貸后管理的重要性

1、貸后管理的重要性1貸后管理有利于兒時發(fā)現(xiàn)風(fēng)險隱患，防止客戶轉(zhuǎn)嫁經(jīng)莒風(fēng)險，有利于約束客戶的行為，降 低&戶違約風(fēng)險，有利于加強(qiáng)銀企關(guān)系，進(jìn)一步捉高信貸綜合收益。2外部監(jiān)管部門對貸后管理工作越來越關(guān)注。一方面，在制度辦法和政策規(guī)定上，提出了越 來越具體的要求；另一方面，在外部監(jiān)管部門組織的各種檢查中，対貸后管理也了以特別的 關(guān)注，提出許多在貸后管理方而加以改進(jìn)的整改意見3在制度方而，在貸后管理辦法中，根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展的需要提出了一些新的要求，例如貸 后管理例會制度，要求集中會審客戶貸后管理情況，分析存在的風(fēng)險因索，制定風(fēng)險防范措 施，形成會議決議，提高貸后管理工作的執(zhí)行力。房地產(chǎn)貸款運(yùn)作中的風(fēng)

2、險表現(xiàn)合法性風(fēng)險政策風(fēng)險財務(wù)風(fēng)險資金監(jiān)管風(fēng)險項(xiàng)目市場風(fēng)險擔(dān)保風(fēng)險1合法性風(fēng)險貸款項(xiàng)目“四證”不全，或者取得“四證”的而積少于實(shí)際開發(fā)而積；雖収得國土土地使 用證，土地出讓金尚未付清，或取得的僅是臨時國土土地使用證，年限很短；沒有卡達(dá) 資質(zhì)，資質(zhì)證書沒有辦理年檢手續(xù)；企業(yè)營業(yè)執(zhí)照上得營業(yè)期限截止日期在貸款到期之詢, 沒有年檢；項(xiàng)目用地的用途發(fā)生變更等。2政策風(fēng)險房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展好壞、快慢與政府政策的關(guān)聯(lián)度相當(dāng)z大，近幾年來，幾乎每年國家都有幾 項(xiàng)針對房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)政策，對房地產(chǎn)項(xiàng)口構(gòu)成風(fēng)險。3財務(wù)風(fēng)險是指由于籌資及財務(wù)狀況不良不足以維持企業(yè)償債能力而產(chǎn)牛的風(fēng)險。包括：通貨膨脹、融 資、投資擴(kuò)人、利

3、率變化等風(fēng)險。4資金監(jiān)管風(fēng)險房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時開發(fā)多個房地產(chǎn)項(xiàng)目，且借款人關(guān)聯(lián)公司較多，容易出現(xiàn)資金被挪用風(fēng) 險。5抵押擔(dān)保風(fēng)險包括抵押物不足值，評估價值過高，抵押物存在較多下次，抵押率存在不確定性，抵押物比 較難變現(xiàn)，擔(dān)保單位不具備擔(dān)保能力，或存在互保問題等房地產(chǎn)貸款案例分析2房地產(chǎn)項(xiàng)目貸后管理的幾個操作要點(diǎn)1 土地抵押的要求：1盡可能用項(xiàng)目宗地抵押2抵押率要適度，土地抵押不超過70%,在建工工程抵押不超過50%3抵押的土地必須合法有效2多個項(xiàng)目運(yùn)作過程中得貸后管理1在項(xiàng)h貸款評估是，要整體框算所有項(xiàng)口投資總額，查實(shí)自有資金的比列是否到位，所有 項(xiàng)n總投資資金缺口有多大，要確定一個最低的準(zhǔn)入

4、底線2在項(xiàng)目投放時，主要是需要企業(yè)提供一份用款計劃書，按計劃書中提出的時間表進(jìn)行分期 投放。同事必須要宗地抵押給我社。3在項(xiàng)h運(yùn)行過程中，主要防止企業(yè)再有新的投資項(xiàng)或有大額資金的關(guān)聯(lián)交易（主要是 企業(yè)的再投入），要關(guān)注項(xiàng)目的進(jìn)展情況，防止企業(yè)拆東補(bǔ)西，人為拖延施工進(jìn)度。在項(xiàng)目 封頂后盡快轉(zhuǎn)入在建工程抵押。4在項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售吋，要按項(xiàng)目宗地在建工程逐八解壓的一圧比例，歸還項(xiàng)目貸款，還款比 例可以按照企業(yè)投入項(xiàng)目資木金與銀行項(xiàng)口貸款的比重，比照執(zhí)行。3項(xiàng)目銷售和資金歸還1需要企業(yè)配合，提供全血銷售情況2需要到企業(yè)銷售部門，尤其是項(xiàng)口代理銷售機(jī)構(gòu)進(jìn)行了解，掌握全部銷售合同金額。3密切關(guān)注該厲地產(chǎn)在我社

5、開立的資金賬戶。4根據(jù)分期還款協(xié)議，按照協(xié)議中的計劃還款口期，提前與房地產(chǎn)商溝通，要求其在期 限內(nèi)歸還計劃的本金。4定期分析報告中的主要經(jīng)濟(jì)分析指標(biāo)1分析企業(yè)整體資產(chǎn)負(fù)債情況、現(xiàn)金流變動，綜合判斷企業(yè)整體財務(wù)情況。2關(guān)注企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變動情況3區(qū)分準(zhǔn)備期、建設(shè)期、銷售期，對項(xiàng)h變動情況分階段有重點(diǎn)地進(jìn)行監(jiān)管貸后管理的主要風(fēng)險點(diǎn)：1新的法律、法規(guī)、政策的實(shí)施對企業(yè)或項(xiàng)目產(chǎn)生重大影響。2房地產(chǎn)行業(yè)、市場、城市規(guī)劃等變化對項(xiàng)目前景產(chǎn)主重大影響。3借款人組織結(jié)構(gòu)、股權(quán)關(guān)系、經(jīng)營管理模式、高層管理人員等發(fā)生重人變化。4借款人整休經(jīng)營情況、財務(wù)狀況、關(guān)聯(lián)企業(yè)情況等發(fā)主重大變化5借款人攝入不利于自身的發(fā)來吧糾紛，其銀行賬戶被凍結(jié)、財產(chǎn)被查封。6項(xiàng)n資金不到位，挪川項(xiàng)口資金，工程預(yù)決算與徐昂木評估差別較人，工程進(jìn)度與資金使 川額度出現(xiàn)較大差距，資金使川計劃有較大調(diào)整，資金出現(xiàn)較人缺口等。7項(xiàng)目設(shè)計重大變動，項(xiàng)目工程進(jìn)度緩慢，工程出現(xiàn)重大質(zhì)量問題或責(zé)任事故等。8銷售策略、銷售價格、銷售進(jìn)度與計劃發(fā)生較大差異，銷售進(jìn)度緩慢；銷售收入沒有按規(guī) 定及時歸還開發(fā)貸款等。9不愿意或不及時向銀行提供財務(wù)報表，或提供虛假財務(wù)報表。10拒絕接受項(xiàng)目資金專八管理，轉(zhuǎn)移收入，項(xiàng)目資金述行體外循環(huán)。11抵押物或保證人（單位）出現(xiàn)不利變化，影響抵押扌口保能力。12其他影響貸款