南充下中壩地塊前期定位報告定97p

1、美輪房產(chǎn)美輪房產(chǎn)借船出海營銷代理服務方案營銷代理服務方案2013.3出于控制閱讀篇幅的考慮，本報告不再就雙方本就知道的事實予以重復，同時主報告體不堆砌冗長的市場數(shù)據(jù)，所有市場研究均以附件體現(xiàn)。甲方需求理解與本案課題理解需求1、翰龍地產(chǎn)充分理解翰龍地產(chǎn)充分理解開發(fā)商基本需求，就此類明顯的新區(qū)核心、商住綜合小規(guī)模產(chǎn)品理解而言，在確保銷售速度的前提下，必須做到必須做到價格最大化。需求2、翰龍地產(chǎn)充分了解翰龍地產(chǎn)充分了解本案關鍵問題在于商業(yè)部分以及住改商部分，因此在加快住宅產(chǎn)品銷售的同時，必須做到必須做到為商業(yè)產(chǎn)品形象標桿并建立市場話題和關注度，并積累客戶渠道資源。毫無疑問，本案為南充高坪區(qū)快銷型產(chǎn)品

2、，以住宅樹立優(yōu)勢，帶動商業(yè)去化。毫無疑問，本案為南充高坪區(qū)快銷型產(chǎn)品，以住宅樹立優(yōu)勢，帶動商業(yè)去化。課題1、如何界定產(chǎn)品屬性，優(yōu)化產(chǎn)品價值在重重競爭中實現(xiàn)利潤最大化？課題2、利用何種渠道、以何種價值提煉內(nèi)容與表現(xiàn)，向目標客戶傳達？課題3、在營銷執(zhí)行階段，能夠如何增強團隊的服務能力及執(zhí)行力？【解題一】【解題一】小規(guī)模項目商業(yè)自持運營可行性解碼1、本項目體量整體規(guī)模在10萬平方米左右，商業(yè)部分預計不超過3萬平方米，且其中包含農(nóng)貿(mào)商業(yè)、獨立商業(yè)體、住宅底商多種商業(yè)形態(tài)，長期持有運長期持有運營，成本過高。營，成本過高。解碼2、本案關鍵問題在于商業(yè)部分以及住改商部分，農(nóng)貿(mào)商業(yè)對整體商業(yè)檔次有一定的負面作

3、用，整體規(guī)模也決定：本項目所具備商業(yè)部分僅能作為區(qū)域商本項目所具備商業(yè)部分僅能作為區(qū)域商業(yè)中心附屬。業(yè)中心附屬。本項目所屬商業(yè)整體規(guī)模偏小，業(yè)態(tài)屬性多。本項目所屬商業(yè)整體規(guī)模偏小，業(yè)態(tài)屬性多?！窘忸}二】【解題二】翰龍觀點：本項目自身條件所限，商業(yè)自持運營不夠現(xiàn)實。去化項目商業(yè)部分對本項目是為最合理方式。本項目客戶群體【解題三】【解題三】解碼1、南充購房者地緣性強南充購房者地緣性強，高坪區(qū)本地購房者是該區(qū)域的的主力購房客群，周邊區(qū)域也有部分人群進入主城購房，但整體比例相對不高。解碼2、商業(yè)投資客感興趣的購買區(qū)域集中于傳統(tǒng)商業(yè)中心與新興商業(yè)中心，對對項目所處區(qū)域認可度不足，商業(yè)類產(chǎn)品投資認識度低，

4、對價格因素敏感。項目所處區(qū)域認可度不足，商業(yè)類產(chǎn)品投資認識度低，對價格因素敏感。他們對本項目缺乏足夠的認識，對市場發(fā)展趨勢理解不足。他們對本項目缺乏足夠的認識，對市場發(fā)展趨勢理解不足。核心1、塑造更具打動力的城市、項目價值，加強價值理念引導，做大營銷半徑覆蓋他們。核心2、打造更具吸引力的產(chǎn)品，強化價格因素優(yōu)勢，引起本地客戶、以及投資客戶的踴躍奪食。本項目競品維度【解題四】【解題四】假想敵來自屬性，則目標客戶【圈層無疆】 。假想敵來自區(qū)域，則目標客戶【囿于區(qū)域】 。本案在南充的競品維度，重點非屬性產(chǎn)品，而是區(qū)域競品。本案在南充的競品維度，重點非屬性產(chǎn)品，而是區(qū)域競品。競爭核心：借船出海，合理打造

5、產(chǎn)品優(yōu)勢樹立區(qū)隔，利用營銷宣傳提升項目影響輻射范圍。對于本項目而言，如何突圍，其實就是如何借勢，并結合產(chǎn)品特色轉為區(qū)隔翰龍認為：產(chǎn)品、企劃、圈層、營銷、賣場翰龍認為：產(chǎn)品、企劃、圈層、營銷、賣場,全方位、全動作的區(qū)隔。全方位、全動作的區(qū)隔?；谝陨侠斫?，基于以上理解，讓我們開啟本案產(chǎn)品定位、營銷決勝之道讓我們開啟本案產(chǎn)品定位、營銷決勝之道產(chǎn)品論解第一部分：產(chǎn)品及定位策略第一章第一章 項目本體研究項目本體研究1.1 區(qū)位交通1.2 宗地指標1.3 宗地四至1.4 項目屬性界定1.5 問題分解1.6 項目推導途徑1.11.1區(qū)位交通區(qū)位交通高坪區(qū)順慶主城區(qū)嘉聯(lián)主城區(qū)嘉南新區(qū)市政新區(qū)華鳳區(qū)南門壩區(qū)濱

6、江北段區(qū)江東新區(qū)下中壩區(qū)本項目地處下中壩板塊，是南充政府重點規(guī)劃的商業(yè)核心區(qū)，目前成熟度低項目位于嘉陵江東側，屬區(qū)域成熟度較低的下中壩板塊，與成熟的五星花園商圈直線距離僅隔1公里。1.11.1區(qū)位交通區(qū)位交通順慶區(qū)順慶區(qū)嘉陵區(qū)嘉陵區(qū)中下壩大橋中下壩大橋嘉陵江白塔大橋嘉陵江白塔大橋白塔公園白塔公園濱濱江江大大道道江江東東大大道道下中壩開發(fā)區(qū)下中壩開發(fā)區(qū)高坪區(qū)高坪區(qū)嘉嘉陵陵江江 下中壩片區(qū)位于南充市區(qū)嘉陵江中游以東，隔江與順慶主城中心區(qū)相望，南臨都京壩片區(qū)，北接高坪中心城區(qū)，東依鶴鳴路，西滂嘉陵江。場地所在屬于嘉陵江沿江平壩地區(qū)，地形平坦。1.21.2宗地指標宗地指標地塊一占地面積7516平方米容

7、積率1.5建筑密度50綠地率20地塊二占地面積36510平方米容積率2.5建筑密度30綠地率35 按照常理判斷項目具備較為優(yōu)質的開發(fā)基礎，對于項目而言，重點在于走哪條線路，開發(fā)何種物業(yè)按照常理判斷項目具備較為優(yōu)質的開發(fā)基礎，對于項目而言，重點在于走哪條線路，開發(fā)何種物業(yè)更有利于形成項目資源利用的最大化與最佳化，從而為項目成功開發(fā)奠定基礎。更有利于形成項目資源利用的最大化與最佳化，從而為項目成功開發(fā)奠定基礎。1.31.3宗地四至宗地四至項目具備四大優(yōu)勢：項目具備四大優(yōu)勢：項目資源條件一：緊鄰嘉陵江，自然景觀資源豐厚。項目資源條件二：毗鄰未來商業(yè)中心。項目資源條件三：新區(qū)新貌，價值效應明顯提高。項

8、目資源條件四：路網(wǎng)結構四通八達，北接琴臺路，南接瑤池路，左接江東大道，右接高都路。宗地位于南充下中壩開發(fā)區(qū)，緊鄰嘉陵江，擁有無可復制的濱江景觀資源，項目所處區(qū)宗地位于南充下中壩開發(fā)區(qū)，緊鄰嘉陵江，擁有無可復制的濱江景觀資源，項目所處區(qū)域規(guī)劃為商業(yè)中心，形成未來優(yōu)質配套潛力。域規(guī)劃為商業(yè)中心，形成未來優(yōu)質配套潛力。1.41.4項目屬性界定項目屬性界定項目區(qū)域條件符合生態(tài)住區(qū)的打造，但項目體量較小，與周邊項目相比不具備明顯的開發(fā)優(yōu)勢，競爭有利條件在于隸屬新區(qū)，匯聚較好的交通、形象條件，且毗鄰未來商業(yè)中心。區(qū)域屬性：區(qū)域屬性：新興城市規(guī)劃的下中壩將成為南充未來的城市特色商業(yè)中心城市住宅集中區(qū) 優(yōu)越自

9、然環(huán)境和商業(yè)規(guī)劃吸引消費者進入通達性強路網(wǎng)較為方便，離主城較近項目屬性：項目屬性：商住地產(chǎn)項目含住宅、商業(yè)產(chǎn)品優(yōu)質資源自然資源以及商業(yè)規(guī)劃，形成項目開發(fā)競爭力項目規(guī)模占地66畝，打造舒適、宜居物業(yè)1.51.5問題分解問題分解核心問題的分解：核心問題的分解：項目該以怎樣的姿態(tài)形成自身的戰(zhàn)略定位？在其戰(zhàn)略定位的引導下，如何定位項目功能？在項目功能定位的平臺上，如何利用周邊資源打造開發(fā)商的優(yōu)質項目，并形成自身溢價？開發(fā)目標開發(fā)目標目標目標1 1：打造精品，以項目塑品牌，取得市場認可：打造精品，以項目塑品牌，取得市場認可目標目標2 2：求利潤，獲取開發(fā)利潤最大化：求利潤，獲取開發(fā)利潤最大化借船出海，合

10、理區(qū)分產(chǎn)品線，獲取借船出海，合理區(qū)分產(chǎn)品線，獲取高溢價機會高溢價機會！核心問題界定核心問題界定帶著問題，界定本案的內(nèi)容核心，我們認為：帶著問題，界定本案的內(nèi)容核心，我們認為：關鍵在于找到項目的市場發(fā)展契機與消費群體的需求偏好關鍵在于找到項目的市場發(fā)展契機與消費群體的需求偏好必須從本體條件的實際情況出發(fā)，尋求項目定位與資源運用的最佳化本案需以南充本地市場為根本，系統(tǒng)性的挖掘實現(xiàn)最佳定位的策略路徑，并從類似的案例找到啟發(fā)，構建自身的產(chǎn)品區(qū)隔力助推品牌溢價實現(xiàn)項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目整體發(fā)展戰(zhàn)略項目整體市場定位項目整體市場定位項目產(chǎn)品規(guī)劃建議項目產(chǎn)品規(guī)劃建議口岸價值挖掘口岸價值挖掘市場機會分析市場機會分

11、析消費趨勢判斷消費趨勢判斷推導推導1.61.6項目定位推導途徑項目定位推導途徑第二章第二章 口岸價值挖掘口岸價值挖掘2.1 城市環(huán)境2.1.1 城市定位2.1.2 城市人口2.1.3 經(jīng)濟水平2.1.4 消費水平2.1.5 產(chǎn)業(yè)結構2.1.6 發(fā)展規(guī)劃2.2 區(qū)域環(huán)境2.2.1 規(guī)劃范圍2.2.2 發(fā)展方向2.2.3 功能趨向2.2.4 整體定位2.3 階段結論2.1.12.1.1城市定位城市定位南充市主城建成區(qū)面積（截至2011年12月31日）約91平方公里，下轄：順慶區(qū)、高坪區(qū)、嘉陵區(qū)、南部縣、儀隴縣、西充縣、蓬安縣、營山縣，代管閬中市。南充行政區(qū)劃：三區(qū)五縣南充行政區(qū)劃：三區(qū)五縣三區(qū)：順

12、慶區(qū)、高坪區(qū)、嘉陵區(qū)三區(qū)：順慶區(qū)、高坪區(qū)、嘉陵區(qū) 五縣：五縣：南部縣、儀隴縣、西充縣、蓬安縣、營山縣南部縣、儀隴縣、西充縣、蓬安縣、營山縣代管閬中市代管閬中市 南充市在成渝空間結構中的位置示意圖南充市在成渝空間結構中的位置示意圖兩圈以重慶、成都兩大國家級中心城市為核心的1小時經(jīng)濟圈，是成渝地區(qū)的發(fā)展極核；多極指多個地市級的區(qū)域中心城市，是成渝地區(qū)的地區(qū)性增長中心；三軸指成渝南、成渝北和綿成樂城鎮(zhèn)發(fā)展軸；一帶指沿長江城鎮(zhèn)發(fā)展帶。五區(qū)指重慶1小時經(jīng)濟圈、成都平原、川南、川東北、渝東北五個次區(qū)域兩圈多級、三軸一帶、五區(qū)兩圈多級、三軸一帶、五區(qū)南充市位于四川盆地東北部，嘉陵江中游。東鄰達州市，南連廣安

13、市、西與遂寧市、綿陽市接壤，北與廣元市、巴中市毗鄰。是成渝北線上的重要節(jié)點、川東北的區(qū)域中心城市。2.1.12.1.1城市定位城市定位隨著交通基礎設施水平的不斷提高，西部地區(qū)城市間的聯(lián)系更加便捷，重慶、成都、西安三大中心城市之間的經(jīng)濟往來日益緊密，對周邊地區(qū)的帶動作用逐漸增強，在此背景下，聯(lián)合西南、西北兩大經(jīng)濟區(qū)的“西三角經(jīng)濟圈”應運而生。南充位于重慶、成都、西安三大中心城市的發(fā)展走廊交匯地帶，成渝、關中、天水兩大次級經(jīng)濟區(qū)的交錯區(qū)域，成渝北線通道、成西南線通道、蘭渝通道等多條中心城市的聯(lián)系通道由此通過，“西三角”區(qū)域經(jīng)濟體的形成和建設，將使南充這種走廊節(jié)點的區(qū)位優(yōu)勢進一步放大。南充不僅是川東

14、北的區(qū)域中心城市，而且是位于“區(qū)域發(fā)展廊道交匯點上的區(qū)域中心城市”。關中-天水經(jīng)濟區(qū)成渝經(jīng)濟區(qū)重慶川東北天水西安成渝北線通道蘭渝通道成西南線通道蘭州蘭州成都2.1.12.1.1城市定位城市定位南充南充與成都和重慶主城構成四川盆與成都和重慶主城構成四川盆地內(nèi)部經(jīng)濟發(fā)展區(qū)域，也是成南地內(nèi)部經(jīng)濟發(fā)展區(qū)域，也是成南“兩小兩小時經(jīng)濟圈時經(jīng)濟圈”的重要節(jié)點。的重要節(jié)點。南充位于四川盆地腹心，略偏東北，地處川中交通要沖之地，居于“西通蜀都，東向鄂楚，北引三秦，南聯(lián)重慶”的特殊地理位置，并與成都和重慶主城構成四川盆地內(nèi)部經(jīng)濟發(fā)展區(qū)域，也是成南“兩小時經(jīng)濟圈”的重要節(jié)點。2.1.12.1.1城市定位城市定位2.

15、1.22.1.2城市人口城市人口城市人口：整體人口平穩(wěn)增長，南充市城鎮(zhèn)人口即將突破城市人口：整體人口平穩(wěn)增長，南充市城鎮(zhèn)人口即將突破100100萬大關萬大關 近些年來，南充市以打造川東北區(qū)域中心城市為動力，加大城市化進程，取得明顯效果，加上成渝經(jīng)濟區(qū)北部中心城市的定位，2011年城鎮(zhèn)化達到37.6%，按照城市發(fā)展規(guī)劃和勢頭，將促使南充發(fā)展成為特大城市。2.1.32.1.3經(jīng)濟發(fā)展經(jīng)濟發(fā)展2005-20112005-2011年南充年南充gdpgdp走勢圖走勢圖2005-20112005-2011年南充人均年南充人均gdpgdp走勢圖走勢圖城市gdp成都6854.6億綿陽1189.1億德陽1137

16、.5億宜賓1091.2億南充1029.5億達州1011.8億涼山 1000.1億樂山918.06億瀘州 900.9億內(nèi)江850億資陽836.4億自貢780.36億眉山 675億廣安659.9億攀枝花640億遂寧584億廣元404億雅安350億巴中343.39億阿壩168.48億甘孜152.23億四川省各城市人均四川省各城市人均gdpgdp排名排名四川省各城市四川省各城市gdpgdp排名排名城市gdp（元）攀枝花53185成都48794德陽31455自貢29129樂山28370綿陽25772宜賓24400雅安23234內(nèi)江23081資陽22821眉山22817涼山22063瀘州21358廣安20

17、590阿壩18741遂寧18554達州18504南充16396廣元16246甘孜13940巴中10456宏觀經(jīng)濟：宏觀經(jīng)濟：gdpgdp位于川東北第一位、四川第五位，但人均較低位于川東北第一位、四川第五位，但人均較低2.1.32.1.3固定資產(chǎn)固定資產(chǎn)2005-20112005-2011年南充市固定投資走勢圖年南充市固定投資走勢圖2005-20112005-2011年南充市房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢圖年南充市房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢圖宏觀經(jīng)濟：固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資最近兩年快速發(fā)展宏觀經(jīng)濟：固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資最近兩年快速發(fā)展 南充市2005-2008年固定投資增速較慢，2009年由于大項目增

18、多，重點項目建設進展順利，投資全面增長，固定投資迅速增長，2011年達到710億元，比2005年增長近5倍。投資增速由2009年的68.8%下降到2011年的22.3%。 南充市房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)投資在2010年出現(xiàn)井噴式發(fā)展，受南充市房地產(chǎn)剛性和投資需求拉動，達到102.23億元，同比增長117.8%，2011年達到146.18億元。2.1.42.1.4消費水平消費水平南充市南充市2005-20112005-2011年社會消費品零售總額走勢圖年社會消費品零售總額走勢圖南充市南充市2005-20112005-2011年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入走勢圖年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入走勢圖宏觀經(jīng)濟：社會消費品

19、零售總額持續(xù)增長，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在低位持續(xù)增長。宏觀經(jīng)濟：社會消費品零售總額持續(xù)增長，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在低位持續(xù)增長。 南充市社會消費品零售總額持續(xù)增長，2011年達到392.09億元，消費總額位列全省第3位是2005年提高近三倍。 城鎮(zhèn)人均可支配收入每年以大于15%的速度持續(xù)增長，2011年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14500元，同比增長17.1%增速列全省第1位，成渝經(jīng)濟區(qū)北部中心都市的定位，更使我市得到打造“雙中心都市”的機遇。2.1.52.1.5產(chǎn)業(yè)結構產(chǎn)業(yè)結構南充市南充市2005-20112005-2011年產(chǎn)業(yè)比重圖年產(chǎn)業(yè)比重圖南充化工園區(qū)高坪航空港工業(yè)區(qū)順慶瀠華工業(yè)園區(qū)

20、嘉陵工業(yè)區(qū)南充市2011年工業(yè)比重首次超過50%，逐漸形成南充油氣化工、汽車汽配、絲紡服裝、輕工食品四大主導產(chǎn)業(yè)的格局。龍崗氣田龍崗氣田南充絲綢南充絲綢元壩氣田元壩氣田順慶瀠華工業(yè)園區(qū)順慶瀠華工業(yè)園區(qū)2.1.62.1.6發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略城市空間發(fā)展戰(zhàn)略：以江為軸、北拓南延、跨江東進、擁江發(fā)展北拓：舊城區(qū)以北位于城市上風上游方向，應優(yōu)化地區(qū)功能布局與空間結構，未來大量知識經(jīng)濟和信息社會發(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)、信息港、生物島、大學園區(qū)、高新園區(qū)將布置于此。東進：以南充21世紀城市中心區(qū)的建設拉動城市重心向東拓展，將舊城區(qū)的傳統(tǒng)商業(yè)向高坪小龍一帶集中遷移，使之成為完善城市功能結構、強化中心城市地位的重要區(qū)域

21、。南延：嘉陵區(qū)都京壩位于城市下風下游方向，在此形成城市主要工業(yè)組團，發(fā)展城市二、三類工業(yè)區(qū)。西通：打通城市西部出入口，利用城市西部良好的自然環(huán)境，建立高質量住宅建設和旅游開發(fā)，發(fā)展旅游經(jīng)濟和三高農(nóng)業(yè)。l物流管理l產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)化管理l物流組織區(qū)域特色消費中心區(qū)域文化傳媒中心區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈統(tǒng)籌區(qū)域金融中心區(qū)域信息服務中心區(qū)域對外貿(mào)易中心區(qū)域旅游服務中心區(qū)域生活服務中心l銀行l(wèi)保險l辦公l零售業(yè)l娛樂業(yè)l休閑業(yè)l主題消費l旅游服務l特色度假l 旅游管理l旅游產(chǎn)品l醫(yī)院l學校l生活配套l商貿(mào)l貿(mào)易咨詢l貿(mào)易管理l貿(mào)易組織l信息匯集l信息發(fā)布l媒體傳播l會議會展l文化傳媒l研發(fā)創(chuàng)新l大型活動廣義的廣義的cbdc

22、bd廣義的廣義的rbdrbd南充作為區(qū)域中心城市可以承擔的功能細分南充作為區(qū)域中心城市可以承擔的功能細分2.1.62.1.6發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)展戰(zhàn)略南充有哪些地區(qū)具備承載區(qū)域功能的質？下中壩應當承擔什么？南充有哪些地區(qū)具備承載區(qū)域功能的潛質？下中壩應當承擔什么？未來支撐“擁江發(fā)展”的功能結構是什么?有哪些能夠支撐城市發(fā)展的重要功能板塊?下中壩承擔什么樣的功能定位?2.2.12.2.1規(guī)劃范圍規(guī)劃范圍城市設計范圍圖城市設計范圍圖315.98ha573.15ha規(guī)劃范圍：嘉陵江以東，朱鳳寺山以北、鶴鳴路以西，高坪中心區(qū)西南角，規(guī)劃設計范圍總面積規(guī)劃范圍：嘉陵江以東，朱鳳寺山以北、鶴鳴路以西，高坪中心區(qū)西南

23、角，規(guī)劃設計范圍總面積315.98315.98公頃。另規(guī)劃研究范圍總面積公頃。另規(guī)劃研究范圍總面積573.15573.15公頃。公頃。2.2.12.2.1擁江發(fā)展擁江發(fā)展擁江主城北部新城產(chǎn)業(yè)新城擁江發(fā)展的理想格局擁江發(fā)展的理想格局適合擁江發(fā)展城市的城市功能結構適合擁江發(fā)展城市的城市功能結構n擁江發(fā)展的城市功能結構要點擁江發(fā)展的城市功能結構要點1 1：依托濱水依托濱水核心價值空間，形成自身的核心功能中心體核心價值空間，形成自身的核心功能中心體系，帶動周邊組團拓展。系，帶動周邊組團拓展。n擁江發(fā)展的城市功能結構要點擁江發(fā)展的城市功能結構要點2 2：每個公共每個公共功能核心位于最具價值的濱水空間，承

24、擔不功能核心位于最具價值的濱水空間，承擔不同的特色功能。同的特色功能。2.2.32.2.3功能趨向功能趨向未來下中壩片區(qū)的功能趨向未來下中壩片區(qū)的功能趨向廣義的廣義的rbdrbd（recreational business district recreational business district ）功能）功能l物流管理l產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)化管理l物流組織區(qū)域特色消費中心區(qū)域文化傳媒中心區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈統(tǒng)籌區(qū)域金融中心區(qū)域信息服務中心區(qū)域對外貿(mào)易中心區(qū)域旅游服務中心區(qū)域生活服務中心l銀行l(wèi)保險l零售業(yè)l娛樂業(yè)l休閑業(yè)l主題消費l旅游服務l特色度假l 旅游管理l旅游產(chǎn)品l醫(yī)院l學校l生活配套l商貿(mào)l貿(mào)易咨詢

25、l貿(mào)易管理l貿(mào)易組織l信息匯集l信息發(fā)布l媒體傳播l會議會展l文化傳媒l研發(fā)創(chuàng)新l大型活動廣義的廣義的rbdrbdrecreational business districtrecreational business district現(xiàn)代服務業(yè)的后臺支撐功能現(xiàn)代服務業(yè)的后臺支撐功能2.2.42.2.4整體定位整體定位成渝北線區(qū)域中心城市的成渝北線區(qū)域中心城市的“后臺服務支撐核心后臺服務支撐核心”以以rbdrbd功能為主線，特色文化為靈魂；多元協(xié)同功能為支撐；功能為主線，特色文化為靈魂；多元協(xié)同功能為支撐；既能完善南充自身功能發(fā)展；又是能支撐成渝北線經(jīng)濟結構調(diào)整和經(jīng)濟發(fā)展方式轉型的既能完善南充自

26、身功能發(fā)展；又是能支撐成渝北線經(jīng)濟結構調(diào)整和經(jīng)濟發(fā)展方式轉型的戰(zhàn)略支點；戰(zhàn)略支點；核心功能構成：核心功能構成：會展會議展示：會議中心、會展中心、大型活動空間。會展會議展示：會議中心、會展中心、大型活動空間。目的地式服務：多元組合服務功能、零售消費、城市觀光、娛樂休閑、酒店會議。目的地式服務：多元組合服務功能、零售消費、城市觀光、娛樂休閑、酒店會議。信息傳媒服務：信息匯集、傳媒傳播、信息發(fā)布。信息傳媒服務：信息匯集、傳媒傳播、信息發(fā)布。文化展示創(chuàng)意：博物展覽、文化創(chuàng)意、文化體驗、城市紀念。文化展示創(chuàng)意：博物展覽、文化創(chuàng)意、文化體驗、城市紀念。生態(tài)居住社區(qū)：生態(tài)低碳社區(qū)的示范區(qū)域。生態(tài)居住社區(qū)：生

27、態(tài)低碳社區(qū)的示范區(qū)域?？诎秲r值一：南充經(jīng)濟處于強勁增長，gdp位于川東第一位，四川省第五位，人均可支配收入持續(xù)增長，同比增長增速列全省第一位，經(jīng)濟穩(wěn)定增長助推房地產(chǎn)市場發(fā)展?？诎秲r值二：南充城市中心建設的發(fā)展和提升，南充城市中心人居價值和商業(yè)價值的提升，城市核心價值也得以體現(xiàn)，南充將逐步成為宜居、宜業(yè)、生態(tài)的現(xiàn)代化城市?？诎秲r值三：產(chǎn)業(yè)升級、大規(guī)模的規(guī)劃改造，城市規(guī)劃擴容提速，帶動經(jīng)濟發(fā)展，將長期支撐房地產(chǎn)市場的發(fā)展?？诎秲r值四：新區(qū)，新規(guī)劃，臨近新的商業(yè)中心，交通通達，市政配套有序建設，未來三至五年將形成南充特色商業(yè)區(qū)。階段結論一階段結論一2.32.3第三章第三章 市場機會與風險分析市場機會

28、與風險分析3.1 市場現(xiàn)狀解析3.1.1 整體趨勢3.1.2 區(qū)域趨勢3.1.3 開發(fā)水平3.1.4 發(fā)展趨勢3.1.5 階段結論二3.1.6產(chǎn)品特征3.1.7階段結論三3.2 未來市場供應3.2.1 市場存量3.2.2 潛在供應3.2.3 階段結論四3.3 市場未來發(fā)展趨勢3.3.1 人口增長3.3.2 市場供需3.3.3 區(qū)域發(fā)展格局3.3.4 階段結論五南充房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展現(xiàn)狀與開發(fā)水平？南充房地產(chǎn)市場的供應結構？南充房地產(chǎn)市場的主流產(chǎn)品？南充行業(yè)現(xiàn)狀所引發(fā)的市場矛盾點？由市場現(xiàn)狀所催生的機會因子？市場現(xiàn)階段潛在的風險？梳理市場現(xiàn)狀，挖掘機會梳理市場現(xiàn)狀，挖掘機會去化穩(wěn)定，供需格局有所

29、緩解去化穩(wěn)定，供需格局有所緩解年度年度供應套數(shù)供應套數(shù)成交套數(shù)成交套數(shù)201034986271142011333712394620121816323803 根據(jù)近幾年市場去化情況判斷，南充房地產(chǎn)市場整體去化較為穩(wěn)定，年均去化2.4萬套，受宏觀調(diào)控環(huán)境影響相對較小。 2012年市場呈現(xiàn)供小于求的態(tài)勢，使整體供需失衡格局有所緩解。2010-2012南充房地產(chǎn)市場成交情況 南充房地產(chǎn)市場近幾年去化較為穩(wěn)定，起伏波動不大。2010-2012南充房地產(chǎn)市場供需情況3.1.13.1.1整體趨勢整體趨勢月度去化回歸正常水平，價格有所增長月度去化回歸正常水平，價格有所增長2011年-2012年南充房地產(chǎn)市場月

30、度去化情況2011年-2012年南充房地產(chǎn)市場月度價格走勢（元/平方米） 受宏觀調(diào)控影響，南充房地產(chǎn)市場月度去化在2011年下半年陷入低谷，在進入2012年后房地產(chǎn)市場月度去化開始回歸正常水平。 南充房地產(chǎn)市場價格位于較為合理的水平，宏觀調(diào)控對價格影響較小，市場價格在輕微回落后快速反彈，至2012年底已是近2年來的最高水平。3.1.13.1.1整體趨勢整體趨勢區(qū)域發(fā)展呈現(xiàn)三足鼎力之勢，城市發(fā)展由中心往新區(qū)組團式發(fā)展區(qū)域發(fā)展呈現(xiàn)三足鼎力之勢，城市發(fā)展由中心往新區(qū)組團式發(fā)展高坪區(qū)順慶主城區(qū)嘉陵主城區(qū)嘉南新區(qū)市政新區(qū)華鳳區(qū)南門壩區(qū)濱江北段區(qū)江東新區(qū)下中壩區(qū)順慶區(qū)順慶區(qū)嘉陵區(qū)嘉陵區(qū)高坪區(qū)高坪區(qū)3.1.

31、23.1.2區(qū)域趨勢區(qū)域趨勢開發(fā)水平較為成熟開發(fā)水平較為成熟 南充房地產(chǎn)市場的開發(fā)水平較為成熟，市面上現(xiàn)有的產(chǎn)品大多注重項目品質，產(chǎn)品開發(fā)也較為合理。3.1.33.1.3開發(fā)水平開發(fā)水平集中度高，市場競爭激烈集中度高，市場競爭激烈樓盤名稱樓盤名稱建筑面積建筑面積物業(yè)類型物業(yè)類型面積區(qū)間面積區(qū)間銷售均價銷售均價開發(fā)商開發(fā)商香頌灣15萬高層、多層76-1064300四川杰烽偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司錦通紫薇莊園11.5萬多層,高層,底層商業(yè)99.6-1264800四川南充錦通置業(yè)有限公司觀瀾尚郡二期9.8萬多層,高層,底層商業(yè)97.5-114.874750四川鴻升投資集團有限責任公司幸福里10萬多層,

32、高層,底層商業(yè)76-1213850南充恒策房地產(chǎn)開發(fā)有限公司泰合曼城八島30萬高層,花園洋房,獨棟別墅5000四川泰美置業(yè)有限公司碟院13.9萬多層,高層,底層商業(yè)72.9-137.244400四川泰信置業(yè)有限公司江東帝景約18萬小高層,高層,底層商業(yè)83-98四川德隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司光瑞江都華宸25萬多層,高層71.20-140.404300重慶市光瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司華諾國際33萬高層、多層82-1214800南充華諾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司東方國際社區(qū)26萬高層、花園洋房、寫字樓、酒店74-134.94600南充東方花園酒店有限公司新東豪園美麗山18萬多層、高層80-1044300四川南充華

33、立房地產(chǎn)開發(fā)有限公司大地景秀9.3萬高層77-1104788南充銀恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司東岸十九座7萬多層、高層93.1-114.54300四川南充白塔誠信置業(yè)紫御榮庭12.5萬多層74.91-118.754500四川宏宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 高坪周邊項目產(chǎn)品主力戶型集中在75-110平方米，均價集中在4300-4600元/平方米，市場競爭集中度高，競爭激烈。3.1.43.1.4發(fā)展趨勢發(fā)展趨勢3.1.5 3.1.5 階段結論二階段結論二結論觀點二：南充房地產(chǎn)市場的項目開發(fā)以及產(chǎn)品研發(fā)都相對較為成熟，注重項目自身的品質打造以及產(chǎn)品訴求，多組團的區(qū)域發(fā)展格局，則為市場進入高速發(fā)展期提供了先決條件。激

34、烈的市場競爭、穩(wěn)定的市場去化需求，將推動南充房地產(chǎn)市場進入新的市場發(fā)展階段。市場供需趨穩(wěn)、市場開發(fā)水平逐漸成熟、市場競爭激市場供需趨穩(wěn)、市場開發(fā)水平逐漸成熟、市場競爭激烈烈：南充高坪區(qū)即將迎來新一輪的快速發(fā)展期。南充高坪區(qū)即將迎來新一輪的快速發(fā)展期。通過對市場發(fā)展背景與整體競爭環(huán)境摸底，我們認為：結論觀點一：雖然2011年是宏觀嚴控期；但南充房地產(chǎn)市場去化情況受到的影響較小。在2012年宏觀調(diào)控趨于常態(tài)后，市場去化情況開始趨穩(wěn)緩慢增長，市場價格則延續(xù)增長趨勢。從近半年南充房地產(chǎn)市場供需趨勢判斷，未來一段時間，南充房地長市場將引來新一輪的市場小高峰。市場主力產(chǎn)品集中在總價市場主力產(chǎn)品集中在總價8

35、0-11080-110平方米平方米3.1.63.1.6產(chǎn)品特征產(chǎn)品特征主力產(chǎn)品區(qū)間80100綜合各項目高層銷售主力面積區(qū)間來看，市場上高層面積區(qū)間在80-110平米之間2012年南充房地產(chǎn)市場去化均價段占比2012年南充房地產(chǎn)市場去化面積段占比市場主力去化產(chǎn)品集中在總價市場主力去化產(chǎn)品集中在總價40-5040-50萬元萬元從銷售去化的角度分析，從銷售去化的角度分析，80-11080-110三房產(chǎn)三房產(chǎn)品是目前市場最受歡迎的產(chǎn)品，功能品是目前市場最受歡迎的產(chǎn)品，功能全、舒適度高，全、舒適度高，總價在總價在40-5040-50萬左右萬左右，與供應市場主力產(chǎn)品匹配，但，與供應市場主力產(chǎn)品匹配，但預計

36、后期預計后期市場面積將有趨小趨勢。市場面積將有趨小趨勢。 南充房地產(chǎn)市場2012年去化主力產(chǎn)品均價集中在4000-4500元/平方米。 南充房地產(chǎn)市場2012年去化主力產(chǎn)品面積集中在80-110平方米。3.1.63.1.6產(chǎn)品特征產(chǎn)品特征3.1.63.1.6階段結論三階段結論三結論觀點二：項目所處區(qū)域周邊有加多的大盤，本項目在其中競爭優(yōu)勢并不明顯。從本項目容積率判斷，打造緊湊實用的中小戶型產(chǎn)品，較易在市場中突圍。市場產(chǎn)品有趨小可能市場產(chǎn)品有趨小可能：市場現(xiàn)有產(chǎn)品集中在面積：市場現(xiàn)有產(chǎn)品集中在面積80-11080-110平方米，平方米，總價總價40-5040-50萬元，但隨著市場發(fā)展，產(chǎn)品面積有

37、趨小可能。萬元，但隨著市場發(fā)展，產(chǎn)品面積有趨小可能。從市場的主力供需產(chǎn)品統(tǒng)計中我們認為：結論觀點一：從主力產(chǎn)品的供應面積上看，南充市場供應產(chǎn)品以剛需產(chǎn)品為主，產(chǎn)品集中度較高，80-110平方米的剛需產(chǎn)品競爭激烈，隨著市場發(fā)展，市面上現(xiàn)有產(chǎn)品必將由舒適性向緊湊型轉變，戶型面積有趨小可能。階段結論小結階段結論小結市場產(chǎn)品有趨小可能市場產(chǎn)品有趨小可能：市場現(xiàn)有產(chǎn)品集中在面積：市場現(xiàn)有產(chǎn)品集中在面積80-11080-110平方米，總價平方米，總價40-5040-50萬元，但隨萬元，但隨著市場發(fā)展，產(chǎn)品面積有趨小可能。著市場發(fā)展，產(chǎn)品面積有趨小可能。市場供需趨穩(wěn)、市場開發(fā)水平逐漸成熟、市場競爭激烈市場供

38、需趨穩(wěn)、市場開發(fā)水平逐漸成熟、市場競爭激烈：南充高坪區(qū)即將迎來南充高坪區(qū)即將迎來新一輪的快速發(fā)展期。新一輪的快速發(fā)展期。南充房地產(chǎn)市場近幾年發(fā)展勢頭較為平穩(wěn)，市場在宏觀嚴控下受到營銷較小。隨著市場的進一步發(fā)展，大量新增土地供應，以及區(qū)域多組團同同時發(fā)展的市場格局，市場將迎來發(fā)展的新階段。由于短期內(nèi)市場上放量較大，新老項目扎堆供應，市場上剛需產(chǎn)品同質競爭尤其激烈。這也意味著傳統(tǒng)的剛需產(chǎn)品在市場上必將面臨日益增加的競爭壓力，搶先一步開發(fā)中小緊湊戶型產(chǎn)品，順應市場發(fā)展需要，方為項目生存之道。那么未來市場發(fā)展又將何去何從？那么未來市場發(fā)展又將何去何從？未來市場整體供應量？未來市場供應物業(yè)結構變化趨勢？

39、未來市場趨勢所引發(fā)的機會？預測市場未來供需格局，規(guī)避風險尋找機會預測市場未來供需格局，規(guī)避風險尋找機會順慶主城：順慶主城：1212萬萬南門壩：南門壩：3333萬萬市政新區(qū)：市政新區(qū)：5050萬萬華鳳：華鳳：2929萬萬濱江北段：濱江北段：17.517.5萬萬嘉陵主城：嘉陵主城：3 3萬萬嘉南新區(qū)：嘉南新區(qū)：5858萬萬高坪主城：高坪主城：4141萬萬江東新區(qū)：江東新區(qū)：6262萬萬市場現(xiàn)有項目市場現(xiàn)有項目后續(xù)存量：后續(xù)存量：305305萬方萬方未來市場剛需項目面臨巨大壓力未來市場剛需項目面臨巨大壓力高坪區(qū)順慶主城區(qū)嘉陵主城區(qū)嘉南新區(qū)市政新區(qū)華鳳區(qū)南門壩區(qū)濱江北段區(qū)江東新區(qū)下中壩區(qū) 根據(jù)梳理統(tǒng)計

40、，不計形象開發(fā)項目，現(xiàn)階段市場上在售項目存量高達305萬方，按照南充年均去化250萬方計算，去化現(xiàn)有市場存量需要1.2年時間。未來市場剛需項目面臨較大的去化壓力。3.2.13.2.1市場存量市場存量地塊位置出讓面積（畝）（凈用地）規(guī)劃用途出讓年限容積率建筑密度綠地率起始價（萬元/畝）保證金（萬元）成交單價樓面地價競得人下中壩擬拍賣1-1號地塊43.8255居住兼容商業(yè)用地居住70年商業(yè)40年3.530%35%1881700下中壩擬拍賣1-2號地塊34.362居住兼容商業(yè)用地居住70年商業(yè)40年3.530%35%2081500329 329 1409 四川恒河實業(yè)有限公司下中壩擬拍賣2號地塊12

41、7.083居住兼容商業(yè)居住70年商業(yè)40年3.530%35%1945000239 239 1024 浙江春風集團有限公司下中壩擬拍賣3號地塊68.65353-1：57.456居住居住70年2.530%35%1862600238 238 1427 雷克3-2：11.1975商業(yè)商業(yè)40年1.550%20%下中壩擬拍賣4號地塊66.0394-1：11.274商業(yè)商業(yè)40年1.550%20%1942600245 245 1469 四川美輪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4-2：54.765居住居住70年2.530%35%南充市下中壩9-1號地塊134.16913.0515商業(yè)40年1.550%20%2256100

42、229 229 1203 成都萬科房地產(chǎn)有限公司、四川錦上泓投資有限責任公司121.1175居住70年3.020%35%南充市下中壩9-2號地塊138.84914.9805商業(yè)40年1.550%20%2236200228 228 1204 123.8685居住70年3.020%35%激烈競爭難免，以高層為主激烈競爭難免，以高層為主區(qū)域地塊商住用地指標容積率主要集中在3.0-3.5，兼容商業(yè)約10%；商業(yè)容積率1.5建筑密度不大于30%；預計區(qū)域未來規(guī)劃成為以高層電梯為主；據(jù)了解，萬科地塊的初步規(guī)劃以少量洋房+高層為主項目所在下中壩區(qū)域現(xiàn)階段除萬科項目在售外，預計其他項目均將在未來項目所在下中壩

43、區(qū)域現(xiàn)階段除萬科項目在售外，預計其他項目均將在未來1 1年內(nèi)陸續(xù)入市，年內(nèi)陸續(xù)入市，本項目競爭不占明顯優(yōu)勢，未來的競爭將有一定壓力，區(qū)域內(nèi)激烈競爭幾可預見。本項目競爭不占明顯優(yōu)勢，未來的競爭將有一定壓力，區(qū)域內(nèi)激烈競爭幾可預見。3.2.23.2.2潛在供應潛在供應3.2.43.2.4階段結論四階段結論四結論觀點二：項目所處區(qū)域周邊有較多大盤，本項目在其中競爭優(yōu)勢并不明顯。從本項目容積率判斷，打造緊湊實用的中小戶型產(chǎn)品，借周邊大盤的凝聚力影響力，以略低于市場主力產(chǎn)品總價的價格優(yōu)勢為項目營造快銷產(chǎn)品氛圍，較易在市場中突圍。借船出海借船出海：以略低于市場主力總價段的緊湊剛需產(chǎn)品，借周圍大盤凝聚：以略

44、低于市場主力總價段的緊湊剛需產(chǎn)品，借周圍大盤凝聚力突圍。力突圍。結論觀點一：從市場潛在供應量來看，南充市場現(xiàn)有存量以現(xiàn)有年去化速度去化需要1.2年時間，未來市場將面臨日益激烈的競爭。從未來市場供應趨勢研究中我們認為：城市人口增長與經(jīng)濟發(fā)展趨勢？人口增長與房地產(chǎn)市場存在直接關系？市場開工量竣工量對房地產(chǎn)市場帶來的影響？區(qū)域格局帶來的房地產(chǎn)市場影響？未來市場發(fā)展趨勢研判未來市場發(fā)展趨勢研判城鎮(zhèn)化進程加快為房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來契機城鎮(zhèn)化進程加快為房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來契機 南充近年來發(fā)展迅速，隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，將有大量的周邊區(qū)縣人群開始在主城區(qū)域購房，而這種趨勢在近兩年也愈見明顯。周邊人群向主城區(qū)凝聚

45、，為房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來較好契機。3.3.13.3.1人口增長人口增長未來仍有一定發(fā)展空間未來仍有一定發(fā)展空間 從南充房地產(chǎn)市場近2年發(fā)展趨勢可以判斷，近幾年南充房地產(chǎn)市場供需基本持平，但隨著市場供應的增長，未來幾年南充房地產(chǎn)市供需壓力將逐漸加大，房地產(chǎn)市場價格有趨穩(wěn)增長趨勢。2011-2012南充房地產(chǎn)市場供需走勢圖3.3.23.3.2市場供需市場供需擁江發(fā)展，多組團發(fā)展擁江發(fā)展，多組團發(fā)展3.3.33.3.3區(qū)域發(fā)展格局區(qū)域發(fā)展格局下中壩下中壩清泉壩清泉壩行政辦公行政辦公五星花園五星花園鳳椏山景區(qū)凌云山景區(qū)機場倉儲由中心區(qū)域向外圍轉移由中心區(qū)域向外圍轉移 未來南充將形成以下中壩、清泉壩、五星

46、花園、行政中心共同構成的中心功能體系。 可以預斷下中壩片區(qū)更加適合承擔文化傳媒類功能、區(qū)域旅游服務類功能、區(qū)域特色消費類功能、區(qū)域生活服務類功能。 下中壩作為跨江拓展的中心，脫離成熟的老城區(qū)，必須采用特殊的多元化功能協(xié)同效應才更有利于新片區(qū)的啟動。3.3.33.3.3區(qū)域發(fā)展格局區(qū)域發(fā)展格局3.3.4 3.3.4 階段結論五階段結論五結論觀點二：南充市區(qū)域發(fā)展呈現(xiàn)出擁江發(fā)展，多組團發(fā)展的格局，本項目所處區(qū)域適合承擔文化傳媒類功能、區(qū)域旅游服務類功能、區(qū)域特色消費類功能、區(qū)域生活服務類功能，從規(guī)劃上看，區(qū)域功能的細化與轉移，是本區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的一大契機。結論觀點一：從城市建設進程來看，南充房地產(chǎn)

47、市場未來一段時間內(nèi)將處于高速發(fā)展期，人口的大量涌入將為市場發(fā)展帶來較大動力，南充房地產(chǎn)市場近幾年發(fā)展較為平穩(wěn)合理，未來還有較大發(fā)展空間。從城市和市場發(fā)展趨勢分析中我們認為：市場仍有較大發(fā)展空間：市場仍有較大發(fā)展空間：城鎮(zhèn)化化進程的深入與加快，將為房地城鎮(zhèn)化化進程的深入與加快，將為房地產(chǎn)市場帶來一定契機，南充房地產(chǎn)試產(chǎn)較為健康，未來還有較大發(fā)展空間。產(chǎn)市場帶來一定契機，南充房地產(chǎn)試產(chǎn)較為健康，未來還有較大發(fā)展空間。區(qū)域發(fā)展格局將由內(nèi)向外擴展：區(qū)域發(fā)展格局將由內(nèi)向外擴展：南充房地產(chǎn)市場區(qū)域發(fā)展呈現(xiàn)南充房地產(chǎn)市場區(qū)域發(fā)展呈現(xiàn)出擁江發(fā)展，多組團發(fā)展的格局。出擁江發(fā)展，多組團發(fā)展的格局。第四章第四章 消

48、費群體研究消費群體研究4.1 客戶來源4.2 客戶置業(yè)目的4.3 客戶置業(yè)注重因素4.4 區(qū)域認知4.4 客群標簽4.6消費者特征總結 客群來源以高坪本地人為主，占比達69%，其次是周邊區(qū)縣，占16%，順慶和嘉陵區(qū)共占15%。高坪區(qū)購房的客戶地緣性較強，本地人是該區(qū)域的的主力購房客群，高坪區(qū)購房的客戶地緣性較強，本地人是該區(qū)域的的主力購房客群，區(qū)域也有部分人群進入主城購房，但整體比例相對不高。區(qū)域也有部分人群進入主城購房，但整體比例相對不高。地緣客戶為主地緣客戶為主高坪置業(yè)客戶分布4.14.1客戶來源客戶來源2012年南充房地產(chǎn)市場去化均價段占比2012年南充房地產(chǎn)市場去化面積段占比剛需客戶為

49、主剛需客戶為主 本地客戶置業(yè)主要目的以剛需為主，集中在總價40-50萬元產(chǎn)品。4.24.2客戶置業(yè)目的客戶置業(yè)目的價格為主，配套產(chǎn)品需引導價格為主，配套產(chǎn)品需引導 南充區(qū)域客戶購房關注因素首要為項目價格，其次為環(huán)境與戶型。而區(qū)域規(guī)劃、配套等還需要進一步引導。南充客戶置業(yè)注重因素占比4.34.3客戶置業(yè)注重因素客戶置業(yè)注重因素客戶對高坪區(qū)未來發(fā)展認可度不足客戶對高坪區(qū)未來發(fā)展認可度不足南充客戶對未來重點發(fā)展區(qū)域認知 南充購房者對未來發(fā)展重要區(qū)域集中在順慶以及市政新區(qū)，對高坪區(qū)認可度不足。4.44.4區(qū)域認知區(qū)域認知主力客群高坪地緣客戶他們關注：屬于自己的房子總價、交通、實用、高附加值、升值空間。

50、4.54.5客群標簽客群標簽以家庭為最小單位，強調(diào)客戶 的成長性，社區(qū)形成全生命周 期的完整客戶體系：年輕家庭年輕家庭20-25歲首次置業(yè)為主積時間短，總價支付能有限輕、動感、精充沛、有活需求偏好：關注社區(qū)的整體氛圍，整體側重于滿足文娛性需求戶型需求集中于75平米以下的緊湊型兩房4.54.5客群標簽客群標簽成長、經(jīng)濟成長、經(jīng)濟三口之家25-30歲輕的三口之家首次置業(yè)或改善型以普通職員和一般管者為主，經(jīng)濟水平有限通常夫妻中一人工作相對輕松需求偏好：關注交通狀況，對周邊生活及商業(yè)配套有較高要求兒童進入早期教育階段對幼兒園、兒童活動場所有較高需求需求戶型以兩房或緊湊二三房為主4.54.5客群標簽客群

51、標簽生活、便捷生活、便捷周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及拆遷客群周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及拆遷客群產(chǎn)業(yè)化住宅首次置業(yè)沒有居住新型住宅樓的體驗對于住宅樓的區(qū)域優(yōu)劣沒有概念置業(yè)需求較強，購買能力適中對于區(qū)域認同感頗高需求偏好：關注戶型產(chǎn)品的緊湊型,實用型,社區(qū)的整體氛圍，關注項目周邊購物、生活舒適程度4.54.5客群標簽客群標簽區(qū)域認知、實用區(qū)域認知、實用主流生活客群主流生活客群首次置業(yè)或被動性改善置業(yè)務實的生活態(tài)度注重居住舒適度和經(jīng)濟支付能力的平衡性對于社區(qū)有自己的衡量標準擅于比較,別的小區(qū)有的我住的堤方也要有,但要求不高收入水平相對中等需求偏好：實用性住宅,務實緊湊戶型,比較健全的社區(qū)配套.距離市中心交通便利4.54.5客群標簽客

52、群標簽性價、配套健全性價、配套健全4.64.6消費者特征觀點消費者特征觀點觀點一：南充購觀點一：南充購房客戶地緣性較強房客戶地緣性較強，高坪區(qū)域的置業(yè)者主要是高坪區(qū)域客戶。嘉陵區(qū)、順，高坪區(qū)域的置業(yè)者主要是高坪區(qū)域客戶。嘉陵區(qū)、順慶區(qū)客戶較少。周邊區(qū)縣客戶可重點挖掘。慶區(qū)客戶較少。周邊區(qū)縣客戶可重點挖掘。觀點二：南充市購房者對觀點二：南充市購房者對高坪區(qū)認可度不足高坪區(qū)認可度不足。對未來城市的發(fā)展中心仍集中在順慶區(qū)與市。對未來城市的發(fā)展中心仍集中在順慶區(qū)與市政新區(qū)。政新區(qū)。觀點三：南充市購房客戶主要是剛需人群，置業(yè)目的多為自住。投資客戶占比較少。觀點三：南充市購房客戶主要是剛需人群，置業(yè)目的多

53、為自住。投資客戶占比較少。第五章第五章 商業(yè)市場研究商業(yè)市場研究5.1 商業(yè)市場發(fā)展趨勢5.1.1 商業(yè)發(fā)展概況5.1.2 商圈現(xiàn)狀5.1.3 階段結論六5.2 消費偏好研究5.2.1 需求分析5.2.2 階段結論七通過研究南充市的城市發(fā)展，我們可以看出，南充市的城市發(fā)展由順慶區(qū)起步，通過舊城改造不斷在本區(qū)域深化發(fā)展，同時新區(qū)開發(fā)呈放射狀逐漸向東南西北四個方向擴散。5.1.15.1.1商業(yè)發(fā)展概況】商業(yè)發(fā)展概況】由傳統(tǒng)中心向周邊擴張由傳統(tǒng)中心向周邊擴張南充最早的商業(yè)街出現(xiàn)在五星花園區(qū)域，以人民中路（包括吉隆街、三公街）、文化路、模范路、涪江路和人民南路的臨街街鋪為主。隨著城市發(fā)展，居民消費觀念

54、的不斷改變，2003年人民商場進入南充，同時興起的還有本地百貨天賜名店和大都會購物廣場。 人民商場人民中路店開業(yè)后，新穎的百貨業(yè)態(tài)、良好的購物環(huán)境，改變了南充人的購物觀念，引領了南充商業(yè)發(fā)展，初步奠定了五星花園作為南充核心商業(yè)區(qū)的地位。25.1.15.1.1商業(yè)發(fā)展概況商業(yè)發(fā)展概況由單一街鋪向傳統(tǒng)百貨轉變由單一街鋪向傳統(tǒng)百貨轉變 2003-2009年，五星花園作為南充市最集中的商圈繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展。2005年統(tǒng)一優(yōu)瑪特、好又多同時進駐南充，本地百貨盛華堂也同期開業(yè)，且都保持了較好的營業(yè)額。2009年新世紀百貨南充商都店和家樂福的開業(yè)進一步鞏固了五星花園作為南充市核心商業(yè)區(qū)域的地位。 未來在五星花園

55、，還將有天賜名店2 2期入市，商業(yè)業(yè)態(tài)的不斷疊加確定了其城市商業(yè)中心的地位，同時由于土地供限制，現(xiàn)有的物業(yè)硬件條件較差以及購物環(huán)境臟亂，伴隨舊城改造及新區(qū)開發(fā)的進程，為尋找更優(yōu)質的發(fā)展空間，商業(yè)的發(fā)展開始外移。35.1.15.1.1商業(yè)發(fā)展概況商業(yè)發(fā)展概況由傳統(tǒng)百貨向購物中心轉變由傳統(tǒng)百貨向購物中心轉變從未來城市發(fā)展的方向中，我們可以看到受政府北遷、對南門壩進行舊城改造及開發(fā)高坪沿江區(qū)的趨勢影響，城市往南北方向及東邊發(fā)展的趨勢較強，隨之城市商業(yè)格局將產(chǎn)生變化，五星花園繼續(xù)擔當城市商業(yè)中心，但面臨著土地供應缺乏及物業(yè)老化、環(huán)境臟亂的影響，沿江開發(fā)區(qū)受天然隔斷的原因短時間內(nèi)將難有作為，而政府新區(qū)規(guī)

56、劃商業(yè)用地極少，將重點發(fā)展行政及居住功能。本項目本項目南門南門壩壩2012年5月13日， “大潤發(fā)”藍光店正式開業(yè)，主城區(qū)城南“副商圈”異軍突起。新開業(yè)的“大潤發(fā)”藍光店總投資約2.5億元，營業(yè)面積約為28000平方米，提供30000余種商品供消費者選購。隨著“大潤發(fā)”藍光店、明清仿古街、順慶府衙、南充文廟的逐步建成投入使用，城南“副商圈”將加速崛起，一個集購物、餐飲、休閑娛樂、觀光旅游為一體的現(xiàn)代化城市商業(yè)副中心，將全方位滿足市民的日常生活需要。5.1.15.1.1商業(yè)發(fā)展概況商業(yè)發(fā)展概況由傳統(tǒng)百貨向購物中心轉變由傳統(tǒng)百貨向購物中心轉變五星花園商圈 以百貨+街鋪形態(tài)為主，是南充市最大最核心的

57、商圈，輻射范圍最廣（包括南充市主城三區(qū)及周邊區(qū)縣），商業(yè)業(yè)態(tài)最豐富，高中低檔俱全。特征：商圈商業(yè)氛圍濃厚，以傳統(tǒng)百貨為主，缺乏更高檔業(yè)態(tài)，物業(yè)陳舊，土地供應缺乏及購物環(huán)境限制其未來發(fā)展。嘉陵區(qū)商圈 以專業(yè)市場及休閑餐飲為主，同時滿足嘉陵區(qū)居民日常生活需求的商圈，輻射整個嘉陵區(qū)。特征：商圈商業(yè)氛圍不足，餐飲休閑業(yè)繁榮，沿江未來入市的樓盤將帶動商業(yè)向上平穩(wěn)發(fā)展。高坪區(qū)商圈 由鶴鳴花園周邊的主要街鋪構成，主要滿足高坪區(qū)居民的日常生活需求，輻射高坪區(qū)。特征：商圈內(nèi)零售商業(yè)落后，未來政府的改造和企業(yè)投資將帶動商圈變化升級。政府新區(qū)商圈 由南充市政府新辦公大樓周邊的主要街鋪構成，主要滿足政府新區(qū)居民未來的

58、日常需求。特征：商圈內(nèi)商業(yè)氛圍不足，僅能滿足居民日常需求，伴隨區(qū)域內(nèi)樓盤的入住及政府的帶動，區(qū)域潛力較大。專業(yè)賣場生活配套購物娛樂五星花園商圈高坪區(qū)商圈嘉陵區(qū)商圈政府新區(qū)商圈休閑餐飲5.1.25.1.2商圈現(xiàn)狀商圈現(xiàn)狀五星花園商圈作為南充市傳統(tǒng)城市商業(yè)中心，人口密集，商業(yè)氛圍濃厚，區(qū)域內(nèi)集中了南充市約80%的商業(yè)網(wǎng)點，商業(yè)業(yè)態(tài)以街鋪和傳統(tǒng)百貨為主，其規(guī)模和地位使其在未來5年仍非常穩(wěn)固，但此區(qū)域屬于順慶老城區(qū)，大部分物業(yè)硬件老化，購物環(huán)境較差，同時未來新項目的入市會受土地供應量的缺乏的影響； 五星花園商圈以五星花園為中心，五條街交叉匯聚于五星花園呈放射狀，另加上五條街的分支商業(yè)街，區(qū)域內(nèi)街鋪體量

59、較大，百貨集中，雖商業(yè)業(yè)態(tài)同質化嚴重，但在南充市人民的消費意識中占據(jù)了首選地位； 區(qū)域內(nèi)本地百貨與外來百貨品牌數(shù)量各占一半，多數(shù)開業(yè)時間均長達7-8年，部分硬件條件老化，經(jīng)營管理水平一般； 區(qū)域內(nèi)超市均分布在物業(yè)-1f，年銷售額均保持較高水平。200-1000元元/月月/平平30000-130000元元/平平5.1.25.1.2五星花園商圈五星花園商圈傳統(tǒng)商業(yè)中心傳統(tǒng)商業(yè)中心 嘉陵區(qū)主要以專業(yè)市場及石油化工產(chǎn)業(yè)為主，基礎道路建設良好，濱江路沿線休閑餐飲業(yè)發(fā)達，并且有較多中高端住宅入市；嘉陵區(qū)主要商圈由耀目路、嘉興路、學府路、紫府路、都尉路及火花路街區(qū)組成，零售商業(yè)網(wǎng)點環(huán)繞嘉陵區(qū)人民政府分布，區(qū)

60、域內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)以社區(qū)街鋪為主，輻射社區(qū)居民，以滿足日常生活需求；區(qū)域內(nèi)集中式商業(yè)缺乏，無百貨、購物中心等業(yè)態(tài)，僅有1家好樂購超市即將于12月18日開業(yè)；區(qū)域內(nèi)耀目路沿線有1家光彩大市場家居建材專業(yè)市場，于2007年入市，目前經(jīng)營狀況良好；區(qū)域內(nèi)除嘉陵區(qū)人民政府外，超過10余個政府部門聚集于此，同時擁有2座重點中學，政府機關工作人員及學生為該 區(qū)域主要消費人群8000-30000元元/平平30-100元元/月月/平平5.1.25.1.2嘉陵區(qū)商圈嘉陵區(qū)商圈休閑娛樂為主的商業(yè)聚集地休閑娛樂為主的商業(yè)聚集地高坪區(qū)主要以特色農(nóng)業(yè)加工,絲綢紡織、化工、建筑建材、機械制造為主，現(xiàn)正大力開發(fā)建設江東開發(fā)區(qū)和下