房地產(chǎn)開發(fā)作業(yè)指導(dǎo)書(全流程)

1、房地產(chǎn)開發(fā)作業(yè)指導(dǎo)書試行稿xx（集團）公司目錄1. 土地投標(biāo)（商務(wù)） 42. 土地投標(biāo)（技術(shù)） 63. 土地狀況調(diào)研 84. 編制可行性研究報告 105. 建立公共建筑和住宅小區(qū)資料庫 146. 建立優(yōu)秀設(shè)計師信息庫 157. 編制設(shè)計任務(wù)書 168. 建筑方案招標(biāo) 199. 規(guī)劃方案報審 2210.申報計劃立項 2411.申辦建設(shè)用地規(guī)劃許可證 2512.編制房地產(chǎn)開發(fā)流程計劃 2613.雙代號座標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計劃（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理通用范例） 3014.設(shè)計委托 3115.建筑設(shè)計優(yōu)化 3316.日照分析報告的編制和報送 3617.編制營銷策劃書 3818.選擇和確定營銷代理 4019.召開擴

2、初設(shè)計審批會 4220.擴初設(shè)計送審 4321.委托現(xiàn)場地質(zhì)勘探 4622.結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化 4923.三通一平跟蹤管理 5124.土地接管 5225.工程報建 5426.申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證 5627.工程安全質(zhì)量報監(jiān) 5828.申領(lǐng)施工許可證 6029.投資監(jiān)理委托 6230.施工總承包招標(biāo) 6431.現(xiàn)場管理臺帳 6832.圖紙管理 7033.施工日記 7134.編制會議紀要 7235.施工圖內(nèi)審 7336.施工圖設(shè)計交底 7537.臨水、臨電配套 7738.申辦開工復(fù)驗紅線 7939.施工技術(shù)方案優(yōu)化 8140.委托勘丈 8341.樓書及宣傳資料制作 8542.選擇首屆物業(yè)管理單位 86

3、43.申辦預(yù)售許可證 8844.組織房展會 9045.商品房銷售合同的網(wǎng)上備案和登記 9146.商品房定金合同的網(wǎng)上備案 9347.編制工程預(yù)算 9448.編制項目計劃書 9649.審核驗工月報 9850.工程撥款 10051.甲方采購 10252.施工安全管理 10553.施工安全巡視 10854.施工圖修改 11055.工程例會 11256.現(xiàn)場簽證 11457.工程質(zhì)量事故處理 11658.索賠 11859.樣板引路和封樣驗收 12260.隱蔽工程驗收（土建） 12461.隱蔽工程驗收程序（安裝） 12662.竣工備案制驗收 12863.公建配套 13364.供電配套 13565.供水配

4、套 13966.排水配套 14267.消防配套 14468.燃氣配套 14769.環(huán)衛(wèi)配套 14970.衛(wèi)生防疫報批 15171.通信配套 15372.有線電視配套工程 15573.綠化配套 15774.郵政配套 15975.安全技術(shù)防范配套 16076.門牌報批 16277.申辦“使用粘土磚”核定 16378.結(jié)建民防工程建設(shè)管理 16479.工程竣工檔案編制驗收和報送 16880.申辦規(guī)劃驗收 17281.公司內(nèi)部驗收 17482.申辦入戶許可證 17583.申辦大產(chǎn)證 17784.編制工程決算 17985.物業(yè)移交和接管 18186.預(yù)售商品房的物業(yè)交付 18387.代辦小產(chǎn)證 1858

5、8.項目總結(jié) 18689.項目資金管理 18890.項目貸款 19091.項目經(jīng)濟效益測評 19292.成本管理 19493.成本核算 20194.課題組研究成果報告摘要 20695.課題組研究成果評審意見 209土地投標(biāo)(商務(wù))1作業(yè)目的土地投標(biāo)分為商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)兩大部分。其中商務(wù)標(biāo)包括投標(biāo)報價、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、企業(yè)簡介、從業(yè)業(yè)績、銀行資信、可行性報告等內(nèi)容。由于商務(wù)標(biāo)在整個投標(biāo)評分系統(tǒng)中所占的比重往往達70%左右，因此能否編制好商務(wù)標(biāo)是投標(biāo)成敗的關(guān)鍵。2作業(yè)依據(jù)政府土地管理部門發(fā)布的土地公開招投標(biāo)信息，公司年度開發(fā)計劃，地區(qū)地形圖。3.決策崗位 總經(jīng)理：負責(zé)土地投標(biāo)書（商務(wù)）的批準(zhǔn)和簽發(fā)。主

6、管崗位總經(jīng)濟師： 負責(zé)投標(biāo)書的最后通稿，向總經(jīng)理和董事長匯報并商量決定投標(biāo)報價。協(xié)管崗位總會計師：對財務(wù)部提供信息資料的真實性負責(zé)，對籌資方案的可靠性負責(zé)。 主辦崗位土地開發(fā)：負責(zé)向各相關(guān)崗位提出投標(biāo)書所需信息資料收集的具體要求，并負責(zé)按時匯總，編制商務(wù)標(biāo)的標(biāo)書，校核商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)的連貫性和一致性。協(xié)辦崗位營銷策劃，成本控制，成本核算，融資會計：按土地開發(fā)崗位的要求，按時提供書面的資料信息，并對其的真實性和客觀性負責(zé)。4.緊前工作條件獲得土地招標(biāo)文件和相關(guān)技術(shù)指標(biāo)要求。5.作業(yè)描述5.1 組織現(xiàn)場踏勘由總經(jīng)濟師召集，本主辦崗位組織，由建筑師，各協(xié)辦崗位參加（詳見作業(yè)指導(dǎo)書土地狀況調(diào)查）。其中營

7、銷策劃重點對現(xiàn)時周邊市場情況進行詳細調(diào)查，完成市場分析、市場預(yù)測，以及未來開發(fā)項目的產(chǎn)品定位（總經(jīng)濟師認為有必要時，市場調(diào)研業(yè)務(wù)可安排營銷策劃崗位委托專業(yè)咨詢公司進行）。土地開發(fā)重點對地塊及四周一定范圍內(nèi)的道路交通、建筑朝向、市政及公建配套狀況、城市建設(shè)規(guī)劃等情況進行詳細調(diào)查，初步確定規(guī)劃設(shè)計方案的技術(shù)指標(biāo)。5.2 投標(biāo)準(zhǔn)備會議總經(jīng)濟師召集上述所有崗位舉行投標(biāo)準(zhǔn)備會議，按投標(biāo)期限制訂工作計劃并布置任務(wù)，各崗位明確責(zé)任、分工，在限定期限內(nèi)把編寫的文件經(jīng)本部門主管審核后匯總到本主辦崗位。本主辦崗位應(yīng)參加招標(biāo)地塊的答疑會，做好詳細記錄。5.3 各崗位責(zé)任和分工營銷策劃：負責(zé)編制可行性報告。根據(jù)周邊市

8、場情況進行市場需求預(yù)測和平均售價預(yù)測；研究客戶和產(chǎn)品的定位，據(jù)此對規(guī)劃方案（技術(shù)標(biāo)）提出設(shè)計要求；提交初步營銷方案、銷售成本和資金回籠計劃。土地開發(fā)：向各負責(zé)部門催辦其部門和崗位負責(zé)提交的投標(biāo)文件資料，按照招標(biāo)文件規(guī)定的格式編制商務(wù)標(biāo)。負責(zé)匯總項目總投資和預(yù)期收益，編制項目開發(fā)經(jīng)濟測算書，測估本公司的投標(biāo)報價范圍，并對土地投標(biāo)價格作敏感性分析。通過各種途徑了解競標(biāo)對手的情況，收集與該土地招投標(biāo)有關(guān)的各項信息，及時反饋給各負責(zé)部門。向土建設(shè)計管理崗位催辦技術(shù)標(biāo)。成本控制：負責(zé)編制現(xiàn)場建設(shè)成本。成本核算：負責(zé)編制內(nèi)部管理成本和稅費。融資會計：負責(zé)提供有關(guān)銀行資信（信譽等級、存款證明）等方面的文字材

9、料。公司辦公室：負責(zé)提供有關(guān)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)級別、凈資產(chǎn)等資質(zhì)方面的文字內(nèi)容，近兩年開發(fā)量、近三年綜合素質(zhì)等從業(yè)業(yè)績方面的文字內(nèi)容；負責(zé)投標(biāo)文件封面、封底和內(nèi)容排版的設(shè)計，印刷和裝訂；負責(zé)各類需提交的投標(biāo)文件的蓋章、存檔?？偨?jīng)濟師：審閱土地開發(fā)崗位整理提交的投標(biāo)文件并組織修改。在向總經(jīng)理和董事會匯報和商討后于投標(biāo)前一天簽定最終投標(biāo)報價，密封文件。5.4投標(biāo)（商務(wù)標(biāo)）文件內(nèi)容：投標(biāo)申請表；投標(biāo)書；投標(biāo)文件目錄、提要；投標(biāo)保證金；企業(yè)資質(zhì)證明、從業(yè)業(yè)績等資料；法定代表人證明及身份證復(fù)印件；參加當(dāng)日投標(biāo)人員的授權(quán)委托書；可行性研究報告等。投標(biāo)文件應(yīng)留有備份，以便投標(biāo)應(yīng)急使用和公司存檔。5.5參加投標(biāo)：投

10、標(biāo)授權(quán)委托人（通常即為本主辦崗位）應(yīng)參加當(dāng)日的開標(biāo)，開標(biāo)當(dāng)日將投標(biāo)文件裝入指定文件袋，騎縫蓋章，投入土地招投標(biāo)現(xiàn)場指定的投標(biāo)箱。投標(biāo)當(dāng)日現(xiàn)場應(yīng)備有應(yīng)急的通訊和交通工具。被委托人必須密切關(guān)注評標(biāo)過程，及時向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報。5.6投標(biāo)工作全過程的保密紀律：5.6.1 所有參與投標(biāo)的崗位人員，其個人電腦必須設(shè)置開機密碼，收集和編寫的文件資料必須集中在一個目錄內(nèi)并設(shè)置加密。5.6.2 文件資料向本主辦崗位匯總時應(yīng)通過內(nèi)部局域網(wǎng)傳送，未經(jīng)授權(quán)不準(zhǔn)打印和復(fù)制。5.6.3 各崗位對自用電腦內(nèi)的投標(biāo)信息承擔(dān)保密責(zé)任，總經(jīng)濟師對最終報價承擔(dān)保密責(zé)任。土地投標(biāo)（技術(shù)）1.作業(yè)目的土地投標(biāo)的技術(shù)標(biāo)部分即為征集規(guī)劃設(shè)計

11、方案，是土地投標(biāo)書的主要組成部分。也可作為中標(biāo)后甲方深化設(shè)計任務(wù)書的基礎(chǔ)。2.作業(yè)依據(jù)從政府土地管理部門取得的土地開發(fā)招標(biāo)書。3 決策崗位 總經(jīng)理：負責(zé)土地投標(biāo)書（技術(shù)）的批準(zhǔn)和簽發(fā)。主管崗位總建筑師：布置本作業(yè)任務(wù)，主持內(nèi)部評選會議，向總經(jīng)理推薦首選方案。主辦崗位 土建設(shè)計管理：按時完成以下作業(yè)描述中各節(jié)點作業(yè)。4緊前工作條件已獲悉政府公布的土地公開招標(biāo)信息，并已辦理了投標(biāo)申請手續(xù)，取得地塊的規(guī)劃參數(shù)。5 作業(yè)描述5.1 編制工作進度計劃因為投標(biāo)期限往往都很緊張，工作量又十分巨大，而且絕對不容許延誤時間，所以必須從公司決定參加投標(biāo)時起，本主辦崗位就應(yīng)立即與土地開發(fā)崗位一起啟動“土地投標(biāo)”工作

12、程序，確定其中各事件的分工和工作截止期限，注意進度計劃應(yīng)比投標(biāo)截止日期提早1至2天，留有一定的時間余地。5.2 委托概念方案設(shè)計主辦崗位按照項目的規(guī)模和特點從優(yōu)秀設(shè)計師信息庫中選擇2至3名分屬不同設(shè)計單位的合適人選，并通過選中的設(shè)計師與其注冊的設(shè)計單位聯(lián)系委托設(shè)計事宜。向設(shè)計師提供地形圖復(fù)印件和規(guī)劃指標(biāo)各一份，并在限定完成的截止時限前收齊各人的設(shè)計資料。5.3 編寫設(shè)計任務(wù)書草稿詳見作業(yè)指導(dǎo)書編制設(shè)計任務(wù)書。此項作業(yè)應(yīng)在概念方案設(shè)計階段內(nèi)同時完成，其中主要內(nèi)容應(yīng)盡早與設(shè)計單位溝通。5.4概念方案的設(shè)計成果必須嚴格遵照招標(biāo)文件中的規(guī)劃成果要求和文本格式。通常的要求為：5.4.1 規(guī)劃設(shè)計成果：a

13、3文本格式的規(guī)劃說明書和圖紙，與投標(biāo)文件綜合裝訂成冊。5.4.2 規(guī)劃內(nèi)容與深度規(guī)劃說明書：包括現(xiàn)狀條件分析，規(guī)劃總體構(gòu)思，規(guī)劃總體布局，主要空間組織和景觀特色，道路綠化設(shè)計，主要市政設(shè)施綜合考慮；用地平衡表，主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)（總用地面積、總建筑面積、住宅建筑面積、公建建筑面積、容積率、建筑密度、綠地率、集中綠地率等）。還可根據(jù)方案構(gòu)思的特點建議畫龍點睛的物業(yè)名稱。規(guī)劃總平面圖：包括小區(qū)住宅建筑布局、公建與市政設(shè)施設(shè)置、建筑層數(shù)、建筑間距、綠化布局（集中綠地面積）、道路布局、停車泊位數(shù)量（停車庫面積）、周邊情況反映、比例尺、指北針、日照分析等。小區(qū)公建設(shè)施：應(yīng)按土地招標(biāo)書相關(guān)要求配置，招標(biāo)書中

14、未提及則在出讓范圍內(nèi)按城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)（dgj08-55-2002/j10189-2002）要求為小區(qū)配置。 表達規(guī)劃設(shè)計意圖的效果圖：如總體鳥瞰圖，總體景觀效果，建筑單體效果圖等。5.5 內(nèi)部評選 一侯方案資料收全，本主辦崗位立即組織內(nèi)部評選，會議由總建筑師主持，由本主辦崗位組織會務(wù)，包括確定參會人員名單（以本公司和本系統(tǒng)的營銷策劃為主），分發(fā)會議通知，落實設(shè)計師介紹方案思路。由總建筑師確定首選方案后，報總經(jīng)理批準(zhǔn)。5.6簽訂設(shè)計咨詢合同與內(nèi)部批準(zhǔn)方案的設(shè)計單位簽訂設(shè)計咨詢合同，如是格式化合同，應(yīng)在專項說明中補充保密責(zé)任和知識產(chǎn)權(quán)歸屬等條款。如對方提出要求，還可承諾同意將對方作

15、為甲方推薦單位參加規(guī)劃方案招投標(biāo)。5.7 內(nèi)部審核 本主辦崗位對批準(zhǔn)方案再次仔細核對是否符合土地招標(biāo)書的要求，包括規(guī)劃參數(shù)，匿名要求，方案的完整性，圖紙和模型的一致性等。發(fā)現(xiàn)問題必須限定設(shè)計師在投標(biāo)截止日期前修改完成，如時間尚許可，應(yīng)把內(nèi)部評議的優(yōu)化意見與設(shè)計單位溝通，由設(shè)計單位酌情修改。5.8 資料移交在投標(biāo)截止日期之前把裝幀成冊的方案移交土地開發(fā)崗位，作為技術(shù)標(biāo)并入土地投標(biāo)文件。5.9 保密責(zé)任本主辦崗位承擔(dān)投標(biāo)方案的保密責(zé)任。過程中的往來文件和方案成果均需妥善保密保管，復(fù)印資料的分發(fā)應(yīng)嚴格登記并加蓋密級印戳，無保留價值的資料隨時粉碎銷毀，嚴禁向無關(guān)人員透露投標(biāo)方案的內(nèi)容。一旦查實有泄密現(xiàn)

16、象，不管是否中標(biāo)，均要追究本主辦崗位的責(zé)任。土地狀況調(diào)研1.作業(yè)目的取得直觀的地塊信息，為決定是否參加投標(biāo)和編制土地投標(biāo)書作好前期資料準(zhǔn)備。2.作業(yè)依據(jù)公司年度開發(fā)計劃，土地招標(biāo)書，地區(qū)地形圖，地區(qū)管線圖。3.主管崗位總經(jīng)濟師：熟悉現(xiàn)場內(nèi)外環(huán)境情況，糾正調(diào)研報告中的錯誤。 協(xié)管崗位總建筑師，總工程師：熟悉現(xiàn)場內(nèi)外環(huán)境情況及地質(zhì)情況。主辦崗位土地開發(fā)：負責(zé)現(xiàn)場調(diào)研的組織工作，編制調(diào)研報告。協(xié)辦崗位營銷策劃：熟悉現(xiàn)場內(nèi)外環(huán)境情況。4.緊前工作條件已獲取相關(guān)土地將要招標(biāo)的信息。5作業(yè)要求5.1踏勘現(xiàn)場需要組織多次，每次踏勘的重點有所不同，本崗位可根據(jù)需要組織不同的專業(yè)人員，從以下內(nèi)容中選擇調(diào)研項目。

17、5.2踏勘現(xiàn)場必須編制調(diào)研報告，形式為攝影照片和文字說明組成，可以是紙質(zhì)照相簿，也可以是cod電子相冊文件。報告經(jīng)多次踏勘得到不斷補充直至包含以下全部內(nèi)容，在建筑方案招投標(biāo)結(jié)束之前整理完成。5.3本作業(yè)形成的調(diào)研報告的編制質(zhì)量接受總經(jīng)濟師的檢查和評價。6作業(yè)描述：6.1調(diào)研外部環(huán)境：6.1.1生活環(huán)境：包括地理位置、周邊商業(yè)、教衛(wèi)、公交、娛樂設(shè)置等布局情況。評估是否有拾遺補缺的需要甚至創(chuàng)建特色街區(qū)的可能。6.1.2能源環(huán)境：包括供電，供水，供燃氣等能源容量現(xiàn)狀和與本地塊最理想的接口位置。6.1.3市政環(huán)境：包括周邊道路級別，有否拓路計劃；雨水和排污管徑，有否改造計劃，與本地塊最理想的接口位置。

18、 6.1.4建筑環(huán)境：特別注意地塊南北兩側(cè)原有建筑的用途性質(zhì)、層數(shù)、總高度等是否存在日照的相互影響。周邊建筑的風(fēng)格，色彩，檔次標(biāo)準(zhǔn)。對貼近規(guī)劃紅線的區(qū)外建筑還需調(diào)查其建造年代，結(jié)構(gòu)穩(wěn)固狀況，是否是政府命名的保護性建筑。6.1.5 地質(zhì)水文環(huán)境：了解地塊地貌的歷史變遷，是否有淹澇的歷史記載，是否存在高成本的地基處理可能性。6.2調(diào)研內(nèi)部環(huán)境：6.2.1地面障礙物：動拆遷進展情況或場地平整情況，有否需要保留的大樹、古樹、水面、建筑。如地形圖上沒有標(biāo)記的應(yīng)補上。6.2.2 對于基本平坦的地塊須粗估場地現(xiàn)狀與周邊主要道路的標(biāo)高差。對于坡地起伏的地塊須向當(dāng)?shù)販y繪部門申領(lǐng)標(biāo)有等高線的地形圖。6.2.3 空

19、中障礙物：有否途經(jīng)和穿越本地塊的架空線路，如地形圖上沒有標(biāo)記的應(yīng)補上。6.2.4 地下障礙物：對照地區(qū)管線圖，核實地塊內(nèi)有否需要搬遷或改道的管線。6.2.5 本小區(qū)比較理想的出入口位置。6.2.6 對于流經(jīng)本地塊的河流，須了解其上游的水質(zhì)和下游的通暢程度，常年的水位，打聽有沒有淹澇的歷史紀錄。編制可行性研究報告1.作業(yè)目的項目可行性研究按時間和要求的不同分為初步可行性研究和深度可行性研究。項目初步可行性研究是獲取開發(fā)土地前最重要的技術(shù)性工作之一，是投資者進行投資決策的主要依據(jù)。在土地使用權(quán)正式獲取后，項目開發(fā)者還需進行更為詳盡的深度可行性研究，為隨后的項目方案設(shè)計提供依據(jù)。過去計劃經(jīng)濟體制下的

20、項目可行性研究報告在某種意義上只是投資決策層既定意志的體現(xiàn)，然而在現(xiàn)時市場經(jīng)濟條件下，項目可行性研究報告必須真正體現(xiàn)市場的趨勢，遵循市場規(guī)律，反映市場現(xiàn)實，為項目的投資尋找到真正的可行之路。2.作業(yè)要求為保證可行性研究報告的質(zhì)量，應(yīng)切實作好編制前的準(zhǔn)備工作，占有充分信息資料，進行科學(xué)分析比選論證，做到編制依據(jù)可靠、結(jié)構(gòu)內(nèi)容完整、文本格式規(guī)范、附表附件齊全。報告的表述形式盡可能數(shù)字化、圖表化，報告深度能滿足投資決策和編制初步設(shè)計方案的需要。3.主管崗位 總經(jīng)濟師：組建工作小組，批準(zhǔn)工作計劃，組織優(yōu)化和修改報告，審定報告。 協(xié)管崗位 總建筑師，總工程師，總會計師：審閱相關(guān)專業(yè)的章節(jié)，提出優(yōu)化修改意

21、見，協(xié)助總經(jīng)濟師把關(guān)。主辦崗位 營銷策劃：制訂工作計劃，分配任務(wù)，匯總編輯，優(yōu)化修改督辦。協(xié)辦崗位：工作小組成員：按各自的專業(yè)或?qū)ｉL分頭進行調(diào)查研究和編寫報告章節(jié)，并根據(jù)總經(jīng)濟師的意見優(yōu)化修改。4.緊前工作條件初步可行性研究：已進行市場調(diào)研和現(xiàn)場調(diào)查，已取得相關(guān)土地技術(shù)指標(biāo)；深度可行性研究：已獲得土地使用權(quán)，已有明確的地區(qū)控制性詳規(guī)和相關(guān)的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)。5.作業(yè)描述5.1總經(jīng)濟師組建工作小組，成員主要來自公司內(nèi)部各業(yè)務(wù)部門，并基本固定。有特殊要求的可聘請社會專業(yè)人員參加。5.2本主辦崗位制訂工作計劃，明確可行性研究工作的范圍，重點，深度，報告提綱，章節(jié)分工，進度安排，費用預(yù)算等。工作計劃報總經(jīng)

22、濟師批準(zhǔn)后，布置安排落實。5.3各成員按照專業(yè)分工調(diào)查研究收集資料，必要時再次進行實地調(diào)查和市場調(diào)查。5.4小組集體討論，議題為：5.4.1市場研究。包括分析市場信息，市場動態(tài)和政策導(dǎo)向等。5.4.2項目分析和項目建議。對項目本體進行研判，分析項目優(yōu)劣勢，并進行項目的市場預(yù)測；提出項目的建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品定位、規(guī)劃方案、進度計劃以及資金籌措方案等，方案經(jīng)比較論證優(yōu)化后，提出推薦方案。5.4.3經(jīng)濟技術(shù)評價。對推薦方案進行財務(wù)評價及風(fēng)險分析，以判別項目的經(jīng)濟可行性和抗風(fēng)險能力。當(dāng)有關(guān)評價指標(biāo)結(jié)論不足以支持項目方案成立時，可對原設(shè)計方案進行調(diào)整或重新設(shè)計。5.5編寫研究報告。經(jīng)過技術(shù)經(jīng)濟論證和優(yōu)化之后

23、，各成員分工編寫章節(jié)，由本主辦崗位協(xié)調(diào)綜合匯總，編制報告初稿。經(jīng)總經(jīng)濟師批閱意見后，修改完善，形成正式報告。5.6初步可行性研究報告內(nèi)容：5.6.1市場分析5.6.1.1整體市場分析全市及各主要分區(qū)的市場總供應(yīng)量和總需求量；全市及各主要分區(qū)項目年度新開工面積、竣工面積、銷售面積、存量面積、平均空置率。5.6.1.2細分市場分析物業(yè)類型、樓盤名稱、位置、占地面積、總建筑面積；總戶數(shù)、戶型及面積、樓高、售價/租金；開工時間、預(yù)計竣工時間；投資商/開發(fā)商、承建商、規(guī)劃建筑設(shè)計公司、租售代理公司、廣告公司。5.6.2法規(guī)政策分析開發(fā)建設(shè)法規(guī)、專業(yè)服務(wù)法規(guī)；規(guī)劃設(shè)計導(dǎo)向，城市建設(shè)信息；其他經(jīng)濟信息及政策

24、指引。5.6.3項目分析5.6.3.1項目基本情況地塊位置、四至、規(guī)劃指標(biāo)（總占地面積、建設(shè)用地面積、總建筑面積、用地性質(zhì)、容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、商業(yè)/居住/辦公及其他功能面積要求、車位數(shù)、主要出入口等）。5.6.3.2項目周邊情況主要道路、景觀（河流、山巒、人文建筑、旅游景點等）、配套設(shè)施情況（商業(yè)、娛樂、教育、醫(yī)療、公交、郵電、銀行等）。5.6.3.3項目優(yōu)劣勢分析（swot分析）項目競爭情況（現(xiàn)時/潛在競爭對手）、優(yōu)勢（s）、劣勢（w）、威脅（o）、機會（t）。5.6.3.4項目發(fā)展前景預(yù)測市場前景、價格走勢、項目切入點等。5.6.4項目開發(fā)建議與評價5.6.4.1項目主要

25、定位市場定位（市場形象、主題品牌）；客戶定位（主要客戶對象）；價格定位（均價、最低價、最高價）。5.6.5項目開發(fā)規(guī)模和產(chǎn)品類型整體開發(fā)/分期開發(fā)、產(chǎn)品類型（商業(yè)/居住/辦公/其他）。5.6.6項目規(guī)劃及建筑構(gòu)想建筑風(fēng)格、建筑棟數(shù)、樓宇高度、主要戶型、分戶建筑面積；小區(qū)總體規(guī)劃布局、景觀綠化、車位安排、會所等附屬設(shè)施。5.6.7項目開發(fā)進度總體進度要求、分階段進度要求。5.6.8項目財務(wù)分析建筑總成本、市場總價值（銷售收入、租賃經(jīng)營價值）、凈利潤、項目凈現(xiàn)值、成本利潤率、投資收益率、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等。5.6.9項目風(fēng)險分析與敏感性分析風(fēng)險分析、主要指標(biāo)的敏感性分析。5.6.10項目

26、研究結(jié)論和建議。5.6.11附件（包括附圖和附表）。5.7深度可行性研究報告內(nèi)容：5.7.1總論項目開發(fā)背景，建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)，預(yù)計的項目總投入及效益情況等主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)。5.7.2項目區(qū)位分析項目地形、地貌、地質(zhì)條件，周邊建筑物與環(huán)境條件，城市規(guī)劃或區(qū)域性規(guī)劃要求，交通條件，公共配套設(shè)施等。5.7.3產(chǎn)品供需分析市場現(xiàn)狀調(diào)查，市場供求預(yù)測和價格預(yù)測，風(fēng)險分析。5.7.4建筑方案選擇建筑設(shè)計指導(dǎo)思想與原則，項目總體規(guī)劃方案，建筑方案比選。5.7.5項目實施進度建設(shè)工期，實施進度表（或橫線圖）。5.7.6投資估算與資金籌措建設(shè)總投資估算，資本金籌措，債務(wù)資金籌措，融資方案分析。5.7.7財務(wù)評價

27、財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取，銷售收入與成本費用估算，財務(wù)評價指標(biāo)，盈利能力分析，償債能力分析，不確定性分析，財務(wù)評價結(jié)論。5.7.8風(fēng)險分析項目主要風(fēng)險識別，風(fēng)險程度分析，防范風(fēng)險對策。5.7.9結(jié)論與建議5.7.10附表投資估算表，項目投入資金估算匯總表，主要單項工程投資估算表，分年度投資計劃表；財務(wù)評價報表（包括營業(yè)收入及營業(yè)稅金估算表，總成本費用估算表，財務(wù)現(xiàn)金流量表，利潤及利潤分配表，借款償還計劃表）。5.7.11附圖片區(qū)控制性詳規(guī)，宗地圖，管線圖，總平面方案等。5.7.12附件土地出讓合同、項目建議書（或初步可行性研究報告）的批復(fù)文件、規(guī)劃管理部門對規(guī)劃方案的批復(fù)文件。建立公共建筑和

28、住宅小區(qū)資料庫1.作業(yè)目的為充分了解房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，為提高本崗位設(shè)計管理的專業(yè)水平，吸收和借鑒同行業(yè)的寶貴經(jīng)驗和成功案例，提供大量的直觀信息。在收集和制作的過程中，本崗位的思路得以拓展，視野得以寬廣，分析判斷能力得以提高。2.主管崗位 總建筑師：負責(zé)本作業(yè)工作質(zhì)量的檢查和評價。主辦崗位設(shè)計管理：負責(zé)按以下作業(yè)描述，持之以恒地做好資料庫的信息收集和使用。協(xié)辦崗位營銷策劃：將業(yè)務(wù)接觸或房展會上收集的圖片資料提供給主辦崗位。3作業(yè)設(shè)備本崗位須配備電腦、數(shù)碼相機、掃描儀等辦公設(shè)備。4.作業(yè)要求4.1制作電子相冊，隨時補充，不斷積累。4.2載入公司局域網(wǎng)共享平臺，供公司其他業(yè)務(wù)人員調(diào)用。4.

29、3本作業(yè)的工作質(zhì)量接受總建筑師的檢查和評價。5.作業(yè)描述5.1資料收集途徑售樓處，房展會，畫冊刊物，城建檔案館，實景拍攝，網(wǎng)上下載，國內(nèi)外考察。5.2 電子相冊制作方法5.2.1按以下分類制成分冊：獨立別墅，聯(lián)排別墅，多層住宅，高層住宅，辦公樓，商場，會所，小品雕塑，優(yōu)秀歷史建筑，優(yōu)秀小區(qū)規(guī)劃，室內(nèi)裝修。5.2.2每幢建筑須包括立面效果圖、平面布置圖及地址、建筑名稱、建成年份、設(shè)計單位、簡要評論等說明。5.2.3 凡紙質(zhì)的圖片或相片需經(jīng)過掃描制成jpg或tif文件，然后插入電子相冊。5.2.4 來自數(shù)碼相機和網(wǎng)頁的圖像可直接插入電子相冊。5.2.5 說明和評論文字可以文本框形式插入頁面的下方或

30、右側(cè)，建筑名稱可以美術(shù)標(biāo)題的形式插入頁面合適的部位。建立優(yōu)秀設(shè)計師信息庫1.作業(yè)目的人的因素是最關(guān)鍵和主要的，優(yōu)秀的設(shè)計成果來源于具備創(chuàng)新精神，具備職業(yè)道德，具備精湛技術(shù)的設(shè)計師，為了使每個項目都能有針對性地得到合適的設(shè)計師設(shè)計，需要收集和積累來自各種渠道的信息，建立動態(tài)的優(yōu)秀設(shè)計師的信息庫。這是公司的一項日常的，基本的信息管理工作。2.主管崗位 總建筑師：負責(zé)本作業(yè)工作質(zhì)量的檢查和評價，批準(zhǔn)進入首選信息庫的名單。主辦崗位設(shè)計管理：負責(zé)按以下作業(yè)要求和描述，持之以恒地做好信息庫的建立和使用。3.作業(yè)要求3.1分首選信息庫和備用信息庫兩類。首選信息庫始終保持20名左右，因淘汰引起的缺額從備用庫內(nèi)

31、補充。3.2 信息庫以電子相冊的格式制作和調(diào)用。3.3 要求本崗位與首選庫的設(shè)計師們保持經(jīng)常性的業(yè)務(wù)上的和感情上的聯(lián)系，了解他們近期的設(shè)計活動內(nèi)容，也包括上門請教咨詢，協(xié)助他們解決公司范圍內(nèi)能夠提供的各種幫助，采取不同的途徑表達公司對他們的關(guān)愛，必要時可向總建筑師申請經(jīng)費。4作業(yè)描述4.1 收集資料：本崗位應(yīng)把參加各種房展會當(dāng)作自己的業(yè)務(wù)工作，關(guān)心媒體對各種優(yōu)秀建筑的評論，注意各種優(yōu)秀建筑和設(shè)計師的評比活動，查閱新出版的建筑刊物和書籍，經(jīng)常性地到網(wǎng)上收索，從各種途徑收集優(yōu)秀設(shè)計師個人信息和他們的作品樣本。4.2 制作方法：一人一個文件目錄，每個文件的首頁是個人信息資料，其余是代表作品的數(shù)碼照片

32、，圖片的掃描件等。4.3 個人資料以表格形式制作，其中信息如一時沒條件填齊，可以陸續(xù)補充。4.4 表格形式由主辦崗位自行設(shè)計，但至少應(yīng)包含以下信息：姓名、性別、出生年目前的注冊單位和注冊等級、職稱職務(wù)、榮譽稱號、工作經(jīng)歷、擅長專業(yè)、業(yè)余愛好、性格特征、公關(guān)途徑、代表性作品和論著等。編制設(shè)計任務(wù)書1.作業(yè)目的不管采取哪種方式委托設(shè)計，設(shè)計任務(wù)書都是表達著開發(fā)單位針對具體開發(fā)項目的開發(fā)理念和品牌意識。設(shè)計任務(wù)書也是設(shè)計單位最主要的設(shè)計依據(jù)。一份宏觀概念清晰，細部要求朦朧，指標(biāo)體系適宜的設(shè)計任務(wù)書必定會觸發(fā)設(shè)計人員的創(chuàng)作靈感和創(chuàng)新意識，避免大量的徒勞無益的返工和修改，加快深化和優(yōu)化的過程。成功的設(shè)計

33、作品往往起始于一份既要求明確又有廣闊創(chuàng)作空間的設(shè)計任務(wù)書。2.作業(yè)依據(jù) 市場調(diào)研報告，土地狀況調(diào)研報告和選址意見書批復(fù)。3.決策崗位 總經(jīng)理：負責(zé)最后審查和簽發(fā)。主管崗位 總建筑師：擬定設(shè)計任務(wù)書提綱，提出修改意見，批準(zhǔn)設(shè)計任務(wù)書。協(xié)管崗位 總經(jīng)濟師，總工程師：會簽草稿，提出修改意見。主辦崗位設(shè)計管理：起草設(shè)計任務(wù)書，并依照總經(jīng)濟師和總建筑師的意見修改。協(xié)辦崗位 營銷策劃：提供市場調(diào)研報告，和主辦崗位研究討論市場定位和設(shè)計指標(biāo)。4.緊前工作條件：市場調(diào)研完成，已按土地招標(biāo)方式取得土地使用權(quán)。5.作業(yè)描述5.1介紹現(xiàn)場地理情況，包括地址、面積、界址、地形、地貌、需避讓的建筑、構(gòu)作物、河流、名貴樹

34、木等。5.2介紹場外的環(huán)境情況，包括道路河流、周邊建筑的體量和高度、用途和風(fēng)貌、人文景觀等。5.3分階段實施滾動開發(fā)的大至區(qū)域范圍。5.4規(guī)劃和建筑風(fēng)貌趨向（只宜粗分為傳統(tǒng)為主和現(xiàn)代為主兩種）。5.5市場定位：包括建筑標(biāo)準(zhǔn)檔次的定位和客戶類型的定向。5.6規(guī)劃設(shè)計控制指標(biāo)，包括綜合容積率、各種用途建筑的比例、建筑覆蓋率、建筑限高、綠化率、集中綠化率等。5.7住宅設(shè)計指標(biāo)：包括戶型面積控制范圍，大中小戶型的比例，車輛泊位與戶數(shù)的比例等。5.8公共建筑設(shè)計指標(biāo)：包括建筑占地和高度的控制范圍，功能，經(jīng)營方式，服務(wù)范圍等。5.9樣板區(qū)，樣板房，售樓處的設(shè)計要求：包括區(qū)域位置、展示要求、臨時的還是永久性

35、的等。5.10設(shè)計深度要求：分概念性方案設(shè)計，建筑方案設(shè)計和初步方案（即擴初）設(shè)計三種。注明除符合規(guī)范規(guī)定的深度外有何特殊的設(shè)計深度要求。5.11作品表達方式：明確各個階段應(yīng)該提交的成果，包括文本、模型、展板、電子文件等形式及規(guī)格。5.12完成期限：注意盡量給于充足的時間，一般情況下不得少于3040個工作日，催得太急，方案構(gòu)思和制作質(zhì)量肯定大打折扣。6.設(shè)計任務(wù)書的跟蹤補充6.1在設(shè)計過程中，甲方可以對設(shè)計任務(wù)書作書面補充，但如引起設(shè)計返工，甲方應(yīng)實事求是地給以經(jīng)濟補償和延長設(shè)計時限。6.2當(dāng)設(shè)計進入擴初階段時，甲方應(yīng)重新審視原來的設(shè)計任務(wù)書，按照建筑方案的審批意見，同時吸取會審專家的優(yōu)化建議

36、，補充完善設(shè)計任務(wù)書，重新遞交設(shè)計單位。7.設(shè)計任務(wù)書應(yīng)附以下附件7.1當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門出具的規(guī)劃選址意見書。7.2標(biāo)有規(guī)劃紅線的1:500地形圖（地處郊區(qū)的附1:1000的地形圖），并在所有紅線拐角點處標(biāo)上城市坐標(biāo)（當(dāng)時如無此條件的，必須在設(shè)計進入擴初前補上）。8.當(dāng)設(shè)計任務(wù)書編進設(shè)計招標(biāo)書時，部分章節(jié)與招標(biāo)書有所重復(fù)，設(shè)計任務(wù)書相關(guān)內(nèi)容可以簡略。建筑方案招標(biāo)1. 作業(yè)目的為了引進競爭機制，促進技術(shù)進步，集思廣益地擇優(yōu)選用設(shè)計成果，樹立公司持久的品牌，縮短設(shè)計周期，提高經(jīng)濟效益，凡公司開發(fā)地塊的規(guī)劃設(shè)計都必須進行方案招投標(biāo)。2.作業(yè)依據(jù)：建筑工程設(shè)計招標(biāo)投標(biāo)管理辦法（中華人民共和國建設(shè)部2000

37、年第82號）。上海市建設(shè)工程設(shè)計招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法。上海市建設(shè)工程設(shè)計招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法實施細則。3.主管崗位 總建筑師：負責(zé)招標(biāo)全過程工作，組建設(shè)計招標(biāo)工作小組，推薦評標(biāo)小組的專家，決策前征求總經(jīng)理和董事長的意見。主辦崗位 招標(biāo)工作小組成員：按照組長的指令承擔(dān)招標(biāo)具體事務(wù)。4.緊前工作條件已通過拍賣或招投標(biāo)等形式獲得土地。市場調(diào)研報告正式成文，修建性詳細規(guī)劃已獲批準(zhǔn)。5.作業(yè)步驟（即下圖）6作業(yè)描述本項工作可以委托設(shè)計招投標(biāo)代理機構(gòu)進行，也可以由本公司自行組織實施；可以公開招標(biāo)，也可以邀請招標(biāo)。但不管是公開還是邀請招標(biāo)，都必須接受設(shè)計招標(biāo)投標(biāo)辦公室（以下簡稱設(shè)招辦）的全程監(jiān)督和管理。6.

38、1成立招標(biāo)工作小組6.1.1總建筑師擔(dān)任組長，并由其指定四名相關(guān)崗位上的人員為兼職組員，具體分工由組長安排。人員相對穩(wěn)定，以熟練承擔(dān)公司所有開發(fā)項目的設(shè)計招標(biāo)工作。6.1.2招標(biāo)工作小組的主要工作內(nèi)容是：編制設(shè)計招標(biāo)書，擬定評標(biāo)小組名單，報設(shè)招辦審批；接受投標(biāo)人的報名，負責(zé)資質(zhì)審查，確定最終參加投標(biāo)人名單，報設(shè)招辦備案；發(fā)放設(shè)計招標(biāo)書，收取投標(biāo)保證金，組織投標(biāo)人踏勘現(xiàn)場，解釋和答疑，接受和保管投標(biāo)文件與模型；組織開標(biāo)會議；對投標(biāo)人的標(biāo)書、單位名稱進行編號，并作保密處理后送交評標(biāo)小組評審；填報建設(shè)工程設(shè)計招標(biāo)投標(biāo)中標(biāo)通知書，經(jīng)設(shè)招辦見證后發(fā)給中標(biāo)人；辦理簽訂設(shè)計委托合同；向未中標(biāo)人返回投標(biāo)保證金

39、和投標(biāo)書編制補償金；向設(shè)招辦繳納招標(biāo)管理費；寫招標(biāo)工作綜合報告，報設(shè)招辦備案；整理招標(biāo)工作資料，移交公司檔案室。6.2招標(biāo)登記向設(shè)招辦填報上海市建設(shè)工程設(shè)計招標(biāo)項目登記表。6.3發(fā)布信息待登記表批復(fù)后，即可自行向社會發(fā)布招標(biāo)信息，內(nèi)容包括：項目名稱、地點、界址、用地性質(zhì)、主要設(shè)計指標(biāo)、開發(fā)單位名稱、開發(fā)資質(zhì)、要求投標(biāo)人的設(shè)計資質(zhì)、書面申請報名的起止日期、報名地點、聯(lián)系方式等。6.4編制設(shè)計招標(biāo)書6.4.1經(jīng)組長簽字后報設(shè)招辦審批，待批準(zhǔn)后才能發(fā)給投標(biāo)人。6.4.2設(shè)計招標(biāo)書至少應(yīng)包括以下內(nèi)容：設(shè)計任務(wù)書：在原有設(shè)計任務(wù)書的基礎(chǔ)上根據(jù)征集方案的綜合效果和選址意見書調(diào)整完善（詳見作業(yè)指導(dǎo)書編制設(shè)計

40、任務(wù)書）。投標(biāo)須知：包括投標(biāo)文件的清單、規(guī)格、份數(shù)、密封要求、供招標(biāo)小組審閱的文件必須加蓋建筑師的注冊章和單位公章，供評委審閱的文件必須匿名。投標(biāo)文件送達截止時間（要盡量給予比較充裕的時間）。答疑、開標(biāo)、評標(biāo)等活動的日程安排。未中標(biāo)方案的補償標(biāo)準(zhǔn)：招標(biāo)人買斷版權(quán)的，補償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該要高一些。中標(biāo)方案一般不單獨補償，其費用納入設(shè)計合同內(nèi)。知識產(chǎn)權(quán)申明：招標(biāo)人對中標(biāo)方案擁有完整知識產(chǎn)權(quán)，招標(biāo)人如部分采用未中標(biāo)方案內(nèi)容，投標(biāo)人在取得一定補償后應(yīng)于同意。補償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在招標(biāo)書中明確。擬簽合同的主要條款：如果本方案中標(biāo)的話，將體現(xiàn)在設(shè)計委托合同中的投標(biāo)人主要承諾：如取費標(biāo)準(zhǔn)、付款方式、設(shè)計周期、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等。6.

41、5確定投標(biāo)人名單公開招標(biāo)的由招標(biāo)小組審查所有書面報名的投標(biāo)人資格，從中選擇3至5名入圍，邀請招標(biāo)的可直接向3名或3名以上發(fā)邀請書。6.6發(fā)放招標(biāo)書按照招標(biāo)公告或邀請書中規(guī)定的時間和地點，向已確定的投標(biāo)人發(fā)放招標(biāo)書，并收取投標(biāo)保證金，保證金數(shù)額應(yīng)在招標(biāo)公告或招標(biāo)書中明確。6.7踏勘和答疑：6.7.1招標(biāo)人在發(fā)售招標(biāo)書后的約定時間統(tǒng)一組織現(xiàn)場踏勘，統(tǒng)一介紹現(xiàn)場及周邊情況。6.7.2投標(biāo)人在閱讀招標(biāo)文件和現(xiàn)場踏勘中提出的疑問，招標(biāo)人可以書面形式或召開投標(biāo)答疑會的方式解答（原則上只解答招標(biāo)書及附件本身未表述明確的疑問），同時將解答以書面方式通知所有購買招標(biāo)文件的投標(biāo)人。該解答的內(nèi)容作為招標(biāo)文件的組成部分。6.8組建評標(biāo)小組6.8.1評標(biāo)小組通常由711人組成，通常的比例是規(guī)劃、建筑專業(yè)的專家34名，營銷策劃專家23名，結(jié)構(gòu)專家和建筑經(jīng)濟專家各12名，其中包括本公司的三總師。專家由招標(biāo)小組推薦或委托設(shè)招辦推薦，經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后報設(shè)招辦核準(zhǔn)。6.8.2評標(biāo)小組的主要工作內(nèi)容是： 在評標(biāo)前制定評標(biāo)和決標(biāo)的辦法； 負責(zé)評標(biāo)，匯總評標(biāo)結(jié)果； 按照評標(biāo)決標(biāo)的辦