昆山花橋亞太廣場(chǎng)項(xiàng)目初步營(yíng)銷策劃方案--superyak

1、http:/ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道http:/ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道T T 市場(chǎng)態(tài)勢(shì)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位CCTICCTI循環(huán)分析循環(huán)分析 初步營(yíng)銷對(duì)策初步營(yíng)銷對(duì)策 C C 競(jìng)爭(zhēng)者競(jìng)爭(zhēng)者C C 消費(fèi)者消費(fèi)者I I 自身資源自身資源http:/ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析向東是昆山城市未來的發(fā)展方向，但短期內(nèi)重點(diǎn)依然在北部。東部如同19世紀(jì)的美國(guó)西部一樣，是一片充滿夢(mèng)想和幻想的蠻荒之地?；驀?guó)際商務(wù)城在今天仍然只是一個(gè)美麗的“夢(mèng)”。http:/ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道【 市場(chǎng)態(tài)勢(shì)研判市場(chǎng)態(tài)勢(shì)研判 】/ / 昆山寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀昆山寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀

2、中心城片區(qū)中心城片區(qū)東部花橋商務(wù)城東部花橋商務(wù)城北部開發(fā)區(qū)北部開發(fā)區(qū)南部出口加工區(qū)南部出口加工區(qū)中心城區(qū)中心城區(qū) 地段優(yōu)勢(shì)明顯 由市場(chǎng)引發(fā)需求產(chǎn)生的改建商務(wù)樓多 以私營(yíng)企業(yè)、臺(tái)商、企事業(yè)單位為主、日資企業(yè)居多。開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū) 規(guī)劃體量大，是未來辦公供應(yīng)重點(diǎn) 臨近市政府、地標(biāo)形象建筑多，金融配套齊全，為未來昆山城市副中心南部地區(qū)南部地區(qū) 毗鄰出口加工區(qū)，有出口加工貿(mào)易，電子信息等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)支持；東部花橋國(guó)際商務(wù)城地區(qū)東部花橋國(guó)際商務(wù)城地區(qū) 昆山城市功能延伸區(qū)，城市東大門 以“融入上海、面向世界、服務(wù)江蘇”為發(fā)展目標(biāo)，著力構(gòu)筑長(zhǎng)三角首座一體化國(guó)際商務(wù)中心，未來前景看好昆山寫字樓市場(chǎng)昆山寫字樓市場(chǎng)核

3、心區(qū)域核心區(qū)域http:/ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 依托昆山東部發(fā)展的便利及商務(wù)城整體規(guī)劃依托昆山東部發(fā)展的便利及商務(wù)城整體規(guī)劃,花橋國(guó)際商務(wù)城區(qū)域已具有一定知花橋國(guó)際商務(wù)城區(qū)域已具有一定知名度，但在發(fā)展過程中同時(shí)也面臨一系列問題：名度，但在發(fā)展過程中同時(shí)也面臨一系列問題：市場(chǎng)處于起步階段：市場(chǎng)處于起步階段：由混沌狀態(tài)向開化狀態(tài)過渡，目前的市場(chǎng)基礎(chǔ)幾乎為零；由混沌狀態(tài)向開化狀態(tài)過渡，目前的市場(chǎng)基礎(chǔ)幾乎為零；客源定位模糊客源定位模糊：從目前少數(shù)在售樓盤的客戶來源情況看，較為模糊，上海和江蘇地從目前少數(shù)在售樓盤的客戶來源情況看，較為模糊，上海和江蘇地區(qū)客戶都有，但都不是主力客戶，區(qū)域整體

4、銷售形式黯淡。區(qū)客戶都有，但都不是主力客戶，區(qū)域整體銷售形式黯淡。區(qū)域辦公樓市場(chǎng)尚未具備區(qū)域辦公樓市場(chǎng)尚未具備啟動(dòng)和發(fā)展的條件，市場(chǎng)啟動(dòng)和發(fā)展的條件，市場(chǎng)仍處于培育期，常規(guī)的房仍處于培育期，常規(guī)的房地產(chǎn)運(yùn)作模式極有可能將地產(chǎn)運(yùn)作模式極有可能將會(huì)將整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)帶入發(fā)會(huì)將整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)帶入發(fā)展的展的“死胡同死胡同”。http:/ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道http:/ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道【 區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)研判區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)研判 】/ / 花橋國(guó)際商務(wù)城發(fā)展現(xiàn)狀花橋國(guó)際商務(wù)城發(fā)展現(xiàn)狀項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目類型項(xiàng)目類型建設(shè)進(jìn)度建設(shè)進(jìn)度迅銷（江蘇）服飾有限

5、公司核心區(qū)占地134畝總建筑面積5萬平方米 服飾類生產(chǎn)基地建設(shè)完畢并投入運(yùn)行晨風(fēng)（江蘇）服飾有限公司 核心區(qū) 占地145畝總建筑面積13萬平方米 服飾類生產(chǎn)基地建設(shè)完畢并投入運(yùn)行亞太廣場(chǎng)核心區(qū)總建筑面積15萬平方米寫字樓一期07年投入運(yùn)營(yíng)東方海外住宅 核心區(qū) 總用地面積18平方米總建筑面積71萬平方米 商辦+住宅2006年年底開工建設(shè) 金衛(wèi)國(guó)際廣場(chǎng) 核心區(qū)占地45畝，規(guī)劃建設(shè)8萬平方米一期4萬平方米 專業(yè)市場(chǎng)+辦公1期投入使用 2期計(jì)劃06年底動(dòng)工中寰廣場(chǎng) 核心區(qū)總建筑面積8.4萬平方米 酒店式公寓+寫字樓 06年6月正式動(dòng)工賽格國(guó)際廣場(chǎng) 核心區(qū)占地100畝總建筑面積20萬平方米 IT產(chǎn)業(yè)展館

6、+寫字樓 06年7月正式動(dòng)工第一上海廣場(chǎng) 核心區(qū)總建筑面積4.8萬平方米 酒店式公寓+寫字樓 06年6月正式動(dòng)工東方海外五星級(jí)商務(wù)酒店 核心區(qū)占地40畝總建筑面積8萬平方米 綜合性商務(wù)酒店 年底主體封頂http:/ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道賽格國(guó)際廣場(chǎng)占地100畝總建筑面積20萬平方米 專業(yè)IT及電子元?dú)饧灰讏?chǎng)館7萬平方米華東地區(qū)IT產(chǎn)業(yè) 的交易、展示平臺(tái)。 第一上海廣場(chǎng)兩棟高層，一棟為26層辦公樓，一棟為28層酒店式公寓樓總建筑面積為48000平方米2006年6月開工建設(shè) 江蘇晨風(fēng)服飾有限公司服裝及服飾品的生產(chǎn)、研發(fā)、銷售和打樣中心項(xiàng)目共占地145畝建筑面積13萬平方米，由迅銷日本

7、株式會(huì)社、 江蘇晨風(fēng)集團(tuán)股份有限公司合作開發(fā)建設(shè) 迅銷服飾有限公司生產(chǎn)服裝及服飾品及銷售。項(xiàng)目占地134畝建筑面積5萬平方米該項(xiàng)目已建設(shè)完畢并投入運(yùn)行。 亞太廣場(chǎng)亞太廣場(chǎng)由江蘇美樂地開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)為商務(wù)城高檔商務(wù)辦公樓群 項(xiàng)目總建筑面積15萬平方米一期5萬平方米將于2007年投入使用國(guó)際商務(wù)大廈國(guó)際商務(wù)大廈在建中東方海外五星級(jí)商?hào)|方海外五星級(jí)商務(wù)酒店務(wù)酒店在建中在建中金衛(wèi)國(guó)際廣場(chǎng)金衛(wèi)國(guó)際廣場(chǎng)占地45畝規(guī)劃建設(shè)8萬平方米上專業(yè)展示、展銷場(chǎng)館目前一期4萬平方米已經(jīng)建設(shè)完成并投入使用2期計(jì)劃于2006年底開工建設(shè)中寰國(guó)際廣場(chǎng)中寰國(guó)際廣場(chǎng)由一棟26層酒店式公寓、一棟26層辦公樓及三層活動(dòng)中心會(huì)所群房

8、組成總建筑面積84700平方米06年6月18日正式開工建設(shè) http:/ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目類型項(xiàng)目類型建設(shè)進(jìn)度建設(shè)進(jìn)度珍興國(guó)際大廈 啟動(dòng)區(qū)建筑面積3.3萬平方米 寫字樓樁基施工中 永泰大廈 啟動(dòng)區(qū)占地面積0.35萬平方米，總建筑面積26萬平方米 寫字樓樁基施工中 光華商務(wù)大廈 啟動(dòng)區(qū)總建筑面積10萬平方米 寫字樓+酒店06年年9月月正式動(dòng)工 天合綜合辦公樓 啟動(dòng)區(qū)總建筑面積3.5萬平方米 寫字樓06年年9月月正式動(dòng)工 綠地醫(yī)院?jiǎn)?dòng)區(qū)總建筑面積4.52萬平方米 醫(yī)院樁基施工中 巷浦動(dòng)遷小區(qū) 啟動(dòng)區(qū)占地4.8萬平方米 總建筑面積6

9、.4萬平方米 住宅主體施工 綠地家世界 啟動(dòng)區(qū)占地110畝總建筑面積8萬平方米 專業(yè)家裝建材中心 06年6月正式動(dòng)工商務(wù)大道 啟動(dòng)區(qū)近期規(guī)劃雙向六車道，遠(yuǎn)期為八車道 商務(wù)啟動(dòng)區(qū)服務(wù)標(biāo)志性大道 05年12月正式動(dòng)工 【 區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)研判區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)研判 】/ / 花橋國(guó)際商務(wù)城發(fā)展現(xiàn)狀花橋國(guó)際商務(wù)城發(fā)展現(xiàn)狀http:/ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道【 市場(chǎng)態(tài)勢(shì)研判市場(chǎng)態(tài)勢(shì)研判 】/ / 花橋國(guó)際商務(wù)城寫字樓市場(chǎng)前景花橋國(guó)際商務(wù)城寫字樓市場(chǎng)前景 從花橋國(guó)際商務(wù)城的規(guī)劃與發(fā)展規(guī)劃看，日后所要面臨的最大的風(fēng)從花橋國(guó)際商務(wù)城的規(guī)劃與發(fā)展規(guī)劃看，日后所要面臨的最大的風(fēng)險(xiǎn)在于政府職能的缺失。險(xiǎn)在于政

10、府職能的缺失。1、定位不清、定位不清整個(gè)國(guó)際商務(wù)城想聚集江蘇的企業(yè)力量，卻扛著上海整個(gè)國(guó)際商務(wù)城想聚集江蘇的企業(yè)力量，卻扛著上海的招牌，想兩者通吃卻兩難兼顧；的招牌，想兩者通吃卻兩難兼顧；2、策略不清、策略不清將簡(jiǎn)單的土地推介等同于城市開發(fā)，讓發(fā)展商來做土將簡(jiǎn)單的土地推介等同于城市開發(fā)，讓發(fā)展商來做土地運(yùn)營(yíng)商，公共配套設(shè)施的缺失是城市功能的缺失，畸形的空城；地運(yùn)營(yíng)商，公共配套設(shè)施的缺失是城市功能的缺失，畸形的空城；3、手段單一、手段單一招商形式單一，招商會(huì)就是土地推介會(huì)。招商形式單一，招商會(huì)就是土地推介會(huì)?！靶我丫?，而神不備形已具，而神不備”“貌似而神離貌似而神離”http:/ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻

11、道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道招商政策支持比較招商政策支持比較參比項(xiàng)參比項(xiàng)昆山開發(fā)區(qū)昆山開發(fā)區(qū)花橋國(guó)際商務(wù)城花橋國(guó)際商務(wù)城安亭新鎮(zhèn)安亭新鎮(zhèn)稅收稅收扶持扶持政策政策昆山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)昆山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 1.產(chǎn)品出口型企業(yè)產(chǎn)品出口型企業(yè)，按，按規(guī)定減免所得稅期滿后，規(guī)定減免所得稅期滿后，按按10%征收，先進(jìn)技術(shù)企征收，先進(jìn)技術(shù)企業(yè)按規(guī)定減免所得稅期滿業(yè)按規(guī)定減免所得稅期滿后，可延長(zhǎng)后，可延長(zhǎng)3年減半期年減半期,減減半后稅率按半后稅率按10%征收。征收。2.中外合資企業(yè)中外合資企業(yè)的外國(guó)的外國(guó)投資者，從企業(yè)分得的利投資者，從企業(yè)分得的利潤(rùn)匯出境外，免征匯出額潤(rùn)匯出境外，免征匯出額所得稅。所得稅。1.以以2004

12、年為基數(shù)年為基數(shù),花橋國(guó)際商花橋國(guó)際商務(wù)城務(wù)城啟動(dòng)區(qū)啟動(dòng)區(qū)年新增財(cái)政收入年新增財(cái)政收入(包括新增增值稅包括新增增值稅所得稅所得稅房房產(chǎn)稅產(chǎn)稅營(yíng)業(yè)稅等營(yíng)業(yè)稅等)的昆山市級(jí)集的昆山市級(jí)集中部分中部分,全額反還全額反還.2.花橋國(guó)際商務(wù)城啟動(dòng)區(qū)內(nèi)項(xiàng)花橋國(guó)際商務(wù)城啟動(dòng)區(qū)內(nèi)項(xiàng)目目規(guī)劃建設(shè)規(guī)劃建設(shè)所涉及的各項(xiàng)費(fèi)所涉及的各項(xiàng)費(fèi)用用,上繳市財(cái)政部分實(shí)行免交上繳市財(cái)政部分實(shí)行免交.3.花橋國(guó)際商務(wù)城啟動(dòng)區(qū)內(nèi)外花橋國(guó)際商務(wù)城啟動(dòng)區(qū)內(nèi)外來來建筑企業(yè)建筑企業(yè)上繳建筑營(yíng)業(yè)稅上繳建筑營(yíng)業(yè)稅的昆山市級(jí)集中部分的昆山市級(jí)集中部分,全額返還全額返還花橋國(guó)際商務(wù)城花橋國(guó)際商務(wù)城.以上政策保持五年以上政策保持五年1、堅(jiān)持執(zhí)行上海市

13、人民政府、堅(jiān)持執(zhí)行上海市人民政府關(guān)于進(jìn)一步服務(wù)全國(guó)，擴(kuò)大關(guān)于進(jìn)一步服務(wù)全國(guó)，擴(kuò)大對(duì)內(nèi)開放的若干政策意見對(duì)內(nèi)開放的若干政策意見所所規(guī)定的規(guī)定的24條有關(guān)優(yōu)惠政策。條有關(guān)優(yōu)惠政策。2、凡在園區(qū)投資建辦的內(nèi)資、凡在園區(qū)投資建辦的內(nèi)資生產(chǎn)型企業(yè)生產(chǎn)型企業(yè)，企業(yè)所得稅，企業(yè)所得稅征收享受上海國(guó)際汽車城、市征收享受上海國(guó)際汽車城、市級(jí)工業(yè)園區(qū)的相關(guān)優(yōu)惠政策。級(jí)工業(yè)園區(qū)的相關(guān)優(yōu)惠政策。3、凡在園區(qū)投資創(chuàng)建、凡在園區(qū)投資創(chuàng)建高新高新技術(shù)技術(shù)成果轉(zhuǎn)化項(xiàng)目，可享受成果轉(zhuǎn)化項(xiàng)目，可享受市政府發(fā)布的市政府發(fā)布的上海市促進(jìn)高上海市促進(jìn)高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化的若干規(guī)定新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化的若干規(guī)定的的18條優(yōu)惠政策。條優(yōu)惠政策。4、

14、規(guī)模大規(guī)模大、回收期長(zhǎng)的、回收期長(zhǎng)的出出口企業(yè)和先進(jìn)技術(shù)企業(yè)口企業(yè)和先進(jìn)技術(shù)企業(yè)，可通過有關(guān)部門在稅收、貸款、可通過有關(guān)部門在稅收、貸款、土地使用、廠房租賃等方面實(shí)土地使用、廠房租賃等方面實(shí)行更加優(yōu)惠的政策。行更加優(yōu)惠的政策。江蘇昆山江蘇昆山出口加工區(qū)出口加工區(qū)1享受國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開享受國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。發(fā)區(qū)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。2區(qū)內(nèi)實(shí)行區(qū)內(nèi)實(shí)行境內(nèi)關(guān)外境內(nèi)關(guān)外政政策，即：策，即：四不四不、四免四免、一保一保、一退一退。發(fā)展商發(fā)展商出口加工類出口加工類外資企業(yè)外資企業(yè)高新技術(shù)類高新技術(shù)類大型企業(yè)大型企業(yè)http:/ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道競(jìng)爭(zhēng)者分析政府職能的缺失使花橋國(guó)

15、際商務(wù)城只能停留在規(guī)劃圖紙上，也正是政府職能的缺失使花橋國(guó)際商務(wù)城在與相鄰的安亭新鎮(zhèn)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)力比較中全面處于下風(fēng)。我們的對(duì)手只有一個(gè)。按現(xiàn)有發(fā)展模式推進(jìn)，只有等待后來者慢慢跟進(jìn)，耐心等待政府的覺醒和市場(chǎng)的復(fù)蘇。而我們最缺的恰恰正是。http:/ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道【 競(jìng)爭(zhēng)者研判競(jìng)爭(zhēng)者研判 】/ / 區(qū)域位置示意圖區(qū)域位置示意圖花橋國(guó)際商務(wù)城花橋國(guó)際商務(wù)城核心區(qū)域核心區(qū)域安亭新鎮(zhèn)安亭新鎮(zhèn)http:/ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道【 競(jìng)爭(zhēng)者研判競(jìng)爭(zhēng)者研判 】/ / 區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展實(shí)力比較區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展實(shí)力比較地方汽車產(chǎn)業(yè)持續(xù)低迷，造成市場(chǎng)供大于求，違規(guī)征地現(xiàn)象引發(fā)區(qū)域市場(chǎng)信任危機(jī)花橋

16、商業(yè)中心二期均價(jià)3500元/平方米嘉正國(guó)際（未開盤）預(yù)計(jì)9000元/平方米物業(yè)售價(jià)物業(yè)售價(jià)打造現(xiàn)代服務(wù)業(yè)示范區(qū) 區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)依托國(guó)際汽車城打造嘉定地區(qū)級(jí)的商業(yè)中心未來規(guī)劃未來規(guī)劃現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主體，另有房地產(chǎn)、物流、展覽展示 等上海安亭國(guó)際汽車城為核心的汽車產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)支持產(chǎn)業(yè)支持東方海外酒店建設(shè)中，目前錦江之星為內(nèi)部唯一配套銀行、酒店、折扣賣場(chǎng)等設(shè)施已投入使用配套設(shè)施配套設(shè)施省級(jí)開發(fā)區(qū)，昆山東大門 上海西大門，一城九鎮(zhèn)重點(diǎn)項(xiàng)目區(qū)域定位區(qū)域定位花橋國(guó)際商務(wù)城花橋國(guó)際商務(wù)城安亭新鎮(zhèn)安亭新鎮(zhèn)參比項(xiàng)參比項(xiàng)花橋辦公商務(wù)投入成本低投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控相對(duì)安亭目前的低迷的情況，本項(xiàng)目所處區(qū)域仍有較大想象空間 花

17、橋的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對(duì)多元化，利于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展商務(wù)城配套設(shè)施尚未成型，需要培育時(shí)間，此為目前主要劣勢(shì)之一安亭行政區(qū)劃優(yōu)勢(shì)明顯，此為目前主要劣勢(shì)之一優(yōu)劣分析優(yōu)劣分析整體市場(chǎng)處于起步階段，市場(chǎng)相對(duì)落后物業(yè)建筑品質(zhì)及經(jīng)營(yíng)管理相對(duì)安亭低花橋核心商務(wù)區(qū)受重視程度高于安亭，潛力相對(duì)較大http:/ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道消費(fèi)者分析一個(gè)。對(duì)自用客戶而言，我們的產(chǎn)品也許夠好，但并不是最適合的選擇；對(duì)投資客戶而言，我們的前景也許夠美，但并不是投資最優(yōu)的選擇。所以我們?nèi)鄙僖粋€(gè)，一個(gè)足以打動(dòng)我們客戶的。http:/ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道【 消費(fèi)者研判消費(fèi)者研判 】/ / 目標(biāo)客戶分類目標(biāo)客戶分類自 用

18、客 戶自 用 客 戶投 資 客 戶投 資 客 戶小型企業(yè)小型企業(yè)關(guān)注重點(diǎn)關(guān)注重點(diǎn)需求代表需求代表SOHO+工作室工作室+show-office1.相對(duì)低廉的使用成本相對(duì)低廉的使用成本2.品質(zhì)良好，便于提升公司形象品質(zhì)良好，便于提升公司形象 3. 便捷的交通和良好的地段便捷的交通和良好的地段金融業(yè)金融業(yè)+證券業(yè)證券業(yè)+房房地產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)+IT業(yè)業(yè)+現(xiàn)代服務(wù)業(yè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)大型企業(yè)總部大型企業(yè)總部大型全球性企業(yè)集團(tuán)大型全球性企業(yè)集團(tuán)+外資企業(yè)駐滬機(jī)構(gòu)外資企業(yè)駐滬機(jī)構(gòu)1.良好的區(qū)域商務(wù)氛圍良好的區(qū)域商務(wù)氛圍2.完善的區(qū)域配套，足夠支持完善的區(qū)域配套，足夠支持企業(yè)進(jìn)駐企業(yè)進(jìn)駐3.優(yōu)惠政策對(duì)大型企業(yè)的支持優(yōu)惠

19、政策對(duì)大型企業(yè)的支持1.區(qū)域成熟度高，商務(wù)氛圍濃厚區(qū)域成熟度高，商務(wù)氛圍濃厚2.區(qū)域交通及商業(yè)配套相對(duì)成熟區(qū)域交通及商業(yè)配套相對(duì)成熟3.優(yōu)惠政策帶來的發(fā)展機(jī)遇優(yōu)惠政策帶來的發(fā)展機(jī)遇短期投機(jī)客短期投機(jī)客長(zhǎng)期投資客長(zhǎng)期投資客成熟區(qū)域內(nèi)的高品質(zhì)低價(jià)格物業(yè)，成熟區(qū)域內(nèi)的高品質(zhì)低價(jià)格物業(yè)，短期內(nèi)的升值潛力短期內(nèi)的升值潛力成熟地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，擁有長(zhǎng)期而成熟地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，擁有長(zhǎng)期而穩(wěn)定的投資回報(bào)收益穩(wěn)定的投資回報(bào)收益大投資散客大投資散客機(jī)構(gòu)投資機(jī)構(gòu)投資小投資散客小投資散客不可行不可行不可行不可行有可能有可能有可能有可能有可能有可能http:/ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道【消費(fèi)者研判】消費(fèi)者研判】/

20、/消費(fèi)行為研判消費(fèi)行為研判 對(duì)自用客戶而言，區(qū)域尚未成熟，公共配套的匱乏將會(huì)無限增大企業(yè)的使用成本，是限制自用客戶進(jìn)入的最大原因；另一方面，缺乏自用客戶的支持，項(xiàng)目的租金水平難以得到保障，又反過來限制了投資客戶的進(jìn)場(chǎng)，而項(xiàng)目所在花橋商務(wù)城的規(guī)劃年限為20年，而其規(guī)劃實(shí)現(xiàn)的高峰階段應(yīng)該在未來5年后，即2010年才是投機(jī)客進(jìn)場(chǎng)的最佳時(shí)機(jī)。 我們需要制造一個(gè)讓客戶購(gòu)買的理由。http:/ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道自身資源分析我們能改變地塊內(nèi)所有的一切，但我們不能改變我們所處的區(qū)域環(huán)境。我們能不斷提升項(xiàng)目的附加值，卻不能取代政府在提升土地價(jià)值上的作用。我們擁有很多可以炒作的題材和概念，卻缺乏具

21、有說服力的理由。http:/ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道【 自身資源研判自身資源研判 】/ / 項(xiàng)目立項(xiàng)條件分析項(xiàng)目立項(xiàng)條件分析花橋商務(wù)城為昆山花橋商務(wù)城為昆山連接上海的極東端區(qū)域連接上海的極東端區(qū)域 ，也是昆山第一個(gè)也是昆山第一個(gè)”國(guó)際商務(wù)概念國(guó)際商務(wù)概念”開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū) 項(xiàng)目所在的主要核心區(qū)為項(xiàng)目所在的主要核心區(qū)為花橋商務(wù)城第一塊開發(fā)區(qū)域；花橋商務(wù)城第一塊開發(fā)區(qū)域； 亞太廣場(chǎng)項(xiàng)目為亞太廣場(chǎng)項(xiàng)目為核心區(qū)第一個(gè)商業(yè)辦公項(xiàng)目核心區(qū)第一個(gè)商業(yè)辦公項(xiàng)目.核心區(qū)域核心區(qū)域作為作為”第一第一”而言而言,風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇同時(shí)存在風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇同時(shí)存在http:/ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道【 自身資源研判

22、自身資源研判 】/ / 項(xiàng)目條件的促進(jìn)與制約項(xiàng)目條件的促進(jìn)與制約參比項(xiàng)參比項(xiàng)項(xiàng)目條件分析項(xiàng)目條件分析針對(duì)項(xiàng)目的思考針對(duì)項(xiàng)目的思考區(qū)位區(qū)位臨近上海,昆山東大門對(duì)自需客源而言,區(qū)域與安亭一樣仍存在信息不通暢的問題檔次檔次達(dá)到甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)在花橋及昆山屬于高端產(chǎn)品，憑借性價(jià)比可吸引一定客源產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn) 主力面積102.51平方米. 各單間層高3.6米,凈高2.7米，電梯5部 小分割面積產(chǎn)品利于吸引創(chuàng)業(yè)型中小企業(yè)及投資客購(gòu)買廣告表現(xiàn)廣告表現(xiàn)并未進(jìn)行媒體廣告投放工作（10月15日政府牽頭舉辦花橋國(guó)際商務(wù)城服務(wù)業(yè)專場(chǎng)推介會(huì)）政府牽頭推介將增加項(xiàng)目信心度及推廣力度周邊道路情況周邊道路情況目前內(nèi)部道路為南北向道

23、路兆豐路，東西向主干道曹安公路為唯一對(duì)外公路 項(xiàng)目前往上海必經(jīng)曹安路機(jī)動(dòng)車收費(fèi)口，日常往來費(fèi)用可能造成購(gòu)買抗性周邊配套情況周邊配套情況東方海外商務(wù)酒店 （在建，從開發(fā)檔次看，難以作為本項(xiàng)目客群的配套使用 ）江蘇國(guó)際商務(wù)中心，錦江之星項(xiàng)目周邊配套滯后是一大問題，未來1年內(nèi)僅能靠項(xiàng)目自身商業(yè)部分支持周邊未來供應(yīng)周邊未來供應(yīng)周邊有數(shù)塊已平整土地，均為花橋商務(wù)城規(guī)劃內(nèi)的辦公用地 1年內(nèi)項(xiàng)目周邊將有3至4個(gè)辦公項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，屆時(shí)將對(duì)本項(xiàng)目去化產(chǎn)生影響 http:/ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道優(yōu)優(yōu) 勢(shì)勢(shì)：絕佳區(qū)位概念和交通地利規(guī)劃環(huán)境的整體發(fā)展優(yōu)勢(shì)準(zhǔn)現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)，是區(qū)域內(nèi)第一辦公項(xiàng)目有利市場(chǎng)環(huán)境產(chǎn)品層面

24、不利劣劣 勢(shì)勢(shì): :區(qū)域規(guī)劃實(shí)現(xiàn)尚未成熟客戶對(duì)區(qū)域位置認(rèn)知度及認(rèn)同感低威威 脅脅：投資人群對(duì)區(qū)域后市升值看空與周邊區(qū)域的廣義競(jìng)爭(zhēng)激烈整體市場(chǎng)需求可能放緩【 市場(chǎng)總結(jié)市場(chǎng)總結(jié) 】/ / CCTICCTI循環(huán)分析結(jié)論循環(huán)分析結(jié)論機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)：區(qū)域及周邊可供投資的高品質(zhì)物業(yè)少。稅收優(yōu)惠，吸引區(qū)域內(nèi)外自用客戶。商務(wù)投入成本低,對(duì)中小型企業(yè)有吸引力http:/ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位任何項(xiàng)目的定位原則都依據(jù)揚(yáng)長(zhǎng)避短、切合時(shí)宜等這些基本原則來進(jìn)行的，本項(xiàng)目也不例外。一位房地產(chǎn)行業(yè)的策劃大師曾經(jīng)說過：當(dāng)我們迷失在策劃過程中，那就讓我們回歸房地產(chǎn)的本源。http:/ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管

25、網(wǎng)房地產(chǎn)頻道【 市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位 】/ /從客戶的需求出發(fā)從客戶的需求出發(fā)自 用 客 戶自 用 客 戶投 資 客 戶投 資 客 戶降低企業(yè)運(yùn)作的成本降低企業(yè)運(yùn)作的成本大于大于租賃或購(gòu)買寫租賃或購(gòu)買寫字樓的投入成本字樓的投入成本降低寫字樓的價(jià)格；降低寫字樓的價(jià)格；完善寫字樓的配套；完善寫字樓的配套；爭(zhēng)取政府的稅收優(yōu)惠爭(zhēng)取政府的稅收優(yōu)惠穩(wěn)定的租金回報(bào)；穩(wěn)定的租金回報(bào)；穩(wěn)定的出租率穩(wěn)定的出租率自用客戶的進(jìn)場(chǎng)帶動(dòng)自用客戶的進(jìn)場(chǎng)帶動(dòng)投資客戶進(jìn)場(chǎng)投資客戶進(jìn)場(chǎng)http:/ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道【 項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 】/ /項(xiàng)目功能定位項(xiàng)目功能定位在江蘇省投資企業(yè)的在江蘇省投資企業(yè)的結(jié)算中心結(jié)算中心 和和 開票中心開票中心 利用花橋國(guó)際商務(wù)城在整個(gè)江蘇的發(fā)展定位和江蘇省政府對(duì)此利用花橋國(guó)際商務(wù)城在整個(gè)江蘇的發(fā)展定位和江蘇省政府對(duì)