試論物權(quán)法律關(guān)系中典型行政案例

1、試論物權(quán)法律關(guān)系中典型行政案例摘要：關(guān)鍵詞：中華人民共和國(guó)物權(quán)法（以下簡(jiǎn)稱物權(quán)法）于 2007年3月16日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過(guò), 自2007年10月1日起施行，不可否認(rèn)，物權(quán)法是一部維護(hù) 國(guó)家基本經(jīng)濟(jì)制度，維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，關(guān)系人民 群眾切身利益的民事法律規(guī)范，相當(dāng)多的條款設(shè)計(jì)行政法律 關(guān)系。如征收征用、不動(dòng)產(chǎn)登記、村民委員會(huì)的法律地位、 建設(shè)用地使用權(quán)等，都會(huì)形成行政法律關(guān)系和行政爭(zhēng)議，故 筆者僅從與廣大人民群眾息息相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)法律關(guān)系 著眼，分析即將因不動(dòng)產(chǎn)登記問(wèn)題而產(chǎn)生的行政案例，以便 與廣大同仁進(jìn)一步商榷，共同探討。一、物權(quán)法中的不動(dòng)產(chǎn)登記行為是一種行政行為

2、。我國(guó)制定物權(quán)法的宗旨，是為了明確物的歸屬，發(fā) 揮物的效用，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)。而明確物的歸屬的方式， 主要是二種，即登記和交付，涉及到不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的確定，則 主要是依靠不動(dòng)產(chǎn)登記，之所以筆者認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記行為是 一種行政行為，是因?yàn)槠湫袨榈闹黧w是特定主體，是經(jīng)過(guò)法 律授權(quán)的國(guó)家機(jī)關(guān)；從其法律關(guān)系上看，它形成了不平等主 體之間管理與被管理的法律關(guān)系；從其法律后果看，形成了 一系列行政爭(zhēng)議，因此它符合行政行為的法律特征。因?yàn)槲?權(quán)法確定的不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行的是實(shí)質(zhì)審查，即登記機(jī)關(guān)在 審查申請(qǐng)人提交的資料基礎(chǔ)上對(duì)其真實(shí)性，有效性做出一種 確認(rèn)。從行政法律角度講，不動(dòng)產(chǎn)登記是一種行政確認(rèn)行為; 從物權(quán)法的意

3、義上說(shuō)，這種行為確認(rèn)的功能其實(shí)就是一種公 式效力。在物權(quán)法中，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定共有十四 條，被規(guī)定在總則第二章第一節(jié)中，由此可見(jiàn)其在物權(quán) 法律關(guān)系中的重要地位，但這都不影響其行政行為的本質(zhì)認(rèn) 定。以不動(dòng)產(chǎn)中的房屋為例，我國(guó)房地產(chǎn)管理辦法規(guī)定 “國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。在 依法取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用 權(quán)證書(shū)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)登記，經(jīng) 縣級(jí)以上人民城市政府房產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)并頒發(fā)房產(chǎn)所有 權(quán)證書(shū)。”與此同時(shí)，城市房屋權(quán)屬登記辦法也對(duì)登記 機(jī)關(guān)的產(chǎn)權(quán)登記進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。經(jīng)登記的房屋產(chǎn)權(quán)，一旦 出現(xiàn)權(quán)利主體與權(quán)利登記人不一致時(shí)，就屬于

4、登記機(jī)關(guān)認(rèn)定 事實(shí)不清，登記行為應(yīng)予撤消。由此，筆者認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記 實(shí)質(zhì)上是行政機(jī)關(guān)進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查的一種行政確認(rèn)行為，其所 產(chǎn)生的爭(zhēng)議可能成為物權(quán)法律關(guān)系中的典型的行政案例。二、由不動(dòng)產(chǎn)登記行為而導(dǎo)致的行政案例1、由不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的效力問(wèn)題而產(chǎn)生的行政行為撤 消之訴。物權(quán)法第9條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn) 讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生法律效力，未經(jīng)登記不發(fā)生法律 效力。同時(shí)物權(quán)法第16條、17條規(guī)定了物權(quán)享有的根 據(jù)和證明，物權(quán)法第14條規(guī)定了物權(quán)確認(rèn)的起始時(shí)間。 仍以房地產(chǎn)登記為例，上述規(guī)定說(shuō)明，登記是購(gòu)房者必須履 行的手續(xù)，而現(xiàn)實(shí)中常常出現(xiàn)的開(kāi)發(fā)商為了獲取更高利益、 一房二賣(mài)的情況，即使開(kāi)

5、發(fā)商分別先后與不同人就同一買(mǎi)賣(mài) 標(biāo)的簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，而先簽訂合同的未進(jìn)行房 產(chǎn)登記，有的已經(jīng)對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，乃至入住；而后簽訂 合同的第三人卻依法進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記，憑借產(chǎn)權(quán)證明主張權(quán) 利，那么這勢(shì)必要產(chǎn)生先簽合同的一方起訴請(qǐng)求撤消后簽訂 合同的第三人產(chǎn)權(quán)憑證的行政撤消之訴，原因很簡(jiǎn)單，即物 權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記為準(zhǔn)發(fā)生效力，可以說(shuō)了解和掌握物 權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)規(guī)定，可以有效地避免“一房 二賣(mài)”或是因預(yù)定房屋受騙上當(dāng)?shù)那闆r發(fā)生，但可以肯定的 是，因不知曉或忽略此項(xiàng)規(guī)定，從而導(dǎo)致行政行為撤消之訴 的大量發(fā)生也即將在所難免。2、因不動(dòng)產(chǎn)登記的查閱權(quán)和更正權(quán)引發(fā)的行政不作為之訴。物權(quán)法第1

6、8條規(guī)定了權(quán)利人，利害關(guān)系人申請(qǐng)查 詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。權(quán)利人可以查閱， 這是肯定的，沒(méi)有疑義的，但在以往的規(guī)定中，利害關(guān)系人 不在查閱范圍之內(nèi)，而且依據(jù)現(xiàn)有規(guī)定，對(duì)可供查閱的登記 范圍也限制得很?chē)?yán)格，例如土地登記資料公開(kāi)查詢辦法 和房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法中都有限制性規(guī)定。 不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公開(kāi)性在瑞士民法典和德國(guó)土地登記 條例中均有規(guī)定，我國(guó)的物權(quán)法也規(guī)定了此項(xiàng)制度， 那么在物權(quán)法生效后，不僅是權(quán)利人能夠證明自己是所 登記的不動(dòng)產(chǎn)的利害關(guān)系人的人，不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的居間人，欲 行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的房屋承租人，信用貸款人，訴訟或仲裁中 的債權(quán)人等等，均有權(quán)查閱不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)又沒(méi)有允許

7、利害 關(guān)系人查閱的相關(guān)規(guī)定，物權(quán)法與現(xiàn)行規(guī)定的相矛盾， 也將導(dǎo)致行政不作為之訴在實(shí)踐中毫無(wú)爭(zhēng)議的被提起，這也 是我國(guó)立法滯后所導(dǎo)致的后果。3、不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤或?yàn)E用權(quán)力而導(dǎo)致的行政賠償之訴。 依據(jù)物權(quán)法第12條規(guī)定，登記機(jī)關(guān)進(jìn)行的是實(shí)質(zhì) 審查，同時(shí)依據(jù)物權(quán)法第21條規(guī)定：登記錯(cuò)誤，給他 人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。過(guò)錯(cuò)賠償制度是 以往各項(xiàng)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)規(guī)定中所沒(méi)有的，可以說(shuō)是 物權(quán)法的首創(chuàng)，此項(xiàng)制度的設(shè)立，解決了以往由于登記 錯(cuò)誤，但責(zé)任不清，各登記機(jī)關(guān)互相推卸責(zé)任，當(dāng)事人求告無(wú)門(mén)的現(xiàn)狀。其實(shí)，在現(xiàn)實(shí)生活中，發(fā)生錯(cuò)誤登記的情形時(shí) 常發(fā)生，如將房屋面積小于登記錯(cuò)誤，又如將所有人的名

8、字 登記錯(cuò)誤等，以致使登記機(jī)關(guān)是否承擔(dān)責(zé)任成了一個(gè)爭(zhēng)議焦 點(diǎn)。而此次通過(guò)的物權(quán)法的明確規(guī)定，將登記機(jī)關(guān)推到 了行政賠償被告人的位置，這是值得登記機(jī)關(guān)注意的問(wèn)題。 為避免此類情況出現(xiàn)，統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)，提高登記人員素質(zhì)和 責(zé)任心，提高登記效率和準(zhǔn)確性，勢(shì)在必行。同時(shí)，依據(jù)物權(quán)法第15條規(guī)定，濫用職權(quán)行為亦應(yīng)被撤消，由濫用職權(quán)而致賠償也將成為熱點(diǎn)。物權(quán)法的理論可謂博大精深，而司法實(shí)踐情況又千變?nèi)f化，在目前情況下，與物權(quán)法想配套的立法和司法解釋暫時(shí)還未出臺(tái),實(shí)踐中的許多問(wèn)題還沒(méi)有暴露出來(lái),就為各種爭(zhēng)議的產(chǎn)生打下了伏筆，筆者認(rèn)為，無(wú)論從哪個(gè)角 度講，物權(quán)法的通過(guò)，對(duì)于明確并保護(hù)廣大人民群眾切 身權(quán)益，是有重大作用的，這也是我