相當(dāng)于容積率3.52，屬高容積率大盤項目。無控高限制。土地成本：土地成

2、本：六通一平，樓面地價2845元/平米，總計7.726億元。345宏觀尺度中觀尺度微觀尺度從宏觀城市尺度到微觀用地尺度，層層梳理項目用地具備的優(yōu)劣條件，評估項目檔次定位及其可能實現(xiàn)形式6中國經(jīng)濟增長第三極中國經(jīng)濟增長第三極環(huán)渤海經(jīng)濟圈環(huán)渤海經(jīng)濟圈天津成為經(jīng)濟發(fā)展主軸上的重要節(jié)點天津成為經(jīng)濟發(fā)展主軸上的重要節(jié)點天津城市發(fā)展第一次有了明確的定位天津城市發(fā)展第一次有了明確的定位n 作為作為中國中國未來未來1515年經(jīng)濟發(fā)展的重心，天津年經(jīng)濟發(fā)展的重心，天津城市發(fā)展的各項指標(biāo)將城市發(fā)展的各項指標(biāo)將得到顯著提升得到顯著提升，帶帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)動相關(guān)產(chǎn)業(yè)跳躍式的前進(jìn)。跳躍式的前進(jìn)。天津是環(huán)渤海地區(qū)的經(jīng)濟中心，

3、要逐步建設(shè)成為國際港口城市、北方經(jīng)濟中心和生態(tài)城市。天津市城市總體規(guī)劃（2004-2020年）7 縱觀天津的中心城區(qū)，南部區(qū)域在近十年間建設(shè)量較大，現(xiàn)已延伸到中環(huán)外的奧運水上和大梅江一帶。相比之下，天津城市中心北部地區(qū)屬于傳統(tǒng)舊城，改造成本高、啟動晚，發(fā)展一度滯后。 進(jìn)入2003年，隨著海河開發(fā)、市政升級、舊城改造、新區(qū)建設(shè)等新一輪城市基礎(chǔ)設(shè)施的更新、置換，天津中心城區(qū)北部城區(qū)面臨著巨大歷史機遇，形成了超過8平方公里的開發(fā)用地，“北部中心區(qū)”初露端倪。天津城市發(fā)展在長期“南進(jìn)北退、東賤西貴”之后，逐漸向城市中心回歸。中環(huán)線內(nèi)南北之間、東西之間的失衡將逐漸改觀。8本項目所在的泰達(dá)城區(qū)域作為海河開

4、發(fā)的第一個節(jié)點，將成為北部市區(qū)連接南開及市中心的必經(jīng)之路。 首批啟動的海河開發(fā)工程，包括泰達(dá)城、大悲院文化商貿(mào)區(qū)、古文化街海河樓、和平廣場、南站商務(wù)區(qū)、海河水上運動世界等六大節(jié)點項目，項目總投資超過300億元，建筑規(guī)模超過400萬平方米。 歷經(jīng)3年的前期籌備，海河節(jié)點已經(jīng)全面動工建設(shè)，并吸引了大量外資以及大批國際商業(yè)品牌進(jìn)駐，正在籌建44個包括商業(yè)、酒店、寫字樓、文化項目在內(nèi)的綜合公建設(shè)施，以及數(shù)百萬平米的高端住宅。 2年之內(nèi)，海河沿岸將完成河道、堤岸以及市政配套工程；3-5年后，海河首批6大節(jié)點工程將建設(shè)完工。海河景觀體系初步形成。9新的使天津面臨前所未有的發(fā)展機遇，有望躋身行列。從城市發(fā)展

5、歷程看，天津市南部較北部地區(qū)更加發(fā)達(dá)，所受到認(rèn)可度更高。但隨著城市改造力度的加大，區(qū)域差異不斷縮小，。n 天津城市地位不斷加強，為房地產(chǎn)發(fā)展帶來持續(xù)后勁天津城市地位不斷加強，為房地產(chǎn)發(fā)展帶來持續(xù)后勁n 城市中心地區(qū)的重新崛起，客戶對區(qū)域的認(rèn)同感不斷強化，城市中心地區(qū)的重新崛起，客戶對區(qū)域的認(rèn)同感不斷強化，地段價值持續(xù)提升地段價值持續(xù)提升10兩河之間過去現(xiàn)在與未來的交匯點三岔河口地區(qū)是天津城市發(fā)源地，歷史上曾是天津經(jīng)濟、文化與交通中心，是天津工商業(yè)的發(fā)祥地、北方工商業(yè)中心和我國近代民族工業(yè)的搖籃?，F(xiàn)狀處于大規(guī)模城市改造的熱潮中。未來將發(fā)展成為天津市區(qū)北部的城市功能中心。11西站物流中心天津西站長

6、途汽車站鐵道賓館本案北側(cè)鐵路線軌道沿線北大醫(yī)院燕都飯店北側(cè)配套以現(xiàn)狀為主，檔次較低，有待整體提升。城際交通條件便利。12老城廂（公建96萬平米）本案小伙巷（規(guī)劃40萬平米公建）大胡同（30萬平米）長征醫(yī)院三十一中學(xué)萬隆大胡同商業(yè)中心天鴻服裝商場南側(cè)配套處在幾大開發(fā)組團(tuán)開發(fā)，規(guī)模大，類型齊全，檔次相對較高。13作為天津市道橋改造的重點區(qū)域之一，泰達(dá)城未來將形成以“五條路”、“四座橋”為重點的密集交通體系，并將與城市軌道交通形成良好連接。q 天津兩橫兩縱快速路，其中北橫西青道快速路，西縱河北大街快速路，正在施工過程中。q 橫跨海河的慈海橋，橫跨南運河三條石橋正在興建，金華橋即將拓寬。q 地塊內(nèi)三條

7、石大街，南運河北路、子牙河南道正在施工過程中。q 城市管網(wǎng)全面擴容升級。q 軌道交通1號線建成、6號線規(guī)劃，具備優(yōu)越的出行條件。14a 近代工業(yè)與城市歷史博物館b 思源廣場c 子牙河堤岸公園d 特色餐飲、酒吧e 游船碼頭f 摩天輪g 北開渡口h 窯洼炮臺i 曾公祠花園j 福聚興機器廠k 上游-開場l 南運河休閑街子牙河及南運河堤岸改造，使整個泰達(dá)城具備了在中環(huán)線內(nèi)絕無僅有的高品位文化休閑娛樂氛圍。15百貨店5a寫字樓五星級酒店次主力店酒店式公寓經(jīng)濟型酒店寫字樓易買得超市（在建，2007年開業(yè)）運河街峽谷街餐飲酒吧街泰達(dá)城內(nèi)規(guī)劃了40萬平米中高端商業(yè)形態(tài)的規(guī)模化配套，使本項目具備良好的居住生活條

8、件及巨大升值潛力。16南開中學(xué)耀華中學(xué)實驗中學(xué)天津一中新華中學(xué)民族中學(xué)天津五中五十一中天津三中天津市top5重點中學(xué) 紅橋區(qū)4所市重點中學(xué)紅橋區(qū)項目附近小學(xué)北部中心區(qū)教育環(huán)境優(yōu)異，本項目方圓3公里內(nèi)有51中、民族中學(xué)等2所市重點中學(xué)，1公里范圍內(nèi)擁有關(guān)上、西站、西青道等小學(xué)。關(guān)上小學(xué)大同門小學(xué)洪湖里小學(xué)樂安里小學(xué)佟樓小學(xué)邵公莊小學(xué)同義莊民族小學(xué)西站小學(xué)西青道小學(xué)文晶宮回民小學(xué)西關(guān)街小學(xué)歡慶里小學(xué)本案17大伙巷醫(yī)院本項目周邊醫(yī)療機構(gòu)主要分布在東、南兩個方向，距離適度，交通便利。本案天津醫(yī)藥技術(shù)學(xué)校附屬醫(yī)院新世紀(jì)醫(yī)院第二中心醫(yī)院西北角醫(yī)院南開區(qū)興南醫(yī)院東方中醫(yī)院二五四醫(yī)院天津河北區(qū)京津醫(yī)院天津中醫(yī)

9、藥研究所紅橋區(qū)北大醫(yī)院18本區(qū)域具有，有可能成為項目開發(fā)可資發(fā)掘利用的賣點之一。，有待于進(jìn)一步的城市改造加以改觀。依托于海河開發(fā)和整個泰達(dá)城的區(qū)域開發(fā)，本項目將在未來得到極大的提升。周邊條件在紅橋區(qū)最佳。n 人文氛圍提升居住品位，增強附加值人文氛圍提升居住品位，增強附加值n 即將成型的大環(huán)境和規(guī)模配套將進(jìn)一步提升居住舒適度和便利性，即將成型的大環(huán)境和規(guī)模配套將進(jìn)一步提升居住舒適度和便利性，區(qū)域整體形象將成為天津城區(qū)的新代表。區(qū)域整體形象將成為天津城區(qū)的新代表。19與交通樞紐為鄰，對居住環(huán)境影響大；西側(cè)現(xiàn)狀小區(qū)形象一般；岸線較短，河景可利用程度不高。地處泰達(dá)城中央，保留了較多歷史文化遺跡，鄰接子

10、牙河堤岸與大型公建區(qū)，居住價值高。用地兩面為南運河環(huán)抱，景觀條件好。鄰接堤岸景觀帶，有規(guī)劃軌道交通站點優(yōu)勢，距公建區(qū)較遠(yuǎn)。20r1r1（本案）（本案）r2r2（金領(lǐng)國際）（金領(lǐng)國際）r4r4（上游國際）（上游國際）r5r5河道景觀河道景觀3454周邊環(huán)境周邊環(huán)境2453配套公建配套公建3452軌道交通軌道交通3245道路交通道路交通4334安靜程度安靜程度2543總分總分1717222226262121泰達(dá)城內(nèi)四塊住宅用地價值排序：r4r2r5r1，本項目居于相對劣勢，須避免與同區(qū)域其他項目的正面競爭。21臨近西青快速路以及交通樞紐，噪音影響大，居住環(huán)境價值相對較低。處在用地核心部分，私密性最

11、好，且臨近南運河，具有很高的景觀價值，可以通過景觀設(shè)計和規(guī)劃形成最佳效果，居住價值相對最高。臨近上游國際住宅項目和歡樂港大型綜合公建區(qū)，形象較好。但臨著河北大街快速路有一定的噪音影響，居住價值一般。處在用地南側(cè)，私密性較好，環(huán)境安靜，臨近南運河且緊鄰金領(lǐng)國際住宅項目，具有較高的居住價值?，F(xiàn)狀居住區(qū)建筑立面陳舊，形象受到影響。相對安靜。居住價值次于南側(cè)。5 54 42 23 31 122用地周邊以城市道路和住宅區(qū)為主，部分臨河，。用地內(nèi)部平坦，利于施工；現(xiàn)狀難以利用。城市干道隔離本項目與公建區(qū)，引發(fā)對的高要求。用地規(guī)模適中，容積率高；無限高，為規(guī)劃布局留有余地。n 用地整體開放性強，與周邊新建區(qū)

12、具備融合及呼應(yīng)的條件用地整體開放性強，與周邊新建區(qū)具備融合及呼應(yīng)的條件n 學(xué)校等配套公建可盡量利用環(huán)境不利的一側(cè)用地布局學(xué)校等配套公建可盡量利用環(huán)境不利的一側(cè)用地布局n 產(chǎn)品形式將以高層點式或板塔為主產(chǎn)品形式將以高層點式或板塔為主23區(qū)域市場典型個案對天津經(jīng)濟狀況和房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及走勢的宏觀把握，是本項目得以成功的基礎(chǔ)條件24天津城市發(fā)展起步較晚，在經(jīng)濟發(fā)展水平上，與上海、北京存在較大的差距。數(shù)據(jù)來源：天津、北京、上海統(tǒng)計年鑒n起步較晚造成經(jīng)濟發(fā)展的差起步較晚造成經(jīng)濟發(fā)展的差距，未來發(fā)展?jié)摿χ档闷诖?，未來發(fā)展?jié)摿χ档闷诖?5濱海新區(qū)浦東新區(qū)自2001年，濱海新區(qū)經(jīng)濟增長速度即超過浦東新區(qū)，未

13、來預(yù)計年均增長速度為17-18%n天津整體經(jīng)濟發(fā)展增速天津整體經(jīng)濟發(fā)展增速n房地產(chǎn)市場加速發(fā)展房地產(chǎn)市場加速發(fā)展促進(jìn)數(shù)據(jù)來源：天津、上海統(tǒng)計年鑒辨證的看待濱海新區(qū)的快速發(fā)展對天津整體經(jīng)濟環(huán)境的刺激作用，應(yīng)是發(fā)展成果與發(fā)展周期的結(jié)合。由此，我們對天津房地產(chǎn)市場的預(yù)期也應(yīng)是在基于目前市場發(fā)展水平，并進(jìn)行合理樂觀的判斷。26數(shù)據(jù)來源：天津、北京、上海統(tǒng)計年鑒天津商品房均價增幅2004年12.7%2005年24.7%n 未來未來2-32-3年中，天津房地產(chǎn)市場將發(fā)生年中，天津房地產(chǎn)市場將發(fā)生第二輪跳躍式上升，市場將增速發(fā)展。第二輪跳躍式上升，市場將增速發(fā)展。2003-2005年間，天津房地產(chǎn)市場發(fā)生第

14、一次跳躍式上升的主要原因：2003、2004年拆遷量均達(dá)到300萬平米以上外地知名開發(fā)商進(jìn)入天津市場大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)2006年天津拆遷量預(yù)計將超過300萬平米，剛性需求將推動一、二、三級市場同步前進(jìn)外地開發(fā)商在津土地儲備增加，土地成本上升導(dǎo)致品牌附加值加大城市快速路全面竣工，城市功能進(jìn)一步完善2008年前京津快速投入使用，一體化進(jìn)程加速，外來人口大幅增加天津房價仍處于低位，上升空間大272000-2004年，天津商品住宅銷售量持續(xù)上升，2004年總供應(yīng)量為1250萬平方米2005年受調(diào)控政策影響，商品住宅成交面積有所減少，總成交量約1000萬平方米，與2003年基本持平2006年預(yù)計全市拆

15、遷量約300萬平米200120022003200420052000n 由拆遷產(chǎn)生的剛性需求及由拆遷產(chǎn)生的剛性需求及20052005年政策抑制的購房需求積累，促使年政策抑制的購房需求積累，促使20062006年市場需求面積大幅提升。年市場需求面積大幅提升。天津商品住宅歷年銷售面積（萬平米）數(shù)據(jù)來源：天津市國土資源局和房屋管理局282000-2005年，天津商品住宅均價上漲1771元/平米，增幅71.5%2005年均價為4250元/平米，比2004年增長32.8%200120022003200420052000n 20042004、20052005年，天津商品住宅銷售年，天津商品住宅銷售均價增幅明

16、顯均價增幅明顯n 20062006年第一季度，商品住宅銷售均年第一季度，商品住宅銷售均價為價為46904690元元/ /平米，比平米，比20052005年第一年第一季度增長季度增長28.6%28.6%天津商品住宅歷年銷售均價（元/平米）數(shù)據(jù)來源：天津市國土資源局和房屋管理局29n 紅橋區(qū)商品住宅供需量在主要各區(qū)中處于較低水平，存在較大增長潛力紅橋區(qū)商品住宅供需量在主要各區(qū)中處于較低水平，存在較大增長潛力n 銷供比達(dá)到銷供比達(dá)到1.21.2以上，顯示出需求旺盛的良好勢頭以上，顯示出需求旺盛的良好勢頭3020052005年二手房市場成交狀況年二手房市場成交狀況05年初，存量房比例首次達(dá)到800萬，

17、成交量增幅為成交量增幅為15%15%二季度，二手房成交套數(shù)已經(jīng)高于一手房二手房成交套數(shù)已經(jīng)高于一手房。比例達(dá)到1.25:1三季度的秋季房交會上，二手房求購數(shù)量為供應(yīng)數(shù)量的6倍，二手房的成二手房的成交均價達(dá)到交均價達(dá)到37063706元元/ /平米平米（2005年新房均價4250元/平米）。河西、南開河西、南開兩區(qū)，房齡10年以內(nèi)的二手房價在50005000元元/ /平米以上平米以上。n 天津二手房市場活躍，整體成交均價與新房差距在天津二手房市場活躍，整體成交均價與新房差距在15%15%左右。左右。n 二手房市場的發(fā)展表明升級換代需求的顯著增長。二手房市場的發(fā)展表明升級換代需求的顯著增長。n 二

18、手房市場的持續(xù)發(fā)展將會為一手房市場提供更多的升級型客戶。二手房市場的持續(xù)發(fā)展將會為一手房市場提供更多的升級型客戶。31宏觀市場小結(jié)宏觀市場小結(jié) 國家經(jīng)濟發(fā)展的重心地位使天津城市快速、全面發(fā)展 城市經(jīng)濟發(fā)展起步較低，但持續(xù)的增速發(fā)展，使未來發(fā)展?jié)摿^大 在城市整體經(jīng)濟環(huán)境提升的帶動下，房地產(chǎn)市場將加速發(fā)展 未來2-3年內(nèi)，可預(yù)見的房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)跳躍式前進(jìn)n 價格快速提升價格快速提升n 高檔次項目比例增加高檔次項目比例增加n 品牌競爭、質(zhì)量競爭激烈品牌競爭、質(zhì)量競爭激烈n 消費者更加成熟消費者更加成熟房地產(chǎn)市場的變化房地產(chǎn)市場的變化32整體市場典型個案對天津中高檔住宅市場按板塊劃分進(jìn)行研究，確定

19、本項目所屬板塊的競爭關(guān)系和應(yīng)對策略33選取天津城區(qū)范圍內(nèi)均價選取天津城區(qū)范圍內(nèi)均價60006000以上的中高檔住宅項目，以上的中高檔住宅項目，按區(qū)域特征劃分為六大板塊：按區(qū)域特征劃分為六大板塊：北部中心板塊北部中心板塊以老城廂為代表，是天津城市的發(fā)源地，具有深厚的歷史、文化底蘊。隨著老城廂的整體改造，區(qū)域環(huán)境形象提升，大量中高檔住宅項目集中開發(fā)。 奧運水上板塊奧運水上板塊水上公園周邊環(huán)境較好，配套完善，依托于水上公園的景觀資源，中高檔項目聚集；奧體中心位于水上公園南側(cè)，周邊配套相對缺乏，但區(qū)域的發(fā)展?jié)摿^大，涉外性明顯。海河板塊海河板塊隨著海河整體改造的進(jìn)行，環(huán)境改善明顯，依托海河景觀資源，中

20、高檔住宅項目陸續(xù)出現(xiàn)。中心城區(qū)板塊中心城區(qū)板塊天津傳統(tǒng)高檔住宅聚集地是天津政治、經(jīng)濟、文化中心，區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套、交通設(shè)施、教育醫(yī)療資源極為發(fā)達(dá)，住宅升值潛力較高。大梅江板塊大梅江板塊天津首個生態(tài)居住區(qū)，距市中心相對較遠(yuǎn)，但區(qū)域生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢突出，交通便利，隨著區(qū)域未來配套設(shè)施的完善，居住品質(zhì)將進(jìn)一步提升。西北板塊西北板塊伴隨區(qū)域大規(guī)模拆遷，整體環(huán)境較大程度改善，周邊配套相對完善，交通便利，毗鄰老城廂板塊，出現(xiàn)新建中檔住宅項目。海河板塊北部中心板塊中心城區(qū)板塊奧運水上板塊大梅江板塊西北板塊34津河壹號萬科金色家園壹街區(qū)富力城后現(xiàn)代城格調(diào)春天金茂現(xiàn)場新逸嘉英郡首府同方瞰和平海河大道海河新天地和平門白

21、樓仕嘉海天尚景賽頓中心犀地華廈國際公寓方正山海天時代奧城俊城淺水灣水岸公館卡梅爾第六田園萬科水晶城海逸長洲華廈津典依云小鎮(zhèn)梅江灣江勝.天鵝湖北部中心板塊北部中心板塊中心城區(qū)板塊中心城區(qū)板塊大梅江板大梅江板塊塊奧運水上板塊奧運水上板塊西北板西北板塊塊海河板海河板塊塊大梅江板大梅江板塊塊億城山水頤園35 目前中高檔住宅項目在目前中高檔住宅項目在中心區(qū)板塊、大梅江板塊、北部中心板塊中心區(qū)板塊、大梅江板塊、北部中心板塊比較集中比較集中 北部中心區(qū)北部中心區(qū)正成為中高端住宅的發(fā)展重心正成為中高端住宅的發(fā)展重心36供應(yīng)規(guī)模供應(yīng)規(guī)模已售量已售量未售量未售量中心城區(qū)板塊911675北部中心板塊1536588海

22、河板塊512922西北板塊22616奧運水上板塊832756大梅江板塊269102167合計合計669669245245424424單位：萬平米 六大板塊中高檔樓盤總體供應(yīng)規(guī)六大板塊中高檔樓盤總體供應(yīng)規(guī)模達(dá)模達(dá)670670萬平米萬平米 大梅江板塊和北部中心區(qū)是供應(yīng)大梅江板塊和北部中心區(qū)是供應(yīng)量和銷售量的主力量和銷售量的主力37 整個天津中高檔樓盤市場戶型產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中，三居室是戶型的整個天津中高檔樓盤市場戶型產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中，三居室是戶型的主流供應(yīng)，占總量的近主流供應(yīng)，占總量的近50%50%，其次為二居占約，其次為二居占約30%30%。 戶型面積區(qū)間總體上呈現(xiàn)出功能完備型的舒適化傾向戶型面積區(qū)間總體上呈

23、現(xiàn)出功能完備型的舒適化傾向38 六大板塊主力戶型面積加權(quán)平均六大板塊主力戶型面積加權(quán)平均147147平米，主力戶型總價加權(quán)平均平米，主力戶型總價加權(quán)平均111111萬元萬元/ /套；套； 北部中心區(qū)板塊項目主力戶型總體偏小，顯示了區(qū)域市場的主流北部中心區(qū)板塊項目主力戶型總體偏小，顯示了區(qū)域市場的主流平米萬元39 六大板塊中高檔住宅加權(quán)平均售價為六大板塊中高檔住宅加權(quán)平均售價為75917591元元/ /平米，處于較高水平平米，處于較高水平 加權(quán)平均銷售速度為加權(quán)平均銷售速度為71987198平米平米/ /月，銷售速度比較理想月，銷售速度比較理想 各板塊綜合比較，售價與銷售速度成反比關(guān)系各板塊綜合

24、比較，售價與銷售速度成反比關(guān)系元/平米平米/月40海河板塊北部中心板塊中心城區(qū)板塊奧運水上板塊大梅江板塊西北板塊從本項目所屬區(qū)位及未來發(fā)展分析：北部中心板塊北部中心板塊是本項目所屬區(qū)域，項目與老城廂比鄰，彼此存在較強競爭關(guān)系；中心城區(qū)板塊中心城區(qū)板塊集中了較多高端項目，將成為本項目未來的發(fā)展標(biāo)桿。上述兩個板塊同屬中環(huán)線以內(nèi)，作為重點競爭區(qū)域進(jìn)行分析。41金茂現(xiàn)場同方瞰和平和平門白樓仕嘉海天尚景賽頓中心犀地華廈國際公寓42項目名稱項目名稱物業(yè)類型物業(yè)類型占地面積占地面積（萬平米）（萬平米）建筑面積建筑面積（萬平米）（萬平米）容積率容積率綠化率綠化率層高層高（米）（米）白樓仕嘉2棟16層，2棟18

25、層，2棟20層板式高層2.75.43.333%3.05金茂現(xiàn)場3棟30層點式高層；1棟48層塔樓1.4817826%3.1犀地11棟點式、板式高層6.621.53.543%3.15同方瞰和平9棟點式高層：1棟19層，8棟26層5.25183.8938%3華廈國際公寓2棟25層點式高層14.63.835%3海天尚景3棟23層點式高層1.83.41.9835%2.9和平門3棟18、19、23層高層塔樓1.453.942%3賽頓中心2棟商住兩用30層板式高層316.33.1930%3.15 板塊內(nèi)供應(yīng)總量為板塊內(nèi)供應(yīng)總量為9191萬平米萬平米 建筑形式以高層板式為主、少量點式高層，容積率普遍在建筑形

26、式以高層板式為主、少量點式高層，容積率普遍在3.03.0以上以上 一般利用集中綠化提升居住品質(zhì)，弱化高層建筑的空間壓抑感一般利用集中綠化提升居住品質(zhì)，弱化高層建筑的空間壓抑感 建筑層高普遍在建筑層高普遍在3 3米以上，高端項目達(dá)到米以上，高端項目達(dá)到3.153.15米，增強舒適感米，增強舒適感4344項目名稱項目名稱一居一居二居二居三居三居四居四居面積比例面積比例面積比例面積比例白樓仕嘉11710%140-20575%246-28310%金茂現(xiàn)場48-6260%92-9630%12810%犀地118-13030%150-19070%同方瞰和平107-10840%134-13960%華廈國際公寓

27、133/13725%180/19125%183/20050%海天尚景109/11548%130-15648%和平門6033%70-13033%116-17033%賽頓中心198-20542%238-24858% 三居、四居所占比例較高，其中三居、四居所占比例較高，其中60%60%以上的以上的項目主力戶型為三居項目主力戶型為三居 三居面積跨度為三居面積跨度為116-205116-205平米，并主要集中平米，并主要集中在在130130平米以上平米以上 各項目中二居室產(chǎn)品均有所涉及，所占比例各項目中二居室產(chǎn)品均有所涉及，所占比例在在30%30%左右左右45項目名稱項目名稱開盤時間開盤時間已售面積已售

28、面積（萬平米）（萬平米）總銷售率總銷售率平均平均銷售速度銷售速度均價（元均價（元/ /平米）平米）白樓仕嘉2004-120.395%14套/月8500金茂現(xiàn)場2006-8/7500-8000犀地2005-113.215%20套/月11000同方瞰和平2006-62.313%60套/月7500華廈國際公寓2006-8/12000（精）海天尚景2006-8/8200和平門2006-10/8350賽頓中心2005-99.860%16套/月10200 已售量約已售量約1616萬平米，尚有存量約萬平米，尚有存量約7575萬平米萬平米 銷售單價均在銷售單價均在75007500元以上，個別高品質(zhì)項目突破萬元

29、元以上，個別高品質(zhì)項目突破萬元 高單價項目的銷售速度基本在高單價項目的銷售速度基本在2020套以內(nèi)套以內(nèi)46 這一板塊是天津傳統(tǒng)的高檔住宅聚集區(qū)，良好的商務(wù)氛圍和生活配套使本這一板塊是天津傳統(tǒng)的高檔住宅聚集區(qū)，良好的商務(wù)氛圍和生活配套使本區(qū)域住宅更多面向高收入、國際化、商務(wù)型需求。區(qū)域住宅更多面向高收入、國際化、商務(wù)型需求。 戶型偏豪華舒適，戶型偏豪華舒適，150150平米三居和平米三居和200200平米四居是供應(yīng)主力?？們r多在平米四居是供應(yīng)主力。總價多在200200萬萬左右。左右。n 作為傳統(tǒng)高端區(qū)域，與本項目所屬新興區(qū)域存在現(xiàn)狀落差，現(xiàn)狀競爭作為傳統(tǒng)高端區(qū)域，與本項目所屬新興區(qū)域存在現(xiàn)狀落

30、差，現(xiàn)狀競爭關(guān)系不強，但未來價值將有趨同之勢關(guān)系不強，但未來價值將有趨同之勢n 由于預(yù)期供應(yīng)有限，潛在客戶選擇范圍有向外擴展的趨勢，本項目有由于預(yù)期供應(yīng)有限，潛在客戶選擇范圍有向外擴展的趨勢，本項目有望以高性價比吸引分流部分客戶望以高性價比吸引分流部分客戶47壹街區(qū)富力城后現(xiàn)代城格調(diào)春天新逸嘉英郡首府億城山水頤園48項目名稱項目名稱物業(yè)類型物業(yè)類型占地面積占地面積（萬平米）（萬平米）建筑面積建筑面積（萬平米）（萬平米）容積率容積率綠化綠化率率層高（米）層高（米）天津富力城高層短板20.37722.9935%3新逸嘉多層板樓及點式2.394.41.842.8后現(xiàn)代城5棟26層塔樓3.57102.

31、836%2.9天津壹街區(qū)高層板樓6213.245%2.9格調(diào)春天18層板塔11.6302.5438%3億城山水頤園多層及高層板樓3.32102.855%2.9英郡首府8棟多層、1棟高層2.65.82.3245% 主要建筑形式為多層與高層物業(yè)的組合主要建筑形式為多層與高層物業(yè)的組合 容積率容積率2.0-3.02.0-3.0之間之間 供應(yīng)總量為供應(yīng)總量為153153萬平米萬平米49項目名稱項目名稱一居一居二居二居三居三居四居四居面積比例面積比例面積比例面積比例天津富力城7015%86-13455%140-15320%20010%新逸嘉80-10067%12633%后現(xiàn)代城52-6130%65-88

32、50%115-12220%天津壹街區(qū)759%115-13082%143-1639%格調(diào)春天805%100-12030%130-16060%2005%億城山水頤園64-805%94-11860%97-14335%英郡首府55-8415%100-12950%128-16230%1995% 二居室是區(qū)域市場的主力供應(yīng)，占總供應(yīng)二居室是區(qū)域市場的主力供應(yīng)，占總供應(yīng)量量60%60%以上以上 三居室戶型各項目均有所涉及，所占比例三居室戶型各項目均有所涉及，所占比例在在30%30%左右左右50項目名稱項目名稱開盤時間開盤時間已售面積已售面積（萬平米）（萬平米）總銷售率總銷售率平均平均銷售速度銷售速度均價（元

33、均價（元/ /平米）平米）天津富力城2005-72230%100套/月8300（精）新逸嘉2006-70.920%80套/月5500后現(xiàn)代城2006-47.777%180套/月7500天津壹街區(qū)2006-8/7500格調(diào)春天2005-102170%100套/月7000億城山水頤園2005-10880%35套/月6300英郡首府2005-9586%40套/月7000 已已售總面積售總面積，加權(quán)均價，加權(quán)均價 銷售單價集中在銷售單價集中在7000-75007000-7500元左右，較市中心區(qū)低元左右，較市中心區(qū)低1000-20001000-2000元元 整體銷售速基本在整體銷售速基本在5050套套

34、/ /月以上，部分項目超過月以上，部分項目超過100100套套/ /月月51資料來源：天津房地產(chǎn)交易信息網(wǎng) 從典型項目的價格走勢分析，一年內(nèi)均價自然漲幅達(dá)到從典型項目的價格走勢分析，一年內(nèi)均價自然漲幅達(dá)到400400元元/ /平米平米52 近年隨城市改造而興起的住宅板塊，人文淵源深厚，但環(huán)境和配套現(xiàn)狀一般近年隨城市改造而興起的住宅板塊，人文淵源深厚，但環(huán)境和配套現(xiàn)狀一般，有待進(jìn)一步改善，區(qū)域發(fā)展?jié)摿^高。，有待進(jìn)一步改善，區(qū)域發(fā)展?jié)摿^高。 區(qū)域目前價格集中在區(qū)域目前價格集中在7000-75007000-7500元元/ /平米，有進(jìn)一步增長的潛力。戶型以二居平米，有進(jìn)一步增長的潛力。戶型以二居

35、室為絕對主力，總價適合地緣性客戶升級換代的需求。室為絕對主力，總價適合地緣性客戶升級換代的需求。53板塊名稱板塊名稱板塊特征板塊特征產(chǎn)品特征產(chǎn)品特征客戶特征客戶特征中心城區(qū)板塊城市中心，商務(wù)氛圍最濃，最受認(rèn)可的高檔居住地區(qū)，售價最高，但供應(yīng)量少高容積率高層板式或點式建筑為主，注重以立面、園林等細(xì)節(jié)提升檔次，戶型普遍大天津、全國乃至國際高端商務(wù)人士聚集，大梅江板塊城市邊緣的新興生態(tài)居住區(qū)，發(fā)展相對較早，供應(yīng)量最大，同時也獲得了較高的認(rèn)可度涵蓋了從低密度到高層各類產(chǎn)品形態(tài)，注重與外部環(huán)境的融合，戶型以實用的舒適為主多為教育、醫(yī)療等專業(yè)人士，有穩(wěn)定的收入和較高的教育水平，奧運水上板塊城市副中心，學(xué)院

36、區(qū)人文氣息及優(yōu)越的景觀條件，檔次較高，僅次于中心城區(qū)板塊，但供應(yīng)量相對有限容積率高，以高層建筑為主，重視對外部環(huán)境的借用，戶型偏奢華氛圍濃厚，日韓等外籍客戶比例高北部中心板塊城市發(fā)源地，現(xiàn)狀有待改造，認(rèn)知度相對較低，均價相對最低，但發(fā)展空間也最大以多層與高層結(jié)合的物業(yè)形態(tài)較多，戶型注重經(jīng)濟實用傳統(tǒng)的客戶為主，工薪階層及小生意者， 在四大重點板塊中，北部中心板塊屬于發(fā)展較緩，價值未得到充分發(fā)掘的區(qū)域在四大重點板塊中，北部中心板塊屬于發(fā)展較緩，價值未得到充分發(fā)掘的區(qū)域 主流客戶層次中等，認(rèn)可度停留在區(qū)域性層面，與其它三大板塊存在主流客戶層次中等，認(rèn)可度停留在區(qū)域性層面，與其它三大板塊存在一定一定差

37、距差距54整體市場區(qū)域市場選取3個具有不同代表性的案例作詳細(xì)分析，提煉本項目定位的參考點與借鑒因素老城廂地區(qū)代表性大盤，區(qū)域標(biāo)桿區(qū)域內(nèi)緊湊戶型代表項目，市場風(fēng)向標(biāo)城市核心區(qū)高檔公寓，高端市場典范55基本情況 地理位置：南開鼓樓西側(cè)（西馬路與北馬路圍合地帶） 占地面積：21.55萬 建筑面積： 72.4272.42萬萬 容積率： 2.99 綠化率： 31% 開發(fā)時間： 20052007 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：24-28層短板 均價：8300元/平米 最高價：88008800元元/ /平米平米銷售情況 項目均價為8300元/平方米為精裝修價格精裝修價格 項目的銷售主要為總價因素限制，總價對實際銷售影響大。 2

38、0層以下的單元銷售速度明顯較快，2020層以上層以上的高層部分銷售速度相對緩慢。 一居銷售速度最快，銷售速度與戶型面積的反比現(xiàn)象非常明顯。 朝向差：300元/平米 層差：20、40、60元/平米重點案例分析天津富力城56產(chǎn)品信息 規(guī)劃：（1）開放式的空間：非圍合，視線通透，錯落式排列，短板設(shè)計（2）通透性好：短進(jìn)深（12-13米）、明廚明衛(wèi)、通風(fēng)好（3）三級園林綠化系統(tǒng)：公共集中綠地、中心綠地、組團(tuán)綠地 園林：多實景，樹種豐富，人、動物、自然的相互交融 住宅多為一梯兩戶、一梯三戶的高層短板設(shè)計 大面積戶型（大面積戶型（140140平方米以上）比例略高平方米以上）比例略高，達(dá)到25.2%， 外立

39、面：簡潔時尚，現(xiàn)代感強 精裝修：樣板間與交樓品質(zhì)一致，大堂、走廊、電梯間達(dá)到四星級酒店裝修標(biāo)準(zhǔn) 精裝修標(biāo)準(zhǔn)為精裝修標(biāo)準(zhǔn)為10001000元元/ /平方米，平方米，重點案例分析天津富力城57精裝修重點案例分析天津富力城58套數(shù)套數(shù)面積面積均價均價一室二廳14270-807356二室二廳52186-1347374三室二廳584130-1757399四室二廳79194-2187981合計1326 從全部已售戶型看，三居比例最大，戶型面積在從全部已售戶型看，三居比例最大，戶型面積在130130平米以上；平米以上；其次為二居，面積大小跨越從緊湊到舒適各檔次其次為二居，面積大小跨越從緊湊到舒適各檔次重點案

40、例分析天津富力城59對二居及三居戶型面積細(xì)分，可以看到：對二居及三居戶型面積細(xì)分，可以看到： 二居中的主力是二居中的主力是120120平米以上的舒適戶型，平米以上的舒適戶型，100-120100-120平米的戶型供應(yīng)較少；平米的戶型供應(yīng)較少； 三居中的主力是三居中的主力是140-160140-160平米的舒適戶型，平米的舒適戶型，120-140120-140平米的戶型供應(yīng)較少。平米的戶型供應(yīng)較少。n 本項目可以根據(jù)其戶型構(gòu)成，重點提供本項目可以根據(jù)其戶型構(gòu)成，重點提供100-120100-120平米二居和平米二居和120-140120-140平米三居平米三居重點案例分析天津富力城60 二居三居

41、的平均銷售速度分別都能達(dá)到每月二居三居的平均銷售速度分別都能達(dá)到每月4040套以上，旺季能達(dá)套以上，旺季能達(dá)到每月到每月100100套以上套以上n 二居和三居是目前市場上銷售速度最快的戶型產(chǎn)品二居和三居是目前市場上銷售速度最快的戶型產(chǎn)品重點案例分析天津富力城61 100-120100-120平米二居供應(yīng)量平米二居供應(yīng)量少，銷售速度快，基本少，銷售速度快，基本屬于推出當(dāng)月消化屬于推出當(dāng)月消化 140-160140-160平米是三居主力平米是三居主力供應(yīng)，平均銷售速度為供應(yīng)，平均銷售速度為每月每月3535套，高峰達(dá)到每套，高峰達(dá)到每月月6060套套n 標(biāo)準(zhǔn)型二居和舒適型三標(biāo)準(zhǔn)型二居和舒適型三居的市

42、場反應(yīng)良好居的市場反應(yīng)良好重點案例分析天津富力城62客戶情況客戶的核心特征客戶的核心特征 二次或三次置業(yè)的天津三口之家客戶主體特征客戶主體特征區(qū)域劃分：河西區(qū)、南開區(qū)河西區(qū)、南開區(qū)60%60%；外籍（韓國、加拿大）5戶；外地：外地：15%15%（浙江）年齡劃分： 35歲以上家庭結(jié)構(gòu)：2口-5口之家職業(yè)特征：私營業(yè)主（周邊商業(yè)的經(jīng)營業(yè)主）、職員（鐵三院等單位）、公務(wù)員為主、教師私營業(yè)主（周邊商業(yè)的經(jīng)營業(yè)主）、職員（鐵三院等單位）、公務(wù)員為主、教師收入水平：1000010000元元/ /月月. .戶以上，或公積金戶以上，或公積金50005000元元/ /月以上月以上客戶客體特征客戶客體特征購買目的

43、：客戶追求高品質(zhì)的生活質(zhì)量追求高品質(zhì)的生活質(zhì)量，對小區(qū)的環(huán)境、配套設(shè)施等要求比老城廂區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的推廣項目及在售樓盤要提升一定檔次。置業(yè)次數(shù)：以二次以上二次以上置業(yè)客戶居多。 重點案例分析天津富力城63項目點評 作為城市中心區(qū)的知名大盤，輻射范圍為整個天津市，該項目的價格也是區(qū)域項目價格的重要標(biāo)桿，是項目區(qū)域中高檔項目定價的重要參考依據(jù) 低價入市，平開高走策略低價入市，平開高走策略，以試探市場，小步提升價格，造成項目不斷升值的表面現(xiàn)象，吸引客戶購買大盤操作模式 項目總規(guī)模達(dá)到7070萬平米萬平米，富力品牌操作城市中心大規(guī)模項目經(jīng)驗豐富本項目應(yīng)盡量避開正面競爭。 南方園林，精細(xì)化運作社區(qū)園林以及精

44、裝修精裝修的大量采用。 客戶構(gòu)成初期以南開為主，后期泛化，總價門檻總價門檻8080萬萬區(qū)域內(nèi)的客戶主要以自住升級主要以自住升級為主，對總價敏感。重點案例分析天津富力城對本案的啟示： 優(yōu)勢區(qū)位+大盤運作+成熟的精裝修產(chǎn)品64項目基本情況 地理位置：南開區(qū)北至鼓樓東街，南至南城街，西至城廂東路，東至新安購物廣場 占地面積：3.8萬 建筑面積： 一期一期7.77.7萬；萬； 二期二期9 9萬萬 容積率： 2.8 綠化率： 35% 開發(fā)時間： 2006.42007.9 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：5棟26層塔樓 均價：7500元/平米 最高價：78007800元元/ /平米平米銷售情況項目自2006年4月開盤，目前一期

45、開盤的3棟已售已售90%90%，準(zhǔn)備開盤的2棟也已基本預(yù)定預(yù)定90%90%。該項目在地塊上唯一的小戶型，總價低是項目熱銷。小戶型銷售速度最快，余下均是100平米以上戶型朝向差：1000-2000元/平米層差：50元/平米重點案例分析后現(xiàn)代城65產(chǎn)品信息 規(guī)劃：樓型：5棟26層塔樓標(biāo)準(zhǔn)層：三梯九戶、二梯五戶主力戶型：一期以兩居為主力戶型：88平方米，總價格75萬元園林：園林主題kidults老頑童，綠化率35% 一期建筑面積7.7萬平方米， （二期已拿地）外立面：灰色涂料 大堂：高檔石材裝飾重點案例分析后現(xiàn)代城戶型一居（平方米）兩居（平方米）三居（平方米）躍層（loft）（平方米）面積52-59

46、67-88123123比例30%50%20%2套戶型配比：88.17平米小兩居66客戶情況客戶情況：客戶的核心特征客戶的核心特征年輕人結(jié)婚用房、拆遷戶年輕人結(jié)婚用房、拆遷戶客戶主體特征客戶主體特征區(qū)域劃分：河北、紅橋、北辰（拆遷戶）河北、紅橋、北辰（拆遷戶）、外地：10-20%年齡劃分：40歲中年人 、25歲左右年輕人家庭結(jié)構(gòu)：2口或3口之家職業(yè)特征：職員、公務(wù)員，個體老板職員、公務(wù)員，個體老板收入水平：60006000元元/ /月月. .戶戶客戶客體特征客戶客體特征購買目的：拆遷戶的自住用房；年輕人的結(jié)婚用房置業(yè)次數(shù)：以首次置業(yè)客戶居多。 重點案例分析后現(xiàn)代城67項目點評該項目是老城廂板塊上

47、唯一一個小戶型項目小戶型項目，也是天津市場上為數(shù)不多的小戶型項目。由于老城廂地區(qū)過去幾年里拆遷拆遷的剛性需求影響，給項目帶來了很大的需很大的需求。求。項目的小戶型設(shè)計，也決定了房型低總價，擴大了客戶的購買范圍房型低總價，擴大了客戶的購買范圍。項目便捷的地理位置與低總價產(chǎn)品相結(jié)合地理位置與低總價產(chǎn)品相結(jié)合，給天津房地產(chǎn)市場上提供了差異化差異化產(chǎn)品，必然造成熱銷局面造成熱銷局面。隨著后期市場的自然增長和項目的日漸成熟影響，項目的價格仍將持續(xù)上價格仍將持續(xù)上升。升。如果項目開發(fā)后期周邊出現(xiàn)無差異產(chǎn)品，市場競爭將更加激烈。 重點案例分析后現(xiàn)代城對本案的啟示： 成熟配套+緊湊戶型，引爆市場熱點68重點案

48、例分析后現(xiàn)代城kidults園林設(shè)計獨立的30000平米商業(yè)69重點案例分析犀地基本信息基本信息 位置：和平五大道成都道與西康路交口 開發(fā)商：天津天創(chuàng)置業(yè)有限公司 投資商：英國亞當(dāng)斯阿普頓金融服務(wù)集團(tuán) 規(guī)劃設(shè)計 ：f.borel&f.chochon architect 建筑設(shè)計：天津市房屋鑒定勘測設(shè)計院 占地面積：6.06萬平米 建筑面積：21萬 住宅面積：18萬平米 商業(yè)面積：3萬 分4期開發(fā)，其中1期4萬平米 總套數(shù)：1210套，其中期259套 綠化率：43% 容積率：3.5 建筑形式：高層板樓 建筑層數(shù)：31層 棟數(shù)：11棟 標(biāo)準(zhǔn)層戶數(shù)：1#2梯3戶，2#2梯2戶，3#3梯6戶

49、層高：3.15米70規(guī)劃特點規(guī)劃特點景觀： 四級綠化景觀系統(tǒng)，5000平米空中花園，10000平米園林在和平區(qū)絕無僅有?？傮w規(guī)劃： 靈感源于中國居住文化中的“天人合一”、“身份與住宅的匹配”，講究深宅大院式的私密與涵靜和人本居住的原則。整個項目形成一個相對封閉和獨立的“深宅大院”。71一期戶型一期戶型戶型建筑面積（平方米）二居二室二廳二衛(wèi)118.73二室二廳二衛(wèi)138.45 二室二廳二衛(wèi)132.32 二室二廳二衛(wèi)134.60 二室二廳二衛(wèi)135.32 二室二廳二衛(wèi)152.28 二室二廳二衛(wèi)152.72 二室二廳一衛(wèi)82.90 三居三室二廳二衛(wèi)159.35三室二廳二衛(wèi)162.17三室二廳二衛(wèi)15

50、4.64 三室二廳二衛(wèi)186.12 三室二廳二衛(wèi)181.27 三室二廳二衛(wèi)192.69 三室二廳三衛(wèi)188.15 三室二廳二衛(wèi)160.65 三室二廳二衛(wèi)166.11 三室二廳二衛(wèi)154.85 三室二廳二衛(wèi)157.95 三室二廳二衛(wèi)158.24 三室二廳二衛(wèi)180185 三室二廳三衛(wèi)180185 三室二廳 二衛(wèi) 180平方米g-01三室二廳 二衛(wèi) 181平方米a-03 82-152平米 154-192平米 三室二廳 二衛(wèi) 180-185平米 72 開盤起價：8000元/；現(xiàn)起價：8800元/ 開盤均價：8200元/；現(xiàn)均價：9500元/ 開盤最高價：9000元/；現(xiàn)最高價：10800元/ 單價區(qū)

51、間：8800-10800元/， 面積區(qū)間：118.73-192.69平米 總價區(qū)間：89-217萬 1期主力戶型：150-160平米三居 2期均價:11000元/ 2期主力戶型：180-190 2期總價：199-209萬 推廣時間：2005年7月 公開日期：2005年8月22日 開盤日期：2005年11月26日 入住日期：2007年7月31日 全面入住日期：2008年7月價格信息價格信息73 8個月內(nèi)完成銷售額 2.17億，占總銷額9.8%；完成167套，占總套數(shù)12%； 銷售累計24876平米，占總面積12% 8個月內(nèi)漲幅1400元/平米，調(diào)價4次，每次漲跌在200元/平米左右，調(diào)價幅度不高

52、，相比和平區(qū)樓市持續(xù)快速升溫，價格走勢不正常 成交套數(shù)一直處于下降狀態(tài)，相比其他項目熱銷情況，銷售情況不理想 成交套數(shù)受價格影響過大，大幅度提價缺少充分立足點銷售情況銷售情況74成交客戶情況成交客戶情況 家庭結(jié)構(gòu)：二至三口家庭為主 職業(yè)特點：政府官員、私人企業(yè)主，從事海關(guān)、機場、電力等行業(yè) 購買目的及比例：自住型客戶中作為第一居所較多，另外還有5%投資者 付款方式：一次性占25% 私家車：90%擁有私家車，70%以上自家擁有，15萬之間車款為主 關(guān)注熱點：地理位置，社區(qū)品質(zhì)，規(guī)模，升值空間 客戶主要來源渠道：今晚報，老客戶推薦，路牌75項目點評項目點評稀缺地段、成熟配套高科技住宅元素建筑形式新

53、穎有特色戶型偏大、定位高端價格漲幅過大，突破客戶心理高限，又缺乏實質(zhì)性產(chǎn)品支撐，導(dǎo)致銷售速度受影響對本案的啟示： 高端產(chǎn)品需要地段及硬件支持； 總價高直接影響銷售速度76金領(lǐng)國際海派風(fēng)格自然親水居住區(qū)海派風(fēng)格自然親水居住區(qū)q上海廣洋集團(tuán)開發(fā)q建筑面積18萬平方米q整個地塊為南運河環(huán)抱，自然景色優(yōu)美。q地塊中心圍合了3萬平米的中心花園。q小區(qū)內(nèi)設(shè)置了多功能會所以及休閑娛樂商業(yè)設(shè)施。q停車比例1:1。q2005年11月28日開工建設(shè)，2006年10月開盤。q一梯三戶及四戶短板，海派建筑風(fēng)格q一期戶型：二居100、120平米，三居150-170平米q開盤均價：7500-8000元/平米泰達(dá)城區(qū)域最早

54、入市的項目，將為區(qū)域形象及價格水平確立基調(diào)77上游國際保留城市肌理的國際化社區(qū)保留城市肌理的國際化社區(qū)q建筑面積28萬平方米。q北京萬通地產(chǎn)開發(fā)。q荷蘭mvrdv建筑師事務(wù)所設(shè)計。q多樣的建筑形式與生活布局。q主力戶型為150-180平米三居q預(yù)期售價8000元/平米立足高端市場，規(guī)劃設(shè)計大膽前衛(wèi)，將在金領(lǐng)國際之后進(jìn)一步考驗市場承受力，為本項目檔次沖高提供可能787980需求問卷分析潛在客戶訪談81調(diào)查時間調(diào)查時間八月五日至八月十日調(diào)查方法調(diào)查方法問卷調(diào)查定點調(diào)研，隨機攔訪調(diào)查數(shù)量調(diào)查數(shù)量有效問卷200200份份，其中鐵三院辦公區(qū)及居住區(qū)調(diào)查50份，大悲院周邊調(diào)查6份，大胡同商貿(mào)區(qū)調(diào)查44份，

55、競爭項目售樓處100份甄別條件甄別條件符合市場調(diào)查一般條件年齡在25-65歲之間2年內(nèi)有購房意向家庭購房決策者之一對本項目住宅感興趣p問題設(shè)置：區(qū)域地塊認(rèn)知現(xiàn)居住情況購買目的產(chǎn)品需求特征背景信息訪問地點18047.447.447.461.61.648.94411.611.660.5246.36.366.841.11.167.951.31.369.2205.35.374.5348.98.983.4164.24.287.6225.85.893.4256.66.6100.0380100.0100.0 大悲院大胡同富力城海河大道海河新天地后現(xiàn)代城鐵三院辦公區(qū)鐵三院居住區(qū)同方瞰和平新逸嘉totalval

56、idfrequencypercentvalid percentcumulativepercent82n家庭結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu) 購房者家庭人口主要集中在2-32-3人人，少量4口之家； 家庭結(jié)構(gòu)主要類型為：老人老人+ +中年夫婦中年夫婦+18+18歲以下孩子歲以下孩子中年夫婦中年夫婦+18-24+18-24歲孩子歲孩子空巢中年或老年空巢中年或老年年齡年齡25-3425-34歲的青年或青年伴侶歲的青年或青年伴侶哪種家庭結(jié)構(gòu)3517.517.717.75829.029.347.0147.07.154.03115.515.769.72211.011.180.8126.06.186.9168.08.194.9

57、42.02.097.063.03.0100.019899.0100.021.0200100.0中年夫婦 + 18-24歲的孩子老人+中青年夫婦+18歲以下讀書孩子年齡25-34歲的青年或青年伴侶空巢中年或老年年齡25-34歲的青年+ 父母老人+中年夫妻0-11歲小孩 + 父母老人+中年夫妻+18歲以上孩子12-17歲小孩 + 父母totalvalidsystemmissingtotalfrequencypercentvalid percentcumulativepercent新購房會有幾人常住54321percent5040302010083n現(xiàn)住房情況現(xiàn)住房情況 主要住房來源為商品住宅商品住

58、宅，少部分為單位分房及租房單位分房及租房。 主要集中在7070平米以下平米以下 其次包括70-9070-90平米占平米占24%24%及及90-11090-110平米占平米占14%14%84n被訪者年齡、學(xué)歷、職業(yè)被訪者年齡、學(xué)歷、職業(yè)客戶年齡客戶年齡65-70歲60-65歲50-60歲45-50歲40-45歲35-40歲30-35歲25-30歲frequency806040200712112623301774 年齡年齡：25-35歲之間的青年客戶占主要部分，其次為中年客戶 學(xué)歷學(xué)歷：大專以上學(xué)歷占57% 職業(yè)職業(yè)：主要為專業(yè)技術(shù)人員、職員、中層管理者及少部分私營業(yè)主學(xué)歷4.0%39.0%14.

59、0%28.5%14.5%碩士及以上本 科大專高中、中專初中及以下請問您的職業(yè)是1.5.5.584.04.34.8189.09.614.43216.017.131.64824.025.757.26934.536.994.1105.05.399.51.5.5100.018793.5100.0136.5200100.0黨政機關(guān)、事業(yè)單位及群眾團(tuán)體負(fù)責(zé)人（正科及以上）國家機關(guān)一般公務(wù)員企業(yè)中層管理人員（部門正、副職經(jīng)理）企業(yè)事業(yè)單位一般員工/辦事員專業(yè)技術(shù)人員（教師醫(yī)生/作家/設(shè)計師私營企業(yè)主社會服務(wù)業(yè)一般員工投資者totalvalidsystemmissingtotalfrequencypercen

60、tvalid percentcumulativepercent85 家庭月收入家庭月收入50005000元以上的樣本占總數(shù)的元以上的樣本占總數(shù)的58%58%，會成為本項目，會成為本項目的客戶主體的客戶主體n收入構(gòu)成收入構(gòu)成86n私家車情況私家車情況私家車情況50.5%24.5%25.0%沒有，近兩年無購車計沒有，近兩年有購車計有是否考慮購買車位49.5%20.5%30.0%missing否是 25%的客戶擁有私家車，24.5%的客戶兩年內(nèi)計劃購車 30%的客戶考慮購買車位 可承受車位價格偏低，多數(shù)在6萬元以下萬元以下購買車位的期望售價68.5%2.5%6.0%23.0%missing8萬-10萬/個6