2019年稅務師考試輔導之土地增值稅

1、第四章 土地增值稅目錄第一節(jié) 土地增值稅概述第二節(jié)納稅人和征收范圍第三節(jié) 土地增值稅稅率及應用第四節(jié)房企應納稅額計算第五節(jié)存量房應納稅額計算第一節(jié) 土地增值稅概述銷售房地產(chǎn)涉及稅種: 增值稅 城建及附加 土地增值稅 印花稅 所得稅第二節(jié)納稅人和征收范圍一、納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑及其附著物并取得收入的單位和個人、征收范圍征收范圍具體規(guī)定只賣地1 .權屬/、轉(zhuǎn)讓的不征（如：齒n、以、評估增值）2 .無償轉(zhuǎn)讓一般不征（如：繼承或公益性贈與）,其他無償轉(zhuǎn)讓視同銷售征稅新房銷售存量房銷售第三節(jié) 土地增值稅稅率及應用、稅率：四級超率累進稅率級數(shù)增值額與扣除項目金額的比率稅率速算扣除系數(shù)1不超

2、過50%的部分30%02超過50%至100%的部分40%5%3超過100%至200%的部分50%15%4超過200%的部分60%35%二、稅率應用：計稅過程1 .增值額=收入扣除項目2 .增值率=增值額/扣除項目3 .根據(jù)增值率確定適用稅率及速算扣除系數(shù)4 .稅額=增值額x適用稅率-扣除項目x速算扣除系數(shù)第四節(jié)稅率及應用第四節(jié)房企應納稅額計算以國家有關部門審批的 開發(fā)項目或分期項目為單位,普通住宅與非普通住宅 分別計豆增值額、增值率，分別計稅。二、分期開發(fā)轉(zhuǎn)讓和預售房地產(chǎn)1 .計稅方法：先按比例預征，滿足條件后清算2 .清算時應補退稅額=應納稅額-已預征稅額三、清算條件應進行(1)房地產(chǎn)開發(fā)項

3、目全部竣工、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;(必須(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權的清算)(1)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目、已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過85%,但剩稅務 余的可售建筑面積已經(jīng) 出租或自用的:可要求(2)取得銷售(預售)許可證 滿3年仍未銷售完畢的；清算(3)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；(應在注銷前清算)(4)省稅務機關規(guī)定的其他情況。四、清算后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理清算后轉(zhuǎn)讓的扣除項目金額=轉(zhuǎn)讓面積x單位建筑面積成本費用單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額+清算的總建筑面積五、房企新房轉(zhuǎn)讓增值額計算收入

4、正常銷售收入+視同銷售收入（同類價）1 .取得土地使用權所支付的金額2 .房地產(chǎn)開發(fā)成本扣除 3.房地產(chǎn)開發(fā)費用4 .轉(zhuǎn)讓有關稅金：城建稅、教附、地方教附5 .財政部規(guī)定的其他扣除項目（加計扣除）【鏈接】非房企新房轉(zhuǎn)讓增值額計算收入 正常銷售收入+視同銷售收入（同類價）1 .取得土地使用權所支付的金額2 .房地產(chǎn)開發(fā)成本扣除3.房地產(chǎn)開發(fā)費用4 .轉(zhuǎn)讓有關稅金：城建稅、教附、地方教附、 印花稅5 .財政部規(guī)定的其他扣除項目（加計扣除）第五節(jié)存量房應納稅額計算情形評估價方法可扣除項目1 .取得土地使用權所支付的金額（含契稅）2 .房屋及建筑物的評估價格（評估費可扣）注:評估價格=重新構(gòu)建價格x成新度折扣率3.轉(zhuǎn)讓有關稅金：城建稅、教育費附加、地