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文檔簡介

1、房屋公攤面積(一)基本簡介房屋公攤面積是指分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的簡稱,它與套內(nèi)建筑面積之和構(gòu)成了一套商品房的建筑面積。對于公攤面積的處理,目前我國尚無明確法律法規(guī)出臺,因公攤面積的不明確,使其成為 房地產(chǎn)交易過程中爭論的焦點(diǎn)。也是廣大購房者最為迷惑的一塊知識。1面積計(jì)算(1)房地產(chǎn)面積的測算,均指水平投影面積的測算。(2)各類面積的測算,必須獨(dú)立測算兩次,其較差應(yīng)在規(guī)定的限差以內(nèi),取中數(shù)作為最后結(jié) 果。(3)邊長以m為單位,取至 0.01m;面積以m2為單位,取至 0.01m2。(4)量距應(yīng)使用經(jīng)鑒定合格的卷尺或能達(dá)到相應(yīng)精度的儀器或工具。(5)樓層高度是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離

2、。2房地產(chǎn)面積測算的方法面積測算的方法有很多,根據(jù)面積測算數(shù)據(jù)資料的來源,可分為解析法和圖解法兩大類。房地 產(chǎn)面積的測算,主要采用解析法,房屋面積一般采用幾何圖形法量算,用地面積大多采用界址點(diǎn)坐 標(biāo)法測算,也可以用圖解法測算。(1)解析法測算面積。解析法測算面積是根據(jù)實(shí)地測量的數(shù)據(jù),例如:邊長、角度或坐標(biāo)等 通過計(jì)算公式求得面積值。解析法測算面積主要包括界址點(diǎn)坐標(biāo)解析測算面積和幾何圖形法量算面 積。(2)圖解法測算面積。圖解法測算面積是根據(jù)已有的房地產(chǎn)畋,采用各種不同的測量儀器量 算出面積。包括求積儀法、稱重法、模片法、光電面積量算儀法等。(二)土地面積測算1、土地面積測算的意義土地面積測算是

3、土地利用現(xiàn)狀調(diào)查的重要組成部分,是取得土地?cái)?shù)據(jù)資料的關(guān)鍵步驟。通過面 積量算,為各級行政單位、各土地權(quán)屬單位量算出土地總面積和各類土地面積,因此,量算工作是 準(zhǔn)確掌握土地資源數(shù)據(jù)的重要技術(shù)手段。2、丘的測量要求丘是指地表上一塊有界空間的地塊。丘有獨(dú)立生和組合丘之分, 一個(gè)地塊只屬于一個(gè)產(chǎn)權(quán)單位時(shí)稱為獨(dú)立丘;一個(gè)地塊屬于幾個(gè)產(chǎn)權(quán)單位時(shí)稱為組合丘。一般以一個(gè)單位、一個(gè)門牌號或一處院 落的房屋用地單元劃分為獨(dú)立丘,當(dāng)用地單元的權(quán)屬混雜和面積過小時(shí),則劃為組合丘。丘的權(quán)屬 界線是界止點(diǎn)的連線,按照房產(chǎn)測量規(guī)范的規(guī)定,界止點(diǎn)分為三級;精度要求按房產(chǎn)測量規(guī) 范規(guī)范執(zhí)行。3、不計(jì)入用地面積的范圍(1)無明確

4、使用權(quán)屬的冷巷、巷道或間距地;(2)市政管轄的馬路、街道、巷道等公共用地;(3)公共使用的河灘、水溝、排水溝;(4)已征用、劃撥或?qū)儆谠康禺a(chǎn)證記載范圍,經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作市政建設(shè)的用地;(5)其他按規(guī)定不計(jì)入宗地的面積。(三)房屋面積的測算一般規(guī)定1、建筑面積的定義房屋建筑面積是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積,包括陽臺、挑廊、地下 室、室外樓梯等,且具備有上蓋,結(jié)構(gòu)牢固,層高 2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。2、房屋使用面積和房屋產(chǎn)權(quán)面積房屋使用面積是指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積,按房屋內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。房屋產(chǎn)權(quán)面積是指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面

5、積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。3、計(jì)算建筑面積的有關(guān)規(guī)定(1)計(jì)算全部建筑面積的范圍永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋,按一層計(jì)算建筑面積;多層房屋 按各層建筑面積的總和計(jì)算。房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位計(jì)算建筑面積。樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。依坡地建筑的房屋,利用吊腳做架空層,有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的,按期高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計(jì)算。穿過房屋的通道,房屋內(nèi)的門廳、大廳,均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分,層 高在2.20m以上的,按其水平投影面積計(jì)算。房屋天面上,屬永久性建

6、筑,層高在2.20m以上樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20m以上的部位,按其外圍水平面積計(jì)算。挑樓、全封閉的陽臺,按其圍水平投影面積計(jì)算。屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯,按各層 水平投影面積計(jì)算。與房屋相連的有柱走廊,兩房屋間有上蓋和柱的走廊,均按其柱的外圍水平投 影面積計(jì)算。房屋間永久性的封閉的架空通廊,按外圍水平投影面積計(jì)算。地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口,層高在 2.20m以上,按其外墻(不包括采光井、防潮層 及保護(hù)墻)外圍水平面積計(jì)算。有柱(不含獨(dú)立柱、單排柱)或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗,按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投 影面積計(jì)算。玻璃幕墻等作為房屋外墻的,按其外圍水平投影

7、面積計(jì)算。屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按其柱外圍水平投影面積計(jì)算。有伸縮縫的房屋,若其與室內(nèi)相通的,伸縮縫面積計(jì)算建筑面積。計(jì)算公式建筑面積二套內(nèi)建筑面積+公攤面積公攤面積=建筑面積x公攤系數(shù)公攤系數(shù)=建筑總公攤面積城筑總建筑面積套內(nèi)建筑面積二套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺面積面積風(fēng)險(xiǎn)新啟用的商品房買賣合同中有附件標(biāo)明了"公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明 但只列明了應(yīng)分?jǐn)偟牟课患捌錁?gòu)成,具體數(shù)據(jù)仍不確定,所以仍然存在著開發(fā)商讓業(yè)主多攤的可能 性。這里我們總結(jié)了幾招,提供給購房者參考。第一招:索取公攤數(shù)據(jù);在簽訂購房合同時(shí),讓發(fā)展商出示有關(guān)計(jì)算公攤面積的數(shù)據(jù),包括整幢建筑的建

8、筑面積、套內(nèi)建筑面積之和、不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e等基本數(shù)據(jù),也可以要求發(fā)展商列明公攤公用建筑面積的具體項(xiàng)目以及各項(xiàng)目的面積,這樣業(yè)主可以通過數(shù)據(jù)求出公攤面積,以明確自身的權(quán)益。第二招:查閱有關(guān)資料;業(yè)主們有權(quán)自查或者聘請律師向設(shè)計(jì)單位、 規(guī)劃單位、 測繪部門等機(jī)構(gòu)查閱所購房產(chǎn)的相關(guān)文件,比如最終設(shè)計(jì)圖紙或者最終設(shè)計(jì)方案、最終面積測量報(bào)告、各種數(shù)據(jù)的計(jì)算方式及其文件等等。第三招:在購房合同中約定公攤面積。商品房買賣合同 第三條和附錄二中有關(guān)公共部位和公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e的條款, 購房人應(yīng)當(dāng)在合同中約定公攤面積的數(shù)字,并在附件二"有關(guān)公共部分與公用房屋公攤建筑面積構(gòu)成說明 "中,詳

9、細(xì)約定公攤的具體部位、面積大小。特別是有關(guān)共有建筑分?jǐn)偛课蛔兏那闆r,約定得越詳細(xì),對購房者就越有利。一旦發(fā)生糾紛,購房者就可以以合同約定來保障自己的利益。萬一真的發(fā)生了糾紛,唯一的選擇就是訴之法律,避免浪費(fèi)不必要的人力和精力。當(dāng)然,我們期望的是,隨著法律的不斷健全,政府監(jiān)督力度的不斷加強(qiáng),發(fā)展商誠信意識的不斷增強(qiáng),普通購房者的權(quán)益能得到更好的保障。面積測算1 、突出墻面和在房屋內(nèi)的承重結(jié)構(gòu)柱的面積計(jì)算在高層建筑中,因結(jié)構(gòu)需要,在下面幾層(商業(yè)區(qū)和辦公區(qū))可能有與墻體相連和屋內(nèi)獨(dú)立的承重結(jié)構(gòu)柱,其面積計(jì)入該柱平面位置所在的套內(nèi)建筑面積中(分零攤位除外),這意味著此面積還要去分?jǐn)偲渌墓灿忻娣e。

10、 此種處理方法的弊端在于承重結(jié)構(gòu)柱是出于整棟建筑的結(jié)構(gòu)需要而設(shè)計(jì),并不為某一戶專用,把其面積計(jì)入該戶套內(nèi)建筑面積不符合產(chǎn)權(quán)人的客觀利益。房產(chǎn)測量規(guī)范明確規(guī)定有 “套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成” ,由此可見把承重結(jié)構(gòu)柱納入套內(nèi)面積是不符合國標(biāo)精神的,而規(guī)范中并沒有明確承重結(jié)構(gòu)柱由哪些范圍來分?jǐn)偅蚨覀儾扇∩鲜鎏幚矸椒ㄒ彩遣坏靡讯鵀橹?。建議:承重結(jié)構(gòu)柱的設(shè)立是出于整棟建筑的結(jié)構(gòu)考慮,應(yīng)由整棟房屋共同分?jǐn)偂?、關(guān)于自然層的認(rèn)定房產(chǎn)測量規(guī)范中規(guī)定 “樓梯間、電梯(觀光梯)井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算 ” ,這就要求必須對自然層有明確的定義。 房產(chǎn)測量

11、規(guī)范與房地產(chǎn)測繪技術(shù)一書中對自然層作了如下定義:房屋自然層數(shù)是指房屋的樓板和地板結(jié)構(gòu)分層的層數(shù),因此,復(fù)式(或躍層)結(jié)構(gòu)中上層應(yīng)算自然層數(shù)。由此引發(fā)了一些值得探討的問題:( 1 )戶外樓梯、電梯(觀光梯)井、垃圾道、管道井的面積會大幅度(甚至成倍)增加,勢必會加大復(fù)式房(或躍層)權(quán)利人的共有面積分?jǐn)偭?。而對于住宅來說,一戶房屋在梯道上只有一個(gè)入戶門、一個(gè)垃圾道開口,只因是復(fù)式(或躍層)就加算梯間、垃圾道等的面積有些欠妥。( 2 )當(dāng)一棟房屋中復(fù)式(或躍層)結(jié)構(gòu)與錯層同時(shí)出現(xiàn)時(shí),外墻面積如何計(jì)算。如圖二中 A部分為復(fù)式結(jié)構(gòu)而上下為錯層,顯然外墻是在復(fù)式結(jié)構(gòu)處算兩層其他部位算一層,如果復(fù)式與錯層情

12、況復(fù)雜,則外墻面積計(jì)算的難度會大大增加,同時(shí)也不利于圖形和數(shù)據(jù)的計(jì)算機(jī)處理。這種情況我們在實(shí)際工作中已多次遇到,我們都沒有把復(fù)式結(jié)構(gòu)(躍層)的上部算作自然層,這樣相關(guān)矛盾也都迎刃而解了。3、共有面積被分?jǐn)偟讲煌δ軈^(qū)或樓層的計(jì)價(jià)差異問題 這是從房屋面積測算工作而引發(fā)的思考。隨著國家住宅商品化的深入和房地產(chǎn)市場的日益活躍,房屋的產(chǎn)權(quán)關(guān)系越來越復(fù)雜,由傳統(tǒng)的單一產(chǎn)權(quán)向多元產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化。因此共有面積計(jì)價(jià)與共有面積計(jì)算和分?jǐn)偝尸F(xiàn)出的矛盾越發(fā)突出:如地下室的銷售價(jià)格往往比地上部分低得多,當(dāng)其為共有面積被分?jǐn)偟讲煌δ軈^(qū)或樓層時(shí),其價(jià)位也被確定為與該功能區(qū)或樓層的價(jià)位一致。若同時(shí)被攤位和住宅分?jǐn)偅瑒t會出現(xiàn)同為

13、地下層共有面積而價(jià)位差異畸形的情況。顯然,這種計(jì)價(jià)方法對權(quán)利人利益是一種極大的侵害,但是又十分隱蔽。故特提出如何從面積計(jì)算的角度出發(fā)來解決這一矛盾與各位探討。4、非住宅共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ㄡ槍Ψ亲≌灿忻娣e關(guān)系復(fù)雜、 分?jǐn)偡椒ú灰装盐眨?特提出 “先整體后局部, 分次計(jì)算 ”的方法。從設(shè)計(jì)角度考慮,對非住宅而言,一般情況下其設(shè)計(jì)功能的最小單位為層,因此,把分?jǐn)偟淖钚挝粍澏閷邮呛侠淼?。這樣,不管每層內(nèi)權(quán)利人是否確定,都能保持其前后分?jǐn)偨缍ǖ囊恢滦浴T谝詫訛樽钚挝贿M(jìn)行分?jǐn)偳?,先以房屋劃分的功能區(qū)為單位對整棟公用的共有面積進(jìn)行分?jǐn)?,再以層為最小單位進(jìn)行對功能區(qū)內(nèi)共有面積的分?jǐn)偅?在這之后當(dāng)出

14、現(xiàn)因購房者的使用需求而修建割斷,形成樓層內(nèi)新的共有面積時(shí),為能進(jìn)一步明確各權(quán)利人應(yīng)分?jǐn)偟拿娣e,應(yīng)進(jìn)行第三次分?jǐn)?,即用割斷本層的套?nèi)建筑面積去分?jǐn)傄蚋顢喈a(chǎn)生的共有面積。若功能區(qū)內(nèi)各層結(jié)構(gòu)完全相同則可省去分層分?jǐn)偟囊徊剑@樣并不會影響計(jì)算的結(jié)果。用這種方法處理有兩個(gè)明顯的好處:1 、計(jì)算過程清晰明了,易于過程表達(dá)和判讀;2、在遇到按權(quán)利人購買力分割銷售時(shí),不會影響已發(fā)證房屋的權(quán)屬登記面積。5、空走樓梯的面積計(jì)算在一些綜合樓宇中,經(jīng)常會出現(xiàn)下面幾層(一般是非住宅)通往上部功能區(qū)(一般為住宅)的樓梯 (含步行梯和電梯) 連續(xù)空走的情況, 即該樓梯在下面幾層不開門而直接通過。 如果嚴(yán)格按照 “誰使用,誰

15、分?jǐn)偂钡脑瓌t進(jìn)行分?jǐn)偀o疑無端加大上部功能區(qū)的共有面積。從使用功能來看,空走樓梯確定是只為上部功能區(qū)使用;而從設(shè)計(jì)角度看,它的出現(xiàn)是出于為上部功能區(qū)使用者出入方便和非住宅部分便于管理的需要而專門設(shè)計(jì)的。因此我覺得樓梯空走部分由其經(jīng)過的功能區(qū)和其服務(wù)功能區(qū)共同分?jǐn)傒^為合理。房屋面積計(jì)算是一項(xiàng)政策性極強(qiáng)的專業(yè)技術(shù)工作, 房屋面積的準(zhǔn)確與否涉及到千家萬戶的切身利益。因此,一個(gè)房產(chǎn)軟件開發(fā)公司,在軟件開發(fā)推廣與應(yīng)用房產(chǎn)軟件方面,有理由了解技術(shù)細(xì)則并以之指導(dǎo)工作,這是至關(guān)重要的以下無正文僅供個(gè)人用于學(xué)習(xí)、研究;不得用于商業(yè)用途tojibko AJiajiioAe ak pTOpwenojib symaisaidyHeHMia c ,1 e a o b 團(tuán) hhha o ji >k h eiHcnojib3OBaTbCH b KOMMepnecKHx uejiax.For personal use o

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