深圳酒店式公寓調(diào)研

1、深圳酒店式公寓調(diào)研小結(jié)為深層了解當(dāng)前市場(chǎng)上酒店式公寓的設(shè)計(jì)、配套、服務(wù)及管理，特對(duì)深圳幾個(gè)典型的酒店式公寓，即羅湖、福田、鹽田、南山、關(guān)內(nèi)四區(qū)域正在出售或運(yùn)營(yíng)的酒店式公寓，進(jìn)行了實(shí)地踩盤或訪談。第一節(jié) 深圳酒店式公寓的概況從調(diào)查來看，深圳的酒店式公寓是目前地產(chǎn)市場(chǎng)的新寵，是繼旅游地產(chǎn)、和商業(yè)地產(chǎn)后的又一地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)。但推出項(xiàng)目總體良莠不齊，項(xiàng)目的軟件和硬件配套沒有既定的統(tǒng)一規(guī)范，整個(gè)市場(chǎng)還不完善。多數(shù)項(xiàng)目分布在人流密集、商業(yè)機(jī)會(huì)多的商業(yè)中心、寫字樓密集區(qū)、或港口區(qū)。置地·逸軒京基·東方華都 深圳比較典型的酒店式公寓及公寓式酒店 （表1）序地名稱性質(zhì)及房型（房?jī)r(jià)/天）酒店配套

2、室內(nèi)配套服務(wù)（及特色）管理公司1羅湖丹楓·白露（五）一房一廳：40、54、60兩房一廳：85、96、102總統(tǒng)套房：119-205高級(jí)套房：1100商務(wù)套房：1200女士商務(wù)套房：1280行政商務(wù)套房：1380豪華套房：1700行政豪華套房：1880行政套房（大）：3500總統(tǒng)套房：8000商務(wù)廊（會(huì)議室、多功能廳）健身房/游泳池/美容院/按摩池特色迷你吧（酒吧）微型圖書餐廳（新派歐/亞菜式）咖啡館（早6：30-晨2：00）保險(xiǎn)箱/小冰箱/自控空調(diào)沙發(fā)茶幾/餐桌椅/書桌書柜/酒柜/衣柜獨(dú)立廚房/衛(wèi)生間微波爐/雙頭煮食爐/煙氣罩；可提供餐具寬頻上網(wǎng)、國(guó)際直撥電話、有線電視、電影頻道、有

3、三層女士樓層：l 護(hù)膚裝扮用品l 衛(wèi)生護(hù)理套裝l 奉送水果l 提供純凈水l 免費(fèi)游泳池、健身室l 贈(zèng)送當(dāng)日?qǐng)?bào)紙（6份選一）l 微型圖書館借閱、dvd借閱l 咖啡、商務(wù)廊89折2羅湖深圳京華酒店公寓（五）一房一廳兩房一廳三房一廳高級(jí)套房：1000商務(wù)套房：1200豪華套房：1500行政套房A：1800行政套房B：2000京華套房：2200獨(dú)立中央空調(diào)系統(tǒng)、中央背景音樂及廣播系統(tǒng)商務(wù)中心旅游柜臺(tái)餐廳/會(huì)議室健身房、棋牌、臺(tái)球/乒乓球室、桑拿/理療服務(wù)、卡拉OK包房/KTV。禮品店獨(dú)立廚房衛(wèi)生間及配套衛(wèi)具、廚具日常家用電器沙發(fā)茶幾/餐桌椅/書桌書柜/小型保險(xiǎn)柜寬頻上網(wǎng)、國(guó)際直撥電話、有線電視、電影頻

4、道、n 鮮花安排服務(wù)n 送礦泉水/送報(bào)紙/送鮮果n 當(dāng)日洗燙服務(wù)n 擦鞋服務(wù)n 托兒及保姆服務(wù)n 24小時(shí)中西式客房送餐服務(wù)香港中旅3福田東方銀座（五）31250平米標(biāo)間：高級(jí)/豪華/海景客房：1400、1600、1800行政：高級(jí)/豪華/海景客房：1600、1800、2000海景/海景陽臺(tái)/主席/花園/大使/總統(tǒng)套房：3000、3200、8800、8800、10800、16000l 商務(wù)中心（傳真服務(wù)、彩色打印、文件裝訂、過膠、翻譯和快遞、票務(wù)服務(wù)）各種會(huì)議廳、餐廳、多功能房室內(nèi)恒溫游泳池 /健身室/舞蹈室/按摩室/桑拿浴室商場(chǎng)中餐廳 西餐廳 茶座酒吧、酒廊以及紅酒雪茄屋DDD電話/IDD電

5、話寬/帶上網(wǎng)部分帶獨(dú)立廚房（櫥柜、冰箱、燃?xì)庠?、咖啡爐微波爐，完整配套的餐具）商務(wù)中心服務(wù)秘書服務(wù)：打字、復(fù)印、裝訂、速記、翻譯、快遞、電腦磁碟、錄音機(jī)磁帶；電話傳真、影印赴物、設(shè)備租賃服務(wù)等瑞雅公司序地名稱性質(zhì)及房型（房?jī)r(jià)/天）酒店配套室內(nèi)配套服務(wù)（及特色）管理公司4南山國(guó)際市長(zhǎng)交流中心一房一廳（36-51）兩房?jī)蓮d（67-76）五星級(jí)大堂、金融中心（銀行）高級(jí)中、西餐廳、便利店、洗衣房，高品質(zhì)商務(wù)交流中心（會(huì)議廳）毛坯獨(dú)立衛(wèi)尚未開業(yè)東方酒店管理公司戴德梁行5羅湖京基·東方華都單身公寓31、一房一廳38-45兩房?jī)蓮d61-69園林、泳池、會(huì)所、按摩池全裝修：寬帶上網(wǎng)，獨(dú)立廚衛(wèi)；l

6、廚房：高級(jí)櫥柜、大森抽油煙機(jī)、美的燃?xì)庠?、普林西斯消毒柜；洗臉盆及水龍頭。（鋁質(zhì)吊頂天花及歐普節(jié)能燈、地、墻高級(jí)面磚及低磚）l 浴室洗臉盆、座廁、防霧面鏡、水龍頭及花灑、沐浴房玻璃隔斷、廁所紙架、毛巾架、換氣扇電視、電話、網(wǎng)絡(luò)插座、報(bào)警器按鈕；家具、空調(diào)、熱水器；l 大堂禮賓服務(wù)：接送親友；安排組織各類慶典（生日、紀(jì)念日、婚慶）；收寄郵件、包裹；汽車服務(wù)（租車、泊車、美容清洗）；尊貴禮儀服務(wù)及培訓(xùn)；大堂答疑、公共信息查詢；l 商務(wù)服務(wù)：商務(wù)禮儀服務(wù)代訂報(bào)刊、雜志；代訂文體節(jié)目門票；代辦旅游手續(xù)；商務(wù)秘書服務(wù)協(xié)助公司注冊(cè)、登記、申報(bào)稅務(wù)、帳目管理與相關(guān)業(yè)務(wù)；文件翻譯、傳譯；家體投資理財(cái)；國(guó)內(nèi)外求

7、學(xué)、考察、培訓(xùn)及旅行安排；酒店預(yù)訂、票務(wù)（機(jī)、船、火車、汽車、劇院、體育）；傳真、復(fù)印、打字、及電子文件服務(wù)；特別委托的上午主力服務(wù)；安排商務(wù)會(huì)議、利益賀卡、鮮花代訂；l 洗衣及家政服務(wù)洗衣聯(lián)系洗衣店、代為收取衣物、推車上門服務(wù)家政鐘點(diǎn)工服務(wù)、保姆服務(wù)、家宴安排、市內(nèi)大酒肆、餐廳訂位；房屋代管、租賃；住家打理；大理石拋光、打蠟、地毯清洗服務(wù)。l 客戶服務(wù)時(shí)尚生活顧問及講座；業(yè)主健康檔案、健康咨詢、病人看護(hù)；社區(qū)文娛活動(dòng)；聯(lián)系家教及補(bǔ)習(xí)；l 其他維修服務(wù)建立房屋檔案、提供維修服務(wù)；家庭急修；家用電器安裝協(xié)助；家庭裝修協(xié)助、水、電、氣設(shè)施定期檢查；特別委托的其他服務(wù)戴德梁行6福田京基·御

8、景華庭單 房27-35一房一廳32-51兩房一廳45-52兩房?jī)蓮d58-75三房?jī)蓮d79-83三大主題會(huì)所娛樂休閑會(huì)所、CEPA商務(wù)會(huì)所、星幕會(huì)所；室內(nèi)恒溫游泳池、健身舞室、桌球室、沙弧球室；以水流為主題的園林；商務(wù)多功能廳、BOBO生活館、網(wǎng)絡(luò)廳房簡(jiǎn)裝、送空調(diào)衛(wèi)生間：洗臉盆及龍頭、座廁、化妝鏡、排氣扇、廚房：櫥柜、臉盆龍頭、抽油煙機(jī)娛樂休閑服務(wù)、CEPA商務(wù)會(huì)所戴德梁行 （表2） （表 3） 序地名稱性質(zhì)、房型（房?jī)r(jià)/天）酒店配套室內(nèi)配套服務(wù)（及特色）管理公司7羅湖置地·逸軒（六星）單房：26-32一房?jī)蓮d：37-44兩房?jī)蓮d：54-58按摩游泳池、健身房、籃球、羽毛球場(chǎng)、乒乓球室

9、桌、桌球室、酒吧、茶座、棋牌室，商業(yè)街、商務(wù)中心、六星級(jí)大堂、商務(wù)中心、水景觀光電梯1000元裝修l 廚房：吊頂、頂燈；洗臉盆及龍頭、櫥柜、抽油煙機(jī)、爐灶；（防滑地磚、高級(jí)面專）l 衛(wèi)生間吊頂、頂燈；洗臉盆及龍頭、龍頭及花灑；排氣扇、熱水器；但體空調(diào)l 廳房復(fù)合地板、墻紙、頂燈、踢角線l 餐宴服務(wù)（中西餐飲、代購(gòu)及速遞食物服務(wù)、代辦豪華家庭宴會(huì)服務(wù)、市內(nèi)大酒樓、餐廳訂位服務(wù)、籌備家庭聚會(huì)、歇班喜事慶典服務(wù)）；l 商務(wù)禮儀服務(wù)（小型商務(wù)會(huì)議室、商務(wù)秘書、會(huì)議及宴會(huì)策劃安排、文件翻譯、傳譯服務(wù)、代訂利益賀卡、鮮花服務(wù)）；l 酒店禮賓服務(wù)（城市資源咨詢服務(wù)、保險(xiǎn)箱服務(wù)、代客留言服務(wù)、代客臨時(shí)保存、接

10、受物品、電話叫醒、住客電話飛線服務(wù)）l 私人管家（定期清潔房間、專業(yè)洗熨送服務(wù)、代訂餐飲食品、報(bào)刊服務(wù)、代購(gòu)家具雜物品、托兒服務(wù)、代辦汽車清潔服務(wù)、代交納各類費(fèi)用服務(wù)、24小時(shí)醫(yī)療咨詢服務(wù)）l 投資服務(wù)（一站式租售服務(wù)、香港會(huì)計(jì)師咨詢、律師駐場(chǎng)顧問服務(wù)、基金投資顧問服務(wù)）l 全球代租豪華專車、的士服務(wù)；代訂全球票務(wù)、全球酒店預(yù)定服務(wù)；代辦全球旅游簽證服務(wù)；國(guó)際CEPA顧問咨詢服務(wù)、全球貨幣兌換服務(wù)、代辦郵件全球速遞、收發(fā)服務(wù)戴德梁行8鹽田東方·威斯豪華單人房：488豪華雙人房：588行政套房：888高級(jí)度假套房：1680豪華度假套房：2288餐廳、商務(wù)中心、KTV包房長(zhǎng)途電話服務(wù)沒有

11、獨(dú)立廚房冰箱、保險(xiǎn)箱、電視、按摩浴缸（二期有：歌舞廳、恒溫游泳池多功能會(huì)議室）沒有特色服務(wù)9福田趣園一房一廳62-74一房?jī)蓮d52-59中、西餐廳；咖啡茶座；健身房、紅酒樓、雪茄房；恒溫游泳池；桑拿按摩；會(huì)議室；一卡制電梯（樓層自動(dòng)控制功能）都有獨(dú)立的廚房、保險(xiǎn)箱（燃?xì)庠?、抽煙機(jī)、冰箱）開始籌備階段，未規(guī)范第二節(jié) 深圳酒店式公寓的特點(diǎn) 一、房型及面積根據(jù)調(diào)研統(tǒng)計(jì)，在售或在運(yùn)營(yíng)的酒店式公寓戶型有單房、一房一廳、兩房一廳、兩房?jī)蓮d、三房?jī)蓮d多種戶型；戶型面積范圍在26-250平米之間。目前在售的酒店式公寓房型樓盤名面積戶數(shù)比單房京基·御景華庭37-3515%京基·東方華都311

12、5%置地·逸軒26-3220%一房國(guó)際市長(zhǎng)交流中心36-5180%京基·御景華庭33-5125%京基·東方華都38-4570%置地·逸軒37-4445%二房國(guó)際市長(zhǎng)交流中心63-7620%京基·御景華庭56-7340%京基·東方華都61-6915%置地·逸軒54-5835%三房京基·御景華庭79-8220%在銷售項(xiàng)目的戶型比 從圖表可以看出，目前酒店式公寓的戶型，以一房為市場(chǎng)主導(dǎo)，其次是兩房、單房。面積分別為：?jiǎn)畏浚?7-32平米；一房：38-45平米兩房：54-69平米 此外，從戶型面積比較可以看出，目前新開發(fā)的

13、酒店式公寓的戶型及面積開發(fā)特點(diǎn)基本一致，沒有大房或大面積的戶型。一方面說明深圳的酒店式公寓正趨于成熟；另一方面說明開發(fā)商通過近兩年對(duì)酒店式公寓的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的積累，對(duì)這一市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)逐步深入。二、戶型結(jié)構(gòu)及設(shè)計(jì)要素酒店式公寓的特點(diǎn)，滿足居家、辦公、旅館的功能，從市場(chǎng)考察，除東方威斯外，每個(gè)公寓房間基本都具備獨(dú)立的廚衛(wèi)。并且各個(gè)功能區(qū)域布置緊湊，實(shí)用性強(qiáng)。戶型設(shè)計(jì)中，很少設(shè)計(jì)外飄窗戶，而是通過設(shè)立大面積的外飄落地窗、附帶大陽臺(tái)，來增強(qiáng)房間的采光、通透性，一是從視覺上消除房間因面積小而局促的弊端；二是外飄落地窗，頂高不足2.2米，是不計(jì)建筑面積，加之陽臺(tái)送一半面積，客戶買到的戶型使用率都超過了100%，

14、增加了客戶購(gòu)買欲。三、功能配套方面酒店式公寓的功能配套不僅種類全，而且檔次也比較高。這是因?yàn)槎鄶?shù)酒店式公寓一般所在地段都是繁華成熟地段，周邊交通、餐飲、娛樂、休閑、購(gòu)物十分方便。此外，為拉高自身檔次，酒店式公寓在自身配套上也深層挖掘，突出個(gè)性，或營(yíng)造賣點(diǎn)。1、 星級(jí)大堂一般酒店公寓都配備層高在6-10米的大堂，體現(xiàn)出樓盤的氣勢(shì)，便于今后裝修，給業(yè)主尊貴的待遇。目前深圳有五星和六星大堂。號(hào)稱六星的僅有置地·逸軒。但目前所見最華麗的是東方銀座。除了它自身裝修華麗外，一是因?yàn)樗拇筇妹娣e大，功能布局合理。另一方面，6米多的層高，給人貴族氣派。三是其有上檔次的茶座、自助餐飲聚集人氣，大堂內(nèi)雖

15、大，但氣氛高雅溫馨。2、 主題會(huì)所酒店式公寓業(yè)主擁有何種尊貴享受，會(huì)所最具有體現(xiàn)價(jià)值。一般會(huì)所功能主要配備休閑娛樂功能。目前深圳酒店式公寓的配套主要有：主題內(nèi)容休閑娛樂類按摩室、桑拿浴室、健身室、恒溫游泳池、美容院棋牌室、乒乓球、臺(tái)球室、籃球、羽毛球場(chǎng)、沙弧球室卡拉OK廳、微型圖書室、網(wǎng)絡(luò)商務(wù)類多功能會(huì)議室、旅游咨詢臺(tái)商務(wù)中心（傳真服務(wù)、彩色打印、文件裝訂、過膠、翻譯和快遞、票務(wù)服務(wù)、秘書服務(wù)）餐飲類中餐廳 西餐廳 茶座、咖啡館、酒廊以及紅酒雪茄屋商業(yè)購(gòu)物類商業(yè)街、商場(chǎng)、便利店3、 園林景觀結(jié)合住宅的功能，提出園林景觀的設(shè)計(jì)，目前僅有京基·御景華庭，這對(duì)想以公寓居家的客戶是具有一定吸

16、引力。園林主要以瀑布水系、綠化、藝術(shù)浮雕、假山等為主題。設(shè)立在架空層。四、裝修標(biāo)準(zhǔn)1、室內(nèi)裝修深圳酒店式公寓出售時(shí)的裝修，是由不裝修，過渡到簡(jiǎn)裝，到如今的精裝。國(guó)際市長(zhǎng)交流中心不帶裝修，置地·逸軒、京基·東方華都為精裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到1000元/平米以上。目前深圳酒店式公寓最好的裝修標(biāo)準(zhǔn)為：分區(qū)內(nèi)容廚房鋁質(zhì)吊頂、高級(jí)面磚、防滑地磚、歐普節(jié)能燈。高級(jí)櫥柜、抽煙機(jī)、燃?xì)庠?、洗菜盆及水龍頭、消毒柜；浴室鋁質(zhì)吊頂、高級(jí)拋光面磚、防滑地磚、歐普節(jié)能燈，高級(jí)沐浴房玻璃隔斷。高級(jí)臉盆、名牌座廁、防霧面鏡、水龍頭及花灑、沐浴房玻璃隔斷、廁所紙架、毛巾架、換氣扇熱水器；分區(qū)內(nèi)容房間高級(jí)墻紙（

17、高級(jí)乳膠漆），高級(jí)復(fù)合木地板，電視插座、電話插座、網(wǎng)絡(luò)插座，報(bào)警器按鈕、空調(diào)、高級(jí)實(shí)木家具、單體空調(diào)等客廳高級(jí)燈具，高級(jí)墻紙（高級(jí)乳膠漆），高級(jí)拋光磚，高級(jí)家具，單體空調(diào)等餐廳高級(jí)燈具，高級(jí)墻紙（高級(jí)乳膠漆），高級(jí)拋光磚，高級(jí)家具；其他入戶門高級(jí)防盜實(shí)木門；陽臺(tái)高級(jí)不銹鋼加白玻欄桿、高級(jí)防滑地磚等高級(jí)木質(zhì)住房門、廚浴門 此外，在目前正運(yùn)營(yíng)做酒店的公寓內(nèi)還包含：電視、冰箱、電話、保險(xiǎn)柜、還有準(zhǔn)備的成套餐具。2、 公共部分裝修公共部分裝修的好壞直接影響酒店式公寓的檔次。目前深圳正在銷售的樓盤的裝修主要為：分區(qū)內(nèi)容首層大堂地面為進(jìn)口大理石、墻身為大理石嵌玻璃拼花、大幅砂巖壁畫、油畫，水晶燈首層電梯廳

18、地面為進(jìn)口大理石、墻身為大理石嵌玻璃拼花、高級(jí)燈式，工藝造型藝術(shù)天花，巖壁畫標(biāo)準(zhǔn)電梯廳高級(jí)拋光磚、電梯門套為不銹鋼工藝門套、藝術(shù)吊頂天花標(biāo)準(zhǔn)走廊高級(jí)拋光磚嵌藝術(shù)造型地磚、高級(jí)乳膠漆飾面，高級(jí)鋁質(zhì)天花及高級(jí)筒燈。電梯廂3.5米高的電梯廂，用木邊、金色鋁材與金色鏡面裝飾。其他獨(dú)立中央空調(diào)系統(tǒng)、中央背景音樂及廣播系統(tǒng)正在運(yùn)營(yíng)的酒店式公寓，一般地面都用高級(jí)特色地毯，每戶門前裝有典雅壁燈，公共部分一般裝修都比較高檔，細(xì)部精致，候梯廳并配備綠色盆栽及高檔的垃圾桶，電梯門對(duì)面有貼墻高級(jí)特色桌椅。另外，候梯廳設(shè)計(jì)有通風(fēng)大窗戶，走廊寬到1.5米且走廊兩頭有窗戶，不僅使公寓樓層內(nèi)空氣流通，而且采光效果甚好，是目前

19、很少酒店式公寓設(shè)計(jì)能全部顧全。五、銷售價(jià)格樓盤名地段售價(jià)（元/）交樓標(biāo)準(zhǔn)京基·御景華庭福田華強(qiáng)南8500簡(jiǎn)裝京基·東方華都文錦中路8300-8500精裝置地·逸軒羅湖人民南路9000精裝國(guó)際市長(zhǎng)交流中心白石洲深圳灣盤畔對(duì)面8000毛坯酒店式公寓的銷售價(jià)格都超過8000元/以上，遠(yuǎn)超越同地段的普通小戶型公寓的價(jià)格，因此，預(yù)計(jì)將來的小戶型公寓，只要地段好，將來開發(fā)方向，將繼續(xù)走酒店式公寓的路線。置地·逸軒、京基·東方華都是最新推出銷售的項(xiàng)目，它們的銷售價(jià)格更接成為即將推出新項(xiàng)目的價(jià)格。六、客源分析酒店式公寓的市場(chǎng)需求主要有以下幾類：1、 內(nèi)外常駐深

20、圳機(jī)構(gòu)的商務(wù)人員、管理人員、技術(shù)人員國(guó)內(nèi)及海外常駐深圳的機(jī)構(gòu)，規(guī)模較大、派駐人員較多的，一般有專門辦公和居住場(chǎng)所，二者分離。作為辦公場(chǎng)所，他們可能選擇辦公樓、商住樓或酒店式商務(wù)公寓；作為住所，可選擇住宅或居住功能齊全的酒店式公寓，私密性更強(qiáng)，活動(dòng)空間更自由，故一般不會(huì)選擇酒店 。規(guī)模較小、派駐人員較少的，往往將居住空間與辦公室空間合為一體，所需的戶型面積較小，酒店式公寓亦可滿足他們的要求。2、 經(jīng)常往來深圳的國(guó)內(nèi)及海外商務(wù)人員由于業(yè)務(wù)上的關(guān)系，國(guó)內(nèi)及海外都有不少商務(wù)人員經(jīng)常往返深圳，這類人會(huì)選擇酒店，也可能在商住樓或酒店式公寓中選擇購(gòu)買或租用住房，以方便居住和辦公。3、 投資者深圳和香港都有不

21、少人購(gòu)買房屋用于投資，他們一般選擇戶型面積小，總價(jià)低的物業(yè)，酒店式公寓是投資者樂于購(gòu)買的物業(yè)。4、 深圳的小企業(yè)和SOHO族深圳的小企業(yè)數(shù)量眾多，少數(shù)盈利能力強(qiáng)的小企業(yè)會(huì)購(gòu)買或租用酒店式商務(wù)公寓，用于辦公、休息及接待客戶。    隨著科技發(fā)展和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)的普及，家庭辦公已成現(xiàn)實(shí)，深圳已有少數(shù)人在家辦公，這部分人即SOHO族。酒店式公寓兼具居住和辦公兩種功能，適合SOHO族。5、 居家自住者帶有廚房、衛(wèi)生間甚至陽臺(tái)，居住功能齊全的酒店式公寓也可用于家庭居住，但其單價(jià)、總價(jià)和物業(yè)管理費(fèi)都相當(dāng)高，只有少數(shù)人會(huì)作為純粹居家之用。七、管理及特色服務(wù)酒店式公寓的管理及服務(wù)能突

22、出樓盤個(gè)性，具有聚集樓盤人氣的號(hào)召力。目前，就深圳現(xiàn)有的酒店式管理的機(jī)構(gòu)看，目前市場(chǎng)主要以戴德梁行為主，國(guó)際大公司如萬豪、洲際、凱悅、凱萊、喜來登等，還沒有引入。樓盤在管理上的競(jìng)爭(zhēng)沒有太大優(yōu)勢(shì)。樓盤名管理機(jī)構(gòu)京基·御景華庭戴德梁行京基·東方華都戴德梁行置地·逸軒戴德梁行國(guó)際市長(zhǎng)交流中心東方酒店管理公司、戴德梁行此外，星河地產(chǎn)將聯(lián)姻全球酒店業(yè)巨頭萬豪集團(tuán)的麗茲·卡爾頓開發(fā)項(xiàng)目，法國(guó)雅高酒店集團(tuán)有意進(jìn)軍深圳市場(chǎng)，這些巨頭酒店集團(tuán)進(jìn)入深圳市場(chǎng)，不僅打破原有幾家酒店管理機(jī)構(gòu)的一統(tǒng)天下的局面，而且將會(huì)引發(fā)深圳酒店式公寓開發(fā)又一輪熱潮。八、營(yíng)銷方式目前，深圳酒店式公

23、寓的營(yíng)銷方式主要有三種：序營(yíng)銷模式性質(zhì)項(xiàng)目1l 業(yè)主購(gòu)買產(chǎn)權(quán)后自住，提供酒店式服務(wù)；l 業(yè)主購(gòu)買產(chǎn)權(quán)后，交給管理公司統(tǒng)一酒店式經(jīng)營(yíng)，業(yè)主定期收投資收入。酒店式公寓與公寓式酒店集一體國(guó)際市長(zhǎng)交流中心丹楓·白露2業(yè)主購(gòu)買產(chǎn)權(quán)后自住，提供酒店式服務(wù)。酒店式公寓京基·御景華庭京基·東方華都置地·逸軒3業(yè)主購(gòu)買產(chǎn)權(quán)后，交給管理公司統(tǒng)一酒店式經(jīng)營(yíng)，業(yè)主定期收投資收入。公寓式酒店東方銀座趣園東方威斯1、 方銀座具體操作付款方式：商務(wù)房首付15%，即送15%；（豪華房首付20%，即送10%）。70%按揭20年，但在20年內(nèi)免按揭。其他：送價(jià)值3萬元的VIP金卡，400天

24、五星級(jí)酒店免費(fèi)居住權(quán)。前20年只有產(chǎn)權(quán)，除了規(guī)定的400天內(nèi)，沒有別的使用權(quán)，20年后得30年五星級(jí)酒店產(chǎn)權(quán)，30年的使用權(quán)。2、 酒店式公寓的營(yíng)銷方式基本與普通住宅的方式一致付款方式也是首付20%，70年按揭。如：京基·御景華庭、京基·東方華都、置地·逸軒3、 國(guó)際市長(zhǎng)交流中心其酒店式公寓與普通住宅一樣；公寓式酒店，也是按照投資方式進(jìn)行銷售，購(gòu)買后，即返兩年租金，簽3年租賃合同，由東方酒店公司經(jīng)營(yíng)。每年按6%的回報(bào)收益。合同期滿后，或租或主由業(yè)主自定。第三節(jié) 案例分析京基·東方華都京基·東方華都是京基集團(tuán)開發(fā)的繼京基·東方都會(huì)、京基

25、·御景華庭后的第三個(gè)酒店式公寓。項(xiàng)目位置文錦中路戶型及面積單身公寓31；一房一廳38-45；兩房?jī)蓮d61-69公共配套園林、泳池、會(huì)所、按摩室內(nèi)裝修及配套精裝修：寬帶上網(wǎng)，帶空調(diào)。獨(dú)立廚衛(wèi)；l 廚房：高級(jí)櫥柜、大森抽油煙機(jī)、美的燃?xì)庠?、普林西斯消毒柜；洗臉盆及水龍頭。（鋁質(zhì)吊頂天花及歐普節(jié)能燈、地、墻高級(jí)面磚及低磚）l 浴室洗臉盆、座廁、防霧面鏡、水龍頭及花灑、沐浴房玻璃隔斷、廁所紙架、毛巾架、換氣扇電視、電話、網(wǎng)絡(luò)插座、報(bào)警器按鈕；家具、空調(diào)、熱水器；酒店式服務(wù)l 大堂禮賓服務(wù)：接送親友；安排組織各類慶典（生日、紀(jì)念日、婚慶）；收寄郵件、包裹；汽車服務(wù)（租車、泊車、美容清洗）；尊貴

26、禮儀服務(wù)及培訓(xùn)；大堂答疑、公共信息查詢；l 商務(wù)服務(wù)：商務(wù)禮儀服務(wù)代訂報(bào)刊、雜志；代訂文體節(jié)目門票；代辦旅游手續(xù)；商務(wù)秘書服務(wù)協(xié)助公司注冊(cè)、登記、申報(bào)稅務(wù)、帳目管理與相關(guān)業(yè)務(wù)；文件翻譯、傳譯；家體投資理財(cái)；國(guó)內(nèi)外求學(xué)、考察、培訓(xùn)及旅行安排；酒店預(yù)訂、票務(wù)（機(jī)、船、火車、汽車、劇院、體育）；傳真、復(fù)印、打字、及電子文件服務(wù)；特別委托的上午主力服務(wù)；安排商務(wù)會(huì)議、利益賀卡、鮮花代訂；l 洗衣及家政服務(wù)洗衣聯(lián)系洗衣店、代為收取衣物、推車上門服務(wù)家政鐘點(diǎn)工服務(wù)、保姆服務(wù)、家宴安排、市內(nèi)大酒肆、餐廳訂位；房屋代管、租賃；住家打理；大理石拋光、打蠟、地毯清洗服務(wù)。l 客戶服務(wù)時(shí)尚生活顧問及講座；業(yè)主健康檔

27、案、健康咨詢、病人看護(hù)；社區(qū)文娛活動(dòng)；聯(lián)系家教及補(bǔ)習(xí)；l 其他維修服務(wù)建立房屋檔案、提供維修服務(wù)；家庭急修；家用電器安裝協(xié)助；家庭裝修協(xié)助、水、電、氣設(shè)施定期檢查；特別委托的其他服務(wù)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)戴德梁行總體看，該項(xiàng)目吸取以往開發(fā)同類項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，將酒店式公寓做到精益求精。一、 優(yōu)點(diǎn)戶型設(shè)計(jì)上，避免了在“御景華庭”設(shè)計(jì)出現(xiàn)的暗浴室、暗廚；將原來的簡(jiǎn)裝修提升到1000元/以上的精裝修。落地窗的設(shè)計(jì)更加人性化。10米高的大堂，及6米高的電梯廳的精心營(yíng)造出小花園的氛圍，拉升了項(xiàng)目的檔次。內(nèi)部包裝確實(shí)到位，在通往樣板房的裝修，整個(gè)看路通道布置精細(xì)，真正做到從細(xì)節(jié)中體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)。從包裝材料上看，此次樓書折頁

28、系統(tǒng)且精巧，具有很強(qiáng)說服力，具體含：酒店式服務(wù)指南、純粹假日手冊(cè)、純粹假日酒店公寓、交樓標(biāo)準(zhǔn)手冊(cè)。他們分別從特色的酒店服務(wù)分類內(nèi)容，項(xiàng)目周邊購(gòu)物、餐飲娛樂、行政教育、交通通訊、醫(yī)療等配套的電話地址、營(yíng)業(yè)時(shí)間，以及項(xiàng)目自身的賣點(diǎn)整合等都做了詳盡入微介紹，不僅給人感覺項(xiàng)目檔次高，而且激發(fā)投資者的購(gòu)買欲望?？傊瑹o論是從產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，還是項(xiàng)目的包裝出售方面，都體現(xiàn)出開發(fā)商對(duì)酒店式公寓開發(fā)及策劃的精心準(zhǔn)備，及精益求精的態(tài)度。二、 缺點(diǎn)營(yíng)銷模式?jīng)]有什么突破，都是按照傳統(tǒng)的住宅營(yíng)銷方式進(jìn)行銷售，首付20%，30年按揭，營(yíng)銷策略沒有新的突破或創(chuàng)意，只是對(duì)以往開發(fā)同類項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和完善。項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)傾向于居家

29、、投資，辦公的氛圍沒有營(yíng)造出來。而且裝修標(biāo)準(zhǔn)也沒有對(duì)辦公這一方面作出相應(yīng)的傾向或特別提出另一裝修方案。忽略了這部分的消費(fèi)需求及消費(fèi)細(xì)節(jié)。第四節(jié) 酒店式公寓的調(diào)研分析及對(duì)青島項(xiàng)目的建議一、酒店式公寓的調(diào)研分析1、酒店式公寓的發(fā)展酒店式服務(wù)公寓的概念，始于1994年，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，市場(chǎng)定位很高。最早源于歐洲，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時(shí)休息的物業(yè)，由專門的酒店管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住宅”。這些物業(yè)就成了酒店式服務(wù)公寓的雛形。不久以后，此種物業(yè)在歐洲越來越多，服務(wù)也越來越周到，深受廣大消費(fèi)者的好評(píng)。隨著發(fā)展又飄洋過海，如今已遍布全球。我國(guó)的

30、酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳。當(dāng)時(shí)，由于深圳是我國(guó)改革開放的前沿陣地，也就最早的吸收了外來的信息。之后在上海、北京等地均有發(fā)展。由此可見該類物業(yè)一般都出現(xiàn)在比較發(fā)達(dá)的大城市或是一些旅游區(qū)。我國(guó)的酒店式服務(wù)公寓經(jīng)過幾年的發(fā)展，在原有基礎(chǔ)上已經(jīng)形成自己的特點(diǎn)，具有“自用”和”投資”兩大功效。與傳統(tǒng)的酒店相比，在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)更加家庭化。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長(zhǎng)處，因此，備受投資人士以及在我國(guó)工作的外籍商務(wù)人士的青睞。酒店式公寓的特點(diǎn) 酒店式公寓，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是亞洲興起的一種只做服務(wù)、沒有任何酒店經(jīng)營(yíng)的純服務(wù)公寓。酒店式公寓既吸收了星級(jí)酒店的服務(wù)功能和管

31、理模式，又吸收了信息時(shí)代寫字樓的特點(diǎn)，擁有良好的通訊條件，可針對(duì)性地提供秘書、信息、翻譯等商務(wù)服務(wù)，是一種綜合性很強(qiáng)的物業(yè)管理概念，集住宅，酒店、會(huì)所等多種功能于一體。 酒店式公寓的戶型，從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿足使用者的個(gè)性化需求，在裝修上統(tǒng)一為精裝修，提供全套的家居設(shè)計(jì)和電器。對(duì)于不同戶型也有不同的格調(diào)，在服務(wù)上根據(jù)住戶的要求提供酒店式服務(wù)的同時(shí)，附屬設(shè)施還增加了銀行、會(huì)所、小超市等其它項(xiàng)目。 酒店式公寓項(xiàng)目本身的設(shè)計(jì)也是個(gè)性化的，它不能流于一般形式，因?yàn)榫频晔焦⒌目蛻羧菏侵鐕?guó)企業(yè)高級(jí)員工、經(jīng)理、總裁等，他的物業(yè)管理是由星級(jí)酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進(jìn)行管理，這就

32、消除了房東對(duì)物業(yè)管理公司水平的懷疑，可以為住客提供高檔、到位的各種服務(wù)。 選擇酒店式公寓自住最大的特點(diǎn)就是自由方便，而且價(jià)格相對(duì)較低，隨時(shí)可以得到酒店式的各種服務(wù)，如洗衣服、更換被單等。一般酒店式公寓的公共設(shè)施均類似酒店，所以居住者的身份和氣派也可彰顯。隨著人們生活水平及生活品味的提高，人們對(duì)生活質(zhì)量的要求也隨之提升。酒店式公寓能夠滿足這一特定人群的這種需求。 2、與公寓式酒店的區(qū)別 與此同時(shí)，現(xiàn)在的市場(chǎng)中還有另一種形式的物業(yè)，就是公寓式酒店。簡(jiǎn)單地說，就是設(shè)于酒店內(nèi)部的公寓形式的酒店套房，此種物業(yè)的特點(diǎn)在于：其一，它類似公寓，擁有居家的格局和良好的居住功能，客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間，一應(yīng)俱全

33、。其二，它配有全套的家具電器，同時(shí)，能夠?yàn)榭腿颂峁┚频甑膶I(yè)服務(wù)，如室內(nèi)打掃、床單更換以及一些商業(yè)服務(wù)等。它既有公寓的私密性和居住氛圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務(wù)。四星級(jí)以上的公寓式酒店提供的服務(wù)則更為周到，它的服務(wù)就包括餐飲、娛樂、洗理、游泳、復(fù)印、傳真、打印、翻譯等。 從服務(wù)上看，酒店式公寓與公寓式酒店幾乎沒什么差別，它們之間的本質(zhì)區(qū)別在于：酒店式公寓樓盤可將每個(gè)單元出售給個(gè)體買房者，買房者可擁有產(chǎn)權(quán)，可自住、可出租、可轉(zhuǎn)售，所以它是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店。而公寓式酒店卻沒有產(chǎn)權(quán)。 3、與傳統(tǒng)酒店的區(qū)別酒店式服務(wù)公寓與傳統(tǒng)酒店的本質(zhì)區(qū)別在于，這種樓盤可將每個(gè)單元出售給個(gè)體買房者，由于擁有

34、產(chǎn)權(quán)的業(yè)主居住或委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)，所以從本質(zhì)上來說，它是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店。我們認(rèn)為，伴隨著一個(gè)新的投資、消費(fèi)熱點(diǎn)的出現(xiàn)，酒店式公寓在銷售、經(jīng)營(yíng)和管理上還面臨如下一些新課題：如何建立獨(dú)特的營(yíng)銷模式，吸引更多的投資者作銷售對(duì)象；如何對(duì)酒店式公寓進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，取得收益并保證投資回報(bào)率；如何引進(jìn)全新的管理模式來平衡區(qū)別于住宅物業(yè)管理和酒店服務(wù)管理的酒店式公寓物業(yè)管理等。4、酒店式公寓的市場(chǎng)誘惑力市場(chǎng)人士分析“商住”之所以能吸引客戶主要原因是：第一、“商”有利可圖，投資風(fēng)險(xiǎn)小，轉(zhuǎn)讓出租回報(bào)率高。第二、“住”得舒服。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的優(yōu)點(diǎn)，因此一推出即備受商務(wù)人士歡迎。第三

35、、產(chǎn)權(quán)問題。擁有產(chǎn)權(quán)可以讓業(yè)主居住得安心、放心。必要時(shí)還可以出讓自己的產(chǎn)權(quán)，回收投資，無疑降低了投資的風(fēng)險(xiǎn)。5、酒店式服務(wù)公寓的客戶 酒店式服務(wù)公寓主要針對(duì)居住市場(chǎng)中較長(zhǎng)期居住的居民。雖然沒有特定的標(biāo)準(zhǔn)，較長(zhǎng)期居住的定義一般在半年或以上。這個(gè)市場(chǎng)的主要客人有長(zhǎng)期出國(guó)的生意人及其家人，長(zhǎng)期在外的跨國(guó)公司高級(jí)管理人員及其家人以及正在放長(zhǎng)假的家庭。據(jù)我們對(duì)深圳酒店式公寓的市調(diào)得知，酒店式公寓的消費(fèi)人群主要包括海內(nèi)外常駐深圳機(jī)構(gòu)的商務(wù)人員、管理人員、技術(shù)人員。由于他們工作年限關(guān)系和人員輪替，所以通常只租房而不買房。由于住房補(bǔ)貼高，他們往往會(huì)和家屬租住品質(zhì)好的高檔公寓，這樣便形成了一個(gè)龐大的酒店式公寓消

36、費(fèi)群體。另外，還包括經(jīng)常往來深圳的內(nèi)地及海外商務(wù)人員。由于業(yè)務(wù)上的關(guān)系，內(nèi)地及海外都有不少商務(wù)人員經(jīng)常往返深圳，這類人會(huì)選擇酒店，也可能在商住樓或酒店式公寓中選擇購(gòu)買或租用住房，以方便居住和辦公。投資者也是一個(gè)很大的消費(fèi)群體。深圳和香港都有不少人購(gòu)買房屋用于投資，他們一般選擇戶型面積小、總價(jià)低的物業(yè)，酒店式公寓就是其中之一。同時(shí)，還有深圳的小企業(yè)和SOHO族。深圳的小企業(yè)數(shù)量眾多，少數(shù)盈利能力強(qiáng)的小企業(yè)會(huì)購(gòu)買或租用酒店式商務(wù)公寓，用于辦公、休息及接待客戶。6、如何吸引市場(chǎng)投資酒店式公寓？酒店式公寓吸引投資者并獲得良好的收益，關(guān)鍵在于：一看：位置，是否具備可持續(xù)發(fā)展?jié)摿?；二看：配套，全套生活、?/p>

37、務(wù)服務(wù)，超市甚至嬰兒托管所都要有；三看：物業(yè)管理?？蛻舻娜チ艉艽蟪潭壬先Q于物業(yè)管理的質(zhì)量，提供良好的服務(wù)是吸引客戶的最直接條件，還要有專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理。四看：完整計(jì)劃。每年、每月，甚至每周的租務(wù)計(jì)劃都應(yīng)該有；五看：推廣。持續(xù)、穩(wěn)定的市場(chǎng)傳播是物業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)；六看：整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。在我國(guó)酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，后來又出現(xiàn)在上海、北京等地。自1999年以來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇，酒店式公寓的租金一路上揚(yáng)，投資回報(bào)在8%10%之間，其較高的投資回報(bào)率吸引了眾多人的目光。7、酒店式公寓的開發(fā)和投資主要面臨大風(fēng)險(xiǎn) 根據(jù)我們的市調(diào)分析，目前酒店式公寓的開發(fā)和投資主

38、要面臨四大風(fēng)險(xiǎn)： 一是隨著酒店式公寓物業(yè)越分越細(xì)，導(dǎo)致投資客分流。比如東方銀座酒店比較強(qiáng)調(diào)商務(wù)功能，而趣園則更強(qiáng)調(diào)“居住”。常規(guī)來說，住宅投資的回報(bào)率與人們對(duì)住宅投資市場(chǎng)的關(guān)注成反比，即當(dāng)越來越多的人將住宅用于出租獲取回報(bào)時(shí)，租賃市場(chǎng)的租金水平就會(huì)相應(yīng)地降低。因此，作為酒店式公寓住宅現(xiàn)今相對(duì)集中的客戶群投資客而言，如果有更佳的投資途徑，必會(huì)轉(zhuǎn)移目標(biāo)。二是酒店式公寓的規(guī)劃設(shè)計(jì)問題。不少開發(fā)商急功近利，使得一些酒店式公寓的設(shè)計(jì)不盡如人意。即便是現(xiàn)在推出的一些項(xiàng)目，也有部分是利用現(xiàn)成地塊中的邊角料設(shè)計(jì)而成，朝向、走道等都存在一些問題，也無法滿足酒店式公寓住戶的特定需求：如缺乏洗衣、送餐等服務(wù)空間等。

39、三是投資者的預(yù)期租金問題。現(xiàn)在，市場(chǎng)上的酒店式公寓產(chǎn)品大多為上百套小單元的物業(yè)分割構(gòu)成，巨大的產(chǎn)品上市量左右著區(qū)域市場(chǎng)的租賃價(jià)格；特別是在交付使用后，同一地點(diǎn)的出租供應(yīng)量驟然增大，諸多買家出租套現(xiàn)的投資行為愈演愈烈，一些急于求成的出租者會(huì)降低租金，從而造成投資回報(bào)率的下降和投資回收期的延長(zhǎng)。四是定價(jià)問題。酒店式公寓的單價(jià)高于其他住宅10%-20%是合理的。但不少酒店式公寓的價(jià)格砝碼也與日俱增，每平方米上萬元的酒店式公寓不斷增多，價(jià)格與市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重背離。另外，酒店式公寓還存在綠化率低、樓內(nèi)電梯擁擠、通道狹窄、居住人群復(fù)雜等普遍問題。投資風(fēng)險(xiǎn)怎樣規(guī)避呢？我們認(rèn)為，首先是對(duì)地段的綜合考慮。目前酒店式

40、公寓風(fēng)起云涌的背后，隱藏著區(qū)域供應(yīng)量增加、產(chǎn)品雷同等影響投資回報(bào)率（租金）的因素。因此，我們?cè)趯?duì)青島項(xiàng)目進(jìn)行市調(diào)時(shí)重點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目地段、區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品等綜合因素進(jìn)行了了解，經(jīng)過對(duì)國(guó)內(nèi)酒店式公寓的綜合分析后，認(rèn)為該項(xiàng)目適宜建成五星級(jí)酒店式公寓。其次，樓盤要有創(chuàng)新設(shè)計(jì)，拒絕爛尾樓。酒店式公寓設(shè)計(jì)要充分體現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)實(shí)用性特征，房型布局要緊湊而靈活，減少戶內(nèi)消極空間的數(shù)量，減少公共面積的分?jǐn)?。?duì)于不同層次的居住者及其生活習(xí)慣，居室套型設(shè)計(jì)可以靈活分隔。8、酒店式公寓的未來發(fā)展和對(duì)青島的影響 目前，國(guó)內(nèi)各大、中城市已經(jīng)形成了高級(jí)商務(wù)人士階層。這一階層擁有非?？陀^的商務(wù)消費(fèi)能力。從另一方面來看，中國(guó)加入世貿(mào)以后也將

41、為青島這樣的國(guó)際旅游城市帶來數(shù)量眾多的客源。2008年的奧運(yùn)會(huì)吸引了全世界人民的目光，屆時(shí)將會(huì)有越來越多的人來青島旅游，將會(huì)有國(guó)際上大型的跨國(guó)公司來青島設(shè)立分部，中小型公司由于資金實(shí)力有限，既想要交通方便、價(jià)位比酒店低，又不能放棄高檔的辦公環(huán)境和辦公處所，那么酒店式公寓則是其最佳選擇。 酒店式公寓為住戶提供了家庭住房的格局和家居式服務(wù)，同時(shí)提供了完善的辦公環(huán)境，是青島房地產(chǎn)業(yè)的一種新模式，它擁有更多、更全的服務(wù)功能，對(duì)投資置業(yè)的人士來講是一種新的具有更高回報(bào)率的選擇。有關(guān)專家認(rèn)為，酒店式公寓是投資性置業(yè)尤其是異地置業(yè)的上選，因?yàn)榇祟愇飿I(yè)投資對(duì)于多數(shù)人而言，具有超值回報(bào)空間。通常，酒店的租金要比

42、公寓高30%左右，而酒店式公寓單位小、好管理、易出租等特點(diǎn)是其它物業(yè)項(xiàng)目難以比擬的。不過投資高檔項(xiàng)目所占用的資金相對(duì)較多，回報(bào)的周期相對(duì)較長(zhǎng)，因此，較適合中長(zhǎng)線的投資者。 酒店式公寓最重要的是要有它賴以生存的環(huán)境，最好在市中心地區(qū)或旅游景區(qū)，才有廣闊的發(fā)展空間和更高的投資回報(bào)。未來酒店式公寓的流行趨勢(shì)是更加多樣化。以前酒店式公寓多位于各國(guó)旅游度假區(qū)，且為了增加吸引力，均建設(shè)符合潮流的配套設(shè)施水療房、健身房、按摩、美容美發(fā)等。現(xiàn)在，新西蘭的皇后鎮(zhèn)、澳洲的大堡礁等旅游勝地就屬此類型。然而隨著社會(huì)的發(fā)展，商務(wù)人士產(chǎn)生了商務(wù)式的酒店公寓需求，它們的特點(diǎn)多是位于世界國(guó)際大都市，例如新西蘭奧克蘭CBD，澳

43、洲悉尼、墨爾本等地，商務(wù)客戶既可住宿，白天還可以于客廳召開小型的商務(wù)會(huì)議或見客等。而其價(jià)格卻比酒店便宜不少，新西蘭一房一廳的酒店公寓僅為人民幣1500元/周。二、我們的建議青島酒店式公寓作為近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)的一種新型物業(yè)，而逐漸受到人們的關(guān)注。我們認(rèn)為它在青島有相當(dāng)大的發(fā)展空間。根據(jù)市調(diào)分析結(jié)合國(guó)內(nèi)外酒店公寓發(fā)展的趨勢(shì)，我們對(duì)本項(xiàng)目酒店式公寓本身及其發(fā)展空間作一些構(gòu)思。1、專業(yè)的國(guó)際管理公司擔(dān)綱管理青島酒店公寓項(xiàng)目，將由享譽(yù)國(guó)際的專業(yè)酒店管理公司提綱物業(yè)管理，為每一位住戶提供至善至美的五星級(jí)酒店式家居服務(wù)，讓住戶時(shí)刻享受真正自在的私人空間。2、酒店公寓的功能設(shè)置和服務(wù)、客房根據(jù)對(duì)酒店式公

44、寓的了解，結(jié)合青島市場(chǎng)的需求，我們建議客戶按著標(biāo)準(zhǔn)客房和行政客房進(jìn)行劃分。A、標(biāo)準(zhǔn)客房層： 高級(jí)客房、豪華客房和海景客戶之分。B、行政客房層： 行政高級(jí)客房、行政豪華客房、行政海景客房、海景套房和總統(tǒng)套房等。C、房間設(shè)施 雙頭煮食爐和基本餐具(砂鍋、炒鍋、碗、筷、勺、盤、刀具)國(guó)際、國(guó)內(nèi)電話 特大行政寫字臺(tái)，配有適合個(gè)人計(jì)算機(jī)高速寬帶和雙電源接口 可獨(dú)立控制的中央空調(diào) 提供浴室用品 風(fēng)筒 迷你酒吧 電視 房間保險(xiǎn)箱 咖啡/茶電熱水壺 熨斗和燙板等。注：客房的價(jià)格將參照青島市同類酒店式公寓客房的收費(fèi)及五星級(jí)酒店的租金標(biāo)準(zhǔn)，屆時(shí)予以提供。、宴會(huì)廳布置優(yōu)雅的宴會(huì)廳位于二樓，可供200人入座其間，適用

45、于宴會(huì)、會(huì)議及婚宴，并配備有最先進(jìn)的音響視聽設(shè)施、同聲傳譯和專業(yè)照明系統(tǒng)，實(shí)是舉辦商務(wù)或社交聚會(huì)的理想場(chǎng)地。各具特色的會(huì)議室位于二樓和三樓，可提供15200位客人作會(huì)議使用，也可在會(huì)議室內(nèi)設(shè)宴布席，方便靈活，實(shí)是舉辦商務(wù)或社交聚會(huì)的理想場(chǎng)地。宴會(huì)設(shè)備同聲傳譯 激光教棒遠(yuǎn)程會(huì)議系統(tǒng) 活動(dòng)舞臺(tái)多媒體投影儀 電子指示牌實(shí)物投影儀 電視機(jī)膠片投影儀 錄像機(jī)手提電腦 錄音設(shè)備電子白板 影像機(jī)白板 擴(kuò)音設(shè)備、餐廳及娛樂A、咖啡酒廊 咖啡酒廊 06：30-01：00咖啡酒廊位于大堂，各國(guó)珍饈應(yīng)有盡有。飄飄仙樂中，伴您盡享美食。B、行政酒廓 行政酒廊位于最高樓層，美酒、美景，美不勝收，是時(shí)尚聚會(huì)之絕佳場(chǎng)所。

46、酒廊 淺酌慢飲，酒醇音醉；憑窗遠(yuǎn)眺，醉人港景咫尺之遙。紅酒雪茄屋 良朋益友，紅酒雪茄，人生美好時(shí)光，享受不盡。 圖書館 一本書，一個(gè)休閑新天地，給您一個(gè)寧?kù)o致遠(yuǎn)新境界。、設(shè)施A、商務(wù)中心和辦公室 商務(wù)中心為客人提供全套專業(yè)服務(wù)及備有會(huì)議室和出租辦公室 ä出租辦公室 ä秘書服務(wù) ä代售機(jī)票、火車票 ä會(huì)議室 ä商務(wù)中心可提供傳真服務(wù)、彩色打印、文件裝訂、過膠、翻譯和快遞通訊 ä國(guó)際、國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途ä房間寬頻上網(wǎng)ä公共場(chǎng)所無線上網(wǎng)B、健體俱樂部ä池畔露天陽臺(tái)ä恒溫游泳池ä健身房ä香薰浴

47、、尊貴服務(wù) ä每日?qǐng)?bào)紙一份(青島日?qǐng)?bào)、半島都市報(bào)、青島晚報(bào)等中任選一份) ä接收傳真 ä每周兩次房間清潔服務(wù)(包括更換床單被套、吸塵等工作)ä使用游泳池、健身房(視季節(jié)而定)。第五節(jié)、附件1、丹楓白露酒店公寓舒適雅致的999丹楓白露酒店位于深圳市中心羅湖區(qū)，是商旅居停的理想居所，您更可在這個(gè)負(fù)有盛譽(yù)的國(guó)際酒店尊享獨(dú)具特色、貼心周到的私人管家服務(wù)丹楓白露酒店為城中唯一全套房精品酒店，298間典雅寬敞的套房從69平方米至205平方米不等，面積超大?，F(xiàn)代設(shè)施一應(yīng)俱全，均為您的滿意而設(shè)。每個(gè)房間擁有獨(dú)立的客飯廳、廚房和陽臺(tái)，帶有全套名家精心設(shè)計(jì)的家私，務(wù)求提供完

48、整的居家氛圍；每個(gè)壁櫥均配有自動(dòng)感應(yīng)燈以照顧客人取物之便；洗手間用大理石鋪陳，設(shè)立式淋浴間，獨(dú)立調(diào)控空調(diào)，細(xì)微之處都為您悉心著想，營(yíng)造最舒適的居家之所。除提供常規(guī)的24小時(shí)送餐服務(wù)和一天兩次房間整理外，酒店的“私人管家”服務(wù)讓您的旅途毫無后顧之憂。999丹楓白露酒店女士樓層丹楓白露推出別具特色的女士樓層、為女性提供一個(gè)時(shí)尚、溫馨的私密空間。照顧到女性生理和心理特點(diǎn)，房間內(nèi)所有擺設(shè)均為女士特別而設(shè)。整個(gè)房間色調(diào)柔美明朗，裝潢雅致，迎合時(shí)尚女性的品味，別致的燈、白色的蝴蝶蘭，清新的綠色植物，為女士提供獨(dú)享的優(yōu)雅興小天地，房間內(nèi)特別栩備了全套的女士護(hù)膚妝及日常用品，使旅居在外的女士可以感受到家一般的

49、溫馨和舒適。滿足不同客人的需求，酒店還設(shè)有綠色環(huán)保的無煙樓層以及為商務(wù)人士提從一系列便利和至尊服務(wù)的行政樓層。酒店獨(dú)具可調(diào)控的暖風(fēng)設(shè)備，可以讓您盡享家的溫暖和舒適。特別推廣優(yōu)惠客戶類型門市價(jià)(RMB)特惠房?jī)r(jià)(RMB)女士商務(wù)套房(69m2)1280800以上價(jià)格另加15%服務(wù)費(fèi)此價(jià)格自2004年8月1日起本酒店有權(quán)對(duì)此價(jià)格進(jìn)行修訂而不做任何通知以及承擔(dān)任何責(zé)任免費(fèi)尊享ä護(hù)膚裝扮用品ä衛(wèi)生護(hù)理套裝ä特色迷你吧ä奉送歡迎水果ä提供純凈水ä免費(fèi)使用游泳池、健身房(根據(jù)季節(jié)情況而定)ä歡樂時(shí)光提供佐酒小食ä贈(zèng)送當(dāng)日?qǐng)?bào)紙(

50、深圳商報(bào)、晶報(bào)、晚報(bào)、特區(qū)報(bào)、china Daily中任選一份)ä微型圖書館借閱報(bào)紙和雜志ä供閱欣賞2張精選原聲DVD影碟(視租用情況而定)ä商務(wù)廊享有八折優(yōu)惠(通訊費(fèi)用除外)ä Q café餐廳享有九折優(yōu)惠(送餐服務(wù)除外)ä由賓客關(guān)系主任陪同辦理特快入住與退房手續(xù)ä延遲退房至下午2時(shí)(視酒店當(dāng)日住房情況而定)由999丹楓白露提供的五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店式的管理與服務(wù) 丹楓白露服務(wù)式住宅，首次引進(jìn)全歐式建筑設(shè)計(jì)語言，首創(chuàng)雙創(chuàng)洗手間概念，將生活的私密性和享受強(qiáng)調(diào)到極致，倡導(dǎo)尊重個(gè)性生活。由999丹楓白露酒店提供的五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店式的管理

51、與服務(wù)，泛酒店的軟性互動(dòng)空間，鑄就了丹楓白露服務(wù)式住宅的非凡品質(zhì)。無論您是來深旅游購(gòu)物，還是商務(wù)公干，在此小宿常住都將盡健康無憂生活。我們的服務(wù)宗旨：這里是您永遠(yuǎn)的家99套璀璨歐陸風(fēng)格嶄新客房溫馨時(shí)尚、開敞雙廳，小躍式雙套房格局，超大空間寬敞整潔。獨(dú)立衣幅間、私人保險(xiǎn)箱、50個(gè)頻道衛(wèi)星電視、有線電視電影頻道、迷你吧、寬頻上網(wǎng)、國(guó)際直撥電話、名師設(shè)計(jì)家私、超靜音彩電、冰箱、全自動(dòng)洗衣機(jī)、獨(dú)立控制空調(diào)、開放式廚房?jī)?nèi)設(shè)雙頭煮食爐提供基本餐具。臨近的Q café是用最時(shí)尚的理念來設(shè)計(jì)的Fusion餐廳，主營(yíng)新派菜，巧妙融合了中、泰、日、西方菜式，中西結(jié)合；并有來自世界各地的美味生蠔供您品嘗。

52、為滿足私人聚會(huì)而設(shè)置的包房每間可容納14人以上。24小時(shí)完善的保安監(jiān)控系統(tǒng)近30000尺的四季中庭園林，流暢的線性水景，極富層次感的空間規(guī)劃，健康居住三重定位。24小時(shí)完善的保安監(jiān)控系統(tǒng)，為離家在外的您營(yíng)造家一般的舒適與安全?？头糠?wù)及價(jià)位房間類型戶型及面積門市價(jià)每月房?jī)r(jià)商務(wù)套房40-60m2(一房一廳)¥700/晚¥9000/月行政套房96m2(二房一廳)¥1500/晚¥13000/月豪華套房102m2(二房一廳)¥1700/晚¥15000/月備注：以上價(jià)均包含水、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)尊享服務(wù)提供服務(wù)­ 每日?qǐng)?bào)紙一份(

53、在深圳商報(bào)、晶報(bào)、晚報(bào)、特區(qū)報(bào)、shenzhen Daily中任選一份)­ 接收傳真­ 每周兩次房間清潔服務(wù)(包括更換床單被套、吸塵等工作)­ 使用游泳池、健身房(視季節(jié)而定)­ 可提供燙斗、燙板可提供以下設(shè)施­ 雙頭煮食爐和基本餐具(砂鍋、炒鍋、碗、筷、勺、盤、刀具)­ 衛(wèi)星電視接受系統(tǒng)可欣賞到50個(gè)頻道­ 迷你吧­ 寬頻上網(wǎng)­ 國(guó)際直撥電話交通指南往酒店出發(fā)搭乘出租車分鐘羅湖口岸RMB155火車站RMB155皇崗口岸RMB3010寶安國(guó)際機(jī)場(chǎng)RMB12045香港國(guó)際機(jī)場(chǎng)RMB18090商務(wù)廊商務(wù)廊位于

54、酒店最高層(34樓)，結(jié)合了可提供高效服務(wù)的商務(wù)中心和雅致的行政廊。可為您提供翻譯及秘書服務(wù)，確認(rèn)航班和機(jī)票服務(wù)。所配備的高清晰度的42寸等離子電視機(jī)、DVD機(jī)、一系列的中外文報(bào)紙和時(shí)尚周刊雜志、迷你圖書館盡可滿足您對(duì)現(xiàn)代資訊的需求。便捷快速的無線寬頻上網(wǎng)讓您盡情網(wǎng)上沖浪，以及可容納8人的分隔式小型會(huì)議室配有多媒體投影儀等設(shè)施，為您的商務(wù)交流提供至便利的條件。 商務(wù)廊分為吸煙區(qū)和非吸煙區(qū)，根據(jù)客人的需求，合理地分隔為休息區(qū)、用餐區(qū)、工作區(qū)、閱讀區(qū)。在此至高處俯瞰，深圳這個(gè)現(xiàn)代化都市的城市風(fēng)景和商業(yè)中心區(qū)的青翠綠蔭盡收眼底，實(shí)為人生得意而賞心悅目之事。營(yíng)業(yè)時(shí)間：07:30-22:30內(nèi)線：33888999丹楓白露酒店公寓地 址：中國(guó)深圳市深南東路1001號(hào)預(yù)計(jì)電話：86-755 25130011/ 25130999網(wǎng) 址：www.999royal-E-Mai.：