提前解除合同應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任

1、提前解除合同應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任提早解除合同應(yīng)擔(dān)當(dāng)?shù)倪`約責(zé)任2013年7月25日，安徽某工程公司與周某簽訂房屋租賃合同一份，商定由工程公司將約900平方米的房子出租給周某作為倉庫，租賃期限兩年，周某應(yīng)于每季度首月支付一個季度的租金18900元。同時商定:“如周某一個月內(nèi)逾期未付租金，工程公司有權(quán)收回出租場地，合同自行終止；在租賃期間，工程公司因鐵路生產(chǎn)需要必需提早收回房屋時，須提早一個月通知周某，并依據(jù)合同法擔(dān)當(dāng)標(biāo)的100%的違約責(zé)任。還商定：“周某所建臨時房屋和對原有場地進展完善系單方行為，與工程公司無任何關(guān)系，如遇工程公司上級機關(guān)令其撤除或者合同終止，周某必需在七日內(nèi)將其撤除。合同簽訂后，周某

2、加蓋了臨時房屋，并對原有場地進展完善后又單方將房屋轉(zhuǎn)租給別人承租。起初周某能按商定交納租金，2014年周某交了第一季度的租金后就未交租金。2014年6月29日，工程公司以鐵路內(nèi)部生產(chǎn)布局調(diào)整為由書面通知周某，要求一個月后收回毛坯房，終止合同。周某收到通知后于2014年7月26日向安徽省公證處申請保全證據(jù)公證，公證申請人周某于當(dāng)日來到毛坯房，分別將解除房屋租賃合同的通知張貼在8家承租房的門上，通知次承租人解除與周某簽訂的房屋租賃合同，并要求其在二十日內(nèi)將承租倉庫騰空。周某根據(jù)合同商定要求工程公司賜予賠償，經(jīng)雙方屢次協(xié)商，終因差距太大，商談無果。由于周某既未交出房屋也不交租金，工程公司于2014年

3、8月25日將周某告上法庭要求其支付租金56700元計算截止到判決之日；交還租賃房屋。周某認為工程公司提早解除合同是根本違約，故反訴要求工程公司償付違約金15萬余元；賠償其他損失28萬元。河南煥廷律師事務(wù)所提示大家，中華人民共和國合同法第九十二條其次款規(guī)定：當(dāng)事人可以商定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。在本案中，因雙方所簽合同商定理解除合同的條件，且雙方提早解除合同的行為已生效，工程公司應(yīng)按租賃合同商定擔(dān)當(dāng)責(zé)任。但雙方對此條款的含義發(fā)生分歧。工程公司認為合同法沒有規(guī)定100的違約責(zé)任，所以雙方商定的該條款無效；周某那么認為“標(biāo)的100%的違約責(zé)任是指合同期限兩年租

4、金的總標(biāo)的。法院認為工程公司行使解除合同的權(quán)利，符合合同的商定，并非根本性違約。雙方上述的理解均片面且顯失公正，提早解除合同會給周某造成肯定的損失，工程公司不補償有失公允；反之，假設(shè)工程公司按合同兩年的總標(biāo)的100%擔(dān)當(dāng)責(zé)任，那么工程公司失去了出租房屋的意義。故從愛護雙方當(dāng)事人的合法利益動身，酌情確定該“標(biāo)的以季度租金為宜，周某反訴工程公司要求其賠償15萬余元的違約金，于法無據(jù)，法院不予支持。另依據(jù)合同商定，周某反訴要求工程公司賠償其轉(zhuǎn)租可得利益的損失以及所建臨時房屋和對原有場地進展完善所造成的損失，法院不予支持。據(jù)此判決，周某支付工程公司租金人民幣46700元扣除1萬元押金；周某于本判決生效

5、后一個月內(nèi)將租賃房屋及場所騰空交與工程公司；工程公司補償周某損失人民幣18900元；駁回周某要求工程公司賠償違約金15萬余元和其他損失28萬元的反訴懇求。綜上所述，本案的關(guān)鍵是工程公司提早解除合同是否擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任。應(yīng)依據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定，從合同的目的、內(nèi)容以及老實信譽原那么來理解其真實意思。涉案房屋是未完工的生產(chǎn)用房，由于建立資金短缺，臨時作為倉庫出租。既然雙方在涉案合同中商定“在租賃期間，工程公司因鐵路生產(chǎn)需要必需提早收回房屋時，須提早一個月通知周某，說明周某對可能提早解除合同是知道的且是同意的，該條款即為商定解除合同的條件。只是雙方對工程公司因上述緣由解除合同要擔(dān)當(dāng)責(zé)任的詳細數(shù)額商定不明，沒有明確“標(biāo)的的詳細含義。因此，工程公司行使解除合同的權(quán)利，符合合同的商定，并非根本性違約。盡管合同中雙方用法了“違約責(zé)任詞語，但并非是違背合同商定所要擔(dān)當(dāng)?shù)呢?zé)任，而是提早解除合同要擔(dān)當(dāng)?shù)呢?zé)任。因此，周某接到通知后負有將房屋交還給工程公司的義務(wù)，同時有權(quán)從工程公司處獲得適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟補償。一審法院依據(jù)周某每季度交付一次租金的交易習(xí)慣和雙方簽訂合同的目的，從衡平雙方利益的角度動身，判令工程公司賠償周某一季度租金，即補償了周某因提早解除合同造成的損失，又考慮到工程公司訂立合