精品報(bào)告中信建國門項(xiàng)目定位告

1、2021-11-91中信建國門項(xiàng)目定位報(bào)告中信建國門項(xiàng)目定位報(bào)告本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。q1：北京東部商務(wù)帶的發(fā)展趨勢(shì)？必須明確的4個(gè)前提本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。1993年，國務(wù)院批復(fù)的年，國務(wù)院批復(fù)的北京城市總體規(guī)劃北京城市總體規(guī)劃，首，首次提出規(guī)劃建設(shè)北京商務(wù)中心區(qū)次提出規(guī)劃建設(shè)北京商務(wù)中心區(qū) 區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃東直東直門門建國建國門門朝陽朝陽門門燕莎燕莎國貿(mào)國貿(mào)京廣京廣在此之前，北京的東部商務(wù)區(qū)一直為“點(diǎn)式分布”；在總體規(guī)劃，首次提出在東二環(huán)長(zhǎng)安街東三環(huán)東直門外斜街圍合的區(qū)域內(nèi)建設(shè)北京商務(wù)中心區(qū)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。1993年1998年國務(wù)院批復(fù)的北京城市總體規(guī)劃，首次提出規(guī)劃建設(shè)北京商務(wù)中心區(qū) 北

2、京市中心地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，北京商務(wù)中心區(qū)規(guī)劃范圍調(diào)整 2000年首屆朝陽國際商務(wù)節(jié)勝利召開，正式推出cbd概念 2001年第一個(gè)標(biāo)志性項(xiàng)目北京財(cái)富中心正式開工2002年建外soho項(xiàng)目一期開盤銷售2004年中央電視臺(tái)新址開工、普華永道落戶北京財(cái)富中心2005年地標(biāo)性建筑國貿(mào)三期開工建設(shè)2003年北京電視臺(tái)新址開工建設(shè)北京北京cbdcbd發(fā)展歷程發(fā)展歷程藍(lán)圖階段藍(lán)圖階段炒作階段炒作階段實(shí)施階段實(shí)施階段本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。從動(dòng)態(tài)指標(biāo)看，從動(dòng)態(tài)指標(biāo)看，cbd的強(qiáng)化勢(shì)不可擋的強(qiáng)化勢(shì)不可擋2000年以來，北京寫字樓的平均空置率一般在13%-15%左右，中關(guān)村的空置率在18%-21%，且逐年上漲；而cb

3、d的空置率一直保持在5%-7%，且逐年下降；cbd寫字樓平均租金以每季度3-5%的幅度增長(zhǎng)；cbd高檔公寓租金持續(xù)上漲，空置率持續(xù)下降；cbd內(nèi)的住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格漲幅多在2500元/平方米左右；朝陽公園片區(qū)項(xiàng)目漲幅在3000元/平方米以上；cbd南部區(qū)域的漲幅也在1000-2000元/平方米；近年銷售排行榜的前20名中，一般有7個(gè)左右項(xiàng)目在cbd 及其周邊本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。從目前的靜態(tài)指標(biāo)來看，從目前的靜態(tài)指標(biāo)來看，cbdcbd聚集效應(yīng)體現(xiàn)了聚集效應(yīng)體現(xiàn)了“強(qiáng)者恒強(qiáng)強(qiáng)者恒強(qiáng)”的必然規(guī)律的必然規(guī)律 cbd發(fā)育的初級(jí)階段，主要為功能的集聚化階段類別類別所占比例所占比例高檔寫字樓70%來京的世界500

4、強(qiáng)90%跨國公司駐中國代表處65%跨國公司駐北京代表處95%外國銀行駐北京分行90%最大的10家會(huì)計(jì)師事務(wù)所8家5大咨詢公司全部知名的市場(chǎng)研究公司90%未來核未來核心區(qū)心區(qū)中心中心區(qū)區(qū)作為一個(gè)作為一個(gè)07年進(jìn)入市場(chǎng)的項(xiàng)目，研究未來年進(jìn)入市場(chǎng)的項(xiàng)目，研究未來cbd的發(fā)展方向是必須的！的發(fā)展方向是必須的！本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。cbd在強(qiáng)化之后必然要外擴(kuò)在強(qiáng)化之后必然要外擴(kuò)sub-cbd群群外擴(kuò)的表現(xiàn)：外擴(kuò)的表現(xiàn)： 周邊會(huì)出現(xiàn)一個(gè)或多個(gè)周邊會(huì)出現(xiàn)一個(gè)或多個(gè)sub-cbd來承擔(dān)其疏散的功能或者彌來承擔(dān)其疏散的功能或者彌補(bǔ)其因空間約束而不能提供的功能補(bǔ)其因空間約束而不能提供的功能本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。目前，

5、在目前，在cbd周邊已經(jīng)出現(xiàn)了不同功能的周邊已經(jīng)出現(xiàn)了不同功能的sub-cbd主導(dǎo)功能型主導(dǎo)功能型sub-cbd實(shí)例實(shí)例金融主導(dǎo)型紐約巴特利花園城、北京建國門北京建國門商務(wù)辦公型巴黎拉德方斯文化旅游型東京上野會(huì)展型莫斯科會(huì)展中心科技型東京大崎國際貿(mào)易型東京臨海零售商業(yè)型東京澀谷cbd規(guī)規(guī)劃區(qū)域劃區(qū)域燕莎涉燕莎涉外商務(wù)外商務(wù)區(qū)區(qū)東直門東直門國門商國門商務(wù)區(qū)務(wù)區(qū)建國門建國門金融商金融商務(wù)區(qū)務(wù)區(qū)低檔低檔商務(wù)商務(wù)區(qū)區(qū)以以cbd為核心的東部商為核心的東部商務(wù)帶形成，并成為北京務(wù)帶形成，并成為北京商務(wù)區(qū)的商務(wù)區(qū)的“代言人代言人”；由區(qū)域功能區(qū)上升為城由區(qū)域功能區(qū)上升為城市功能區(qū)市功能區(qū)面向整個(gè)東部商務(wù)帶，

6、可以預(yù)見：項(xiàng)目未來的競(jìng)爭(zhēng)就是區(qū)域之爭(zhēng)！面向整個(gè)東部商務(wù)帶，可以預(yù)見：項(xiàng)目未來的競(jìng)爭(zhēng)就是區(qū)域之爭(zhēng)！本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。q1 q1 大勢(shì)：大勢(shì)：cbdcbd的強(qiáng)化和外擴(kuò)給項(xiàng)目帶來大機(jī)會(huì)的強(qiáng)化和外擴(kuò)給項(xiàng)目帶來大機(jī)會(huì)q2q2：競(jìng)爭(zhēng)格局與地位？：競(jìng)爭(zhēng)格局與地位？必須明確的4個(gè)前提本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。北京東部商務(wù)帶內(nèi)的公寓市場(chǎng)格局北京東部商務(wù)帶內(nèi)的公寓市場(chǎng)格局“北重南輕北重南輕”，得資源者得天下得資源者得天下朝陽公園區(qū)朝陽公園區(qū)兩兩 廣廣 路路 東東 延延 長(zhǎng)長(zhǎng) 線線四惠沿線四惠沿線cbd規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃區(qū)域長(zhǎng)安街長(zhǎng)安街燕莎使館區(qū)燕莎使館區(qū)東直門區(qū)域東直門區(qū)域建國門區(qū)域建國門區(qū)域本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。cbd區(qū)域

7、內(nèi)部區(qū)域內(nèi)部城市資源集中在長(zhǎng)安街北城市資源集中在長(zhǎng)安街北側(cè)側(cè)123456789101211序號(hào)序號(hào)資源名稱資源名稱1國貿(mào)中心2中國大飯店3建國飯店4貴友商店5嘉里中心6嘉里飯店7溫特萊飯店8京廣中心9第一使館區(qū)10中央電視臺(tái)11東長(zhǎng)安飯店12北京電視臺(tái)13京倫飯店13新城國際2期均價(jià)18000元主力戶型180-200溫莎大道均價(jià)16000元主力戶型233-388金地國際公寓均價(jià)14000元主力戶型170-200萬豪國際公寓均價(jià)14000元主力戶型160-230cbd內(nèi)已經(jīng)沒有住宅類公寓項(xiàng)目的供給量?jī)?nèi)已經(jīng)沒有住宅類公寓項(xiàng)目的供給量項(xiàng)目銷售價(jià)格和速度，明顯與城市資源、區(qū)域純粹程度成正比項(xiàng)目銷售價(jià)格

8、和速度，明顯與城市資源、區(qū)域純粹程度成正比本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。cbdcbd區(qū)域區(qū)域項(xiàng)目項(xiàng)目名稱名稱 規(guī)模規(guī)模容積率容積率建筑建筑形式形式核心核心賣點(diǎn)賣點(diǎn)主力主力戶型戶型銷售銷售均價(jià)均價(jià)銷售銷售狀況狀況物業(yè)物業(yè)管理管理萬豪萬豪占地:1.2萬建面:8.9萬4.0塔樓區(qū)域+景觀160-23014000元70%3.7元/平方米溫莎大道溫莎大道占地:3萬建面:20萬5.0板塔位置80-120233-38816000元90%6.0元/平方米新城國際新城國際占地:10.5萬建面:32萬3.0板樓位置+園林180-20016000元95%6.5元/平方米金地國際金地國際花園花園占地:4萬建面:12萬3.0板樓

9、位置+綜合體170-20014000元95%5元/平方米藍(lán)堡國際藍(lán)堡國際公寓公寓占地:3.15萬建面:20萬4.74板塔位置170-19813500元95%4元/平方米高檔公寓代表性區(qū)域、后續(xù)供給較少、價(jià)格高檔公寓代表性區(qū)域、后續(xù)供給較少、價(jià)格14000-16000元、元、銷售速度銷售速度40套套/月左右月左右本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。朝陽公園區(qū)朝陽公園區(qū)城市景觀資源價(jià)值明顯城市景觀資源價(jià)值明顯朝陽公園為北京市內(nèi)最大的公園，有“城市綠肺”之稱；朝陽公園的價(jià)值認(rèn)知經(jīng)歷了由北到南再到西的過程；2008年奧運(yùn)會(huì)的部分水上項(xiàng)目將在此舉行棕櫚泉國際公寓均價(jià)18000元主力戶型176-216國興觀湖國際均價(jià)15

10、000元（毛坯）主力戶型200公園大道均價(jià)18000元主力戶型160-170北京golf公寓均價(jià)18000元主力戶型273九號(hào)公寓均價(jià)20000元主力戶型266-286北京城市高檔公寓的標(biāo)桿型市場(chǎng)北京城市高檔公寓的標(biāo)桿型市場(chǎng)公園南、西、北側(cè)的開發(fā)基本完畢，未來只能向東側(cè)四環(huán)外擴(kuò)張公園南、西、北側(cè)的開發(fā)基本完畢，未來只能向東側(cè)四環(huán)外擴(kuò)張本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。朝陽公園區(qū)域朝陽公園區(qū)域項(xiàng)目項(xiàng)目名稱名稱 規(guī)模規(guī)模容積率容積率建筑建筑形式形式核心核心賣點(diǎn)賣點(diǎn)主力主力戶型戶型銷售銷售均價(jià)均價(jià)銷售銷售狀況狀況物業(yè)物業(yè)管理管理棕櫚泉國際公寓占地:7萬建面:24萬3.3板塔位置+景觀+產(chǎn)品176-21618000

11、元90%5.67.2元/平方米公園大道占地:4.9萬建面:25萬3.98板樓板塔地段+尊貴感160-17018000元100%6.5元/平米北京golf公寓板樓位置+景觀視野273三居18000元68%觀湖國際公寓建面:31.3萬3.5板樓戶型+高舒適度200三居15000元毛坯32%3.98元/平米九號(hào)國際公寓占地:1.8萬建面:9萬3.83板樓地段+景觀視野+品質(zhì)266-28620000元8元/平米豪宅區(qū)的代名詞、開發(fā)基本完畢、價(jià)格豪宅區(qū)的代名詞、開發(fā)基本完畢、價(jià)格18000元以上、銷售速元以上、銷售速度度20-30套套/月月本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。燕莎區(qū)域燕莎區(qū)域第三使館區(qū)、涉外商務(wù)配套第三

12、使館區(qū)、涉外商務(wù)配套資源聚集地資源聚集地12345678910111213序號(hào)序號(hào)資源名稱資源名稱1長(zhǎng)城飯店2亮馬河飯店3燕莎友誼商城4凱賓斯基飯店5德國大使館6光明飯店721世紀(jì)劇院8第一上海中心9哈薩克斯坦使館10聯(lián)合國開發(fā)署11昆侖飯店12華都飯店13第三使館區(qū)14希爾頓飯店14北京花園均價(jià)20000元主力戶型260-290北京公館主力戶型600起昆侖公寓主力戶型393-720北京最早的涉外區(qū)域、第三使館區(qū)更是錦上添花北京最早的涉外區(qū)域、第三使館區(qū)更是錦上添花區(qū)域內(nèi)開發(fā)基本完畢，即使小體量項(xiàng)目也能給人足夠的價(jià)格期望區(qū)域內(nèi)開發(fā)基本完畢，即使小體量項(xiàng)目也能給人足夠的價(jià)格期望本報(bào)告是嚴(yán)格保密的

13、。燕莎區(qū)域燕莎區(qū)域項(xiàng)目項(xiàng)目名稱名稱 規(guī)模規(guī)模容積率容積率建筑建筑形式形式核心核心賣點(diǎn)賣點(diǎn)主力主力戶型戶型銷售銷售均價(jià)均價(jià)銷售銷售狀況狀況物業(yè)物業(yè)管理管理北京花園建面:3萬多層區(qū)域+產(chǎn)品260-29020000元60%亮馬名居建面:8萬5塔樓、板樓區(qū)域+景觀180-190三居11500100%3.8元/平方米土地資源極度稀缺、供給稀少、價(jià)格土地資源極度稀缺、供給稀少、價(jià)格20000元、銷售速度元、銷售速度5-7套套/月月本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。東直門區(qū)域東直門區(qū)域第二使館區(qū)第二使館區(qū)+國門商務(wù)區(qū)國門商務(wù)區(qū)兌現(xiàn)兌現(xiàn)+內(nèi)城價(jià)值內(nèi)城價(jià)值機(jī)場(chǎng)高速西延長(zhǎng)線接近完工，使國門商務(wù)區(qū)成為現(xiàn)實(shí)；政府用地計(jì)劃的公布，使

14、二環(huán)內(nèi)城的稀缺價(jià)值有所加劇機(jī)場(chǎng)高速延長(zhǎng)線機(jī)場(chǎng)高速延長(zhǎng)線第二使館區(qū)moma均價(jià)18000元主力戶型148、245海晟名苑5期均價(jià)20000元主力戶型70-100naga上院預(yù)計(jì)3000美金主力戶型300-700內(nèi)城、國門商務(wù)區(qū)、第二使館區(qū)的綜合價(jià)值無可替代內(nèi)城、國門商務(wù)區(qū)、第二使館區(qū)的綜合價(jià)值無可替代受舊城改造和拆遷政策的限制，未來供應(yīng)量較少，價(jià)格仍值得期望受舊城改造和拆遷政策的限制，未來供應(yīng)量較少，價(jià)格仍值得期望本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。東直門區(qū)域東直門區(qū)域項(xiàng)目項(xiàng)目名稱名稱 規(guī)模規(guī)模容容積積率率建筑建筑形式形式核心核心賣點(diǎn)賣點(diǎn)主力主力戶型戶型銷售銷售均價(jià)均價(jià)銷售銷售狀況狀況物業(yè)物業(yè)管理管理pop m

15、oma占地:22萬建面:66萬3板樓+塔樓位置+科技10014824518000元100%3.5元/平米海晟名苑(5期)占地:7.4萬建面:21萬2.98板樓+塔樓位置+酒店式服務(wù)70-10020000元認(rèn)籌中10元/平米naga上院塔樓藏品豪宅300-600平米預(yù)計(jì)3000美元認(rèn)籌中東方銀座占地:3萬建面:16萬5板樓位置+精裝+服務(wù)111-14916000元100%8元/平米區(qū)域價(jià)值提升、供給量較少、價(jià)格區(qū)域價(jià)值提升、供給量較少、價(jià)格18000元、銷售速度元、銷售速度50套套/月月左右左右本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。兩廣路及四惠區(qū)域兩廣路及四惠區(qū)域除了除了cbd一無所有一無所有所有城市資源與這兩個(gè)

16、區(qū)域無關(guān)；價(jià)格提升較多依靠cbd的輻射提升區(qū)域價(jià)值，上升空間有限；競(jìng)爭(zhēng)中，更多依靠與cbd的距離關(guān)系和價(jià)格優(yōu)勢(shì)取勝cbd華業(yè)玫瑰東方均價(jià)11000元主力戶型140-200合生國際花園預(yù)計(jì)10000元（精裝）主力戶型100-130富力城均價(jià)10500元（精裝）主力戶型110-160天之驕子均價(jià)9000元主力戶型110-130典型的主流住宅市場(chǎng)（主流客戶、中小戶型）典型的主流住宅市場(chǎng)（主流客戶、中小戶型）較高的性能價(jià)格比是項(xiàng)目區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵較高的性能價(jià)格比是項(xiàng)目區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。cbdcbd東南區(qū)域東南區(qū)域項(xiàng)目項(xiàng)目名稱名稱 規(guī)模規(guī)模容積率容積率建筑建筑形式形式核心核心賣點(diǎn)賣

17、點(diǎn)主力主力戶型戶型銷售銷售均價(jià)均價(jià)銷售銷售狀況狀況物業(yè)物業(yè)管理管理富力城占地:48.78萬建面:139萬2.7塔樓、板樓地段+園林110-16010500元77%2.8元/平方米合生國際占地:5萬建面:20萬3.4板樓地段+景觀+園林100-130預(yù)計(jì)10000元認(rèn)籌cbd總部公寓4.4板樓、板塔地段100-1308500元80%2.5元/平方米天之驕子占地:3.5萬建面:13.6萬2.73板樓地段+園林110-1309000元75%3.0元/平方米華業(yè)玫瑰東方占地：7.1萬建面：25萬2.78板樓生態(tài)主題+園林140-2001100070%3.5元/平米區(qū)域價(jià)值有所提高、供給量較大、產(chǎn)品針對(duì)

18、主流中產(chǎn)階級(jí)、價(jià)格區(qū)域價(jià)值有所提高、供給量較大、產(chǎn)品針對(duì)主流中產(chǎn)階級(jí)、價(jià)格10000元、銷售速度元、銷售速度60套套/月左右月左右本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。建國門區(qū)域建國門區(qū)域具有一定的城市資源具有一定的城市資源12345678109序號(hào)序號(hào)資源名稱資源名稱1華潤(rùn)大廈/美洲俱樂部2光華長(zhǎng)安/長(zhǎng)安大戲院3國際飯店4恒基中心5中糧廣場(chǎng)6長(zhǎng)富宮中心7凱萊飯店8賽特飯店/購物中心9國際俱樂部10第一使館區(qū)東方瑞景均價(jià)13500元主力戶型148、210具有一定城市資源、基本開發(fā)完畢，西北側(cè)還有少量具有一定城市資源、基本開發(fā)完畢，西北側(cè)還有少量供給供給本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。q2 q2 競(jìng)爭(zhēng)格局與地位：在資源爭(zhēng)奪中

19、，我們算是競(jìng)爭(zhēng)格局與地位：在資源爭(zhēng)奪中，我們算是“中產(chǎn)中產(chǎn)”必須明確的4個(gè)前提q3q3：項(xiàng)目限制條件？：項(xiàng)目限制條件？q1 q1 大勢(shì)：大勢(shì)：cbdcbd的強(qiáng)化和外擴(kuò)給項(xiàng)目帶來大機(jī)會(huì)的強(qiáng)化和外擴(kuò)給項(xiàng)目帶來大機(jī)會(huì)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。區(qū)域復(fù)合：既有現(xiàn)代寫字樓、又有回遷樓，區(qū)域復(fù)合：既有現(xiàn)代寫字樓、又有回遷樓，還有胡同、平房和文物還有胡同、平房和文物東長(zhǎng)安街金寶街東二環(huán)公園檢察院華潤(rùn)三峽雅安空地社科貢院宏通住研出版雅寶長(zhǎng)安建國國際飯店旅游局朝陽南小街回遷居住區(qū)朝陽門南小街本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本項(xiàng)目的交通條件本項(xiàng)目的交通條件 長(zhǎng)安街和東二環(huán)仍為進(jìn)出項(xiàng)目的主要交通道路，但由于項(xiàng)目與他們并不直接相連，無論

20、是進(jìn)還是出，均需要經(jīng)過較窄的市政路 主要弊端包括：主要弊端包括：二環(huán)路出口在朝陽門橋附近；建國門橋?yàn)殡p層立交（左轉(zhuǎn)調(diào)頭需要盤橋）；金寶街道路有隔離設(shè)施（只能右轉(zhuǎn)）；華潤(rùn)大廈南側(cè)的道路較窄且車流量較大（尤其是華潤(rùn)大廈的上下班高峰）東長(zhǎng)安街金寶街東二環(huán)公園檢察院華潤(rùn)三峽雅安空地社科貢院宏通住研出版雅寶長(zhǎng)安建國國際飯店旅游局朝陽南小街回遷居住區(qū)朝陽門南小街雖然緊鄰兩大城市主要干道，但出入仍需要雖然緊鄰兩大城市主要干道，但出入仍需要“受制于人受制于人”本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。東長(zhǎng)安街金寶街東二環(huán)公園檢察院華潤(rùn)三峽雅安空地社科貢院宏通住研出版雅寶長(zhǎng)安建國國際飯店旅游局朝陽南小街回遷居住區(qū)朝陽門南小街出版社（

21、20米）宏通商務(wù)（20米）現(xiàn)有建筑（20米）貢院6號(hào)（60米）檢察院（40米）華潤(rùn)大廈（100米）三峽大廈（96米）住宅設(shè)計(jì)院（30米）周圍建筑在長(zhǎng)安街和東二環(huán)方向?qū)Ρ卷?xiàng)目的遮擋嚴(yán)重周圍建筑在長(zhǎng)安街和東二環(huán)方向?qū)Ρ卷?xiàng)目的遮擋嚴(yán)重本項(xiàng)目的昭示性本項(xiàng)目的昭示性本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。受規(guī)劃限制，東西向比例高達(dá)受規(guī)劃限制，東西向比例高達(dá)54%以上以上位置位置建國門橋西北建國門橋西北華潤(rùn)大華潤(rùn)大廈西側(cè)廈西側(cè)公元公元6號(hào)北側(cè)號(hào)北側(cè)總用地面積總用地面積16709.98平方米平方米總建筑面積總建筑面積152306.31平方米平方米其其中中地上建筑面積地上建筑面積112595.57平方米平方米公寓建筑面積公寓建筑

22、面積100995.37平方米平方米配套公建配套公建11600.2平方米平方米地下建筑面積地下建筑面積39710.74平方米平方米容積率容積率6.738綠化率綠化率31.34%控制高度控制高度70米米本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。必須明確的4個(gè)前提q4q4：本項(xiàng)目的目標(biāo)理解？：本項(xiàng)目的目標(biāo)理解？q2 q2 競(jìng)爭(zhēng)格局與地位：在資源爭(zhēng)奪中，我們算是競(jìng)爭(zhēng)格局與地位：在資源爭(zhēng)奪中，我們算是“中產(chǎn)中產(chǎn)”q3 q3 項(xiàng)目限制條件：區(qū)域復(fù)合項(xiàng)目限制條件：區(qū)域復(fù)合/ /交通受限交通受限/ /建筑遮擋建筑遮擋/ /東西向比例東西向比例q1 q1 大勢(shì)：大勢(shì)：cbdcbd的強(qiáng)化和外擴(kuò)給項(xiàng)目帶來大機(jī)會(huì)的強(qiáng)化和外擴(kuò)給項(xiàng)目帶來大機(jī)

23、會(huì)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。我們對(duì)本項(xiàng)目目標(biāo)的理解我們對(duì)本項(xiàng)目目標(biāo)的理解戰(zhàn)略地位：戰(zhàn)略地位： 持續(xù)的先進(jìn)流，為后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目提供資金來源；項(xiàng)目目標(biāo)：項(xiàng)目目標(biāo)： 在保證資金安全的前提下實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。4 4個(gè)前提個(gè)前提2 2個(gè)必須回答的關(guān)鍵問題個(gè)必須回答的關(guān)鍵問題客戶客戶我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力q4 q4 目標(biāo)理解：現(xiàn)金流、利潤(rùn)最大目標(biāo)理解：現(xiàn)金流、利潤(rùn)最大化化q2 q2 競(jìng)爭(zhēng)格局與地位：在資源爭(zhēng)奪競(jìng)爭(zhēng)格局與地位：在資源爭(zhēng)奪中，我們算是中，我們算是“中產(chǎn)中產(chǎn)”q3 q3 項(xiàng)目限制條件：區(qū)域復(fù)合項(xiàng)目限制條件：區(qū)域復(fù)合/ /交交通受限通受限/ /建筑遮擋建筑遮擋/ /東西向比例東西向比例q1 q

24、1 大勢(shì)：大勢(shì)：cbdcbd的強(qiáng)化和外擴(kuò)給的強(qiáng)化和外擴(kuò)給項(xiàng)目帶來大機(jī)會(huì)項(xiàng)目帶來大機(jī)會(huì)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。luxury apartment奢侈公寓semi-luxury apartment 半奢侈公寓common apartment 普通公寓美國美國cbd公寓客戶有明顯的等級(jí)劃分公寓客戶有明顯的等級(jí)劃分l 家族型富豪、聞名世界的財(cái)富階層，金融界、文藝界名人及國際名流。l 華爾街的businessman and women, and their families 客戶客戶l 當(dāng)?shù)氐膶W(xué)生、藝術(shù)家、下城區(qū)的businessprofessionals及一些名人。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。北京東部商務(wù)帶中的公寓

25、客戶也有明顯的北京東部商務(wù)帶中的公寓客戶也有明顯的分級(jí)分級(jí)豪宅客戶豪宅客戶代表項(xiàng)目：代表項(xiàng)目：星河灣、昆侖公寓、naga上院、北京花園、貢院6號(hào)客戶類型：客戶類型：國際名流、知名藝人價(jià)值取向：價(jià)值取向：u地段或資源極度稀缺；區(qū)域氣質(zhì)符合自己的身份；u與日?；顒?dòng)場(chǎng)所在一定的距離尺度內(nèi)；u保證絕對(duì)私密、安全；環(huán)境優(yōu)雅、舒適；u戶型面積300平方米以上，擁有足夠的奢侈空間；u產(chǎn)品的某些方面具有唯一性；生活行為方式：生活行為方式：p絕對(duì)圈層感；p社交活動(dòng)為生活的主旋律；p活動(dòng)或消費(fèi)場(chǎng)所固定，一般不在社區(qū)周邊消費(fèi)；p固定品牌使用者，對(duì)品質(zhì)要求近似苛刻；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。高檔公寓客戶高檔公寓客戶代表項(xiàng)目

26、：代表項(xiàng)目：棕櫚泉、moma、新城國際、海晟名苑、金地國際公寓等客戶類型：客戶類型：活躍的財(cái)富置業(yè)者（企業(yè)主、各類社會(huì)名人、外企高管等）價(jià)值取向：價(jià)值取向：u距離工作地較近，具有昭示性；u周邊有品質(zhì)較高的配套設(shè)施和消費(fèi)場(chǎng)所；u注重私密、環(huán)境安靜；u面積200左右，追求簡(jiǎn)潔、實(shí)用；生活行為方式：生活行為方式：p生活以事業(yè)為中心，兼顧家庭；p具有國外生活經(jīng)歷，具有前瞻性；p有特定的品牌偏好；p經(jīng)常性消費(fèi)支出不吝嗇；p關(guān)注自己的健康情況，喜歡去會(huì)所本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。普通公寓客戶普通公寓客戶代表項(xiàng)目：代表項(xiàng)目：富力城、華業(yè)玫瑰東方等客戶類型：客戶類型：典型的中產(chǎn)（私營業(yè)主、企業(yè)中層、高級(jí)白領(lǐng)等）價(jià)值

27、取向：價(jià)值取向：u距離工作地較近；u有精致的景觀園林；u面積160-180左右，追求舒適；生活行為方式：生活行為方式：p生活以事業(yè)為中心；p需要他人熟悉的品牌作為標(biāo)簽；p經(jīng)常性消費(fèi)支出很吝嗇；p很少去會(huì)所；p對(duì)于生活的舒適度要求較高。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。我們的客戶：活躍的財(cái)富置業(yè)者我們的客戶：活躍的財(cái)富置業(yè)者核心客戶：企業(yè)主、老板、股東重要客戶：各類名人、高管邊緣客戶：小老板、企業(yè)中層偶得客戶：財(cái)富階層本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。4 4個(gè)前提個(gè)前提2 2個(gè)必須回答的關(guān)鍵問題個(gè)必須回答的關(guān)鍵問題客戶：活躍的財(cái)富置業(yè)者客戶：活躍的財(cái)富置業(yè)者項(xiàng)目定位及核心競(jìng)爭(zhēng)力q4 q4 目標(biāo)理解：現(xiàn)金流、利潤(rùn)最大目標(biāo)理解

28、：現(xiàn)金流、利潤(rùn)最大化化q2 q2 競(jìng)爭(zhēng)格局與地位：在資源爭(zhēng)奪競(jìng)爭(zhēng)格局與地位：在資源爭(zhēng)奪中，我們算是中，我們算是“中產(chǎn)中產(chǎn)”q3 q3 項(xiàng)目限制條件：區(qū)域復(fù)合項(xiàng)目限制條件：區(qū)域復(fù)合/ /交交通受限通受限/ /建筑遮擋建筑遮擋/ /東西向比例東西向比例q1 q1 大勢(shì)：大勢(shì)：cbdcbd的強(qiáng)化和外擴(kuò)給的強(qiáng)化和外擴(kuò)給項(xiàng)目帶來大機(jī)會(huì)項(xiàng)目帶來大機(jī)會(huì)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。36中央公園東區(qū) 上品、優(yōu)雅、保守central park eastcentral park eastluxury apartment中央公園東區(qū)：中央公園東區(qū)：位于第五大道和公園大道，附近是 頂級(jí)商業(yè)街麥迪遜和萊克辛頓大道，西面為中 央公

29、園，是傳統(tǒng)意義的富豪聚居地客戶客戶：家族型富豪、聞名世界的財(cái)富階層。景觀景觀：中央公園843英畝后院，城市核心景觀帶產(chǎn)品產(chǎn)品：主力戶型為500平米以上，最豪華的為1000 平米以上的3層復(fù)式價(jià)格價(jià)格：千萬美元乃至上億美元配套配套：頂級(jí)的商業(yè)街價(jià)值支撐：傳統(tǒng)意義的豪宅標(biāo)簽、不可 復(fù)制的景觀資源及城市資源本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。37luxury apartment價(jià)格：價(jià)格：20000美元美元/平米平米 概況：概況：建于1951年，20層，581套公寓價(jià)值點(diǎn)排序：價(jià)值點(diǎn)排序：地段location 景觀landscape 建筑architecture 產(chǎn)品features地段優(yōu)勢(shì)：地段優(yōu)勢(shì)：中央公園、c

30、bd、頂級(jí)商業(yè)街，建筑特色建筑特色：昭示性強(qiáng)，古樸典雅、品質(zhì)感、大花園、入戶大 堂、花園氣派富有吸引力、大露臺(tái)產(chǎn)品特征產(chǎn)品特征：大堂休息廳、頂級(jí)私家花園、門房及管家服務(wù)、24 小時(shí)車庫、噪音低、私家車道、工人房、大凸窗、 大露抬 、天臺(tái)花園、景觀人行道、儲(chǔ)藏間 manhattan housemanhattan house 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。38中央公園西區(qū) 宏偉、華麗central park westcentral park west中央公園西區(qū)：中央公園西區(qū)：公寓大多修建于大蕭條之前，建筑風(fēng) 格反映著那個(gè)時(shí)代的欣欣向榮，宏偉而華麗。居住者多為美國知名人士，該區(qū)域是曼哈頓的頂級(jí)豪宅居住區(qū)客戶

31、：客戶：金融界、演藝界新貴及國際名流景觀：景觀：中央公園843英畝后院，城市核心景觀帶產(chǎn)品：產(chǎn)品：主力戶型為500平米以上，及整層物業(yè)價(jià)格：價(jià)格：40004000美元美元/ /平米；平米；配套：配套：附近有劇院，自然歷史博物館，道路兩旁沒有 太多餐廳和商店,居住環(huán)境純粹。luxury apartment價(jià)值支撐：社會(huì)名流及豪宅標(biāo)簽、不可 復(fù)制的景觀資源及城市資源本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。39luxury apartment價(jià)格：價(jià)格：4 bedrooms from $3,599,0003 bedrooms from $2,690,000 455 central park west455 centra

32、l park west概況：概況：建于2002年，26 層，100套公寓價(jià)值點(diǎn)排序：價(jià)值點(diǎn)排序：地段location 建筑architecture 產(chǎn)品features地段優(yōu)勢(shì)：地段優(yōu)勢(shì)：中央公園、cbd、頂級(jí)商業(yè)街，建筑特色建筑特色：昭示性強(qiáng)，外立面典雅、品質(zhì)感、露天廣場(chǎng)、中 庭、花園氣派富有吸引力產(chǎn)品特征產(chǎn)品特征：大堂休息廳、頂級(jí)私家花園、門房及管家服務(wù)、24 小時(shí)車庫、噪音低、私家車道、工人房、凸窗、高 級(jí)健康會(huì)所、天臺(tái)花園 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。40名師設(shè)計(jì)，昭示性和質(zhì)感極強(qiáng)；戶型3居以上、面積300平方米以上，有酒窖、私家車道等；中庭花園、私家花園、大堂休息廳；門房、管家服務(wù)、24小時(shí)

33、車庫、高級(jí)健康會(huì)所；1.中央公園，無可復(fù)制2.戰(zhàn)前的歷史淵源3.提供配套的第五大道4.博物館、藝術(shù)中心、歌劇院5.家族生活的歷史案例總結(jié)案例總結(jié)luxury apartmentluxury apartment核心競(jìng)爭(zhēng)力：產(chǎn)品：本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。41 北京豪宅市場(chǎng)北京豪宅市場(chǎng)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱地段地段開發(fā)商開發(fā)商套數(shù)套數(shù)戶型面積戶型面積價(jià)格價(jià)格銷售情況銷售情況區(qū)域區(qū)域東方之子?xùn)|北四環(huán)和喬集團(tuán) 77套60025000售罄麗都區(qū)域北京公館和平里 首旅華遠(yuǎn) 80套600以上50000燕莎區(qū)域昆侖公寓亮馬橋北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司 23套393、72040000認(rèn)籌燕莎區(qū)域貢院6號(hào)建國門北京綠都源房地

34、產(chǎn)開發(fā)有限公司150套150-470400000.5套/月建國門區(qū)域（復(fù)合）本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。42頂級(jí)豪宅的客戶輪廓特征頂級(jí)豪宅的客戶輪廓特征u 強(qiáng)烈要求占有城市絕對(duì)稀缺的資源u 區(qū)域純粹u 要求絕對(duì)的私密性u(píng) 多次置業(yè)經(jīng)歷、絕對(duì)理性u(píng) 對(duì)產(chǎn)品的要求主要是適應(yīng)自己的生活需要u 根據(jù)需要會(huì)轉(zhuǎn)變房屋的使用功能（企業(yè)會(huì)所）本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。43對(duì)比自己對(duì)比自己客戶：真正的奢侈公寓的購買階層尚未形成項(xiàng)目條件：不具備奢侈公寓必備的資源條件風(fēng)險(xiǎn)：較大、營銷不可控本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。44baterry park citybaterry park citycommon apartment巴特里公園城年輕、

35、空闊、安靜，郊區(qū) 生活方式suburban lifestyle 。林肯中心：林肯中心：是曼哈頓的最年輕的社區(qū)之一。1976 年由垃圾填埋場(chǎng)發(fā)展而來，由于位置相對(duì)較遠(yuǎn), baterry公園城成為了一個(gè)獨(dú)立的社區(qū)?？蛻簦嚎蛻簦憾鄶?shù)居民是華爾街的businessman and women, and their families ， 并且享受work-live scenario的便捷切換。產(chǎn)品：產(chǎn)品：所有建筑都是新建現(xiàn)代公寓，多以loft、studio等形式。價(jià)格：價(jià)格： 5000-9000美元/平米；配套：配套：配套：以他們的生活方式為中心設(shè)置, 包括一定數(shù)量的體育館、餐館、室內(nèi)網(wǎng)球、壁球或高爾夫球

36、設(shè)施。沿著西面的hudson river有一條長(zhǎng)長(zhǎng)的木棧道，人們喜歡在那兒騎單車、漫步和跑步。價(jià)值支撐：景觀、郊區(qū)生活、靠近華爾街本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。45the regattathe regattabaterry park citybaterry park citycommon apartment價(jià)值點(diǎn)排序：地段location/建筑architecture 產(chǎn)品features價(jià)格：價(jià)格： 1 bedrooms from $499,000 概況：概況：建于1989年，9 層，182套公寓；可以看到優(yōu)美的景觀和落日余暉下的自由女神像。擁有廣闊的巴特里公園，靠近華爾街。有地下商場(chǎng)購物便利。價(jià)值排

37、序：價(jià)值排序：地段：環(huán)境出眾，比較安靜。建筑：露天廣場(chǎng)和中庭、有一定細(xì)節(jié)品質(zhì)產(chǎn)品：轉(zhuǎn)角窗、大堂裝修時(shí)髦本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。46案例總結(jié)案例總結(jié)common apartmentcommon apartmentu外立面中庸；u戶型75%為studio，面積40-6 0平方米、實(shí)用；u露天廣場(chǎng)、中庭；u大堂裝修時(shí)髦。1.華爾街（金融中心）2.生活舒適、便捷核心競(jìng)爭(zhēng)力：產(chǎn)品：此方向不能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化此方向不能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。47我們的定位我們的定位semi-luxury apartment本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。從國際案例看我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力選擇從國際案例看我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力選擇本報(bào)

38、告是嚴(yán)格保密的。49林肯中心住宅區(qū) 功能復(fù)合、活力lincoln centerlincoln center林肯中心：林肯中心：中城通向上西區(qū)的門戶。它既有繁華和優(yōu)雅的住宅區(qū)，也有貧窮和喧囂的角落。因此這里的房?jī)r(jià)也很堅(jiān)挺走高。它的復(fù)合使之成為充滿活力的社區(qū)?？蛻簦嚎蛻簦焊鞣N各樣的有錢人，從藝術(shù)家甚至到下城區(qū)的businessprofessionals，以及許多名人都在這里購置他們?cè)诩~約的房產(chǎn)，但他們的財(cái)富遠(yuǎn)不如第五大道上的富豪。而且沒有對(duì)房屋要求過于一絲不茍、過于完美的富豪。產(chǎn)品：產(chǎn)品：studio到 3 bedroom的產(chǎn)品形式多樣價(jià)格：價(jià)格：10000美元以上/平米；配套：配套：alice

39、tully hall 、avery fisher hall、茱麗亞音樂學(xué)院 紐約大都市劇院、new york state theater。這里的商店叫做“chic”而不是麥迪遜廣場(chǎng)的”boutique” ,購物者更多的是紐約人。semi-luxury apartment價(jià)值支撐：上西區(qū)輻射，交通便利，聲望很高的林肯中心本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。50trump place trump place 特朗普大廈特朗普大廈lincoln centerlincoln centersemi-luxury apartment價(jià)值點(diǎn)排序：地段location 建筑architecture 產(chǎn)品features價(jià)格：價(jià)格：3 bedrooms from $2,095,000 to $2,850,000 2 bedrooms from $1,299,000 1 bedrooms from $1,200,000 概況：概況：建于1998年，46 層，377套公寓。美國地產(chǎn)大王唐納德.特朗普的再開發(fā)項(xiàng)目?？梢杂^看美麗的河景，健康俱樂部，24小時(shí)服務(wù)，臨近地鐵站、林肯中心、濱河公園。價(jià)值排序：價(jià)值排序：地段：鄰里高檔社區(qū)，景色優(yōu)美，安靜，購物便利，建筑：外形高大引人注目，外立面、入口