精品資料成都某知名物業(yè)管理公司維修作業(yè)指導(dǎo)書

1、成都某知名物業(yè)管理公司維修作業(yè)指導(dǎo)書目 錄xx/zy7.5-gc-01 工程維修人員崗位職責(zé)xx/zy7.5-gc-02 設(shè)備設(shè)施管理制度xx/zy7.5-gc-03 配電室工作規(guī)程xx/zy7.5-gc-04 柴油發(fā)電機(jī)工作規(guī)程xx/zy7.5-gc-05智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)管理規(guī)定xx/zy7.5-gc-06 水泵房管理制度xx/zy7.5-gc-07 給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理規(guī)定xx/zy7.5-gc-08 二次供水管理規(guī)定 xx/zy7.5-gc-09 消防系統(tǒng)檢查保養(yǎng)操作規(guī)程xx/zy7.5-gc-10 純凈水系統(tǒng)管理制度xx/zy7.5-gc-11 電梯管理工作規(guī)程xx/zy7.5-gc-1

2、2空調(diào)管理操作規(guī)程xx/zy7.5-gc-13 缺陷設(shè)備運(yùn)行規(guī)程xx/zy7.5-gc-14 裝飾裝修施工管理制度xx/zy7.5-gc-15 土建維修操作規(guī)程xx/zy7.5-gc-16水電維修操作規(guī)程xx/zy7.5-gc-17 維修服務(wù)工作規(guī)程xx/zy7.5-gc-18 工程前期介入xx/zy7.5-gc-19房屋接管驗(yàn)收程序xx/cx7.6-01 監(jiān)視和測(cè)量裝置控制程序 文件編號(hào)成都xx物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書修訂狀態(tài)號(hào)xx/zy7.5gc012004/0文件名稱工程、維修人員崗位職責(zé)第1頁(yè)共2頁(yè)1 目的 通過明確工程、維修人員崗位職責(zé)，做到各盡其職、各負(fù)其責(zé),使管理制度化、工作標(biāo)

3、準(zhǔn)化。2 范圍 適用于品質(zhì)部及管理處工程維修人員。3 職責(zé)3.1品質(zhì)部負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查各管理處工程部人員職責(zé)履行情況；3.2管理處工程主管負(fù)責(zé)制定本部門工程維修人員的崗位職責(zé),進(jìn)行工作安排、職責(zé)分工及監(jiān)督檢查，并做好職責(zé)的溝通工作。4 工作程序4.1品質(zhì)部工程主管4.1.1負(fù)責(zé)制定并完善工程管理類體系文件，并負(fù)責(zé)該類體系文件的指導(dǎo)實(shí)施及改進(jìn)； 4.1.2負(fù)責(zé)公司各管理處工程部工作的監(jiān)督、檢查及技術(shù)指導(dǎo)和培訓(xùn)工作；4.1.3負(fù)責(zé)組織制定設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，工程改造計(jì)劃，設(shè)備購(gòu)置計(jì)劃，設(shè)備更新計(jì)劃；并監(jiān)督實(shí)施；4.1.4負(fù)責(zé)對(duì)工程及設(shè)備管理外委單位進(jìn)行選定、評(píng)審；4.1.5收集、整理、編輯工程及設(shè)備

4、管理中代表性案例，并組織討論,分析總結(jié),促進(jìn)工作質(zhì)量的提高。4.2管理處工程主管職責(zé)4.2.1對(duì)管理處主任負(fù)責(zé),全面負(fù)責(zé)工程及設(shè)備的管理工作，合理安排本部門員工工作；4.2.2根據(jù)設(shè)備設(shè)施實(shí)際情況,制定人員編制和能耗、物耗計(jì)劃,并進(jìn)行能耗、物耗控制,降低運(yùn)行及維修成本；合理配置人員及工具，工具領(lǐng)用應(yīng)登記造冊(cè)；4.2.3負(fù)責(zé)裝修管理和空置房管理工作；4.2.4負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行及維護(hù)保養(yǎng)工作并組織大、中修及工程改造；4.2.5加強(qiáng)與業(yè)主（住戶）的溝通和聯(lián)系，做好客戶投訴的解釋、處理工作；4.2.6同供電、供水和供氣等相關(guān)職能部門保持良好的關(guān)系，并配合其工作；4.2.7組織員工培訓(xùn),不斷提高下屬員

5、工的服務(wù)意識(shí)、安全意識(shí)和專業(yè)技能；防止出現(xiàn)人身設(shè)備安全事故；4.2.8根據(jù)設(shè)備操作手則，編制管理區(qū)域內(nèi)的設(shè)備的操作安全規(guī)程，并由管理處主任審核、品質(zhì)部批準(zhǔn)后的操作安全規(guī)程上墻。文件編號(hào)成都xx物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書修訂狀態(tài)號(hào)xx/zy7.5gc012004/0文件名稱工程、維修人員崗位職責(zé)第2頁(yè)共2頁(yè)4.2.9負(fù)責(zé)監(jiān)視測(cè)量設(shè)備的檢定或準(zhǔn)工作；4.2.10堅(jiān)持“養(yǎng)護(hù)重于維修”的原則,督促下屬進(jìn)行有計(jì)劃的設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)工作。4.3維修人員職責(zé)4.3.1負(fù)責(zé)公共設(shè)施、設(shè)備的檢查、維護(hù)、保養(yǎng)、檢修工作；4.3.2作好設(shè)備運(yùn)行記錄及巡檢記錄；4.3.3協(xié)助工程主管巡視裝修；4.3.4及時(shí)處理報(bào)修工

6、作；4.3.5完成水電氣抄表工作；4.3.6為業(yè)主（住戶）提供有償維修服務(wù)。5 相關(guān)文件6 質(zhì)量記錄附加說(shuō)明:本文件起草人:本文件修改人:本文件審核人:本文件批準(zhǔn)人:文件編號(hào)成都xx物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書修訂狀態(tài)號(hào)xx/zy7.5gc022004/0文件名稱設(shè)施設(shè)備管理制度第1頁(yè)共8頁(yè)1 目的明確工程維修人員應(yīng)遵循的工作制度。2 范圍 適用于對(duì)工程維修人員的日常工作指導(dǎo)。3 職責(zé)3.1品質(zhì)部負(fù)責(zé)工程設(shè)備類體系文件的制定及完善，對(duì)維修操作人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)督查、指導(dǎo)；3.2管理處工程主管負(fù)責(zé)組織落實(shí)設(shè)施設(shè)備管理制度，對(duì)設(shè)施設(shè)備管理工作進(jìn)行督促檢查，負(fù)責(zé)制定并實(shí)施值班人員巡檢路線圖。4 工作程序4.

7、1維修班工作制度4.1.1認(rèn)真作好設(shè)備運(yùn)行、保養(yǎng)、維修等記錄，對(duì)重大問題及時(shí)上報(bào)工程主管；4.1.2認(rèn)真填寫設(shè)備運(yùn)行記錄，并于每月底將記錄交工程主管；4.1.3在工作中應(yīng)按規(guī)定著裝，配帶工作牌、精神飽滿，現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)時(shí)不得高聲喧嘩；4.1.4遇自來(lái)水爆管、煤氣泄漏等急修，則在接到通知后5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理，無(wú)法立即處理者，須立即報(bào)告工程主管；4.1.5在接到管理處下發(fā)報(bào)事單、派工單或通知后，應(yīng)立即前往處理；4.1.6愛護(hù)工具及設(shè)備，服從班長(zhǎng)調(diào)度；4.1.7嚴(yán)格執(zhí)行各種規(guī)章制度及設(shè)備運(yùn)行操作管理規(guī)程；4.1.8每日早上如有昨日未完成之工作，相關(guān)工作人員應(yīng)先完成,其余人員應(yīng)負(fù)責(zé)打掃自己所管理的設(shè)備

8、房?jī)?nèi)的清潔衛(wèi)生并對(duì)設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，工作中隨時(shí)聽從主管的安排4.1.9根據(jù)所管物業(yè)的實(shí)際情況，編制設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃報(bào)品質(zhì)部審批，并按計(jì)劃進(jìn)行設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)工作。4.2維修班交接班制度4.2.1著整齊工作服，提前10分鐘到達(dá)交接班現(xiàn)場(chǎng)；4.2.2接班人員必須按規(guī)定時(shí)間到班，未經(jīng)履行完交接手續(xù)前，交班人員不得離崗；4.2.3嚴(yán)格執(zhí)行作息制度，按時(shí)交接班；4.2.4嚴(yán)格執(zhí)行配電室值班制度、交接班制度與各項(xiàng)工作制度；4.2.5接班人員應(yīng)主動(dòng)詢問交班人員上班情況及核查值班記錄；4.2.6交接班時(shí)如發(fā)生事故未辦理交班手續(xù)前，仍由交班人員處理，接班人在交班班長(zhǎng)領(lǐng)導(dǎo)下協(xié)助處理；文件編號(hào)成都xx物業(yè)管理有限公司作

9、業(yè)指導(dǎo)書修訂狀態(tài)號(hào)xx/zy7.5gc022004/0文件名稱設(shè)施設(shè)備管理制度第2頁(yè)共8頁(yè)4.2.7交班后應(yīng)立即巡視一遍各巡視點(diǎn)，并簽署巡查意見；4.2.8交接班內(nèi)容包括：4.2.8.1異常運(yùn)行和設(shè)備缺陷，事故處理情況，待處理事宜；4.2.8.2儀器、儀表、登記表、工具、材料、備件和消防器材、設(shè)備房鑰匙完備情況；4.2.8.3交接班時(shí)必須嚴(yán)肅認(rèn)真，要做到“交得細(xì)致，接得明白”。接班人要進(jìn)行全面檢查核實(shí)。4.2.8.4夜班接班人員應(yīng)按值班人員巡檢路線圖進(jìn)行巡視檢查和記錄，值班人員巡檢路線圖由工程主管制定，并報(bào)管理處批準(zhǔn);路線圖中需注明巡視要點(diǎn)、巡視頻率、記錄要求等內(nèi)容。4.3工具管理制度4.3.

10、1領(lǐng)用工具時(shí)，應(yīng)遵循以舊換新、以一換一的原則簽字領(lǐng)取，工程主管應(yīng)控制工具的使用周期。領(lǐng)用工具時(shí)應(yīng)填寫工具領(lǐng)用登記表，實(shí)行工具報(bào)損制度；4.3.2領(lǐng)用者應(yīng)愛護(hù)工具，對(duì)損壞的工具經(jīng)工程主管確認(rèn)后方可以舊換新；4.3.3對(duì)部分大型工具應(yīng)建立嚴(yán)格的報(bào)損制度，并按照財(cái)務(wù)相關(guān)制度及采購(gòu)控制程序進(jìn)行；4.3.4對(duì)工具實(shí)行個(gè)人負(fù)責(zé)制，誰(shuí)丟失誰(shuí)賠償；4.3.5對(duì)于公用工具及大件工具應(yīng)由工程主管指定專人負(fù)責(zé)進(jìn)行統(tǒng)一管理；4.3.6對(duì)在工作中損壞的工具應(yīng)向工程主管匯報(bào) ,同時(shí)將損壞的工具交回管理處集中處理方可重新領(lǐng)??；4.3.7對(duì)于損壞的工具由管理處定期進(jìn)行統(tǒng)一銷毀(應(yīng)有相關(guān)負(fù)責(zé)人簽字)；4.3.8對(duì)于專用工具應(yīng)由

11、專人管理，不得輕易損壞、更換，一旦損壞應(yīng)填寫損壞原因，如屬人為損壞則需進(jìn)行適當(dāng)賠償，如屬自然損壞(需有相關(guān)部門負(fù)責(zé)人出具損壞憑據(jù))則按照相關(guān)財(cái)務(wù)制度辦理；4.3.9高壓安全用具、低壓安全用具、輔助安全用具的管理：高壓安全用具指絕緣棒、絕緣夾鉗、驗(yàn)電器等。低壓安全用具絕緣手套、絕緣靴、帶絕緣柄的工具、驗(yàn)電筆。輔助安全用具有絕緣手套、絕緣靴、絕緣墊、絕緣站臺(tái)。以上安全用具均需按規(guī)定期限送檢。送檢周期見下表：工具名稱電壓等級(jí)送檢周期備注高壓安全用具絕緣棒10kv以下1年/次驗(yàn)電器10kv以下1年/次絕緣鉗10kv以下1年/次文件編號(hào)成都xx物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書修訂狀態(tài)號(hào)xx/zy7.5gc02

12、2004/0文件名稱設(shè)施設(shè)備管理制度第3頁(yè)共8頁(yè)工具名稱電壓等級(jí)送檢周期備注低壓安全用具絕緣手套380v以下半年/次絕緣靴380v以下半年/次帶絕緣柄的工具380v以下半年/次驗(yàn)電筆380v以下半年/次輔助安全用具絕緣手套220 v以下半年/次絕緣靴220 v以下半年/次絕緣墊220 v以下1年/次絕緣站臺(tái)220 v以下半年/次電器安全用具統(tǒng)一存放于高低壓配電室，存放處應(yīng)有明顯的標(biāo)志，做到存取方便，存放地點(diǎn)干凈、通風(fēng)良好，存放環(huán)境不能過冷過熱，也不可與銳器、鐵絲等存放在一起；凡橡膠制品的電器安全用具不可與石油類的油紙接觸絕緣手套、絕緣靴；絕緣夾鉗應(yīng)存放在柜內(nèi)，要與其它安全用具分開，使用中應(yīng)防止

13、受潮、受污或損傷；絕緣棒應(yīng)垂直存放、且架在支架上或吊掛在室內(nèi)，注意不可與墻壁接觸；絕緣臺(tái)的瓷瓶應(yīng)完好、無(wú)裂紋與破損，木質(zhì)臺(tái)則要保持干燥；驗(yàn)電器用過后應(yīng)存放于匣內(nèi)并置于干燥處；對(duì)絕緣手套、靴、墊、毯等，不允許有外傷、裂紋、氣泡或毛刺等，發(fā)現(xiàn)有問題時(shí)，應(yīng)立即更換；如果絕緣工具遭受表面損傷或者已經(jīng)受潮，則應(yīng)及時(shí)進(jìn)行處理或使之干燥，并在經(jīng)試驗(yàn)合格后方可繼續(xù)使用；無(wú)論任何情況，電氣安全用具均不可作為它用，對(duì)安全用具應(yīng)進(jìn)行定期試驗(yàn)，各試驗(yàn)項(xiàng)目要能合乎標(biāo)準(zhǔn)與要求。4.4空置房檢查制度4.4.1為了確?？罩梅康耐旰茫朴啽局贫龋?.4.2工程部每月對(duì)空置房土建及配套設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面巡視檢查，填寫空置房巡視記錄

14、表，檢查內(nèi)容包括：門窗是否關(guān)閉、開啟是否靈活、有無(wú)破損現(xiàn)象，室內(nèi)所有金屬制品及五金構(gòu)件有無(wú)銹蝕損壞現(xiàn)象，是否有漏水滲水現(xiàn)象，樓地面、墻面有無(wú)開裂、脫落現(xiàn)象，所有開關(guān)及插座能否正常使用，所有水電氣開關(guān)是否關(guān)閉，室內(nèi)配套物品是否齊備，室內(nèi)是否清潔，廚衛(wèi)間有無(wú)積水。工程部將每月檢查結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并通知相關(guān)部門或相關(guān)單位進(jìn)行處理，處理結(jié)果記錄在空置房巡視記錄表中。4.4.3特殊原因不能如期完成的工程整改，需注明原因并提出整改意見和完成時(shí)間。4.5公共設(shè)施管理制度各管理處工程部應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，確保新建工程交付質(zhì)量；工程部依據(jù)定期檢查項(xiàng)目一覽表對(duì)設(shè)施進(jìn)行巡視檢查，填寫定期檢查記錄表，及時(shí)處理文

15、件編號(hào)成都xx物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書修訂狀態(tài)號(hào)xx/zy7.5gc022004/0文件名稱設(shè)施設(shè)備管理制度第4頁(yè)共8頁(yè)發(fā)現(xiàn)的問題，避免問題擴(kuò)大，搞好公共設(shè)施零星修繕工作；修繕內(nèi)容包括維護(hù)、中修、大修、改造；加強(qiáng)修繕工程質(zhì)量把關(guān)，確保修繕質(zhì)量。工程主管應(yīng)將管理區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施劃分責(zé)任人，責(zé)任人應(yīng)至少每天一次巡視責(zé)任區(qū)域，并將巡視結(jié)果記錄在值班記錄表中；巡視中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)立即處理，不得人為拖延；如責(zé)任人不能處理應(yīng)及時(shí)上報(bào)工程主管，工程主管應(yīng)及時(shí)組織人員解決或聯(lián)系相關(guān)部門解決；管理人員、保安、保潔、綠化等公司員工，應(yīng)自覺參與巡視工作，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)報(bào)告工程主管，由工程主管安排處理；對(duì)影響小區(qū)日常

16、秩序管理的維修，應(yīng)調(diào)整時(shí)間，安排在夜間施工；對(duì)一些工藝要求較高、管理處難以自行解決的工作項(xiàng)目，報(bào)公司同意后，可安排委外施工，工程主管負(fù)責(zé)對(duì)進(jìn)度、工藝質(zhì)量及造價(jià)進(jìn)行監(jiān)控；4.6定期檢查項(xiàng)目一覽表周期序號(hào)檢查內(nèi)容檢查標(biāo)準(zhǔn)每年1梁、柱、板主體無(wú)裂紋、無(wú)缺棱掉角、無(wú)露筋、抹灰層無(wú)空鼓開裂2墻體、墻面(馬賽克、大理石、條磚、瓷面磚、噴涂)無(wú)脫落、無(wú)滲水現(xiàn)象3頂棚無(wú)裂紋、抹灰層無(wú)空鼓開裂4樓梯、扶手無(wú)脫落、無(wú)破損、無(wú)松動(dòng)5公共門窗開啟靈活、無(wú)變形、無(wú)破損無(wú)脫落、五金部件無(wú)銹蝕6屋面隔熱層、防水層(雨季前須另外檢查)無(wú)裂紋、無(wú)氣泡、無(wú)破損7樓板、地面磚無(wú)脫落、無(wú)破損、無(wú)松動(dòng)、無(wú)空鼓8所有消防栓(11月底至1

17、2月上旬)無(wú)滲漏、能正常開啟半年1天臺(tái)扶欄、避雷帶無(wú)裂紋、無(wú)松動(dòng)2公共防盜網(wǎng)無(wú)破損、無(wú)松動(dòng)、無(wú)銹蝕每季1散水坡、雨檐臺(tái)、連廊無(wú)明顯裂紋、無(wú)積水2通風(fēng)口無(wú)阻塞、防護(hù)罩無(wú)損壞35%消防栓的開箱試水(循環(huán)檢查)水壓正常每月1水箱、水池?zé)o滲漏、水箱蓋閉合密實(shí)、無(wú)異物2信報(bào)箱開啟正常3上、下雨污水管保持通暢、無(wú)破損、無(wú)缺件、管卡無(wú)松動(dòng)4設(shè)備房(水泵房、配電房、電梯房)防鼠網(wǎng)無(wú)破損、室內(nèi)無(wú)積水、配套設(shè)施無(wú)損壞、無(wú)缺件半月1公用電器運(yùn)轉(zhuǎn)正常文件編號(hào)成都xx物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書修訂狀態(tài)號(hào)xx/zy7.5gc022004/0文件名稱設(shè)施設(shè)備管理制度第5頁(yè)共8頁(yè)周期序號(hào)檢查內(nèi)容檢查標(biāo)準(zhǔn)半年1明、暗溝(全面檢

18、查)保持通暢、蓋板無(wú)松動(dòng)斷裂2給排水管道(含綠化用水管閥)無(wú)滲漏、無(wú)破損、水閥開啟正常每季1電纜溝蓋板無(wú)松動(dòng)斷裂2雨、污水井、蓋無(wú)松動(dòng)斷裂3化糞池蓋板無(wú)松動(dòng)斷裂、及時(shí)清淘4高壓鈉燈、汞燈工作正常、無(wú)損壞每月各類水景、水池、游泳池噴水池?zé)o滲漏、無(wú)裂痕、無(wú)沉降、護(hù)堤完好每周1室外建筑小品、標(biāo)識(shí)牌無(wú)脫落、無(wú)松動(dòng)斷裂2車棚、車架無(wú)松動(dòng)斷裂、無(wú)銹蝕、無(wú)破損每天兒童游樂設(shè)施無(wú)松動(dòng)斷裂、無(wú)銹蝕、無(wú)破損、無(wú)安全隱患隨時(shí)檢查1道路(包括水泥路面、花崗石路面、電纜溝蓋板、路沿石踏步、臺(tái)階等)無(wú)沉降、無(wú)裂痕、無(wú)缺棱掉角、無(wú)松動(dòng)斷裂2垃圾車、垃圾桶(箱)、垃圾中轉(zhuǎn)站無(wú)破損、能正常使用3室外各類圍墻護(hù)欄無(wú)脫落、無(wú)破損、

19、無(wú)松動(dòng)4其他備注：檢查結(jié)果填入定期檢查記錄，此表按不同的檢查周期分別填寫，平時(shí)如發(fā)現(xiàn)問題也應(yīng)及時(shí)維修。4.7設(shè)備管理制度各管理處工程部應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，確保新建設(shè)備交付質(zhì)量，并建立設(shè)備臺(tái)帳和設(shè)備卡；工程部依據(jù)設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃對(duì)設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，填寫保養(yǎng)計(jì)錄表，對(duì)設(shè)備的中修、大修、改造應(yīng)做好記錄并填寫設(shè)備零部件更換大修記錄表維修計(jì)錄表；加強(qiáng)設(shè)備維修質(zhì)量把關(guān)，確設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。工程主管應(yīng)對(duì)各類設(shè)備指定責(zé)任人，設(shè)備運(yùn)行過程中，由責(zé)任人對(duì)設(shè)備運(yùn)行情況實(shí)施監(jiān)控并將運(yùn)行情況填寫在相應(yīng)的設(shè)備運(yùn)行記錄表中。工程主管應(yīng)根據(jù)運(yùn)行記錄表中的數(shù)據(jù)分析設(shè)備運(yùn)行狀況，每月填寫設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)月報(bào)表并存檔一份，交品質(zhì)管

20、理部一份。工程部對(duì)一些工藝要求較高、維修難度較大的工程項(xiàng)目，報(bào)品質(zhì)管理部，經(jīng)公司同意后，可安排委外維修，工程主管負(fù)責(zé)對(duì)進(jìn)度、工藝質(zhì)量及進(jìn)行監(jiān)控；對(duì)個(gè)別影響小區(qū)日常秩序管理的維修，應(yīng)調(diào)整時(shí)間，安排在夜間維修并不得影響業(yè)主的正常休息。4.8工程技術(shù)檔案管理制度工程主管應(yīng)將管理區(qū)域內(nèi)各類相關(guān)圖紙資料分類整理存檔，并將圖紙資料清單提交品文件編號(hào)成都xx物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書修訂狀態(tài)號(hào)xx/zy7.5gc022004/0文件名稱設(shè)施設(shè)備管理制度第6頁(yè)共8頁(yè)質(zhì)管理部；工程主管對(duì)開發(fā)公司提交的圖紙資料是否齊全應(yīng)在資料清單上加明備注，并負(fù)責(zé)催收相關(guān)的圖紙資料；工程主管對(duì)進(jìn)行了改造、更換、添加的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)

21、將相應(yīng)的圖紙資料進(jìn)行變更、添加后歸檔，并將改動(dòng)后的檔案清單提交品質(zhì)管理部。4.9工程部鑰匙管理制度工程部主管應(yīng)指定專人保管工程部庫(kù)房鑰匙、設(shè)備房鑰匙、設(shè)備鑰匙，并在鑰匙上做好標(biāo)識(shí)，以上鑰匙不得私自配制或帶出管理區(qū)域，在交接班時(shí)嚴(yán)格按照交接班制度執(zhí)行；工程人員的個(gè)人工具柜鑰匙、工程部值班室鑰匙自行保管；管理處將所有鑰匙留存一套備用，備用鑰匙應(yīng)做好標(biāo)識(shí)；鑰匙在借用時(shí)應(yīng)填寫鑰匙領(lǐng)用登記表并在當(dāng)日歸還。4.10緊急事件處理程序?yàn)榱藢?duì)緊急事件進(jìn)行有效控制和及時(shí)處理，避免造成重大影響或損失，制訂本制度；4.10.1緊急事件包括：洪災(zāi)、停電、漏電、爆管、煤氣泄漏、通訊中斷、電梯困人、重大設(shè)備事故等；4.10

22、.2緊急事件采用電話或?qū)χv機(jī)方式聯(lián)系，但必須互報(bào)姓名，并將情況報(bào)告清楚；4.10.3接緊急事件報(bào)告后，應(yīng)立即匯報(bào)上級(jí)，并由現(xiàn)場(chǎng)職位最高的負(fù)責(zé)人統(tǒng)籌安排，人為隱匿不報(bào)，引起嚴(yán)重后果的，追究當(dāng)事人責(zé)任；4.10.4人為拖沓，致使影響擴(kuò)大的，追究受派人責(zé)任；4.10.5處理不了的緊急事件，應(yīng)立即報(bào)告，由上級(jí)統(tǒng)籌安排處理；4.10.6 以上事件處理完畢后應(yīng)由工程主管填寫報(bào)事單；4.10.7緊急事件嚴(yán)重影響部門正常運(yùn)作，嚴(yán)禁謊報(bào)行為，一經(jīng)查實(shí)謊報(bào)行為，將嚴(yán)肅處理。4.11特約維修管理規(guī)定4.11.1接到特約維修派工單后，15分鐘內(nèi)必須到達(dá)業(yè)主家中；4.11.2維修人員需自帶鞋套；4.11.3維修作業(yè)時(shí)，

23、需注意保護(hù)業(yè)主財(cái)物，對(duì)維修產(chǎn)生的垃圾，要收拾干凈，完工后自行帶走；4.11.4若一時(shí)無(wú)法完成，需向業(yè)主講明原因，請(qǐng)業(yè)主諒解，并約定上門時(shí)間；4.11.5若業(yè)主要自行購(gòu)買維修材料，需耐心向業(yè)主說(shuō)明材料的品牌、型號(hào)、規(guī)格、數(shù)量，以免業(yè)主因買錯(cuò)而造成損失；4.11.6嚴(yán)禁接受業(yè)主任何形式的饋贈(zèng)和向業(yè)主索取報(bào)酬；4.11.7維修結(jié)束后，請(qǐng)業(yè)主檢查驗(yàn)收，并在派工單上簽署維修結(jié)果和維修服務(wù)意見；4.11.8重要維修項(xiàng)目需工程主管需親到現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)；文件編號(hào)成都xx物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書修訂狀態(tài)號(hào)xx/zy7.5gc022004/0文件名稱設(shè)施設(shè)備管理制度第7頁(yè)共8頁(yè)4.11.9將派工單返回辦公室，并做好維

24、修記錄。4.12工程部人員安全操作規(guī)程：各特種行業(yè)的操作人員必須持國(guó)家相關(guān)上崗證方可上崗；4.12.1在作業(yè)場(chǎng)所檢修低壓線路和設(shè)備時(shí)必須停電進(jìn)行總閘必須掛有“有人工作，禁止合閘”的標(biāo)志牌，或者拆除熔斷絲，以防止誤合閘；4.12.2各供電回路的操作開關(guān)，要有清楚明顯的標(biāo)志牌。停電時(shí)，先停負(fù)荷開關(guān)，后停隔離開關(guān)(即先用電點(diǎn)后供電點(diǎn))；送電時(shí)，先送隔離開關(guān)，后送負(fù)荷開關(guān)(即先供電點(diǎn)后用電點(diǎn))。4.12.3盡可能不要帶電作業(yè)。如必須帶電工作時(shí)，應(yīng)遵守帶電作業(yè)的有關(guān)規(guī)定，采取可靠的安全措施(如要有專人監(jiān)護(hù)等)。4.12.4嚴(yán)禁在倒閘操作和事故處理過程中交接班。若交接班過程中有事故發(fā)生，應(yīng)停止交接。由交班

25、人員負(fù)責(zé)處理事故，接班人員協(xié)助。4.12.5機(jī)房?jī)?nèi)禁止帶入火種，嚴(yán)禁在機(jī)房或電梯轎箱內(nèi)吸煙。機(jī)房?jī)?nèi)消防器材應(yīng)齊備良好。客梯因檢修或保養(yǎng)需停機(jī)時(shí)必須確認(rèn)轎廂內(nèi)無(wú)乘客后，方可停機(jī)。4.12.6在轎箱做檢修、保養(yǎng)工作時(shí)，除了識(shí)別故障和調(diào)試需要外， 禁止開快車。4.12.7在井底工作時(shí)，首先開亮井底燈，按下井底安全掣若上方有人時(shí)必須佩戴安全帽。4.12.8機(jī)房、井道因工作需要進(jìn)行動(dòng)火作業(yè)時(shí)，必須遵守動(dòng)火作業(yè)規(guī)定，指定專人操作和監(jiān)視，事后清理火種，嚴(yán)防火災(zāi)事故發(fā)生。4.12.9焊工(含電焊、氣焊，下同)工作前，必須穿戴好工作服和防護(hù)用品，不準(zhǔn)裸露身體，以防止?fàn)C傷或觸電。4.12.10焊接前，還應(yīng)檢查工作

26、場(chǎng)地周圍有無(wú)易燃、易爆物，應(yīng)清除或隔離后才能進(jìn)行焊接。必要時(shí)還應(yīng)配備滅火器等相應(yīng)的消防器具及有專人監(jiān)護(hù)。4.12.11開啟電焊機(jī)前，應(yīng)檢查電焊地線是否與工件或其他導(dǎo)體邊接，以防短路或觸電。4.12.12焊接時(shí)，應(yīng)戴好防護(hù)面罩，不得用手或其他物件遮眼，以防弧光傷眼。4.12.13焊接電線的截面積應(yīng)根據(jù)焊接電流和所需電纜長(zhǎng)度選用，防止電纜超載過熱而引起膠皮損壞、燃燒，造成事故。4.12.14停放在露天的電焊設(shè)備，必須有防雨設(shè)施，下雨天禁止進(jìn)行焊接作業(yè)。5相關(guān)文件xx/zy7.4-01 采購(gòu)管理規(guī)定文件編號(hào)成都xx物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書修訂狀態(tài)號(hào)xx/zy7.5gc022004/0文件名稱設(shè)施設(shè)

27、備管理制度第8頁(yè)共8頁(yè)6質(zhì)量記錄xx/bg7.5-gc-01 報(bào)事單xx/bg7.5-gc-02 設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃xx/bg7.5-gc-03 設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)月報(bào)表xx/bg7.5-gc-04 工具領(lǐng)用登記表xx/bg7.5-gc-05 設(shè)備零部件更換及大修記錄表xx/bg7.5-gc-06 機(jī)電設(shè)備臺(tái)帳xx/bg7.5-gc-07 設(shè)備卡xx/bg7.5-gc-08 工程任務(wù)通知單xx/bg7.5-gc-09 設(shè)備維修記錄表xx/bg7.5-gc-10 設(shè)備保養(yǎng)記錄表xx/bg7.5-gc-11 定期檢查記錄xx/bg7.5-gc-12 設(shè)施維修記錄表xx/bg7.5-gc-13 空置房巡視記

28、錄表附加說(shuō)明：本文件起草人:本文件修改人:本文件審核人:本文件批準(zhǔn)人: 報(bào) 事 單管理處： 序號(hào)：事件記錄： 報(bào)事人： 接報(bào)事人： 報(bào)事時(shí)間： 年 月 日 時(shí) 分責(zé)任人： 經(jīng)辦人： 到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)時(shí)間： 年 月 日 時(shí) 分 應(yīng)急處理措施及記錄：處理人： 處理完成時(shí)間：原因分析及糾正措施：工程主管： 年 月 日處理結(jié)果： 責(zé)任人： 年 月 日驗(yàn)證記錄： 工程主管： 年 月 日備注：注：在處理及跟蹤欄內(nèi)，當(dāng)天未處理完成的報(bào)事，相關(guān)人員應(yīng)進(jìn)行追蹤，每天須有追蹤人簽字說(shuō)明，直到處理完成。設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃表部門： 編制： 年 月 日 序號(hào)：序號(hào)檢查保養(yǎng)項(xiàng)目123456789101112備注1高壓配電預(yù)防性柜試

29、驗(yàn),檢修等2低壓配電柜檢修.調(diào)試等3變壓器檢修,測(cè)絕緣等4發(fā)電機(jī)檢修,更換機(jī)油等按運(yùn)行時(shí)間更換機(jī)油5給水泵保養(yǎng),電機(jī)測(cè)絕緣6風(fēng)機(jī)運(yùn)行保養(yǎng),檢修7二次給水池清洗消毒半年一次8二次給水自動(dòng)控制系統(tǒng)檢修9純凈水系統(tǒng)清洗,消毒,水質(zhì)化驗(yàn)清洗,消毒一年四次10純凈水自動(dòng)控制系統(tǒng)檢修11循環(huán)水系統(tǒng)檢修保養(yǎng)12火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)檢修外委13自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)檢修外委14消火栓系統(tǒng)檢修外委15防排煙,防火分隔系統(tǒng)檢修外委16游泳池循環(huán)系統(tǒng)檢修保養(yǎng)17園林水景水泵檢修,測(cè)絕緣18園林水景水泵控制柜線路測(cè)絕緣19電梯維修,保養(yǎng)外委20弱電系統(tǒng)檢查外委注：制定工作計(jì)劃時(shí)，直接將項(xiàng)目所在月份涂為陰影即可。 設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)月

30、報(bào)表 項(xiàng)目 填報(bào)時(shí)間： 系統(tǒng)序號(hào)設(shè) 備 名 稱規(guī) 格 型 號(hào)運(yùn)行狀態(tài)自我評(píng)價(jià)備 注供電1.電力變壓器2.高壓配電柜3.高壓計(jì)量柜4.低壓配電柜5.電容補(bǔ)償柜6.低壓計(jì)量柜7.樓梯間開關(guān)箱8.柴油發(fā)電系統(tǒng)照明9.設(shè)備房、公區(qū)照明10.控制箱、公區(qū)開關(guān)給水11.市管網(wǎng)進(jìn)水總閥、水表12.棟、單元總閥、水表13.二次供水設(shè)備凈水14.生產(chǎn)系統(tǒng)15.計(jì)量系統(tǒng)排水16.各種排水泵17.管道井坑及護(hù)蓋泳池18.循環(huán)水、投藥設(shè)備19.進(jìn)、排水系統(tǒng)暖通20.送、排風(fēng)系統(tǒng)21.制冷、熱系統(tǒng)電梯22.轎箱、鋼纜、門開關(guān)等23.主控柜設(shè)備音樂24.主設(shè)備 25.音箱水景26 循環(huán)水設(shè)備 27 噴泉消防28報(bào)警主控柜

31、29噴淋設(shè)備、管路30 防火門、排煙31普消設(shè)施、開關(guān)、閥門監(jiān)控32主控制設(shè)備33攝像頭、探頭、線路弱電34電視、電話、對(duì)講35遠(yuǎn)程計(jì)費(fèi)說(shuō)明：1.評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)：o 完好，f維修完成，u需修理；2.請(qǐng)?jiān)趥渥趦?nèi)填寫需修理設(shè)備的故障情況及未及時(shí)維修的原因；3.品質(zhì)部將以此表為基礎(chǔ)進(jìn)行復(fù)查、評(píng)定4.各小區(qū)于每月20日將此表報(bào)送到品質(zhì)部。工具領(lǐng)用登記表序號(hào)：工具名稱型號(hào)規(guī)格單位數(shù)量?jī)r(jià)格領(lǐng)用人領(lǐng)用時(shí)間備 注 設(shè)備零部件更換及大修記錄表 序號(hào)： 設(shè)備名稱安裝位置更換元件名稱更換時(shí)間更換次數(shù)測(cè)量數(shù)據(jù)大修或更換前設(shè)備狀況：大修或更換后試機(jī)情況：損壞原因分析：維修人工程主管管理處主任 機(jī) 電 設(shè) 備 臺(tái) 帳所屬系統(tǒng)

32、 建帳時(shí)間 卡片編號(hào) 編號(hào)：設(shè)備名稱設(shè)備價(jià)格設(shè)備編號(hào)設(shè)備型號(hào)設(shè)備折舊率出廠日期安裝位置折舊年限出廠序號(hào)設(shè)備產(chǎn)地使用壽命使用日期主設(shè)備主要參數(shù)輸出功率附屬設(shè)備、主要零部件及其參數(shù)電機(jī)輸入功率輸入功率額定電壓/電流幾何尺寸產(chǎn) 地能耗情況控制柜額定電壓/電流其它產(chǎn) 地幾何尺寸其 它安裝單位及聯(lián)系方式：備 注：設(shè)備出廠資料：調(diào)試、試車結(jié)果報(bào)告號(hào)或標(biāo)題：設(shè)備大事記：記錄以下已確定的項(xiàng)目和未明確但認(rèn)為有必要的項(xiàng)目。序號(hào)事 件時(shí)間 / 簽字時(shí)間 / 簽字時(shí)間 / 簽字時(shí)間 / 簽字時(shí)間 / 簽字中修記錄大修記錄 事故記錄歷年檢記錄 設(shè) 備 卡 xx/bg7.5-gc-07卡 片 號(hào)： 操 作 人： 名 稱：

33、 啟用時(shí)間： 設(shè)備專責(zé)： 運(yùn)行狀態(tài)： 工程任務(wù)通知單 序號(hào)：接受單位責(zé)任人 年 月 日任務(wù)內(nèi)容： 發(fā)單人： 技術(shù)要求：要求完成時(shí)間： 實(shí)際完成時(shí)間：完成情況：不能完成原因： 注：本表格一式二份，管理處留存一份，管理處填寫后返品質(zhì)部一份。 設(shè)備維修記錄表管理處： 年 月 日 序號(hào)：設(shè)備編號(hào)設(shè)備名稱維修部位故障時(shí)間維修時(shí)間結(jié)束時(shí)間故障原因維修人員：維修處理經(jīng)過維修人員：維修結(jié)果工程主管：注：維修經(jīng)過必須注明所更換材料及材料型號(hào)、規(guī)格。 設(shè)備保養(yǎng)記錄表管理處： 序號(hào)：設(shè)備編號(hào)設(shè)備名稱型號(hào)設(shè)備位置保養(yǎng)日期保養(yǎng)人保養(yǎng)內(nèi)容：保養(yǎng)材料：試運(yùn)行記錄：備注：定期檢查記錄表管理處: 檢查日期: 序號(hào): 檢查項(xiàng)目檢

34、查部位檢查情況記錄檢查人處理結(jié)果備注 設(shè)施維修保養(yǎng)記錄管理處: 日期: 序號(hào)： 日期維修保養(yǎng)部位維修保養(yǎng)過程結(jié)果維修保養(yǎng)人備注 空置房巡視記錄表管理處: 日期: 序號(hào)： 巡視房號(hào)巡視結(jié)果詳細(xì)記錄巡視人備 注文件編號(hào)成都xx物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書修訂狀態(tài)號(hào)xx/zy7.5gc032004/0文件名稱配電室工作規(guī)程第1頁(yè)共2頁(yè)1 目的 確保正確無(wú)誤地操作配電設(shè)備，防止事故的發(fā)生，滿足業(yè)主正常用電需求。2 范圍 適用于所管項(xiàng)目配套配電設(shè)備設(shè)施管理。3 職責(zé)3.1管理處工程主管負(fù)責(zé)對(duì)區(qū)域內(nèi)配電設(shè)備操作規(guī)程和管理制度制定，報(bào)品質(zhì)部審批，并負(fù)責(zé)配電室的日常管理；3.2管理處工程部負(fù)責(zé)配電設(shè)備的操作和保

35、養(yǎng)并做好運(yùn)行記錄；4 工作程序4.1工作制度4.1.1未經(jīng)工程主管許可，非工作人員不得進(jìn)入配電室；4.1.2密切注意電流、電壓、功率因素等數(shù)據(jù)變化情況，并作好配電室運(yùn)行記錄； 4.1.3高壓室應(yīng)定時(shí)巡檢，雷雨天巡視高壓設(shè)備時(shí)，應(yīng)穿絕緣鞋和戴絕緣手套；4.1.4上班時(shí)間不得飲酒或酒后上班；4.1.5檢修、倒、合閘時(shí)應(yīng)嚴(yán)格填寫配電室工作票；4.1.6值班人員有權(quán)拒絕違章操作要求； 4.1.7嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，在出現(xiàn)故障情況時(shí)，接班人協(xié)助交班人處理完畢后方可交班；4.1.8在緊急與嚴(yán)重危及人身安全情況下，應(yīng)先切斷電源，事后立即報(bào)告工程主管；4.1.9停電作業(yè)時(shí)，須在開關(guān)或刀閘操作機(jī)構(gòu)懸掛“線路有人

36、工作，禁止合閘”的標(biāo)志牌；4.1.10值班途中不得睡覺，不得無(wú)故脫崗，不可連續(xù)疲勞代班。4.2工作規(guī)程4.2.1送電前認(rèn)真檢查各高低壓開關(guān)是否斷開，然后再按高壓開關(guān)低壓總開關(guān)各分路開關(guān)送電，停電則相反；4.2.2送（停）電操作時(shí)，至少應(yīng)有2人在場(chǎng)；4.2.3送（停）電操作時(shí)，必須關(guān)上開關(guān)柜門；4.2.4除特殊情況外，禁止帶負(fù)載啟閉總閘或分總閘開關(guān)；4.2.5進(jìn)入配電屏（柜）等工作時(shí)，必須先驗(yàn)電，待確認(rèn)無(wú)電后方可進(jìn)行；4.2.6停電檢測(cè)（修）高壓設(shè)備時(shí)，必須先對(duì)系統(tǒng)放電，然后按規(guī)定驗(yàn)電，待確認(rèn)無(wú)電、并按規(guī)定掛好接地線后，方可檢修； 4.2.7停電檢修時(shí)，必須設(shè)立標(biāo)志牌，并有監(jiān)護(hù)人；文件編號(hào)成都x

37、x物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書修訂狀態(tài)號(hào)xx/zy7.5gc032004/0文件名稱配電室工作規(guī)程第2頁(yè)共2頁(yè)4.2.8停電檢修完畢后，須清理現(xiàn)場(chǎng)，防止遺失工具，然后解除接地線，檢查線路,作好送電準(zhǔn)備。5相關(guān)文件6質(zhì)量記錄xx/bg7.5.1-gc-14 配電室工作票xx/bg7.5.1-gc-15 配電室運(yùn)行記錄附加說(shuō)明：本文件起草人: 本文件修改人:本文件審核人:本文件批準(zhǔn)人: 配電室工作票日期： 序號(hào)： 操作開始時(shí)間： 年 月 日 時(shí) 分 結(jié)束時(shí)間： 年 月 日 時(shí) 分 操作任務(wù)：順 序操 作 項(xiàng) 目備 注操作人監(jiān)護(hù)人復(fù)檢人 配電室運(yùn)行記錄文件編號(hào)成都xx物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書修訂狀態(tài)

38、號(hào)xx/zy7.5gc042004/0文件名稱柴油發(fā)電機(jī)工作規(guī)程第1頁(yè)共4頁(yè)1 目的 通過對(duì)發(fā)電機(jī)的管理，在市電停供時(shí)能及時(shí)正常供電，確保電梯、消防、二次供水等正常運(yùn)行，滿足用戶應(yīng)急安全用電的使用需求。2 范圍 適用于接管項(xiàng)目的柴油發(fā)電機(jī)的運(yùn)行管理。3 職責(zé)3.1工程主管負(fù)責(zé)按使用說(shuō)明書編制、培訓(xùn)并懸掛柴油發(fā)電機(jī)的安全操作規(guī)程，并負(fù)責(zé)柴油發(fā)電機(jī)的綜合管理及檢查監(jiān)督。3.2柴油發(fā)電機(jī)責(zé)任人負(fù)責(zé)發(fā)電機(jī)的操作、監(jiān)控、記錄、清潔、維修保養(yǎng)。4 工作程序4.1 工作制度4.1.1忠于職守，強(qiáng)化自身業(yè)務(wù)能力，提高技能水平；4.1.2遵守安全操作規(guī)程和各種規(guī)章制度，杜絕違章事故發(fā)生；4.1.3工作中應(yīng)保持清醒的頭腦、思維敏捷，嚴(yán)禁酒后操作發(fā)電機(jī)；4.1.4發(fā)電機(jī)做到定期檢查、保養(yǎng)，清潔；4.1.5運(yùn)行中做好發(fā)電機(jī)組運(yùn)行記錄；4.1.6維修中做好問題處理記錄；4.1.7嚴(yán)禁在發(fā)電機(jī)房?jī)?nèi)進(jìn)食、吸煙；4.1.8定期打掃機(jī)房及設(shè)備衛(wèi)生，保持發(fā)電機(jī)房清潔、電瓶接頭牢固干燥。4.2安全規(guī)程4.2.1為確保發(fā)電機(jī)在市電停電時(shí)能可靠地運(yùn)行，確保設(shè)備處于正常待命備用狀態(tài)，必須嚴(yán)格按照本文件“運(yùn)行操作規(guī)程”進(jìn)行工作；4.2.2做好開機(jī)前檢查、準(zhǔn)備工作，檢查機(jī)油油量，冷卻水量，柴油是否能滿足運(yùn)行時(shí)間的要求，油路有無(wú)漏油