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文檔簡介
1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上 辦理二手房買賣合同業(yè)務(wù)操作指引為依法維護(hù)二手房買賣雙方當(dāng)事人、第三人的合法權(quán)益,提高律師承辦二手房買賣合同業(yè)務(wù)服務(wù)質(zhì)量,為律師提供業(yè)務(wù)操作方面的借鑒和經(jīng)驗(yàn)。依據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法及其他有關(guān)規(guī)定,制定本指引。 第1條本指引的定義及提示 1.1本指引所稱“二手房”,是相對(duì)開發(fā)商開發(fā)銷售的商品房而言,是指房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)中產(chǎn)權(quán)明晰、經(jīng)過一手買賣之后再行上市的房屋,包括商品房和已購的各類政策性住房。已購的政策性住房主要包括職工個(gè)人按照房改政策購買的公有住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、集資所建房屋和合作建設(shè)房屋等。1.2本指引所稱二手房買賣,是指出賣人將
2、自己享有的商品房和已購政策性住房的所有權(quán)通過合法程序轉(zhuǎn)讓給買受人,買受人接受該房屋所有權(quán)并支付價(jià)款的民事法律行為;二手房買賣合同就是在該買賣過程中,出賣人與買受人簽訂的明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。1.3本指引所稱買受人,是指二手房買賣行為中通過支付價(jià)款取得房屋所有權(quán)的交易方;本指引所稱出賣人,是指二手房買賣行為中通過轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)換取價(jià)款的交易方。1.4本指引所稱房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān),是指房地產(chǎn)所在地的縣級(jí)以上人民政府設(shè)立的房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)。1.5本指引所稱房地產(chǎn)中介服務(wù),是指為房地產(chǎn)交易提供服務(wù)的房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。房地產(chǎn)咨詢,是指為房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人提供法律法規(guī)、
3、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動(dòng)。房地產(chǎn)代理,是指專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)接受當(dāng)事人的委托,以委托人的名義辦理房屋買賣、房屋產(chǎn)權(quán)登記過戶等方面的服務(wù)的經(jīng)營活動(dòng)。1.6本指引所稱房地產(chǎn)咨詢?nèi)藛T,是指具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷,有與房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)相關(guān)的初級(jí)以上專業(yè)技術(shù)職稱,并取得考試合格證書的專業(yè)技術(shù)人員。1.7本指引所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人,是指具備經(jīng)紀(jì)人條件(經(jīng)過考試、注冊(cè)并取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證)、經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的組織和個(gè)人。1.8本指引的有關(guān)內(nèi)容適用于中華人民共和國境內(nèi)的自然人、法人和其他組織之間的二手房交易。中華人民共和國境外的房屋(含港澳臺(tái))及中華人民
4、共和國境內(nèi)初次出售的房屋,不適用本指引。1.9本指引所描述的工作內(nèi)容,僅作為律師從事二手房買賣合同業(yè)務(wù)操作時(shí)的參考,不作為評(píng)判律師執(zhí)業(yè)能力及過錯(cuò)的依據(jù)。 第2條對(duì)買賣合同主體狀況的審查 2.1二手房的買受人可以是中華人民共和國境內(nèi)、外的自然人、法人和其他組織。出賣人應(yīng)當(dāng)是依法登記在房屋產(chǎn)權(quán)登記簿上的房屋所有權(quán)人。2.2基于各種財(cái)產(chǎn)目的和利益,買受人可以自己的名義購買,也可以他人的名義購買,還可以設(shè)定房屋信托持有和管理房屋。律師可以根據(jù)委托人的購買目的,提供優(yōu)選方案供委托人參考,但是不能代替委托人決策。2.3律師應(yīng)當(dāng)注意:除了國家法律、國務(wù)院行政法規(guī)、國務(wù)院所屬部門規(guī)章外,還
5、存在大量的地方性法規(guī)、自治條例、單行條例及地方政府規(guī)章、具體的行政措施、辦事流程及規(guī)則等。這些地方性法規(guī)及各類規(guī)章對(duì)買賣主體作了一些資格限制,雖然未必導(dǎo)致合同無效,但可能導(dǎo)致當(dāng)事人所簽訂買賣合同無法履行或受到行政處罰,或承擔(dān)不利的訴訟結(jié)果,因此必須充分注意相關(guān)法律法規(guī)、規(guī)章及具體行政措施的涉及面。2.4對(duì)于有資格限制的交易主體,律師應(yīng)當(dāng)提示審查相關(guān)主體的資質(zhì)、許可等方面,是否符合法律規(guī)定。其中:(1) 交易主體是有限責(zé)任公司、股份有限公司的,律師應(yīng)當(dāng)提示審查公司董事會(huì)、股東會(huì)審議同意交易的書面文件。(2) 交易主體是國有的,應(yīng)當(dāng)提示審查政府主管部門的批準(zhǔn)文件。(3) 交易主體是集體企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)
6、提示審查職工代表大會(huì)的批準(zhǔn)文件。(4) 境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在境內(nèi)投資購買非自用房屋的,律師應(yīng)提示審查其是否已取得外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書和營業(yè)執(zhí)照。(5) 境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立的分支、代表機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過一年的境外個(gè)人,在境內(nèi)投資購買自用房屋的,應(yīng)當(dāng)提示審查其是否持有我國政府有關(guān)部門批準(zhǔn)的設(shè)立境內(nèi)機(jī)構(gòu)的證明和來境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)的證明。(6) 對(duì)于在境內(nèi)沒有設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間一年以下的境外個(gè)人,律師應(yīng)提示其購買房屋存在的法律障礙與風(fēng)險(xiǎn)。2.5律師應(yīng)提示:集體所有土地上的居住房屋未經(jīng)依法征用,只能出售給本集體具備居住房屋建設(shè)申請(qǐng)條件的個(gè)人。非居住房屋只能出售給本集
7、體經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)體經(jīng)營者。 第3條對(duì)于權(quán)利狀況的調(diào)查與審核 3.1權(quán)屬審查3.1.1律師應(yīng)當(dāng)提醒買受人審查二手房的權(quán)屬證明及相關(guān)文件。對(duì)于沒有依法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書的房屋或權(quán)屬有爭(zhēng)議的房屋,應(yīng)提示其法律上的風(fēng)險(xiǎn)及可能的后果。在有些情況下,盡管沒有房產(chǎn)證,但是在評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)后,可以通過信托設(shè)計(jì)進(jìn)行交易或在有擔(dān)保的前提下交易,對(duì)此應(yīng)當(dāng)有當(dāng)事人的另行委托。3.1.2為慎重起見,律師應(yīng)建議買受人向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)調(diào)查核實(shí)權(quán)利證書及其記載內(nèi)容的真實(shí)性、同一性,以了解擬交易的房屋是否有產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議。不同的城市設(shè)定的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)的名稱不一致,如北京是北京市建設(shè)委員會(huì),天津是天津市房屋
8、管理局。律師提供咨詢意見前,應(yīng)當(dāng)了解本地的房屋登記管理機(jī)構(gòu)。土地使用權(quán)登記機(jī)關(guān)是二手房所在地的縣級(jí)以上土地管理部門,但是應(yīng)當(dāng)加蓋人民政府的印章,以人民政府的名義發(fā)證。律師在審查土地使用權(quán)證時(shí)應(yīng)知曉房屋所在地的規(guī)定,了解土地登記機(jī)關(guān)是否已向轄區(qū)的所有房屋發(fā)放土地使用權(quán)證還是向部分房屋發(fā)放了土地使用權(quán)證。如果有土地使用權(quán)證,應(yīng)提示買受人在二手房買賣合同中約定辦理土地使用權(quán)證的相關(guān)事宜。3.1.3律師應(yīng)對(duì)房屋所有權(quán)證的真?zhèn)芜M(jìn)行審查,及時(shí)發(fā)現(xiàn)證書的真?zhèn)?。律師還應(yīng)對(duì)出賣人的身份進(jìn)行核查,確定是否存在冒名頂替的出賣人。3.2共有財(cái)產(chǎn)審查3.2.1律師在審查房屋所有權(quán)證書時(shí),應(yīng)當(dāng)關(guān)注擬交易的房地產(chǎn)是否存在共
9、有權(quán)人。3.2.2二手房屬于兩個(gè)以上(含兩個(gè))主體共有的,應(yīng)當(dāng)審查(提交)共有權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。必要時(shí)律師應(yīng)出具范本文件。未經(jīng)其他共有人書面同意的,律師應(yīng)提示不得買賣。3.2.3律師應(yīng)當(dāng)注意:我國婚姻法規(guī)定,實(shí)行夫妻共同財(cái)產(chǎn)制為主,約定個(gè)別財(cái)產(chǎn)制為補(bǔ)充的婚姻財(cái)產(chǎn)制度。盡管房地產(chǎn)登記簿記載或者房屋所有權(quán)證記載的所有權(quán)人為一人,也應(yīng)征求其配偶的書面意見或者由出賣人提交個(gè)別財(cái)產(chǎn)協(xié)議。如賣方稱單身,應(yīng)要求其提供單身證明,如賣方稱離婚則要求其出示離婚協(xié)議、離婚調(diào)解書或判決書,審查離婚法律文件對(duì)所售房屋的處理情況,必要時(shí)應(yīng)到出具離婚法律文書的機(jī)關(guān)進(jìn)行核查。3.2.4律師應(yīng)當(dāng)注意:交易的房屋若是發(fā)生繼
10、承的房屋,應(yīng)提醒委托人先按照中華人民共和國繼承法的相關(guān)規(guī)定,確定繼承人,辦理繼承公證后,由所有繼承人達(dá)成一致意見后,方可簽訂買賣合同。3.3權(quán)利限制審查3.3.1交易前,律師應(yīng)當(dāng)審查二手房有無司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法裁定或者決定查封或者以其他形式限制房屋所有權(quán)的情況,必要時(shí)律師應(yīng)向登記機(jī)關(guān)和有關(guān)部門查詢。一般說來,有權(quán)查封的司法機(jī)關(guān)包括人民法院、人民檢察院、公安機(jī)關(guān)、國家安全機(jī)關(guān);有權(quán)對(duì)房地產(chǎn)采取查封或限制措施的行政機(jī)關(guān)包括稅務(wù)機(jī)關(guān)、海關(guān)、建設(shè)行政管理機(jī)關(guān)等。3.3.2無法取得獨(dú)立證據(jù)的,律師應(yīng)提示當(dāng)事人作出沒有權(quán)利限制的說明。3.3.3司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定或者以其他方式限制二手房權(quán)
11、利的,律師應(yīng)提示不得買賣或告知買賣的風(fēng)險(xiǎn)。3.3.4律師要提示委托人,出于國家安全和軍事安全的考慮,國家安全部門規(guī)定:有些地域的房屋是不能出售給境外人士的,如出售,需相關(guān)項(xiàng)目辦公室出具準(zhǔn)予購房的證明。律師可向房屋所在地有關(guān)政府部門、街道辦事處或居民委員會(huì)進(jìn)行調(diào)查。3.3.5律師應(yīng)提示委托人,外國駐華使館、領(lǐng)事館購房,需取得外交部的批準(zhǔn)。3.3.6律師應(yīng)就交易房屋的類別及性質(zhì)進(jìn)行審查,確定房屋的類別。如是央產(chǎn)房,律師應(yīng)提示委托人,央產(chǎn)房出售需符合房改政策,上市出售的前提是原售房單位已到央產(chǎn)房交易辦公室辦理了登記備案,否則買賣雙方無法進(jìn)行交易。3.3.7律師應(yīng)提示委托人,經(jīng)濟(jì)適用房、集資建房或回遷
12、房等按照經(jīng)濟(jì)適用房政策管理的房屋交易在政策方面的限制,具體的限制包括是否能自己流轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)的時(shí)間限制、主體資格的限制等。3.3.8律師應(yīng)提示委托人,出售人或買受人行為能力,以是否能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任為準(zhǔn),如不能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任,相關(guān)的代理或監(jiān)護(hù)手續(xù)是否完備、合法。3.4他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置審查3.4.1律師應(yīng)當(dāng)提示買受人,審查二手房有無抵押等他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置情況。若有抵押,應(yīng)當(dāng)取得出賣人已經(jīng)通知抵押權(quán)人的書面證據(jù),或者取得抵押權(quán)人等他項(xiàng)權(quán)利人書面同意轉(zhuǎn)讓的證明。律師應(yīng)當(dāng)提示:買房人有承擔(dān)所購房屋被追及償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。3.4.2律師應(yīng)當(dāng)提示出賣人,在出賣二手房前,應(yīng)當(dāng)在合理的期限內(nèi)將要出售的情況書面通知抵押權(quán)人
13、。如果沒有履行通知義務(wù),買賣合同無效。3.5優(yōu)先購買權(quán)審查3.5.1律師應(yīng)當(dāng)提示買受人,在同等條件下,二手房的共有人和承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人應(yīng)當(dāng)審查優(yōu)先購買權(quán)人有無放棄優(yōu)先購買權(quán)或同意出售的證明。3.5.2律師應(yīng)當(dāng)提示出賣人,如果房屋出租的,應(yīng)將要出售的情況在合理的期限內(nèi)提前書面通知承租人。提前通知的合理的期限一般為3個(gè)月。3.5.3如果沒有取得優(yōu)先購買權(quán)人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面文件,律師應(yīng)當(dāng)提示買賣合同存在可能被宣告為無效的風(fēng)險(xiǎn)。3.5.4如承租人放棄優(yōu)先購買權(quán),律師應(yīng)提示買受人購房后繼續(xù)履行租賃合同,并與承租人簽訂租賃主體變更合同。 3.5.5通過拍賣購買二手房的,律師也應(yīng)當(dāng)
14、關(guān)注共有權(quán)人、承租人是否放棄了優(yōu)先購買權(quán)。如果沒有放棄優(yōu)先購買權(quán)的有效證明,應(yīng)當(dāng)關(guān)注拍賣程序是否規(guī)定了優(yōu)先購買權(quán)人的權(quán)利行使條件。3.6其他權(quán)利限制情形的審查3.6.1律師應(yīng)當(dāng)關(guān)注和提示買受人注意,二手房若存在被依法收回土地使用權(quán)或法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形的,不得買賣。3.6.2若是已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房買賣,還要審查已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房有無下列禁止買賣的情形之一:(1) 以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購買且沒有按照規(guī)定補(bǔ)足房價(jià)款的;(2) 住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn),或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修,且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房價(jià)款及裝修費(fèi)用的;
15、(3) 處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的;(4) 上市出售后形成新的住房困難的;(5) 擅自改變房屋使用性質(zhì)的;(6) 有法律、法規(guī)以及縣級(jí)以上人民政府規(guī)定其他不宜出售情形的。3.6.3律師應(yīng)提示:已購買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭未住滿5年的不得按市場(chǎng)價(jià)格出售住房,確需出售的,可出售給符合經(jīng)濟(jì)適用住房購買條件的家庭或由政府相關(guān)部門收購,出售單價(jià)不得高于購買時(shí)的單價(jià)。已購買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭住滿5年的,按照當(dāng)?shù)卣囊?guī)定,以簽訂合同時(shí)間為限;有些即使住滿5年,也不能上市出售。 有些經(jīng)濟(jì)適用房可以按市場(chǎng)價(jià)格出售,但需由出售人到房屋所在地區(qū)、縣國土房屋管理局按成交額的10%繳納綜合地價(jià)款。
16、;第4條房屋質(zhì)量的審查 4.1律師應(yīng)當(dāng)提示買受人查看或調(diào)查所購二手房的質(zhì)量狀況。4.2二手房超過合理使用年限后繼續(xù)使用的,律師應(yīng)提示買受人委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的鑒定機(jī)構(gòu)鑒定。4.3律師應(yīng)當(dāng)提示委托人,律師不對(duì)房屋質(zhì)量承擔(dān)任何責(zé)任。 第5條買賣合同文本的擬訂和審查 5.1律師應(yīng)提示:二手房買賣應(yīng)當(dāng)訂立書面形式的房地產(chǎn)買賣合同。當(dāng)事人既可使用示范文本,也可參照示范文本自行擬訂合同條款。自擬合同不得含有免除提供方法定責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任及排除對(duì)方權(quán)利的內(nèi)容。5.2自擬合同應(yīng)具備以下主要內(nèi)容:(1) 買賣當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所;(2) 二手房的坐落地點(diǎn)、面積、四至范圍;
17、(3) 土地所有權(quán)性質(zhì)、土地使用權(quán)獲得方式和使用期限;(4) 二手房的規(guī)劃使用性質(zhì);(5) 房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況;(6) 二手房買賣的價(jià)格、支付方式和期限;(7) 二手房的交付和驗(yàn)收的日期、交付方式;(8) 出賣人戶口的遷移;(9) 維修基金的處理;(10) 物業(yè)管理費(fèi)的結(jié)清責(zé)任;(11) 違約責(zé)任;(12) 爭(zhēng)議的解決方式;(13) 當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。5.3律師應(yīng)當(dāng)提示:房屋的地點(diǎn)和四至、面積、土地使用權(quán)、房屋性質(zhì)、戶型、結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施、附屬設(shè)施、裝飾等,應(yīng)在合同中敘述清楚,并與房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證或批準(zhǔn)文件上的記載一致。出賣方應(yīng)當(dāng)出
18、示土地使用證或者提供土地使用批準(zhǔn)文件及其他文件的原件。5.4有關(guān)街道、樓號(hào)等應(yīng)當(dāng)使用地名管理機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)的名稱。5.5價(jià)格、支付方式、支付時(shí)間、房屋的交付和驗(yàn)收時(shí)間、公共維修基金的處理及違約責(zé)任等應(yīng)當(dāng)明確。律師應(yīng)提示先行支付房款對(duì)買受人的風(fēng)險(xiǎn),后支付房款對(duì)出賣人的風(fēng)險(xiǎn)。如果出賣人戶口所在地是所出售房屋地址的,還應(yīng)當(dāng)明確約定出賣人遷出戶口的時(shí)間。5.6律師應(yīng)提示:如委托人購買小產(chǎn)權(quán)房或城市居民購買農(nóng)民的宅基地所簽訂的買賣合同無效,并應(yīng)告知合同無效的后果及處理方式。5.7律師應(yīng)提示買受人了解所購房屋是否出現(xiàn)過非正常影響買受人的極端事件,如火災(zāi)、嚴(yán)重的刑事案件等。5.8律師應(yīng)提示在買賣合同中約定裝修、附
19、屬物及家具、電器等是否包括在房價(jià)款中。5.9律師應(yīng)提示委托人在合同中約定詳細(xì)的合同解除條款。5.10律師應(yīng)提示委托人在買賣合同中約定辦理過戶的時(shí)間及違約責(zé)任,并告知在房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)受理后、房產(chǎn)證取得之前出賣的房屋仍有被查封的可能,如在此期間被查封,出賣人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。5.11律師應(yīng)提示房屋一房兩售或多售的法律后果,并建議委托人在買賣合同中約定發(fā)生此類違約行為的違約責(zé)任。5.12因國家實(shí)行用地性質(zhì)管制和建筑工程使用管制制度,住宅用房未經(jīng)小區(qū)內(nèi)區(qū)分所有權(quán)人(業(yè)主)的一致同意,不能改做餐廳、歌廳等商業(yè)用途,因此律師應(yīng)提示買受人注意審查房屋的使用性質(zhì)。5.13由于稅收上的考慮,律師應(yīng)提示委
20、托人,有關(guān)裝飾特別是可移動(dòng)的裝飾物的轉(zhuǎn)讓可以另行簽訂合同。5.14律師應(yīng)提示買受人注意:購買的房屋未經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記,不得對(duì)抗第三人;為防止出讓人一房多售等非法行為的出現(xiàn),應(yīng)在合同中約定及時(shí)辦理備案登記和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。買賣雙方還應(yīng)約定,房地產(chǎn)買賣合同生效之日起的一定時(shí)間內(nèi),應(yīng)當(dāng)由出賣人結(jié)清房屋交付前所欠的物業(yè)管理費(fèi),并應(yīng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況書面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理單位。房屋產(chǎn)權(quán)變更登記完成后辦理房屋公共維修基金戶名的變更手續(xù)。5.15律師應(yīng)當(dāng)提示:當(dāng)事人可以選擇爭(zhēng)議的處理方式和機(jī)構(gòu)。若當(dāng)事人選擇向法院提起訴訟的,律師應(yīng)提醒當(dāng)事人選擇的管轄法院不得違反法律規(guī)定的專屬管轄。若當(dāng)事人選擇仲裁的,
21、律師應(yīng)提醒當(dāng)事人準(zhǔn)確書寫仲裁機(jī)構(gòu)的名稱,如選擇“北京仲裁委員會(huì)”的,不能寫成“北京市仲裁委員會(huì)”。律師還應(yīng)當(dāng)提示:仲裁是按照選定的仲裁機(jī)構(gòu)的仲裁規(guī)則進(jìn)行,而且是一裁終局。5.16律師應(yīng)當(dāng)及時(shí)關(guān)注二手房買賣過程中應(yīng)繳納的各種稅費(fèi)的變化,并應(yīng)提示委托人,在辦證中發(fā)生的各種稅費(fèi)應(yīng)據(jù)實(shí)支付。5.17律師應(yīng)提示委托人,二手房買賣中發(fā)生或應(yīng)繳納的稅費(fèi)及繳納稅費(fèi)的主體。稅費(fèi)繳納的標(biāo)準(zhǔn)各地有一定差異,且因國家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策時(shí)常變化,一般買方在交易時(shí)應(yīng)繳納契稅、印花稅,如辦理貸款應(yīng)繳納與貸款有關(guān)的保險(xiǎn)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等費(fèi)用。賣方一般繳納營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育附加費(fèi)、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅等費(fèi)用。律師
22、應(yīng)提示委托人購買未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋還會(huì)發(fā)生出賣人與開發(fā)商之間辦證的費(fèi)用,應(yīng)在合同中約定費(fèi)用的承擔(dān)責(zé)任人,并同時(shí)告知委托人稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)隨時(shí)可能會(huì)變更,實(shí)際費(fèi)用應(yīng)以登記時(shí)政府和相關(guān)部門的規(guī)定為準(zhǔn)。5.18合同簽署應(yīng)以書寫簽名為準(zhǔn),但房屋登記機(jī)關(guān)有特殊要求的應(yīng)加蓋印章。5.19如果是賣方代理人代為簽訂合同,應(yīng)當(dāng)附有經(jīng)過公證的委托人的授權(quán)委托書。如果是買方代理人代為簽訂合同,也應(yīng)附有委托人的授權(quán)委托書。 第6條中介服務(wù)合同審查 6.1律師提示:在接受二手房中介服務(wù)中,委托人注意核驗(yàn)中介服務(wù)人員的資格證書,以確保相關(guān)人員具有房地產(chǎn)中介服務(wù)資格,具有與職業(yè)相適應(yīng)的專業(yè)知識(shí)和技能。6.1.1
23、要核驗(yàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織和執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)管理部門的備案手續(xù)和注冊(cè)手續(xù)證明。6.1.2應(yīng)當(dāng)提示委托人注意房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)人員按照下列程序執(zhí)業(yè):(1) 向委托人出示房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格證,校驗(yàn)委托方提供的有關(guān)文件資料;(2) 從事需要簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的業(yè)務(wù)項(xiàng)目,應(yīng)參照當(dāng)?shù)胤课莸怯浿鞴懿块T或工商部門制定的示范合同文本與委托人簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同;(3) 履行合同期間,向當(dāng)事人各方如實(shí)、及時(shí)報(bào)告訂約機(jī)會(huì)和交易情況;(4) 記錄經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)交易情況,妥善保存有關(guān)資料;(5) 按合同規(guī)定收取服務(wù)費(fèi),開具統(tǒng)一發(fā)票。6.1.3應(yīng)當(dāng)提示委托人注意,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)人員有無下列禁止行為:(1) 無照經(jīng)營
24、,超越其核準(zhǔn)的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)范圍和非法異地經(jīng)營。(2) 隱瞞非商業(yè)秘密的有關(guān)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的重要事項(xiàng)。(3) 弄虛作假,提供不實(shí)的信息,或簽訂虛假合同。(4) 采取引誘、脅迫、欺詐、賄賂和惡意串通等手段,招攬業(yè)務(wù)或促成交易。(5) 偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格證或允許他人利用自己名義從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。(6) 利用已經(jīng)簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同,或他人掌握的經(jīng)營信息,采取不正當(dāng)手段,轉(zhuǎn)移業(yè)務(wù),背棄合作,侵吞勞動(dòng)成果,或損害委托人利益。(7) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員,從事本公司開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。(8)
25、; 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員同時(shí)在兩個(gè)以上房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織內(nèi)兼職。(9) 索取或收受委托合同規(guī)定以外的酬金或其他財(cái)物,包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織以包銷的名義,隱瞞委托人的實(shí)際出賣價(jià)格和第三方進(jìn)行交易,獲取傭金以外的報(bào)酬;房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織及其從業(yè)人員利用執(zhí)業(yè)便利,在委托的客戶之間,通過壓低賣出價(jià)格,自行收購,再抬高價(jià)格出賣給購房者,牟取不當(dāng)利益。(10) 從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。(11) 法律、法規(guī)禁止的其他行為。6.2政府制定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)的指導(dǎo)價(jià)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的服務(wù)費(fèi)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與當(dāng)事人在下列收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)自行議定,并在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的履行期限內(nèi)交付:(1) 居間介紹或者代理房屋
26、買賣的,按成交價(jià)的3以下收??;(2) 居間介紹或者代理房屋租賃的,按月租金的70以下一次性收??;(3) 居間介紹或者代理房屋交換的,按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的1以下收取。提供咨詢服務(wù)的,服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商議定。6.3律師應(yīng)提醒委托人注意:凡委托具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格的專業(yè)公司提供代理、居間介紹等服務(wù)的,受托居間、代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)在合同中標(biāo)明名稱、地址、電話和房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人的姓名、執(zhí)業(yè)證書號(hào)碼,并簽字蓋章。6.4二手房買賣應(yīng)當(dāng)訂立書面形式的房地產(chǎn)中介服務(wù)合同。當(dāng)事人既可使用示范文本,也可參照示范文本自行擬訂合同條款。6.5律師應(yīng)提示委托人注意,房地產(chǎn)中介服務(wù)合同包括下列主要
27、內(nèi)容:(1) 當(dāng)事人姓名或者名稱、住所;(2) 中介服務(wù)項(xiàng)目的名稱、內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn);(3) 合同履行期限;(4) 傭金金額或者計(jì)算方式和支付方式、時(shí)間;(5) 違約責(zé)任和糾紛解決方式;(6) 當(dāng)事人約定的其他內(nèi)容。6.6實(shí)踐中各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織通常使用自行制定的含有格式條款的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同,律師應(yīng)提示不應(yīng)含有以下條款:(1) 中介合同不應(yīng)捆綁全權(quán)代理?xiàng)l款;(2) 中介合同不應(yīng)含有強(qiáng)制締約條款;(3) 中介合同不應(yīng)含有分享違約金條款;(4) 中介機(jī)構(gòu)無權(quán)收取定金。6.7律師應(yīng)提示委托人:(1) 中介機(jī)構(gòu)如果受托代理銷售,無權(quán)
28、向買受人收取傭金;(2) 中介機(jī)構(gòu)現(xiàn)金收購或者變相收購中存在的陷阱;(3) 中介機(jī)構(gòu)無權(quán)禁止和限制委托人與對(duì)方當(dāng)事人見面和談判,如果拒絕,律師應(yīng)提示注意交易中的不實(shí)成分。 第7條抵押貸款合同審查 7.1本項(xiàng)審查一般僅對(duì)委托人作為買受人、需要申請(qǐng)購房貸款的合同。律師應(yīng)協(xié)助買受人審核有關(guān)貸款條件和文件、簽署有關(guān)住房公積金貸款、商業(yè)貸款或組合貸款協(xié)議、抵押協(xié)議。7.2貸款銀行一般均要求買受人提供公積金貸款的住房貸款置業(yè)擔(dān)保公司擔(dān)保和商業(yè)貸款的保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)。律師應(yīng)協(xié)助買受人審核有關(guān)文件,指導(dǎo)買受人簽署擔(dān)保協(xié)議、保險(xiǎn)協(xié)議,根據(jù)有關(guān)規(guī)定核對(duì)擔(dān)保費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)。7.3如果委托人申請(qǐng)公積金貸款,律師應(yīng)審核:(1) 買受人購買的房屋是否為國有土地上具有所有權(quán)的住房,并用于本人家庭自?。唬?) 買受人是否符合公積金貸款條件并具備相關(guān)證明文件。 律師應(yīng)當(dāng)及時(shí)關(guān)注有關(guān)公積金貸款的限定性條件的變化
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