駐馬店商業(yè)場(chǎng)可行性研究分析報(bào)告

1、駐馬店市商業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目建議書項(xiàng)目可行性研究報(bào)告資金申請(qǐng)報(bào)告工程 XX 咨詢公司可行性研究報(bào)告目錄1 總論 錯(cuò)誤！未定義書簽。1.1 項(xiàng)目基本情況 錯(cuò) 誤！未定義書簽。1.2 項(xiàng)目名稱 錯(cuò) 誤！未定義書簽。1.3 建設(shè)單位情況 錯(cuò) 誤！未定義書簽。1.4 項(xiàng)目提出的背景、必要性及社會(huì)經(jīng)濟(jì)意義 錯(cuò)誤！未定義書簽。1.5 項(xiàng)目主要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 錯(cuò) 誤！未定義書簽。1.6 結(jié)論 錯(cuò)誤！未定義書簽。2 產(chǎn)品方案及生產(chǎn)規(guī)模 錯(cuò)誤！未定義書簽。2.1 產(chǎn)品方案 錯(cuò) 誤！未定義書簽。2.2 生產(chǎn)規(guī)模 錯(cuò) 誤！未定義書簽。3 工藝技術(shù)方案 錯(cuò)誤！未定義書簽。3.1 基本原則 錯(cuò) 誤！未定義書簽。3.2 主要工藝

2、流程 錯(cuò) 誤！未定義書簽。3.3 主要設(shè)備的選型原則 錯(cuò) 誤！未定義書簽。4 原材料、燃料及動(dòng)力的供應(yīng) . 錯(cuò)誤！未定義書簽。4.1 原材料消耗 錯(cuò) 誤！未定義書簽。4.2 動(dòng)力供應(yīng) 錯(cuò) 誤！未定義書簽。5 場(chǎng)址選擇 錯(cuò)誤！未定義書簽。5.1 場(chǎng)址原則 錯(cuò) 誤！未定義書簽。5.2 自然條件 錯(cuò) 誤！未定義書簽。5.3 配套條件 錯(cuò) 誤！未定義書簽。6 項(xiàng)目建設(shè)方案 錯(cuò)誤！未定義書簽。6.1 干熄焦工藝 錯(cuò) 誤！未定義書簽。6.2 總圖運(yùn)輸 錯(cuò) 誤！未定義書簽。6.3 干熄焦裝置設(shè)備 錯(cuò) 誤！未定義書簽。6.4 干熄焦氣體循環(huán)系統(tǒng) 錯(cuò) 誤！未定義書簽。6.5 干熄焦鍋爐 錯(cuò) 誤！未定義書簽。6.

3、6 干熄焦環(huán)境除塵 錯(cuò)誤！未定義書簽。6.7 干熄焦電站 錯(cuò) 誤！未定義書簽。6.8 循環(huán)水泵站 錯(cuò) 誤！未定義書簽。6.9 除鹽水站 錯(cuò) 誤！未定義書簽。526.10 電氣 6.11 儀表 6.12 公輔設(shè)施 6.13 工業(yè)建筑 7 環(huán)境保護(hù)、安全與衛(wèi)生 錯(cuò) 誤！未定義書簽。 錯(cuò) 誤！未定義書簽。 錯(cuò) 誤！未定義書簽。 錯(cuò) 誤！未定義書簽。錯(cuò)誤！未定義書簽。7.1 編制依據(jù)及采用標(biāo)準(zhǔn) 錯(cuò) 誤！未定義書簽。7.2 工程概況錯(cuò)誤！未定義書簽。8 消防 錯(cuò)誤！未定義書簽8.1 工程火災(zāi)隱患分析錯(cuò)誤！未定義書簽。8.2 設(shè)計(jì)采取的防范措施 錯(cuò) 誤！未定義書簽。8.3 消防組織和管理錯(cuò)誤！未定義書簽。

4、8.4 防火措施的預(yù)期效果 錯(cuò) 誤！未定義書簽。9 節(jié)約能源 錯(cuò)誤！未定義書簽9.1 能源的品種選用9.2 項(xiàng)目能耗 9.3 產(chǎn)出能源 9.4 項(xiàng)目節(jié)能量計(jì)算錯(cuò)誤！未定義書簽。 錯(cuò)誤！未定義書簽。 錯(cuò)誤！未定義書簽。 錯(cuò)誤！未定義書簽。10 勞動(dòng)定員 錯(cuò)誤！未定義書簽10.1 組織機(jī)構(gòu)及管理體制 錯(cuò) 誤！未定義書簽。10.2 職工定員錯(cuò)誤！未定義書簽。10.3 人員培訓(xùn)錯(cuò)誤！未定義書簽。11 項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃 錯(cuò)誤！未定義書簽11.1 設(shè)計(jì)工期11.2 施工工期錯(cuò)誤！未定義書簽。 錯(cuò)誤！未定義書簽。12 投資估算 錯(cuò)誤！未定義書簽12.1 編制說(shuō)明 12.2 附表 錯(cuò)誤！未定義書簽。 錯(cuò)誤！未定義

5、書簽。13 技術(shù)經(jīng)濟(jì) 錯(cuò)誤！未定義書簽13.1 概述 錯(cuò)誤！未定義書簽13.2 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)原則 13.3 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 錯(cuò)誤！未定義書簽。 錯(cuò)誤！未定義書簽。13.4 財(cái)務(wù)分析 13.5 結(jié)論 錯(cuò)誤！未定義書簽。 錯(cuò)誤！未定義書簽。駐馬店市商業(yè)調(diào)查結(jié)論基本認(rèn)為在風(fēng)光路開(kāi)發(fā)中檔商場(chǎng)是可行的。支撐因素：宏觀+根據(jù)2004年統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，目前駐馬店市人均零售商業(yè)面積約為0.36平方米，少于全國(guó)人均0.7 0.8平方米的面積。+按人均增長(zhǎng)0.1平方米計(jì)算，截至到2010年，五年中預(yù)計(jì)增長(zhǎng)商業(yè)面積約100萬(wàn)平方米，每年增長(zhǎng)20萬(wàn)平方米。 具有一定的市場(chǎng)空白量。中檔+目前駐馬店市區(qū)人口為56萬(wàn)人，高端客戶約

6、占了整體的10% 較為有限，且多有固定消費(fèi)場(chǎng)所均收入。+若定位為高端商場(chǎng)，消費(fèi)群較窄，且為了改變消費(fèi)群固有的消 費(fèi)習(xí)慣，在推廣上可能需要花費(fèi)大量的時(shí)間和財(cái)力。+駐馬店人均收入為500元左右，對(duì)高檔商品需求不大。如春天 百貨，進(jìn)駐品牌多為高檔品牌，價(jià)位過(guò)高，客戶對(duì)此認(rèn)可度不 高，生意清淡。針對(duì)年輕消費(fèi)群+在駐馬店124萬(wàn)的城鎮(zhèn)人口中，中青年占據(jù) 67%+在商圈中心抽調(diào)的300份樣本中，20 35歲的消費(fèi)者達(dá)到整 體的65%他們?yōu)槿粘ＯM(fèi)的主體。以休閑服飾為主在20 35歲的消費(fèi)群體，有70%勺消費(fèi)者選擇休閑品牌。+ 20 35歲的消費(fèi)群體，收入水平有所限制，但又追求時(shí)尚， 對(duì)于真維斯、佐丹奴等休

7、閑品牌更能滿足他們的要求及虛榮心 理。+風(fēng)光路臨街店鋪，以休閑運(yùn)動(dòng)為主題的商家達(dá)到 68%增加娛樂(lè)、餐飲等特色經(jīng)營(yíng)在300份樣本中，有43%勺消費(fèi)者需求娛樂(lè)，34%勺消費(fèi)者需 求餐飲。這一結(jié)果具有一定的代表性。+周邊商場(chǎng)存在同質(zhì)化問(wèn)題，增加特色經(jīng)營(yíng)，吸引人流，延長(zhǎng)消 費(fèi)者停留時(shí)間。開(kāi)發(fā)地下超市斗在樣本中有38%勺消費(fèi)者經(jīng)常購(gòu)買日用品斗以大賣場(chǎng)吸引人流，擴(kuò)大消費(fèi)群。準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、有吸引力的付款方式和招商策略、完善的經(jīng)營(yíng) 管理是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵因素。同時(shí)存在的問(wèn)題：項(xiàng)目所處區(qū)域商業(yè)密集，競(jìng)爭(zhēng)壓力大。在建的天方商城和北京商 場(chǎng)、樂(lè)山商場(chǎng)、喜迎門購(gòu)物廣場(chǎng)為本項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手； 項(xiàng)目原址的風(fēng)光市場(chǎng)

8、讓消費(fèi)者形成中低檔的思維定式，因而項(xiàng)目 的提升需要付出較大努力；人均收入水平不高；政府開(kāi)始加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的宏觀調(diào)控。二、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、國(guó) 家 宏 觀 經(jīng) 濟(jì) 分 析2000 年以來(lái)，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)狀況良好，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)逐漸趨于理性和正常， 主要表現(xiàn)為：投資大幅增長(zhǎng)，其中主要增長(zhǎng)是由民間資本和外資投入加大引 起的；加入 WTC帶動(dòng)了出口的大幅增長(zhǎng)；通貨緊縮狀況逐步緩和。我國(guó)勞動(dòng) 力豐富，市場(chǎng)巨大，在持續(xù)高速增長(zhǎng)了 20 年的情況下，經(jīng)濟(jì)繼續(xù)高速發(fā)展的 潛力仍然十分可觀。自 2004年以來(lái)，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中出現(xiàn)了部分過(guò)熱跡象，主要表現(xiàn)在 糧食供求關(guān)系趨緊，居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)上升，固定資產(chǎn)投資膨脹

9、，貨幣信 貸投放增長(zhǎng)過(guò)快。針對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)中出現(xiàn)的問(wèn)題，中央政府果斷采取了一系列 金融、土地和針對(duì)部分行業(yè)的宏觀調(diào)控措施，保證了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的良好運(yùn)行。 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示：2004 年我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 128390億元，比上年增長(zhǎng) 9.5%其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 18168 億元，增長(zhǎng) 6.3%第二產(chǎn)業(yè)增加值 68259 億元，增長(zhǎng) 11.1%第三產(chǎn)業(yè)增加值 35615 億元，增長(zhǎng) 8.3%社會(huì)消費(fèi)品零售總額 53950 億元，增長(zhǎng) 13.3%進(jìn)出口貿(mào)易總額 11547億美元，增長(zhǎng) 35.7%在 2004年宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)上， 2005年，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持了穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。第一季度我國(guó)經(jīng)

10、濟(jì)增長(zhǎng) 9.5%,國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值31355億元，其中城 鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資9037億元，同比增長(zhǎng)25.3%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2324億元，同 比增長(zhǎng)26.7%。上半年固定資產(chǎn)投資增速基本上保持在 25%£右的較高水平。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增加值生產(chǎn)總值2002 年2003 年2004 年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）104790117251.9128390第一產(chǎn)業(yè)增加值（億元）16117.317092.118168第二產(chǎn)業(yè)增加值（億元）53540.761274.168259第三產(chǎn)業(yè)增加值（億元）35132.632885.735615數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)年鑒2、駐馬店市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀分析2.1駐馬店市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀在

11、全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展大好形勢(shì)的強(qiáng)力帶動(dòng)下，駐馬店市總體經(jīng)濟(jì)狀況在2004年表現(xiàn)突出，全年經(jīng)濟(jì)發(fā)展各項(xiàng)目標(biāo)均順利實(shí)現(xiàn)。2004年駐馬店市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)收益狀況（億兀）增長(zhǎng)率國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP444.714.6%各產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)15728.4%發(fā)展?fàn)畹诙a(chǎn)業(yè)173.210.1%況第三產(chǎn)業(yè)114.58.5%數(shù)據(jù)來(lái)源：2004年駐馬店政府工作報(bào)告2. 2經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率2004年駐馬店市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 444.7億元，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率14.6%, 處于較高的增長(zhǎng)水平。其中，一、二、三產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重為35.3% 38.9%和 25.7%。結(jié)論：第三產(chǎn)業(yè)在生產(chǎn)總值中所占比重略低，僅25.7%，說(shuō)明服務(wù)業(yè)等第

12、三產(chǎn)業(yè)有待提高。2.3投資水平全市投資項(xiàng)目建設(shè)力度加大，年初確定的 71個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目完成投 資51.42億元，較上年增長(zhǎng) 31.98 %。其中計(jì)劃竣工項(xiàng)目完成投資 20.99億元，續(xù)建項(xiàng)目完成投資16.06億元，計(jì)劃新開(kāi)工項(xiàng)目完成投 資14.37億元。結(jié)論：項(xiàng)目投資額度增長(zhǎng)速度較高，遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。固定資產(chǎn)投資在內(nèi)的投資成為拉動(dòng)駐馬店市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要 動(dòng)力之一。2. 4地方財(cái)政4全市地方財(cái)政一般預(yù)算收入完成12.8億元，增長(zhǎng)20%，支出完成40億元，增長(zhǎng)20.9 %;4高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值完成4億元，增長(zhǎng)30.4 %;4社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成146.9億元，增長(zhǎng)15.1 %;4實(shí)現(xiàn)旅游收入

13、235億元，增長(zhǎng)28.7 %;4非公有制經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，實(shí)現(xiàn)增加值203億元，同比增長(zhǎng)10.3 %，占全市生產(chǎn)總值的45.7 %。2. 5對(duì)外貿(mào)易+全年海關(guān)進(jìn)出口總額3788萬(wàn)美元，比上年增長(zhǎng)22.5 %;+出口總額3226萬(wàn)美元，增長(zhǎng)16. 5%;+進(jìn)口總額562萬(wàn)美元，增長(zhǎng)74. 5%+ 2004年完成出口創(chuàng)匯4551萬(wàn)美元，增長(zhǎng)41.1 %;+實(shí)際利用外資2438萬(wàn)美元，增長(zhǎng)61%。三、駐馬店市宏觀政策現(xiàn)狀分析3.1利好因素的分析各種利好政策的實(shí)施，一方面將直接帶動(dòng)未來(lái)駐馬店市經(jīng)濟(jì)的發(fā) 展，另一方面，對(duì)于本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)也會(huì)有較大的促進(jìn)作用。4社區(qū)商業(yè)的嚴(yán)重不足，已經(jīng)引起國(guó)家以及地方政府的重

14、視。2005年5月初，商務(wù)部發(fā)布了關(guān)于加快我國(guó)社區(qū)商業(yè)發(fā)展的 指導(dǎo)意見(jiàn)（簡(jiǎn)稱指導(dǎo)意見(jiàn)），指向社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。+降息對(duì)商業(yè)物業(yè)的影響央行連續(xù)降低金融機(jī)構(gòu)人民幣存、貸款利率，意圖增加投資、擴(kuò) 大消費(fèi)。受此政策影響，不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是房地產(chǎn)投資市場(chǎng)受 到了間接的推動(dòng)作用。4住宅市場(chǎng)投資因國(guó)家打擊住宅市場(chǎng)投機(jī)的政策導(dǎo)向而驟然降溫， 商業(yè)地產(chǎn)便被普遍看好，商鋪等商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)也因此迎來(lái)了投資 契機(jī)，部分嗅覺(jué)靈敏的投資者已將資金從住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)向商鋪市 場(chǎng)。3.2、影響商業(yè)房地產(chǎn)之政策、趨勢(shì)+國(guó)務(wù)院即將頒布城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例（簡(jiǎn)稱條例）條例對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的整體規(guī)劃做出了相應(yīng)規(guī)定和限制。其中 規(guī)定，今后10000平

15、方米以上的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)施項(xiàng)目必須進(jìn)行聽(tīng)證， 開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)聽(tīng)證之后必須拿到書面同意建設(shè)意見(jiàn)，方可辦理有關(guān)建 設(shè)手續(xù)。而建設(shè)1萬(wàn)平方米以上的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，還必須到國(guó)務(wù)院有關(guān) 部門進(jìn)行聽(tīng)證。+加入WTO寸駐馬店市商業(yè)物業(yè)的影響對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，一方面入世將形成更為開(kāi)放的市場(chǎng)氛圍， 吸引眾多國(guó)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行投資；另一方面隨著外資企業(yè)和辦事 機(jī)構(gòu)大量涌入，競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)加劇。+七部委意見(jiàn)遏制房地產(chǎn)投機(jī)2005年5月11日，由建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、財(cái)政部、 國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局和銀監(jiān)會(huì)等七部門聯(lián)合提出關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)，指出目前的調(diào)控要做好供需雙向調(diào)節(jié)，遏制投機(jī)性炒房，控制投資性購(gòu)房

16、。4商務(wù)部開(kāi)始商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查繼5月初向全國(guó)各省市下發(fā)了關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研通知之后， 商務(wù)部將開(kāi)始對(duì)部分城市商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)查。 本次調(diào)查的重點(diǎn)將是商 業(yè)地產(chǎn)的資金和空臵問(wèn)題。3.3未來(lái)宏觀調(diào)控政策走向預(yù)測(cè)-整體看來(lái)，3月以來(lái)密集出臺(tái)的抑制房?jī)r(jià)政策，除了使目前部分 地區(qū)出現(xiàn)交投冷清、市場(chǎng)觀望氣氛濃厚外，還將在中期以內(nèi)對(duì)全 國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生降溫影響。- 今年二季度國(guó)房指數(shù)除銷售價(jià)格指數(shù)外，與上季度和上年同期均 出現(xiàn)了較為明顯的回落，處于1998年以來(lái)的最低景氣水平，這 標(biāo)志著全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)將進(jìn)入 3-5年的中期調(diào)整階段。丄房地產(chǎn)政策在本質(zhì)上是為了調(diào)節(jié)中央和地方、房地產(chǎn)和其他行業(yè)、購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商各

17、個(gè)利益主體之間的利益，以達(dá)到局部和全 局、公平和效率之間的動(dòng)態(tài)平衡。本次國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏 觀調(diào)控的政策取向是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，而不是市場(chǎng)打壓。斗 本次宏觀調(diào)控與90年代初的調(diào)控相比具有更強(qiáng)的市場(chǎng)化特征， 強(qiáng)調(diào)了調(diào)控的區(qū)域性重點(diǎn)。應(yīng)該說(shuō)，目前政策出臺(tái)的高峰期已經(jīng) 過(guò)去，部分地區(qū)包括河南省的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了一定的回暖 現(xiàn)象。T駐馬店市目前的房地產(chǎn)價(jià)格水平較低，因此下降的空間相對(duì)有 限，商業(yè)地產(chǎn)投資比重不大，不屬于國(guó)家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)區(qū)域。 但是，在國(guó)家重點(diǎn)控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商仍應(yīng)高 度重視土地、信貸政策的負(fù)面影響，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中關(guān)注相應(yīng)的抗 風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策。四、駐馬店市宏觀經(jīng)濟(jì)概述 4.1、

18、駐馬店市概述駐馬店市位于河南省中南部，東與安徽省阜陽(yáng)市接壤，西與南陽(yáng) 市相連，北與周口市、平頂山市和漯河市為界，南于信陽(yáng)市毗鄰。京 廣鐵路、京深高速公路縱貫?zāi)媳?，處?quot;長(zhǎng)江"、"隴蘭"兩大橫向經(jīng)濟(jì) 帶之間，洪河、汝河、泌陽(yáng)河流經(jīng)其間，素有"豫州之腹地，天下之 最中"之稱。全市共有確山、遂平、西平、上蔡、汝南、平輿、新蔡、正陽(yáng)、 泌陽(yáng)九縣和驛城區(qū)，總面積1.5萬(wàn)平方公里，總?cè)丝?820多萬(wàn)。這里 歷史悠久，區(qū)位優(yōu)越，交通便利，資源豐富，勞動(dòng)力充足，開(kāi)發(fā)潛力 很大。建國(guó)以后，駐馬店所轄縣區(qū)曾一度分屬信陽(yáng)和南陽(yáng)，2000年設(shè)立地級(jí)市。經(jīng)過(guò)全

19、區(qū)人民的努力奮斗，今日駐馬店的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)正在穩(wěn) 步發(fā)展，并建成了以糧油食品、醫(yī)藥、機(jī)械、電子、輕紡、建材、礦 產(chǎn)、電力等行業(yè)為支柱，布局合理、結(jié)構(gòu)配套的地方工業(yè)體系。常年 糧食總產(chǎn)量40億公斤左右，占河南省的10%油料總產(chǎn)7億公斤左 右，占河南省的25%其中芝麻居全國(guó)第一位。4.2、駐馬店市人口現(xiàn)狀斗2004年全市出生人口 9.41萬(wàn)人，出生率11. 42%。;斗 死亡人口 5. 27萬(wàn)人，死亡率6. 40%;斗全年自然增加人口 4. 1萬(wàn)人，自然增長(zhǎng)率5. 02%。，4年末全市總?cè)丝?826. 31萬(wàn)人。其中，城鎮(zhèn)人口 124. 1萬(wàn)人, 占15. 02% 市區(qū)人口 56萬(wàn)人，占城鎮(zhèn)人口 45

20、%鄉(xiāng)村人口 702. 2 萬(wàn)人，占 84. 98%結(jié)論：駐馬店市目前和將來(lái)的一段時(shí)期內(nèi)人口增長(zhǎng)將仍然處于上升階段。駐馬店市的城市化率約為15%遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國(guó)36%勺平均 水平和河南全省27%勺平均水平。消費(fèi)市場(chǎng)是由人口、收入水平、消費(fèi)習(xí)慣及心理共同決定 的。124萬(wàn)的城鎮(zhèn)人口決定了一定的市場(chǎng)容量。由于城市化過(guò)程直接與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平密切相關(guān)，駐馬店市較低的城市化率從側(cè)面反映了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的有限。4.3、駐馬店市年齡構(gòu)成年齡構(gòu)成67%L 0-14歲15-64歲一 65歲以上根據(jù)河南省第5次人口普查的結(jié)果顯示，全省平均每個(gè)家庭人數(shù)為3.7人；全省常住人口中，0-14歲的人口為2401萬(wàn)人，占25

21、.94%;15-64歲的人口為6211萬(wàn)人，占67.10%； 65歲以上的人口為644萬(wàn) 人，占6.96%。駐馬店市作為河南省人口大市，約占全省總?cè)丝诘?% 結(jié)論：由此我們可以推測(cè)出，其人口年齡結(jié)構(gòu)應(yīng)與全省基本一致， 年輕 人群是人口的主體，也是消費(fèi)群體的主體，整體消費(fèi)潛力較高。4.4 在全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展大好形勢(shì)的強(qiáng)力帶動(dòng)下，駐馬店市總體經(jīng)濟(jì)狀況在2004年表現(xiàn)突出，全年經(jīng)濟(jì)發(fā)展各項(xiàng)目標(biāo)均順利實(shí)現(xiàn)<2004年駐馬店市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)收益狀況（億元）增長(zhǎng)率國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP444.714.6%各產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)15728.4%發(fā)展?fàn)畹诙a(chǎn)業(yè)173.210.1%況第三產(chǎn)業(yè)114.58.5%數(shù)

22、據(jù)來(lái)源：2004年駐馬店政府工作報(bào)告2004年駐馬店市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表:地區(qū)總?cè)丝?26.31萬(wàn)人地區(qū)GDP444.7億元人均GDP5384 元人均可支配收入4005 元商業(yè)零售總額127. 7億元恩格爾系數(shù)50.14%居民儲(chǔ)蓄額279.5億元結(jié)論：4第二產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中仍然占支配地位，農(nóng)業(yè)和工業(yè)比重較高；4第三產(chǎn)業(yè)比重偏低，城市商業(yè)、服務(wù)業(yè)還不發(fā)達(dá)，從側(cè)面反 映了消費(fèi)需求和層次有待提高；-恩格爾系數(shù)（食品支出總額占家庭或個(gè)人消費(fèi)支出總額的比例）達(dá)到50.14，略高于聯(lián)合國(guó)的小康生活標(biāo)準(zhǔn) 40-50%的上限。表明駐馬店市居民平均生活水平基本接近小康。4.5城鄉(xiāng)居民生活水平2005年16月份人

23、均可支配收（元）數(shù)據(jù)來(lái)源：河南統(tǒng)計(jì)網(wǎng)4 2004年，駐馬店全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到6179元,同比增長(zhǎng)8.9%;4農(nóng)民人均純收入2226元，增長(zhǎng)29%，農(nóng)民人均收入水平增 長(zhǎng)速度較快。4城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額279.5億元，增長(zhǎng)19.5 %。結(jié)論：商業(yè)物業(yè)的投資和消費(fèi)依托于整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民消費(fèi)水平的變化；當(dāng)?shù)鼐用竦脑氯司杖朐?00元左右，一方面說(shuō)明目前多數(shù)消費(fèi)者收入水平無(wú)法支撐高端消費(fèi)；另一方面儲(chǔ)蓄存款的快速增長(zhǎng)，又說(shuō)明在人均收入持續(xù)增 長(zhǎng)，收入水平在今后兩年還有很大的發(fā)展空間。4.6城市人均收入及可支配收入7600城市人均收入城市人均可支配收入表中數(shù)據(jù)來(lái)源于河南統(tǒng)計(jì)網(wǎng)1 -6份分

24、2005年上半年，駐馬店城鎮(zhèn)居民可支配收入625.77、805.80、509.17、488.38、501.53、526.21 元人民 幣。結(jié)論：通過(guò)對(duì)比2003年一2005年人均收入和人均可支配收入可以 發(fā)現(xiàn)，駐馬店市居民生活水平逐年穩(wěn)步提高，城市居民人均 收入和可支配收入的增長(zhǎng)速度超過(guò) 10%經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展，市場(chǎng)環(huán)境樂(lè)觀。4. 7社會(huì)消費(fèi)品市場(chǎng)匚2003年門2004年消費(fèi)品市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展。全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額127.7億元，比上年增長(zhǎng)10.5 %。分城鄉(xiāng)看，城市消費(fèi)品零售額 25億元，增長(zhǎng)16.1 %;縣及縣以 下消費(fèi)品零售額102.6億元，增長(zhǎng)9.2 %。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 10

25、3.2億元，增長(zhǎng)9.9 %;餐 飲業(yè)零售額16.9億元，增長(zhǎng)16.9 %;其他行業(yè)零售額7.4億元，增 長(zhǎng) 4.8 %。結(jié)論:+社會(huì)消費(fèi)品銷售增長(zhǎng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)、居民收入水平的增長(zhǎng)趨勢(shì)基本吻合，發(fā)展態(tài)勢(shì)比較合理；+城區(qū)居民消費(fèi)能力增長(zhǎng)快于農(nóng)村地區(qū)；+居民餐飲業(yè)消費(fèi)的增長(zhǎng)快于批發(fā)零售貿(mào)易和其他行業(yè)。4.8 2004年全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額狀況如圖:結(jié)論：上述統(tǒng)計(jì)資料表明，2004年駐馬店市經(jīng)濟(jì)發(fā)展顯示出強(qiáng)大活 力，繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)的良好發(fā)展趨勢(shì)；國(guó)內(nèi)需求穩(wěn)步擴(kuò)大，結(jié)構(gòu)調(diào)整得到了進(jìn)一步推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)環(huán)境 更加優(yōu)越和趨于完善。4.9、駐馬店市未來(lái)經(jīng)濟(jì)環(huán)境展望+近年來(lái)駐馬店經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，全市以農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ)

26、，逐步發(fā)展工業(yè)、旅游業(yè)，并不斷規(guī)范市場(chǎng)環(huán)境，充分合理利 用自有、外來(lái)資金，作為一個(gè)新興的地級(jí)城市，發(fā)展空間 相當(dāng)廣闊。+在良好經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境的推動(dòng)下，隨著第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，城 鎮(zhèn)建設(shè)的加快，“中部崛起”的高調(diào)提出，可以預(yù)見(jiàn)，在未來(lái)相當(dāng)時(shí)間內(nèi)，駐馬店市經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持持續(xù)增長(zhǎng)狀 態(tài)。+根據(jù)國(guó)外商業(yè)物業(yè)的租金變化與城市 GDP變化關(guān)系的研 究分析，二者的變化規(guī)律是趨于一致的，也就是說(shuō)商業(yè)物 業(yè)的租金是與城市 GDP成正比例的。+商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展與整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)密切相關(guān)， 商業(yè)物業(yè)的投資和消費(fèi)依托于整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民 消費(fèi)水平的變化。+目前駐馬店商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)還處于初期階段， 尚不具備成熟 市場(chǎng)

27、的發(fā)展條件，但是隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民可 支配收入的不斷提高，社會(huì)消費(fèi)品銷售總額的快速增長(zhǎng)， 商業(yè)物業(yè)的需求必然會(huì)逐漸上升。在建商業(yè)房地產(chǎn)的增 多、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的建設(shè)正是市場(chǎng)需求增加的有效反映。在未來(lái)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)上，地理位臵好、品質(zhì)優(yōu)良、價(jià)格相對(duì)低廉的大 型商鋪將是使用者和投資者的首選對(duì)象。但是由于本項(xiàng)目目前尚未開(kāi)工、 開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，商業(yè)市場(chǎng)變數(shù)較 大，因此在未來(lái)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，左右項(xiàng)目的不確定因素（未預(yù)見(jiàn)因素） 較多。我司將在后期研究中， 針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤分析， 根據(jù)具體情況及 時(shí)調(diào)整開(kāi)發(fā)策略，保證項(xiàng)目的順利運(yùn)作。五. 駐馬店市商業(yè)物業(yè)分析5.1 、本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的界定商業(yè)物業(yè)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的

28、重要組成部分 , 主要是指直接從事零售 業(yè)服務(wù)的建筑物，即通常意義上的商場(chǎng)、商鋪、店鋪等物業(yè)。一般來(lái)說(shuō)， 按照商業(yè)建筑的規(guī)模可以把商業(yè)物業(yè)劃分成大型、 中 型和小型三種檔次。大型商鋪： 一般是指建筑面積在 10000平方米、甚至上十萬(wàn)平方 米以上的商業(yè)建筑， 通常分布在城市一級(jí)或二級(jí)商業(yè)中心內(nèi)， 該類建 筑的裝修和設(shè)備都比較高檔 , 通常發(fā)展成為大型超市、百貨商場(chǎng)、購(gòu) 物中心等業(yè)態(tài)， 目前駐馬店除了正在建設(shè)中的天方商城， 基本沒(méi)有此 類商業(yè)物業(yè)。中型商鋪一般是指建筑面積在 5000-10000 平方米的商業(yè)建筑， 通常分布在城市二級(jí)或三級(jí)商業(yè)中心內(nèi)， 該類建筑的裝修和設(shè)備為中 檔水平，通常進(jìn)行

29、分割出售，也有可能成為超市或小型百貨商場(chǎng)。目 前駐馬店房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)的大量商業(yè)用房，多屬于此類商業(yè)物業(yè)， 如愛(ài)家量販、樂(lè)山商場(chǎng)、春天百貨等。小型商鋪一般是指建筑面積在 5000 平方米以下，分布在城市各 級(jí)商業(yè)中心內(nèi)，尤其是居住小區(qū)內(nèi)的商業(yè)建筑和道路兩旁的沿街店 鋪，如風(fēng)光路商業(yè)形態(tài)便以此居多。本項(xiàng)目商業(yè)地塊面積近 26000 平方米，我司將按照大型商業(yè)物業(yè)對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行分析研究。本報(bào)告涉及的中、小型商業(yè)物業(yè)，均為篩 選后可比之參考對(duì)象。5.2 、 駐馬店市商業(yè)物業(yè)發(fā)展概況 商業(yè)物業(yè)是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的必然產(chǎn)物， 從簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)項(xiàng)目配 套，進(jìn)化成為具有獨(dú)立經(jīng)濟(jì)形態(tài)的房地產(chǎn)主體。目前駐馬店市的商業(yè)

30、物業(yè)主要集中在以下形態(tài)：臨街商鋪商住混合，在樓宇的群樓或下面幾層建商鋪 純商業(yè)性質(zhì)的物業(yè)，以商廈的形式誕生 非產(chǎn)權(quán)物業(yè)，以租賃為主駐馬店市商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)， 目前正處于商業(yè)的初步發(fā)展階段， 以自由經(jīng)營(yíng)為主； 商業(yè)物業(yè)開(kāi)始進(jìn)入發(fā)展階段，但目前仍不成熟，對(duì)于投資商 鋪的營(yíng)銷概念， 如商鋪帶租約銷售等方式， 還不能充分把握。從商鋪的發(fā)展歷程可以看出， 開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)的關(guān)鍵因素在于其投 資價(jià)值的充分挖掘， 這是貫穿于商業(yè)物業(yè)發(fā)展始終的主線。 作為開(kāi)發(fā) 者，在保證自身利益的前提下， 同時(shí)必須保證投資者的利益得以實(shí)現(xiàn)， 這樣才能從根本上吸引投資者和開(kāi)發(fā)者的目光。結(jié)合駐馬店目前的市場(chǎng)情況， 中原認(rèn)為商業(yè)價(jià)值的關(guān)

31、鍵因素主要 體現(xiàn)在：準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位 較有吸引力的付款方式合理的招商策略完善的經(jīng)營(yíng)管理5.3 駐馬店市商業(yè)物業(yè)近期發(fā)展趨勢(shì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與機(jī)會(huì)并存目前，駐馬店市城區(qū)內(nèi)已經(jīng)形成的區(qū)域性商圈僅有風(fēng)光路一個(gè)商 圈。在此區(qū)域內(nèi)幾個(gè)大型項(xiàng)目的共同存在，起到互相烘托的作用，吸 引了本地區(qū)相當(dāng)程度的客流量， 支撐整個(gè)商業(yè)區(qū)域的繁榮。 但是在區(qū) 域經(jīng)營(yíng)中，一定要形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，達(dá)到互補(bǔ)，盡量減小同區(qū)域項(xiàng)目對(duì) 于自身項(xiàng)目的沖擊。本項(xiàng)目周邊分布著樂(lè)山商場(chǎng)、北京商場(chǎng)、喜盈門購(gòu)物廣場(chǎng)、新大 新商場(chǎng)、商業(yè)大廈、春天百貨等商業(yè)物業(yè)，與本項(xiàng)目存在有一定的競(jìng) 爭(zhēng)。但同時(shí)， 風(fēng)光路商圈是駐馬店市目前唯一的大型成熟商圈， 良好 的商業(yè)氣氛

32、帶來(lái)了大量的人流， 為本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)做了良好的 鋪墊。此外，高檔商業(yè)項(xiàng)目的出現(xiàn)，將會(huì)迅速改變風(fēng)光路地段嘈雜、 混亂的不良形象，有助于本項(xiàng)目形象的提升和未來(lái)商業(yè)物業(yè)的運(yùn)做。商鋪經(jīng)營(yíng)管理專業(yè)化駐馬店市商業(yè)環(huán)境的不斷發(fā)展， 天方商城、 上海商城及本項(xiàng)目將 陸續(xù)投放市場(chǎng)， 商業(yè)市場(chǎng)體量的增大和競(jìng)爭(zhēng)的加劇， 將會(huì)使消費(fèi)者和 經(jīng)營(yíng)者對(duì)商業(yè)需求變的更加理性。對(duì)于本項(xiàng)目， 除了需考慮商鋪前期有良好的銷售情況績(jī)外， 還要 考慮商鋪后期布臵哪些業(yè)態(tài)， 保證商鋪的經(jīng)營(yíng)品質(zhì)， 才能令物業(yè)保值 和增值。項(xiàng)目公共空間社會(huì)化未來(lái)發(fā)展商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的同時(shí)， 將會(huì)主動(dòng)配合政府宏觀規(guī)劃， 架 設(shè)專用區(qū)間作為公共活動(dòng)區(qū)域，用以

33、組織社區(qū)活動(dòng)、集市、表演、休 閑的場(chǎng)所，使商業(yè)活動(dòng)與公共活動(dòng)互相促進(jìn)， 成為綜合性的城市廣場(chǎng)。實(shí)際上， 把公共空間進(jìn)行社會(huì)化， 將會(huì)為商場(chǎng)帶來(lái)可觀的潛在消 費(fèi)人流，是一種非常有效的經(jīng)營(yíng)方式。本項(xiàng)目作為交通樞紐，為公共 空間社會(huì)化的建立提供了平臺(tái)。但是公共區(qū)間人流的引導(dǎo)、組織、篩 選、疏散以及商業(yè)活動(dòng)展示等問(wèn)題，需結(jié)合項(xiàng)目定位進(jìn)行細(xì)化。5.4 、 商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)中存在的問(wèn)題商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化目前駐馬店市商業(yè)地產(chǎn)分布較為集中， 隨著市場(chǎng)的成熟， 商鋪的 同質(zhì)化也已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)。 目前駐馬店市商鋪的同質(zhì)化現(xiàn)象多是集中在 產(chǎn)品設(shè)計(jì)和業(yè)態(tài)定位上。產(chǎn)品的同質(zhì)化， 將極大的破壞整體商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境， 容易形成以價(jià)

34、格為主要砝碼的低等競(jìng)爭(zhēng)。 不同的項(xiàng)目均有其不同的特質(zhì)， 并且彼此 的商場(chǎng)定位、經(jīng)營(yíng)品種、經(jīng)營(yíng)手段、推廣策略都是不一樣的，簡(jiǎn)單的 模仿是不能有效增加物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的， 突出項(xiàng)目個(gè)性、 提高項(xiàng)目自身品 質(zhì)才是增加項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵因素。商業(yè)項(xiàng)目缺乏可感性強(qiáng)的形象力由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度的增加， 房地產(chǎn)項(xiàng)目越來(lái)越重視自身形象的宣 傳。但是對(duì)于目前本區(qū)域的商業(yè)物業(yè)，項(xiàng)目缺乏具體化、可感性強(qiáng)的 形象表現(xiàn)，減弱了對(duì)目標(biāo)客戶的吸引力。項(xiàng)目形象對(duì)于商業(yè)物業(yè)來(lái)講， 具有著重要的意義。 在商鋪經(jīng)營(yíng)之 前，眾多投資者無(wú)法取得經(jīng)濟(jì)收益， 只能靠發(fā)展商為其勾畫出未來(lái)美 好的藍(lán)圖來(lái)增加投資信心， 因此商業(yè)項(xiàng)目的形象對(duì)于后期銷售是至關(guān)

35、 重要的。營(yíng)銷策略單一目前本區(qū)域商業(yè)物業(yè)的營(yíng)銷、 推廣策略表現(xiàn)單一， 缺乏對(duì)銷售的 有力支持。目前商業(yè)物業(yè)的客戶仍以自用居多，但隨著市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展， 投資客戶的比例將有所增加， 靈活多樣、 具有利益吸引的營(yíng)銷策略將 會(huì)為項(xiàng)目的成功銷售提供保障。商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)水平不能同步發(fā)展目前本區(qū)域內(nèi)， 商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理相對(duì)較為滯后， 到目前為止，專業(yè)的、成熟的、商業(yè)性、社會(huì)性的商業(yè)管理機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)上仍未出現(xiàn)商業(yè)管理對(duì)于商業(yè)物業(yè)來(lái)說(shuō)較為重要， 強(qiáng)勢(shì)的經(jīng)營(yíng)管理可以將好 鋪?zhàn)鐾?，?shí)現(xiàn)持續(xù)的投資回報(bào)， 這正是投資者和經(jīng)營(yíng)者最關(guān)心的和最 需要的。商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)缺乏金融機(jī)構(gòu)的支持 金融機(jī)構(gòu)提供的商業(yè)物業(yè)按

36、揭貸款業(yè)務(wù)相對(duì)普通住宅項(xiàng)目要苛 刻的多，比較保守的貸款方式限制了大量有意投資商鋪的目標(biāo)客戶， 影響了整個(gè)商業(yè)物業(yè)投資環(huán)境的發(fā)展和進(jìn)一步興旺。針對(duì)目前的按揭形式， 要想擴(kuò)大本項(xiàng)目的市場(chǎng)容量， 有效吸引客 群，應(yīng)采取靈活多樣、具有利益吸引的付款方式（如買一成送一成） ， 并以有效的促銷活動(dòng)加以配合。六、商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)供需關(guān)系6.1 、總體供求狀況根據(jù) 2004 年統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，目前駐馬店市人均零售商業(yè)面 積約為 0.36 平方米，少于全國(guó)人均 0.7 0.8 平方米的面積， 也遠(yuǎn)低 于上海人均 1 平方米的商業(yè)面積。截至到 2010 年，按人均增長(zhǎng) 0.12 平方米計(jì)算，五年中預(yù)計(jì)增長(zhǎng)商業(yè)面積約

37、 100 萬(wàn)平方米，每年增長(zhǎng) 20 萬(wàn)平方米。由此可見(jiàn)，從總體供需關(guān)系上分析，具有很大的發(fā)展空間。6.2、行業(yè)供應(yīng)狀況從業(yè)態(tài)需求來(lái)看，駐馬店市場(chǎng)對(duì)商業(yè)物業(yè)的需求結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出多元 化趨勢(shì)，從購(gòu)物中心、量販類超市、家具商場(chǎng)、電器商店等到各種中、 小專業(yè)店都有不同需求。購(gòu)物中心的數(shù)量增長(zhǎng)有限，但所占面積比重較大，如樂(lè)山商場(chǎng)、春天百貨、風(fēng)光市場(chǎng)、天方商場(chǎng)、北京商場(chǎng)、上海商場(chǎng)等，消化了大 量的商業(yè)物業(yè)面積，累計(jì)10萬(wàn)平方米。相對(duì)而言，小型商場(chǎng)和中、 小型店鋪的數(shù)量增長(zhǎng)較快，年租賃成交量也較大，對(duì)商業(yè)物業(yè)的需求 增長(zhǎng)較快。6.3、商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)分布駐馬店市的商業(yè)主要集中在風(fēng)光路、樂(lè)山路、解放路等主干道。風(fēng)光路

38、西側(cè)商業(yè)業(yè)態(tài)情況統(tǒng)計(jì)業(yè)態(tài)所占比例日雜20%餐飲10%服飾48%其它（通訊、家具等）22%風(fēng)光路東側(cè)商業(yè)業(yè)態(tài)情況統(tǒng)計(jì)業(yè)態(tài)所占比例日雜15%餐飲3%服飾（運(yùn)動(dòng)休閑）67%其它（通訊、家具等）15%樂(lè)山大道西側(cè)商業(yè)業(yè)態(tài)情況統(tǒng)計(jì)業(yè)態(tài)所占比例印刷18%餐飲11%服飾（運(yùn)動(dòng)休閑）18%通訊28%其它（文具、機(jī)關(guān)等）25%樂(lè)山大道東側(cè)商業(yè)業(yè)態(tài)情況統(tǒng)計(jì)業(yè)態(tài)所占比例五金41%餐飲12%服飾（天方商場(chǎng)及步行街）5%通訊33%其它（超市、機(jī)關(guān)等）9%6.4、中型商業(yè)物業(yè)的調(diào)研分析駐馬店現(xiàn)有的和在建的大、中型商業(yè)項(xiàng)目主要包括:北京商場(chǎng)喜迎門購(gòu)物廣場(chǎng)新大新商場(chǎng)商業(yè)大廈春天百貨樂(lè)山商場(chǎng)上海商城（封頂）天方商城（在建打樁）

39、溫州步行街駐馬店現(xiàn)有及在建商業(yè)項(xiàng)目建筑參數(shù)統(tǒng)計(jì):總建筑面積北京商場(chǎng)8000 m22層喜迎門購(gòu)物廣場(chǎng)12200m23層新大新商場(chǎng)4000 m22層商業(yè)大廈5000 m25層春天百貨8000 m26層（負(fù)一層）樂(lè)山商場(chǎng)10000 m24層上海商城（封頂）6 2 9 8 m （總占地 面積）一期建筑面積：6000 多 m23層天方商城（在建）60000 m26層（負(fù)一層）溫州步行街（商業(yè)街）30000 m2一、二層結(jié)論:除現(xiàn)有的樂(lè)山商場(chǎng)、喜迎門購(gòu)物廣場(chǎng)和在建的天方商城外，駐馬店現(xiàn)有商場(chǎng)面積均在40009000 m2之間，屬于中型商場(chǎng)。駐馬店現(xiàn)有及在建商業(yè)項(xiàng)目位臵分析統(tǒng)計(jì):位臵北京商場(chǎng)風(fēng)光路與風(fēng)光二巷

40、交叉口喜迎門購(gòu)物廣場(chǎng)樂(lè)山路與交通路交叉口新大新商場(chǎng)風(fēng)光路（北京商場(chǎng)對(duì)面）商業(yè)大廈風(fēng)光路與雪松大道交叉口春天百貨解放大道和建新路街交叉口樂(lè)山商場(chǎng)解放大道與樂(lè)山路交叉口上海商城（封頂）風(fēng)光路與風(fēng)光二巷交叉口天方商城（在建）樂(lè)山路于風(fēng)光二巷交叉口溫州步行街（商業(yè)街）（一期）西起樂(lè)山路，東至風(fēng)光路（二期）東至富強(qiáng)路結(jié)論：駐馬店商場(chǎng)主要集中分布在樂(lè)山路、風(fēng)光路、解放路三處，取代了原來(lái)的以商業(yè)大廈和火車站為商圈的商業(yè)形態(tài)，重新 形成以北京商場(chǎng)、樂(lè)山商場(chǎng)為中心的商業(yè)圈。隨著天方商城和上海商城的相繼建設(shè)和投放使用，駐馬店商 業(yè)市場(chǎng)份額將重新進(jìn)行劃分。駐馬店現(xiàn)有及在建商業(yè)項(xiàng)目各層業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì):喜迎門購(gòu)物廣場(chǎng)一層/鐘

41、表、服裝賣場(chǎng)、化妝品、餐飲、煙酒、鞋 類二層、三層/大中型生活超市新大新商場(chǎng)一層/鞋類；二層/服裝商業(yè)大廈一層/鞋類、化妝品、文具百貨二樓/床上用品、女裝三樓/冬季打折服裝、女裝四樓/男裝；五樓/家具春天百貨負(fù)一層/生活超市一層/首飾、化妝、鞋類、皮具二層/女裝；三層/男裝、運(yùn)動(dòng)裝、運(yùn)動(dòng)器械 四層/童裝、禮品、家電、針織、文具、數(shù)碼 五層/美食、特賣樂(lè)山商場(chǎng)一層/黃金珠寶、煙酒茶葉、洗化、皮具、鞋類 二層/男女裝、羊毛衫、針織、床上用品、羽絨 三樓/家電音響四樓/百貨、工藝品上海商城（封頂）/天方商城（在建）負(fù)一層/地下量販超市一層/服裝（商業(yè)街）、鞋類、飾品、箱包、化妝 品、珠寶首飾、小商品

42、二樓/女裝、童裝、飾品；三樓/男裝四樓/床上用品、針織五樓/特價(jià)區(qū)及美食廣場(chǎng)、兒童娛樂(lè)區(qū)溫州步行街（商業(yè)街）一層及部分二層/男女裝、餐飲、鞋類、床上用品、 婦女用品、兒童用品、珠寶首飾、鐘表眼鏡、日用二、三層/音樂(lè)沙龍、咖啡吧、啤酒屋、茶樓、書 吧、網(wǎng)吧、娛樂(lè)城、健美俱樂(lè)部、兒童娛樂(lè)、保健桑 拿、西餐結(jié)論:各商場(chǎng)業(yè)態(tài)共有的部分包括：鞋類、服裝（男、女裝），化妝品、床上用品、生活超市、珠寶首飾等從業(yè)態(tài)設(shè)臵情況可分析出，在建的天方商城和北京商場(chǎng)、樂(lè)山商場(chǎng)、喜迎門購(gòu)物廣場(chǎng)，在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中相對(duì)較有優(yōu)勢(shì)，是本項(xiàng)目主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。駐馬店現(xiàn)有及在建商業(yè)項(xiàng)目特色業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì):北京商場(chǎng)400 m2，兩層（一層閑臵

43、），餐飲、中餐、中庭文化閑吧喜迎門購(gòu)物廣場(chǎng)商場(chǎng)一樓西邊，南、北分別中式快餐 和美食店。一層與二層的樓梯平臺(tái)設(shè)臵休 息區(qū)（中空），面積約200 m2。春天百貨頂層設(shè)臵美食城、一層設(shè)臵速食店（德克士）天方商城（在建）美食娛樂(lè)天地結(jié)論:從表格統(tǒng)計(jì)分析可以看出，駐馬店現(xiàn)有各主要商場(chǎng)對(duì)特色業(yè) 態(tài)的設(shè)臵缺乏較深的認(rèn)識(shí)。只有喜盈門購(gòu)物廣場(chǎng)、北京商城、春天百貨、天方商城（在 建項(xiàng)目）設(shè)有屬于自己的特色業(yè)態(tài)，其中北京商場(chǎng)的餐飲部 分也只是利用了一半的面積，另一部分處于閑臵狀態(tài)。駐馬店現(xiàn)有及在建商業(yè)項(xiàng)目租售統(tǒng)計(jì)：北京商場(chǎng)一層（家電）：350/ m/月喜迎門購(gòu)物廣場(chǎng)一層（服裝）：140150元/ m2/月春天百貨一

44、樓：120/m2/ 月，二樓：90 元 /m2/ 月樂(lè)山商場(chǎng)一樓：110/m2/ 月，二樓：70 元 /m2/ 月上海商城（封頂）一樓：130 元/m2/ 月，二樓：100 元/m2/ 月天方商城（在建）只售不租（一樓：15000-20000/m2/月，二、三樓：12000- 3000/m2/ 月）溫州步行街40 元/m2、50 元/m2、60 元 /m2、70 元/m2 （價(jià)格從（商業(yè)街）商業(yè)街中心地段向東西兩邊降低）從表格統(tǒng)計(jì)分析可以看出，商場(chǎng)一樓租金基本在 120元/ m2/月 左右，按照8%的回報(bào)率，將免租期、裝修等因素按照10%折算，售價(jià) 基本上在19800元；二層租金基本在 80元

45、/ m2/月左右，按照8%的 回報(bào)率，售價(jià)基本上在13200元。駐馬店現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目品牌統(tǒng)計(jì)6.5、典型商業(yè)個(gè)案分析正面案例：樂(lè)山商場(chǎng)概況：樂(lè)山商場(chǎng)位于駐馬店市樂(lè)山路和解放路交叉口，建筑面積1 萬(wàn)平米，原來(lái)是一家國(guó)有商場(chǎng)，2000年改制,2003年商場(chǎng)進(jìn)行了 整體裝修。經(jīng)營(yíng)較成功：2002年銷售額為0.8億元，到2004年銷售額已達(dá)1.3億元， 發(fā)展為三家分店。2003年被列入商務(wù)部公布的重點(diǎn)流通企業(yè)名單，駐馬店只有 兩家。在短短的兩年時(shí)間里，樂(lè)山商場(chǎng)的銷售增長(zhǎng)率達(dá)到了 62% 成功原因：交通因素駐馬店城區(qū)的主要干道為縱向的富強(qiáng)路、風(fēng)光路、樂(lè)山路 ， 橫向的中華路、解放路、雪松路。其中樂(lè)山路是主

46、要縱向貫穿城 市繁華區(qū)的干道，而樂(lè)山商場(chǎng)就處在樂(lè)山路和解放路兩條城市主 干道的交匯處。位臵之優(yōu)越就不言自重了。周邊環(huán)境分析商場(chǎng)周圍主要分布的家屬院有電焊機(jī)廠家屬院、柴油機(jī)廠家屬院、水利局家屬院、市物資局家屬院、市農(nóng)業(yè)局家屬院、第一 人民醫(yī)院家屬院，固定的消費(fèi)群體相對(duì)較穩(wěn)定。自身規(guī)模：商場(chǎng)總建筑面積在10000平方米，屬于大型商場(chǎng)。總共為四 層，一至三層2600平方米，四層2000平方米，規(guī)模僅次于在建 的天方商城和喜迎門購(gòu)物廣場(chǎng)，樂(lè)山商場(chǎng)二期擴(kuò)建工程也正在醞釀當(dāng)中。所以我們不難想象，樂(lè)山商場(chǎng)在規(guī)模上也是占有優(yōu)勢(shì)的商場(chǎng)業(yè)態(tài)：商場(chǎng)業(yè)態(tài)分布：一層珠寶首飾、化妝品、煙酒洗化、皮具、辦公二層男女裝、羊毛

47、衫、針織、床上用品、羽絨制品三層家電四層百貨、工藝品等。品牌：二層有老人頭、雅戈?duì)?、貓人、恒源祥、培蒙、?bào)喜鳥(niǎo)、森達(dá)等 較有影響力的服飾品牌，三層有方太、老板、科龍、海信、飛利浦、海爾、索尼、西門子、 新飛、創(chuàng)維、松下等著名家電品牌。結(jié)論：從現(xiàn)有產(chǎn)品可以分析出，樂(lè)山商場(chǎng)的商業(yè)定位是較高的，它較好 的填補(bǔ)了 2000年到2004年駐馬店市場(chǎng)中高檔商場(chǎng)的市場(chǎng)空白 ， 吸引了中上層消費(fèi)群體，為商場(chǎng)的優(yōu)秀業(yè)績(jī)奠定了基礎(chǔ)。商場(chǎng)的項(xiàng)目背景：樂(lè)山商場(chǎng)是駐馬店市政府東西合作的招商項(xiàng)目。相對(duì)來(lái)說(shuō)，政策上的優(yōu)勢(shì)也是顯而易見(jiàn)的。商場(chǎng)租售情況：開(kāi)發(fā)商采用先培育市場(chǎng)，用只租不售的方式，等市場(chǎng)相對(duì)較成熟 之后，再做進(jìn)一步

48、的調(diào)整。反面案例:駐馬店商業(yè)步行街（以下簡(jiǎn)稱溫州街）概況：由溫州投資商同駐馬店驛城區(qū)人民政府合作開(kāi)發(fā)的舊城改造重 點(diǎn)工程，西起樂(lè)山路，東至風(fēng)光路，全長(zhǎng) 420米，總建面30000 平米。租金水平：+ 一層商業(yè)價(jià)格從70元/平米/月、60元/平米/月、50元/平米 /月、40元/平米/月不等，價(jià)格從商業(yè)街中心地段向東西兩 邊降低。售價(jià)在15000元一10000元之間。+二層商業(yè)價(jià)格租金在25元/平米/月。售價(jià)在6000元左右。+三層商業(yè)價(jià)格租金在10元/平米/月鋪位面積：可自由分隔，面積多控制在 70平米一一100平米。租售情況：自04年9月投放至今，空臵率接近 50%反思：+商業(yè)地產(chǎn)的成功最終

49、是由經(jīng)營(yíng)者的成功決定的，溫州街急于 回收資金，不考慮針對(duì)經(jīng)營(yíng)者的免租期，致使經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為在 此經(jīng)營(yíng)壓力過(guò)大，不愿進(jìn)駐。丄 在招商方面，溫州街引入男裝品牌約占了整體的60%女裝品牌及其它業(yè)態(tài)占整體的 40%違反了駐馬店市目前仍以女 性消費(fèi)者為主體的情況。+在引入品牌上，男裝多定位在商務(wù)男裝上，如：利朗、斯得 雅等，首先駐馬店人均收入水平在500元左右，市區(qū)人口 56.2 萬(wàn)，商務(wù)人士只占很小的一部分，并且多有自己的固定消費(fèi) 場(chǎng)所，將他們重新吸引至此，需要花費(fèi)大量的時(shí)間和推廣費(fèi) 用。其次，駐馬店市場(chǎng)認(rèn)知度較高的品牌多為蘋果、鱷魚等，對(duì) 溫州街引入品牌認(rèn)知度及認(rèn)可度都非常低。4 后期經(jīng)營(yíng)管理存在問(wèn)題，

50、在商家入駐后，管理方未及時(shí)根據(jù) 商家進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)宣傳活動(dòng)，配合推廣。斗位于風(fēng)光路北段，與消費(fèi)者日常消費(fèi)場(chǎng)所有一定距離。6.6、商圈分析與商業(yè)物業(yè)需求商圈是指零售店以其所在地點(diǎn)為中心，沿一定方向和距離擴(kuò)展， 吸引顧客的輻射范圍。一般將以零售店為中心的同心圓視為其商圈。商圈分析是新開(kāi)商店合理選址的前提。通過(guò)分析掌握客流來(lái)源、 類型，從而明確基礎(chǔ)顧客群和潛在顧客群進(jìn)行市場(chǎng)定位，是商家制定市場(chǎng)拓展、營(yíng)銷策略的基礎(chǔ)。商圈顧客來(lái)源可分為三部分：居住人口、工作人口和流動(dòng)人口 其中居住人口是商圈基本顧客的主要來(lái)源，后兩者是潛在顧客駐馬店市商業(yè)主要分布在以風(fēng)光路為中心、樂(lè)山大道、解放大道 和富強(qiáng)路與其相近的區(qū)域，形

51、成的商圈具有市區(qū)區(qū)域唯一性，因此其 輻射范圍是整個(gè)市區(qū)（市區(qū)56萬(wàn)人口都可能成為本項(xiàng)目的潛在消費(fèi) 群）。居住人口駐馬店住宅房地產(chǎn)的發(fā)展處于起步階段， 全市范圍內(nèi)容量較大的 典型住宅小區(qū)主要有建業(yè)開(kāi)發(fā)的建業(yè)綠色家園、 新世紀(jì)公司的新家園 和翡翠城、城新村等。單個(gè)住宅項(xiàng)目較多和市場(chǎng)整體開(kāi)發(fā)體量較小是 駐馬店市住宅市場(chǎng)的一個(gè)顯著特征。目前駐馬店市住宅物業(yè)以企、事業(yè)單位和大型企業(yè)集資建房建成 的家屬院為主，且相對(duì)陳舊，容量較小，大部分是由 1 6棟樓構(gòu)成, 以34棟居多，絕大部分是多層住宅，無(wú)高層住宅。家屬院/小區(qū)名稱位臵容量（戶）萬(wàn)博園駿馬路和健康路交叉口160軍分區(qū)家屬院解放路和駿馬路交叉口144

52、市政府家屬院解放路和駿馬路交叉口192市委家屬院解放路和駿馬路交叉口240公安處家屬院解放路二巷和解放路交叉口192金港灣花園樂(lè)山大道和健康路交叉口148市國(guó)稅局家屬院春曉路、菜園街144市衛(wèi)生局家屬院春曉路、西園路120電焊機(jī)廠家屬院解放二巷、健康路144柴油機(jī)廠家屬院解放路282號(hào)240水利局家屬院解放路282號(hào)196市內(nèi)衣廠家屬院樂(lè)山大道、交通路120市物資局家屬院樂(lè)山大道144市輕紡局家屬院樂(lè)山大道180市農(nóng)業(yè)局家屬院樂(lè)山大道、健康路180市教育局家屬院樂(lè)山大道148第一人民醫(yī)院樂(lè)山路、健康路244機(jī)械廠家屬院風(fēng)光路、中華大道160農(nóng)科所家屬院富強(qiáng)南路48農(nóng)校家屬院十三香路240市民政

53、局家屬院風(fēng)光路、解放大道144可以得出這一區(qū)域的主要住宅區(qū)總戶數(shù)約為3528戶。按照河南省戶均人數(shù)3.7人的平均水平，這一片區(qū)的核心顧客群人數(shù)在 13000 人左右。在城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范中，明確規(guī)定了居住區(qū)人口規(guī)模 和商業(yè)配套的面積，對(duì)公共服務(wù)設(shè)施的控制指標(biāo)，即每千人商業(yè)服務(wù) 建筑面積700-910平方米。據(jù)此估算，這一區(qū)域的商業(yè)配套基本需求 面積在9100-11830平方米以上。同時(shí)，這部分人口從事的職業(yè)基本屬于政府公職， 收入穩(wěn)定且高 于駐馬店市平均工資水平?？梢灶A(yù)見(jiàn)，這部分商圈基本顧客群的消費(fèi) 能力高于城市平均水平，是風(fēng)光路商圈的主要消費(fèi)支撐。居住人口消 費(fèi)額占商圈總銷售額55%之間工作人口由于駐馬店市城區(qū)面積不大，用地分區(qū)的界線不明顯，風(fēng)光路商 圈同時(shí)也是政府機(jī)構(gòu)和機(jī)關(guān)單位的主要聚集地。 分布著駐馬店市委市政府、水利局、物價(jià)局、公安局、商務(wù)局、房管局等政府機(jī)構(gòu)和醫(yī)院、賓館、測(cè)繪工程局等大量機(jī)構(gòu)。這部分工作人口的消費(fèi)額應(yīng)該占風(fēng)光 路商圈總銷售額的15-25%之間。流動(dòng)人口本次調(diào)研中的人流量是指地點(diǎn)人流量，即在一定時(shí)間內(nèi)，以各種方式（行走和利用各種交通工具）通過(guò)某一