重慶雅居樂秀麗湖項目前期策劃案 88p

1、雅居樂秀麗湖項目前期策劃案雅居樂秀麗湖項目前期策劃案雅居樂秀麗湖地塊概況雅居樂秀麗湖地塊概況地塊所在：地塊所在：中山五桂山生態(tài)保護區(qū)秀麗湖畔 地塊用途：地塊用途：商業(yè)住宅用地 用地面積：用地面積：111059.7平方米(折合166.5896畝) 容容 積積 率：率：0.6總建面積：總建面積：66635.82平方米建筑密度：建筑密度：30% 建筑高度：建筑高度：12米 樓面地價：樓面地價：7563元/平方米地塊現(xiàn)狀：地塊現(xiàn)狀：地塊為原來的秀麗湖別墅區(qū)，地上有11幢別墅及3幢10層高建筑物，已爛尾10多年周邊狀況：周邊狀況：秀麗湖對岸為碧桂園別墅項目用地，約200畝，規(guī)劃100棟 別墅，總建面積約

2、7萬平方米；我司地塊側用地同樣是商業(yè)住宅用地，由重慶偉卓拍得，用地總面積109264.9平方米(折合163.8974畝) ，樓面地價為6254元/平方米。雅居樂秀麗湖地塊概況雅居樂秀麗湖地塊概況中山別墅市場分析中山別墅市場分析前言前言 中山別墅的開發(fā)一直占有房地產(chǎn)總開發(fā)量內(nèi)較大的比例，這和早期商住用地的低容積率有必然的聯(lián)系。隨著建設用地的日趨緊張，低容積用地的歷史將一去不復返，從而也更令別墅用地更趨珍稀，而別墅的價值也更趨凸顯。 目前，中山市范圍內(nèi)有不少在售的別墅項目（組團），結合本案有競爭或參考意義的，對目前具有影響力的別墅項目作細化分析。他山之玉，為我司秀麗湖項目作參考。中山別墅市場分析中

3、山別墅市場分析直接競爭對手：碧桂園秀麗湖項目碧桂園秀麗湖項目酒店會所，售樓部中山別墅市場分析中山別墅市場分析直接競爭對手：碧桂園秀麗湖項目碧桂園秀麗湖項目碧桂園秀麗湖碧桂園秀麗湖物業(yè)地址五桂山生態(tài)保護區(qū)秀麗湖旁產(chǎn)品類型雙拼別墅（假雙拼，真獨立）貨 量100套面積區(qū)間379-888占地面積約200畝建筑面積約7萬容 積 率0.6綠 化 率30%主推戶型g78（549）、g111（887）、g113（839）開售時間預計2011年4-5月份開售價格預計均價約2.5-3萬/中山別墅市場分析中山別墅市場分析直接競爭對手：碧桂園秀麗湖項目碧桂園秀麗湖項目主力戶型主力戶型1（g78）44套，建筑面積：約套

4、，建筑面積：約549，三層，五房三廳，三層，五房三廳首層二層三層中山別墅市場分析中山別墅市場分析直接競爭對手：碧桂園秀麗湖項目碧桂園秀麗湖項目主力戶型主力戶型2:（g111）12套，建筑面積約套，建筑面積約887，三層，三層+地下室，六房四廳地下室，六房四廳首層二層三層地下層中山別墅市場分析中山別墅市場分析直接競爭對手：碧桂園秀麗湖項目碧桂園秀麗湖項目主力戶型主力戶型3：（：（g113）40套，建筑面積約套，建筑面積約839，四層，四層+地下室，六房四廳地下室，六房四廳首層二層三層地下層四層中山別墅市場分析中山別墅市場分析直接競爭對手：碧桂園秀麗湖項目碧桂園秀麗湖項目施工現(xiàn)場實景施工現(xiàn)場實景部

5、分別墅已封頂，未落排柵部分別墅已封頂，未落排柵 據(jù)碧桂園介紹，“鉆石墅”是碧桂園集團派遣設計師前往歐洲學習并研發(fā)的全新產(chǎn)品，在國內(nèi)是獨一無二的，屬于最高端的品牌產(chǎn)品。 “鉆石墅” 以歐式古典風格為主，采用全屋外立面干掛頂級石材工藝和運用大量罕見的雕花裝飾，所有材料均為進口材料，整個工序運用了鉆石打磨、電腦水刀和紅外線切割技術進行精雕細琢，呈現(xiàn)歐式古典的奢華之美。 中山別墅市場分析中山別墅市場分析直接競爭對手：碧桂園秀麗湖項目碧桂園秀麗湖項目何謂何謂“鉆石鉆石 墅墅”？中山別墅市場分析中山別墅市場分析直接競爭對手：碧桂園秀麗湖項目碧桂園秀麗湖項目項目點評：項目點評： 擁有優(yōu)越的自然景觀資源（五桂

6、山、秀麗湖）。 號稱“鉆石墅”，項目定位為高端別墅豪宅社區(qū)，有別于以往碧桂園平價拿地、規(guī)?；_發(fā)、快速消化的項目操作模式。 產(chǎn)品類型雖為雙拼，但兩戶之間僅以露臺相連，為假雙拼，真獨立設計，產(chǎn)品私密性強。 產(chǎn)品依山伴湖而建，有利于形成坡地景觀及實現(xiàn)觀景資源的均好性。 外立面使用花崗巖無縫拼合，不會因年久而褪色，屬于目前中山較為少見的別墅設計 。 項目以500以上大面積單位為主，預計單價將達約3萬、總價在千萬以上，購買門檻較高。 在園林配套上有鉑金五星級湖岸會所、無邊際的游泳池、斥巨資打造的園林景觀和智能化的社區(qū)管理系統(tǒng)，還有傾心打造了16年的ib國際學校，為秀麗湖高端客戶搭建一個國際文化交流的平

7、臺，為業(yè)主的子女出國留學提供便捷通道。 項目周邊有生活配套，但以小型商鋪為主，檔次不高。中山別墅市場分析中山別墅市場分析間接競爭參考對手：奧園大地奧園大地銷售中心中山別墅市場分析中山別墅市場分析間接競爭參考對手：奧園大地奧園大地奧園大地奧園大地物業(yè)地址西區(qū)廣豐大道產(chǎn)品類型雙拼別墅、聯(lián)排別墅貨 量共335套，已獲預售證263套，銷售197套面積區(qū)間聯(lián)排別墅169-250，雙拼別墅270-350占地面積86萬（別墅13.4萬）建筑面積（8.1萬別墅）容 積 率0.6（別墅）綠 化 率50%主推戶型b1、b2型（220-250）（200以下c型已售罄）開售時間2010年9月11日價 格均價約9000

8、-12000元/中山別墅市場分析中山別墅市場分析間接競爭參考對手：奧園大地奧園大地c1聯(lián)排別墅：（建筑面積聯(lián)排別墅：（建筑面積168-185，地下層，地下層+三層，三房兩廳四衛(wèi)三層，三房兩廳四衛(wèi)，地下層約，地下層約100，露臺約，露臺約20）地下層首層二層三層中山別墅市場分析中山別墅市場分析間接競爭參考對手：奧園大地奧園大地b1聯(lián)排別墅：（建筑面積聯(lián)排別墅：（建筑面積222-243，地下層，地下層+三層，四房兩廳四衛(wèi)，三層，四房兩廳四衛(wèi)，地下層約地下層約100，露臺約，露臺約33）地下層首層二層三層中山別墅市場分析中山別墅市場分析間接競爭參考對手：奧園大地奧園大地a2雙拼別墅：（建筑面積雙拼別

9、墅：（建筑面積239，地下層，地下層+三層，四房兩廳四衛(wèi)，三層，四房兩廳四衛(wèi)，地下層約地下層約120，露臺約，露臺約30） 地下層首層二層三層中山別墅市場分析中山別墅市場分析間接競爭參考對手：奧園大地奧園大地小區(qū)實景小區(qū)實景 小區(qū)路雙拼別墅外立面 在建別墅 聯(lián)排別墅外立面 中山別墅市場分析中山別墅市場分析間接競爭參考對手：奧園大地奧園大地項目點評：項目點評：產(chǎn)品以中小戶型為主，總價門檻較低。熱銷產(chǎn)品為小面積、低總價聯(lián)排別墅及私密性、空間感更強的雙拼別墅，在售產(chǎn)品集中在中等面積段聯(lián)排別墅。吸納客戶大多為中山常住改善型，主要分布在沙溪、西區(qū)、東升、小欖、古鎮(zhèn)等地。產(chǎn)品立面質感較差，且區(qū)內(nèi)園林綠化較

10、單調(diào)缺乏亮點。項目周邊配套欠缺，完全依賴自建。雙拼別墅以工人房相連接，實則為假雙拼、真獨立設計。 中山別墅市場分析中山別墅市場分析間接競爭參考對手：遠洋城遠洋城遠洋城整體規(guī)劃 鎏金山別墅區(qū) 中山別墅市場分析中山別墅市場分析間接競爭參考對手：遠洋城遠洋城遠洋城遠洋城物業(yè)地址東區(qū)博愛六路博覽中心南側產(chǎn)品類型獨立別墅貨 量已推售約183套，未推售約100套面積區(qū)間300-800占地面積100萬建筑面積201萬容 積 率1.09綠 化 率35%明星戶型365、446價 格均價約22000-25000元/中山別墅市場分析中山別墅市場分析間接競爭參考對手：遠洋城遠洋城明星戶型明星戶型1：（建筑面積：（建筑

11、面積446，多功能層，多功能層+二層，五房兩廳四衛(wèi)）二層，五房兩廳四衛(wèi)） 多功能層 首層 二層 中山別墅市場分析中山別墅市場分析間接競爭參考對手：遠洋城遠洋城明星戶型明星戶型2：（建筑面積：（建筑面積365，兩層，五房兩廳三衛(wèi)），兩層，五房兩廳三衛(wèi)）首層 二層 中山別墅市場分析中山別墅市場分析間接競爭參考對手：遠洋城遠洋城 別墅區(qū)內(nèi)主干道別墅區(qū)內(nèi)主干道 外立面風格外立面風格別墅區(qū)主入口處水景別墅區(qū)主入口處水景 中山別墅市場分析中山別墅市場分析間接競爭參考對手：遠洋城遠洋城項目點評：項目點評：地處東區(qū)，周邊生活配套及居住氛圍成熟，真正的城市別墅。獨立別墅區(qū)，與洋房區(qū)明顯區(qū)隔 ，檔次感及私密性更強

12、。產(chǎn)品立面質感強，檔次高（大量使用文化石及質感涂料）。區(qū)內(nèi)景觀以硬質為主，柔性景觀資源（水景）較欠缺。贈送面積少（大部分無負一層贈送），產(chǎn)品附加值較低（特指贈送面積）。中山別墅市場分析中山別墅市場分析間接競爭參考對手：萬科朗潤園萬科朗潤園中山別墅市場分析中山別墅市場分析間接競爭參考對手：萬科朗潤園萬科朗潤園萬科朗潤園萬科朗潤園物業(yè)地址東區(qū)興文路 產(chǎn)品類型疊拼、聯(lián)排別墅貨 量共86套（其中聯(lián)排55套，疊拼31套）面積區(qū)間疊拼151-155；聯(lián)排260-289占地面積7.6萬容 積 率2.0明星戶型152疊拼別墅價 格疊拼10000-13000元/；聯(lián)排13000元/中山別墅市場分析中山別墅市場分

13、析間接競爭參考對手：萬科朗潤園萬科朗潤園戶型戶型1：（聯(lián)排別墅，：（聯(lián)排別墅，261，四房兩廳四衛(wèi)），四房兩廳四衛(wèi)）首層二層三層明星產(chǎn)品：（疊拼別墅，建筑面積明星產(chǎn)品：（疊拼別墅，建筑面積152，兩層，四房兩廳），兩層，四房兩廳） 挑高中空大廳 超大露臺贈送（面積約60） 間接競爭參考對手：萬科朗潤園萬科朗潤園中山別墅市場分析中山別墅市場分析間接競爭參考對手：萬科朗潤園萬科朗潤園現(xiàn)場實景（外環(huán)境）現(xiàn)場實景（外環(huán)境）中山別墅市場分析中山別墅市場分析間接競爭參考對手：萬科朗潤園萬科朗潤園現(xiàn)場實景（外環(huán)境）現(xiàn)場實景（外環(huán)境）中山別墅市場分析中山別墅市場分析間接競爭參考對手：萬科朗潤園萬科朗潤園項目點

14、評：項目點評：地處繁華東區(qū)，周邊生活配套及居住氛圍成熟。純粹的西班牙風格，在外立面做工上大量使用文化石及質感涂料，氣質厚重，富有文化氣息。產(chǎn)品設計方面?zhèn)€性較強，且規(guī)劃密度較高，與中山傳統(tǒng)別墅概念有明顯差異，現(xiàn)階段市場接受度不理想。露臺贈送面積是其一大亮點，但無地下層贈送。無專屬車位，使用便利性及別墅尊貴感較弱。 中山別墅市場分析中山別墅市場分析間接競爭參考對手：雍泉度假山莊雍泉度假山莊 中山別墅市場分析中山別墅市場分析間接競爭參考對手：雍泉度假山莊雍泉度假山莊 中山別墅市場分析中山別墅市場分析雍泉度假山莊雍泉度假山莊物業(yè)地址三鄉(xiāng)鎮(zhèn)雍陌教學路產(chǎn)品類型獨立別墅貨 量約150套（已售超8成，存貨約2

15、7套）面積區(qū)間260-350占地面積13.2萬容 積 率0.4綠 化 率62%明星戶型260、350價 格15000元/間接競爭參考對手：雍泉度假山莊雍泉度假山莊 中山別墅市場分析中山別墅市場分析戶型戶型1：建筑面積：建筑面積350，三層，四房兩廳三衛(wèi)，三層，四房兩廳三衛(wèi)間接競爭參考對手：雍泉度假山莊雍泉度假山莊 中山別墅市場分析中山別墅市場分析戶型戶型2：建筑面積：建筑面積:260，兩層，四房兩廳三衛(wèi)，兩層，四房兩廳三衛(wèi)間接競爭參考對手：雍泉度假山莊雍泉度假山莊 中山別墅市場分析中山別墅市場分析現(xiàn)場實景現(xiàn)場實景間接競爭參考對手：雍泉度假山莊雍泉度假山莊 中山別墅市場分析中山別墅市場分析現(xiàn)場實

16、景現(xiàn)場實景間接競爭參考對手：雍泉度假山莊雍泉度假山莊 中山別墅市場分析中山別墅市場分析項目點評：項目點評：依傍五桂山資源，具自然景觀優(yōu)勢。純粹的南法國風情，大量采用文化石等高檔材料，檔次感強。無負一層贈送，產(chǎn)品附加值較小，但花園面積比例達1比1.5。間接競爭參考對手：錦繡海灣城錦繡海灣城 中山別墅市場分析中山別墅市場分析間接競爭參考對手：錦繡海灣城錦繡海灣城 中山別墅市場分析中山別墅市場分析錦繡海灣城錦繡海灣城物業(yè)地址南朗鎮(zhèn)長平路產(chǎn)品類型聯(lián)排、雙拼、獨立面積區(qū)間133-318占地面積5000畝建筑面積19.2萬容 積 率0.6綠 化 率39%價 格7500-30000元/，均價約18000元/

17、間接競爭參考對手：錦繡海灣城錦繡海灣城 中山別墅市場分析中山別墅市場分析d型12（田字型），133.73平方米，三室兩廳四衛(wèi)間接競爭參考對手：錦繡海灣城錦繡海灣城 中山別墅市場分析中山別墅市場分析c型12（f2），197.75平方米，五室兩廳四衛(wèi)間接競爭參考對手：錦繡海灣城錦繡海灣城 中山別墅市場分析中山別墅市場分析c型11（f1）， 224.38平方米，五室兩廳四衛(wèi)間接競爭參考對手：錦繡海灣城錦繡海灣城 中山別墅市場分析中山別墅市場分析b型12（雙拼） ，257.03平方米，五室兩廳四衛(wèi)間接競爭參考對手：錦繡海灣城錦繡海灣城 中山別墅市場分析中山別墅市場分析b型21（雙拼） ，318.25平

18、方米，六室三廳四衛(wèi)間接競爭參考對手：錦繡海灣城錦繡海灣城 中山別墅市場分析中山別墅市場分析獨立別墅，三層，五房兩廳四衛(wèi)獨立別墅，三層，五房兩廳四衛(wèi) 首層三層二層間接競爭參考對手：錦繡海灣城錦繡海灣城 中山別墅市場分析中山別墅市場分析現(xiàn)場實景現(xiàn)場實景 間接競爭參考對手：錦繡海灣城錦繡海灣城 中山別墅市場分析中山別墅市場分析項目點評：項目點評：鄰近珠海，具地緣優(yōu)勢，對珠?？臀ι鯊?。享京珠高速及輕軌等交通優(yōu)勢，中山翠亨站坐落于項目內(nèi)，典型輕軌主題樓盤。背山面海，同時擁豐富的溫泉資源。客戶層面單一，完全依賴外區(qū)域市場支撐，自有消化能力不足，故外區(qū)域市場變化會對其影響很大。項目周邊生活配套不完善，主

19、要依靠自建配套。中山在售別墅各項指數(shù)對比中山在售別墅各項指數(shù)對比中山別墅市場分析中山別墅市場分析項目碧桂園秀麗湖奧園大地遠洋城萬科朗潤園雍泉度假山莊錦繡海灣城規(guī)模自建配套無外圍配套景觀外圍環(huán)境產(chǎn)品類型雙拼聯(lián)排、雙拼獨立疊拼、聯(lián)排獨立獨立、雙拼、聯(lián)排價格預計2.5-3萬1.1萬2.2萬1.2萬1.5萬1.5-2萬立面品牌贈送面積戶型評比中山別墅市場分析中山別墅市場分析目前市場上主流別墅項目由生態(tài)資源型（如碧桂園秀麗湖、雍泉度假山莊）及城市生活型（如遠洋城、朗潤園）兩類構成。主要通過向上（露臺）或向下（負一層）兩種方式實現(xiàn)面積贈送，從而充分挖掘并提升產(chǎn)品附加值。戶型設計方面，均好性較強。建筑用材越

20、來越高檔，外立面多采用天然石材。假雙拼、真獨立已成為當前市場主流產(chǎn)品。中山在售別墅分析小結中山在售別墅分析小結雅居樂（中山）別墅產(chǎn)品優(yōu)缺點分析雅居樂（中山）別墅產(chǎn)品優(yōu)缺點分析前言前言雅居樂集團歷經(jīng)雅居樂集團歷經(jīng)1818年別墅開發(fā)之路，年別墅開發(fā)之路，已經(jīng)更新?lián)Q代了已經(jīng)更新?lián)Q代了7 7代別墅產(chǎn)品。代別墅產(chǎn)品。但同行在進步，市場在進步，但同行在進步，市場在進步，我們同樣也應該懷有謙虛之心，我們同樣也應該懷有謙虛之心，將我們的產(chǎn)品不斷加以錘煉，將我們的產(chǎn)品不斷加以錘煉，使其品質更優(yōu)，性價比更高。使其品質更優(yōu)，性價比更高。下面，下面，僅對雅居樂（中山）最新的，僅對雅居樂（中山）最新的，最受歡迎的別墅產(chǎn)

21、品加以分析，最受歡迎的別墅產(chǎn)品加以分析，力求更上一層樓！力求更上一層樓！雅居樂（中山）別墅產(chǎn)品優(yōu)缺點分析雅居樂（中山）別墅產(chǎn)品優(yōu)缺點分析雅湖半島雅湖半島t t型型（建筑面積：202平方米）本戶型與世紀新城t型、御龍山t型相似，但有所創(chuàng)新雅居樂（中山）別墅產(chǎn)品優(yōu)缺點分析雅居樂（中山）別墅產(chǎn)品優(yōu)缺點分析雅湖半島雅湖半島t t型型點評點評優(yōu)點：優(yōu)點：贈送85平方陽光多功能層直接接駁戶外花園、功能使用強左右客飯廳設計，7米開間，盡顯氣派6米挑高中空客廳，雍容華貴首層設置老人房，設計貼心全部套房設計接駁陽臺露臺，增強空間私密度頂層主人套房，對流效果好，同時配備前后露臺、書房、衣帽間缺點：缺點：無前花園，

22、且整體花園面積少此戶型為雙聯(lián)設計，增強花園面積，效果更佳室內(nèi)車庫只可停一臺車，如設計成室內(nèi)雙車位將更佳雅居樂（中山）別墅產(chǎn)品優(yōu)缺點分析雅居樂（中山）別墅產(chǎn)品優(yōu)缺點分析御龍山別墅御龍山別墅a a型戶型：獨立別墅型戶型：獨立別墅（建筑面積：約265m2）負一層：104 m2、花園面積：384580 m2、使用面積：約367 m2雅居樂（中山）別墅產(chǎn)品優(yōu)缺點分析雅居樂（中山）別墅產(chǎn)品優(yōu)缺點分析御龍山別墅御龍山別墅a a型戶型：獨立別墅型戶型：獨立別墅點評點評優(yōu)點：優(yōu)點：流線型臺地建筑，車行路與私家花園形成高差，私密尊享全層多功能104平方米私人會所隨樓附送前后連廊庭圍抱，彰顯大戶人家貴胄品味6米尺度

23、挑高餐廳，殿堂級恢宏氣勢，彰顯輝煌人生非凡多陽臺露臺贈送頂層全層專屬私人世界缺點：缺點：主人房房間面積不夠大； 室內(nèi)車庫只可停一臺車，如設計成室內(nèi)雙車位將更佳頂層主人房無書房 雅居樂（中山）別墅產(chǎn)品優(yōu)缺點分析雅居樂（中山）別墅產(chǎn)品優(yōu)缺點分析世紀新城別墅世紀新城別墅e e型戶型：獨立別墅型戶型：獨立別墅 建筑面積：約290m2 花園面積：327m2雅居樂（中山）別墅產(chǎn)品優(yōu)缺點分析雅居樂（中山）別墅產(chǎn)品優(yōu)缺點分析世紀新城別墅世紀新城別墅e e型戶型：獨立別墅型戶型：獨立別墅點評點評優(yōu)點：優(yōu)點：獨立室內(nèi)車庫，前后可停三臺車贈送126平方（含車庫）半沉式陽光多功能地下室，層高2.19米超大客飯廳，約6

24、0平方，中空客廳設計，可間開成套房頂層獨立主人房，極具私隱性，連環(huán)抱式超大露臺，露臺面積約70平方全贈送首層設長者房，人性化設計理念的體現(xiàn) 前后環(huán)繞式花園，盡享綠蔭環(huán)抱的城市別墅優(yōu)勢 頂層大型曲尺陽臺環(huán)繞主人臥室，采光佳缺點：缺點：主人房房間面積不夠大； 室內(nèi)車庫只可停一臺車，如設計成室內(nèi)雙車位將更佳；風水問題：二層洗手間壓住首層門廳頂層主人房無設置衣帽間主人房無書房 雅居樂（中山）別墅產(chǎn)品優(yōu)缺點分析雅居樂（中山）別墅產(chǎn)品優(yōu)缺點分析小結小結各戶型受好評優(yōu)點列舉如下：各戶型受好評優(yōu)點列舉如下：中空客廳設計，大氣尊貴地下層，露臺等贈送面積多室內(nèi)開間寬闊，盡顯氣派花園夠大才是真正的別墅生活地下層直出

25、花園，使用功能強臺地建筑私密性強首層設長者房，人性化設計理念的體現(xiàn)各戶型不足列舉如下：各戶型不足列舉如下：主人房面積不夠大室內(nèi)車位不夠主人層功能不足無前花園檔次不夠風水問題雅居樂（中山）別墅成交客戶分析雅居樂（中山）別墅成交客戶分析前言前言根據(jù)秀麗湖項目的樓面地價，根據(jù)秀麗湖項目的樓面地價，加上開發(fā)成本和適當利潤推算，加上開發(fā)成本和適當利潤推算，保守估計售價最低保守估計售價最低2500025000元元/ /平方米。平方米。我司在售的聯(lián)排別墅面積最小的為我司在售的聯(lián)排別墅面積最小的為160160平方米，平方米，也就是說最少總價要也就是說最少總價要400400萬的購買能力的客戶，萬的購買能力的客戶

26、，才能踏入秀麗湖項目的門檻。才能踏入秀麗湖項目的門檻。因此，以下僅對購買雅居樂（中山）別墅，因此，以下僅對購買雅居樂（中山）別墅，成交總價成交總價400400萬元以上的客戶進行特征分析。萬元以上的客戶進行特征分析。雅居樂（中山）別墅成交客戶分析雅居樂（中山）別墅成交客戶分析類別組團成交套數(shù)成交面積（）成交均價（元/）成交總金額（元）別墅御龍山3811790.3319887234478289凱茵新城a03區(qū)1期112269.22227550546755凱茵新城a15區(qū)85129.431159759486638凱茵新城a16區(qū)21556.521288820060213凱茵新城a16區(qū)三期30168

27、97.2515491261748687世紀新城三期a區(qū)123314.531824360465928總計10140957.2616768686,786,5102009-2010年雅居樂（中山）別墅成交 400萬以上客戶統(tǒng)計表戶型聯(lián)排別墅獨立別墅合計成交套數(shù)2477101所占比例24%76%100%雅居樂（中山）別墅成交客戶分析雅居樂（中山）別墅成交客戶分析面積區(qū)間面積區(qū)間雅居樂（中山）別墅成交客戶分析雅居樂（中山）別墅成交客戶分析成交金額成交金額雅居樂（中山）別墅成交客戶分析雅居樂（中山）別墅成交客戶分析購買用途購買用途雅居樂（中山）別墅成交客戶分析雅居樂（中山）別墅成交客戶分析付款方式付款方式

28、雅居樂（中山）別墅成交客戶分析雅居樂（中山）別墅成交客戶分析區(qū)域分析區(qū)域分析雅居樂（中山）別墅成交客戶分析雅居樂（中山）別墅成交客戶分析置業(yè)分析置業(yè)分析雅居樂（中山）別墅成交客戶分析雅居樂（中山）別墅成交客戶分析年齡分析年齡分析雅居樂（中山）別墅成交客戶分析雅居樂（中山）別墅成交客戶分析小結小結雅湖半島與御龍山與世紀新城的集中塔尖群體！雅湖半島與御龍山與世紀新城的集中塔尖群體！成交在成交在400萬以上的高端群體！萬以上的高端群體！ 年齡：年齡：3555歲特征：特征：二次及三次置業(yè)者為主職業(yè)：職業(yè)：私企業(yè)主、個體經(jīng)營者為主，政府公務員管理層為有效補充區(qū)域及購買用途：區(qū)域及購買用途：東區(qū)、石岐區(qū)自

29、住 港澳人士半度假半投資 三鄉(xiāng)、古鎮(zhèn)、小欖、沙溪鎮(zhèn)半投資自住 周邊一線城市深圳廣州精明者投資商人心理特征：心理特征：事業(yè)大成，享受人生，享受提前退休生活，金錢對于其來說 只是一個簡單的數(shù)字行為特征：行為特征：注重身份（面子），多次購房，對價格不敏感購房關注因素：購房關注因素：品牌最揚、檔次最高、自然資源最稀有，社區(qū)環(huán)境最佳、 產(chǎn)品最強！市場關注大！秀麗湖項目分析秀麗湖項目分析優(yōu)勢：優(yōu)勢：品牌效應品牌效應雖然，對手也是知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，雖然，對手也是知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，但是，在中山本土，但是，在中山本土，雅居樂品牌擁有著無可比擬的高度！雅居樂品牌擁有著無可比擬的高度！我們有最龐大的業(yè)主群體，我

30、們有最龐大的業(yè)主群體，我們有良好的口碑，我們有良好的口碑，我們有最忠實的追捧者！我們有最忠實的追捧者！而且，我們是別墅開發(fā)的世家！而且，我們是別墅開發(fā)的世家！秀麗湖項目分析秀麗湖項目分析優(yōu)勢：優(yōu)勢：地理位置地理位置相對其它區(qū)域的別墅項目，相對其它區(qū)域的別墅項目，秀麗湖板塊離主城區(qū)更近，秀麗湖板塊離主城區(qū)更近，五分鐘即可到達東區(qū)，五分鐘即可到達東區(qū)，但同時也擁有不可再生的天然稀缺資源。但同時也擁有不可再生的天然稀缺資源。秀麗湖項目分析秀麗湖項目分析優(yōu)勢：優(yōu)勢：綜合壞境綜合壞境項目位于五桂山生態(tài)保護區(qū)秀麗湖旁，項目位于五桂山生態(tài)保護區(qū)秀麗湖旁，坐擁省級生態(tài)保護區(qū)和秀麗湖兩大天然生態(tài)資源。坐擁省級生

31、態(tài)保護區(qū)和秀麗湖兩大天然生態(tài)資源。依山傍水，空氣、景觀等自然壞境極佳。依山傍水，空氣、景觀等自然壞境極佳。我司項目用地前秀麗湖景色我司項目用地前秀麗湖景色秀麗湖項目分析秀麗湖項目分析優(yōu)勢：優(yōu)勢：交通主干交通主干相對碧桂園擁有更漂亮更通達的主干接駁小區(qū)路，相對碧桂園擁有更漂亮更通達的主干接駁小區(qū)路，稍加修飾，已經(jīng)勝人一籌。稍加修飾，已經(jīng)勝人一籌。出口通達并接駁城桂路出口通達并接駁城桂路 綠樹成林，清幽小徑更顯身份尊貴綠樹成林，清幽小徑更顯身份尊貴 秀麗湖項目分析秀麗湖項目分析優(yōu)勢：優(yōu)勢：后發(fā)優(yōu)勢后發(fā)優(yōu)勢碧桂園項目先行一步，碧桂園項目先行一步，將秀麗湖地塊炒熱，將秀麗湖地塊炒熱，我項目可剩東風之機

32、。我項目可剩東風之機。其次，根據(jù)對手產(chǎn)品狀況，其次，根據(jù)對手產(chǎn)品狀況，制定行之有效的針對性策略，制定行之有效的針對性策略，可事半功倍！可事半功倍！秀麗湖項目分析秀麗湖項目分析風險：風險：樓市政策：樓市政策：2010年房地產(chǎn)調(diào)控政策未獲理想效果，未來一兩年，政府出臺更年房地產(chǎn)調(diào)控政策未獲理想效果，未來一兩年，政府出臺更嚴厲措施應在預料之中。嚴厲措施應在預料之中。成本價格：成本價格：受樓面地價所限，產(chǎn)品價格必然高于眾多競爭項目，如遇市場不受樓面地價所限，產(chǎn)品價格必然高于眾多競爭項目，如遇市場不景，競爭對手有機會采用價格戰(zhàn)奪取市場份額。景，競爭對手有機會采用價格戰(zhàn)奪取市場份額。市場蛋糕：市場蛋糕：中

33、山別墅歷年開發(fā)量一直居高不下，雖然均能被市場所消化，但中山別墅歷年開發(fā)量一直居高不下，雖然均能被市場所消化，但始終存在供過于求的隱憂。在秀麗湖板塊，我項目入市稍遲，有利之余始終存在供過于求的隱憂。在秀麗湖板塊，我項目入市稍遲，有利之余同時也失去同時也失去“頭啖湯頭啖湯”先機。先機。產(chǎn)品競爭力：產(chǎn)品競爭力：碧桂園重金打造碧桂園重金打造“鉆石墅鉆石墅”，我項目如要在競爭中立于不敗之，我項目如要在競爭中立于不敗之地，必須以更優(yōu)品質、更高性價比對待，必然涉及成本計算與取舍。地，必須以更優(yōu)品質、更高性價比對待，必然涉及成本計算與取舍。秀麗湖項目市場定位秀麗湖項目市場定位五桂山，秀麗湖稀缺資源五桂山，秀麗

34、湖稀缺資源距主城距主城5分鐘的優(yōu)勢地理位置分鐘的優(yōu)勢地理位置樓面地價的高成本限制樓面地價的高成本限制容積率及建筑高度限制容積率及建筑高度限制雅居樂雅居樂旗艦級別墅項目旗艦級別墅項目競爭對手碧桂園的競爭對手碧桂園的“珠玉在前珠玉在前”秀麗湖項目客戶定位秀麗湖項目客戶定位秀麗湖項目固然有大小不同的產(chǎn)品配比，但由于購買門檻較高，目標客戶群體因此已經(jīng)鎖定了中高乃至頂端圈層的人士，他們無論來自哪里？從事什么職業(yè)？均有以下的共同特征：年齡：年齡：35至55歲特征：特征：多次置業(yè)事業(yè)：事業(yè)：多為私營企業(yè)家，行業(yè)翹楚，成功人士觀念：觀念：注重家庭，享受生活，金錢對于其來說只是一個簡單的數(shù)字 性格：性格：睿智、

35、穩(wěn)重、注重身份購房主要考慮因素：購房主要考慮因素：品牌、社區(qū)環(huán)境、周邊環(huán)境、戶型、風水、鄰里秀麗湖項目規(guī)劃建議秀麗湖項目規(guī)劃建議戶型配比建議戶型配比建議聯(lián)排別墅？聯(lián)排別墅？no! 不適合不適合!我司秀麗湖項目我司秀麗湖項目保守估計售價最低保守估計售價最低2500025000元元/ /平方米。平方米。我司在售的聯(lián)排別墅面積最小的為我司在售的聯(lián)排別墅面積最小的為160160平方米，平方米，也就是說在秀麗湖如果開發(fā)聯(lián)排別墅，也就是說在秀麗湖如果開發(fā)聯(lián)排別墅，面積最小的總價也要面積最小的總價也要400400萬！萬！明顯是種高不成低不就的雞肋產(chǎn)品，明顯是種高不成低不就的雞肋產(chǎn)品，不適合秀麗湖項目。不適合

36、秀麗湖項目。秀麗湖項目規(guī)劃建議秀麗湖項目規(guī)劃建議戶型配比建議戶型配比建議雙拼別墅？需要改良！雙拼別墅？需要改良！按我司歷年別墅銷售和近年中山成交別墅統(tǒng)計，按我司歷年別墅銷售和近年中山成交別墅統(tǒng)計，500500萬至萬至10001000萬的別墅產(chǎn)品具有較強大的市場消化力。萬的別墅產(chǎn)品具有較強大的市場消化力。此總價區(qū)間的別墅，此總價區(qū)間的別墅，按秀麗湖項目的產(chǎn)品售價計算，按秀麗湖項目的產(chǎn)品售價計算，約是約是200200平方米至平方米至400400平方米，平方米，此面積區(qū)間較適合做雙拼別墅！此面積區(qū)間較適合做雙拼別墅！但我司的別墅產(chǎn)品是真正的雙拼，但我司的別墅產(chǎn)品是真正的雙拼，相對落后于市場主流相對落

37、后于市場主流“假雙拼，真獨立假雙拼，真獨立”的設計。的設計。因此，在秀麗湖這個旗艦級別墅項目中，因此，在秀麗湖這個旗艦級別墅項目中，需要進行產(chǎn)品改良！需要進行產(chǎn)品改良！秀麗湖項目規(guī)劃建議秀麗湖項目規(guī)劃建議戶型配比建議戶型配比建議獨立別墅？必須有！獨立別墅？必須有！碧桂園碧桂園100套套“鉆石墅鉆石墅”產(chǎn)品中，產(chǎn)品中，839平方米和平方米和887平方米的別墅合計有平方米的別墅合計有52套，套，雖說仍然是雙拼別墅，雖說仍然是雙拼別墅，但從使用功能和實際意義上，但從使用功能和實際意義上，已經(jīng)是獨立別墅了。已經(jīng)是獨立別墅了。作為直接競爭應有策略，作為直接競爭應有策略，我項目應該從高中低三方面全面打壓！

38、我項目應該從高中低三方面全面打壓！因此，此面積區(qū)間的產(chǎn)品我們必須有，因此，此面積區(qū)間的產(chǎn)品我們必須有，才能從項目檔次上與對手持平或超越！才能從項目檔次上與對手持平或超越！但是，具市場數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析，但是，具市場數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析，此面積區(qū)間和超此面積區(qū)間和超2000萬的別墅去貨速度相對緩慢，且有較大風險，萬的別墅去貨速度相對緩慢，且有較大風險，故建議，故建議，“獨立別墅獨立別墅”必須有，但不能多！必須有，但不能多！秀麗湖項目規(guī)劃建議秀麗湖項目規(guī)劃建議戶型配比建議戶型配比建議雅居樂雅居樂“秀麗湖秀麗湖”旗艦級別墅項目旗艦級別墅項目精英級精英級“雙拼雙拼”別墅別墅180-250平方米平方米總價總價450-

39、600萬萬約占約占60%富豪級富豪級“雙拼雙拼”別墅別墅300-400平方米平方米總價總價800-1000萬萬約占約占30%城堡級城堡級“雙拼雙拼”別墅別墅800-1000平方米平方米總價總價2000-3000萬萬約占約占10%我司業(yè)主消化我司業(yè)主消化+市場消化市場消化我司我司龐大的業(yè)主群體龐大的業(yè)主群體已可基本消化已可基本消化市場消化為主市場消化為主秀麗湖項目規(guī)劃建議秀麗湖項目規(guī)劃建議規(guī)劃布局建議規(guī)劃布局建議由于項目用地和秀麗湖之間有市政路，由于項目用地和秀麗湖之間有市政路，第一排并不是最靚的位置。第一排并不是最靚的位置。建議依地勢高低錯落布局，建議依地勢高低錯落布局，將城堡級產(chǎn)品置于地勢最

40、高的位置（須考慮景觀的遮擋），將城堡級產(chǎn)品置于地勢最高的位置（須考慮景觀的遮擋），由地勢、私密、景觀等各方面彰顯其尊貴地位。由地勢、私密、景觀等各方面彰顯其尊貴地位。然后，按地勢和景觀的逐次減弱，然后，按地勢和景觀的逐次減弱，分別排布富豪級及精英級產(chǎn)品。分別排布富豪級及精英級產(chǎn)品。其次，別墅用家較注重風水因素，其次，別墅用家較注重風水因素，建議規(guī)劃設計之前可聘請具影響力風水大師勘察，建議規(guī)劃設計之前可聘請具影響力風水大師勘察，參考其建議再作整體布局。參考其建議再作整體布局。（此動作亦能在日后銷售推廣中起一定作用）（此動作亦能在日后銷售推廣中起一定作用）秀麗湖項目規(guī)劃建議秀麗湖項目規(guī)劃建議建筑風

41、格及外立面設計建議建筑風格及外立面設計建議從中山歷年所開發(fā)的別墅風格的市場接受程度可以看到，從中山歷年所開發(fā)的別墅風格的市場接受程度可以看到，歐式仍是市場主流，購買者也容易接受；歐式仍是市場主流，購買者也容易接受；現(xiàn)代風格別墅接受程度略差，但受較年輕的消費群體歡迎；現(xiàn)代風格別墅接受程度略差，但受較年輕的消費群體歡迎；非主流的西班牙、地中海等風格喜惡各半，有非常喜歡的，也有不屑一顧的；非主流的西班牙、地中海等風格喜惡各半，有非常喜歡的，也有不屑一顧的；中式風格備受爭議，消化速度也是最慢的。中式風格備受爭議，消化速度也是最慢的?？紤]我司秀麗湖項目面對的客戶群體基本上是社會高端人群，考慮我司秀麗湖項

42、目面對的客戶群體基本上是社會高端人群，年齡基本在年齡基本在40歲以上，性格穩(wěn)重，歲以上，性格穩(wěn)重，建議項目建筑風格采用歐式。建議項目建筑風格采用歐式。但碧桂園采用的是歐式古典風格，并配以激光雕刻和干掛石材工藝，但碧桂園采用的是歐式古典風格，并配以激光雕刻和干掛石材工藝，我司追隨必成本大增且難以超越，我司追隨必成本大增且難以超越，故建議我項目采用歐式現(xiàn)代風格！故建議我項目采用歐式現(xiàn)代風格！外立面更須使用大量天然石材拉升產(chǎn)品檔次！外立面更須使用大量天然石材拉升產(chǎn)品檔次！如實在無法在建筑工藝上超越對手，如實在無法在建筑工藝上超越對手，可以考慮從建筑材料等方面另尋僻徑（例如：環(huán)保）可以考慮從建筑材料等方面另尋僻徑（例如：環(huán)保）秀麗湖項目規(guī)劃建議秀麗湖項目規(guī)劃建議戶型設計建議戶型設計建議 首先，要參考目前流行的首先，要參考目前流行的“假雙拼，真獨立假雙拼，真獨立”設計，對我司別墅產(chǎn)品進行改良，或直接設設計，對我司別墅產(chǎn)品進行改良，或直接設計新款產(chǎn)品。我司產(chǎn)品廣受好評的優(yōu)點須保留并發(fā)揚光大，相對不足的產(chǎn)品設計要摒棄。計新款產(chǎn)品。我司產(chǎn)品廣受好評的優(yōu)點須保留并發(fā)揚光大，相對不足的