城市綜合體功能價(jià)值深度研究49頁

1、城市綜合體功能價(jià)值深度研究城市綜合體功能價(jià)值深度研究 熊杰熊杰 華南地區(qū)資深職業(yè)經(jīng)理人華南地區(qū)資深職業(yè)經(jīng)理人 華南地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)獨(dú)立研究學(xué)者華南地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)獨(dú)立研究學(xué)者目錄城市綜合體概述城市綜合體概述 城市綜合體的概念城市綜合體的概念 城市綜合體與多功能建筑的差別城市綜合體與多功能建筑的差別城市綜合體的五大典型特征城市綜合體的五大典型特征 超大空間尺度超大空間尺度 通道樹型交通體系通道樹型交通體系 現(xiàn)代城市景觀設(shè)計(jì)現(xiàn)代城市景觀設(shè)計(jì) 高科技集成設(shè)施高科技集成設(shè)施 地標(biāo)式的城市建筑地標(biāo)式的城市建筑城市綜合體的發(fā)展歷程城市綜合體的發(fā)展歷程 城市綜合體的開發(fā)背景城市綜合體的開發(fā)背景 城市綜合體是城市聚集

2、的產(chǎn)物城市綜合體是城市聚集的產(chǎn)物 優(yōu)越的地段和區(qū)域催生了城市綜合體優(yōu)越的地段和區(qū)域催生了城市綜合體 城市綜合體市場(chǎng)需求旺盛城市綜合體市場(chǎng)需求旺盛 城市綜合體的發(fā)展階段城市綜合體的發(fā)展階段城市綜合體的分類城市綜合體的分類 城市綜合體開發(fā)要點(diǎn)城市綜合體開發(fā)要點(diǎn) 城市綜合體的功能分析城市綜合體的功能分析 城市綜合體的開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)城市綜合體的開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)大的資本吸附磁場(chǎng)效應(yīng)強(qiáng)大的資本吸附磁場(chǎng)效應(yīng)強(qiáng)大的商業(yè)價(jià)值洼地效應(yīng)強(qiáng)大的商業(yè)價(jià)值洼地效應(yīng)城市空間延續(xù)價(jià)值城市空間延續(xù)價(jià)值 城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”。 城市綜合體的概念城市綜合體的概念所謂“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦

3、公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。 大型城市綜合體適合經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大都會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，在功能選擇上要根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)有所側(cè)重，一般來說，酒店功能或者寫字樓跟購(gòu)物中心功能是最基本的組合。 當(dāng)下的中國(guó)房地產(chǎn)，對(duì)城市綜合體有一個(gè)約定俗成的定義，從產(chǎn)品形式講一般是有五種，酒店、寫字樓、商業(yè)、公寓和住宅，稱為4+1模式。 國(guó)外城市綜合體的英文名為hopsca，是英文單詞hotel（酒店）、office（寫字樓）、park（公園）、shopping mall（購(gòu)物中心）、con

4、vention（會(huì)議中心、會(huì)展中心）、apartment（公寓）首個(gè)字母的縮寫。意拓邦創(chuàng)意園hopscaa是apartmenth是hotelhouseo是officec是cinemap是parkparkings是shopping mallschool多功能建筑是數(shù)量與種類上的積累綜合，這種綜合不構(gòu)成新系統(tǒng)的產(chǎn)生，局部增減無關(guān)整體大局。而城市綜合體則是各組成部分之間的優(yōu)化組合，并共同存在于一個(gè)有機(jī)系統(tǒng)之中。 商house（4-7f）shoppingmall（1-3f）office（10-f）商商house:house:作為商務(wù)面積的一部分。功能多元化（山居作為商務(wù)面積的一部分。功能多元化（山居o

5、fficeoffice） 的的創(chuàng)新空中合院別墅產(chǎn)品的，相對(duì)獨(dú)立，有獨(dú)立的空中院落創(chuàng)新空中合院別墅產(chǎn)品的，相對(duì)獨(dú)立，有獨(dú)立的空中院落寫字樓功能轉(zhuǎn)化寫字樓功能轉(zhuǎn)化城市綜合體是與城市規(guī)模相匹配，與現(xiàn)代化城市干道相聯(lián)系的，因此室外空間尺度巨大。由于建筑規(guī)模和尺度的擴(kuò)張，建筑的室內(nèi)空間也相對(duì)較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協(xié)調(diào)，另一方面則與功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點(diǎn)。 超大空間尺度通過地下層、地下夾層、天橋?qū)拥挠袡C(jī)規(guī)劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時(shí)又與城市街道、地鐵、停車場(chǎng)、市內(nèi)交通等設(shè)施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹型”（access tr

6、ee）體系。這種交通系統(tǒng)形態(tài)打破了傳統(tǒng)街道單一層面的概念，形成豐富多變的街道空間。 交通層，設(shè)置汽車大堂商業(yè)層，設(shè)置人行大堂通道樹型交通體系應(yīng)用現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)、環(huán)境與行為理論進(jìn)行景觀與環(huán)境設(shè)計(jì)是城市綜合體的重要特征。通過標(biāo)志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。 現(xiàn)代城市景觀設(shè)計(jì)城市綜合體既有大眾化的一面，同時(shí)又是高科技、高智能的集合。其先進(jìn)的設(shè)施充分反映出科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步是這種建筑形式產(chǎn)生的重要因素。室內(nèi)交通以垂直高速電梯、步行電梯、自動(dòng)扶梯、露明電梯為主；通訊由電話、電報(bào)、電傳、電視、傳真聯(lián)網(wǎng)電腦等組成；安全系統(tǒng)通過電視系統(tǒng)、監(jiān)聽系統(tǒng)、緊急呼叫系統(tǒng)、傳呼系統(tǒng)的設(shè)

7、置和分區(qū)得以保證。 高科技集成設(shè)施城市綜合體一個(gè)顯著特點(diǎn)就是均在所在城市矗立了地標(biāo)式建筑。如超高層酒店：濟(jì)南萬達(dá)廣場(chǎng)180米高超白金五星級(jí)酒店；又如高層地標(biāo)式雙塔：無錫萬達(dá)廣場(chǎng)白金五星級(jí)酒店及酒店式公寓組成的玻璃雕塑雙塔等。 地標(biāo)式的城市建筑城市綜合體的開發(fā)背景城市綜合體的開發(fā)背景現(xiàn)代都市中，習(xí)慣快節(jié)奏的人們需要在一個(gè)方便、快捷、經(jīng)濟(jì)、集多種功能于一體的綜合空間里，享受高效率的生活和工作，于是城市綜合體便應(yīng)運(yùn)而生。 城市綜合體是城市聚集的產(chǎn)物城市綜合體是城市聚集的產(chǎn)物城市綜合體的出現(xiàn)是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。因?yàn)槌鞘斜旧砭褪且粋€(gè)聚集體，當(dāng)人口聚集、用地緊張到一定程度的時(shí)候，在這個(gè)區(qū)域

8、的核心部分就會(huì)出現(xiàn)這樣一種綜合物業(yè)。 城市形態(tài)的表現(xiàn) 在城市核心區(qū)域?yàn)榱私档途C合商務(wù)成本而為之，比如在一幢高層建筑內(nèi)集合辦公、餐飲、商業(yè)等服務(wù)場(chǎng)所的獨(dú)棟式綜合建筑體。這種綜合建筑體也屬于城市綜合體。 經(jīng)濟(jì)形態(tài)的表現(xiàn) 隨著開發(fā)商開發(fā)規(guī)模的不斷增大，規(guī)劃了辦公、居住、商業(yè)設(shè)施等多種獨(dú)立場(chǎng)所，并通過一個(gè)連廊或其它各種形式將它們聯(lián)結(jié)在一起，形成新型的獨(dú)立式的城市綜合體。 l v ginvestment 城市綜合體是從美國(guó)傳來的，最早的成功案例一直經(jīng)久不衰的美國(guó)洛克菲勒中心亞洲最經(jīng)典的就是號(hào)稱規(guī)劃建造了18年的東京六本木在中國(guó)最熟悉的是國(guó)貿(mào)中心， 到今天差不多20年了我們看城市綜合體發(fā)展的歷程，國(guó)貿(mào)三期

9、02年啟動(dòng)形成，它的時(shí)間價(jià)值和資產(chǎn)價(jià)值無與倫比！ 中國(guó)國(guó)際貿(mào)易中心(以下簡(jiǎn)稱國(guó)貿(mào)中心)是目前中國(guó)規(guī)模最大的綜合性高檔商務(wù)服務(wù)企業(yè)之一，國(guó)貿(mào)中心地處北京商務(wù)中心區(qū)的核心地段，占地12公頃，總建筑面積56萬平方米，集辦公、住宿、會(huì)議、展覽、購(gòu)物和娛樂等多功能于一體，是眾多跨國(guó)公司和商社進(jìn)駐北京的首選之地。 綜合體不僅作為城市地標(biāo)性的建筑成為市長(zhǎng)工程和城市的名片，也作為拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的引擎和城市經(jīng)濟(jì)和文化的增長(zhǎng)點(diǎn) ；更作為一種成功的商業(yè)模式被投資商和開發(fā)商所青睞。而在中國(guó)尤其是近兩年綜合體成為城市建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的標(biāo)志和主體，同時(shí)也成為房地產(chǎn)尤其是商業(yè)地產(chǎn)投資商的主流模式。幾乎每個(gè)城市都要打造一座當(dāng)?shù)刈罡呓?/p>

10、筑、體量最大，最高級(jí)的商場(chǎng)、最好（三星以上）的酒店于一體的復(fù)合建筑群。杭州提出要建100個(gè)城市綜合體的宏大構(gòu)想！而中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)袖企業(yè)萬達(dá)集團(tuán)、中糧集團(tuán)也提出只建城市綜合體的開發(fā)戰(zhàn)略。 城市綜合體在中國(guó)這幾年成為了政府推動(dòng)城市化進(jìn)程的標(biāo)志性的商業(yè)模型，也成為房地產(chǎn)開發(fā)商投資的主流商業(yè)模式，同時(shí)也成為了消費(fèi)者和投資者投資的一個(gè)主要產(chǎn)品的類型。 城市綜合體依地段而生，城市一般都在cbd區(qū)域就會(huì)出現(xiàn)高檔次的復(fù)合建筑樓群。其功能不能是單一的，而是復(fù)合性的，從這一點(diǎn)來看，cbd本身就是一個(gè)龐大的綜合體。如北京萬達(dá)廣場(chǎng)就是一個(gè)典型的cbd區(qū)域的城市綜合體。 依北京的cbd規(guī)劃方案為例，cbd整個(gè)建筑規(guī)模

11、控制在1000萬平方米之內(nèi)，寫字樓約占50左右，公寓占25左右，其它25為商業(yè)、服務(wù)、文化及娛樂設(shè)施等。從一個(gè)大的綜合體理念開始，再通過一個(gè)個(gè)小的綜合體的建設(shè)，最后形成一個(gè)大的綜合體，共同促進(jìn)cbd的整體建設(shè)。 l v ginvestment由于目前城市客群大多從事腦力勞動(dòng)，1具備一定的物質(zhì)基礎(chǔ)，2有追求高檔住宅的能力與強(qiáng)烈的意愿，3并且一般受過良好教育，4具有較強(qiáng)的專業(yè)知識(shí)和5職業(yè)能力及相應(yīng)的家庭消費(fèi)能力，因此，大多追求生活質(zhì)量，向往高品質(zhì)的生活。 首先，表現(xiàn)在對(duì)物業(yè)的交通、樓宇硬件設(shè)施（電梯、空調(diào)）以及物業(yè)管理水平等要求較高； 其次，要求合理的物業(yè)生態(tài)景觀規(guī)劃。 雄居城市商務(wù)中心的中產(chǎn)階層

12、，白天必須面臨城市的“水泥森林”城堡，高樓大廈、車水馬龍所帶來的壓抑、浮躁，其緊張心態(tài)只有在工作之余才能得到釋放。 因此，如果選擇居住在城市中心，就必然要求物業(yè)具有合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，能夠在這里休閑放松，體味生活的樂趣。因此，集公寓、商場(chǎng)、休閑、娛樂、主題公園于一體的城市綜合體物業(yè)的需求漸成熱點(diǎn)。而綜合體建筑模式就是在這樣的背景下應(yīng)運(yùn)而生了。 城市綜合體的產(chǎn)生和發(fā)展經(jīng)歷也以下幾個(gè)階段。 |相關(guān)鏈接| 曼哈頓城市綜合體 紐約市中心的曼哈頓，是世界繁華之都。匯集了紐約著名的百老匯、華爾街、帝國(guó)大廈、格林威治街、中央公園、聯(lián)合國(guó)總部、大都會(huì)藝術(shù)博物館、大都會(huì)歌劇院等。這里還是世界上就業(yè)密度最高的地區(qū)，僅

13、華爾街而言，長(zhǎng)1.54公里，面積不足1平方公里的范圍內(nèi)，就集中了幾十家大銀行、保險(xiǎn)公司、交易所以及上百家大公司總部和幾十萬就業(yè)人口?？巳R斯勒大廈、洛克菲勒中心等著名城市綜合體建筑造就了曼哈頓“世界中心”的美名。 一個(gè)城市綜合體至少組合了hopsca功能中的三種，以一種功能為主、多種功能配套的高效率建筑群落。商務(wù)辦公、居住、酒店業(yè)、商業(yè)、休閑娛樂、縱橫交叉的交通及停車系統(tǒng)，有些還具有會(huì)展等展覽功能，城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，因此又被稱為“城中之城”。集合了城市的最重要的功能和人群,是濃縮的都市。 城市綜合體具備完整的街區(qū)特點(diǎn)，是建筑綜合體向城市空間巨型化、城市價(jià)值復(fù)合化、城市功能集

14、約化的結(jié)果，同時(shí)城市綜合體通過街區(qū)的作用，實(shí)現(xiàn)了與外部城市空間的有機(jī)結(jié)合、交通系統(tǒng)有效聯(lián)系，成為城市功能混合使用中心，延展了城市的空間價(jià)值。 在中國(guó)城市綜合體一般具備三個(gè)要素一是城市的中心和副中心地段；二是公共交通的樞紐；三是獨(dú)享和兼具城市的自然景觀或公共資源如臨（觀）水或城市廣場(chǎng)。城市綜合體的每種功能有其特定的運(yùn)行時(shí)間范圍，城市綜合體將不同時(shí)間段的功能組織在一起，使其保持24小時(shí)的繁榮，提高了綜合體的使用效益。城市綜合體內(nèi)各功能在時(shí)間上的銜接，使其各部分的活動(dòng)組織有序，而且各部分的使用也能相互補(bǔ)充。尤其在市中心地區(qū)，城市綜合體將居住、娛樂活動(dòng)注入其中，使那些在非工作時(shí)間“死去”了的地區(qū)的功能

15、得到完善。 l v ginvestment2.1.1 商務(wù) 商務(wù)是現(xiàn)代城市的主要功能，操縱著城市大部分資金流和物流方向。一個(gè)區(qū)域空間能否提供充分、便捷的商務(wù)空間，決定著這一區(qū)域的城市地位和功能。 城市綜合體應(yīng)用高規(guī)格空間滿足不同企業(yè)的商務(wù)需求。 2.1.2 商業(yè) 商業(yè)零售與人們的日常生活最密切，形成城市范圍的市場(chǎng)并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和豐富性，以滿足人們的多樣化選擇，并形成熱鬧繁榮的街區(qū)。能夠充分滿足各類階層的消費(fèi)需求。 l v ginvestment2.1.3 居住 居住是城市開發(fā)的基本成分，是解決市中心居住問題，避免每天上下班長(zhǎng)途跋涉造成交通擁擠和能源浪費(fèi)的

16、有效辦法，同時(shí)居住為城市街區(qū)提供安全的生活空間。城市綜合體的開發(fā)應(yīng)為了節(jié)省時(shí)間和其他各類資源，完成綜合體的聚合效應(yīng)，滿足了城市其他階層人士的居住需求。 l v ginvestmentlvgi n v e s t m e n t2.1.4 酒店 酒店是綜合體中最贏利的項(xiàng)目，它為綜合體提供流動(dòng)的“居住”人口和活動(dòng)的人，并提供娛樂設(shè)施和夜間服務(wù)，24小時(shí)的服務(wù)使項(xiàng)目保持持久的繁榮并增加其活力。 lvgi n v e s t m e n t按性能分： 商務(wù)綜合體，是指沒有住宅的純綜合體； 生活綜合體，不僅有住宅而且比例較大超過30%； 單一綜合體；一種按功能說不但沒有住宅甚至沒有公寓等居住型的凈綜合體

17、； 另一種按建筑形態(tài)說可能只有一棟超高層建筑，但卻也集合了三種以上的功能產(chǎn)品。 按地段分：都心型綜合體，副中心（區(qū)域和新城）型綜合體。按體量分：大型城市綜合體是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求，我們根據(jù)特點(diǎn)可以劃分為： 城市cbd中心的城市綜合體，如北京萬達(dá)廣場(chǎng)。 交通樞紐型城市綜合體，如北京國(guó)瑞城。 城市副中心城市綜合體,城市副中心，是城市經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn)。如上海五角場(chǎng)、重慶南坪商圈、無錫濱湖區(qū)、沈陽鐵西城市副中心等 城郊結(jié)合部城市綜合體，如世茂；蝶湖灣。 由于很多的大城市市區(qū)已經(jīng)沒有能夠找出占地5萬平方米以上的地塊，因此很多城市綜合體最大的選址可能是在城郊結(jié)合部。 高端奢侈型綜合體，指都心型尤其是一線城市為

18、特征的五星級(jí)酒店、五a級(jí)寫字樓和奢侈品和國(guó)際一線品牌為主的高端商業(yè)中心的聚合綜合體。 中檔生活型城市綜合體。酒店三星以下，商業(yè)以大賣場(chǎng)主力店為主和寫字樓體量較小的的一線城市區(qū)域商業(yè)中心和二、三線城市的綜合體。 “城市商務(wù)綜合體”這一概念，隨著商務(wù)公寓的推出，受到越來越多商務(wù)人士的青睞。成為現(xiàn)代辦公物業(yè)的新名片。 城市商務(wù)綜合體是以商務(wù)活動(dòng)為核心的集約物業(yè)形態(tài)，涵蓋了商務(wù)樓、公寓、住宅、酒店、商業(yè)等多種關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)的物業(yè)形態(tài)，如美國(guó)紐約洛克菲勒中心、北京的友誼賓館、紐約的花旗中心、香港的時(shí)代廣場(chǎng)等。 集約資源放大功能，是商務(wù)綜合體的本質(zhì)特征，如深圳萬駿匯商務(wù)公寓既掌控大鏟灣港區(qū)、寶安國(guó)際機(jī)場(chǎng)、航空

19、物流園等國(guó)際資本圈，同時(shí)毗鄰五星級(jí)酒店、政府機(jī)關(guān)，掌控家樂福、沃爾瑪?shù)却笮蜕虡I(yè)資源。它打破傳統(tǒng)辦公模式，放大了物業(yè)彼此的價(jià)值，從而取得了遠(yuǎn)大于的整體效能，讓企業(yè)員工自由轉(zhuǎn)換于生活和工作之間，輕松享受休閑商務(wù)、擴(kuò)張商務(wù)版圖，為企業(yè)長(zhǎng)足發(fā)展奠定人性化基礎(chǔ)。案例分析： 北京的國(guó)貿(mào)、東方廣場(chǎng)持續(xù)高租金的背后，除去地段的因素外，同樣得益于商務(wù)綜合體整體功能的有效支撐與綜合能量的集約反應(yīng)。相比于普通寫字樓，在商務(wù)公寓這樣的現(xiàn)代化辦公場(chǎng)所辦公，對(duì)于降低商務(wù)成本、提高公司的運(yùn)營(yíng)效率、增強(qiáng)公司形象力以及激發(fā)員工活力等都具有突出的綜合優(yōu)勢(shì)。它為企業(yè)創(chuàng)造了一種嶄新的、極具效率的都市商務(wù)生活模式，成為現(xiàn)代辦公物業(yè)的窗

20、口和發(fā)展型企業(yè)家及投資者的眾望之地。這也正是城市商務(wù)綜合體具有更強(qiáng)生命力、更具可持續(xù)發(fā)展性的根源。 一個(gè)城市綜合體應(yīng)該說具備五重的價(jià)值空間：第一個(gè)可銷售的住宅、公寓包括寫字樓甚至部分實(shí)現(xiàn)的短期現(xiàn)金，第二個(gè)是酒店商業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)和租金的回報(bào)；第三是隨著城市化進(jìn)程加快，交通的改善，消費(fèi)力的提高。尤其人氣帶來的效益的增加，這些綜合要素組合對(duì)物業(yè)（資產(chǎn)）評(píng)估的價(jià)值的翻倍，抵押貸款或并購(gòu)的價(jià)值；第四個(gè)是資本的價(jià)值，價(jià)值的提升通過基金、上市、債券其他的資本通道乘數(shù)的變現(xiàn)。第五個(gè)就是它的附加值，一個(gè)好的綜合體，不但使項(xiàng)目自身的地塊價(jià)值提高，會(huì)帶動(dòng)整個(gè)周邊土地和建筑價(jià)值和價(jià)格的大幅提高，上海的新天地就是最經(jīng)典的案

21、例。 上海的新天地就是最經(jīng)典的案例價(jià)值： 城市綜合體，里面有旅游的人群，寫字樓有這個(gè)城市最高端的商務(wù)人群，住宅有這個(gè)城市最高端的生活人群，商業(yè)可能輻射周邊很多精英消費(fèi)人群，他的價(jià)值不僅體現(xiàn)在這個(gè)城市的綜合體，還體現(xiàn)在周邊的價(jià)值提升。所以大家判斷城市綜合體的價(jià)值，不僅要關(guān)注自身產(chǎn)品的組合，也要關(guān)注周邊的城市配套，所以一個(gè)城市綜合體最終的價(jià)值最大化，會(huì)成為一個(gè)區(qū)域、城市的標(biāo)志，同時(shí)會(huì)成為一個(gè)城市、居民娛樂消費(fèi)的中心，這是城市綜合體發(fā)展的最大的價(jià)值的體現(xiàn)。 城市綜合體的價(jià)值最大化還取決于不同產(chǎn)品和業(yè)態(tài)的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)順序和節(jié)奏 比如：先開發(fā)酒店和商業(yè)并通過一段良好的運(yùn)營(yíng)和培育，當(dāng)人氣、商氣和形象樹立并傳

22、播開來時(shí)再開發(fā)住宅、公寓和寫字樓等銷售型產(chǎn)品，價(jià)值和價(jià)格無疑會(huì)最大化。 而這要看投資商的自有資金實(shí)力尤其是多元化中長(zhǎng)期的融資通路。當(dāng)然同樣決定的銷售和持有的比例也預(yù)示了項(xiàng)目遠(yuǎn)期價(jià)值和資產(chǎn)價(jià)值的是否最大化？附加值的體現(xiàn)則更是綜合能力的表現(xiàn)。 但是如何將一個(gè)核心地塊的價(jià)值最大化并實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)短期的良性循環(huán)，將政府、開發(fā)商、商家、消費(fèi)者和等多重資源整合好，既創(chuàng)造一個(gè)微觀的有效商業(yè)模型，同時(shí)是一個(gè)宏觀的復(fù)雜城市發(fā)展工程中的重要環(huán)節(jié)。尤其是產(chǎn)品的組合比例、業(yè)態(tài)的優(yōu)化選擇,特別是投資回報(bào)的多重空間包括實(shí)際開發(fā)節(jié)奏都與一個(gè)城市的發(fā)展思路、規(guī)劃方向、人口構(gòu)成和消費(fèi)水平乃至風(fēng)俗習(xí)慣等要素相關(guān)聯(lián)，更與投資商的資金實(shí)力、

23、團(tuán)隊(duì)能力、管理水平和資源程度密不可分。 關(guān)于城市綜合體還一直有一個(gè)小爭(zhēng)論，就是中心型的，鬧市型住宅會(huì)不會(huì)成為高端的住宅。而且人流很喧嘩會(huì)降低生活品質(zhì)，但如果能和一個(gè)城市的景觀，自然資源能夠很好的結(jié)合，甚至人造的景觀和均衡的動(dòng)靜分離，把居住部分和自然的景觀做了一個(gè)很好的結(jié)合，同時(shí)可以利用高科技和高智能的設(shè)施與高端的材料、空間和功能很好的結(jié)合，既能享受都市商業(yè)的繁華和便利，又能提高居住和生活的品質(zhì)和格調(diào)，同樣可以營(yíng)造高尚的社區(qū)。 不同類型的綜合體產(chǎn)品的組合比例決定了投資及回報(bào)的變化，不同資金實(shí)力的投資商也影響其產(chǎn)品模型和投資回報(bào)模型的差異。城市綜合體一定是城市的中心和副中心地段，包括它整個(gè)資源的整

24、合會(huì)成為一個(gè)城市未來的地標(biāo)性建筑。所有的綜合體經(jīng)過十幾年的培育和擴(kuò)張，它的資本會(huì)翻幾倍甚至幾十倍。中國(guó)的銷售價(jià)格很高，但是資產(chǎn)價(jià)格，我們跟國(guó)外的發(fā)達(dá)國(guó)家的差距都是10倍以上。像香港平方尺的銷售價(jià)格和我們平方米銷售的價(jià)格是一樣的。尤其是核心地段不可復(fù)制，這是它唯一的資產(chǎn)價(jià)值的最大亮點(diǎn)。第二個(gè)資產(chǎn)價(jià)格，租金的模式，最后可以通過資本市場(chǎng)得到一個(gè)更大的提升。為什么要成為一個(gè)城市綜合體，就是政府對(duì)土地價(jià)值最大化的一個(gè)支持力度，所有開發(fā)商多年的經(jīng)驗(yàn)，包括它成為一個(gè)城市中心，文化中心，它未來的集聚性會(huì)在未來市場(chǎng)有一個(gè)體現(xiàn)。已經(jīng)成為政府、開發(fā)商、消費(fèi)者最好的中國(guó)城市開發(fā)的案例。城市綜合體一定是中國(guó)城市化建成的

25、標(biāo)志，開發(fā)商投資的最佳的模型，也會(huì)成為城市居民生活提升的一個(gè)最好的引領(lǐng)性場(chǎng)所。在中國(guó)為什么政府、市長(zhǎng)愿意做綜合體？開發(fā)商為什么會(huì)做綜合體？投資者和消費(fèi)者為什么愿意投資綜合體或去消費(fèi)？ 政府、市長(zhǎng)愿意做綜合體，是因?yàn)槌鞘行枰獦?biāo)志和名片，綜合體可以極大地提升城市的想象，滿足政績(jī)工程的需求；拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和文化的發(fā)展。 開發(fā)商為什么會(huì)做綜合體，是因?yàn)榫C合體不僅是一個(gè)集約的產(chǎn)品模型更是一個(gè)合理的投資模型，尤其在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)金融體系和金融產(chǎn)品缺失的情況下，可以通過銷售與持有類型產(chǎn)品的比例和組合、開發(fā)順序和周期的調(diào)整，完成資金的長(zhǎng)短結(jié)合和良性循環(huán)。有效地解決變現(xiàn)和運(yùn)營(yíng)的的矛盾。投資者和消費(fèi)者為什么會(huì)買，或者

26、愿意去投資綜合體，無疑是因?yàn)榫C合體的多種屬性決定了它價(jià)值最大化的可能和空間。 一般，城市綜合體基本需建15萬平米的面積，要輻射20萬30萬的消費(fèi)群，它的規(guī)模和體量會(huì)成為一個(gè)多元中心。城市綜合體它的產(chǎn)品和業(yè)態(tài)的多元組合注定會(huì)成為一個(gè)城市的時(shí)尚消費(fèi)中心，它的功能決定了第一寫字樓會(huì)成為一個(gè)城市商務(wù)人群集合的場(chǎng)所。第二酒店會(huì)成為一個(gè)城市旅游人口集聚的場(chǎng)所。公寓或住宅又匯聚了城市最高端和前衛(wèi)的市民，而購(gòu)物中心尤其購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂、會(huì)展等一站式的功能和服務(wù)積聚了城市最具活力的消費(fèi)群，最大化地實(shí)現(xiàn)建筑、業(yè)態(tài)和人群的互補(bǔ)、聯(lián)動(dòng)和共享。如果在和城市的中心廣場(chǎng)和結(jié)合在一起的，必定成為市民公共活動(dòng)文化中心。大

27、型城市綜合體建筑必須擁有齊備的生活系統(tǒng)；集公園、公寓、商場(chǎng)、寫字樓、餐飲、休閑、娛樂、會(huì)所于一體。 2.2.1 三大選址標(biāo)準(zhǔn) 城市綜合體屬于綜合性物業(yè)，由于對(duì)其建筑密度及容積率有特定的要求，所以最可能分布于城郊結(jié)合部，這樣才能獲得足夠大的開發(fā)地塊，以保證有足夠的空間實(shí)現(xiàn)低密度的建筑模式。 城市綜合體項(xiàng)目選址一般符合下列三項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)之一： 項(xiàng)目選址三項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn) 1、項(xiàng)目所在位置為城市核心區(qū)2、有人流和消費(fèi)基礎(chǔ) 項(xiàng)目位于城市中心3、是城市經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn) 位于新開發(fā)區(qū) （典型案例 北京萬達(dá)廣場(chǎng)在cbd區(qū) 北京國(guó)瑞城在有發(fā)展前景的崇文區(qū) 世茂；蝶湖灣位于有“上海后花園”之稱的昆山 ）2.2.2 必須有營(yíng)造園林景

28、觀的基礎(chǔ) 大型城市綜合體必須有大面積的綠化作為其營(yíng)造園林景觀的基礎(chǔ)。 2.2.3 必須具有交通便捷的區(qū)位優(yōu)勢(shì) 城市綜合體與城市的經(jīng)濟(jì)有著密切的聯(lián)系，這一切都需要與城市其他區(qū)域之間有快速便捷的交通網(wǎng)絡(luò)做紐帶，保證在綜合體內(nèi)的辦公人員出行的便利性。最好位于地鐵站或交通便利位置。 交通的便利將為城市綜合體項(xiàng)目帶來大量的人流和物流，特別是為零售提供持續(xù)不斷的人流，保證所有資源使用的最大化。 2.2.4 必須營(yíng)造齊備的生活系統(tǒng) 為滿足城市精英階層的居住、消費(fèi)、休閑、娛樂、社交多種形態(tài)的高品質(zhì)生活需求，大型城市綜合體建筑必須擁有齊備的生活系統(tǒng)，其中必須具備一定規(guī)模的大型購(gòu)物中心、五星級(jí)酒店和國(guó)際化寫字樓。

29、 同時(shí)，因?yàn)榫C合體建筑包含多方面內(nèi)容，所以一個(gè)綜合體要有自己的一個(gè)專業(yè)的物業(yè)管理公司，根據(jù)不同的功能部分引進(jìn)最為專業(yè)的合作伙伴，共同來管理項(xiàng)目，來為業(yè)主提供周到的服務(wù)。 城市綜合體的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)需要強(qiáng)大的資金支持，其價(jià)值如何使現(xiàn)金現(xiàn)金流量和現(xiàn)金流速的最佳流量和現(xiàn)金流速的最佳成了最核心的問題。 對(duì)于可銷售的住宅、公寓、寫字樓以及l(fā)oft、攀house可以實(shí)現(xiàn)短期的資金快速回籠，保障資金的現(xiàn)金流量；商業(yè)、酒店的租金回報(bào)和經(jīng)營(yíng)回報(bào)，平衡現(xiàn)金流速； 隨著持續(xù)運(yùn)營(yíng)的市場(chǎng)培育帶來的人氣提升、周邊交通環(huán)境的改善，特別是城市化進(jìn)程中經(jīng)濟(jì)水平的提高帶來的消費(fèi)力的提升都會(huì)使物業(yè)價(jià)值翻倍增長(zhǎng)，抵押貸款或并購(gòu)的價(jià)值將彰顯； 乘數(shù)效應(yīng)會(huì)使資本價(jià)值通過上市、基金、債券、民間資本等形式變現(xiàn)； 城市綜合體在做足自身的使用價(jià)值的同時(shí)，會(huì)帶動(dòng)項(xiàng)目地塊的價(jià)值提升，以及同區(qū)域的土地價(jià)值、建筑價(jià)值、產(chǎn)業(yè)價(jià)值和價(jià)格的提升，同樣會(huì)帶動(dòng)整個(gè)城市房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)值提升。 由此，城市綜合體的產(chǎn)品定位就成了重中之重，最合適的產(chǎn)品組合，最恰當(dāng)?shù)拈_發(fā)、營(yíng)銷、推廣節(jié)奏，不但是決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，更會(huì)