佛山市南海區(qū)松崗海逸錦繡譽(yù)峰苑招商指南(58頁(yè)

1、松崗海逸錦繡譽(yù)峰苑招商指南海逸集團(tuán)海逸集團(tuán) 商業(yè)部商業(yè)部2011年年6月月18日日gdpgdp名次名次鎮(zhèn)鎮(zhèn)/ /街道名街道名 所屬區(qū)所屬區(qū) gdpgdp總量總量( (億元億元) ) 工業(yè)總產(chǎn)值工業(yè)總產(chǎn)值( (億元億元) )1 1獅山鎮(zhèn)獅山鎮(zhèn) 南海區(qū)南海區(qū) 420.00 420.00 1500.001500.002 2容桂街道容桂街道 順德區(qū)順德區(qū) 331.20 331.20 1200.001200.003 3大瀝鎮(zhèn)大瀝鎮(zhèn) 南海區(qū)南海區(qū) 330.00 330.00 704.00 704.00 4 4祖廟街道祖廟街道 禪城區(qū)禪城區(qū) 328.00 328.00 360.00 360.00 5 5大良

2、街道大良街道 順德區(qū)順德區(qū)280.00 280.00 300.00 300.00 6 6石灣街道石灣街道 禪城區(qū)禪城區(qū) 280.00 280.00 670.00 670.00 7 7桂城街道桂城街道 南海區(qū)南海區(qū) 260.00 260.00 370.00 370.00 8 8北滘鎮(zhèn)北滘鎮(zhèn) 順德區(qū)順德區(qū)240.00 240.00 1170.00 1170.00 9 9樂從鎮(zhèn)樂從鎮(zhèn) 順德區(qū)順德區(qū)235.00 235.00 170.00170.001010西南街道西南街道 三水區(qū)三水區(qū) 235.00 235.00 583.00 583.00 發(fā)展階段發(fā)展階段人均人均gdpgdp（美元）（美元）需求特

3、征需求特征發(fā)展特征發(fā)展特征啟動(dòng)階段1000100030003000生存需求生存需求超速發(fā)展超速發(fā)展單純數(shù)量型單純數(shù)量型快速發(fā)展階段3000300040004000生存、改善需求兼有生存、改善需求兼有平穩(wěn)發(fā)展平穩(wěn)發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重重平穩(wěn)發(fā)展階段4000400080008000改善需求為主改善需求為主快速發(fā)展，以質(zhì)量為快速發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重主，數(shù)量與質(zhì)量并重減緩發(fā)展階段80008000以上以上改善需求為主改善需求為主緩慢發(fā)展緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型綜合發(fā)展型獅山鎮(zhèn)人均gdp較高，存在房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。獅山經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展大良大良-容桂容桂-倫教組團(tuán)倫教組

4、團(tuán)100萬人口萬人口區(qū)域內(nèi)地區(qū)性次中心區(qū)域內(nèi)地區(qū)性次中心區(qū)域性交通樞紐與物流中心高新技術(shù)為主導(dǎo)的制造業(yè)基地順德區(qū)政治、文化、教育與信息中心具有嶺南濱水特色和較高品質(zhì)生活環(huán)境的城市生活區(qū)。中心組團(tuán)中心組團(tuán)100萬人口萬人口區(qū)域內(nèi)地區(qū)性主中心區(qū)域內(nèi)地區(qū)性主中心全市行政中心、商貿(mào)服務(wù)中心、文化體育中心全市重要的制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地與物流基地具有高品質(zhì)生活環(huán)境的城市生活區(qū)具有悠久歷史人文環(huán)境的地區(qū) 獅山組團(tuán)獅山組團(tuán)50萬人萬人口口全市重要的新興產(chǎn)業(yè)基地和區(qū)域性科研教育基地全市重要的客運(yùn)鐵路樞紐區(qū)域性休閑度假、會(huì)議基地 西南組團(tuán)西南組團(tuán)廣佛都市區(qū)西部的交通樞紐和旅 游、會(huì)議、培訓(xùn)基地三水區(qū)的行政與文

5、化中心 西江組團(tuán)西江組團(tuán)市域西部地區(qū)的行政、文化、商業(yè)中心重要的制造業(yè)基地區(qū)域性生態(tài)旅游基地 大瀝組團(tuán)大瀝組團(tuán)重要的制造業(yè)基地區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)與物流中心具有優(yōu)良生態(tài)環(huán)境的新城區(qū) 九江龍江組團(tuán)九江龍江組團(tuán)市域南部的交通樞紐區(qū)域性專業(yè)市場(chǎng)和物流基地重要的制造業(yè)基地之一南海西部中心：獅山/小塘/松崗/官窯，南海區(qū)gdp最大的經(jīng)濟(jì)體，制造業(yè)重鎮(zhèn)，當(dāng)前城市發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁獅山組團(tuán)的規(guī)劃軟件園依托高等院校和科研機(jī)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展國(guó)家科軟件園依托高等院校和科研機(jī)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展國(guó)家科技研發(fā)項(xiàng)目、教育和職業(yè)培訓(xùn)產(chǎn)業(yè)，以及軟件、數(shù)技研發(fā)項(xiàng)目、教育和職業(yè)培訓(xùn)產(chǎn)業(yè)，以及軟件、數(shù)字媒體、生物技術(shù)和生物制藥等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。字媒體、生物

6、技術(shù)和生物制藥等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。南園內(nèi)以大型高科技民營(yíng)企業(yè)、南園內(nèi)以大型高科技民營(yíng)企業(yè)、it it巨頭、跨國(guó)公司巨頭、跨國(guó)公司等技術(shù)密集型、資金密集型企業(yè)為主，逐漸形成了等技術(shù)密集型、資金密集型企業(yè)為主，逐漸形成了以福迪汽車為代表的汽車整車及配套業(yè)以福迪汽車為代表的汽車整車及配套業(yè), , 以廣東雪萊以廣東雪萊特為代表的光電照明產(chǎn)業(yè)和以萬能達(dá)精密組件為代特為代表的光電照明產(chǎn)業(yè)和以萬能達(dá)精密組件為代表的精密機(jī)械產(chǎn)業(yè)。表的精密機(jī)械產(chǎn)業(yè)。北園以大型資本密集型企業(yè)集團(tuán)為主要引進(jìn)目標(biāo)，北園以大型資本密集型企業(yè)集團(tuán)為主要引進(jìn)目標(biāo)，主要發(fā)展機(jī)械、塑料、家具產(chǎn)業(yè)、汽配、輕工機(jī)械主要發(fā)展機(jī)械、塑料、家具產(chǎn)業(yè)、汽配、

7、輕工機(jī)械制造、光電照明、家具等產(chǎn)業(yè)。制造、光電照明、家具等產(chǎn)業(yè)。松夏園松夏園a a區(qū)產(chǎn)業(yè)定位以家電、汽配、食品、玩具為區(qū)產(chǎn)業(yè)定位以家電、汽配、食品、玩具為主，業(yè)已形成以白色家電、小家電的制造及相應(yīng)的主，業(yè)已形成以白色家電、小家電的制造及相應(yīng)的配件、服務(wù)為主的特色家電產(chǎn)業(yè)，吸引了美國(guó)、日配件、服務(wù)為主的特色家電產(chǎn)業(yè)，吸引了美國(guó)、日本、韓國(guó)、意大利等多個(gè)國(guó)家和國(guó)內(nèi)的知名企業(yè)落本、韓國(guó)、意大利等多個(gè)國(guó)家和國(guó)內(nèi)的知名企業(yè)落戶發(fā)展。戶發(fā)展。松夏園松夏園cc區(qū)首期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已基本完成，園區(qū)以區(qū)首期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已基本完成，園區(qū)以大型資本密集型企業(yè)集團(tuán)為主要引進(jìn)目標(biāo)。以發(fā)展大型資本密集型企業(yè)集團(tuán)為主要引進(jìn)目

8、標(biāo)。以發(fā)展汽配等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主。汽配等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主。汽配園區(qū)已吸引包括世界汽配園區(qū)已吸引包括世界500500強(qiáng)企業(yè)日本本田株式強(qiáng)企業(yè)日本本田株式會(huì)社、日本愛信精機(jī)株式會(huì)社等一大批優(yōu)質(zhì)汽配項(xiàng)會(huì)社、日本愛信精機(jī)株式會(huì)社等一大批優(yōu)質(zhì)汽配項(xiàng)目進(jìn)駐，實(shí)現(xiàn)了本田、豐田、日產(chǎn)三大日本汽車生目進(jìn)駐，實(shí)現(xiàn)了本田、豐田、日產(chǎn)三大日本汽車生產(chǎn)廠商的汽配供應(yīng)商齊聚南海的格局，一條涵蓋汽產(chǎn)廠商的汽配供應(yīng)商齊聚南海的格局，一條涵蓋汽車配件生產(chǎn)、整車制造、銷售及服務(wù)的產(chǎn)業(yè)鏈在此車配件生產(chǎn)、整車制造、銷售及服務(wù)的產(chǎn)業(yè)鏈在此形成。形成。光電顯示器件產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃以生產(chǎn)光電顯示器件產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃以生產(chǎn)tfttftlcdlcd為核心

9、，為核心，發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)，形成布局合理、配套功能完善的顯發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)，形成布局合理、配套功能完善的顯示器產(chǎn)業(yè)鏈，有望于示器產(chǎn)業(yè)鏈，有望于20102010年建成為國(guó)內(nèi)主要的年建成為國(guó)內(nèi)主要的tfttft液液晶屏生產(chǎn)基地之一。晶屏生產(chǎn)基地之一。獅山產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃（1）平板顯示器件產(chǎn)業(yè)）平板顯示器件產(chǎn)業(yè)該產(chǎn)業(yè)在南海奇美電子這一行業(yè)領(lǐng)頭羊的帶領(lǐng)下，以生產(chǎn)tftlcd為核心，發(fā)展平板顯示器件相關(guān)產(chǎn)業(yè)，并形成布局合理、配套功能完善的顯示器產(chǎn)業(yè)鏈。2008年7月，南海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)獲得“中國(guó)（廣東）平板液晶顯示產(chǎn)業(yè)基地”稱號(hào)，這標(biāo)志著國(guó)內(nèi)最大的液晶電視模組生產(chǎn)基地進(jìn)入了全面的運(yùn)作。（2）汽車零配件產(chǎn)業(yè)）汽車零配件產(chǎn)

10、業(yè)南海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)及其周邊擁有整車及汽車配套企業(yè)約50家，汽配產(chǎn)業(yè)的總投資金額達(dá)到24.2億元人民幣?，F(xiàn)已吸引包括世界500強(qiáng)企業(yè)日本本田株式會(huì)社、日本旭硝子、日本豐田紡織、日本愛信精機(jī)株式會(huì)社等在內(nèi)的一大批優(yōu)質(zhì)汽配項(xiàng)目進(jìn)駐，實(shí)現(xiàn)了本田、豐田、日產(chǎn)三大日本汽車生產(chǎn)廠商的汽配供應(yīng)商齊聚南海的格局。（3）智能家電產(chǎn)業(yè)）智能家電產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)從上世紀(jì)90年代開始發(fā)展家電產(chǎn)業(yè)，并逐步形成了比較完善的產(chǎn)業(yè)鏈。近年來，開發(fā)區(qū)大力扶持該行業(yè)改造升級(jí)，以智能家電為發(fā)展目標(biāo)，引進(jìn)了包括世界500強(qiáng)企業(yè)之一的東芝電器在內(nèi)的多家國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)。如今，東芝家用電器與tcl小家電、伊立浦電器、愛庭電器、朝野科技等知名家電企業(yè)

11、已構(gòu)成了南海家電產(chǎn)業(yè)群，既完善了南海家電業(yè)的產(chǎn)業(yè)配套，又承接了全球性家電制造業(yè)梯度。（4）半導(dǎo)體照明產(chǎn)業(yè)）半導(dǎo)體照明產(chǎn)業(yè)半導(dǎo)體照明技術(shù)（led）是第三代光電照明技術(shù)，被公認(rèn)為21世紀(jì)最具發(fā)展前景的高科技之一。南海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，區(qū)內(nèi)不但擁有與光電照明息息相關(guān)的汽車配件、照明燈飾、平板顯示背光等產(chǎn)業(yè)；還擁有多家光電照明企業(yè)，以雪萊特光電為代表的光電照明企業(yè)群逐步形成。（5）風(fēng)力發(fā)電設(shè)備制造產(chǎn)業(yè)）風(fēng)力發(fā)電設(shè)備制造產(chǎn)業(yè)南海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)將利用東興風(fēng)盈風(fēng)電設(shè)備有限公司和南方風(fēng)機(jī)有限公司作為龍頭企業(yè)的契機(jī)，通過規(guī)劃風(fēng)電設(shè)備產(chǎn)業(yè)專區(qū)，引入風(fēng)電設(shè)備產(chǎn)業(yè)的上下游企業(yè)，逐步形成規(guī)模較大、配套完善的風(fēng)電設(shè)備產(chǎn)

12、業(yè)鏈。 獅山產(chǎn)業(yè)發(fā)展亮點(diǎn) n研發(fā)能力增強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁提升：研發(fā)能力增強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展后勁提升：廣東平板顯示產(chǎn)業(yè)技術(shù)研究院等平板顯示產(chǎn)業(yè)研發(fā)機(jī)構(gòu)的紛紛入駐，為該產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了有力的科技研發(fā)支持。以中山大學(xué)佛山研究院南海半導(dǎo)體照明工程產(chǎn)學(xué)研中試基地為代表的一流led研發(fā)機(jī)構(gòu)現(xiàn)已聚集南海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，為該產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來技術(shù)支持。已入駐開發(fā)區(qū)的廣東東興風(fēng)盈風(fēng)電設(shè)備制造有限公司擁有自主的研發(fā)團(tuán)隊(duì)，是國(guó)內(nèi)擁有800千瓦風(fēng)電機(jī)組生產(chǎn)能力的風(fēng)電設(shè)備生產(chǎn)廠之一，填補(bǔ)了省內(nèi)風(fēng)力發(fā)電主力機(jī)型生產(chǎn)空白。公司正在研發(fā)1.5兆風(fēng)電機(jī)組，計(jì)劃近期內(nèi)增資擴(kuò)產(chǎn)。軟件園已入駐高新技術(shù)企業(yè)和研發(fā)機(jī)構(gòu)：軟件園已入駐高新技術(shù)企業(yè)和研發(fā)機(jī)

13、構(gòu)：國(guó)凱數(shù)字媒體，朗肽生物制藥，百合醫(yī)療，天富軟件，南海國(guó)際工業(yè)設(shè)計(jì)基地。n高等教育產(chǎn)業(yè)高等教育產(chǎn)業(yè) ：南海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是廣東省主要的高等職業(yè)教育基地之一，區(qū)內(nèi)擁有廣東輕工職業(yè)技術(shù)學(xué)院、華南師范大學(xué)南海校區(qū)、南海東軟信息技術(shù)學(xué)院、廣東省石油化工職業(yè)技術(shù)學(xué)校等高等院校，在校師生約40000人。這里的辦學(xué)方向是為社會(huì)和企業(yè)培養(yǎng)高級(jí)藍(lán)領(lǐng)人才，每年面向社會(huì)提供畢業(yè)生約10000人。開發(fā)區(qū)附近還有佛山科學(xué)技術(shù)學(xué)院、佛山電大、廣東商學(xué)院三水校區(qū)等多所高等院校；距離華南地區(qū)的科技教育中心廣州大學(xué)城也僅需30分鐘車程。獅山軟件開發(fā)以及教育優(yōu)勢(shì)佛山新火車站選址在南海獅山與羅村交界處，總占地面積約4平方公里，計(jì)劃設(shè)

14、計(jì)為10站臺(tái)，2013年12月建成。佛山新火車站（佛山西站）的功能將為廣佛“四主一輔”的“廣州西站”，進(jìn)入國(guó)家級(jí)鐵路樞紐系統(tǒng)。 廣佛環(huán)線、佛山地鐵3號(hào)線和廣佛肇城際軌道交通、廣佛brt均將引入佛山新火車站。佛山西站佛山西站魁奇路交通魁奇路交通樞紐中心樞紐中心東平新城交東平新城交通樞紐中心通樞紐中心佛山三大交通樞紐已經(jīng)顯現(xiàn)獅山獅山禪桂禪桂快速直達(dá)快速直達(dá)佛山新火車站選址獅山：獅山成為珠三角重要門戶之一獅山交通優(yōu)勢(shì)南海將在全區(qū)規(guī)劃三條brt線路，打造南?！笆中巍钡目焖俟还羌芫W(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)東部板塊與廣州鐵路新客站的快速銜接，以及西部鎮(zhèn)街與佛山新火車站的銜接，同時(shí)決定在13年底前將18條公交線延伸至廣

15、州市區(qū)。南海區(qū)交通局計(jì)劃分近、中期兩階段開通從西樵車站、官窯車站、丹灶車站、里水城區(qū)、獅山大學(xué)城和佛山新火車站等交通樞紐、站場(chǎng)到廣州鐵路新客站的公交線路。 brtbrt線路：線路：廣州鐵路新客站南番大道（海怡大橋）三山新城羅村佛山新火車站獅山新城獅山新城。 佛山地鐵佛山地鐵3 3號(hào)線號(hào)線一期工程容桂佛山西站容桂佛山西站段線路長(zhǎng)度59.5公里，將與在建的廣佛地鐵在桂城站和東平站交匯和換乘，構(gòu)成十字交叉線走向，途經(jīng)容奇、德勝、大良、倫教、北滘、樂從、文華路、季華路、南海大道、文昌路、佛山火車站至佛山佛山西站西站；二期工程將通往獅山大學(xué)城二期工程將通往獅山大學(xué)城。規(guī)劃建議該規(guī)劃建議該項(xiàng)目項(xiàng)目2010

16、2010年初開工建設(shè)，年初開工建設(shè)，20162016年建成通車年建成通車 隨著地鐵、brt全面對(duì)接佛山西站，獅山將迎來真正城市化、中心化時(shí)代獅山發(fā)展地鐵情況0.5350.1064501234561980年1991年2002年2006年松崗鎮(zhèn)1980年到2006年城區(qū)面積變化單位：平方公里811451980年2006年一產(chǎn)二產(chǎn)三產(chǎn)66826人口與就業(yè)人口與就業(yè): : 增加了近增加了近5 5萬個(gè)的就業(yè)萬個(gè)的就業(yè)崗位，解決了本鎮(zhèn)剩余勞動(dòng)力崗位，解決了本鎮(zhèn)剩余勞動(dòng)力下轄1個(gè)城區(qū)辦事處和10個(gè)村民委員會(huì)，常住人口3.31萬人，外來人口6萬人 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu): : “三區(qū)互動(dòng)三區(qū)互動(dòng)” 發(fā)展模式發(fā)展模式

17、鎮(zhèn)內(nèi)已形成了南國(guó)桃園、松夏工業(yè)園和新城區(qū)產(chǎn)業(yè)布局，三大產(chǎn)業(yè)區(qū)互動(dòng)發(fā)展，卓有成效。 松崗發(fā)展歷程松崗鎮(zhèn)以南國(guó)桃園旅游業(yè)為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭,推動(dòng)和促進(jìn)了一、二產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展,實(shí)現(xiàn)了綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力快速提高，加速了城市化進(jìn)程，其發(fā)展模式也被稱作“松崗模式”松崗鎮(zhèn)擁有一定的自然資源和良好地域通達(dá)性，被經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)城市合圍，不具備強(qiáng)勢(shì)地理優(yōu)勢(shì),但擁有消費(fèi)巨大的旅游市場(chǎng)區(qū)位分析區(qū)位分析: : 松崗并不具備很強(qiáng)地理優(yōu)勢(shì)松崗并不具備很強(qiáng)地理優(yōu)勢(shì)松崗鎮(zhèn)隸屬?gòu)V東省佛山市南海區(qū),鎮(zhèn)域南北長(zhǎng)8.8km，東西寬8.2km，面積42.49平方公里. 地處珠江三角洲腹地,雖然位于廣佛都市圈重要區(qū)位上，但是東南西北分別有三水、大瀝

18、、官窯、獅山，與其他城市相比：人流、物流、信息流都處于弱勢(shì)自然資源分析自然資源分析: : 廣東著名的桃花之鄉(xiāng)廣東著名的桃花之鄉(xiāng)松崗鎮(zhèn)東北部，包括平頂山、尖峰嶺等十多個(gè)山崗是珠江三角洲內(nèi)自然條件尚末受到人為破環(huán)、污染的地區(qū)之一。交通狀況分析交通狀況分析: : 已經(jīng)形成了現(xiàn)代化的交通已經(jīng)形成了現(xiàn)代化的交通網(wǎng)絡(luò)網(wǎng)絡(luò)東距廣州，南抵佛山均12公里。禪炭公路、桂和公路、龍頭路、山南大道呈“井”字型分布， 50公里長(zhǎng)的環(huán)鎮(zhèn)公路把鎮(zhèn)內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)連成一片,水路可直達(dá)廣州。旅游市場(chǎng)分析旅游市場(chǎng)分析:珠三角是我國(guó)最為發(fā)達(dá)、最具活珠三角是我國(guó)最為發(fā)達(dá)、最具活力的旅游區(qū)域力的旅游區(qū)域以廣州、深圳為代表的珠三角城市群成為目

19、前全國(guó)最富活力、旅游經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的區(qū)域，兩市的旅游經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力近年保持在全國(guó)同類旅游城市的前兩位，旅游潛力巨大。開發(fā)南國(guó)桃園旅游度假區(qū)開發(fā)南國(guó)桃園旅游度假區(qū)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)松崗的發(fā)展是以旅游休閑業(yè)為第三產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)餐飲業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和休閑娛樂業(yè)興旺發(fā)展，成功促進(jìn)了城市化進(jìn)程1980199220042005萌芽期萌芽期緩慢發(fā)展期緩慢發(fā)展期快速增長(zhǎng)期快速增長(zhǎng)期決定建設(shè)南國(guó)桃園建設(shè)南國(guó)桃園后，封山育林，區(qū)內(nèi)的一草一木，一沙一石都不準(zhǔn)亂砍、亂挖；周邊一千米內(nèi)不準(zhǔn)建工廠，原有的逐步遷移。自1995年11月開園以來，南國(guó)桃園的游客量每年以游客量每年以25%的的比例上升比例上升。199

20、2年底，松崗鎮(zhèn)決定利用天然石林及山塘水庫(kù)等自然風(fēng)光開發(fā)南國(guó)開發(fā)南國(guó)桃園旅游度假區(qū)桃園旅游度假區(qū).每年南國(guó)桃園接待的人流量達(dá)120萬到130萬人次，最多達(dá)到200萬人次。 政府有意向開發(fā)旅游業(yè)19951999年被列為省級(jí)旅游度假區(qū)中央電視臺(tái)南海影視城落戶松崗南國(guó)桃園 。1999規(guī)劃建設(shè)“松桃商業(yè)帶”修建橫縱兩條共3公里的新路，實(shí)現(xiàn)新實(shí)現(xiàn)新城區(qū)和南國(guó)桃園城區(qū)和南國(guó)桃園有效對(duì)接有效對(duì)接 。 南國(guó)桃園2003年被評(píng)為佛山新八景之一后，名氣大升 20032005年1月南海區(qū)劃調(diào)整后，原松崗鎮(zhèn)與獅山街松崗鎮(zhèn)與獅山街道、官窯鎮(zhèn)、小道、官窯鎮(zhèn)、小塘鎮(zhèn)合并為獅山塘鎮(zhèn)合并為獅山鎮(zhèn)鎮(zhèn) 旅游業(yè)旅游業(yè)發(fā)展歷程發(fā)展歷程南

21、國(guó)桃園的自然資源和配套旅游設(shè)施自然資源自然資源通隆巖鷺鳥保護(hù)區(qū)碧波湖南海觀音寺央視南海影視城鷺鳥保護(hù)區(qū)南國(guó)桃花 南國(guó)桃園占地6.8平方公里,由平頂山、尖峰嶺組成，是廣東著名的桃花之鄉(xiāng) 配套設(shè)施配套設(shè)施鄉(xiāng)村俱樂部桃源夜總會(huì)野戰(zhàn)俱樂部高爾夫訓(xùn)練場(chǎng)怡院酒店南海影視城桃源玉宇：四星級(jí)酒店桃源假日會(huì)所開發(fā)方式開發(fā)方式：引入了數(shù)十億元外資進(jìn)行開發(fā)，發(fā)展過程中成功引進(jìn)中央電視臺(tái)南海影視城，楓丹白鷺酒店和成功引進(jìn)中央電視臺(tái)南海影視城，楓丹白鷺酒店和高爾夫球場(chǎng)高爾夫球場(chǎng)等高檔項(xiàng)目，使南國(guó)桃園已成為一個(gè)品位和知名度較高的旅游度假區(qū)單位：萬人南國(guó)桃園年接待游客量松崗鎮(zhèn)堅(jiān)持“工業(yè)立鎮(zhèn)”的發(fā)展方向，確立以家電產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)

22、產(chǎn)業(yè)，積極引進(jìn)和培育家電規(guī)模企業(yè)，南國(guó)桃園旅游業(yè)的發(fā)展同時(shí)也促進(jìn)松夏工業(yè)園的產(chǎn)業(yè)發(fā)展200420061994松崗鎮(zhèn)開發(fā)松夏工業(yè)園 國(guó)內(nèi)外家電產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)入住松夏工業(yè)園，工業(yè)園二期開發(fā)已經(jīng)開始 20022002年，松崗鎮(zhèn)成立家電技術(shù)創(chuàng)新中心和家電行業(yè)協(xié)會(huì)，政府引路發(fā)展家電產(chǎn)業(yè)。實(shí)現(xiàn)家電產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展 家電業(yè)家電業(yè)發(fā)展歷程發(fā)展歷程緩慢發(fā)展期緩慢發(fā)展期快速增長(zhǎng)期快速增長(zhǎng)期地理位置：地理位置：松夏工業(yè)園位于松崗鎮(zhèn)北側(cè)的山崗荒地，占地面積約為10平方公里，工業(yè)園東距廣州，南抵佛山和廣州國(guó)際新機(jī)場(chǎng)都是25分鐘車程,被譽(yù)為“珠三角首座園林式工業(yè)園”產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀：產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀：松夏工業(yè)園的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)是家電產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在共有

23、企業(yè)113家，其中45家為家電企業(yè)，園區(qū)中設(shè)立有家電創(chuàng)新中新，tcl和東芝的合作項(xiàng)目正在開展。園區(qū)快速發(fā)展期間入園企業(yè)和投資總量單位：億元工業(yè)園和南國(guó)桃源的快速發(fā)展處在同一階段，達(dá)到了互動(dòng)的效果南國(guó)桃園對(duì)于松崗整體經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)作用一一是有利于直接帶動(dòng)全鎮(zhèn)飲食業(yè)、旅業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、商品零售業(yè)等以服務(wù)為主的第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展 1993年，松崗只有兩家略上檔次的餐館，一家供銷社旅館20多個(gè)床位到2002年截止，松崗擁有數(shù)十個(gè)大酒店，四星級(jí)賓館一家，餐飲營(yíng)業(yè)額達(dá)到營(yíng)業(yè)額達(dá)到近近4億人民幣億人民幣二二是間接帶動(dòng)第二產(chǎn)業(yè)即工業(yè)的迅速發(fā)展 90年代初全國(guó)經(jīng)濟(jì)低迷，招商引資困難重重 隨著南國(guó)桃園建設(shè)的推進(jìn)，環(huán)境效應(yīng)

24、發(fā)揮了作用,使松夏工業(yè)園在周邊鎮(zhèn)眾多工業(yè)園中，脫穎而出，至今已引入有一定規(guī)模的外來企企業(yè)業(yè)113家，投資總額超過家，投資總額超過40億元，億元，從業(yè)人數(shù)從業(yè)人數(shù)1.2萬人萬人三三是很大程度上解決“三農(nóng)”即農(nóng)村、農(nóng)業(yè)、農(nóng)民的發(fā)展問題 大量的農(nóng)村富余勞動(dòng)力,農(nóng)民生活貧困南國(guó)桃園的發(fā)展帶旺了飲食業(yè)、旅業(yè)、運(yùn)輸業(yè)、商品零售業(yè)以及松夏工業(yè)園的開發(fā)，不但使松崗接納了萬多外來工前來務(wù)工經(jīng)接納了萬多外來工前來務(wù)工經(jīng)商商，而且最大限度地解決了本鎮(zhèn)農(nóng)村大量富余勞動(dòng)力的就業(yè)問題 四四是加快了城市化進(jìn)程1980年左右，城區(qū)的面積僅有平方公里 2004年左右，城區(qū)的面積達(dá)到城區(qū)的面積達(dá)到4平方公里平方公里 新城區(qū)新城區(qū)

25、發(fā)展歷程發(fā)展歷程2008建有控寬50米的工業(yè)大道、商業(yè)大道、桃園西路，鋪設(shè)進(jìn)口改性瀝青的禪炭公路松崗路段。并投入500多萬元在道路沿線實(shí)施亮化工程。 又先后完成了禪炭公路二期改造工程（在桃園西路至原官窯收費(fèi)站鋪設(shè)進(jìn)口改性瀝青）、工業(yè)大道鋪設(shè)進(jìn)口改性瀝青工程以及山南大道改造工程，并徹底清拆了轄區(qū)內(nèi)所有的磚廠。松崗鎮(zhèn)以松崗河兩岸為建設(shè)重點(diǎn)，在建成沿江南路的基礎(chǔ)上，加快沿江北路、松崗廣場(chǎng)的建設(shè)步伐，打造“一河兩岸”格局。2010投資1500萬元的商業(yè)廣場(chǎng)基建工程已接近尾聲，預(yù)計(jì)8月底交付使用；投入150萬元建設(shè)的美食街已竣工，90%商鋪已出租；加快城區(qū)的南拓，承接大瀝商業(yè)圈的輻射，計(jì)劃今年月前建成工

26、業(yè)大道三期，增加南面出入口?！帮L(fēng)情美食街”為“南國(guó)桃園旅游度假區(qū)休閑觀光農(nóng)業(yè)園”的重點(diǎn)項(xiàng)目之一，位于南國(guó)桃園旅游度假區(qū)以東，西鄰桂和路的石泉街。規(guī)劃將因近年來接受南國(guó)桃園旅游度假區(qū)的輻射而形成了一定規(guī)模的農(nóng)家樂及特色美食的石泉街，打造成一條集餐飲、休閑娛樂、運(yùn)動(dòng)功能為一體的2公里風(fēng)情美食街。2020新城區(qū)和新城區(qū)和南國(guó)桃園南國(guó)桃園融為一體融為一體至2020年,松崗的“農(nóng)家樂”將建設(shè)為4個(gè)區(qū)域,分別是風(fēng)情美食街、田園樂、花世界和桃花品牌基地?！盎ㄊ澜纭痹谀蠂?guó)桃園高爾夫球場(chǎng)周邊；石泉、沙水等村一帶,將打造為“桃花品牌基地”；松崗辦事處對(duì)面的片區(qū),將重點(diǎn)打造以蔬菜種植、農(nóng)藝示范為主的“田園樂”。在禪

27、炭公路以東建設(shè)東部板塊松桃商業(yè)帶，即在南國(guó)桃園碧波湖南面開辟一條道路，連通松崗廣場(chǎng)，經(jīng)沿江北路、南?；ɑ艹桥c桂和路銜接。道路沿線土地發(fā)展房地產(chǎn)、餐飲、商貿(mào)業(yè)，沿路形成一條打通松崗城區(qū)與南國(guó)桃園，具備娛樂休閑、康體餐旅功能的商業(yè)帶。緩慢發(fā)展期緩慢發(fā)展期快速增長(zhǎng)期快速增長(zhǎng)期松崗鎮(zhèn)堅(jiān)持“旅游興鎮(zhèn)”的發(fā)展路線，將實(shí)施兩大亮點(diǎn)工程，把“三區(qū)”的互動(dòng)提升到更高層次，融合成良性互動(dòng)的東西兩大板塊，使其升華為一種“人與自然、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)、生態(tài)與環(huán)保協(xié)調(diào)發(fā)展”的經(jīng)濟(jì)模式，打出松崗品牌。 亮點(diǎn)工程亮點(diǎn)工程a a：建成東部松桃商業(yè)帶雛形：建成東部松桃商業(yè)帶雛形亮點(diǎn)工程亮點(diǎn)工程b b：打造西部松夏工業(yè)園新區(qū)：打造西部松

28、夏工業(yè)園新區(qū)松崗鎮(zhèn)堅(jiān)持“旅游興鎮(zhèn)”的發(fā)展路線，將實(shí)施兩大亮點(diǎn)工程，把“三區(qū)”的互動(dòng)提升到更高層次，融合成良性互動(dòng)的東西兩大板塊，使其升華為一種“人與自然、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)、生態(tài)與環(huán)保協(xié)調(diào)發(fā)展”的經(jīng)濟(jì)模式，打出松崗品牌。 松夏工松夏工業(yè)區(qū)業(yè)區(qū)南國(guó)南國(guó)桃園桃園松崗新城區(qū)松崗新城區(qū)西部松西部松夏工業(yè)夏工業(yè)區(qū)新區(qū)區(qū)新區(qū)東部東部松桃松桃商業(yè)商業(yè)帶雛帶雛形形至至20202020年，年，“三區(qū)三區(qū)”互動(dòng)變?yōu)榛?dòng)變?yōu)椤皟蓞^(qū)兩區(qū)”相輔，形成工業(yè)區(qū)與商住區(qū)涇渭分明的局面。融相輔，形成工業(yè)區(qū)與商住區(qū)涇渭分明的局面。融合南國(guó)桃園與新城區(qū)為松桃商業(yè)帶雛形，增強(qiáng)本項(xiàng)目區(qū)域的生態(tài)宜居度，抬升地段價(jià)值。合南國(guó)桃園與新城區(qū)為松桃商業(yè)

29、帶雛形，增強(qiáng)本項(xiàng)目區(qū)域的生態(tài)宜居度，抬升地段價(jià)值。工業(yè)園向西北拓展工業(yè)園向西北拓展旅游配套商業(yè)區(qū)旅游配套商業(yè)區(qū)向南拓展向南拓展松崗的房地產(chǎn)業(yè)隨著二三產(chǎn)業(yè)的平衡發(fā)展和城市的擴(kuò)張，由旅游度假類的第二居所演變成常駐性住宅，價(jià)格也一路攀升2005年1月南海區(qū)劃調(diào)整后，原松崗鎮(zhèn)與獅山街道、官窯鎮(zhèn)、小塘鎮(zhèn)合并為獅山鎮(zhèn)元/平米獅山房地產(chǎn)價(jià)格的變化（均價(jià)）南國(guó)桃園里主要由三個(gè)大的樓盤：天安鴻基花園、匯江假日花園和香格里拉花園。近期開發(fā)的匯江假日花園已經(jīng)明確表示樓盤定位是常住性住宅名稱名稱建筑類型建筑類型占地占地開發(fā)商開發(fā)商客戶客戶天安鴻基花園別墅，洋房60萬m2天安投資有限公司客戶多是度假，投資，外地居多香格

30、里拉花園別墅，洋房60萬m2南海濠邁置業(yè)有限公司 匯江假日花園洋房、小高層、獨(dú)立/聯(lián)排別墅佛山市南海匯江物業(yè)有限公司佛山市區(qū)為主，大部分為私營(yíng)業(yè)主，自住 2009-2010年松崗及周邊大型土地交易年松崗及周邊大型土地交易2009-20102009-2010年獅山、松崗、羅村、大瀝大型土地交易列表年獅山、松崗、羅村、大瀝大型土地交易列表出讓時(shí)出讓時(shí)間間項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址土地面積土地面積( () )容積率容積率（）建筑密度建筑密度（）交易結(jié)果交易結(jié)果競(jìng)得人競(jìng)得人成交價(jià)（萬成交價(jià)（萬元）元）樓面地價(jià)樓面地價(jià)（元（元/ /）2010-2-17商業(yè)大道與桃園路交界處200255.21.8且2.530%-起

31、拍價(jià)：105134起拍價(jià)：21002010-1-27南海區(qū)獅山鎮(zhèn)獅山辦事處農(nóng)場(chǎng)村委會(huì)141857.93.0且3.2瑞嘉投資實(shí)業(yè)有限公司、博實(shí)控股有限公司 680002003佛山市南海區(qū)獅山鎮(zhèn)松崗禪炭路萬石東風(fēng)水庫(kù)地段123798.40.8-3.230%且40%保利華南實(shí)業(yè)有限公司562001621.32009-8-181.1且2.818%且28%未知大瀝大浩湖高爾夫球場(chǎng)地塊17333420.8-1.218%且28%新世界地產(chǎn)未知未知2010-12-30南海區(qū)羅村街道聯(lián)星村委會(huì)“南區(qū)”地段12283.81.8且2.8裙樓40%,塔樓20%恒新房地產(chǎn)102002966 2010-3-23南海區(qū)羅村

32、街道羅湖中路地段54728.42.2且3.0裙樓45%，且塔樓28%羅村鉅隆房產(chǎn)365002223 分析：獅山、松崗、羅村、大瀝大型土地交易并不多，較具代表性的項(xiàng)目有獅山辦事處項(xiàng)目、保利東風(fēng)水庫(kù)項(xiàng)目、大浩湖新世界項(xiàng)目及羅村未來兩大中心樓盤。第 18 頁(yè)松崗發(fā)展研究區(qū)域城市化經(jīng)歷四個(gè)發(fā)展階段2020年后：成熟階段新規(guī)劃拉動(dòng)2006-2020年：發(fā)展階段房地產(chǎn)拉動(dòng)2000-2006年：形成階段產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)1992-1999年：起步階段旅游拉動(dòng)1995年11月開園以來，南國(guó)桃園的游客量每年以25%的比例上升。以旅游休閑業(yè)為第三產(chǎn)業(yè)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)餐飲業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和休閑娛樂業(yè)興旺發(fā)展，成功促進(jìn)了城市化進(jìn)程

33、松崗鎮(zhèn)堅(jiān)持“工業(yè)立鎮(zhèn)”的發(fā)展方向。94年松崗鎮(zhèn)開發(fā)松夏工業(yè)園，2002年，松崗鎮(zhèn)成立家電技術(shù)創(chuàng)新中心和家電行業(yè)協(xié)會(huì)，政府引路發(fā)展家電產(chǎn)業(yè)。06年實(shí)現(xiàn)家電產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展。 松崗的房地產(chǎn)業(yè)隨著二三產(chǎn)業(yè)的平衡發(fā)展和城市的擴(kuò)張，由旅游度假類的第二居所演變成常駐性住宅，由資源型別墅大盤演變成居家型洋房社區(qū)，帶來了大量常住人口，價(jià)格也一路攀升。廣佛、廣佛肇軌道交通建設(shè)，鐵路、輕軌、地鐵、高速公路立體化路網(wǎng)的鋪開。城市價(jià)值城市發(fā)展階段起步階段起步階段（92-99年）年）城市價(jià)值因?yàn)轭A(yù)期而提前釋放產(chǎn)業(yè)發(fā)展推動(dòng)區(qū)域城產(chǎn)業(yè)發(fā)展推動(dòng)區(qū)域城市化發(fā)展，白領(lǐng)通勤市化發(fā)展，白領(lǐng)通勤社區(qū)初現(xiàn)端倪社區(qū)初現(xiàn)端倪區(qū)域入住人口的增加與

34、產(chǎn)區(qū)域入住人口的增加與產(chǎn)業(yè)的逐漸成熟，推動(dòng)區(qū)域業(yè)的逐漸成熟，推動(dòng)區(qū)域配套升級(jí)，城市快速發(fā)展配套升級(jí)，城市快速發(fā)展松崗正處于城市化發(fā)展階段，城市價(jià)值將在2020年后得到體現(xiàn)，項(xiàng)目預(yù)計(jì)2012年入市，仍處于形成階段形成階段形成階段（00-06年）年）發(fā)展階段發(fā)展階段（06-20年）年）成熟階段成熟階段（20年后）年后）下一輪發(fā)展下一輪發(fā)展城市新規(guī)劃將推動(dòng)城城市新規(guī)劃將推動(dòng)城市向新的高度與方向市向新的高度與方向發(fā)展發(fā)展松崗認(rèn)知：高市場(chǎng)成交量及遙遙領(lǐng)先片區(qū)的成交均價(jià)，使松崗無疑成為廣受認(rèn)可的主流熱點(diǎn)區(qū)域松崗已成為南海中部板塊快速發(fā)展區(qū)域2009年松崗商品房成交面積為21.2萬平米，整個(gè)大獅山市場(chǎng)成交5

35、9.4萬。松崗成交量占大獅山市松崗成交量占大獅山市場(chǎng)的場(chǎng)的35.7%35.7%，超越小塘和官窯的總和，超越小塘和官窯的總和。單位：萬平米06-09年大獅山各鎮(zhèn)成交面積（平米）年份年份獅山鎮(zhèn)獅山鎮(zhèn)成交均價(jià)成交均價(jià)（元（元/ / ） 20082008年年獅山鎮(zhèn)獅山鎮(zhèn)- -獅山獅山4536.574536.57獅山鎮(zhèn)獅山鎮(zhèn)- -松崗松崗6019.726019.72獅山鎮(zhèn)獅山鎮(zhèn)- -小塘小塘1852.331852.33獅山鎮(zhèn)獅山鎮(zhèn)- -官窯官窯3482.943482.9420092009年年獅山鎮(zhèn)獅山鎮(zhèn)- -獅山獅山4726.924726.92獅山鎮(zhèn)獅山鎮(zhèn)- -松崗松崗5644.655644.65獅山鎮(zhèn)

36、獅山鎮(zhèn)- -小塘小塘3305.123305.12獅山鎮(zhèn)獅山鎮(zhèn)- -官窯官窯3968.63968.6松崗及周邊板塊未來市場(chǎng)預(yù)測(cè)松崗及周邊板塊未來市場(chǎng)預(yù)測(cè)-四大板塊的定位特點(diǎn)四大板塊的定位特點(diǎn)南國(guó)桃南國(guó)桃園、東園、東風(fēng)水庫(kù)風(fēng)水庫(kù)片區(qū)片區(qū)大浩湖大浩湖高爾夫高爾夫片區(qū)片區(qū)獅山新城獅山新城區(qū)區(qū)東方水庫(kù)區(qū)擁有豐富的山水資源，已成為獅山、大瀝地區(qū)高端住宅的代名詞，新項(xiàng)目規(guī)模大、容積率較低，規(guī)劃開發(fā)別墅+高檔大戶型湖景洋房產(chǎn)品。大浩湖片區(qū)除新世界大型項(xiàng)目外，已推出4個(gè)優(yōu)質(zhì)地塊，預(yù)計(jì)未來將成為大瀝高級(jí)商住片區(qū)，產(chǎn)品開發(fā)種類最為齊全,包含各種檔次的別墅產(chǎn)品和中大戶型洋房，主要面對(duì)周邊鎮(zhèn)的富裕家庭改善性購(gòu)房客戶。獅

37、山新城和松崗松夏片區(qū)由于周邊路網(wǎng)、配套完善，未來2-3年將有更多優(yōu)質(zhì)地塊推出，該片區(qū)主要集中開發(fā)如中恒海暉城、錦繡桃園水晶灣、歐米茄花園等中檔項(xiàng)目，主要面向工業(yè)園名企的首次置業(yè)客戶和周邊鎮(zhèn)的企管層、公務(wù)員、個(gè)體戶和小私企業(yè)主等中等收入階層。 優(yōu)質(zhì)自然資源優(yōu)質(zhì)自然資源+高端住宅區(qū)高端住宅區(qū) 良好市政配套良好市政配套+中端住宅區(qū)中端住宅區(qū) 優(yōu)質(zhì)自然資源優(yōu)質(zhì)自然資源+中高端住宅區(qū)中高端住宅區(qū)松崗松松崗松夏片區(qū)夏片區(qū)2008-2010年獅山、大瀝、松崗成交分析年獅山、大瀝、松崗成交分析 2008-2009年：獅山、大瀝、松崗供貨量充足，兩年的成交保持平穩(wěn)，而成交價(jià)格呈現(xiàn)平穩(wěn)上升趨勢(shì)。 2010年：獅山

38、成交量有依然保持穩(wěn)定并呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，但松崗、大瀝成交量萎縮較為嚴(yán)重，主要原因?yàn)榇鬄r、松崗2007-2009年新推地塊數(shù)量嚴(yán)重不足，導(dǎo)致該片區(qū)新貨入市較少，松崗以錦繡桃園為代表、大瀝以金域華庭作為代表兩大樓盤均進(jìn)入尾貨銷售階段，雖然嘉景華庭一期入市，但由于體量較少，不足以形成較大的影響力； 成交價(jià)格：進(jìn)入2010年呈現(xiàn)大幅度飆升的趨勢(shì)，雖然下半年有所回落，但由于供應(yīng)不足，價(jià)格仍在平穩(wěn)上升。2010年出現(xiàn)供貨斷層，整體成交年出現(xiàn)供貨斷層，整體成交下滑下滑各鎮(zhèn)供貨及成交充足，價(jià)格平穩(wěn)上升。啟發(fā)：2010年開始松崗、大瀝成交量大幅下跌，主要原因?yàn)闃潜P供應(yīng)量減少，南海碧桂園、金葉陽光新城、萬科金域華庭、

39、錦繡桃園均進(jìn)入尾盤狀態(tài)。支撐2011-2012年的主要樓盤只有保利東湖林語、山水桃園、嘉景華庭三大樓盤。內(nèi)部文件,請(qǐng)勿外傳!2011至至2013年松崗周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目分布年松崗周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目分布分析：未來1-2年內(nèi)，大瀝、松崗、獅山片區(qū)未來各組團(tuán)發(fā)展特色十分明顯，具備豐富的山水資源的片區(qū)開發(fā)別墅及大戶型為主的高檔住宅，擁有良好的路網(wǎng)及市政配套開發(fā)中檔住宅。南國(guó)桃園、東風(fēng)水庫(kù)片區(qū)南國(guó)桃園、東風(fēng)水庫(kù)片區(qū)東風(fēng)水庫(kù)區(qū)擁有豐富的山水資源，并且由于保利的進(jìn)駐，已成為獅山、大瀝地區(qū)高端住宅的代名詞，新項(xiàng)目規(guī)模大、容積率較低，規(guī)劃開發(fā)高檔別墅+大戶型產(chǎn)品。大浩湖片區(qū)除新世界大型項(xiàng)目外，已推出4個(gè)優(yōu)質(zhì)地塊，預(yù)計(jì)未

40、來將成為大瀝高級(jí)商住片區(qū)，產(chǎn)品開發(fā)以中大戶型為主，主要面對(duì)周邊改善性購(gòu)房客戶。獅山新城片區(qū)由于周邊路網(wǎng)、配套完善，未來2-3年將有更多優(yōu)質(zhì)地塊推出，該片區(qū)主要集中開發(fā)如中恒海暉城、上林苑的中檔項(xiàng)目，主要面向工業(yè)園客戶，規(guī)劃開發(fā)中小戶型產(chǎn)品為主。優(yōu)質(zhì)自然資源+高端住宅區(qū)良好市政配套+中端住宅區(qū)優(yōu)質(zhì)自然資源+中高端住宅區(qū)獅山新城區(qū)獅山新城區(qū)大浩湖片區(qū)大浩湖片區(qū)東湖林語東湖林語南國(guó)桃園別墅南國(guó)桃園別墅中恒海暉城中恒海暉城上林苑上林苑獅山地王項(xiàng)目獅山地王項(xiàng)目翠湖綠洲翠湖綠洲羅村新城區(qū)羅村新城區(qū)嘉景華庭嘉景華庭本項(xiàng)目本項(xiàng)目松崗城區(qū)松崗城區(qū)20分鐘分鐘5分鐘分鐘15分鐘分鐘新世界項(xiàng)目新世界項(xiàng)目鉅隆項(xiàng)目鉅隆

41、項(xiàng)目300畝項(xiàng)目畝項(xiàng)目松崗新增人口及結(jié)構(gòu)調(diào)查松崗新增人口及結(jié)構(gòu)調(diào)查n 獅山發(fā)展迅速，工業(yè)園不斷擴(kuò)張，外來人口增加快，未來1-3年將維持6-8%左右的人口增長(zhǎng)率；n 松崗片區(qū)2015年規(guī)劃：（作為獅山服務(wù)居住功能及制作片區(qū)）功能：獅山鎮(zhèn)東部綜合片區(qū)，為本片區(qū)配套生活性服務(wù)中心職能與居住職能；以家電業(yè)、食品飲料業(yè)為主的制造業(yè)基地。松崗鎮(zhèn)堅(jiān)持松崗鎮(zhèn)堅(jiān)持“工業(yè)立鎮(zhèn)工業(yè)立鎮(zhèn)”的發(fā)展方向，確立以家電產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，積極引進(jìn)和培育家電規(guī)模企業(yè)，南的發(fā)展方向，確立以家電產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，積極引進(jìn)和培育家電規(guī)模企業(yè)，南國(guó)桃園旅游業(yè)的發(fā)展同時(shí)也促進(jìn)松夏工業(yè)園的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。國(guó)桃園旅游業(yè)的發(fā)展同時(shí)也促進(jìn)松夏工業(yè)園的產(chǎn)業(yè)發(fā)

42、展。n 松崗自2002年以來8年平均人均增長(zhǎng)率6.4%，主要原因?yàn)楣I(yè)區(qū)的發(fā)展，每年帶動(dòng)3000-5000人的外來人口進(jìn)入；其中高素質(zhì)的中高管約占10%，n 松崗的居住環(huán)境好吸引不少外地人置業(yè)；分析：外來人口將進(jìn)一步拉動(dòng)獅山松崗的房地產(chǎn)發(fā)展，零售、日常消費(fèi)需求將會(huì)激增。大瀝客戶置業(yè)特點(diǎn)分析大瀝客戶置業(yè)特點(diǎn)分析-松崗居住環(huán)境占優(yōu)勢(shì)將吸引大瀝人口居住松崗居住環(huán)境占優(yōu)勢(shì)將吸引大瀝人口居住n 富裕階層：家庭年收入30萬以上，擁有較為豐厚的積蓄的本地大瀝人，大部分前往桂城中心城區(qū)、松崗南國(guó)桃園等豪宅置業(yè)；n 中高收入階層：家庭年收入20-30萬，擁有較厚的本土情結(jié)本地人或部分外來經(jīng)商、企業(yè)中管；在本地置

43、業(yè)或購(gòu)買桂城非中心區(qū)樓盤，主要購(gòu)買萬科金域華庭、金棕櫚灣、江南名居項(xiàng)目等；n 中等收入階層：家庭年收入在15-20萬，主要為大瀝較為70-80年代本地人或外地小型個(gè)體戶、企業(yè)中高層、高級(jí)技術(shù)員工等，他們無法承受大瀝、禪桂的高樓價(jià)，但又有置業(yè)需求，只好選擇里水、松崗等價(jià)格較低樓盤。 大瀝的中層收入為松崗住宅的主要客戶群之一，主要原因在與松崗城區(qū)與大瀝僅5-10分鐘距離，松崗居住環(huán)境遠(yuǎn)優(yōu)于大瀝中心城區(qū)，所以在錦繡桃園、嘉景華庭金葉陽光等松崗樓盤有超過4成為大瀝客戶； 99畝項(xiàng)目可以提高檔次及項(xiàng)目影響力，弱化其地域界限的同時(shí)加強(qiáng)產(chǎn)品的品質(zhì)感，進(jìn)一步吸引年注重品質(zhì)、形象的收入在20-30萬的中高收入階

44、層客戶。大瀝大瀝松崗（性價(jià)比高）松崗（性價(jià)比高）大浩湖（豪宅）大浩湖（豪宅）里水（較遠(yuǎn)?。├锼ㄝ^遠(yuǎn)！）桂城（價(jià)高）桂城（價(jià)高）內(nèi)部文件,請(qǐng)勿外傳!廣佛同城客戶變化分析廣佛同城客戶變化分析廣佛客戶將松崗作為置業(yè)首選廣佛客戶將松崗作為置業(yè)首選n山水資源豐富的稀缺的郊區(qū)別墅盤，已經(jīng)接軌禪桂中心區(qū)樓價(jià)； 2009-2010年升價(jià)速度快，如錦繡藍(lán)灣別墅產(chǎn)品，年內(nèi)開售價(jià)格對(duì)比2009年提升約20%，獨(dú)立別墅售價(jià)達(dá)13000元/，已超過禪桂豪宅盤價(jià)格，客戶群中廣州客戶的比例有較大幅度的提升。n南海鎮(zhèn)街洋房盤接收禪桂外溢客戶，逐步步入廣佛同城化時(shí)代； 南海鎮(zhèn)街2008-2010年鎮(zhèn)街洋房盤由于洋房盤的目前客

45、戶群主要定位為周邊鎮(zhèn)區(qū)的本地域客群，廣州、禪桂等外來置業(yè)者比例不到10%，但隨著廣佛同城化利好帶動(dòng)下，在各地交通條件逐漸成熟下，部分承受不起市中心剛性客戶選擇至鎮(zhèn)街置業(yè)，將為未來2-3年必然趨勢(shì)。n禪桂風(fēng)向樓市升高，直接影響鎮(zhèn)街客戶心理價(jià)位； 目前中心城區(qū)樓市與鎮(zhèn)街樓盤售價(jià)比在2：1之間，由于城鎮(zhèn)兩者居民收入差距不大，鎮(zhèn)街樓價(jià)上升的空間將更多，并逐漸差距2：1.5之間。 錦繡桃園中約有5%為禪桂、廣州等外地客戶，雖然他們工作在禪桂等市中心區(qū)，但由于松崗交通發(fā)達(dá)，居住環(huán)境舒適，他們?nèi)钥山邮茉谒蓫徶脴I(yè)； 另一方面，由于保利東湖林語等項(xiàng)目帶動(dòng)下，松崗片區(qū)的居住優(yōu)勢(shì)在禪桂將受到較大的關(guān)注（中心區(qū)80-

46、100萬的僅能買60-70的兩房，而在30分鐘外的松崗可購(gòu)買120-140的大三房）；所以預(yù)計(jì)未來該部分區(qū)域外的客戶比例將增至8-10%。2021-11-8第 27 頁(yè)28目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶群群組組成成松崗街道辦事處松崗街道辦事處原居民原居民松夏工業(yè)園松夏工業(yè)園從業(yè)人員從業(yè)人員大瀝鎮(zhèn)顏峰工業(yè)區(qū)大瀝鎮(zhèn)顏峰工業(yè)區(qū)及原居民及原居民大瀝長(zhǎng)虹嶺工業(yè)園大瀝長(zhǎng)虹嶺工業(yè)園外來管理層外來管理層里水鎮(zhèn)原居民里水鎮(zhèn)原居民獅山街道辦事處獅山街道辦事處原居民原居民獅山南海科技獅山南?？萍脊I(yè)園外來管理層工業(yè)園外來管理層核心客戶（核心客戶（70%）重點(diǎn)開發(fā)客戶（重點(diǎn)開發(fā)客戶（20%）補(bǔ)充細(xì)分客戶（補(bǔ)充細(xì)分客戶（10%）5公

47、里范圍內(nèi)公里范圍內(nèi)612公里范圍公里范圍1318公里范圍公里范圍松崗住宅業(yè)主區(qū)域來源分析松崗住宅業(yè)主區(qū)域來源分析大瀝鎮(zhèn)中心大瀝鎮(zhèn)中心原居民原居民官窯街辦原居民官窯街辦原居民大瀝鎮(zhèn)各個(gè)大瀝鎮(zhèn)各個(gè)批發(fā)市場(chǎng)老板批發(fā)市場(chǎng)老板禪桂中心城區(qū)北片禪桂中心城區(qū)北片外來新移民外來新移民官窯街辦工業(yè)區(qū)官窯街辦工業(yè)區(qū)外來管理層外來管理層里水鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)里水鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)外來管理層外來管理層禪城老區(qū)禪城老區(qū)拆遷戶拆遷戶廣佛一路沿線廣佛一路沿線批發(fā)市場(chǎng)老板批發(fā)市場(chǎng)老板內(nèi)部文件,請(qǐng)勿外傳!松崗商業(yè)分布區(qū)域分析松崗商業(yè)分布區(qū)域分析松崗新城區(qū)商業(yè)圈松崗新城區(qū)商業(yè)圈大瀝中心商業(yè)區(qū)大瀝中心商業(yè)區(qū)松崗中心城區(qū)商業(yè)圈，受到大瀝商業(yè)區(qū)的影響，超

48、過六成的松崗本地松崗中心城區(qū)商業(yè)圈，受到大瀝商業(yè)區(qū)的影響，超過六成的松崗本地客戶都前往大瀝消費(fèi)，直接導(dǎo)致松崗本區(qū)域商業(yè)發(fā)展滯后，商業(yè)規(guī)?？蛻舳记巴鬄r消費(fèi)，直接導(dǎo)致松崗本區(qū)域商業(yè)發(fā)展滯后，商業(yè)規(guī)模小、業(yè)態(tài)單一，消費(fèi)人群多為外地務(wù)工人員，消費(fèi)力比較弱。小、業(yè)態(tài)單一，消費(fèi)人群多為外地務(wù)工人員，消費(fèi)力比較弱。該商圈基本從屬于大瀝商圈，僅能滿足人們的最基本的日常消費(fèi)。該商圈基本從屬于大瀝商圈，僅能滿足人們的最基本的日常消費(fèi)。大瀝中心城區(qū)商業(yè)圈，由于其獨(dú)特的地理位置，成為南海東部發(fā)展規(guī)模最大大瀝中心城區(qū)商業(yè)圈，由于其獨(dú)特的地理位置，成為南海東部發(fā)展規(guī)模最大的商業(yè)中心，其商業(yè)密集、業(yè)態(tài)豐富，輻射區(qū)域可達(dá)松

49、崗、里水、羅村等周的商業(yè)中心，其商業(yè)密集、業(yè)態(tài)豐富，輻射區(qū)域可達(dá)松崗、里水、羅村等周邊鎮(zhèn)街。消費(fèi)人群為大瀝及周邊鎮(zhèn)街的外地人及部分本地人，消費(fèi)力中等。邊鎮(zhèn)街。消費(fèi)人群為大瀝及周邊鎮(zhèn)街的外地人及部分本地人，消費(fèi)力中等。內(nèi)部文件,請(qǐng)勿外傳!大瀝、松崗商業(yè)主要商業(yè)點(diǎn)及居民區(qū)分布大瀝、松崗商業(yè)主要商業(yè)點(diǎn)及居民區(qū)分布 松崗主松崗主城區(qū)城區(qū)松崗商業(yè)中心松崗商業(yè)中心大瀝主城區(qū)大瀝主城區(qū)大瀝商業(yè)中心區(qū)大瀝商業(yè)中心區(qū)松崗政府松崗政府大瀝政府大瀝政府錦繡桃園錦繡桃園金域華庭金域華庭名匯城市花園名匯城市花園嘉怡花園嘉怡花園新都會(huì)新都會(huì)巴黎春天巴黎春天嘉景華庭嘉景華庭金葉陽光金葉陽光大瀝舊城區(qū)大瀝舊城區(qū)大瀝新城區(qū)大瀝

50、新城區(qū)松崗商業(yè)分布區(qū)域調(diào)查松崗商業(yè)分布區(qū)域調(diào)查主要商業(yè)街分析主要商業(yè)街分析1、松崗舊城區(qū)商業(yè)帶：以松崗大道為中心的松崗老城區(qū)商業(yè)帶，主要商業(yè)類型為小型市場(chǎng)、小型飲食、低端服飾、家私、五金等業(yè)態(tài)，主要面對(duì)周邊廠企的職工及部分本地人，雖然商業(yè)檔次較低，但商業(yè)氛圍濃厚。代表性商業(yè)：金葉陽光新城一線街鋪，2006年售罄，售價(jià)6000元/，目前租金水平為28-40元/月/，租金年遞增率約6% ；2、松崗新城區(qū)商業(yè)圈：以松崗中心商城為代表的松崗另一商業(yè)中心，主要商業(yè)類型有中端服飾、中型市場(chǎng)、便利店、餅屋等日常居民消費(fèi)類型，該片區(qū)學(xué)校、銀行、郵政等配套齊備，為松崗最大的商業(yè)中心。 代表性商業(yè)：盛世桃園一二層

51、商鋪-松崗中心商城，2006年售罄，售價(jià)略高于與金葉陽光新城為6500-7500元/，目前租金水平為30-40元/月/，租金年遞增率約8%； 錦繡桃園臨街商鋪：2010年9月基本售罄，整體銷售區(qū)間為8500-13000元/，目前租金水平為35-55元/月/，租金年遞增率約10% 。3、小結(jié):由于松崗特殊的地理位置，城區(qū)離大瀝僅5-10分鐘的車程，大部分松崗人習(xí)慣于在商業(yè)較為發(fā)達(dá)的大瀝消費(fèi)，導(dǎo)致本地商業(yè)發(fā)展比較緩慢。松崗商業(yè)租金分析松崗商業(yè)租金分析松崗新城區(qū)商業(yè)圈松崗舊城區(qū)沿松崗大道商業(yè)帶錦繡桃園：錦繡桃園：35-55元元/月月/中心商城：中心商城：30-50元元/月月/海連天市場(chǎng)：海連天市場(chǎng)：

52、30元元/月月/禪炭路街鋪：禪炭路街鋪：30-40元元/月月/沿江南路：沿江南路：20-30元元/月月/金葉陽光：金葉陽光：25-40元元/月月/大瀝車站：大瀝車站：40-60元元/月月/n 松崗商業(yè)為較為典型的自發(fā)性形成的南海鎮(zhèn)街中心，商業(yè)業(yè)態(tài)較為低級(jí)，主要以日常消費(fèi)類型為主，所以租金較低，尤其是非松崗大道沿線的二線商鋪，每月租金低至20-30元/；n 松崗商鋪?zhàn)饨鹱罡邽樾鲁菂^(qū)的錦繡桃園臨商業(yè)大道商鋪，每月最高可達(dá)55元/。n 總體來說，錦繡桃園商鋪?zhàn)饨鸱秶s35-55元/，地段差異明顯。 按照松崗未來發(fā)展方向及土地閑置情況，商業(yè)大道沿線及松崗大道將松崗商業(yè)發(fā)展的重心；松崗大道未來5-10年

53、將全面修正擴(kuò)建，目前較為原始的商業(yè)帶將得到全面的提升，另一方面，商業(yè)大道沿線將會(huì)陸續(xù)推出新地塊，商業(yè)配套逐漸成熟。 預(yù)計(jì)未來3-5年內(nèi)，松崗商業(yè)不會(huì)有較大的提升及改觀，松崗人的消費(fèi)習(xí)慣并不能短期內(nèi)更改，但由于區(qū)域的發(fā)展及規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，松崗未來商業(yè)發(fā)展仍然較為樂觀，但在選擇的業(yè)態(tài)方面要較為謹(jǐn)慎。松崗未來商業(yè)發(fā)展分析松崗未來商業(yè)發(fā)展分析紅色部分為商業(yè)規(guī)劃松崗居民消費(fèi)習(xí)慣調(diào)查及分析松崗居民消費(fèi)習(xí)慣調(diào)查及分析日常消費(fèi)日常消費(fèi) 分析：現(xiàn)時(shí)松崗居民日常消費(fèi)地點(diǎn)較多選擇大瀝主要原因是松崗現(xiàn)時(shí)欠缺集中的商業(yè)項(xiàng)目，相對(duì)松崗大瀝的商業(yè)氛圍濃厚，商品的選擇性更多。松崗具有較大的商業(yè)發(fā)展空間。 分析：松崗居民休閑娛樂消費(fèi)，更加傾向于大瀝、禪桂，甚至部分業(yè)主會(huì)前往廣州消費(fèi)，除根深蒂固的消費(fèi)習(xí)慣外，另一主因?yàn)樗蓫彵镜氐男蓍e娛樂設(shè)施極少。松崗居民消費(fèi)習(xí)慣調(diào)查及分析松崗居民消費(fèi)習(xí)慣調(diào)查及分析休閑娛樂消費(fèi)休閑娛樂消費(fèi)松崗居民消費(fèi)習(xí)慣調(diào)查及分析松崗居民消費(fèi)習(xí)慣調(diào)查及分析娛樂場(chǎng)所娛樂場(chǎng)所 分析：松崗居民休閑娛樂消費(fèi)，較多為健身房、棋牌室、量販?zhǔn)絢tv、桑拿浴室等較為健康的休閑活動(dòng)。松崗居民消費(fèi)習(xí)慣調(diào)查及分析松崗居民消費(fèi)習(xí)慣調(diào)查及分析缺乏商業(yè)類型調(diào)查缺乏商業(yè)類型調(diào)查 分析：松崗較