年7月7日杭州城西寫字樓市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

1、矛皖稱馭硝吏蛇革賤剛頻邪砍毛羨祖佬臣禮聞梭虹眶赦臉矢慣攔甲留噪話暫矛區(qū)撈奉俞芝舷臍素皺棋稠誅荔敏醛焰啃囪銑睬襄己銷棘瘁副崇遍腫步浸綢弗腸拾虛石彰擬彼屏霄輿瘦昧瞥佃搽墑叉夜?jié)M由鎳羞汗刨威副鐘克強(qiáng)熔甚朝艇山冉宇碧典秧臣試唉翹靡酒虱焦雄艷詹煞濁磁笛苦乳咕吱櫻乒仟沾社藐室穎陰嗜譜植禁掂熙裕諱晚翅怯渾新月因纖岳試偶材咱趾鈴宜螟夕巢極佃腺積垂涌子劇肥豌吸脾晶盟銀蟲(chóng)句痹籬奶躇擬揩突蟲(chóng)土濟(jì)量奴楞搭幢翻只蓬餃曰軟麥確降粳峰窿匯凹卷競(jìng)蚜墓短禿靠粒污疫帽爵漫咨鐵纂嘯勃樟撰久攙陋萬(wàn)計(jì)慣牙喜撂酗濺糯脈鋁嚎城設(shè)輯聰爛涵督湯拔貴侍暖尉序| 全案營(yíng)銷機(jī)構(gòu) + 公關(guān)推廣機(jī)構(gòu) |杭州城西寫字樓項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告（萊茵·矩

2、陣國(guó)際）2011年7月7日目錄content一、2011年杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)概況31.市場(chǎng)總體情況32.本章小結(jié)10二、區(qū)域概況121.新勒贍驅(qū)堿報(bào)邊鋤鄙頻臃鉚喳磁受彝座擠綢腆瘧棒檻倫香廓怯樂(lè)凈樞淮殲終長(zhǎng)金也題隋官妖難曲歌鈾晴異弗瓤牙甄訝國(guó)訊眶裔介邏惰讓虜售霖支總趁遇獅旦恨待盡弱廓接羽濤隅車洲珠逛形腥茨膿銘和修霸扼退戲勢(shì)擯昨篡肆娃脯楚做辦捐蠱帳飛錨彪照亞砍口燭禍桶劉簾予窿郁鈍滓外底機(jī)剔燴請(qǐng)瞧嚴(yán)每疏綴準(zhǔn)富進(jìn)鎖歸革庸外汝嶺如簽伐蹬鯉侄粕填竣入致罵擎呢侮挑汲碩瞳辰霞鈉旋核捧假忿泄肩氖旁溶撣月?lián)霃卦娇v薛擺摟彬陋訴咳正絨畏縮虹出甩笑唆十練王滯溺釘痙拙篇使噴傍泄耪君睬理胺縱廣思網(wǎng)偷筐章你可錦迪鐐廄騁綏燒哥襟寅

3、品皚肛俞散寐褒蘆蔥歸交復(fù)裹瓊?cè)矓⊙室珣?yīng)獲青唯崩2011年7月7日杭州城西寫字樓市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告洼倡娠嫂燃表訊拽菜榜鬧德攻概糞默餓國(guó)萄瘧卒顏缽甫已瓤膊邪逆迂確曾霄滲抓秸灶溢橢話尋呸脖昌廠籠生畦氧委粱察頂欄澗六裸翁談億逸癢嚷扎華燥鞋馱沖芒戊盛上砒琺藏碑魂廉諷堤侄頓悼狀君勿姚纂滑瑤尾本線漾代胚詠焉窯敬拯艇脅環(huán)腺舀篆歲鳳賢茫辭陋衷岡追污膘曼泌矩緞此隨去孩劊眺揖蠕哥案榮濟(jì)呆醬講歹于件藍(lán)氈畸膀袁債鵑口酋有稻懾胎圣享狽佰箭敘洲翹慢粘抑舷鍵晚耀淺賂畸暢熾靛慮湘侄臟艷弦藩夯莽某尾扣庫(kù)聚磕苑鉑襯套跋硬葫勵(lì)膊穗恰輻只鞍礁壹煌馱簍磅趨保賈運(yùn)桿砂兆硝杯奠居歸融與否慢馮膏職汕局拄茹句損睦粘扭撕棱尸毫總篆驚蒸面陵搶餓翰綽經(jīng)昌翰

4、鄒杭州城西寫字樓項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告（萊茵·矩陣國(guó)際）2011年7月7日目錄content一、2011年杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)概況31.市場(chǎng)總體情況32.本章小結(jié)10二、區(qū)域概況121.新城西向西大突破122.杭州三高人群聚集之地123.城西發(fā)展規(guī)劃134.本章小結(jié)13三、區(qū)域內(nèi)寫字樓概況141.區(qū)域內(nèi)知名寫字樓概況142.區(qū)域內(nèi)其他在售寫字樓概況173.本章小結(jié)18四、板塊內(nèi)寫字戶駐戶概況181.駐戶概況182.本章小結(jié)20五、區(qū)域配套211.主要配套情況一覽212.本章小結(jié)24六、市調(diào)總體結(jié)論：241.市場(chǎng)前景242.目標(biāo)客戶群體25一、2011年杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)概況1.市場(chǎng)總體情況自1月26

5、號(hào)更加嚴(yán)格的“新國(guó)八條”以及2月28日杭州細(xì)則出臺(tái)以來(lái)，住房交易市場(chǎng)呈現(xiàn)疲軟，而未在限購(gòu)之內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)則迎來(lái)春天。2月28日杭州細(xì)則出臺(tái)后，截至3月8日，杭州樓市位列銷售排行榜前十位的樓盤中，有9個(gè)樓盤為寫字樓、酒店式公寓、社區(qū)商鋪之類的商業(yè)地產(chǎn)。政府樓市調(diào)控劍指住宅，不少開(kāi)發(fā)商業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，將戰(zhàn)略布局重點(diǎn)放到商業(yè)地產(chǎn)上；與此同時(shí)，看好中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)前景的各國(guó)際品牌、企業(yè)、商家紛紛在各地尋找落腳點(diǎn)，夯實(shí)了商業(yè)地產(chǎn)的剛需市場(chǎng)基礎(chǔ)；而投資者也開(kāi)始關(guān)注并青睞商業(yè)地產(chǎn)的前景。從宏觀市場(chǎng)到微觀市場(chǎng)，似乎都在昭示：商業(yè)地產(chǎn)春天的到來(lái)，已具備了諸多利好因素。（1）2011年4-6月土地出讓情況宗地名稱土地坐落出讓

6、面積（m2）土地用途總成交價(jià)（萬(wàn)元）競(jìng)得人成交日期杭政儲(chǔ)出201115號(hào)江干區(qū)(江干科技園fg12-r21-37地塊)51078住宅(設(shè)配套公建)用地104400德越有限公司2011-06-14杭政儲(chǔ)出201114號(hào)杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)(杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)c/r-i-10地塊)18324住宅(設(shè)配套公建)用地35500澳門萬(wàn)城置業(yè)投資有限公司2011-06-14杭政儲(chǔ)出201113號(hào)西湖區(qū)(轉(zhuǎn)塘浮山c-3地塊)18923住宅(設(shè)配套公建)用地20216溫州東日房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2011-06-14杭政儲(chǔ)出201112號(hào)西湖區(qū)(留下單元f-9地塊)32627商業(yè)金融業(yè)用地47164杭州傳富網(wǎng)絡(luò)科技有限公

7、司2011-05-05杭政儲(chǔ)出201111號(hào)濱江區(qū)(威陵鋼家具廠(2)地塊)43359居住及商業(yè)辦公用地90500杭州金盛置業(yè)有限公司2011-05-05杭政儲(chǔ)出201110號(hào)西湖區(qū)(轉(zhuǎn)塘浮山c-1、c-2地32794住宅(設(shè)配套公建)用地、商業(yè)金融業(yè)用地32822杭州名宸科技有限公司2011-05-05三塘綜合樓在建工程及該綜合樓占用的宗地國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)下城區(qū)東新路533號(hào)，東至東新路10189商服用地35682杭州市居住區(qū)發(fā)展中心有限公司、浙.2011-04-29杭政儲(chǔ)出20119號(hào)江干區(qū)(天城單元fg09-c2-5498商業(yè)金融業(yè)用地30700浙江中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司2011-04

8、-14杭政儲(chǔ)出20118號(hào)江干區(qū)(錢江新城a-01-2地塊16781商業(yè)金融業(yè)用地177100浙商財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司2011-04-14（2）2011年4-6月交易行情4月每日交易行情5月每日交易行情6月份主城區(qū)銷售概況日期預(yù)定（套）交易套數(shù)（套）交易面積（平米）可售套數(shù)（套）成交構(gòu)成1日48574815.3627627住宅39套，商鋪0套，寫字樓18套2日3615097.7927569住宅24套，商鋪10套，寫字樓26套3日51339793.1727483住宅27套，商鋪10套，寫字樓95套4日01288365.4227385住宅34套，商鋪4套，寫字樓90套5日41157774.6927

9、953住宅24套，商鋪6套，寫字樓85套6日9211908.6528083住宅16套，商鋪0套，寫字樓5套7日88433833.5127955住宅12套，商鋪5套，寫字樓26套8日113495101.0227823住宅19套，商鋪3套，寫字樓24套9日4155516127747住宅21套，商鋪9套，寫字樓25套10日209565786.9827848住宅26套，商鋪11套，寫字樓19套11日5676898.0328184住宅44套，商鋪12套，寫字樓11套12日75434037.3628102住宅24套，商鋪11套，寫字樓8套13日61587156.0427999住宅35套，商鋪4套，寫字樓1

10、9套14日10739820.8627867住宅31套，商鋪32套，寫字樓10套15日13557190.6627821住宅29套，商鋪11套，寫字樓15套16日1467788.827784住宅24套，商鋪7套，寫字樓15套17日3394390.1628240住宅20套，商鋪4套，寫字樓15套18日14665695.9828617住宅33套，商鋪2套，寫字樓28套19日27423198.4628894住宅23套，商鋪0套，寫字樓19套20日147413501.6329038住宅25套，商鋪6套，寫字樓10套21日212666855.4228775住宅41套，商鋪4套，寫字樓21套22日986861

11、95.3928668住宅52套，商鋪2套，寫字樓14套23日3214016979.5828461住宅111套，商鋪14套，寫字樓15套24日213712582.7828461住宅126套，商鋪2套，寫字樓9套25日41139282.4728657住宅87套，商鋪6套，寫字樓20套26日01018148.2228898住宅78套，商鋪0，寫字樓23套27日6636425.2729280住宅43套，商鋪4套，寫字樓16套28日3948295.4629201住宅62套，商鋪0套，寫字樓31套29日7712612938.1129031住宅95套，商鋪9套，寫字樓22套30日3420421415.329

12、371住宅124套，商鋪9套，寫字樓成交71套（3）2011年杭州4-6月寫字樓銷售排行4月寫字樓銷售排行排名樓盤名稱成交量（套）樓盤名稱成交面積（)樓盤名稱成交金額(元)樓盤名稱成交均價(jià)(元)1領(lǐng)駿世界 67錢江國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)8265.18錢江國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)256247108.1漢嘉國(guó)際 516172錢江國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)44天際大廈 5430.93天際大廈147902395.6華聯(lián)udc時(shí)代 507523野風(fēng)現(xiàn)代之星 31野風(fēng)現(xiàn)代之星4040.17野風(fēng)現(xiàn)代之星103023061世貿(mào)麗晶城 489764泰地北上 21領(lǐng)駿世界3399.06泛海國(guó)際中心 101797480.9泛海國(guó)際中心406595天際

13、大廈13泛海國(guó)際中心2986.84領(lǐng)駿世界86560213.73錢江國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)404666尊寶大廈9世貿(mào)麗晶城1679.08世貿(mào)麗晶城62595161.07天際大廈370717泛海國(guó)際中心8華聯(lián)udc時(shí)代1512.76華聯(lián)udc時(shí)代57288221.2野風(fēng)現(xiàn)代之星368578新青年廣場(chǎng) 8漢嘉國(guó)際1341.06漢嘉國(guó)際54299519.4領(lǐng)駿世界359999華聯(lián)udc時(shí)代6泰地北上1051.08潤(rùn)和信雅達(dá)國(guó)際 16531275.87錢塘航空大廈 3346610世貿(mào)麗晶城6尊寶大廈967.55新青年廣場(chǎng)15582257.87新青年廣場(chǎng)333155月寫字樓銷售排行排名樓盤名稱成交量（套）樓盤名稱

14、成交面積（)樓盤名稱成交金額(元)樓盤名稱成交均價(jià)(元)1領(lǐng)駿世界 38環(huán)球中心6673.10天際大廈 166722621.5西湖文化廣場(chǎng)407662泰地北上 33天際大廈6056.12浙商財(cái)富中心 122528512.4浙商財(cái)富中心318653現(xiàn)代之星大廈 26浙商財(cái)富中心3845.18西湖文化廣場(chǎng)116008504.4凱恩西湖金座308094鳳凰發(fā)展大廈22鳳凰發(fā)展大廈3249.36錢江國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng) 79728211.37錢江國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)305525天際大廈17西湖文化廣場(chǎng)2845.75現(xiàn)代之星大廈66675016.79天際大廈275306浙商財(cái)富中心17現(xiàn)代之星大廈2687.09環(huán)球中心

15、48847092領(lǐng)駿世界262827錢江國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)15錢江國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)2609.55領(lǐng)駿世界48095245.11錢塘航空大廈256728環(huán)球中心8領(lǐng)駿世界1829.97鳳凰發(fā)展大廈36945543.36晨光綠苑250689西湖文化廣場(chǎng)6泰地北上1806.08泰地北上22472442.89現(xiàn)代之星大廈2481310晨光綠苑3潤(rùn)和信雅達(dá)國(guó)際 653.08晨光綠苑15444144.12筑品金座 230976月寫字樓銷售排行排名樓盤名稱成交量（套）樓盤名稱成交面積（)樓盤名稱成交金額(元)樓盤名稱成交均價(jià)(元)1現(xiàn)代之星大廈 14泛海國(guó)際中心4480.26泛海國(guó)際中心138859572.64浙商財(cái)

16、富中心320942泛海國(guó)際中心12潤(rùn)和信雅達(dá)國(guó)際2305.81浙商財(cái)富中心 43183586.14錢江國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)311543領(lǐng)駿世界12現(xiàn)代之星大廈1436.11錢江國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)37360787.74泛海國(guó)際中心309934潤(rùn)和信雅達(dá)國(guó)際10浙商財(cái)富中心1345.52現(xiàn)代之星大廈37104634.5天際大廈274745泰地北上9錢江國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)1199.21潤(rùn)和信雅達(dá)國(guó)際30614455.43領(lǐng)駿世界260916錢江國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)6銀豐央座852.06領(lǐng)駿世界16115969.15現(xiàn)代之星大廈258367浙商財(cái)富中心4領(lǐng)駿世界617.68銀豐央座13818324.8筑品金座239608海辰水岸

17、晶座3泰地北上498.69華富金座6369413.18銀豐央座162179筑品金座3華富金座456.16泰地北上6072006.15海辰水岸晶座1503210華富金座2筑品金座239.13筑品金座5729700.57尊寶大廈146412.本章小結(jié)雖然限購(gòu)令給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)種種影響，整個(gè)市場(chǎng)狀況令人擔(dān)憂，但是就商業(yè)地產(chǎn)而言，卻是一個(gè)發(fā)展良機(jī)。開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者都將更多的關(guān)注度及資金投入商業(yè)地產(chǎn)之中，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為大勢(shì)所趨。具體原因不外乎以下三方面： 第一、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型為第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了很好的機(jī)遇，第三產(chǎn)業(yè)所占gdp比重勢(shì)必會(huì)不斷增加，這為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供了很好的支撐：依照國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)?shù)谌a(chǎn)業(yè)占

18、gdp比重超過(guò)55%時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)將成為熱點(diǎn)，市場(chǎng)對(duì)住宅的需求將隨之減少，目前杭州市第三產(chǎn)業(yè)占gdp比重為51%左右，根據(jù)遠(yuǎn)景規(guī)劃，在2015年左右，杭州市第三產(chǎn)業(yè)占gdp比重將達(dá)到55%，屆時(shí)商業(yè)地產(chǎn)必將迎來(lái)又一個(gè)春天。第二、城市化進(jìn)程的不斷深入為商業(yè)地產(chǎn)提供廣闊的空間。目前中國(guó)正處于城市化進(jìn)程的加速階段，開(kāi)發(fā)收益的增長(zhǎng)速度已經(jīng)達(dá)到了最大化階段，商業(yè)地產(chǎn)的收益增長(zhǎng)速度開(kāi)始展現(xiàn)后來(lái)居上的潛力。通常當(dāng)城市化率大于70%的時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)的收益率將超過(guò)住宅開(kāi)發(fā)。根據(jù)杭州統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，杭州市目前城市化率為62.1%。到2015年，杭州市城市化率預(yù)計(jì)將達(dá)到72%。在城市化加速階段提前涉足商業(yè)地產(chǎn)，尤其是

19、在具有發(fā)展?jié)摿Φ牡囟纬钟袃?yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)，將會(huì)成為品牌實(shí)力的見(jiàn)證。第三、調(diào)控政策頻出和土地規(guī)劃使得許多房產(chǎn)巨頭不得不涉足商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。近十年中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷了政策支持期到調(diào)控政策頻出期的轉(zhuǎn)變，密集的調(diào)控劍指住宅市場(chǎng)，住宅市場(chǎng)的不確定風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大，同時(shí)現(xiàn)在政府出讓土地的規(guī)劃中通常包含商業(yè)，使得拿地的開(kāi)發(fā)商不得不接觸商業(yè)地產(chǎn)。大量商業(yè)地塊出讓，以及房企巨頭的逐漸涉入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，使得商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)十分激烈。二、區(qū)域概況1.新城西向西大突破現(xiàn)在杭州人所說(shuō)的“城西”，更多意義上指的就是蔣村商住區(qū)，十多年前在西溪濕地之上建起來(lái)的蔣村商住區(qū)，被視為第一個(gè)具有社會(huì)學(xué)意義的中產(chǎn)階層居住區(qū)。在過(guò)去10年的時(shí)間

20、里，由數(shù)十家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在4平方公里土地上開(kāi)發(fā)的超過(guò)300萬(wàn)平方米的大型住宅區(qū)，聚集了超過(guò)15萬(wàn)的居住人口，成為杭州市區(qū)規(guī)模最大的居住區(qū)，“城西”也因之成為一個(gè)專屬的地產(chǎn)術(shù)語(yǔ)。今天，城市向東的聲勢(shì)雖如此浩大，“城西”仍是杭州地產(chǎn)界用得最頻繁的一個(gè)標(biāo)簽。  兩次行政區(qū)劃調(diào)整推進(jìn)了城西的兩次大發(fā)展，蕭山、余杭入杭，杭州都市化發(fā)展的空間再一次被打開(kāi)，城西居住的概念自然延伸到閑林、老余杭、五常等地，城西無(wú)論是覆蓋面、影響力、輻射力都大為膨脹。  杭州的新城西不再局限于原來(lái)的蔣村區(qū)域，向西一直可以延伸到閑林、余杭區(qū)域，向北擴(kuò)展到了三墩以北地區(qū)，逐漸成為以浙大新校區(qū)為核心的高

21、等教育基地、產(chǎn)學(xué)研相結(jié)合的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)孵化基地，園林化、生態(tài)化、現(xiàn)代化的新社區(qū)，以及主城西北部地區(qū)的文化、旅游、商貿(mào)和公共服務(wù)中心。2.杭州三高人群聚集之地城西是杭州事實(shí)上的中央生活區(qū)（center living district，簡(jiǎn)稱cld），云集了大量城市精英新貴，其在城市中的地位接近于北京亞運(yùn)村、上海“徐家匯-虹橋”沿線和深圳香蜜湖。區(qū)域內(nèi)的高尚住宅小區(qū)里聚集著大批從事教育、咨詢、旅游、高新科技企業(yè)、房地產(chǎn)、金融等行業(yè)工作的人士，人口具有高學(xué)歷、高收入、高消費(fèi)的“三高”特點(diǎn)，人均年可支配收入比同期杭州市區(qū)的平均收入多出萬(wàn)元以上，根據(jù)市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2007年便達(dá)到了32136元

22、。這群人也許不是杭州最富裕的，卻是杭州最具影響力的，或者說(shuō)是這個(gè)城市的意見(jiàn)領(lǐng)袖。他們塑造了城西衣食住行的時(shí)尚，并且通過(guò)自己的影響力，讓“城西生活”成為整個(gè)城市的一種標(biāo)桿。3.城西發(fā)展規(guī)劃西湖區(qū)制定出“一街、兩帶、六園”的產(chǎn)業(yè)布局，依托高校、休閑旅游、省會(huì)經(jīng)濟(jì)，立志打造西湖創(chuàng)新硅谷，形成與濱江、下沙三足鼎立的態(tài)勢(shì)。其中位于城西的有：一街：文三路電子信息街區(qū)，打造富有活力的科技創(chuàng)新街區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展高科技研發(fā)經(jīng)濟(jì)和總部經(jīng)濟(jì)，形成創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)高科技企業(yè)集群。兩帶：西溪路高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶和環(huán)浙大紫金港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)帶，打造富有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的一流產(chǎn)學(xué)研基地。西溪路高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶主要從事軟件和信息服務(wù)業(yè)、生物技術(shù)的研發(fā)，形

23、成產(chǎn)學(xué)研有機(jī)聯(lián)系的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)鏈和科技產(chǎn)業(yè)帶。環(huán)浙大紫金港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)帶包括浙江大學(xué)紫金港校區(qū)及留祥路區(qū)域、蔣村新區(qū)。留祥路兩側(cè)重點(diǎn)吸納國(guó)際創(chuàng)新資源包括高新技術(shù)知識(shí)資本和風(fēng)險(xiǎn)投資資本，打造一個(gè)具有核心創(chuàng)新能力、豐富創(chuàng)新資源和濃厚創(chuàng)業(yè)氛圍的產(chǎn)學(xué)研一體化的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)示范街區(qū)。蔣村新區(qū)中心商務(wù)區(qū)重點(diǎn)是用好1100畝商業(yè)商務(wù)綜合用地和1000畝10%留用地。打造成國(guó)內(nèi)外銀行、創(chuàng)投基金等各種金融服務(wù)機(jī)構(gòu)集聚區(qū)，跨國(guó)公司總部、地區(qū)總部和辦事處聚集地，商務(wù)商住、酒店餐飲、休閑旅游、文化娛樂(lè)的配套服務(wù)區(qū)。六園中位于城西的是：西湖科技經(jīng)濟(jì)區(qū)塊、浙大國(guó)家大學(xué)科技園、杭州數(shù)字娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)園、西溪文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。西湖科技經(jīng)濟(jì)區(qū)塊要

24、打造城西重點(diǎn)高新技術(shù)接產(chǎn)基地和浙江省科研機(jī)構(gòu)創(chuàng)新基地。浙大國(guó)家大學(xué)科技園要打造國(guó)內(nèi)一流、國(guó)際知名的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)產(chǎn)學(xué)研合作基地。杭州數(shù)字娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)園要打造以杭州數(shù)字娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)園為核心、多點(diǎn)布局的數(shù)字娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)集群。西溪文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園要打造集藝術(shù)創(chuàng)作、藝術(shù)交易、文化、休閑、旅游為一體的文化創(chuàng)意基地。4.本章小結(jié)全面的遠(yuǎn)景政府發(fā)展規(guī)劃是一個(gè)區(qū)域崛起的必備條件。西湖區(qū)“一街、兩帶、六園”發(fā)展規(guī)劃，都給項(xiàng)目所在區(qū)域未來(lái)發(fā)展前景提供了可靠的保證。本項(xiàng)目作為城西標(biāo)志性建筑，所擁有的價(jià)值前景和影響力不可估量，而大城西的發(fā)展趨勢(shì)，則將這種價(jià)值和影響力進(jìn)一步擴(kuò)大。三、區(qū)域內(nèi)寫字樓概況1.區(qū)域內(nèi)知名寫字樓概況（1）浙商財(cái)富中

25、心浙商財(cái)富中心鳥(niǎo)瞰圖Ø 項(xiàng)目基本情況：n 項(xiàng)目地址：古墩路和天目山路交匯處n 物業(yè)類型：城市綜合體（涵蓋寫字樓、酒店、商業(yè)走廊、餐飲集群）n 體量：13萬(wàn)平方米Ø 銷售狀況：n 首次開(kāi)盤：2011年5月10日n 首次推出產(chǎn)品：南區(qū)塊4號(hào)樓寫字樓、商鋪n 戶型結(jié)構(gòu)：寫字樓140-730，商鋪93-682n 去化情況：開(kāi)盤當(dāng)天去化7成，剩余少量大戶型房源n 價(jià)格：31000元/平米n 下期產(chǎn)品：北區(qū)塊2號(hào)樓寫字樓、酒店式公寓Ø 優(yōu)勢(shì)：n 浙大科技園二期工程；n 城西交通要道交匯之處；n 石材玻璃幕墻+金屬紗網(wǎng)外罩，別致的創(chuàng)意立面城西罕有；n 4000方中央濕地水景+多

26、區(qū)塊空中花園組成立體生態(tài)景觀；n 充足的車位、電梯配比，保障樓宇使用便利高效，設(shè)計(jì)理念前瞻；n 藝術(shù)酒店擁有高達(dá)數(shù)層樓的紅酒陳列柜；n 白金物管仲量聯(lián)行擔(dān)任物管顧問(wèn)。（2）銀泰銀泰鳥(niǎo)瞰圖Ø 項(xiàng)目基本情況：n 項(xiàng)目地址：豐潭路和萍水路交匯處n 物業(yè)類型：城市綜合體（涵蓋購(gòu)物中心、時(shí)尚步行街、寫字樓、酒店）n 體量：40萬(wàn)平方米，寫字樓約8萬(wàn)方n 預(yù)計(jì)2012年底，城西銀泰購(gòu)物中心完成招商并開(kāi)業(yè)，2013年全部交付n 戶型結(jié)構(gòu)：寫字樓90-900Ø 優(yōu)勢(shì)：n 城西核心位置；n 銀泰品牌在市場(chǎng)上擁有較強(qiáng)的影響力；n 定位上更加追求知性、時(shí)尚、潮流、人文與休閑特色，全天候生活體驗(yàn)。

27、（3）西溪天堂西溪天堂鳥(niǎo)瞰圖Ø 項(xiàng)目基本情況：n 項(xiàng)目地址：天目山路與紫金港路交匯處n 物業(yè)類型：城市綜合體（涵蓋旅游公建設(shè)施、度假酒店集群、中國(guó)濕地博物館、產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓以及商業(yè)綜合體）n 體量：占地面積26.26公頃，總建筑面積30萬(wàn)平方米Ø 銷售狀況：n 首次開(kāi)盤：2009年12月25日n 首次推出產(chǎn)品：悅居一期五星級(jí)酒店式公寓n 戶型結(jié)構(gòu)：主力戶型200平米以內(nèi)n 后續(xù)推出：2010年6月16日悅居2期開(kāi)盤n 價(jià)格：45000元/平米Ø 優(yōu)勢(shì)：n 位于西溪濕地公園內(nèi)東南角，環(huán)境與景觀優(yōu)勢(shì)突出；n 以旅游及其相關(guān)配套為核心規(guī)劃業(yè)態(tài)，與周邊項(xiàng)目差異性較

28、大；n 引入喜來(lái)登與悅榕莊兩大知名酒店品牌；n 項(xiàng)目?jī)?nèi)中國(guó)濕地博物館是國(guó)內(nèi)首家國(guó)家級(jí)別的濕地專業(yè)博物館；n 戶型空間設(shè)計(jì)上極度奢侈，160以內(nèi)的戶型，僅設(shè)一房；180250的戶型，也僅有兩房。2.區(qū)域內(nèi)其他在售寫字樓概況項(xiàng)目名地址體量業(yè)態(tài)戶型結(jié)構(gòu)價(jià)格銷售情況矩陣國(guó)際豐潭路與文一路交匯處約8萬(wàn)寫字樓、底商尚未開(kāi)盤天際大廈天目山路與玉古路的交匯處57000寫字樓200-600為主27530元/2011年3月13日開(kāi)盤，已售76套，可售31套華元·天鵝堡西溪路南側(cè)，東鄰浙大科技園31400寫字樓，酒店式公寓30-200余均價(jià)25984元/2010年7月24日首次開(kāi)盤，目前在售精裝酒店式公寓

29、筑品金座競(jìng)舟路南端10000商業(yè)裙樓，loft商house均價(jià)23157元/2011年11月8日開(kāi)盤you盤時(shí)代古墩路萍水路口80843住宅、商務(wù)樓在售主力房型為48loft，少量37均價(jià)16000元/2011-03-27開(kāi)盤在售3號(hào)樓loft，共161套房源同人廣場(chǎng)古墩路598號(hào)11500商鋪、寫字樓、精裝小戶型均價(jià)13000元/2011年6月4日精裝單身公寓開(kāi)盤瑞博國(guó)際古墩路與萍水路口47711商住、寫字樓26-6013000元/2009年12月1日開(kāi)盤西溪新天地蔣村，南臨文一路，西靠五常港84000商鋪、寫字樓、小戶型小戶型規(guī)劃以40-70為主。辦公樓客戶定位以創(chuàng)業(yè)辦公為主，開(kāi)盤時(shí)間未定

30、3.本章小結(jié)區(qū)域的商務(wù)價(jià)值正逐漸被市場(chǎng)和消費(fèi)者認(rèn)可，商務(wù)樓不斷涌現(xiàn)，在眾多寫字樓中，自身品質(zhì)較高，而又擁有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目，在價(jià)格、形象、行業(yè)影響力以及市場(chǎng)口碑中均遠(yuǎn)超普通項(xiàng)目。四、板塊內(nèi)寫字戶駐戶概況1.駐戶概況元茂大廈：位于西湖區(qū)文二西路1號(hào)，文二西路與古翠路交叉口，2.5元/平方米/天西湖國(guó)際科技大廈：位于西湖區(qū)文二路391號(hào)，甲級(jí)，3.2元/平方米/天華星時(shí)代廣場(chǎng)，文三路478號(hào)，甲級(jí)，2.9元/平方米/天杭州通信大廈：上塘路386號(hào)，2元/平方米/天聯(lián)合大廈：紫荊花路2號(hào)紫荊花路與天目山路交叉口，甲級(jí)，3元/平方米/天天苑大廈：文三路508號(hào)，甲級(jí)，1.9元/平方米/天2.本章小結(jié)根據(jù)

31、市調(diào)結(jié)果顯示，城西商圈寫字樓集中在老文教板塊，駐戶以科技型企業(yè)為主，金融和貿(mào)易類企業(yè)也占較大比重，顯示城西商圈的整體定位仍是以科技型企業(yè)為主導(dǎo)，這其中原因一方面是因?yàn)槔衔慕躺倘Υ蛟斓摹昂贾萸锶~原”定位，聚集了大量如阿里巴巴一樣的網(wǎng)絡(luò)、動(dòng)漫、軟件等高新技術(shù)企業(yè)，一方面是文教商圈相較于錢江新城、武林商圈、慶春商圈、黃龍商圈等市中心板塊，整體租金較低，維持在1.53元左右的均價(jià)，且交通方便，非常適合創(chuàng)業(yè)初期資金不寬裕的企業(yè)。但城西商圈也存在難以解決的問(wèn)題，如寫字樓普遍較老，內(nèi)部配置落后，缺乏與高端商務(wù)相匹配的品質(zhì)、形象和配套，文三路和天目山路的交通擁堵問(wèn)題也越來(lái)越成為該區(qū)塊寫字樓的“阿基琉斯之踵”，

32、因此許多成長(zhǎng)起來(lái)的企業(yè)，會(huì)選擇更加符合自己公司形象及需求的寫字樓。五、區(qū)域配套1.主要配套情況一覽（1）主要商業(yè)配套西溪新天地：地處西溪板塊西側(cè)的西湖區(qū)蔣村，用地面積55.96畝，計(jì)劃投資總額2.2億元，集酒店、辦公、餐飲、休閑消費(fèi)于一體。建設(shè)時(shí)間預(yù)計(jì)為3年，建成后蔣村人的生活會(huì)有質(zhì)的提升。“西溪新天地”項(xiàng)目由杭州龍章股份經(jīng)濟(jì)合作社、杭州楊家埭股份經(jīng)濟(jì)合作社與杭州坤和旅游客運(yùn)中心有限公司合作開(kāi)發(fā)。西溪印象城：西溪印象城位于杭州市余杭區(qū)天目山路和五常大道交叉口西南角，是集購(gòu)物中心、城市娛樂(lè)、濕地旅游等要素的21萬(wàn)平方米購(gòu)物中心。首期開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目建筑面積達(dá)16.8萬(wàn)平方米左右，將全部打造為純商業(yè)。而

33、第二期開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目建筑面積約為4.2萬(wàn)平方米，可能會(huì)涉及酒店和住宅。首期項(xiàng)目預(yù)計(jì)會(huì)在2013年初正式開(kāi)業(yè)，由于體量巨大，光停車位就超過(guò)2千個(gè)。確定合作入駐的企業(yè)有全國(guó)第7家沃爾瑪山姆會(huì)員店。左圖為西溪印象城概念展廳西城廣場(chǎng)：位于文二西路和紫荊花路交叉口，是杭州城西目前最成熟的大型綜合性購(gòu)物中心，囊括購(gòu)物、美食、娛樂(lè)、休閑、健身、觀光等功能于一體，總建筑面積1.8萬(wàn)平方米。在功能設(shè)計(jì)上，廣場(chǎng)北側(cè)為開(kāi)闊的市民公共交流區(qū)域，擁有杭州罕見(jiàn)的按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的輪滑區(qū)，露天電視墻、音樂(lè)噴泉、小綠化帶等設(shè)施，可同時(shí)容納上千人活動(dòng)。西城廣場(chǎng)鳥(niǎo)瞰效果圖城西銀泰百貨古墩路印象城購(gòu)物中心杭州古墩路印象城的總建筑面積為5

34、.8萬(wàn)平方米，定位為社區(qū)型購(gòu)物中心，聚集了購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)等消費(fèi)內(nèi)容，輻射半徑為2公里。外婆家、神采飛揚(yáng)、肯德基、第二樂(lè)章、mathercare、拉夏貝爾、絲芙蘭也同時(shí)開(kāi)出。沃爾瑪超市將位于印象城的三樓、四樓，建筑面積1萬(wàn)多平方米，體量與城北東新園店相當(dāng)，定位都是購(gòu)物廣場(chǎng)。古墩路印象城于2010年1月28日開(kāi)業(yè)，在開(kāi)業(yè)一年后取得了不錯(cuò)的成績(jī)，累積客流達(dá)600多萬(wàn)，銷售額達(dá)3.5億（2）主要醫(yī)院浙江綠城醫(yī)院：浙江綠城醫(yī)院（浙江綠城心血管病醫(yī)院）是以心血管病?？茷樘厣姆菭I(yíng)利性綜合醫(yī)院，醫(yī)保定點(diǎn)醫(yī)療機(jī)構(gòu)。省立同德醫(yī)院省立同德醫(yī)院是浙江省衛(wèi)生廳直屬的集醫(yī)療、科研、教學(xué)為一體的中西醫(yī)結(jié)合三級(jí)甲等

35、醫(yī)院，是首批省、市基本醫(yī)療保險(xiǎn)和職工子女統(tǒng)籌定點(diǎn)醫(yī)院，為省級(jí)干部保健基地、涉外醫(yī)療機(jī)構(gòu)、國(guó)家藥物臨床研究機(jī)構(gòu)和高等醫(yī)學(xué)院校教學(xué)醫(yī)院，列入全國(guó)重點(diǎn)中醫(yī)院及浙江省中醫(yī)名院建設(shè)單位。杭州正大醫(yī)院：位于文三西路益樂(lè)路口的私立醫(yī)院浙大國(guó)際醫(yī)療中心（在建）：位于余杭組團(tuán)的創(chuàng)新基地內(nèi)，計(jì)劃用地300畝，擬建設(shè)1200張床位規(guī)模的三級(jí)甲等綜合性醫(yī)院。（3）主要學(xué)校：浙江大學(xué)紫金港校區(qū)、萬(wàn)象職業(yè)技術(shù)學(xué)院、浙江警官職業(yè)學(xué)院、綠城育華學(xué)校、西溪實(shí)驗(yàn)學(xué)校、杭十五中西溪校區(qū)，涵蓋大中小學(xué)、幼兒園全程配套（4）交通配套交通：文二路、文三路、天目山路、古墩路、紫荊花路、地鐵3號(hào)線等。2.本章小結(jié)城西是杭州商品房的發(fā)源地，區(qū)域內(nèi)聚集了杭州早期的大量商品房，教育醫(yī)療商業(yè)配套齊全，作為杭州最大的cld擁有著巨大的吸引力。六、市調(diào)總體結(jié)論：1.市場(chǎng)前景Ø 整體商業(yè)地產(chǎn)前景看好，城西商圈的商務(wù)價(jià)值及潛力正逐步顯露；