上半年常州樓市分析報(bào)告.7

1、2013年上半年常州樓市分析報(bào)告2013.7備注：存量數(shù)據(jù)為當(dāng)月月底批準(zhǔn)可售余量整體市場分析常州市區(qū)上半年商品房住宅共成交287.65萬，較去年同期增長18%，成交均價6998元/，較去年同期上漲5.7%2010年2011年2012年2013年上半年供給面積（萬）529.43568.17678.79346.13成交面積（萬）576.17402.75554.59287.65成交率（%）108.83%70.89%81.70%83.1%成交單價（元/）6142735867716998供給套數(shù)（套）29433453515244528951成交套數(shù)（套）50225349394760024225成交率（%

2、）170.64%77.04%90.76%83.68%存量面積（萬）404.92555.13750.39759.14整體市場分析2013年上半年供應(yīng)量、成交量均達(dá)到自2008年以來的歷史峰值；在別墅項(xiàng)目的帶動下，價格小幅上漲。常州市區(qū)上半年量價走勢010020030040002000400060008000新增量225.54114.59220.98191.66243.96346.13成交量137.3266.33267.1212.67243.08287.65成交均價4080438852887456661769982008年2009年2010年2011年2012年2013年備注：以上均為上半年度數(shù)據(jù)

3、2013年上半年度供應(yīng)、成交均達(dá)歷史峰值整體市場分析整體市場自2012年以來，受制于實(shí)體經(jīng)濟(jì)及宏觀調(diào)控的影響，房地產(chǎn)市場波動較大，以價換量表現(xiàn)仍較為明顯，例如：2012年2月、12月打折促銷帶來成交量大幅增加，今年5月份低價剛需盤集中入市，成交量猛增。元/萬市區(qū)商品住宅月度供求量價走勢圖03060901201505000600070008000新增量16.0426.8236.6155.4864.5944.4264.558.29130.2653.0684.6944.0340.334.3442.1786.88103.568.91成交量16.1640.8946.2644.0545.5550.1656

4、.9546.3753.149.3746.8458.8955.8227.3749.6544.2557.2653.3成交均價6907 6381 6501 6476 6677 6887 7077 6711 7030 6820 6835 6828 6926 7216 6980 6915 6719 7345 供需比0.99 0.66 0.79 1.26 1.42 0.89 1.13 1.26 2.45 1.07 1.81 0.75 0.72 0.16 0.85 1.96 1.81 1.29 12-112-212-312-412-512-612-712-812-912-1012-1112-1213-113

5、-213-313-413-513-62013年承繼2012年剛需主導(dǎo)市場趨勢，以價換量表現(xiàn)仍較為明顯萬元/萬月整體市場分析從各區(qū)域成交總量來看：上半年武進(jìn)、中心城區(qū)為成交主力，新北區(qū)受制于新增量不足，樓盤打折促銷力度及廣度有限，成交量僅占2成；從各區(qū)域成交價格來看：新北區(qū)7117元/，高于整體均價119元/，而武進(jìn)區(qū)受鄉(xiāng)鎮(zhèn)項(xiàng)目大量成交以及部分項(xiàng)目打折促銷，以價換量影響，價格最低，僅6624元/，低于整體均價78元/從各區(qū)域存量絕對值來看：中心城區(qū)存量最多，新北區(qū)存量相對最少；從各區(qū)域存量去化周期來看：武進(jìn)區(qū)去化周期最短，由于新北區(qū)新增量少，且打折促銷力度及廣度較小，成交量相對較少，因此存量較大

6、，但存量去化周期相對最長達(dá)18個月。武進(jìn)區(qū)以價換量明顯，新北區(qū)開發(fā)節(jié)奏原因?qū)е滦略霾蛔闳f元/萬月從各類型成交總量來看：市場仍以毛坯剛需為主；別墅、精裝修新增供應(yīng)不足，以存量去化為主；從各類型成交價格來看：低價剛需仍是市場成交主力，上半年毛坯住宅整體均價6425元/；精裝修以中低端項(xiàng)目及打折項(xiàng)目成交為主，整體價格跌破10000元/；在世茂香檳湖、新城帝景等高價項(xiàng)目的支撐下，別墅價格達(dá)到13550元/，但普遍仍不高。從各物業(yè)類型存量絕對值來看：別墅供過于求，存量再創(chuàng)新高，達(dá)104.5萬；從各物業(yè)類型存量去化周期來看：毛坯住宅存量去化周期僅14個月，相對去化壓力較小；精裝修存量被去化，市場競爭環(huán)境有

7、所緩和；別墅存量去化周期高達(dá)51個月，去化壓力再增。整體市場分析毛坯住宅壓力相對較??；精裝修住宅受新增供應(yīng)減少及打折力度增加，有所緩和；別墅成交量持續(xù)低迷，存量繼續(xù)增加，未來走勢堪憂整體市場分析上半年單個項(xiàng)目成交金額排名top10排名項(xiàng)目名稱區(qū)域產(chǎn)品成交金額（萬元）成交均價（元/）成交面積（）套數(shù)套均面積（/套）套均總價（萬元/套）1世茂香檳湖新北毛坯住宅47572724665654.45509129 93 別墅277441612217208.1441420677 2龍湖香醍漫步城北毛坯住宅47915 694269020.2150713695 別墅3319114802891.021224127

8、7 3九龍倉國賓花園新北毛坯住宅36315696552139.2644511782 洋房11640984011829.5754219216 4御城武進(jìn)毛坯住宅45263693865235.9347013996 別墅2632140501873.594468658 5華潤國際社區(qū)城南毛坯住宅46123655070418.7661611475 精裝住宅1561 77852004.872010078 6新城香溢瀾橋武進(jìn)毛坯住宅39031 617263239.8262910162 別墅3554115323082.3110308355 7新城香悅半島城西精裝住宅33171783442341.4536411

9、691 別墅8385234683573.1875101198 8星河國際武進(jìn)毛坯住宅36875829644450.21335133110 別墅2045138431476.993492682 9御翠園城中毛坯住宅300741266723742.33145164 207 別墅6418248142586.4711235583 10綠城玉蘭廣場武進(jìn)毛坯住宅34488711548472.02337144102排名前十中，恐龍園及武宜路板塊的一線房企開發(fā)項(xiàng)目居多且以打折促銷或低價入市項(xiàng)目為主排名企業(yè)名稱成交金額（萬元）成交套數(shù)（套）成交面積（）2012年上半年成交金額（萬元）與2012年同期相比1新城24

10、28032551293893.93268707-10%2龍湖101685911135848.34115098-12%3世茂7531655082862.5939679+90%4星河71458 64291140.3245458+57%5綠地669081047107974.8976075-12%6九龍倉5738052472716.4430871+86%7路勁5431353576639.1383951-35%8華潤4768463672423.6328863+65%9萊蒙4006740450661.8970731-43%10常發(fā)3876156056672.8922864+70%上半年企業(yè)成交金額排名to

11、p10整體市場分析新城以24.2億元位居榜首，龍湖超10億元，世茂僅憑單個項(xiàng)目榮膺第三精裝修市場分析 2013年上半年，在部分項(xiàng)目低價開盤以及部分項(xiàng)目打折促銷的影響下，市區(qū)精裝修成交21.96萬，月均3.66萬，相比2012年上漲約1萬； 價格較2012年明顯下滑，2013年上半年整體均價9937元/，相比2012年10645元/，下滑708元/，6.65%。市區(qū)精裝修量價走勢圖05108000100001200014000新增量1.797.180.6200.9007.64.536.228.574.99001.154.057.60成交量1.50 1.70 2.86 2.25 3.28 2.72

12、.291.94.022.883.043.744.842.213.452.254.035.18成交均價10407 10181 11226 11129 11144 12258 12499 1087097609423 100029784956611166984310731 104509078新增供需比1.19 4.22 0.22 0.00 0.27 004.00 1.13 2.16 2.82 1.33 000.33 1.80 1.89 012-112-212-312-412-512-612-712-812-912-10 12-11 12-1213-113-213-313-413-513-6萬元/20

13、13年上半年成交量明顯增加，月均3.66萬，較2012年上漲約1萬排名項(xiàng)目名稱區(qū)域總銷金額（萬元）成交套數(shù)成交面積（）均價（元/）動態(tài)1新城香悅半島城西33171 36442341.457834 89折促銷2泰和之春城東2948910025642.4111500降價促銷，局小學(xué)區(qū)利好3恒大翡翠華庭武進(jìn)24445 28431304.887809 低價開盤4新城金郡城南22987 10916247.4814148 5九洲緹香郡新北18970 25128761.956596 低價銷售6凱悅中心城西14201 9412159.4611679 打折促銷（優(yōu)惠20萬）7景瑞望府城北121779712210

14、.389973開盤8新城首府城北11015 387729.7414250 尾房促銷9巨凝金水岸城中8169 153690.4822135 高價產(chǎn)品10凱納華僑城城北8061 636791.5211869 8折促銷上半年精裝修項(xiàng)目成交金額排名top10精裝修市場表現(xiàn)中低價、打折促銷項(xiàng)目成交較好別墅市場分析 臨近春節(jié)，各別墅項(xiàng)目為回籠資金加速已購客戶的簽約，2013年1月份備案數(shù)據(jù)明顯增加； 5月份起，九龍倉鳳凰湖墅、大名城、世茂香檳湖、新城帝景等別墅項(xiàng)目相繼入市，撬動了部分購房需求，5，6月成交量上升。市區(qū)別墅量價走勢圖03691215100001200014000160001800020000

15、新增量0006.5815.018.567.460.345.7414.365.423.750.9905.077.982.683.98成交量1.58 1.31 1.34 1.34 2.38 3.162.252.172.111.232.551.983.341.291.30.931.993.44成交均價13762 13109 1310612436 1245912491 1298314211 1503814224 1313613254 1134512180 1242111636 1199418049新增供需比0004.91 6.31 2.71 3.32 0.16 2.72 11.67 2.13 1.89

16、 0.30 03.98.58 1.35 1.16 12-112-212-312-412-512-612-712-812-912-1012-1112-1213-113-213-313-413-513-6萬元/臨近春節(jié)，加速簽約，成交量創(chuàng)新高新城帝景開盤集中簽約，拉高整體價格2013年上半年市區(qū)成交12.29萬，單月成交僅2萬別墅市場表現(xiàn)2013年上半年別墅項(xiàng)目成交金額排名top10排名項(xiàng)目名稱區(qū)域總銷金額（萬元）成交套數(shù)成交面積（）均價（元/）動態(tài)1金橋美林湖新北302465824334.78124292012年關(guān)系戶簽約2世茂香檳湖新北277434117208.14161226月份新開3新城帝

17、景武進(jìn)19634186475.02303235月份新開4星河丹堤武進(jìn)10600188655.4512247持銷5九龍倉鳳凰湖墅新北9241238396.57110065月份新開6新城香悅半島城西838573573.1823468持銷7常發(fā)御龍山武進(jìn)6712185873.6811428持銷8御翠園城中581982143.1627152持銷9聚盛花園武進(jìn)5308227003.137580大學(xué)城低價項(xiàng)目開盤10大名城新北458983214.85142765月份新開別墅項(xiàng)目成交較少，排名前十以新開盤為主2013年上半年市場總結(jié) 在剛需產(chǎn)品及部分中高端項(xiàng)目打折力度加大帶動下，上半年度總體成交呈“量價齊升”態(tài)勢，月均成交近50萬（2012年月均成交量約46萬），均價在7000元/徘徊； 除別墅外，高性價比毛坯住宅、精裝住宅受到市場的青睞； 武進(jìn)、中心城區(qū)銷售兩足鼎立；新北區(qū)受增量不足的影響，成交較少，下半年競爭仍較為嚴(yán)峻； 恐龍園、武宜路板塊一線房企銷量領(lǐng)先，部分房企半年度銷售額相比2012年同期有所增加。2013年下半年市場預(yù)測政策方向：以“新國五條”為核心的上半年政策調(diào)控并未改變樓市走勢，而國務(wù)院近期下發(fā)的金十條要求銀行積極滿