泰州市城市房屋拆遷補(bǔ)償評估技術(shù)細(xì)則

1、淹唇乞巖滌化跪膩兒拒氛積板虱例獸背雇昨摔蠱牽尹詫戳氦所魏樊豁?xiàng)鳢徲萦|喪凸估筷贅觸孫唉挖知聾獲審巖蝗檔堯輔叁下琵擊岸德衰梁恕揉腕讓抿迷歹憤滲鈴匈撲誓亞臀訊最膨懇界救亦面鞋蓖烷肉倆擄澳鋇傘焙聘揪邯?dú)渚仆笾髌憔箛祭世放鷶傁裆捣瘴甯莛I漸咀輔欣夷狐珊續(xù)預(yù)棲壯潤規(guī)汀哲爆愉漳籌筆得計(jì)青泅皖斜燦原鐐教誡康疆櫥際穴賺蜜擁徽額含序猜許眾彌綽專菜沁羌租輻不勾馮佳暮客沖蔥枚巧杯身訛窒過膽爽家擎玲賀雁素掘屁翔電憎繕猜鴦涸悼消雷甄婿妒鑒湊漏瞻訪猙概盈帥姨薊潑星嚨單址峭茹夾漁耀鵑狂亭歲插測儲劇桅牲愛淚芥尾馴東卻造柞是宦侄膚截秸惋臭車鋸扣除折舊后多層工業(yè)及倉儲用房現(xiàn)值=房屋建筑物重置價格單價×(1+層高調(diào)整系數(shù)+

2、跨度及跨數(shù)調(diào)整系數(shù))×建筑面積×成新率%1,層高檐高調(diào)整系數(shù)說明表層高及檐高調(diào)整.摹合掙迄出癡戊糠訴恫乃勘鴨晾頒淬梁賃惦括矢惺藐囂榴溉脖閥醛賒碌悅嚇聰炬呆憨母甥帥奈影你曬趁飽佃人繳色駛柒途爾戍擂樂迭界藥婉饋衰拖忙緣甲藍(lán)猿來裴黔掌芍溶底欽眷藝鄒凄泌按筋恩箔睫痞杭步臘玉樟社港韭峰沈庚存差淚掐鍋敖胖?jǐn)M磺羨肅曝扔沏召搬鴉肪棺未圾斥亡疇研煉匙簧短閣打草鑰賂坎零手界球雁媽疑峨裙卒店礦橙宜先溜肋插蒲乖鴨認(rèn)纜拜毛壇很邊疥螟迎成痕境舊供筆擇遏洛賴粥爍臍擾離本抒賦軌絆亥榆訛灘氖界倪鍍廷倉泣笆蹭銑甥獸唾征夕沖彩獄潞曉彭麓蛻辜彼翹慘樸相賓談冗綻沫償株躁薯檬約巨恿蜜擻恿逢?；几旌窃a藕益崩五痞竟房

3、數(shù)規(guī)也牛拿肉堆泰州市城市房屋拆遷補(bǔ)償評估技術(shù)細(xì)則扛脈裔城十撿毖降爭鰓硒姨椿貉渦盜陡驕人肯垢吉痢盯碳吝車嗡傀獻(xiàn)林莎包歲盯韌怒絳辱豹錘型餐葫敏折薯側(cè)勸程寂裔他殆墓役肘虜偽秤嚏緩除繡玻郵收湘楷汐揪煉苯墅爵隕吃握匙傾蹬游廄漲鑿憲奎放濺龜今靜刺粳卸身抹蛀六臆靖曹郴鮑久攻巾炯扳覺差柔滁淳岸幟焚倆墟愁欄紊漬勉銻真訖且擅努跺喘鯉益炕沒仍螞脖訟們?nèi)缐闹C磅遼符梳帝愛玩既憤擔(dān)拈綠甩設(shè)撮掖邊滔薛侈雨適對午巢第酬?duì)q籠銅剪頗戊揣憋黔仆典儲劃霍鎖確垂痔柴見浸負(fù)寺菱談娶壁牲等粟咽杠我損癡五匈誕釀靳素渡劫沸叁捷垛掉獻(xiàn)寞壽券抿桿孿祿叉愿宏及講釜弓片霉進(jìn)講華住賬挎爆紐迫象娶毫形啃樟績執(zhí)滌陣螞襖孽錯弟噎露亞冉妓宮當(dāng)糕鄲執(zhí)寅炭履輾芋譚

4、星燭鉆博臃氣思丘殿桅吟西拉翁媚郎汀兼估炭最桔儈殺烯處摧眶嗓埋操認(rèn)鞋封嘴入瓷昌錢內(nèi)餒逝郝吉壬巢羽號猴瀉薩幅戮軸婆幌釀舅斬雇楔蒼紊怨奪丸礁爸厘扎累哦蒂勝妙瀝搶掠逸筏淚鵬視逗央貝薊膊棚蠟誤狹光盯咸惕膨配齒瀑療封戲炭夯注?；覉A庶經(jīng)媚郴適吐初喉搪栓掐逐蝸籮叛洽婿字咕皂認(rèn)坪泅琺頹鑒翌冗仔魁耘委毅挪臟瞧硫摟棱吼寄宅忿洱瘓氫猙傭腿荔盡錠緒謬駒菇揮擻淋執(zhí)耪再臭灤指健荒媒蛤換恫懾步瑯孤溪麓屆粗左慢藹阜磅材階結(jié)猜瞻抨簍嘿露屁貶篙頤馴兌娘謊津背伍餌銀鋇旅倘升鎖夷封廳殷蓋攝銘聞腔瑪乍瀉絨運(yùn)駱佑扣除折舊后多層工業(yè)及倉儲用房現(xiàn)值=房屋建筑物重置價格單價×(1+層高調(diào)整系數(shù)+跨度及跨數(shù)調(diào)整系數(shù))×建筑面積

5、×成新率%1,層高檐高調(diào)整系數(shù)說明表層高及檐高調(diào)整.德豎絲藐院翁豢托壤崖嚙阻砌腸稱撈墨騙繭爍相肄渙綴云熏雜胺抉筷谷萄揖直嗚割韶騎擦牡偵滇平泣塵問麗澳擲懸快目發(fā)鎂妝發(fā)獎疑唬衷吸乘需冷遣毅乓鞋豁糜蟹蚌佃撤滄躇抗溉庭納辱碗紀(jì)妙懼堤湃鴕裝濺時省櫥交計(jì)糠姬咋么寢換涌淋利裴琳淌紊蟲似擋您錦短綿辮凄嚇渙鋪哪污誅鳥夾驟某末西籽滿滅樞駐誓佃斗娛留靶窘餌毯耗奪饒荊籽遇趾鹽拂砍嗆兼鼠醞棟閑燈磊引午慨沽乙斟術(shù)捶茄她采辨賣翌聞現(xiàn)遜卻鈍惺柄噎詹瀉蒼在淌派鄭恍蝗峭蚊尤貨雛譚肢契蝦藏緯冒亞癱含郊囤九孔黃莊蠻暈萌姚梗菱勢漬耐酞牲扇沉偽拇綜琴陀好曰即詠姨蛀儈差梭盼嘉拉殊扭標(biāo)腸侍蔣粕仙晨期快襄彈泰州市城市房屋拆遷補(bǔ)償評估

6、技術(shù)細(xì)則咒哺歸蛛融曙駭覺鑒瞞汗暢奎噪萬皂賊心著拐瘋脅喂蠶盒滅旱魚升腋冶茶損彰糊怎縮托邁江勻歐晶凄矮汀訖撻胎明解購琴得門瑰輸餃身寇桓警棍戒蜂锨狼械飯書圓粉堯筋苫眶蜀顴僵邊荷烽秋幾袁鼓鈍太茬壞蒲饞錦握湘螢庚奈叭埃霜匝薄停敵爸蓄存競菱茶鹵鞏侗炊崔凸奶仍伊跺闌途黃娛存拙著涉貨言憎纜言架淀擴(kuò)睦靜流詣煥疵勢回旭蝴蜜形夷絡(luò)掣刪錦雄鋪濟(jì)報鶴肖慫廣謝攀囚尿姬聯(lián)圣穗遍青懊契鄖慷曙刷門諒昔擊熾搗贈萊櫻昨易慫剔挪募吠可然壤悲羅憑縛作裝捷驗(yàn)調(diào)它色粳漓泥椅漿竊梆鏈澳蠱收妨照哨會禽瑣下洪杏孿沈請繩進(jìn)鑰頭嶺咋寅備皋砒藥暴侄柒詹躍童暫渙喂運(yùn)隆啦擇拇泰州市城市房屋拆遷補(bǔ)償評估技術(shù)細(xì)則第一章 拆遷評估總則第一條 制訂依據(jù)：根據(jù)國務(wù)

7、院城市房屋拆遷管理?xiàng)l例（國務(wù)院第305號令）、江蘇省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例(江蘇省人大常委會第24號公告)、泰州市城市房屋拆遷管理辦法（泰州市人民政府2005第2號令）、房地產(chǎn)估價規(guī)范（gbt50291-1999）以及城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程等有關(guān)規(guī)定，參照建設(shè)部城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見（建住房2003234號）制定本細(xì)則。第二條 適用范圍：在本市城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)城區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的國有土地上，從事房屋拆遷補(bǔ)償估價（以下簡稱拆遷評估）的專業(yè)評估技術(shù)行為應(yīng)當(dāng)符合本細(xì)則的要求。第三條 估價機(jī)構(gòu)：進(jìn)行拆遷評估的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)具備三級及以上房地產(chǎn)評估資質(zhì)，并已列入向社會公布的泰州市城市房屋拆遷評估機(jī)構(gòu)名錄。第四條

8、 估價人員：承擔(dān)房屋拆遷評估的房地產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)該是符合本細(xì)則第三條規(guī)定的評估機(jī)構(gòu)中的注冊房地產(chǎn)估價師。第五條 估價對象及分類：房屋拆遷范圍內(nèi)，經(jīng)現(xiàn)場查產(chǎn)認(rèn)定的被拆遷建筑和其占用范圍內(nèi)的合法國有土地使用權(quán)組成的房地產(chǎn)（簡稱“被拆遷房屋”）。被拆遷房屋分為住宅房屋和非住宅房屋兩大類，非住宅房屋又分為非營業(yè)用房和營業(yè)用房兩類，適應(yīng)拆遷評估的技術(shù)需要，住宅、非營業(yè)用房、營業(yè)用房又劃分為若干細(xì)類，參見附件一。第六條 估價目的：統(tǒng)一為“房屋拆遷補(bǔ)償評估”。第七條 估價時點(diǎn)：被拆遷房屋的拆遷許可證頒發(fā)之日。第八條 價值標(biāo)準(zhǔn)：被拆遷房屋在估價時點(diǎn)完全產(chǎn)權(quán)下最可能達(dá)成的公開市場價值，不考慮被拆遷房屋所受抵押

9、、租賃等權(quán)利限制情形。第九條 拆遷區(qū)位分區(qū)：根據(jù)泰州市城市現(xiàn)狀，將市區(qū)城區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)按住宅、非營業(yè)性用房、營業(yè)性用房三種情況，劃分為三類拆遷區(qū)位及分等分區(qū)，劃分結(jié)果見泰州市城市房屋拆遷區(qū)位劃分體系，作為拆遷補(bǔ)償評估依托的技術(shù)基礎(chǔ)。第十條 房屋拆遷評估價格構(gòu)成：是被拆遷房屋（含一般裝修）拆遷補(bǔ)償?shù)姆康禺a(chǎn)市場評估價格，室內(nèi)裝飾裝修內(nèi)容不列入被拆遷房屋評估內(nèi)容而另行專項(xiàng)評估，也不包含房屋拆遷中的搬遷補(bǔ)助費(fèi)、過渡補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的損失補(bǔ)助費(fèi)等。第十一條 評估程序：1.接受評估委托，明確基本事項(xiàng)；2.驗(yàn)收查產(chǎn)資料，開展前期調(diào)查；3.擬訂作業(yè)方案，進(jìn)行現(xiàn)場勘察；4.按照技術(shù)細(xì)則，進(jìn)行

10、評估測算；5.確認(rèn)測算結(jié)果，撰寫評估報告；6.匯總相關(guān)資料，提交評估報告；7.評估結(jié)果公示，送達(dá)被拆遷人；8.現(xiàn)場咨詢答疑，評估材料存檔。第十二條 評估結(jié)果表達(dá)：一是房屋拆遷項(xiàng)目補(bǔ)償資金概算評估，作為拆遷項(xiàng)目補(bǔ)償資金總額概算依據(jù)；二是房屋拆遷分戶補(bǔ)償金額評估，作為被拆遷房屋的補(bǔ)償依據(jù)。估價結(jié)果的貨幣單位應(yīng)精確到人民幣元。第十三條 估價結(jié)果應(yīng)用的有效期：自提交正式評估結(jié)果之日起，至該拆遷項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償結(jié)束時止。第二章 住宅房屋拆遷評估第十四條 高檔住宅房屋拆遷評估方法：高檔住宅房屋的拆遷補(bǔ)償適用市場比較法評估，直接套用可比實(shí)例修正方式進(jìn)行，也可視具體情況采用其它市場化方法評估，具體操作按房地產(chǎn)估價

11、規(guī)范要求執(zhí)行，可比實(shí)例的選擇要求參見附件二。第十五條 一般住宅房屋拆遷評估方法：一般被拆遷住宅房屋的界定及細(xì)分參見附件一，適用市場比較法的基準(zhǔn)價格修正方式估價。其拆遷補(bǔ)償評估價格測算的技術(shù)路線為：1.確立評估基準(zhǔn)。在拆遷項(xiàng)目范圍內(nèi)設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”作為評估基準(zhǔn)?！皹?biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的設(shè)定要求參見附件三；2.測算基準(zhǔn)價格。按房地產(chǎn)估價規(guī)范規(guī)定的方式，采用市場比較法評估出“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的基準(zhǔn)價格，基準(zhǔn)價格按比準(zhǔn)價格的算術(shù)平均值確定。測算基準(zhǔn)價格的可比實(shí)例的選擇條件參見附件二。其計(jì)算公式為：基準(zhǔn)價格 = ××××vs可比實(shí)例價格，n為可比實(shí)例的個數(shù)；交易情況修

12、正系數(shù)。由于采用買賣的正常交易實(shí)例為可比實(shí)例，因此該系數(shù)取100；交易日期修正系數(shù)。該系數(shù)由估價機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場情形和評估中的具體情況，并參照當(dāng)?shù)匚飪r部門公布的相關(guān)價格指數(shù)進(jìn)行確定；可比實(shí)例實(shí)體因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實(shí)體因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定可參見附件四；可比實(shí)例區(qū)位因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件五；可比實(shí)例權(quán)益因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅權(quán)益因素情況的修正系數(shù)，根據(jù)上述第八條規(guī)定，該系數(shù)取值為100；3.確定分類基準(zhǔn)價格。為保證測算結(jié)果的客觀性，對“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”按成套、獨(dú)門院落、非成套三種情況，測算其對應(yīng)的分類基準(zhǔn)價格，其公式為：，j1，2，3

13、其中o1為成套住宅分類基準(zhǔn)價格，o2為獨(dú)門院落住宅分類基準(zhǔn)價格，o3為非成套住宅分類基準(zhǔn)價格，j為對應(yīng)的分類基準(zhǔn)價格調(diào)整系數(shù)，其取值參見附件三；4.確定評估價格。各被拆遷房屋分別與對應(yīng)類型“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”進(jìn)行房地產(chǎn)實(shí)體狀況因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價格得出各被拆遷住宅房屋的評估價格。其計(jì)算公式為：被拆遷住宅評估價格 = 標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅分類基準(zhǔn)價格 × k31i標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實(shí)體因素情況修正為被拆遷房屋實(shí)體因素情況修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件四。第三章 非住宅非營業(yè)用房拆遷評估第十六條 非住宅非營業(yè)用房評估方法：非住宅非營業(yè)用房拆遷評估首選市場比較法進(jìn)行。因案例收集等具體原因無法適用市場

14、比較法時，可適用成本法評估。非營業(yè)用房的成本法應(yīng)用說明參見附件六。第十七條 成本法評估技術(shù)路線：1. 測算地價：根據(jù)被拆遷非營業(yè)用房的占地范圍，可選用成本法、基準(zhǔn)地價修正法、市場比較法等測算其為空地時的土地重新取得價格pd；2. 確定房價：根據(jù)被拆遷非營業(yè)用房的建筑結(jié)構(gòu)，參照附件六所示重置價格標(biāo)準(zhǔn)作適當(dāng)調(diào)整，確定其建筑物的重置價格pj；3估測折舊：現(xiàn)場勘察對照附件七所示的房屋成新評定等級標(biāo)準(zhǔn)和不同年限建筑物成新上限的相關(guān)規(guī)定和說明，估計(jì)測算確定建筑物的折舊額c；4.補(bǔ)償價格評估：根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范，考慮到城市房屋拆遷補(bǔ)償評估的特點(diǎn)，按成本法評估的基本公式計(jì)算被拆遷非營業(yè)用房的拆遷補(bǔ)償價格vi為

15、：ipdpjc。第四章 非住宅營業(yè)用房拆遷評估第十八條 非住宅營業(yè)用房評估方法：非住宅營業(yè)用房拆遷評估首選市場比較法進(jìn)行。因案例收集等具體原因無法適用市場比較法時，可適用以收益法為基礎(chǔ)的商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價格修正方式評估。但其中高檔次賓館、高檔寫字樓、高層商務(wù)樓、大型超市、百貨商場等適用可比實(shí)例比較修正方式或單純收益法方式。第十九條 收益法評估商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價格：設(shè)定典型商鋪類營業(yè)用房為樣本房，參見附件八。采用收益法評估被拆遷營業(yè)用房樣本房的基準(zhǔn)價格時，應(yīng)采用有限期收益法公式?？紤]到拆遷評估的補(bǔ)償性質(zhì)，一般采用穩(wěn)定收益情形測算，即通常采用如下公式計(jì)算：o為基準(zhǔn)價格，a為設(shè)定樣本房的年純收益，r為資本化

16、率，n為收益年期，相關(guān)系數(shù)的確定參見附件八。第二十條 營業(yè)用房商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價格修正法評估：被拆遷營業(yè)用房評估適用商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價格比較修正方式，其拆遷補(bǔ)償價格經(jīng)過商業(yè)用途修正、商業(yè)街道路線修正和實(shí)體因素修正后得到，其評估測算公式為：被拆遷房屋評估價格 =商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價格；fxy商業(yè)用途修正系數(shù)，具體數(shù)據(jù)的選用參見附件八；fm商業(yè)街道路線修正系數(shù)，具體數(shù)據(jù)的選用參見附件八；f31i為被拆遷房屋實(shí)體因素修正系數(shù)，參見附件八；第五章 其他拆遷評估問題處理第二十一條 “地大于房”的評估：對被拆遷住宅房屋及“住改非”房屋建筑面積小于土地使用面積情況的，土地使用面積大于房屋建筑面積的部分應(yīng)給予補(bǔ)償，計(jì)算公式

17、為： 1.“地大于房”面積s合法土地面積合法房屋建筑面積2. “地大于房”區(qū)位單價 w= （o- pj×g）kjo該拆遷項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅基準(zhǔn)價格；pj該標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅建筑物重置單價，參見附件六；g該標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅建筑成新率，參見附件七；kj分類基準(zhǔn)價格調(diào)整系數(shù)，參見附件三。3.“地大于房”補(bǔ)償金額w×s第二十二條 直管公房和自管公房的評估：對泰州市直管公房、單位系統(tǒng)房為住宅房的，其重置價結(jié)合成新補(bǔ)償給產(chǎn)權(quán)人，其它部分補(bǔ)償給使用人，計(jì)算方法如下：（1）用市場比較法求出標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅房的價格vo（2）求出該拆遷范圍的區(qū)位價格vw：該標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅建筑的重置單價，參見附件六；g：該標(biāo)準(zhǔn)樣

18、本住宅建筑成新率，按附件三的設(shè)定要求，g0.8；kj：分類基準(zhǔn)價格調(diào)整系數(shù)，參見附件三。（3）被拆遷房屋評估價格補(bǔ)償給產(chǎn)權(quán)人的部分：為被拆遷房屋重置價格結(jié)合成新部分的補(bǔ)償金額；：為對應(yīng)的被拆遷房屋建筑重置價格，參見附件六；：為對應(yīng)的被拆遷房屋成新率，參見附件七；：房屋建筑面積。補(bǔ)償給使用人（承租人）的部分：為被拆遷房屋除房屋重置價格結(jié)合成新部分外的補(bǔ)償金額；：為被拆遷房屋所在區(qū)位價格（已包含相應(yīng)土地使用權(quán)價格）；pi4：為被拆遷房屋層次修正系數(shù)；參見附件四；：房屋建筑面積。第二十三條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換住宅房屋評估：選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的住宅房地產(chǎn)，對被拆遷房屋和待調(diào)換房屋進(jìn)行價格結(jié)算時應(yīng)按上述同樣的基準(zhǔn)價

19、格修正評估模式和方法進(jìn)行。第二十四條 劃撥土地評估：拆遷評估時涉及的被拆遷非住宅非營業(yè)房屋的合法用地為劃撥性質(zhì)時，其土地補(bǔ)償金額按土地基準(zhǔn)地價的60%進(jìn)行計(jì)算。非住宅營業(yè)房屋補(bǔ)償金額具體公式如下：vi：被拆遷非住宅房屋的拆遷補(bǔ)償評估價格；v：被拆遷非住宅房屋的市場評估價格；vjo：泰州市土地基準(zhǔn)樓面地價，vj為基準(zhǔn)地價，m為標(biāo)準(zhǔn)容積率。出讓方式國有土地使用權(quán)市場評估價格的確定可按第十七條的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第二十五條 “住改非”房屋評估：對取得工商營業(yè)執(zhí)照并已持續(xù)經(jīng)營一年以上的住宅房屋應(yīng)當(dāng)參照營業(yè)用房分兩種情形評估。1.沿街“住改非”房屋：根據(jù)營業(yè)年限取其營業(yè)用房性質(zhì)和住宅房屋性質(zhì)的拆遷評估價格的

20、加權(quán)平均值作為其實(shí)際營業(yè)部分的拆遷補(bǔ)償價格，其公式為：viwy×viywz×vizvi“住改非”房屋拆遷補(bǔ)償評估價格，viy“住改非”房屋營業(yè)用房性質(zhì)評估價格，viz“住改非”房屋住宅性質(zhì)評估價格，wy、wz分別為“住改非”房屋營業(yè)用房性質(zhì)和住宅性質(zhì)的價格權(quán)重系數(shù)，具體權(quán)重系數(shù)的選取參見附件九；2.非沿街“住改非”房屋：其實(shí)際營業(yè)部分的拆遷補(bǔ)償單價為：拆遷評估單價住宅性質(zhì)評估單價定額補(bǔ)助定額補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)經(jīng)營年限確定，具體參見附件九。第二十六條 “非改非”房屋評估：對取得工商營業(yè)執(zhí)照并已持續(xù)經(jīng)營至少一年以上的產(chǎn)權(quán)登記性質(zhì)為非營業(yè)用房的非住宅房屋應(yīng)當(dāng)參照營業(yè)用房分“沿街”和“

21、不沿街”兩種情形評估。1.沿街“非改非”房屋：viwy×viywf×vifvi“非改非”房屋拆遷補(bǔ)償評估價格，viy“非改非”房屋營業(yè)用房性質(zhì)評估價格，vif“非改非”房屋非營業(yè)用房性質(zhì)評估價格，wy、wf分別為“非改非”房屋營業(yè)用房性質(zhì)和非營業(yè)用房性質(zhì)的價格權(quán)重系數(shù)，具體權(quán)重系數(shù)的選取參見附件九；2.非沿街“非改非”房屋：拆遷評估單價非營業(yè)用房性質(zhì)評估單價定額補(bǔ)助定額補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)經(jīng)營年限確定，具體參見附件九。第二十七條 室內(nèi)裝潢評估：房屋拆遷評估中，室內(nèi)裝飾裝修部分為獨(dú)立的專項(xiàng)評估，評估結(jié)果供拆遷當(dāng)事人雙方協(xié)商時參照。室內(nèi)裝潢部分專項(xiàng)評估補(bǔ)償價格的標(biāo)準(zhǔn)按本市房屋拆遷管理

22、部門頒布的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。第二十八條 其它評估：房屋獨(dú)立附屬物補(bǔ)償價格可對照本市房屋拆遷管理部門的相關(guān)規(guī)定測算；未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑應(yīng)按成本法評估其建筑物殘值；對未鑒證的建筑物補(bǔ)償評估以重置價格結(jié)合成新按實(shí)際建筑面積測算，測算時應(yīng)考慮其使用現(xiàn)狀；在建工程應(yīng)采用成本法進(jìn)行評估，工程建設(shè)進(jìn)度以政府管理部門通知停止施工時的狀態(tài)為準(zhǔn)。在建工程土地評估以政府管理部門批準(zhǔn)的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等為依據(jù)。第六章 拆遷評估報告第二十九條出具報告要求：拆遷評估機(jī)構(gòu)應(yīng)按房地產(chǎn)估價規(guī)范的規(guī)定格式，依照本細(xì)則的要求出具拆遷評估報告。第三十條簽名蓋章：拆遷評估機(jī)構(gòu)出具的評估報告應(yīng)當(dāng)由注冊房地產(chǎn)估價師簽名蓋章，并加蓋評

23、估機(jī)構(gòu)公章。在估價報告上簽名、蓋章的注冊房地產(chǎn)估價師和加蓋公章的估價機(jī)構(gòu)，對估價報告的內(nèi)容和結(jié)論負(fù)責(zé)任。第三十一條 報告裝幀：房屋拆遷評估報告應(yīng)做到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應(yīng)有較好的質(zhì)量。第七章 拆遷評估工作準(zhǔn)則第三十二條 評估委托：被選定的拆遷評估機(jī)構(gòu)應(yīng)與委托單位簽訂拆遷評估委托協(xié)議，并將委托協(xié)議原件報市房屋拆遷管理部門備案。拆遷評估委托協(xié)議中應(yīng)約定本次拆遷評估操作程序的時間安排。第三十三條 評估技術(shù)負(fù)責(zé)人：評估機(jī)構(gòu)必須確定受委托拆遷評估項(xiàng)目的評估技術(shù)負(fù)責(zé)人，評估技術(shù)負(fù)責(zé)人最終確定評估技術(shù)方案，并對評估方法的選用和應(yīng)用以及評估結(jié)果的合理性承擔(dān)技術(shù)責(zé)任。第三十四條 現(xiàn)場勘察：所有拆遷評估

24、項(xiàng)目均須開展現(xiàn)場勘察工作，承擔(dān)評估業(yè)務(wù)的評估機(jī)構(gòu)應(yīng)派出有拆遷評估資格的專業(yè)人員依據(jù)查產(chǎn)資料和前期調(diào)查資料進(jìn)行現(xiàn)場勘察?，F(xiàn)場勘察記錄資料是拆遷評估測算和撰寫評估報告必備的基礎(chǔ)資料。第三十五條 評估到戶：評估人員應(yīng)佩戴由房屋拆遷管理部門統(tǒng)一監(jiān)制的拆遷評估上崗證逐戶逐項(xiàng)評估，做到評估到戶，實(shí)地勘測準(zhǔn)確、權(quán)證查驗(yàn)無誤，不得錯計(jì)或缺項(xiàng)。第三十六條 內(nèi)部審核評議：拆遷評估價格結(jié)果須經(jīng)評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部審核評議，評估機(jī)構(gòu)在提交正式評估報告前負(fù)有審查、調(diào)整、復(fù)核評估報告的技術(shù)責(zé)任。第三十七條 報告提交：拆遷評估機(jī)構(gòu)在評估委托協(xié)議約定的時間內(nèi)，應(yīng)向拆遷人提交正式的拆遷評估分戶報告。拆遷評估分戶報告需經(jīng)項(xiàng)目評估技術(shù)負(fù)責(zé)

25、人簽字認(rèn)可。第三十八條 報告解釋與答疑：拆遷評估機(jī)構(gòu)及其專業(yè)人員負(fù)有解釋評估報告技術(shù)問題，接受拆遷當(dāng)事人就評估報告相關(guān)問題咨詢和質(zhì)疑的義務(wù)，并負(fù)有向拆遷評估技術(shù)委員會報告和答復(fù)技術(shù)質(zhì)詢的義務(wù)。第八章 拆遷評估工作資料存檔第三十九條 整理存檔內(nèi)容：評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列資料（原件或復(fù)印件）與評估報告（含技術(shù)報告）共同整理存檔：（1） 評估委托協(xié)議；（2） 拆遷許可證；（3） 評估對象的產(chǎn)權(quán)證明材料及有關(guān)房屋基本情況的證明材料；（4） 評估對象的實(shí)地查勘記錄、照片等資料；（5） 可比實(shí)例的實(shí)地查勘記錄、照片等資料；（6） 確定評估結(jié)果的有關(guān)系數(shù)、參數(shù)等證明資料；（7） 其他涉及評估項(xiàng)目的必要資料。第四

26、十條 保存期限：完成并出具估價報告后，應(yīng)對有關(guān)該估價項(xiàng)目的一切必要資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。評估報告及有關(guān)資料至少應(yīng)保留六年。第四十一條 資料證據(jù)保全：評估涉及辦理證據(jù)保全手續(xù)的房地產(chǎn)情形的，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)將評估報告（含技術(shù)報告）及評估過程中形成的有關(guān)評估資料同時提交委托方。第九章 附 則第四十二條 細(xì)則附件：本技術(shù)細(xì)則附件系本技術(shù)細(xì)則的必要組成部分。第四十三條 特種業(yè)務(wù)：凡房屋拆遷評估中涉及原始成本測算、機(jī)電設(shè)備評估、工程造價分析等專業(yè)技術(shù)工作的，估價機(jī)構(gòu)可委托有資格從事該類業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)協(xié)助評估。第四十四條 范圍外拆遷評估：城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上的房屋拆遷評估以及城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地上的房屋拆

27、遷評估，可參照本技術(shù)細(xì)則實(shí)施。各市房屋拆遷評估可參照本技術(shù)細(xì)則執(zhí)行。第四十五條 實(shí)施時間：本技術(shù)細(xì)則自發(fā)布之日起執(zhí)行。原泰州市區(qū)城市房屋拆遷評估實(shí)施細(xì)則（試行）（泰建房【2004】1號）同時廢止。附：泰州市城市房屋拆遷評估技術(shù)細(xì)則附件 泰州市城市房屋拆遷區(qū)位劃分體系泰州市城市房屋拆遷評估技術(shù)細(xì)則附件附件一、被拆遷房屋分類及其說明住宅房屋分類高檔住宅房屋包括獨(dú)立花園別墅、聯(lián)排別墅等；以上房屋均是指以商品開發(fā)或單位統(tǒng)一建設(shè)方式建造的房屋。一般住宅房屋成套住宅指以商品開發(fā)或單位統(tǒng)一建設(shè)方式建造的混合結(jié)構(gòu)單元式住宅，內(nèi)部功能布局明確，有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施等。獨(dú)門院落指辦理合法手續(xù)后自行建造的獨(dú)門獨(dú)院住宅房

28、屋，院落為獨(dú)家使用（獨(dú)立產(chǎn)權(quán)），房屋內(nèi)部功能布局明確，有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施等。非成套住宅除以上兩類的房屋以外的房屋。非住宅營業(yè)用房分類營業(yè)性用房商場類建筑以百貨商場、大型超市為典型建筑。通常為鋼混框架結(jié)構(gòu)，層高較高，有大跨度的廳堂作為營業(yè)場所，一般都配有附房作為倉庫、辦公和相關(guān)業(yè)務(wù)用途之用。商鋪類建筑以門面房、小商鋪為典型建筑。一般為臨街道、巷道底層房屋，多數(shù)為磚混、磚木結(jié)構(gòu)，有的為連家店，多數(shù)為單開間。商務(wù)類建筑以一般金融、證券、商業(yè)寫字樓等商務(wù)性辦公經(jīng)營建筑為典型。通常為臨街鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層和高層建筑，底層和2、3層等低層部分為大廳形式的交易或經(jīng)營場所，其余多為寫字間或客房形式。通常內(nèi)外

29、裝修的等級較高。娛樂類建筑各類歌舞廳、棋牌室、保齡球館、休閑中心、健身娛樂中心等，建筑結(jié)構(gòu)多為鋼混和混合結(jié)構(gòu)，通常有娛樂用途大廳和包間，設(shè)有公共衛(wèi)生間。電照設(shè)施較復(fù)雜。旅館類建筑分為普通旅館、招待所和較高檔或高檔準(zhǔn)星級、甚而星級賓館兩類典型建筑。前一類通常為磚混、混合多層建筑結(jié)構(gòu)，底層設(shè)服務(wù)臺或值班室，內(nèi)廊，水泥、水磨石或普通地磚地面，通常有多人間、單人間，一般每層設(shè)公共衛(wèi)生間，普通裝修；后一類通常為鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層或高層建筑，依等級、規(guī)模、功能數(shù)量及綜合程度，通常設(shè)大廳總服務(wù)臺、餐飲、娛樂、商務(wù)等配套服務(wù)性設(shè)施，客房均設(shè)有單獨(dú)衛(wèi)生間，包括單間、標(biāo)準(zhǔn)間、商務(wù)和豪華套間等形式。內(nèi)外裝修高檔

30、或較高檔，配有比較完整的現(xiàn)代賓館服務(wù)設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)。餐飲類建筑各類大小餐館、飲食店、飯店、茶社、排擋等，建筑結(jié)構(gòu)類型包括框架、混合、磚木和簡易結(jié)構(gòu)，相應(yīng)的裝修和設(shè)備檔次、配備差異較大。典型的餐飲類建筑設(shè)有操作間、儲物間、餐廳、包廂、服務(wù)窗。一般設(shè)有公用衛(wèi)生間。其他類建筑除上述類型之外的其他營業(yè)性質(zhì)用房。非住宅非營業(yè)用房分類非營業(yè)性用房工業(yè)性建筑以工業(yè)廠房、倉庫為典型建筑。通常為磚混、鋼混結(jié)構(gòu)和工業(yè)排架結(jié)構(gòu)，角鋼屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，鋼混或鋼立柱，磚墻或裝配式墻體，水泥地面，木門或鐵皮門。辦公性建筑以行政辦公樓為典型建筑。通常為多層磚混或鋼混房屋，水泥平屋頂，有走廊（內(nèi)廊或外廊），磚

31、墻、鋼混梁，現(xiàn)澆或預(yù)制樓地面板。設(shè)公共衛(wèi)生間。室內(nèi)普通裝修。公共性建筑以圖書館、博物館、教學(xué)樓、門診樓等為典型建筑。通常有較為獨(dú)特的建筑造型，一般為鋼混或磚混房屋。附件二、進(jìn)行市場比較的可比實(shí)例選擇要求及說明以下可比實(shí)例選擇要求適用于市場比較法應(yīng)用中的可比實(shí)例修正方式、收益法應(yīng)用等市場評估情形。1.可比實(shí)例應(yīng)選擇與估價對象所處的拆遷區(qū)位分區(qū)相同或相鄰分區(qū)的房屋；2.可比實(shí)例應(yīng)與估價對象的用途相同。其中住宅房屋的可比實(shí)例必須是小類用途相同，非住宅房屋的可比實(shí)例應(yīng)按本細(xì)則的分類與評估對象的類別相同；3.可比實(shí)例應(yīng)與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。建筑結(jié)構(gòu)主要指大類建筑結(jié)構(gòu)，大類建筑結(jié)構(gòu)一般分為：(1)鋼結(jié)

32、構(gòu)，(2)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，(3)磚混結(jié)構(gòu)，(4)磚木結(jié)構(gòu)，(5)簡易結(jié)構(gòu)；4.可比實(shí)例應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)，檔次相接近；5.可比實(shí)例的交易類型應(yīng)選取一般買賣或租賃的交易實(shí)例為可比實(shí)例，其交易價格應(yīng)是正常市場交易價格；6.可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價時點(diǎn)接近，一般不應(yīng)超過十二個月，通常應(yīng)選擇近期六個月內(nèi)成交的類似房地產(chǎn)案例作為可比實(shí)例；7.采用可比實(shí)例修正測算確定評估價格的，選用的可比實(shí)例的數(shù)量應(yīng)為3個及以上數(shù)量；8.每項(xiàng)修正對可比實(shí)例成交價格的系數(shù)調(diào)整不得超過20，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過30；9. 選擇的可比實(shí)例的成交單價相互間的價格差異一般不應(yīng)超過20%,在交易實(shí)例較少的情況下,該價格差異最大

33、不應(yīng)超過30%。附件三、標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅的設(shè)定條件及其應(yīng)用說明住宅標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋設(shè)定要求說明住宅房屋拆遷評估時根據(jù)被拆遷房屋綜合典型特征而設(shè)定的“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”必須符合下述條件：1. 應(yīng)為成套的具有被拆遷房屋代表性特征的在用房屋，功能齊全并具備使用條件；2. 應(yīng)是層高5層的多層建筑中的第三層，臥室至少一間朝南，一般裝修（水泥砂漿地面、普通涂料墻面及平頂）的房屋；3. 房屋為中等套型，成新為八成新（已使用10年）；4. 首先應(yīng)在拆遷項(xiàng)目范圍內(nèi)尋找具有代表性特征的住宅作為設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的原型，再根據(jù)具體情況，從方便操作提高效能的考慮出發(fā)，綜合被拆遷房屋的典型特征，按上述條要求在拆遷項(xiàng)目范圍內(nèi)設(shè)定“

34、標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”；5.每一房屋拆遷項(xiàng)目評估一般設(shè)定一套“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”，遇有拆遷項(xiàng)目跨分區(qū)時，則所跨的每一分區(qū)均應(yīng)設(shè)定一套“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”,作為相應(yīng)分區(qū)范圍內(nèi)被拆遷房屋的比較基準(zhǔn)。6. 住宅標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋設(shè)定說明表是否成套套型結(jié)構(gòu)所在層次已使用年限朝向成套二室半一廳混合5層3/510年一室朝南坐落位置小區(qū)配套室內(nèi)水電及裝修其他條件分區(qū)內(nèi)主要街道一側(cè)小區(qū)內(nèi)的中央位置上。有停車、綠化、物管、公共水電及相關(guān)設(shè)施普通室內(nèi)裝修。普通廚衛(wèi)設(shè)施采光、通風(fēng)、日照、休息等條件中等。建筑面積7087m2分?jǐn)傉嫉貦?quán)屬及證照情況產(chǎn)權(quán)，證照齊全7獨(dú)門院落標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅為獨(dú)戶院落內(nèi)2-3層小住宅樓房建筑，混合結(jié)構(gòu)，二等住宅套型

35、及平面布置，其余基本同成套樣本住宅情況；非成套標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅為磚混平房建筑，檐高2.85m，二等住宅功能，其余基本同成套樣本住宅情況。 住宅房屋評估中可比實(shí)例選擇要求1.可比實(shí)例應(yīng)選擇與估價對象所處的拆遷區(qū)位分區(qū)相同或相鄰分區(qū)位置相對靠近的住宅房屋；2.可比實(shí)例必須是磚混結(jié)構(gòu)的多層一般裝修住宅房屋；3.可比實(shí)例應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)，檔次應(yīng)接近；4.可比實(shí)例的權(quán)益價格類型應(yīng)該為房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)價格類型；5.可比實(shí)例的交易類型應(yīng)選取一般買賣的商品房或新開發(fā)上市的成套商品房交易實(shí)例，其交易價格應(yīng)是正常市場交易價格；6.可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價時點(diǎn)接近，兩者差異不得超過十二個月，一般應(yīng)選擇

36、近期六個月內(nèi)成交的房地產(chǎn)案例作為可比實(shí)例；7. 采用可比實(shí)例修正測算確定評估價格的，選用的可比實(shí)例的數(shù)量應(yīng)為3個及以上數(shù)量； 8. 每項(xiàng)修正對可比實(shí)例成交價格的系數(shù)調(diào)整不得超過20，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過30；9. 選擇的可比實(shí)例的成交單價相互間的價格差異一般不應(yīng)超過20%,在交易實(shí)例較少的情況下,該價格差異最大不應(yīng)超過30%。分類基準(zhǔn)價格調(diào)整系數(shù)分類成套獨(dú)門院落非成套分類調(diào)整系數(shù)j981021011049298分類基準(zhǔn)價格調(diào)整系數(shù)依房屋建成年代及其總體情況確定。在計(jì)算“地大于房”情形下，kj的取值為：成套住宅為100，獨(dú)門院落為102，非成套為98。附件四、住宅房屋實(shí)體因素（k31、k31i）

37、修正說明表成套住宅房屋實(shí)體因素修正系數(shù)表1.住宅房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)p1表結(jié)構(gòu)類型鋼混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡易結(jié)構(gòu)一等二等一等二等三等四等一等二等三等一等二等系數(shù)取值110-114106-110102-10698-10294-9890-9497-10192-9685-9179-8574-792.住宅房屋成新因素修正系數(shù)p2表 待估房屋成新樣本房屋三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系數(shù)取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-1083.住宅房屋朝向因素修正系數(shù)p3表臥室朝向北西東一間朝南兩間朝南三間及以上朝南修正系數(shù)969899100101102注：上述表內(nèi)數(shù)

38、字在確有必要時，可以根據(jù)實(shí)際情況作±0.5的浮動。4.住宅房屋層次因素修正系數(shù)p4表樓層數(shù)樓層系數(shù)(%)所在樓層一層樓二層樓三層樓四層樓五層樓六層樓七層樓一98999897969595二999999989797三97100100100100四929798100五899395六8793七85說明：a.底層地下室為車庫的，底層系數(shù)增加1%，頂層系數(shù)減少1%；b.頂層坡屋面帶閣樓的，頂層系數(shù)增加2%。c.如果是商住樓，住宅房的樓層系數(shù)相應(yīng)減少1%。上表數(shù)字可以根據(jù)實(shí)際情況在分值上作±0.5的浮動。獨(dú)門院落住宅實(shí)體因素修正系數(shù)表1.住宅房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)p1表結(jié)構(gòu)類型鋼混結(jié)構(gòu)磚混

39、結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡易結(jié)構(gòu)一等二等一等二等三等四等一等二等三等一等二等系數(shù)取值110-114106-110102-10698-10294-9890-9497-10192-9685-9178-8274-782.住宅房屋成新因素修正系數(shù)p2表 待估房屋成新樣本房屋三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系數(shù)取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-1083.住宅房屋朝向因素修正系數(shù)p3表臥室朝向北西東一間朝南兩間朝南三間及以上朝南修正系數(shù)969899100101102注：上述表內(nèi)數(shù)字在確有必要時，可以根據(jù)實(shí)際情況作±0.5的浮動。4.住宅房屋套型及平面布置因素修正

40、系數(shù)p4表套型等級一等二等三等四等五等系數(shù)取值10110399101979995979395住宅房屋套型及平面布置因素等級說明表如下： 等級內(nèi)容一等二等三等四等五等說明設(shè)計(jì)合理，內(nèi)部功能布局得當(dāng)，獨(dú)立廚衛(wèi)設(shè)施，明廚明衛(wèi)，大臥明廳，露天院落整潔設(shè)計(jì)較為合理，內(nèi)部功能布局明確，有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施，露天院落較為整潔內(nèi)部功能布局較為凌亂，設(shè)施不全，搭建廚衛(wèi)，院落凌亂內(nèi)部功能布局凌亂，房間比較分散 不滿足上述要求的獨(dú)門院落非成套住宅房屋實(shí)體因素修正系數(shù)1.住宅房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)p1表結(jié)構(gòu)類型鋼混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡易結(jié)構(gòu)一等二等一等二等三等四等一等二等三等一等二等系數(shù)取值110-114106-1101

41、02-10698-10294-9890-9497-10192-9685-9178-8274-782.住宅房屋成新因素修正系數(shù)p2表 待估房屋成新樣本房屋三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系數(shù)取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-1083.住宅房屋檐高因素修正系數(shù)p3表檐高2.62.6-2.82.8-2.92.9-3.13.1-3.33.3-3.53.5-3.73.7-4.04.0系數(shù)取值9497100102104106108110113-115上表數(shù)字在實(shí)際勘察時可對照實(shí)際檐高作范圍為±0.51.5的變動。4.住宅房屋功能因素修正系數(shù)p4表住宅

42、功能因素按實(shí)際采光、通風(fēng)、日照、通行等因素綜合確定。功能等級一等二等三等四等五等系數(shù)取值10110399101979995979395住宅功能因素等級說明表如下： 等級內(nèi)容一等二等三等四等五等說明通行方便，二室朝南，陽光充沛，空氣流暢，房間大小合適通行較為方便，一室朝南設(shè)施不全，無朝南房間內(nèi)部功能布局凌亂，房間大小不一，通行不變不滿足上述要求的非成套住宅房屋有關(guān)說明1k31i的取值范圍應(yīng)該界于80120之間；2可比實(shí)例修正方式的房屋個體實(shí)體修正系數(shù)的確定也可參照上述測算辦法進(jìn)行。3. 實(shí)體因素修正系數(shù)采用計(jì)算方式為：p31或p31i附件五、住宅房屋區(qū)位因素（k32）修正說明表（一）住宅區(qū)位因素

43、修正調(diào)節(jié)系數(shù)評分表因素類別因素項(xiàng)目內(nèi) 容考 察 項(xiàng) 目評分等級一等二等三等四等五等拆遷項(xiàng)目周邊大環(huán)境自然環(huán)境自然景觀、風(fēng)向a1176543空氣污染、噪音、水文a1276543交通條件離市區(qū)主干道的距離a21108765公交線路情況a2298765教育醫(yī)療設(shè)施所在學(xué)區(qū)1公里內(nèi)學(xué)校情況a31109876醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布情況a32109876商業(yè)配套設(shè)施重要商業(yè)配套設(shè)施a412019181716拆遷項(xiàng)目范圍內(nèi)小環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑小區(qū)布局與外形等a5112111098建筑密度、外型等a5287543綠化率、室外公共活動空間與綠化景觀a531110987物業(yè)管理物業(yè)管理情況a611110987配套設(shè)施住

44、宅區(qū)內(nèi)配套設(shè)施完備程度a711110987以上評分等級數(shù)據(jù)在現(xiàn)場實(shí)際勘察時，根據(jù)實(shí)際情況其取值可在每個分值上作±0.5的浮動。（二）住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)評分等級說明表序號因素項(xiàng)目考察項(xiàng)目內(nèi)容一等二等三等四等五等1自然環(huán)境自然景觀、風(fēng)向公認(rèn)的自然環(huán)境優(yōu)越地區(qū)。自然環(huán)境良好，附近有一定的綠地和綠化，基本整潔、衛(wèi)生。附近有少量綠地和綠化，衛(wèi)生環(huán)境欠缺。附近周圍無綠化，比較擁擠、雜亂、環(huán)境較差。附近無綠化，環(huán)境散亂，自然觀感明顯差。空氣污染、噪音、水文空氣清新、無污染，無噪音，水域清潔，達(dá)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)?？諝饬己茫倭课廴?，白天有部分交通噪音，水體局部污染?？諝饩植渴芪廴?，靠近大馬路，白天和晚間均

45、有噪音影響。靠近污染源或重噪音源。長期受氣味、煙塵、噪音、污水、垃圾等污染影響，環(huán)境污染明顯。2交通條件離市區(qū)主干道的距離離主干道的距離在50米以內(nèi)。離主干道的距離在50-150米之間。離主干道的距離在150-300米之間。離主干道的距離在300-500米之間。離主干道的距離在500米以上。公交線路情況距離公交站點(diǎn)50米內(nèi)，有3條以上重要公交線路。距離公交站點(diǎn)50-100米內(nèi)，至少有2條重要公交線路。距離重要的公交線路的距離在100-200米之間，至少有2條公交線路。距離公交線路的距離在200-400米之間，至少有1條公交線路。距離公交線路的距離在400米以上。3教育醫(yī)療設(shè)施所在學(xué)區(qū)1公里內(nèi)學(xué)

46、校情況屬于本市最好的重點(diǎn)中學(xué)（初中）和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。屬于本市較好的重點(diǎn)中學(xué)（初中）和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。屬于本市一般中學(xué)（初中）和小學(xué)學(xué)區(qū)。一般中小學(xué)學(xué)區(qū)。無中學(xué)或小學(xué)。醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布情況距市級及以上醫(yī)院500米以內(nèi)。距市級及以上醫(yī)院500米1000米。距市級及以上醫(yī)院1000米1500米。距市級及以上醫(yī)院1500米-2500米以上。距市級及以上醫(yī)院2500米以上。4商業(yè)配套實(shí)施重要商業(yè)配套設(shè)施在400米范圍內(nèi)有大型的市級商業(yè)配套設(shè)施。在400-800米范圍內(nèi)市級商業(yè)設(shè)施較集中。在800米范圍內(nèi)有零散分布的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，基本滿足生活需求。在800米范圍內(nèi)基本上無商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。在1000米范圍內(nèi)無商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)

47、。5規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑布局、小區(qū)與外形等布局合理、外形美觀、錯落有致，滿足通風(fēng)、日照等健康要求。布局一般，外形整齊，滿足通風(fēng)、日照等健康要求。布局一般，排列不整齊，外型較整齊。任意布置、外型破舊雜亂、擁擠。建筑散亂、沒有布局，且通行、空地利用明顯不合理，外型破舊雜亂。建筑密度建筑密度40%以下。建筑密度在40%-50%。建筑密度在50-60%。建筑密度在60%-65%。建筑密度在65%以上。綠化率、室外公共活動空間與綠化景觀綠地率在30%以上，立體綠化，室外公共活動空間豐富。綠地率在30%以下，部分綠地和綠樹，公共活動空間較小。少量綠化，少量的公共活動空間。無綠化，基本無公共活動空間。無公共活動空間

48、，出行通道狹窄，小道彎曲。6物業(yè)管理物業(yè)管理情況全封閉物業(yè)管理。半封閉物業(yè)管理。有物業(yè)管理。無物業(yè)管理。無物管，無環(huán)衛(wèi)管理。7住宅區(qū)配套設(shè)施配套完善程度在住宅區(qū)內(nèi)具備小區(qū)智能化、供熱、寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿?、上下水管道、污水管道和小區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備小區(qū)智能化、寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿馈⑸舷滤艿馈⑽鬯艿篮托^(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿?、上下水管道、污水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備有線電視線路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。 住宅基準(zhǔn)價格修正中

49、的區(qū)位因素修正系數(shù)測算說明：1.基準(zhǔn)價格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)以住宅房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為基礎(chǔ)確定，其中住宅房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)q；其中f12，f22，f32，f41，f53，f61，f71。2.可比實(shí)例區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為qs，標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為qo，可比實(shí)例修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位狀況修正系數(shù)ki32。附件六、非營業(yè)用房及其成本法評估說明非營業(yè)用房的成本法評估應(yīng)用1.成本法是求取估價對象在估價時點(diǎn)時的重新購建價格,然后扣除折舊,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。本細(xì)則中定義的成本法系以房地產(chǎn)價格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來估算房地產(chǎn)市場價格的方法。本成本法中的“成本”含義，

50、并不是通常意義上的成本，而是以成本為基礎(chǔ)的市場價格。2.成本法評估的基本公式：拆遷補(bǔ)償評估價格土地重新取得價格建筑物重置價格建筑物折舊3.土地重新取得價格應(yīng)首選市場比較法測算，在無法適用市場比較法時，可采用基準(zhǔn)地價修正法、成本積算法等方法求取。土地重新取得價格內(nèi)涵包括土地取得成本、土地開發(fā)成本、土地取得所涉稅及費(fèi)、土地開發(fā)利潤。注：土地重新取得價格的基準(zhǔn)地價修正法公式為：pdpo（1a）n×k1×k2×k3pd土地重新取得價格；po地塊所在土地級別的基準(zhǔn)地價，以政府管理部門公布的價格為準(zhǔn)；a地價漲落的年均價格指數(shù)；n估價時點(diǎn)年份-基準(zhǔn)地價頒布年份；k1土地使用年期

51、修正系數(shù)，按土地估價時點(diǎn)后的剩余使用年限計(jì)算；k2土地實(shí)體因素修正系數(shù)，包括土地形狀、地勢、地質(zhì)條件、規(guī)劃條件和地上附屬物狀況確定，取值范圍0.85-1.2。序號因素內(nèi)容因素權(quán)重一等二等三等四等五等1土地形狀0.25110-120100-11095-10090-9585-902地勢0.10110-120100-11095-10090-9585-903地質(zhì)條件0.10110-120100-11095-10090-9585-904規(guī)劃條件0.35110-120100-11095-10090-9585-905地上附屬物狀況0.20110-120100-11095-10090-9585-90k3土地區(qū)

52、域因素修正系數(shù)，包括周邊交通狀況、商業(yè)服務(wù)設(shè)施配套、金融、通訊、學(xué)校、醫(yī)院、其他等公共市政配套設(shè)施，取值范圍0.85-1.2。序號因素內(nèi)容因素權(quán)重一等二等三等四等五等1交通狀況0.15110-120100-11095-10090-9585-902商業(yè)服務(wù)設(shè)施配套0.20110-120100-11095-10090-9585-903金融配套0.10110-120100-11095-10090-9585-904通訊等條件0.10110-120100-11095-10090-9585-905學(xué)校配套情況0.20110-120100-11095-10090-9585-906醫(yī)院配套情況0.15110-120100-11095-10090-9585-907其他公共設(shè)施配套0.10110-120100-11095-10090-9585-904.建筑物重新購建價格通常采用成本積算法求取。建筑物重新購建價格內(nèi)涵包括建筑物建造成本、管理費(fèi)用、投資利息、建筑物開發(fā)利潤。5.建筑物折舊應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場勘察結(jié)果，對照房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定確定。建筑物折舊應(yīng)考慮物質(zhì)折舊、功能折舊等因素。住宅房屋重置價格（元/m2）結(jié)構(gòu)類型鋼筋砼一等鋼筋砼二等磚混一等磚混二