衡陽市衡汽物流園建設工程可研報告

1、xx市xx物流園建設工程可研報告第一章 項目提要1.1 項目名稱xx市xx物流園建設工程1.2 承擔單位xx省xx汽車運輸集團有限公司1.3 建設地點xx市白沙洲大道與銅橋港交匯處1.4 建設性質新建1.5 建設內容及規(guī)模本項目總用地面積為143畝（折合約95332m2），總建筑面積26856m2。根據項目的建設性質和規(guī)劃要求，整個園區(qū)規(guī)劃為三大區(qū)域，一是倉儲區(qū)17485m2(其中冷凍冷藏庫4371m2)，集存貨、理貨冷凍冷藏功能，年儲存量4萬噸；二是物流商務中心9346 m2，為11層框架結構，主要有物流信息服務功能、商務辦公功能、物業(yè)后勤服務功能；三是貨運車輛停車區(qū)40000 m2，車位1

2、06個，滿足進出車輛的要求，同時具有集裝箱拆拼裝箱、還箱等服務功能；通道出入卡25 m2，配置符合監(jiān)管要求的卡口設備（電子欄桿、電子讀寫設備、電子識別設備、電子監(jiān)控設備、電子地磅等），并配套建設市場信息系統(tǒng)。項目建成后，年交易量可達22萬噸。1.6 建設期限2009年08月2010年12月1.7 總投資及資金籌措本項目總投資5680萬元，其中：工程費用3253萬元，工程建設其他費用2019萬元，預備費用187萬元，專項費用221萬元。其資金籌措方式為：自有資金2840萬元，申請銀行貸款2840萬元。1.8 項目效益現代物流是一個多元發(fā)展的復合型新興產業(yè)，是一個生產性的服務行業(yè)，加快發(fā)展現代物流

3、業(yè)，建設現代物流中心，對提速xx新型城市化進程，推動產業(yè)、物流、商貿三大中心全面繁榮具有重大的現實意義。項目通過運用全新現代服務業(yè)管理信息理念，對貨運物流過程進行多要素的計劃、實施和控制，將運輸、倉儲、整理、配送、信息等環(huán)節(jié)有機結合，形成完整的供應鏈，從而為用戶提供高效率、多功能、一體化綜合性服務，有利于產銷信息和市場信息的溝通，促使生產企業(yè)提高產品質量，調整產品結構，增加名優(yōu)和適銷產品的生產供應，對于建立、健全和完善以市場為導向、規(guī)范交易、公平競爭的物資流通體制具有積極的促進作用。項目的建設，是適應現代物流業(yè)發(fā)展趨勢，推進雁峰區(qū)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進程的一項有利措施，是支持物流市場機制建立的需要，

4、對有效帶動項目區(qū)域商業(yè)市場的健康發(fā)展，優(yōu)化資源配置，改善投資環(huán)境，實現經濟社會可持續(xù)發(fā)展，提升城市綜合實力和競爭力具有重要的意義。1.9 主要技術指標主要技術經濟指標序號指標名稱單 位指 標備 注1總規(guī)模萬噸222用地面積畝143折合約95332m23總建筑面積m226856其中倉儲區(qū)m217485其中冷凍冷藏庫4371m2綜合服務區(qū)m29346通道出入卡m2255容積率0.456建筑密度%19.47綠地率%28.58項目總投資萬元56809投資利潤率%22.4610投資利稅率%27.1511財務內部收益率%22.20所得稅前投資回收期年5.89所得稅前財務凈現值萬元3612所得稅前12財務內

5、部收益率%17.35所得稅后投資回收期年6.64所得稅后財務凈現值萬元2038所得稅后13盈虧平衡點%59.75第二章 項目建設的必要性和可行性2.1 項目由來現代物流的發(fā)展是經濟發(fā)展到一定階段的產物，特別是后工業(yè)化社會對通過資源、勞動生產率獲取利益的能力和潛力得到極大挖掘后，對流通環(huán)節(jié)利益的獲得既有動力，也是現實的途徑。從現代物流發(fā)展的規(guī)律分析，其發(fā)展的推動因素主要來自于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的改變、企業(yè)物流能力的培養(yǎng)需要、物流新技術的應用和物流服務的專業(yè)化分工與協作等幾個方面。在經濟發(fā)達國家和部分經濟發(fā)展水平較高的發(fā)展中國家和地區(qū)，企業(yè)除注重技術、產品、市場和客戶開發(fā)能力的培植外，更為注重維持穩(wěn)定而

6、有效的供應鏈、使產品的服務更貼近用戶、建立即時供應系統(tǒng)、實現零庫存等物流戰(zhàn)略的建立。當前，物流業(yè)已成為世界現代流通領域的重要組成部分，也是加快城市經濟循環(huán)，提高流通效益的重要環(huán)節(jié)。xx省xx汽車運輸集團有限公司是一家以道路客運、物流為主業(yè)的專業(yè)運輸企業(yè)，是xx地區(qū)運輸規(guī)模最大，線路覆蓋面最廣，管理服務較為完善的大型專業(yè)運輸企業(yè)。鑒于以上因素，該公司為利用現有的運輸規(guī)模，進一步完善自身的物流體系，擬在xx市白沙洲大道與銅橋港交匯處建設xx市xx物流園，完善基礎設施及服務功能，并配套建設信息系統(tǒng)系統(tǒng)，建成一個具有現代化配套設施，集交易、配送、信息、服務為一體的專業(yè)化倉儲和物流基地，對于建立、健全和

7、完善以市場為導向、規(guī)范交易、公平競爭的物資流通體制具有積極的促進作用。2.2 項目建設的必要性(1)項目建設是引導和轉化xx市潛在物流需求的需要物流活動作為一種經濟活動，需要在供、需兩個方面不斷地相互適應、相互滿足。雖然xx市及其區(qū)域內當前存在著巨大的物流需求，但相當的物流需求是一種低水平的物流需求，表現為相當部分傳統(tǒng)商業(yè)企業(yè)與生產企業(yè)仍保持著以自我為中心、“大而全”、“小而全”的傳統(tǒng)經營組織模式，尚未認識到通過聯合規(guī)劃與作業(yè)，形成高度整合的供應鏈體系改善目前的生產供應與產品銷售；企業(yè)在生產、銷售的經營活動過程中對建立在供應鏈管理基礎上的跨企業(yè)、跨行業(yè)的聯合重視不夠，在推行各自的技術標準。管理

8、標準、工作標準時尚未意識到建立共同的物流標準的重要性，真正意義上的物流需求難以形成。隨著xx市整體經濟的發(fā)展，這種初步意義上的物流需求將必然向現代高水平的物流需求轉化，在這一轉化的進程中，提高xx市在物流服務供給能力方面的水平是至關重要的。本項目建成后將有力地加強現有鐵、公、水、航的設施銜接以及交通運輸設施與庫、場設施的銜接，使現有物流資源得以合理整合，基礎設施及其技術裝備的運作水平得以提高。 (2)項目建設是支持有效的物流市場機制建立的需要物流的市場化與經濟發(fā)展的市場化程度直接相關，同時也與市場開放、管制相關聯。有效的物流市場機制建立要求市場更加開放，管制更加合理和科學，物流活動具有網絡化的

9、特點，物流中心只是其網絡上的一個結點，需要網絡上各個結點之間相互開放彼此的物流服務市場，便于企業(yè)在較大的市場范圍內進行兼并、重組以資本運作為手段的企業(yè)經營網絡建設，并為開展網絡化物流經營活動提供與商流相適應的高效物流服務。同時，物流服務活動存在著一系列委托與被委托。代理與被代理的關系。服務的無形化特點、各種復雜的費率協商、服務的標準和銜接、物權的轉移、控制和結算的主體等，往往涉及多個方面，需要強有力的制度保障和執(zhí)行機制，包括市場準入與汰出機制、市場保障機制及商業(yè)信用機制等等。建立集中服務運作的物流園區(qū)，可在一定程度上為改善信用體系的欠缺，降低物流交易成本和提高物流服務效率提供有益的嘗試與實踐，

10、有助于改善當前商業(yè)信用不健全的情況，支持和強化貨主對物流服務需求的積極態(tài)度，減少自營物流，擴大物流服務的市場需求不足。因此，xx物流園的建設與運營，對xx市與省內和周邊重要的經濟中心城市實現市場管制的合理化和科學化，建立良好的市場秩序，形成對物流服務企業(yè)活動的良性規(guī)范與積極引導，具有十分積極和現實的意義。(3)項目建設是促進區(qū)域經濟發(fā)展的需要物流業(yè)發(fā)展程度已成為衡量一個國家、地區(qū)綜合國力和現代化程度的重要標志，發(fā)展物流業(yè)是推進城市工業(yè)化、城市化、市場化和國際化進程，進而提升綜合實力和國際競爭力的重要舉措。物流業(yè)是不斷啟動市場，促進需求、消費，推動國家經濟增長的重要動力，加快發(fā)展物流業(yè)，有助于降

11、低物流成本，提高物流效率；有助于推動比較優(yōu)勢轉化為競爭優(yōu)勢；有助于改善發(fā)展環(huán)境，滿足社會多樣化的服務需求；有助于實現集約式發(fā)展，提高經濟競爭能力和人民生活質量。項目的建設，對提高城市經濟運行效率及城市在經濟區(qū)域的地位和作用具有積極的意義，可促進常寧市現代物流的發(fā)展和物流產業(yè)的培育，從而產生新的經濟增長點，為經濟的可持續(xù)發(fā)展提供新的產業(yè)成長支持，為常寧提高經濟發(fā)展水平創(chuàng)造良好的產業(yè)布局與發(fā)展環(huán)境。2.3 項目建設的可行性2.3.1 編制依據xx物流園建設工程項目可行性研究報告于2009年6月由xx汽車運輸集團有限公司委托xx市投資咨詢中心編制，經過現場勘察和充分調查，收集有關資料后研究論證完成。

12、本報告主要以下列文件和基本資料為編制依據：(1)印發(fā)關于促進我國現代物流業(yè)發(fā)展的意見的通知（發(fā)改運行（2004）1617號）(2)中共xx省委xx省人民政府關于促進生產性服務業(yè)加快發(fā)展的指導意見（湘發(fā)（2007）9號）(3) xx省人民政府辦公廳關于進一步加快現代物流業(yè)發(fā)展的若干意見湘政辦發(fā)200741號；(4)xx市現代物流發(fā)展“十一五”規(guī)劃；(5)xx物流園總平面圖(6)國家發(fā)改委、建設部發(fā)布的建設項目經濟評價方法與參數（第三版）；(7)其他有關的規(guī)程、規(guī)范、標準及項目的有關基礎資料。2.3.2 編制范圍(1)通過對項目擬建地區(qū)經濟發(fā)展和市場現狀等進行調查，論證項目建設的必要性及有利條件。

13、(2)確定項目選址用地與總平面規(guī)劃。(3)通過調查和測算分析，確定項目建設規(guī)模和工程技術初步方案。(4)估算項目總投資，提出資金來源與籌措方案，擬定投資計劃和實施進度安排建議。(5)定性分析項目的經濟效益和社會效益。(6)從技術、經濟、環(huán)保、社會等各方面論證項目建設的必要性，經濟上的合理性和技術上的可行性，提出研究結論和建議。2.3.3 項目建設的優(yōu)勢分析(1)政府有關部門大力推動物流發(fā)展在國家層面上，2004年國家發(fā)改委等九部委出臺關于促進我國現代物流發(fā)展的意見。根據意見的要求，由國家發(fā)改委牽頭，商務部等13個政府部門和中國物流與采購聯合會、中國交通運輸協會，組成了“全國現代物流工作部際聯席

14、會議”。此舉標志著我國推動物流發(fā)展的綜合協調機制在中央政府層面開始形成。同時還出臺了取消國際貨代企業(yè)經營資格審批、擴大設立保稅物流基地、降低車輛通行費收費標準、啟用新版聯運發(fā)票、放寬國內航空貨運市場準入門檻、允許跨國采購集團以獨資形式開展出口業(yè)務等舉措。2004年7月中華人民共和國道路運輸條例開始實施，全國各地全面開展了聯合“治超”工作。這一系列文件的出臺和工作的開展，大大促進了我國現代物流業(yè)的發(fā)展。xx市政府對物流業(yè)發(fā)展的支持更加務實具體。xx市現代物流發(fā)展“十一五”規(guī)劃，提出了把xx市建成全國物流區(qū)域中心城市、xx一級物流節(jié)點城市，其中xx物流園也是整個xx市物流規(guī)劃的一個組成部分。2交通

15、優(yōu)勢有利于現代物流產業(yè)的加速發(fā)展項目建設地點選擇在xx市白沙洲物流園與城市外環(huán)線相連的南郊大道西側，北鄰白沙洲工業(yè)區(qū)，南鄰白沙洲汽車客運站，距xx市最大物流園區(qū)(xx市深圳物流園)不足一公里，東鄰京珠高速和107國道，西通衡昆高速和1807省道，距xx湘江千噸級碼頭不足五公里路程，交通位置極為便利，地理位置十分優(yōu)越。3物流市場需求迅速增長2008年，xx市經濟總量占全省總量的9%，而貨運量只占全省的6.8%；全省每億元gdp貨運量9.2萬噸，而xx市只有7.0萬噸。xx市貨運周轉量占全省的7.3%；全省每億元gdp貨運周轉量938.8萬噸公里，而xx市僅為766.5萬噸公里。這兩個指標分別只有

16、全省的76.1%和81.6%。近幾年，xx市經濟持續(xù)穩(wěn)定增長為城鄉(xiāng)居民收入水平的提高奠定了良好的基礎，2008年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入突破12000元，農村居民人均純收入突破5600元。隨著居民收入的增長，個人消費日趨旺盛，消費結構升級。xx作為省內第二大人口城市，有著獨特的消費需求環(huán)境：從2008年客運數據看，xx市人口地域間流動日趨頻繁，中短途客運量增加較快，而且這種居民自發(fā)行為具有較大的穩(wěn)定性和一定的可持續(xù)性；居民消費升級也必然會帶動居民消費品市場的繁榮，加速地域間消費品的流動，進而推動xx市交通運輸業(yè)的發(fā)展。2.3.4 項目區(qū)基本情況(1)地理交通xx位于xx省中南部，湘江中游。東鄰株

17、洲、攸縣、安仁；南界永興、桂陽；西接冷水灘、祁陽、東安、邵陽、邵東；北靠雙峰、湘潭。xx市現轄5縣、2市、5區(qū)，總面積1.53萬平方公里，合153.10萬公頃，總面積占全省土地面積7.23%，城區(qū)面積557平方公里，市區(qū)建成區(qū)面積為93平方公里，總人口730萬，在全省各市、州中，幅員位居第7位。xx市是我國南方的重要交通樞紐，京廣、湘桂線交匯于市區(qū)，境內通車里程250公里，有火車站33個。公路縱橫交錯，四通八達，107、322國道以及已建成的京珠、衡昆，已開工建設的京珠復線、吉邵（衡大段已建成）等4條高速公路貫穿全境。全市100%的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、88%的村通了公路，通車總里程7643公里。其中，高等級

18、公路3140公里，高速公路149公里。水上運輸也很便利。湘江上溯瀟水，下入洞庭、耒水、蒸水等一級支流四季通航。(2)綜合經濟2008年，全市實現生產總值1000.09億元，增長12%。其中第一產業(yè)增加值235.75億元，增長5.3%；第二產業(yè)增加值412.36億元，增長14.5%；第三產業(yè)增加值351.98億元，增長12.6%。人均gdp為13670元，增長11.6%。經濟結構進一步優(yōu)化，工業(yè)所占比重上升。三次產業(yè)結構呈現二、三、一排列，第一產業(yè)、第二產業(yè)、第三產業(yè)占gdp的比例分別為23.57、41.24、35.19，2008年工業(yè)增加值占gdp的比重達到38.1%，比2007年提高1.4個

19、百分點。就業(yè)形勢基本穩(wěn)定。全年新增城鎮(zhèn)就業(yè)人員7.25萬人，失業(yè)人員再就業(yè)3.78萬人，勞動力轉移就業(yè)新增人數9.13萬人。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.3%以內。物價總水平沖高回落。全年居民消費價格總水平同比上漲6.3個百分點，商品零售價格總水平同比上漲4.2個百分點，工業(yè)品出廠價格指數同比上漲9.1個百分點，原材料、燃料及動力購進價格總指數同比上漲18.37個百分點。結構性上漲特點明顯，構成居民消費價格總指數的八大類商品（項目）呈現“五升三降”的格局，上漲的五類為：食品類上漲12.9%，煙酒及用品類上漲1.9%，醫(yī)療保健和個人用品類上漲4.6%，娛樂教育文化用品及服務類上漲1.1%，居住類上

20、漲11.8%；下降的三類為：衣著類下降3.6%，家庭設備用品及維修服務類下降0.9%，交通通信類下降2.0%。(3)固定資產投資全市全社會固定資產投資突破300億元，達305.8億元，增長34.2%。其中，城鎮(zhèn)以上固定資產投資236.2億元，增長42.4%。在城鎮(zhèn)投資中，國有及國有控股投資82.8億元，增長42.3%。城鎮(zhèn)500萬元以上項目中年內新開工項目個數522個，增長31.8%。工業(yè)投資主導地位加強。全市城鎮(zhèn)工業(yè)投資172.0億元，增長49.6%。其中，工業(yè)技術改造投資158.4億元，增長58.5%；工業(yè)投資占全社會固定資產投資的比重為56.2%，比上年提高5.8個百分點；采掘業(yè)投資34

21、.2億元，增長74.5%；制造業(yè)投資119.7億元，增長38.9%；電力業(yè)投資15.5億元，增長158.3%?；A建設力度增強。全市基礎設施和基礎產業(yè)投資38.5億元，增長29.6%。其中，交通運輸、城建設施、教育、衛(wèi)生投資分別增長23.6%、6.7%、100%和173.3%。重點工程進展順利。全市100個在建的省市重點建設項目完成投資143億元，增長12.6%，為年計劃投資的100.7%。其中，省重點建設項目完成投資113.5億元，增長17.1%，為年計劃投資的111.2%。按行業(yè)分，產業(yè)發(fā)展項目完成投資41.7億元，基礎設施項目完成投資96.56億元，社會發(fā)展項目完成投資4.83億元。建滔

22、化工“雙十”工程、衡鋼集團108機組品種結構調整技術改造、燕京啤酒20萬噸生產線技改等26個產業(yè)項目順利投產，蒸湘南路延伸工程、雁棲大橋等21個基礎設施項目竣工投入使用。房地產開發(fā)增幅回落。房地產開發(fā)投資31.3億元，增長33.2%，增幅回落8.5個百分點。商品房竣工面積87.7萬平方米，增長4.4%。商品房屋銷售面積122.0萬平方米，增長0.9%，增幅回落11.2個百分點。(4)人口和人民生活年末全市總人口731.14萬人，增加2.26萬人。其中，城鎮(zhèn)人口311.25萬人，增加10.82萬人；鄉(xiāng)村人口419.89萬人，減少8.56萬人。人口出生率為12.8，提高1.2個千分點；死亡率為7.

23、9，下降0.02個千分點；自然增長率為4.9，下降0.1個千分點。全市常住人口674萬人。城市居民人均可支配收入12420元，增長16.3%，扣除物價因素，實際增長9.4%。農民人均純收入5617元，增長15.0%，扣除物價因素，實際增長8.1%。城市居民人均生活消費8944元，增長17.7%，扣除物價因素，實際增長10.7%；農村居民消費4047元，增長13.9%，實際增長7.1%。城鎮(zhèn)居民恩格爾系數為42.2%，農村居民恩格爾系數為52.9%，分別上升1.0個和2.0個百分點。全市城鎮(zhèn)居民人均居住面積33.7平方米，與上年基本持平。農村居民人均住房面積44.63平方米，增長1.3%。2.3

24、.5 可行性研究報告其它詳細內容見下面各章節(jié)。第三章 承擔單位簡介3.1 企業(yè)簡介(1)企業(yè)性質xx省xx汽車運輸集團有限公司成立于1950年，2000年由國有企業(yè)改制為有限責任公司，是一家以道路客運、物流為主業(yè)的專業(yè)運輸企業(yè)，屬交通運輸部重點聯系的跟蹤企業(yè)，具有二級客貨運企業(yè)資質。是xx地區(qū)運輸規(guī)模最大，線路覆蓋面最廣，管理服務較為完善的大型專業(yè)運輸企業(yè)。(2) 企業(yè)經營范圍該公司的主要經營范圍包括：客貨站場服務，道路旅客運輸(班線運輸、包車運輸、旅游運輸、城市公交運輸、的士運輸)，汽車貨物運輸，物流，汽車修理，駕駛員培訓，房地產開發(fā)等。(3)企業(yè)規(guī)模公司注冊資本金6057.4萬元人民幣，總

25、資產34134萬元。公司在冊員工3888人，擁有初級以上專業(yè)技術職稱313人，及一大批汽車修理工、駕駛員。下設12個分公司、9個子公司，分布在xx市城區(qū)及所轄各縣(市)區(qū)，其中：擁有16個客貨車隊，11個市縣級客運站，26個鄉(xiāng)鎮(zhèn)客運站，9個汽車修理廠。公司有客貨車輛1200臺，擔負著縣內、跨縣、跨區(qū)、跨縣長短途客貨運輸，“xx直達快巴”和“xx物流”已成為企業(yè)的品牌。衡西綜合大市場占地百畝，是湘南地區(qū)較大的綜合市場之一。(4)公司管理能力2004年，公司全面引入并通過了iso9001：2000標準，建立了系統(tǒng)、規(guī)范、科學的質量管理體系。公司奉行“安全優(yōu)質規(guī)范，誠信務實創(chuàng)新”的質量方針和“創(chuàng)一流

26、服務，創(chuàng)一流效益”的經營宗旨，嚴格按iso9001質量管理體系要求，時刻關注和滿足顧客的各種合理要求，重視顧客投訴的跟蹤處理，扎扎實實為顧客著想，為顧客服好務，因而，高標準，、高質量地樹立企業(yè)的外在形象，有效地發(fā)揮了企業(yè)品牌效應和規(guī)模效應，提高了企業(yè)的市場競爭力和社會影響力，使企業(yè)獲得了社會效益與經濟效益的雙豐收。(5)公司業(yè)績公司屬全國交通企協副會長、xx省湘運企協會長單位，經濟效益連續(xù)十年保持在xx省同行業(yè)領先地位。特別是2000年企業(yè)改制后，企業(yè)投資上億元新建和更新了7個縣級以上車站；投資上億元率先進行了“直達快巴”和“承包線實行公營車”改造；2006年在省內同行業(yè)率先引入圖像gps衛(wèi)星

27、定位系統(tǒng)，完善了企業(yè)內部高科技管理手段，提升了企業(yè)的形象和競爭能力。同時，企業(yè)的長足發(fā)展，企業(yè)以年均20%的遞增比例上繳國家稅費，企業(yè)成為了xx市上繳稅費大戶。十年來，公司獲得部級榮譽稱號有：交通部2006-2008年度重點聯系道路運輸企業(yè)。省級榮譽稱號有：1997年xx省企業(yè)；1996年-1998年度xx省思想政治工作優(yōu)秀企業(yè)；2004年xx省守信用企業(yè)；2004-2005年xx省a級納稅信用單位；2006年度xx省“兩為兩爭”活動先進集體；2006年xx省先進交通工會；2008年xx省職工職業(yè)道德建設十佳單位。市級榮譽稱號有：2005年xx市文明單位；2005年xx市先進工會；2005年x

28、x市十佳學習型工會；2006年xx市勞動和社會保障先進單位；2006年、2007年xx市春運工作先進單位；2007年xx市企業(yè)文化建設先進單位。3.2 經營情況及“十一五”發(fā)展目標規(guī)劃3.2.1 2007年經營狀況(1)營業(yè)收入15300萬元；(2)利潤400萬元；上(3)繳國家稅費3520萬元。3.2.2 2008年計劃(1)客運量2600萬人次，客運周轉量200000萬人次公里；(2)貨運量50萬噸，貨物周轉量5000萬噸公里；(3)營業(yè)收入17500萬元；(4)利潤600萬元。3.3 “十一五”末發(fā)展規(guī)劃目標(1)營運客貨車輛數總數1700臺，其中：客車1500臺，42000座；貨車20

29、0臺，4000噸位；(2)xx市城區(qū)、各縣(市)區(qū)均成立物流配送中心，倉儲總面積達到8萬平方米；(3)客運量3500萬人次。客動周轉量26.3億人公里；貨運量260萬噸，貨運周轉量2.6億噸公里；(4)營業(yè)收入2.25億，利潤1800萬元。第四章 市場分析4.1物流園區(qū)的發(fā)展概況物流園區(qū)的建設和發(fā)展問題的提出，是由于現代物流發(fā)展特點和趨勢本身決定的，也是由于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的改變、企業(yè)物流能力的培養(yǎng)、計算機及網絡等物流新技術的應用和物流服務的專業(yè)化分工與協作不斷走向深化的產物。自1998年以來，發(fā)展現代物流的積極性和熱情在全國被喚醒，工業(yè)、商業(yè)及物流企業(yè)運用物流技術的領域不斷擴展，各類物流基礎設施

30、建設也呈現出良好勢頭，物流園區(qū)（或物流基地）正是在此種背景下出現并開始大力發(fā)展的。4.1.1 物流園區(qū)的產生物流園區(qū)作為物流業(yè)發(fā)展到一定階段時產生的新興物流集疏方式，在日本、德國等發(fā)達國家已經得到了快速發(fā)展。隨著我國傳統(tǒng)儲運業(yè)向市場化及現代物流業(yè)方向的發(fā)展轉變，國家有關主管部門開始制定了促進物流園區(qū)發(fā)展的宏觀政策，一些發(fā)達地區(qū)和省份也紛紛開始籌建物流園區(qū)。然而，對于物流園區(qū)的規(guī)劃建設和運營管理，我們還缺乏經驗，尚未有完善、有效的做法可以借鑒。隨著物流產業(yè)的興起，原來相互分割、缺乏合作的倉儲、運輸等傳統(tǒng)企業(yè)逐漸走向聯合，專業(yè)性的物流配送經營實體及園區(qū)一貨物配送轉運中心應運而生。伴隨著物流業(yè)的進一

31、步發(fā)展，各個企業(yè)都逐漸意識到配送轉運中心分散建設。各自為戰(zhàn)帶來的資源浪費，各級政府也發(fā)現這種方式不利于充分發(fā)揮城市的總體規(guī)劃功能。物流園區(qū)作為物流業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產物，在日本。德國等物流業(yè)較為發(fā)達的國家和地區(qū)相繼出現。物流園區(qū)在日本稱為物流園區(qū)（distribution park），在德國被稱為貨運村呼reight village人雖然名稱不同，各國的定義表述也不完全一樣，但是它們的建設目的、服務功能是基本相同的。4.1.2國內物流園區(qū)的發(fā)展情況1、物流基礎設施的能力大大提高，國際物流量快速增長經過多年發(fā)展，目前我國已經在交通運輸、倉儲設施、信息通訊、貨物包裝與搬運等物流基礎設施和裝備方

32、面取得了長足的發(fā)展，為物流產業(yè)的發(fā)展奠定了必要的物質基礎。目前絕大部分生產資料已通過市場解決，物資流通市場主體向多元化發(fā)展。過去從事物資流通的企業(yè)已經脫離了計劃體制的束縛,大步走向市場經濟,初步形成社會化、專業(yè)化的產業(yè)隊伍，并建立了以中心城市為依托的城鄉(xiāng)一體的流通網絡。2、物流質量有所提高,物流效率有待改善物流質量主要由物流時間、物流費用和物流效率來衡量。中國物流業(yè)由于受多方面因素的影響，物流質量總體水平比較低。據有關資料介紹，工業(yè)生產中物流所占用時間幾乎為整個生產過程的90%。在貨物運輸中，中國現行運輸管理體制也制約了不同運輸方式之間的高效銜接，一定程度上也減緩了物流速度。在國民經濟各部門中

33、，運輸費用在生產費用中因各部門產品對運輸的依賴程度不同，其所占比重也不同。、物流產業(yè)發(fā)展正在引起各級政府的高度重視目前深圳、北京、天津、上海、廣州、山東等地政府極為重視本地區(qū)物流產業(yè)發(fā)展，并已開始著手研究和制定地區(qū)物流發(fā)展的規(guī)劃和有關促進政策。其中，深圳市已明確將物流產業(yè)作為支持深圳市二十一世紀經濟發(fā)展的三大支柱產業(yè)之一，并初步制定了物流產業(yè)發(fā)展的策略；北京市就物流產業(yè)發(fā)展所需要的物流設施系統(tǒng)進行了比較全面的研究和規(guī)劃；天津市也根據其城市功能定位和物流經濟發(fā)展的需要正在積極研究制定天津現代物流發(fā)展綱要。中央政府有關部，如國家經貿委、國家計委、交通部、外經貿部等，也從不同角度關注著我國物流產業(yè)的

34、發(fā)展，并積極地研究促進物流產業(yè)發(fā)展的有關政策。 4.2 xx市物流業(yè)發(fā)展現狀近年來，隨著經濟發(fā)展，xx市物流業(yè)的發(fā)展步伐不斷加快。目前，全市擁有物流企業(yè)156家；2008年完成公路貨運量5429.25萬噸、周轉量33.58億噸公里，水上運輸貨運量224萬噸、周轉量5萬噸公里；物流費用約125.56億元，占全市gdp的25.35%；實現物流業(yè)增加值63.9億元，占第三產業(yè)增加值的29.9%。主要呈現出以下特點：(1)現代物流市場發(fā)展加快。近年來，我市物流市場得到較快發(fā)展，市場結構和功能大為改善。主要表現在：一是農業(yè)物流加快發(fā)展。初步形成了“農產品批發(fā)市場+物流企業(yè)（中介組織）”的農產品物流網絡。

35、目前，全市擁有400個農副產品市場，其中21個農產品專業(yè)批發(fā)市場；農產品營銷合作組織280個、農民經紀人12萬人左右。湘南（江東）糧食批發(fā)市場、西園蔬菜批發(fā)市場、西合水果批發(fā)市場、庫宗家具批發(fā)市場等一批大中型農產品批發(fā)市場不斷壯大，糧食、生豬、禽蛋、席草等一批農村合作經濟組織蓬勃興起，農民經紀人的迅速發(fā)展，為加快現代農業(yè)物流發(fā)展提供了良好的發(fā)展條件。二是商業(yè)物流初具規(guī)模。近年來，華源大市場、中湘機電市場、湘南糧食批發(fā)市場、五一副食品批發(fā)市場等大型專業(yè)市場，結構和功能得到改善和提升。同時，國美、蘇寧、長虹、海爾、康佳、可口可樂、統(tǒng)一集團等不少國內外知名企業(yè)在我市進行產品中轉、分裝和配送，促進了商

36、業(yè)物流業(yè)的發(fā)展。三是工業(yè)物流正在剝離。隨著我市國企改制的深化和招商引資力度的加大，全市已經形成了八大關聯產業(yè)群，衡鋼、特變等一大批企業(yè)物流部分正逐步剝離，走上獨立發(fā)展軌道。(2)現代物流設施日趨完善。一批支撐現代物流業(yè)發(fā)展的基礎設施日益完善。一方面，交通基礎設施不斷完善。我市交通極為便捷，具有建設區(qū)域性現代物流中心的獨特區(qū)位優(yōu)勢。京廣、湘桂鐵路，京珠、衡昆高速公路，107、322國道及湘江千噸級航道縱貫全境，構成密集的水、陸交通網絡。在公路方面，加快了高速公路、國省道和縣鄉(xiāng)公路建設；鐵路方面，在現有京廣、湘桂兩條國家主干線的基礎上，正積極配合鐵道部加快武廣高速客運專線和湘桂復線xx段建設；水運

37、方面，加大了湘江航道整治和大源渡、近尾洲等港口碼頭建設力度；城市道路方面，改造拓寬了蒸湘路、解放路、船山路、東風路、黃白路、湘江南路等6條城市交通主干道，新建了白沙大道、化工大道、紅湘南路等交通要道。另一方面，倉儲運輸發(fā)展較快。我市擁有相當數量的場、站、庫。其中鐵路有xx火車東站、北站及西站，公路貨運站有開發(fā)區(qū)貨運站、中心貨運站、酃湖貨運站、西湖貨運站、零擔貨運站等5個；商業(yè)、外貿、物資、糧食等各類儲運倉庫和國家級物資儲備倉庫較多，全市倉儲面積近40萬平方米；擁有營運性貨車1.7萬余輛，總噸位4萬余噸。(3)現代物流技術逐步應用。為適應市場競爭的需要，我市一些企業(yè)開始重視現代物流技術的應用，傳

38、統(tǒng)的運輸、倉儲企業(yè)依托原有的設施、客戶、業(yè)務基礎和經營網絡正向現代物流企業(yè)轉變，具有一定技術水平和經營規(guī)模的第三方物流企業(yè)迅速興起。目前，全市擁有物流企業(yè)156家，其中：倉儲企業(yè)56家。長沙星沙物流中心正與白沙工業(yè)園進行洽談，擬在白沙工業(yè)園創(chuàng)辦物流龍頭企業(yè)。此外，還加強了物流信息網絡建設，促進了現代信息技術在物流領域的運用。4.3 xx市物流業(yè)發(fā)展中存在的問題雖然，我市現代物流業(yè)有所發(fā)展，但總體來看，目前尚處于起步階段，與國際物流業(yè)發(fā)展趨勢及經濟發(fā)展的需求比，還存在不少的差距。突出表現在以下幾個方面：一是物流成本太高，流通周期過長，效率偏低。大部分工商企業(yè)都建立了自己“大而全”、“小而全”的物

39、流體系，但由于管理粗放，大多數企業(yè)的物流成本占產品總成本的比重均在20%以上，而發(fā)達國家物流成本僅為10%左右。二是物流企業(yè)服務功能單一，服務方式落后。傳統(tǒng)物流企業(yè)向現代物流企業(yè)的轉變尚未完成，只能提供一些低水平、低層次、單項服務功能。三是物流設施與裝備落后。物流基礎設施建設滯后，裝運機械化水平低；物流信息化普及程度低，制約了物流功能的發(fā)揮和效率的提高。四是物流管理體制不健全。目前，xx物流管理條塊分割層次多、秩序亂，行業(yè)壟斷嚴重?，F有的規(guī)章制度和管理方式不能適應現代物流業(yè)發(fā)展。4.4 物流業(yè)的發(fā)展趨勢從現代物流的發(fā)展特點看，物流業(yè)己進入成熟階段，物流業(yè)的進一步發(fā)展主要是物流內涵的拓展、過程延

40、伸、覆蓋面的擴大以及物流管理的日益專業(yè)化、標準化和信息化。(1)物流服務的內涵將繼續(xù)拓展物流服務從最初只解決運輸問題，逐步發(fā)展到將裝卸。搬運、倉儲、保管乃至報關。通關、保險、商檢、衛(wèi)檢、動植檢、中轉、保稅等業(yè)務統(tǒng)一進來，把整個商品流通過程作為一個完整的領域來進行通盤考慮和經營，產品異地加工、裝配、包裝、標志、分撥、配送、銷售、轉讓等增值服務，也逐漸涵蓋進來。(2)物流服務過程在繼續(xù)延伸物流服務的過程經歷了“港日一港日”、“門一門”和“生產車間一貨架”等幾個階段，其過程在逐步延伸。從開始時期將產品從生產線終端送到消費者手中到后來協助生產企業(yè)以“即時供貨（jit）”和“零庫存（zi）”等手段加速資

41、金與物資的周轉利用，物流業(yè)的服務過程不斷向前延伸。此外，環(huán)境法規(guī)的日益嚴格，消費后的廢棄物處理和回收利用，也使物流服務過程向消費后延伸。(3)專業(yè)化物流服務在不斷壯大發(fā)達國家目前非常重視發(fā)展“第三方物流業(yè)”。所謂“第三方”指從事專業(yè)化物流服務的企業(yè)。物流企業(yè)與傳統(tǒng)的運輸企業(yè)的不同之處在于，物流服務企業(yè)在貨物的實際移動鏈中并不是一個獨立的參與者，而是代表發(fā)貨人或收貨人來執(zhí)行。發(fā)展第三方物流將支持物流運營的專業(yè)化、科學化，并使物流企業(yè)與物流需求者之間建立更緊密、有效的聯系。4.5項目地區(qū)物流業(yè)市場預測近年來，xx經濟步入了快速發(fā)展軌道。宏觀經濟的穩(wěn)定增長，預計2010年城區(qū)生產總值將達到321.6

42、億元，年均增長26%，居民人均可支配收入達到15000元，社會消費品零售總額達到387億元，分別年均增長7%和14%；進出口總額年均增長15%、實際利用外資達到4.6億美元，年均增長15%左右。并將實現由農業(yè)大市向農業(yè)強市轉變，國民經濟有較大發(fā)展，城市化水平達40以上。根據十一五規(guī)劃，xx將進一步推進工業(yè)化、農業(yè)產業(yè)化和城鎮(zhèn)化、信息化進程，加快發(fā)展開放型經濟、勞務經濟和民營經濟，大力發(fā)展商貿業(yè)，依據單位gdp對物流需求系數比為1：3的方式計算，2010年貨運量預計可達到960億元，其中：工業(yè)貨運需求量將達到660億元，農業(yè)及商業(yè)貨運需求量將達到300億元。城鄉(xiāng)居民收入將保持較快增長，農村消費繼

43、續(xù)加快，消費結構繼續(xù)升級，工業(yè)、農業(yè)、商業(yè)的開放和常寧商務投資環(huán)境的改善，加上xx市交通運輸體系不斷完善，為xx地區(qū)物流業(yè)的發(fā)展提供了堅實的物質基礎和保障。依據預測數據， xxgdp將以不低于11.4的速度逐年增長，將促進物流市場規(guī)模持續(xù)擴大。而全市物流產業(yè)目前還處于由傳統(tǒng)物流向現代物流轉型的初級階段，其中相當部分因經營方式落后而面臨淘汰，或因企業(yè)發(fā)展負擔較重經營難以為繼，物流基礎設施如倉儲設施陳舊、裝運機械化水平低，缺乏現代物流所必需的網絡信息設施，物流信息化普及程度低，制約了物流功能的發(fā)揮和效率的提高。相當數量的設施在布局上已不能適應經濟發(fā)展與城市功能調整的要求，本項目的建設在適應xx地區(qū)

44、經濟發(fā)展需求的基礎上，還可對周邊縣、市、區(qū)產生一定的輻射作用，完全符合市場需求方向，其市場前景廣闊，生命力強，必然能夠帶動區(qū)域內相關行業(yè)的發(fā)展和整體經濟的增長。第五章 建設條件及項目選址5.1 選址原則(1)符合國家法規(guī)、城市發(fā)展政策、城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃等有關規(guī)劃、條例的規(guī)定，特別是符合對用地性質、強度等方面的規(guī)定。(2)交通便利，方便貨物運輸，并安排足夠規(guī)模的停車場用地。布局盡可能靠近物資生產及供應區(qū)。(3)項目的建設不會影響所處地段的景觀風貌和整體環(huán)境。物流中心與居民區(qū)、文教區(qū)等保持一定的距離，項目所產生的噪聲和污染對周邊地區(qū)環(huán)境影響不大。(4)有較為低廉、較大規(guī)模的用地，水、電、通訊

45、等市政基礎設施，具有較好條件。(5)綜合考慮現狀基礎、歷史傳統(tǒng)、物資來源和物資類型等因素合理布局，盡可能將相同、相關的資源統(tǒng)一、集中布局在同一地段。5.2 工程建設條件本項目地域位于xx市城區(qū)東南方向，境內冬冷夏熱，四季分明，屬于亞熱帶季風型濕潤氣候。5.2.1 氣溫：年平均氣溫 17.9最冷月份平均氣溫 5.1最熱月份平均氣溫 29.9歷年最高氣溫 40.8歷年最低氣溫 -7.95.2.2 濕度：最冷月份平均 82%最熱月份平均 71%最熱月份13、14時平均 61%5.2.3 風：平均風速 2.0m/s 夏季平均風速 2.1m/s 冬季平均風速 1.7m/s 平均風力 2.5級 基本風壓

46、0.35kn/m2 主導風向 夏季s，冬季n，全年ne5.2.4 降水：年降水量 1329mm 小時最大降水量 35mm5.2.5 積雪：最大積雪厚度 50mm5.2.6 抗震設防根據xx省地震烈度區(qū)劃，xx市為5度。本項目擬按6度設防。具體技術方案在初設階段報市地震辦審核。5.2.7 地形、地貌條件(1)位置和地形xx地區(qū)的地貌輪廓為一個以xx市為中心，朝北弱東方向稍有延伸的類橢圓形盆地。xx盆地南高北低，周圍高度均在300米以上，且多為超過海拔500米的低山，盆地中部廣大地區(qū)多在海拔50-100米之間。項目區(qū)屬沖積丘陵區(qū)，由湘江從上游帶來的泥沙長期淤積而成。項目區(qū)場地高低不平，場地面上多為

47、人工填土、填石和漁塘。(2)地層該場地地層較為簡單，上覆第四系人工填土及河流沖積層，下伏第三系河湖相沉積形成的砂巖，現分述如下：雜填土（q4ml）：雜色，含磚頭、瓦礫、碎石、人工填石、煤渣、有機質等建筑與生活垃圾，土層松散，上部干燥，下部稍濕至濕潤，有腐臭味，該層全場分布，厚度為4.79.4m不等。淤泥質粘土（q4al）：灰黑色，含云母、有機質、腐植質、粉砂質，有腐臭味，呈流塑至軟塑、濕潤至飽和狀態(tài)。該層全場分布，土層較穩(wěn)定，厚度為3.611.1m不等。風化泥質粉砂巖（e）：紫紅色、灰白色，巖石風化強烈，節(jié)理、裂隙極為發(fā)育，巖芯呈碎塊狀、短柱狀，敲擊聲啞，zk04、zk05、zk10、zk11

48、、zk14、zk15及zk19中見有灰白色粗砂巖，厚度約23m，巖石節(jié)理較為發(fā)育，紋理清晰，紫紅色泥質粉砂巖與灰綠色泥質粉砂巖有時呈互層出現，該層全場分布，厚度為1.08.8m不等。中風化泥質粉砂巖（e）：紫紅色或灰綠色，巖芯較完整，呈長柱狀或短柱狀，巖石較堅硬，節(jié)理裂隙不太發(fā)育，節(jié)理面上有石膏充填，巖石中的鈣質成分多被地下水溶蝕，有時可見蜂窩狀溶蝕孔，紫紅色泥質粉砂巖與灰綠色泥質粉砂巖有時呈互層出現，該層全場分布，最大揭露厚度為12.1m，平均厚度約為6m。微風化泥質粉砂巖（e）：紫紅色，巖芯較完整，呈長柱狀，巖石堅硬，敲擊聲脆，含少量風化裂隙，裂隙面有石膏充填，該層僅在zk03、zk12、

49、zk17中揭露到，揭露厚度分別為4.4m、6.0m和5.1m。(3)場地水文地質條件該場地地下水較為簡單，上部人工填土含上層滯水，主要接受大氣降水補給及漁塘水補給，淤泥質粉土為相對隔水層，下伏基巖含基巖裂隙水，主要接受相鄰地下水補給，含水量較豐富。(4)場地工程地質評價場地內巖土層分布較穩(wěn)定，勘察表明，結合區(qū)域地質資料可知，場地內無活動性斷裂通過，場地穩(wěn)定性較好，適宜建筑，場地內未見其它不良地質現象，其周圍巖層較穩(wěn)定，巖芯也較完整。場地內地下水對鋼筋混凝土無侵蝕性，可不考慮其對建筑材料的腐蝕性。根據中國地震裂度區(qū)劃（1990年版），xx地區(qū)地震裂度低于6度，可不作抗震設防處理。5.3 園址選擇

50、根據建設規(guī)模的需要及周邊環(huán)境的要求，項目建設單位會同政府相關職能部門就項目選址進行充分的研究、分析，確定項目選址地點為xx市白沙洲大道與銅橋港交匯處，該地段北鄰白沙洲工業(yè)區(qū)，南鄰白沙洲汽車客運站，距xx市最大物流園區(qū)(xx市深圳物流園)不足一公里，東鄰京珠高速和107國道，西通衡昆高速和1807省道，距xx湘江千噸級碼頭不足五公里，周圍均為工業(yè)園區(qū)用地，水電配套設施建設完善，交通及衛(wèi)生條件較好，xx市投資咨詢中心經實地調查、充分論證，確定此選址方案為本報告的推薦選址方案。第六章 項目建設方案6.1物流空間布局的要求物流節(jié)點規(guī)劃要綜合考慮城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、區(qū)域功能定位等多種因素。 (1

51、)適應現實物流需求 xx物流園的物流量主要集中在高速通道及107國道、1807省道和xx千噸級碼頭?；乜臻g布局應符合現實物流流向的要求。 (2)有利于為產業(yè)聚集區(qū)服務 物流基地的布局應充分考慮服務于各類產業(yè)聚集區(qū)這一功能的要求。(3)為城市物流發(fā)展提供支持 物流節(jié)點的規(guī)劃與建設還應立足于改造、提升、整合現有城市倉儲設施、配送資源，為居民、企業(yè)和政府的正常生活、生產、管理和社會活動提供可靠的城市物流保障。6.2 空間布局原則(1)操作有效性。明確空間位置、建設規(guī)模、功能定位和主要服務對象等。(2)規(guī)模適宜性。物流設施建設規(guī)模的確定，要科學合理，杜絕浪費土地、岸線等資源現象，積極鼓勵物流經營模式

52、的創(chuàng)新，提高土地利用率，牢牢確立資源稀缺性意識，堅持規(guī)模的適宜性。(3)經濟合理性。以現代物流理念所倡導的高效率、低成本原則為指導，結合物流企業(yè)所服務的對象分布特征，力求貼近主要的物流需求源和充分利用既有物流資源，改造和新建相結合，集中和分散相結合。(3)環(huán)境和諧性。充分結合綜合交通體系的發(fā)展規(guī)劃框架，注重物流基地所處場址的交通組織，避免選址不合理等所帶來的迂回、集散不便等問題，確立環(huán)境和諧性原則。(4)理念前瞻性。物流基地設施的布局，既要本著與時俱進的現代物流理念，如供應鏈管理、一體化運作、信息是第一要素等理念，又要全面貫徹當今社會發(fā)展的人本理念、循環(huán)型社會理念等，堅持理念的前瞻性。6.3總

53、體布局6.3.1 物流園組成根據項目的總平面布置，整個物流園分為倉儲區(qū)、綜合服務區(qū)和貨運車輛停車區(qū)及通道出入卡。6.3.2 總平面布置根據選址地的基本技術條件和倉儲物流配送流程的需要，綜合有機地考慮各項輔助設施功能以及防火、環(huán)保、倉儲等多種因素，經濟合理安排建設用地，以節(jié)省項目建設投資。依據上述原則，劃分項目的功能分區(qū)：園區(qū)西部為倉庫、東北部為貨運部停車場和物流商務中心，通道出入卡設在園區(qū)北面。6.3.3 豎向設計充分利用自然地形，合理地選擇場地豎向方式與平整標高，確保運輸與排水順暢。本工程場地平整，豎向布置采用平坡布置，設計標高與原地面一致。6.3.4 場內物流(1)貨物經計量設備計量后，進

54、入儲存區(qū)卸車、入罐，空車返回；提貨空車在倉庫區(qū)裝車后，經計量設備計量登記后發(fā)貨。(2)需要進入倉儲的貨物，無需過磅的，直接進入倉儲區(qū)；需要過磅的貨物經計量設備計量后進入倉儲區(qū)；提貨空車在物流中心區(qū)裝車后，經計量設備計量登記后發(fā)貨。6.3.5 綠化為了保護與創(chuàng)造良好的物流工作環(huán)境，飾展美化基地面貌，本工程在主體設計的同時，充分考慮綠化設計，以充分利用和發(fā)揮綠色植被調節(jié)氣候，凈化空氣，隔離、防風、消聲、吸塵、固土以及襯托建筑群體、組織藝術空間、豐富自然色彩的多種功能作用與效果。主要出入口及倉儲區(qū)是重點綠化區(qū)域，在栽種行道樹與綠籬之外，還可以根據條件需要設置花壇等美化觀賞設施。其次在主要建筑兩側和場地四周，根據各自的不同要求，選擇適當的樹種和花草，組成行道樹帶、綠籬帶、獨立樹叢、花卉草地等以取得綠化的綜合效能。6.4 目標定位根據xx市物流基礎設施的現實狀況，依托xx市綜合運輸網和xx市交通運輸、通信樞紐的總體優(yōu)勢，充分發(fā)揮xx市作為xx省重要的貿易物流組織中心的地位，以服務于xx市及xx經濟發(fā)展為導向，以經濟結構調整為動力，以資產與