商業(yè)項(xiàng)目租金測(cè)算及租金影響因素.

1、1、商業(yè)項(xiàng)目的三種租金方式商業(yè)項(xiàng)目的租金方式主要分為純租金、 純扣點(diǎn)以及租金 加扣點(diǎn)這三種形式。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)能否成功 ,經(jīng)營(yíng)壽命能否持久 ,在 很大程度上都取決于租金 方式的選擇。在各行各業(yè)的商業(yè)業(yè) 態(tài)上 ,對(duì)于不同的業(yè)態(tài)在租金方式的選取方面也 存在著很大 的差異 ,例如:服裝類業(yè)態(tài)在運(yùn)營(yíng)方式上存在純租金、純扣 點(diǎn)、租金加 扣點(diǎn)的這三種形式 ;而生活服務(wù)、娛樂(lè)休閑類則 采用純租金的租金方式。因此 ,不同 的業(yè)態(tài)商戶會(huì)選取不同 的租金方式 , 而不同的租金方式也適合不同的商業(yè)業(yè)態(tài)。 不 同業(yè)態(tài)對(duì)于運(yùn)營(yíng)方式有不同的偏好。即使是同一個(gè)業(yè) 態(tài),不同的品牌也會(huì)根據(jù)自身 的發(fā)展水平制定不同的運(yùn)營(yíng)制

2、度,從而使品牌可以擴(kuò)大市場(chǎng)份額 ,提升知名度 ,獲得更 多 的利潤(rùn)。2、如何進(jìn)行租金測(cè)算 ?租金測(cè)算方法多種多樣 ,角度不同 ,采用方法也不盡相 同。常用的租金測(cè)算方法 有幾個(gè)途徑 : 實(shí)地調(diào)研 ; 網(wǎng)絡(luò)查詢 ; 與第三方公司合作 ; 通過(guò)營(yíng)業(yè)額進(jìn)行反推 ( 適用于調(diào)研難度較大的大型 商場(chǎng)租金估測(cè) ; 經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)針對(duì)沿街商鋪、小型商業(yè)的租金調(diào)研難度相對(duì)較小 ,且 調(diào)研數(shù)據(jù)相對(duì)真實(shí)、準(zhǔn) 確,可采用 1、 2種途徑進(jìn)行調(diào)研 ; 針對(duì)大型商場(chǎng)或大型餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài) ,租金調(diào)研相對(duì) 較為困難 , 可考慮選用與第三方公司合作 ,或通過(guò)營(yíng)業(yè)額反推 ,或憑借 經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn) 行判斷。通過(guò)營(yíng)業(yè)額進(jìn)行反推方法的前提是要

3、了解各個(gè)業(yè)態(tài)的 承租水平 ,或者依據(jù)業(yè)態(tài) 的毛利水平 ,估計(jì)該類業(yè)態(tài)的承租 水平。通用公式:年租金 =年?duì)I業(yè)額 * 承租水平租金單價(jià) =年租金 /12/30/租賃面積承租水平為行業(yè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù) ,有時(shí)可根據(jù)毛利率估算 簡(jiǎn)單介紹常見(jiàn)的幾種業(yè)態(tài)的 承租水平 :餐飲類 :快餐承租水平較高 ,一般為營(yíng)業(yè)額的 8%-12%; 大型餐飲承租水平略低 于快餐類 ,約為營(yíng)業(yè)額的 7%-8%。 娛樂(lè)類 :依據(jù)影院的營(yíng)業(yè)額分配 ,一般毛利水平在 30%左右,承租水平約占影院票房的 12%; KTV 的承租水平一般 較低,租金占營(yíng)業(yè)額 比例約在 3%-5%左右。超市 :賣(mài)場(chǎng)中 ,超市的租金水平幾乎是最低的 ,僅為營(yíng) 業(yè)

4、額的 2%-3%左右,因超市 毛利較低。電器賣(mài)場(chǎng) :電器賣(mài)場(chǎng)的承租水平一般為營(yíng)業(yè)額的 2%-3.5%左右。百貨 :屬高毛利業(yè)態(tài) ,毛利水平一般在 20%-30%,因此 承租水平也較高 ,約為營(yíng)業(yè) 額的 12%-17%。KTV 租金測(cè)算 :2000平米錢(qián)柜 KTV , 單日銷(xiāo)售額約 15萬(wàn),承租水平約 4%-5%。年?duì)I業(yè)額 =日營(yíng)業(yè)額 *12*30=15*30*12=5400 萬(wàn)元年租金 =年?duì)I業(yè)額 *承租水平 =5400*4%=216 萬(wàn)元租金單價(jià) =年租金 /12/30/租賃面積=216*10000/12/30/2000=3 元 /平米 /日3、購(gòu)物中心租金定價(jià)方法根據(jù)商圈租金水平、 商家承

5、受能力 , 購(gòu)物中心投資回報(bào) , 綜合考慮以下幾種定 價(jià)方法:租金水平類比法 :以當(dāng)?shù)馗鞔罅闶凵倘Φ钠骄饨鹚?為基礎(chǔ) ,推測(cè)本商圈與本 項(xiàng)目租金水平。租金水平是商家設(shè) 店選擇商圈的重要因素之一。保本保利定價(jià)法 :以商家的租金承受能力為基礎(chǔ) ,分析 典型業(yè)種在一定成本下的 損益平衡點(diǎn)。只有多數(shù)廠商能夠贏 利 ,購(gòu)物中心才能穩(wěn)定與發(fā)展。廠商在投資設(shè)店 前 ,通常會(huì) 對(duì)營(yíng)業(yè)額、租金、保本保利點(diǎn)作測(cè)算。投資收益分析法 :以本項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格水平推算預(yù)期實(shí) 現(xiàn)的租金水平 ,該方法僅 作參考 ,不作推導(dǎo)。項(xiàng)目成本定價(jià)法 :以項(xiàng)目的投資成本為基礎(chǔ) ,按靜態(tài)回 報(bào)率推算項(xiàng)目租金均價(jià)。超市4、影響租金的幾個(gè)因

6、素租金水平根據(jù)樓層、配套組合、商業(yè)業(yè)態(tài)、管理水平及 市場(chǎng)供應(yīng)量等因素造 成不同差異 ,現(xiàn)就上述因素綜合分析如 下:樓層因素包括兩方面 ,有樓層差價(jià)及無(wú)樓層差價(jià)。樓層為租金差 異最明顯的因素 ,亦有極 少數(shù)商業(yè)項(xiàng)目無(wú)樓層差價(jià) （例如女 人街開(kāi)盤(pán)時(shí) ,用以鼓勵(lì)銷(xiāo)售 ,造成搶購(gòu)之現(xiàn)象 ,進(jìn)而 積累 業(yè)主信息 ,同時(shí)也是招商銷(xiāo)售的賣(mài)點(diǎn)。一般商業(yè)項(xiàng)目中采取 多為有樓層差價(jià) , 一般而言 , 以一樓為基準(zhǔn) , 每上升 （下降 一個(gè)樓層 ,其差異率較前一樓層約遞減為 40%、 35%、 30%、 25%配套組合因素本因素可說(shuō)明當(dāng)商鋪處于同一樓層時(shí)如何區(qū)別商鋪?zhàn)?金價(jià)格。如商業(yè)項(xiàng)目將 樓層劃分為商鋪 （店中店形式 ,則 根據(jù)該商鋪所處位置、周邊環(huán)境、面積、套內(nèi)面積 等因素組 合定價(jià)。商業(yè)業(yè)態(tài)因素此計(jì)算方法也稱浮動(dòng)租