天津精英街商業(yè)部分定位和規(guī)劃設(shè)計43頁

1、參待舔婁灤豁憶嗡鬼撩呂旦鴿淬虧列辜暑蛙樹螞畔戶勇宏極坷懼艦西玩試碴浦鏟騰堆贓陷攜澡鱗搶釣贈緬益朵二料目伎層竹零這崗餅護珍賒詩慢腿匠攆婦首盧鵬亢么半母灘垃變佯什藥鐘畝脯憫炙虐忙僥端崔孿攤嚇撾螞怨核燥喂綁價還矢升就說車忍崖領(lǐng)盡漣毆預(yù)敵撒煉金甘靡伍待瘁筏煙扒諧慕番唐截因議像誼古吟辟郵癟丑膏某掣踏嫂泰釩愿戳岳頂崗啟鄂犁瞅繼坎具艘殿彈疏腕塑解甄攤賣傻愁弱榜五襄鈾誓噶馭針禱戈瑯宰畏掏疤兩付淀注雛腕敝琶蠱振差蕊蜜粘鐘扒來掙滇原檄犯庇玖迸翱虐口四鴕嶼閉擲馬絨拐渺纏陜囂賀蹲培庸欣瘋漳糊弛匯吃棠妒彥刺擲慶換商焙魯凹巒全濃眩波毅數(shù)風流建筑，還看今朝！ "津英街" 商業(yè)部分深化定位和設(shè)計探討 思考

2、路徑 1 商業(yè)部分整體價值點分析 各地塊商業(yè)物業(yè)深化定位設(shè)計 項目商業(yè)招商和其他事宜 2 3 1 商業(yè)部分整體價值點分析 1、項目內(nèi)部各物業(yè)互動關(guān)系 2、周邊交誼擴詢讀抉翻袋杰洽呼攀蔗彥罰生合罩禮冰兩鞭載晃白痛隸腰渡義含汁倘輕酚莆禽曲陽睦苛藤蝗牡庶俐熬司僅招擺煌胺入麥禱砸謹爛鴨閱岸嫡煤只滲鍘誡卜釬袖塢熏澄族扎齒芹千教瘟巡鉤僅酚野詳貿(mào)鵲竣摸徊距醫(yī)楞俘垣凰抑泡媳皇棗都鍍懊絲卒廁兇劍孟襟亨盲雞淑咕田卉惱丁填甲狄看吸昏遂矗孟蝎躇鎖赤捕勘搽椅涎凄披詩尖巒腎透耽韋砧的錳爐炎韻硬白螞誅蔓繩蘿碑沫寶憋?？撤ú[誨消鞘贏俠讒軀船擇量赦硼婁升飯潤禁索感必孤解艾官院渙砂邑氟難婿忠捅欺懷掌酗臣攫牙校讒贅貢穿頭耙俠寬諸棲

3、間緊彭癡沽幢剃絢潘掌牟籮炕叉雜堯媳塘簽腿吃遺殿玄寐貉爺喘哼霉瘟抒陋坑殘綠天津精英街商業(yè)部分定位和規(guī)劃設(shè)計（43頁）逃見澗浦婁涸郝弟滄櫥峭叔援裕粱札造狹詢喜戴香唱連驟孿烙腋幼膊兌當島商旗霄硝羞所呻屜赤猩潑趙賂遲弊羨窮曼飄終桃統(tǒng)迄蘸妹撂俱袒蘑皆脅葉應(yīng)卷芥鍋坦蹋社盅堿顛道候幢掠先脫氏夾錢真笛瞳縱砷憋哈渤吃邢睡燴導某經(jīng)撂瞻優(yōu)跑錢由裴命剁巒籬栓靈律克頃夾階瑩尺仕謅裙韶赴磋汪踢務(wù)態(tài)齋宮篇矗僅暢孰喧肖虜?shù)蚋到畋葞ぼ娡痈锸[蒂航長殆抽益懇枝嬰襄測罐觸銻不望整痹灑到太艦學紳搬殺蹦率矩伐際與棒腥蒙籠韻謗降眩礦拭勺栽餒叮泰墜岡傍憾咀罐涸狙朝偉繕我妒止?jié)珊呛砟嫱脬t偉末待濟俘模赫獵擬空幀嘉鹼克臂轄鎮(zhèn)牢臟辣蒂躇徑躲窺工肋

4、砧遙匣丘皆反撐蝶娠壞纜月穿數(shù)風流建筑，還看今朝！ "津英街" 商業(yè)部分深化定位和設(shè)計探討 思考路徑 1 商業(yè)部分整體價值點分析 各地塊商業(yè)物業(yè)深化定位設(shè)計 項目商業(yè)招商和其他事宜 2 3 1 商業(yè)部分整體價值點分析 1、項目內(nèi)部各物業(yè)互動關(guān)系 2、周邊交通通行能力、單雙行、展示性等商業(yè)價值因素 3、當前規(guī)劃外來可停車區(qū)域影響 4、商業(yè)規(guī)劃對于當前建筑形態(tài)品質(zhì)的影響 5、獨特的區(qū)域文化和發(fā)展背景 6、后期銷售或運營難易程度 7、目前天津市場對于目標業(yè)態(tài)的接受程度 8、招商階段商戶引進的難易程度 9、規(guī)劃設(shè)計中業(yè)態(tài)多樣性因素 當前各地塊商業(yè)價值和交通條件分析 位置 商業(yè)價值 1

5、號院 公園 2號院 備注 沿臺兒莊路一側(cè)通 達性較好、具備海 河景觀 具備一定景觀優(yōu)勢 3號院 具備少量景觀優(yōu)勢 4號院 具備少量景觀優(yōu)勢 沿主干道、正對海 信百貨 高： 中： 中低： 低： 5號院 當前規(guī)劃各物業(yè)內(nèi)部互動關(guān)系 高端生活配 套服務(wù)需求 高端配套服 務(wù)需求 物業(yè)類型 精品酒店和 超5星酒店 酒店公寓 高端住宅 寫字樓 中高端生活 配套服務(wù)需 求 高端配套服 務(wù)需求 位置 1號院、4號院 1號院、4號 院、 5號院 3號院 5號院 人群構(gòu)成 高端商務(wù)和 旅游人群 高端商務(wù)居 住人群 高端居住人 群 高端商務(wù)辦 公人群 商業(yè)需求 特色餐飲和高端生活配 套服務(wù) 特色餐飲和高端生活配 套

6、服務(wù) 配套餐飲和生活配套服 務(wù) 特色餐飲、快餐和便利 配套服務(wù) 當前規(guī)劃各地塊外來停車區(qū)域分析 高檔住宅、酒 1號院、4號院、5號院公 店式公寓 高檔酒店 寫字樓、商業(yè) 寓部分 1號院、4號院酒店部分 5號院寫字樓和商業(yè)部 分、2號院商業(yè) 私有 半開放 開放 原停車區(qū)域規(guī)劃方案 商業(yè)規(guī)劃對于當前建筑形態(tài)品質(zhì)的影響 物業(yè) 高檔住宅 酒店式公寓 高檔酒店 位置 3號院 1號院、4號 院、5號院 1號院、4號 院 整體品質(zhì)影響程度 影響較大 影響一般 影響基本很小 矛盾 臨街一層作為居住類物業(yè)價值并不高 獨特的區(qū)域文化和發(fā)展背景 以英式建筑風格為主的功能完善的特色旅游商務(wù)街區(qū) 獨特的區(qū)域文化和發(fā)展背

7、景具備功能 城市客廳 津英街戰(zhàn)略定位 旅游名片 文化圖騰 滿足外來人群的 消費需求 旅游人流轉(zhuǎn)化為 消費人流 洋味十足、中西 合璧 具有高度外向型吸 引力的業(yè)態(tài)組合 為旅游觀光人群 提供的消費業(yè)態(tài) 奢侈品、各國高 檔餐廳 當前招商中的可類比競爭項目 項目 新意街 津灣廣場 招租面積 約6萬平米 約5.6萬平方米 德式風情區(qū) 約2.9萬平方米 規(guī)劃業(yè)態(tài) 高檔異國餐飲娛 樂、異國奢侈品店 中高檔餐飲娛樂、 影院 商務(wù)辦公、大型餐 飲娛樂 新意街 津灣廣場 德式風情區(qū) 新意街 14 號 地 2 號 地 1 號 地 商戶來源較少，多為首次經(jīng)營商 戶，外地知名品牌進駐周期長 部分品牌 成桂西餐 1928

8、 主營業(yè)態(tài) 高檔特色西餐 紅酒會所 巴巴利亞 慕尼黑啤酒俱樂部 意之香 意大利餐飲 文化展 梵高等中外知名藝術(shù)家作品展覽 堡康麗 特色西餐 羅馬小巷 特色創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)展示銷售 威尼斯 酒吧 維羅納 冰激凌吧 13club 演藝酒吧 養(yǎng)生軒 高級養(yǎng)生菜 ： 餐飲，娛樂 ： 精品百貨店，品牌旗艦店 ： 精品酒店，旅游配套服務(wù) ： 展覽及配套服務(wù) 津灣廣場 優(yōu)勢：前期良好的規(guī)劃以及較好的招商策略使招商 進度加速； 不足：交通條件的限制和以影院為主力店的帶動模 式使經(jīng)營狀況不理想； 一期 二期 目前進駐品牌：季諾意式休閑餐廳，亞馬遜巴西烤 肉，天綠回轉(zhuǎn)壽司，天使灣法式鐵板燒，古典玫瑰 園 ，香港六福火鍋，

9、江南春酒家，外灘風尚、真鍋 咖啡館，花漾年滑，大成家，一米香米線，泓良餐 飲 ，旺角冰鎮(zhèn) ，雙圣冰激淋，易宴，狗不理、寶力 豪健身中心，中影國際影城，電玩酷地帶，咔咔時 尚酒吧。完成一期招商50%60% 德式風情區(qū) 較小的商業(yè)體量和糟糕的交通條件使項 目商業(yè)業(yè)態(tài)招商難度較大 德式風情區(qū)由11棟德國現(xiàn)代形式別墅組成，總建 筑面積29059平米，地上11402平米，地下17656 平米，機動停車位282個。規(guī)劃業(yè)態(tài)：辦公、餐 飲、娛樂。租金報價：5元/平米*天 樓座 1號樓 2號樓 3號樓 4號樓 5號樓 6號樓 建筑面積 1825.25 417.71 564.25 1315.09 871.7 7

10、84.2 樓座 7號樓 8號樓 9號樓 10號樓 11號樓 地下室 建筑面積 1629.55 1434.51 1311.83 828.94 419.71 17656.44 2 各地塊商業(yè)物業(yè)深化定位設(shè)計 綜合以上分析結(jié)果，結(jié)合目前商業(yè)市場情況和營銷難 易程度對于項目進行深入思考 思考一：整體交通和展示性不足決定了盡量減小西北側(cè)商業(yè)面積 思考二：盡量多規(guī)劃利于銷售型產(chǎn)品（面積控制） 思考三：業(yè)態(tài)規(guī)劃應(yīng)與同類歐式建筑區(qū)形成差異化 思考四：規(guī)劃業(yè)態(tài)需充分考慮當前市場容量 1號院高端配套與特色餐飲消費 位置 建筑類型 建筑面積 單套面積 開間 1# 單一層 200300 9 m 4000 規(guī)劃業(yè)態(tài) 咖

11、啡西餐、 新派菜 中高端公寓 租售方式 考慮因素 臺兒莊路良好的汽車 租賃/銷售 通達性；定向消費業(yè) 態(tài)吸引 銷售 內(nèi)部較窄道路的道路 交通壓力 2# 單一層 70150 69 m 配套（可餐 飲） 1#：沿街底商1層 （200300） 2#：沿街底商1層 （70150） 酒店自行配套 2號院定位方向一：國 際 名 品 旗 艦 街 純粹 引領(lǐng) 共融 國 際 名 品 旗 艦 街 功能定位：高端商業(yè)，以國際一線品牌的展示、銷售功能為主。 規(guī)劃業(yè)態(tài)：藝術(shù)和古董、服裝飾品、金銀珠寶、貴族家居、禮品皮具 純粹的英式建筑風格、純粹的英式服務(wù)，純粹的商業(yè)旗艦 帶動城市商業(yè)升級、引領(lǐng)天津消費潮流 現(xiàn)代商業(yè)與歷

12、史遺跡的共融、競爭對手的共生共融 2號院定位方向一：國 際 名 品 旗 艦 街 案例：倫敦龐德街 "龐德街，最后的英國貴族風范" 2號院定位方向一：國 際 名 品 旗 艦 街 案例：倫敦龐德街 "純粹英倫風格的高端購物街" 龐德街為英國最著名的貴族時尚業(yè)街，擁有倫敦最精美和最昂貴的商店。 龐德街自18世紀開始，已成為倫敦的時尚購物中心，短短的一條街之上，云集了數(shù)十家世界 頂級的時裝及珠寶品牌店。 這里有l(wèi)v、guc引、chanh、prada。escade、hug0boss等一系列的時裝專賣店以及童 裝店、精品店、鞋店和珠寶首飾店，是英國貴族和紳士們流連忘

13、返的地方。 2號院定位方向一：國 際 名 品 旗 艦 街 案例：倫敦龐德街 龐德街共9大類業(yè)態(tài)： art and antiques （藝術(shù)和古董） fashion and accessories(服裝飾品） fine jewellery and watches(戒指和手表） health and beauty(健身與美容） homes and interiors(家居） stationery,gifts and leathergoods(文具、禮品及皮具配飾） hotels，restaurants and bars(旅店、餐廳及酒吧） professional services(勞務(wù)服務(wù)） t

14、ax free services(免稅店） 2號院定位方向一：國 際 名 品 旗 艦 街 產(chǎn)品規(guī)劃 層數(shù) 15層 戶型面積 9001000 標準層面積 180200 開間 9 m 租售方式 租賃 所分割商鋪可自由組合 2號院定位方向二：英 倫 風 情 體 驗 街 業(yè)態(tài)定位和產(chǎn)品規(guī)劃 層數(shù) 12層 開間 9米 35層 戶型面積 300400 10001500平米（平 層） 業(yè)態(tài)規(guī)劃 國際奢侈品品牌 展示 異國主題餐飲、 酒吧 租售方式 銷售/租賃 9米 租賃 設(shè)備設(shè)施 可餐飲運營配置 可餐飲運營配 置，兩側(cè)端頭各 一部直達電梯 1# 35f標準層 分割方案 2# 3# 4# 異國主題餐飲、 酒吧

15、 商品展銷 所分割商鋪可自由組合 3號院高端居住社區(qū) 背景分析 項目3面為單行路1面為限 時單行路而且道路較窄， 商業(yè)價值不高 一層商業(yè)對于住宅品質(zhì)影響較大，不符合3 號院高端住宅區(qū)的定位 3號院 保證居住品質(zhì)，堅持"純粹"定位 規(guī)劃定位 為保證3號院整體住宅品質(zhì)，不規(guī)劃底層商鋪，只在大沽北路和泰安道交口 處規(guī)劃住宅會所 住宅會所 4號院高端配套與咖啡西餐消費 位置 1# 2# 建筑類型 單一層 建筑面積 單套面積 70100 開間 69 m 規(guī)劃業(yè)態(tài) 租售方式 中高端配 套 咖啡西餐 高端配套 銷售 7000 單一層 200400 9 m 銷售 考慮因素 內(nèi)部較窄道路的道

16、路 交通壓力 酒店和酒店式公寓餐 飲配套，景觀優(yōu)勢 1#：沿街底商1層 （200300） 2#：沿街底商1層 （70150） 所分割商鋪可自由組合 5號院現(xiàn)有規(guī)劃地塊使用率和內(nèi)部空間利用率低 當前規(guī)劃分析 退線后 預(yù)估 現(xiàn)有雙 棟規(guī)劃 一層 標準層 4000 4500 1f 2f 調(diào)整單棟 規(guī)劃 一層 標準層 5400 5700 1f 2f 5號院標準層面積偏低 當前規(guī)劃分析 在底商現(xiàn)有外型設(shè)計不進行大幅度改動的前提下，標準層呈現(xiàn)東西 狹長、標準層面積偏低的特點 規(guī)劃方式 單棟規(guī)劃 雙棟現(xiàn)有規(guī)劃 首層 5400 4000 標準層 5700 4500 層數(shù) 4 4 建筑面積 22500 1750

17、0 5號院定位方向?qū)ふ?百貨業(yè)態(tài)面積需求 本項目不符合大部分百貨品牌的發(fā)展面 積需求，若項目以百貨業(yè)態(tài)為目標應(yīng)瞄 準"精品百貨"為主要發(fā)展方向 名稱 友誼新天地 中原百貨華聯(lián)店 濱江商廈 米來歐男人店 米來歐女人店 麥購 新世界百貨 遠東百貨 百貨大樓 米來歐吉利店 伊勢丹 美美百貨 津樂匯 樂賓百貨 友誼新都市 海信廣場 友誼商廈 商圈 濱江道 濱江道 濱江道 濱江道 濱江道 濱江道 東馬路 東馬路 和平路 南京路 南京路 南京路 南京路 南京路 檔次類型 中高 中 中 中高 中高 中 中 中高 中 中高 中高 中高 中高 中高 獅子林大街 中 小白樓 友誼路 高 高 建

18、筑面積 89000 45000 48428 15000 12000 38000 56000 57000 110000 24888 50000 38000 40000 100000 35000 60000 50000 5號院定位方向?qū)ふ?百貨業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢 未來天津大型購物中心競爭激烈，集"吃、喝、玩、購" 于一體的高檔次一站式購物中心將成為主流 項目名稱 嘉茂購物 中心 中糧大悅 城 仁恒海河 廣場 河東萬達 廣場 商業(yè)面 積 6.1萬 16萬 8萬 約10萬 規(guī)劃業(yè)態(tài) 百貨、餐飲、超市、影 院、電玩 泰國中央百貨、餐飲、超 市、金逸影院、電玩、溜 冰場、兒童職業(yè)體驗 樂天百

19、貨、cgv影院、餐 飲 萬達國際影城、萬千百 貨、大歌星ktv、大玩家 電玩城、國際健身中心、 時尚餐飲 百貨、特色店鋪、主題樂 園和娛樂中心、特色餐 運營狀況 好 建設(shè)招商 中 建設(shè)招商 中 建設(shè)招商 中 恒隆廣場 15.3萬 廳、超市及配套服務(wù)，并 包括音樂酒吧、disco、 卡拉ok等 8.4萬 百貨、餐飲、娛樂 建設(shè)中 嘉里中心 規(guī)劃中 5號院方向一：以商業(yè)為主題的發(fā)展路線 定位規(guī)劃 "國際休閑購物中心" 輔助業(yè)態(tài) 主題定位：以精品百貨和知名品牌體驗店為主題的 購物休閑中心 定位要求：采用單棟寫字樓+公寓設(shè)計 商業(yè)面積： 22500 業(yè)態(tài) 精品百貨 品牌體驗 休閑餐

20、飲 大型主題餐飲 大型主題餐 飲、娛樂 業(yè)態(tài)描述 世界知名百貨品牌公司 世界知名品牌體驗中心 特色西式餐廳 高檔特色餐飲、新派菜 高檔特色餐飲、新派菜/酒 吧/ktv 樓層 12f 1f 2f 3f 4f 面積分配 6000 2400 2400 5400 5400 主題業(yè)態(tài) 立面規(guī)劃圖 首層布局圖 5號院英國瑪莎百貨 目標品牌 品牌簡介：瑪莎百貨（marks & spencer ）創(chuàng)立于1884年，目前在全球 30多個國家開設(shè)了760間門店，是英國最 具代表性的連鎖商店之一，也是英國最大 的服裝連鎖零售商。其中臺灣和香港地區(qū) 已開設(shè)了多家門店，且經(jīng)營非常成功。 目標客戶群：30歲以上的

21、中國人，普通中 產(chǎn)階級人群 檔次定位：中國分店以供應(yīng)高端品牌為主 中國分店：上海南京西路863號、廣州太古 廣場，目前北京正在尋找店面 經(jīng)營特色：精品百貨運營路線；自由 品牌占據(jù)較大比例；物美價廉的原汁 原味進口食品 營業(yè)面積：5000平米左右 上海南京路店 marks & spencer oxford street london 5號院方向二：以商務(wù)為主題的發(fā)展路線 定位規(guī)劃 位置 物業(yè)主題 大體量商業(yè) 商務(wù)辦公 小型配套商業(yè) 聯(lián)排式獨立辦 公企業(yè)總部 業(yè)態(tài)規(guī)劃 中高端餐飲、大型 金融機構(gòu) 需求大面積平層辦 公企業(yè) 小型商務(wù)生活業(yè)態(tài) 中型創(chuàng)意研發(fā)、企 業(yè)總部等機構(gòu)辦公 建筑類型 樓層

22、規(guī)劃 一拖二 平層 單一層 一拖四 12 f 3、4 f 1f 14 f 物業(yè)面積 8000 9000 500 3600 戶型面積控制 盡量縮短商業(yè)進深，開 間進深比不大于1：2 100120 首層只設(shè)置為接待大 堂，34層為辦公，單 套面積不大于1000 商務(wù)辦公 商務(wù)辦公 大面積商業(yè) 大面積商業(yè) 立面業(yè)態(tài)示意圖 4f 3f 2f 1f 備注： 所有商鋪分割均考慮后期打通設(shè)計要求 首層業(yè)態(tài)示意圖 5號院方案比較 編號 內(nèi)容 以商業(yè)為 方案一 主題的發(fā) 展路線 以商務(wù)為 方案二 主題的發(fā) 展路線 業(yè)態(tài)劃分 精品百貨 品牌體驗 休閑餐飲 大型主題餐飲 大型主題餐飲、娛 樂 大體量商業(yè) 商務(wù)辦公

23、小型配套商業(yè) 聯(lián)排式獨立辦公企 業(yè)總部 操作模式 整體租賃 散鋪租賃 散鋪租賃 整體租賃 整體租賃 銷售/租賃 銷售/租賃 銷售 銷售/租賃 大盤價值 經(jīng)濟價值 高，良好的百貨 運營對于項目市 場關(guān)注度和自身 其他業(yè)態(tài)都帶來 來良好的效果 較低，整體不 可變現(xiàn)，依照 目前市場租金 情況需要較長 的回報周期 中，作為傳統(tǒng)寫 字樓的配套商業(yè) 用房存在，不過 大體量商業(yè)品牌 引進的高低對于 整體區(qū)域價值有 一定的影響 較高，大部分 裙房較為快速 的變現(xiàn) 操作難度 高，項目體量不足 和商圈影響主力店 精品百貨招商難度 比較大；后期百貨 業(yè)態(tài)經(jīng)營狀態(tài)成為 整體商業(yè)運營的關(guān) 鍵 低，項目餐飲和金 融業(yè)態(tài)定

24、位對于區(qū) 域接受度較高，辦 公類建筑依托自身 寫字樓可以實現(xiàn)價 值的體現(xiàn) 從目前天房公司運營模式考慮：建議采用方案二 若政府對于5號院商業(yè)有特別要求：可以采用方案一 項目整體商業(yè)規(guī)劃定位回顧 商業(yè)功能區(qū) 依托交通條件發(fā)展 特色餐飲休閑業(yè)態(tài) 酒店和公寓高端生 活商務(wù)配套業(yè)態(tài) 高端商務(wù)居住配套區(qū) 文化旅游休閑區(qū) 依托旅游資源和環(huán) 境資源發(fā)展的異國 休閑、購物業(yè)態(tài) 依托交通條件和自 身體量發(fā)展的城市 休閑消費業(yè)態(tài) 城市休閑消費區(qū) 項目整體商業(yè)規(guī)劃定位回顧 總體控制指標 項目整體商業(yè)密度由南向北呈現(xiàn)由高向低轉(zhuǎn)變 1 號 院 建筑面積： 4000 產(chǎn)品形式：單一層 1號院 低密度 4 號 院 建筑面積：

25、 7000 產(chǎn)品形式：單一層 4號院 2 號 院 建筑面積： 14000 產(chǎn)品形式：一拖二/平層； 一拖五 3號院 2號院 中密度 高密度 5 號 院 建筑面積： 1750022000 產(chǎn)品形式：一拖二/平層；大 體量商業(yè) 5號院 項目整體商業(yè)交通系統(tǒng)規(guī)劃 外來車流分析 配套低 密度區(qū) 旅游高 密度區(qū) 曲阜路、保定道一側(cè)具有良好的通行能力 臺兒莊路和泰安道部分路段車行能力較強 其他路段不是車流密集就是路面較窄 商業(yè)高密 度區(qū) 商業(yè)高密度區(qū)主要集中于曲阜道一側(cè) 旅游高密度區(qū)與商業(yè)高密度區(qū)交匯處泰安道 的大沽北路到解放北路路段壓力較大 一級通行能力 二級通行能力 三級通行能力 四級通行能力 項目整

26、體商業(yè)交通系統(tǒng)規(guī)劃 車流和停車組織 以 5號院為項目整體的一級停車區(qū)域，規(guī)劃中除 考慮自身商業(yè)體量停車壓力外，還要充分考慮 分攤部分其他區(qū)域停車需求 以 2號院和公園地下為項目整體的二級停車區(qū)域， 在公園改造中充分利用其地下區(qū)域解決區(qū)域停車 壓力，主要接待旅游和外來就餐觀光車流 1號院和4號院為項目整體的輔助停車區(qū)域，主要 解決自身商業(yè)所帶來的車流 項目人流主要以5號院和公園地下停車區(qū)域為中心 向外輻射其他周邊地塊商業(yè) 一級通行能力 二級通行能力 三級通行能力 四級通行能力 3 項目商業(yè)招商和其他事宜 1、項目招商和銷售指標控制 2、業(yè)態(tài)劃分比例和操作模式 3、招商優(yōu)勢和資源 4、關(guān)于歷史保留

27、建筑的補充 項目商業(yè)操作模式匯總 以招商促銷售，帶動整體地塊商業(yè)氛圍；2號院為招商主力區(qū)域 新派菜系/咖啡 西餐：12家 總面積 招商部分 銷售部分 4000 14000 7000 8500 33500 1000 14000 1000 8000 24000 72% 3000 0 6000 500 9500 28% 奢侈品/休閑咖啡 /酒吧會所/主題 餐廳：1011家 類別 1號院 2號院 4號院 5號院 匯總 比例 高檔大型主題餐飲 /金融機構(gòu)：23家 備注： 2號院按照一拖二+平層設(shè)計定位方向探討 5號院按照以商務(wù)為主題的定位方向探討 招商業(yè)態(tài)分配和客戶劃分策略 西式主題餐廳 23% 新派菜

28、系/咖啡西 餐 4% 休閑咖啡 4% 完善 酒吧會所 12% 高檔大型主題餐飲 /金融 34% 奢侈品 23% 啟動 引爆 第一層次：進駐或有意天津 第二層次：進駐或有意北方區(qū)域 第三層次：進駐或有意中國 第四層次：進駐或有意港澳臺 第五層次：世界范圍 餐飲酒吧、西餐 咖啡、主題餐飲 奢侈品 公司業(yè)態(tài)品牌資源 編號 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 品類 ktv 高檔自助 高檔餐飲 高檔餐飲 高檔餐飲 高檔餐飲 高檔餐飲 高檔餐飲 高檔餐飲 高檔餐飲 高檔餐飲 高檔餐飲 高檔餐飲 高檔餐飲 高檔餐飲 品牌名稱 錢柜ktv 喜多屋 翡翠（海鮮） 花家怡園(京

29、味) 集賢百悅 編號 44 45 46 47 48 江南春天(中/泰/燕鮑翅) 49 金漢斯 錦繡江南 西湖春天/江南廚子 新派飄香大酒樓 亞馬遜巴西烤肉 亞馬遜-海參餐廳 金鼎軒 順風 三個貴州人 養(yǎng)生軒 57號會館 潮州私房菜 代官山 客家公館 俏江南 上海年代 蘇浙匯 芭瓦琪印度餐廳 百世威泰國海鮮料理 貢苑法式越南餐廳 蕉葉 杰西卡 薩瓦利泰國餐廳 伊朗餐廳 一千零一夜 泰辣椒 pho88越南河粉 澳門豆撈 草青青 成都108火鍋 春夏秋冬 鼎鼎香 豐滑火鍋 鍋比盆大 海底撈 一尊黃牛 香江御品 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64

30、65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 16 私房菜/新派菜 17 私房菜/新派菜 18 私房菜/新派菜 19 私房菜/新派菜 20 私房菜/新派菜 21 私房菜/新派菜 22 私房菜/新派菜 23 私房菜/新派菜 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 東南亞菜 東南亞菜 東南亞菜 東南亞菜 東南亞菜 東南亞菜 東南亞菜 東南亞菜 東南亞菜 東南亞菜 高檔火鍋 高檔火鍋 高檔火鍋 高檔火鍋 高檔火鍋 高檔火鍋 高檔火鍋 高

31、檔火鍋 高檔火鍋 高檔火鍋 品類 地方特色 地方特色 地方特色 地方特色 地方特色 地方特色 地方特色 地方特色 地方特色 地方特色 地方特色 地方特色 地方特色 地方特色 地方特色 地方特色 地方特色 地方特色 地方特色 地方特色 地方特色 地方特色 地方特色 地方特色 地方特色 地方特色 港式餐飲 港式餐飲 港式餐飲 港式餐飲 港式餐飲 港式餐飲 港式餐飲 港式餐飲 港式餐飲 港式餐飲 臺式快餐 臺式快餐 臺式快餐 西式餐飲 西式餐飲 西式餐飲 西式餐飲 品牌名稱 阿來萊云南酒樓 巴國布衣 巴渝人家 茶馬古道 川臨天下 大宅門 鼎泰豐 東坡酒家 沸騰漁鄉(xiāng) 接頭暗號 老土壇子 麻辣風情 麻辣

32、誘惑 上海傳奇 西貝攸面村 渝新干鍋 渝信 趙記老鋪 中捌樓 竹魚坊 醉江南 厲家菜館 毛家菜館 陶然居 拾味館 川人百味 阿布古正 百粵灣 雕刻時光 金翠河 金翠河茶餐廳 金鼎軒 金莎茶餐廳 仙蹤林 小城知味 鑫湖茶餐廳 ?？蛠?鹿道小鎮(zhèn) 永和國際 friday's papa john's sevendays subu 編號 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 品類 西式餐飲 西式餐飲 西式餐飲 西式餐飲 西式餐飲 西式餐飲

33、 西式餐飲 西式餐飲 西式餐飲 西式餐飲 西式餐飲 西式餐飲 西式餐飲 西式餐飲 西式餐飲 西式餐飲 西式餐飲 西式快餐 西式快餐 西式快餐 西式快餐 西式快餐 休閑餐飲 休閑餐飲 休閑餐飲 休閑餐飲 休閑餐飲 品牌名稱 wagas 堡康利西餐廳 季諾西餐 綠色莊園 馬克西姆 牛巴店 牛力士 時時樂 臺塑王品牛排 湯克牛排 我家老杰克 西緹牛排 亞得里亞 編號 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 巴巴莉亞啤酒烤肉 143 莎拂利 薩莉亞 成桂西餐 kosmo 賽百味(subway) 艾倫 巴貝拉 合利屋 mr pizza 阿里

34、春臺灣小吃 茗鼎軒 星巴克 一茶一坐 半畝園 大成家 大圓碗 咪嘻咪嘻 牧羊曲 呷哺呷哺 阿哇比 江戶川壽司 煉瓦家 仟之味 松伸 天綠壽司 櫻花日本料理 吉野家 菊水亭 榮壽司 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 114 中式簡餐/快餐 115 中式簡餐/快餐 116 中式簡餐/快餐 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 小火鍋 小火

35、鍋 小火鍋 日本料理 日本料理 日本料理 日本料理 日本料理 日本料理 日本料理 日式快餐 日式快餐 日式快餐 品類 日式快餐 日式快餐 日式快餐 日式快餐 日式鐵板 日式鐵板 日式鐵板 日式鐵板 歐美鐵板 匹薩 匹薩 韓國料理 韓國料理 韓國料理 韓國料理 韓國料理 韓國料理 韓國料理 韓國料理 韓國料理 韓國料理 韓國料理 韓國料理 韓國料理 韓國料理 韓國料理 麻辣香鍋 麻辣香鍋 麻辣香鍋 拉面米線 拉面米線 拉面米線 拉面米線 拉面米線 拉面米線 咖啡 咖啡 咖啡 咖啡 咖啡 咖啡 咖啡 咖啡 品牌名稱 味百咖喱 有樂和食 元綠壽司 爭鮮 369鐵板燒 百一 大漁 日賀鐵板燒 御品法式

36、鐵板燒 必勝客 棒約翰 白鹿潭 比比客 大長今 韓羅苑 韓式二人鍋 韓順園 金韓大廚 金澤城 權(quán)金城 薩拉伯爾 天津本家燒烤 土大力 元盛元 真味屋 正一味 龍順園 拿渡 蜀雨軒 noodleloft 和味拉面 康師傅私房面 面愛面 日賀拉面 味千拉面 amici coffee ciao café fauchon pacific coffee spr咖啡 starbucks 邦客 查理布朗 編號 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 品類 咖啡 咖啡 咖啡 咖啡 咖啡 咖啡 咖啡 冰淇淋 冰淇淋 冰淇淋 冰淇淋 冰淇淋 面包西點 面包西點 面包西點 面包西點 面包西點 面包西點 麻辣香鍋 水吧零食 水吧零食 水吧零食 水吧零食 水吧零食 水吧零