房地產(chǎn)合同管理案例分析

1、房地產(chǎn)合同管理案例分析房地產(chǎn)合同管理案例分析問題1：a認(rèn)為此房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)是無效合同，要求法院判決解除合同，法院會否支持，為什么？1)按軍產(chǎn)房買賣的相關(guān)軍事法規(guī)和軍事規(guī)章規(guī)定審查本案房屋買賣合同的效力。根據(jù)城鎮(zhèn)駐軍營房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和房屋現(xiàn)狀變更登記施行細(xì)那么第八條的規(guī)定：軍隊房屋產(chǎn)權(quán)屬軍委、總部，全部權(quán)性質(zhì)屬軍產(chǎn)，“產(chǎn)權(quán)單位填總后勤部；中國人民解放軍房地產(chǎn)管理條例第十條規(guī)定：不管數(shù)量多少，凡軍隊房地產(chǎn)同地方有償轉(zhuǎn)讓的，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移變更由總后勤部審批；軍隊現(xiàn)有住房出售管理方法第四條規(guī)定：出售軍隊現(xiàn)有住房，必需經(jīng)軍區(qū)級單位審查并報總后勤部批準(zhǔn)，由售房單位組織施行。綜合上述軍隊房地產(chǎn)管理規(guī)定，軍產(chǎn)房的

2、產(chǎn)權(quán)單位是總后勤部，軍隊產(chǎn)權(quán)房屋向地方轉(zhuǎn)讓，必需獲得總后勤部的審批，否那么無權(quán)轉(zhuǎn)讓，合同無效。本案中，假如單以上述軍事法規(guī)和軍事規(guī)章的相關(guān)規(guī)定審查涉案房屋買賣合同的效力，結(jié)果確定是房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓未經(jīng)總后勤部審批，合同無效.但更重要的是，根據(jù)中華人民共和國合同法第五十二條第五款的規(guī)定，“違背法律、行政法規(guī)的強迫性規(guī)定的合同無效。而根據(jù)中華人民共和國立法法以下簡稱立法法的規(guī)定，法律是由全國人民代表大會和全國人民代表大會常務(wù)委員會行使國家立法權(quán)見立法法第七條，而行政法規(guī)章由國務(wù)院依據(jù)憲法和法律，制定行政法規(guī)見立法法第五十六條第一款。中央軍委及其總后勤部關(guān)于軍產(chǎn)房的規(guī)定不是法律，也不是行政法規(guī)，只是軍隊管理

3、性規(guī)定，這與合同法關(guān)于合同效力的規(guī)定對應(yīng)不上，這使得中央軍委及其總后勤部關(guān)于軍產(chǎn)房的規(guī)定對于合同效力的影響沒有挺直的法律規(guī)定。綜上所述，擁有產(chǎn)權(quán)的a方所簽訂的房屋買賣合同合法有效。2)從合同的存在是以主合同的存在為前提的，故主合同的成立與效力挺直影響到從合同的成立與效力，但是從合同的成立與效力不影響主合同的成立與效力。從合同無效不影響主合同的效力。按揭合同是購房主合同的從合同，主合同無效，按揭合同無效。按這個規(guī)定推理，從合同無效，不影響主合同的效力。依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)根據(jù)商定履行自己的義務(wù)。本案購房主合同當(dāng)事人雙方真實意思表達，符合法律規(guī)定。再依據(jù)合同法規(guī)定：惡

4、意串通，損害國家、集體或者第三人利益屬于無效合同，本案中a方與b方合謀欺詐銀行貸款損害了銀行利益，故按揭貸款合同無效，不過按揭貸款從合同被判無效也無法對購房主合同的效力造成影響，因此a方用按揭貸款合同是雙方合謀對銀行進展欺詐來認(rèn)為房屋買賣合同是無效的是不合法的，故該合同有效3)根據(jù)合同法第五十四條規(guī)定：在訂立合同時顯失公正的合同，當(dāng)事人一方有權(quán)懇求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷。依據(jù)有關(guān)司法說明，認(rèn)定顯失公正必需同時具備兩個條件：1)一方當(dāng)事人利用優(yōu)勢或者利用對方?jīng)]有閱歷；(2)由于前者而使雙方的權(quán)利與義務(wù)明顯違背公正原那么。交易標(biāo)的是一套軍產(chǎn)房，在雙方締約過程中，雙方意思表示真實而且也不違

5、背國家強迫性法律和法規(guī)，不具備顯失公正合同的主觀構(gòu)成要件。因此a方應(yīng)當(dāng)對其在合同的買賣行為擔(dān)當(dāng)責(zé)任。顯失公正制度是從維持社會公正底線的需要動身，它愛護的是因為缺乏學(xué)問和閱歷，沒有會談地位，受到公司企業(yè)盤剝的消費者，或者在民事活動中因處于優(yōu)勢地位蒙受宏大損失的個人。本案當(dāng)事人在公平、自愿根底上協(xié)商達成的買賣價格，應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒傻膼圩o，不屬于顯失公正應(yīng)當(dāng)調(diào)整的范疇。因此，a方用顯失公正來抗辯合同無效是不合法的，法院不會予以支持問題2：a想用支付違約金而回絕履行合同，法院會否支持？不會支持。合同訂立后,雙方當(dāng)事人均要準(zhǔn)時、正確地履行合同。實際履行原那么是合同履行當(dāng)中應(yīng)堅持的重要原那么。該原那么要求合同

6、當(dāng)事人嚴(yán)格根據(jù)合同規(guī)定的標(biāo)的來履行,不得擅自用其他的標(biāo)的來代替，也不得用違約金、賠償金代替履行,除非法律和同另有規(guī)定。標(biāo)的是合同的必備條款,沒有標(biāo)的的是不行理解的。在合同訂立后,標(biāo)的就己特定化、詳細(xì)化。合同的履行即以此特定的標(biāo)的為根底,假如狀況發(fā)生改變,需要轉(zhuǎn)變標(biāo)的的,應(yīng)雙方協(xié)商全都，任何一方擅自轉(zhuǎn)變標(biāo)的均是違約行為。違約金是法律規(guī)定的或雙方商定的在一方當(dāng)事人違約的狀況下賜予守約方的一定數(shù)額的貨幣。在當(dāng)事人違約時,無論是否造成損失,均應(yīng)支付,但不是說合同違約方支付違約金后就可不履行合同了。違約金只是對于違約行違約反合同的行為所賜予的懲處和對于守約方因違約行為為而造成損失的補償,不影響原來合同的

7、效力。既然原合同仍舊有效,當(dāng)事人自然還要連續(xù)履行合同，以實現(xiàn)合同訂立的目的。除非違約方的行為已使合同根本無法履行，或者守約方不再要求違約方履行合同。本案合同的標(biāo)的一套軍產(chǎn)房,只因a方覺得賣了低價而不想履行原來的合同,意圖用支付違約金的方法代替履行合同的標(biāo)的。因為違約金與收回房屋的利益相比要少得多,而a方用支付違約金來回絕履行合同損害了b方的利益，且b方仍要求有力量履行合同的a方連續(xù)履行合同。依據(jù)實際履行原那么，a方應(yīng)連續(xù)履行合同規(guī)定標(biāo)的，法院不會支持a方用支付違約金來回絕履行合同。因此,他們之間簽訂的合同還是合法有效的。問題3：房屋全部權(quán)應(yīng)歸誰全部？為什么？依法應(yīng)適用中華人民共和國合同法以下簡稱合同法關(guān)于買賣合同的規(guī)定。根據(jù)合同法第一百三十條的規(guī)定：“買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的全部權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。第一百三十二條第一款規(guī)定：“出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人全部或者出賣人有權(quán)處分。第一百三十五條規(guī)定：“出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物的單證，并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的全部