美居公司房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究和評估報告

1、美居公司房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告一、總論1項目建設背景南方 A 市美居房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的“ 98JY 住宅小區(qū)”，以高品質(zhì)的開發(fā)建設、優(yōu) 美的居住環(huán)境和一流的物業(yè)管理為 A 市住宅小區(qū)樹立了良好的形象， 受到市民的廣泛好 評。為滿足 A 市城市居民 21 世紀新的住房要求，創(chuàng)建新型城市住宅小區(qū)，該公司經(jīng)過 全面認真的市場調(diào)研， 對項目區(qū)位環(huán)境進行反復的分析比較，根據(jù)目前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 與發(fā)展趨勢，選擇靠近 C 民族園，與“ 98JY 住宅小區(qū)”相連的現(xiàn) A 市 D 廠區(qū)內(nèi)，開發(fā) 中高檔“ JY 二期”住宅，與“ JY 一期”連成一片，建設繼“ 98JY 住宅小區(qū)”之后又一 個高品質(zhì)住宅小

2、區(qū)。 JY 一期銷售已基本結(jié)束，該公司和 JY 小區(qū)良好的形象普遍得到 A 市市民和政府的認同，由于“ JY 二期”與 98JY 一期僅一墻之隔，這為本項目的開發(fā)帶 來不可多得的商機。根據(jù) A 市城市規(guī)劃發(fā)展需要以及 BL 路片區(qū)控制性規(guī)劃要求， 美居房地產(chǎn)開發(fā)公司 已同 A 市 D 廠以定點拆遷的方式達成協(xié)議，獲得該廠333335 平方米生產(chǎn)用地。開發(fā)建設用地及土地用途性質(zhì)的變更手續(xù)由 A 市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。 根據(jù)城市規(guī)劃 和該市對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的有關(guān)要求， A 市 D 廠搬遷至市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)。該項目初步方案設計已經(jīng)完成， “JY 二期”項目建議書已經(jīng)省計委批準，各項前期 工作和

3、規(guī)劃報批方案工作已相繼開展。2項目概況1）項目名稱：“JY二期”項目。2）建設地點： A 市 BL 路。3）建設單位：美居房地產(chǎn)開發(fā)公司。4）企業(yè)性質(zhì)：國有。5）經(jīng)營范圍：主營：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。兼營：建筑材料、裝飾材料、室內(nèi)外裝飾。6）公司類別：專營企業(yè)。7）資質(zhì)等級：城市綜合開發(fā)二級。8）工程概況：“ JY二期”項目占地33333. 5平方米，總建筑面積76100平方米，其 中多層住宅 50960 平方米，聯(lián)排低層住宅 10140 平方米，地下停車庫 15000 平方米。經(jīng) 估算，工程總投資 17623 萬元，每平方米造價 2316 元。9）資金來源：本項目建設資金完全由美居房地產(chǎn)開發(fā)公司自

4、籌，不足投資通過預售 房款解決。根據(jù)收益計算， 所得稅前項目的財務內(nèi)部收益率為 198，財務凈現(xiàn)值 （ie=15）517 萬元，投資回收期 29 年。投資利潤率 178，利稅率 262，計算期內(nèi)國家稅收 2629 萬元。財務分析結(jié)果表明，項目的社會效益和經(jīng)濟效益較好。3可行性研究報告編制依據(jù)1）省計委計投E20003XX號文關(guān)于“ JY二期”項目建議書的批復；2）美居房地產(chǎn)開發(fā)公司與 A 市 D 廠簽定的國有土地轉(zhuǎn)讓造成房屋拆遷、停產(chǎn)損 失的補償合同以及國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同 ；3）A 市規(guī)劃設計院 BL 路沿線控制性詳細規(guī)劃 ；4）A市理。F大學建筑工程學院設計研究院“ JY二期”項目初步規(guī)

5、劃方案；5）BL 路片區(qū)地質(zhì)勘探資料；6）A 市城市規(guī)劃局 A 市土地使用變更通知書 ；7）省審計事務所驗資證明；8）A 市城市合作銀行資金證明；9）國家計委建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù) （第二版 ） （當時 ）；10）建設部房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法 。4可行性研究報告研究范嗣根據(jù)“ JY 二期”項目建議書批復和初步規(guī)劃方案，本研究工作范嗣主要是住宅市 場分析及營銷戰(zhàn)略， 建設規(guī)模及功能， 住宅及公用丁程建設方案， 投資估算與資金籌措， 項目經(jīng)濟效益評價等。5研究結(jié)論及建議本項目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目， 符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設產(chǎn)業(yè)政策， 開發(fā)用地變 更及項目建設規(guī)劃手續(xù)已在辦理，建設資金完全自

6、籌，現(xiàn)場建設條件具備。針對商品房 升級換代，住宅建設由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和 A 市已有一部分收入較高的住房消費 群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，根據(jù)對 A 市住宅市場分析預測，項目開發(fā)有市場銷路。 財務分析結(jié)果表明，項目經(jīng)濟效益可行。本項目開發(fā)土地利用 A 市 D 廠生產(chǎn)用地，對盤活國有資產(chǎn)，推進國有企業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，有明顯的社會效益從目前房地產(chǎn)市場分析， 商品住宅結(jié)構(gòu)性的矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃 時， 對初步確定的住宅戶型和功能標準再作進一步的市場調(diào)研，尤其是面積較大的聯(lián)排商品房， 如完全作為住宅， 要根據(jù)市場變化作出更為準確的市場定位， 調(diào)整戶型或面積， 并做好工程建設規(guī)劃，加強

7、樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設成本，盡量減小項目風險。6主要經(jīng)濟技術(shù)指標“JY 二期”項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標見表 4 14-1。二、住宅市場分析與營銷戰(zhàn)路1當前住宅市場現(xiàn)狀進入 2000 年以來，在加快住宅建設和深化城鎮(zhèn)住房制度改革的推動下，以住宅為 主體的房地產(chǎn)市場，總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。主要表現(xiàn)在：1）商品房開發(fā)投資穩(wěn)步回升。 1992 年房地產(chǎn)業(yè)超速發(fā)展， 1993 年下半年起宏觀調(diào) 控，至 1995 年以后，房地產(chǎn)開發(fā)投資一度出現(xiàn)增速減緩的趨勢。 1997年以后，商品房 投資逐步增加， 1998年，在國民生產(chǎn)總值增長的 78中，住宅建設的貢獻率達 1 個 百分點以上。2）在住房分配貨幣化

8、和各地促進房地產(chǎn)市場政策推動下，居民對住房消費的投入迅 速增加，購房積極性大大提高，新的消費熱點正在逐步形成。3）住房公積金制度逐步完善，個人住房消費貸款迅猛發(fā)展。近幾年來，住房消費信 貸迅速發(fā)展起來，有力地支持了居民買房，成為啟動房地產(chǎn)市場的一大亮點4）房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動效應突出，三級市場漸趨活躍。房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián) 動從理論探討轉(zhuǎn)向廣泛的實踐， 房屋置換活動蓬勃展開， 必將成為住宅市場的一個熱點。2 A 市商品房現(xiàn)狀與市場需求A 市城市住宅建設速度加快， 城市居民人均居住面積 1998 年達到了 1098 平方米， 位居全國大中城市前列。 但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大， 家

9、庭每戶總建筑 面積還比較小。 從 A 市城市居民住房構(gòu)成現(xiàn)狀來看， 商品住宅市場蘊藏著巨大的需求潛 力。根據(jù)有關(guān)市場調(diào)查資料， A 市目前有 26的市民住房是 “單位借房” ，約 39屬“房 改房”，19是“私房”，只有 16的住房是居民“購買的商品房” 。從以上現(xiàn)象可以看 出，目前商品房在 A 市市民住宅構(gòu)成中所占的比例仍然很小， 商品房的消費潛力和商品 住宅的市場空問很大。隨著住房制度改革的進一步深入，住房分配貨幣化，住房消費信 貸擴展和住房二級市場的開放，商品住宅將成為居民主要的住房來源。再從每戶住房總建筑面積來看，居民住房 60 平方米 （指建筑面積，下同 ）以下的占 38. 96%,

10、 6080平方米的占33. 8%, 81100平方米的占14. 82%, 101120平方 米的占8. 02%, 121140平萬米和141平方米以上的分別只占 2 . 82%和1 . 57%, 有近 8758%的家庭住房面積在 100平方米以下。 隨著居民生活水平的提高, 收人的增 加,部分高收入人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環(huán)境典雅,每套住宅面積在 100 平方米以上住房戶數(shù)將比現(xiàn)在有較大的提高, 住房的升級換代蘊藏巨大的消費潛力。3“精品住宅”的市場需求及發(fā)展“人與自然和諧發(fā)展”是 21 世紀對城市新型住宅小區(qū)的呼喚,也是今后對城市住 宅小區(qū)開發(fā)建設的要求。 隨著 A 市城市居民

11、收入的日益增加, 物質(zhì)文化生活水平不斷提 高,居住條件也從只要求戶內(nèi)寬敞、舒適,轉(zhuǎn)移到對住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方 面來, 不僅要求規(guī)劃合理, 建筑容積率低,而且要求綠地率高。根據(jù) A 市城市經(jīng)濟社會 發(fā)展,以及商品房今后發(fā)展趨勢預測,這類“精品住宅”將有不小的市場消費需求,并 將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。 “精品住宅”的表現(xiàn)為：31 住宅市場趨向細分化 隨著福利分房制度的結(jié)束, 個人購房將成為住宅消費市場的主流。在住宅市場日趨 活躍, 買方面臨多種選擇的今天, 一個樓盤吸引消費者的前提應該是自己與眾不同的個 性換句話說,住宅細分是今后住宅市場的發(fā)展趨勢。前兩年, A 市

12、住宅市場針對一些消 費群體,推出高標準、多戶型新型住宅,由于住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)高,售價合理, 剛剛推出就賣掉 60以上，銷售火爆。從中可以看出， 住宅市場的一個發(fā)展方向是住宅 市場細分化。對住宅從業(yè)人員的專業(yè)化程度要求也越來越高。市場對規(guī)劃、設計、營銷 管理、施工質(zhì)量的敏感度越來越高，并要求從業(yè)人員的專業(yè)水平也應隨之提高。3 2 商品房市場進入品牌角逐時代 隨著住宅市場的不斷發(fā)育和競爭的日趨激烈，住宅市場品牌商品房的出現(xiàn)勢在必 行。在商品房日益走向買方市場的今天，消費者對于商品房的關(guān)注將越來越具體全面， 不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及 升值潛力

13、等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。同時，開發(fā)商也會逐漸認識到 品牌在住宅開發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質(zhì)，瞄準高品質(zhì)商品住宅這 一誘人的市場。 在去年 A 市房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會上， 許多購房者已把咨詢的重點由 價格區(qū)位轉(zhuǎn)向開發(fā)商的品牌。 “JY 一期”住宅的成功開發(fā)和火爆銷售，就是一個最好的 例子。商品房市場出現(xiàn)品牌角逐趨勢的原因，主要有：1）先富者的市場潛力。 A 市改革開放 20 年來，經(jīng)濟快速發(fā)展，城市居民收入水平 有很大提高，城市人均收入和消費居國內(nèi)大中城市中上水平，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，富裕家 庭約占 3左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進一步提高。

14、這部 分富裕家庭對中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場潛力。沿 BL 路向前的迎新小區(qū)和大樹營、曙光、東華小區(qū)一帶，是 A 市較早開發(fā)的商品 住宅區(qū)，區(qū)內(nèi)人口密度大，聚集了眾多先富起來的人士，下一步商品房的更新?lián)Q代，加 上二、三級市場的放開，將為商品房交易提供方便，并有可能使先富者對高檔次的品牌 商品住宅的潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求。2）商業(yè)消費潛力。 A 市是面向東亞的國際性商貿(mào)旅游城市， 發(fā)展商貿(mào)一直是 A 市經(jīng) 濟發(fā)展的重點之一。 由于幾次博覽會的成功舉辦， 提高了 A 市在國際國內(nèi)的知名度， 為 A 市城市經(jīng)濟發(fā)展帶來前所未有的機遇，商貿(mào)旅游繁榮，駐市各類商業(yè)機構(gòu)眾多，今后 私營企業(yè)也

15、越來越多，私營企業(yè)主的住房需求趨旺，隨著多種所有制成分共存的發(fā)展， 大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場需求，像 98JY 這樣環(huán)境優(yōu)美、檔次較高的住宅，無論是銷售或出租都有較大的市場潛力。3）項目區(qū)位市場潛力。 “JY 二期”項目位于 c 民族園以南，環(huán)境得天獨厚，是開發(fā) 高品質(zhì)的精品住宅小區(qū)不可多得的地段位置， 加上開發(fā)建設條件優(yōu)越， 開發(fā)品牌商品住 宅具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢，并蘊藏著巨大的區(qū)位市場潛力。33 戶內(nèi)智能科技的運用成為住宅市場的亮點戶內(nèi)智能科技的運用是目前住宅開發(fā)的重大課題， 它包含新型居室建筑材料的運用 以及居室內(nèi)部智能化設施的安排， 智能住

16、宅的優(yōu)勢不僅在于其高科技和高智能使業(yè)主保 持與時代同步，更在于其高附加值特性：一套性能良好、可更新?lián)Q代的住宅智能系統(tǒng)， 會隨著未來科技的發(fā)展不斷增加新內(nèi)容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。這方面的 意義遠超過普通的實體建材所能實現(xiàn)的價值，提高了住宅的檔次、品牌和價值。34 消費者對住宅質(zhì)量和物業(yè)管理的關(guān)注消費者購房是個人的投資置業(yè)行為，因此質(zhì)量是購房者首要關(guān)注的問題。住宅質(zhì)量 要，從幾個方面進行全面考慮。一是安全性方面，主要是結(jié)構(gòu)安全和設備安全。二是功 能性方面，住宅應具有完備的居住功能，將來高價格的住宅應是最好的住宅。三是舒適 性方面，包括衛(wèi)生、日照、通風、室外環(huán)境等。四是適用性方面，一個家

17、庭在不同時期 有著不同的家庭結(jié)構(gòu)， 對住宅消費也有不同的要求， 因此會形成若干種即期消費。 所以， 住宅設計要超前并考慮可改造。物業(yè)管理是消費者購房考慮的另一重要因素。 對于購房者來說， 包括售后服務內(nèi)容 的物業(yè)管理與住宅本身的質(zhì)量同等重要，他們要求物業(yè)管理具有多種功能和高品位，收 費合理，物有所值。35 住宅開發(fā)及開發(fā)商向規(guī)?；l(fā)展前幾年，A市城市住宅開發(fā)數(shù)量發(fā)展過快， 但開發(fā)規(guī)模偏小。目前A市已有各類資 質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 200 多個，除迎新、江岸、春苑、 JY 、BC 等小區(qū)外，大多規(guī)模較 小，不但開發(fā)成本高，還引發(fā)住宅市場惡性競爭、粗制濫造、哄抬地價等問題。新時代 住宅不僅要求戶內(nèi)居

18、住舒適，有足夠的居住空問，功能設施齊全，還要有合理的銷售價 格。房地產(chǎn)開發(fā)商只有通過大規(guī)模、低成本開發(fā)，才能滿足用戶的要求。A 市目前開發(fā)的 BC 小區(qū)、陽光小區(qū)等開發(fā)建設規(guī)模都在千戶以上，具有很強的市場競爭力。住宅開 發(fā)向規(guī)?；l(fā)展， 形成新的住宅市場競爭， 也促使開發(fā)商向規(guī)?；较虬l(fā)展。 從 A 市最 近兩年的房地產(chǎn)市場上也能看出這一變化，一批實力雄厚、具有豐富操作經(jīng)驗的大型房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將涌現(xiàn)出來，并占市場主導地位。36 住房消費逐步成為居民消費熱點和投資手段隨著 A 市城鎮(zhèn)居民收入水平的逐步提高， 住宅消費將逐步成為居民消費熱點和投資 手段。 目前， A 市居民購房除直接居住或自用外

19、， 有近 15是用于投資保值、增值或出 租，這與A市市民近幾年生活水平很快提高不無關(guān)系。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，1990年A市 城鎮(zhèn)居民人均收人為 1579元， 1995年為 4384元， 1996年達到 515l 元， 1997年達到6243 元，1997 年比 1995 年實際增長 424。在居民消費支出中恩格爾系數(shù)已由 1990 年的 557下降到 1996 年的 471，最近幾年這一系數(shù)又有新的下降，這標志著居 民生活由“溫飽型”向“小康型”的過渡。隨著城市耐用消費品逐步飽和后，消費熱點 將轉(zhuǎn)向住房、汽車消費，這是一個必然的趨勢。隨著居民消費水平的提高和住房分配方 式的改革，家庭住房消費支出的

20、平均比重將由5 1上升到 12左右。其中中低收入的家庭為6%10 %，中高收人家庭為13 %16%，富裕家庭占20%30%，加上銀行 住房按揭貸款的支持，住房消費熱點將加快形成。個人購房的比例也由“八五”時期的 28%增加到 1997年的 32%，目前這一比例已超過 50%，并保持逐步上升的勢頭。從以上分析可以看出，“ JY 一期”、“ BC小區(qū)”、邙陽光小區(qū)”、“金康園”等的成功 開發(fā)， 預示著未來商品房的升級換代， 由低檔走向高檔， 高品質(zhì)開發(fā)已成為新趨勢， “ JY 二期”市場定位在中高檔住宅，是有其市場需求依據(jù)的。4當前住宅市場面臨的矛盾和問題 目前，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場在發(fā)展過程

21、中面臨著一些深層次的矛盾， 結(jié)構(gòu)性、 階段性、 體制性供給過剩的現(xiàn)象突出， 市場有效需求的不足。 主要表現(xiàn)在以下三個方面：1）商品房空置量繼續(xù)上升，消化空置房壓力加大。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，A 市空置商品房已達 80 余萬平方米，一些建設標準低，施工質(zhì)量差，戶型不合理，設施或居住環(huán)境 不良的商品房空置率還將進一步增加。2）住房制度改革未能達到預期進度，各種政策的落實未能實際到位，住宅市場消費 需求的良性循環(huán)要有一個較長的形成過程。3）市場發(fā)育程度整體水平偏低，地區(qū)之間發(fā)展嚴重不平衡?！癑Y 二期”住宅開發(fā)也面臨住宅市場供大于求的矛盾。 雖然隨著福利房的取消， 房地產(chǎn)二、 三級市場逐步開放， 居民收人

22、水平逐步提高， 為商品房市場的發(fā)育打下了一定的基礎(chǔ)，但目前結(jié)構(gòu)性供給過 剩與市場有效需求不足的矛盾十分突出， 加上市政府在 2000年后將建成 1000萬平方米 的經(jīng)濟適用房，低檔房市場供給量很大，對房地產(chǎn)價格將產(chǎn)生較大影響，導致本項目的 開發(fā)有一定的市場風險。5營銷戰(zhàn)略根據(jù)上述分析和本項目市場定位，制定以下營銷戰(zhàn)略：5 1 確定項目整體形象“ JY 二期”與“ 98JY ”地塊相連。 JY 小區(qū)已成功開發(fā)，其品牌形象得到了 A 市市 民和政府的認同，在 A 市房地產(chǎn)市場有一定影響，建立了一定信譽。 “ JY 二期”處于 C 民族園片區(qū)，地段位置優(yōu)越，小區(qū)整體形象根據(jù)“人與自然”這一主題，強調(diào)

23、綜合環(huán)境 和居住生活方式協(xié)調(diào)， 注重消費者人際、 精神和心理上的需求和溝通， 人與自然的和諧， 從規(guī)劃、設計、營銷、管理等方面突出該住宅小區(qū)主體形象，營造 2l 世紀高素質(zhì)物業(yè)， 開發(fā)成為繼“ 98JY”之后又一個精品住宅小區(qū)。52 “賣點”分析“ JY 二期”住宅小區(qū)憑借其優(yōu)越的地段位置和區(qū)位優(yōu)勢，小區(qū)住宅銷售的“賣點” 主要是：1）小區(qū)規(guī)劃不是簡單的綠化，而是按“園林化”概念規(guī)劃建設，因此有其突出的環(huán)境特點。此外，開發(fā)商重視小區(qū)住宅多樣化戶型和房屋外觀的設計，先期發(fā)售的JY 小區(qū)最成功的“賣點”或銷售的“熱點”就在于此。2）配套設施要能提供全面、綜合的配套服務，注重消費者生活和居住多方面的

24、需求 與溝通。3）物業(yè)管理在 JY 小區(qū)的基礎(chǔ)上更加完善化，服務更加周到全面，管理高質(zhì)量、高 水平。4）小區(qū)住宅設計引入“智能化”新概念，使住宅小區(qū)按“精品化”的標準檔次規(guī)劃 設計和經(jīng)營管理。除以上因素外，小區(qū)“賣點”還有消費者最為關(guān)心的價格、地段、開發(fā)商信譽以及 市場定位等。53 營銷推廣策略 高素質(zhì)的物業(yè)開發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設計外，還需要有一套行之有效的市場營 銷策略和手段，高標準地經(jīng)營和管理，以確保項目有市場銷路，開發(fā)商有合理的收益。 根據(jù)本項目市場定位和開發(fā)特點，擬采用以下營銷推廣策略：1）廣告宣傳策略由于 JY 小區(qū)的成功開發(fā)與經(jīng)營，美居房地產(chǎn)開發(fā)公司已在 A 市消費者心目中建立

25、 了良好的信譽，對后期項目的開發(fā)銷售較為有利。“ JY 二期”項目要針對確定的目標群體，按計劃、分階段、系統(tǒng)地對小區(qū)的整體 形象和“賣點”集中進行廣告宣傳。廣告媒體包括：現(xiàn)場售樓部、工地現(xiàn)場、報紙、電 視臺、新聞發(fā)布會、各種宣傳資料、戶外及路牌廣告等，具體宜采用的宣傳媒體和方式 應根據(jù)其效果和費用而定，廣告宣傳費用列入項目開發(fā)成本。2) 促銷策略(1) 促銷的階段性策略。一般按以下階段促銷：銷售準備階段；首次公開展銷和 跟進銷售階段；二次公開展銷及跟進銷售階段；三次公開展銷及跟進銷售階段； 掃尾階段銷售。應根據(jù)不同的銷售階段，制定不同的銷售策略。(2) 對銷售對象及銷售時機。本項目銷售對象主要

26、是：擬更新?lián)Q代商品房的消費者；收人較高或中、高收入的消費者；駐A市辦事機構(gòu)商用或商?。?其他消費者。最 佳銷售時機根據(jù)小區(qū)廣告宣傳效果和試銷情況，以及市場情況而定。(3) 促銷手段。擬采用多種促銷手段，包括：廣告宣傳；內(nèi)部認購；人員直銷；舉辦展銷會；集團認購；有針對性 (銷售對象)的舉辦展銷會；靈活多樣的付款 方式；工程質(zhì)量、進度及完善的小區(qū)物業(yè)管理承諾；售樓現(xiàn)場樣板房促銷JY小區(qū)效果很好)；其他促銷手段。5. 4定價策略1)價格定位(1)根據(jù)A市目前房地產(chǎn)屋源交易信息，二環(huán)路以外西、南及東北市區(qū)一帶，同類 商品房銷售價格見表4. 1 . 42。樓盤帶昔價格情況袁 佗呦年1、込HS 4. J,

27、 4-2f主轉(zhuǎn)貳位啟虹愉元甲小赦卜jG/ft愉 5 r-h nt>112S2O|離首住宅礙一J3昭沏&SL(iu右丸i5曲記fE宅1耐熾骨1SQ舸三懇tl?宅市JK北J21KJ391Wr ce m c JFr- 1 C Pt 血4 X AHL* Mv A dt M E f Jl十«4ti 產(chǎn)廠 JLdi- JM- rtr 4 iA J VTFhl/ Ar- 11 « dl n rfSCc從A市2000年1、2月樓盤銷售情況分析，中高檔住宅售價每平方米在24803880元之問；別墅式高級住宅每平方米32003900元之間。由于各樓盤區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差別，開

28、發(fā)成本各異，僅作參考。(2)98JY第一期銷售價為20302580元/平方米，最高價為3、4樓，最低價是7 樓。復式樓磚混結(jié)構(gòu)為 2380元/平方米，框架結(jié)構(gòu)為 25803088元/平方米?！癑Y二期”價格定位為中高檔住宅，考慮上述因素，多層住宅價格每平方米定在280043000元之問，聯(lián)排低層住宅每平方米定在 35003900元之間，可研中分別取2950 元和3850元，地下停車位每個 75000元。2)價格優(yōu)惠策略擬采用以下策略： (1) 付款方式優(yōu)惠； (2)集團購買優(yōu)惠； (3)選擇購買優(yōu)惠； 14)特殊 消費對象優(yōu)惠； (5)其他優(yōu)惠措施。3) 價格浮動策略宜采用浮動售價： (1)展

29、銷會期促銷優(yōu)惠價； (2)限期銷售優(yōu)惠浮動價； (3) 正常銷售 期段浮動價； (4)其他浮動措施。4) 定價方式 主要按期房價、現(xiàn)房價、綜合價、集團購買價定價，并考慮樓層差、朝向差、地段 位置差、定價方式突出小區(qū)“賣點”和住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購房 因素的差異。三、項目選址及建設條件1項目選址1999 年以后， C 民族園作為永久性公園，園區(qū)依山傍水，環(huán)境得天獨厚，今后 A 市將嚴格控制這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)建設以園林旅游、休閑娛樂和較高檔次的住宅為主， 發(fā)展為 A 市的一個高尚新社區(qū)， 其周邊環(huán)境還將進一步改善。 C 民族園片區(qū)內(nèi)開發(fā)用地 成為開發(fā)商競相爭奪的寶地，不可多得。

30、“ JY 二期”項目在此選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢 和較好的開發(fā)建設條件。2建設條件21 位置優(yōu)越“ JY 二期”項目建設地塊位于 C 民族園 1 公里處 BL 路主干道西側(cè)，空氣清新， 水質(zhì)優(yōu)良，周圍是 LH 路、 TX 路，主干道 BL 路向前直通市中心區(qū)。沿 BL 路一帶的住 宅區(qū)，是A市較早開發(fā)的商品住宅片區(qū)，區(qū)內(nèi)人口眾多(僅迎新小區(qū)就有人口 10萬)，商業(yè)網(wǎng)點密布，生意興隆，呈現(xiàn)一派繁榮景象，與 C 民族園片區(qū)優(yōu)雅、清新、和諧、寧靜 的環(huán)境形成鮮明的對比。隨著“人與自然和諧發(fā)展”居住觀念的建立，中高檔住宅的更 新?lián)Q代將成為新的趨勢，依托 C民族園一流的社區(qū)環(huán)境，“ JY二期”住宅的開發(fā)建

31、設具 有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢。22 交通方便已建成的主干道 BL路和LH路、TX路、金博路、CJ路形成小區(qū)四通八達的交通 網(wǎng)絡。公共汽車由 A 市的東、南、西三個方向開往 JY 小區(qū)，坐車由 JY 小區(qū)至市中心 只需 10 分鐘， 到火車站 15 分鐘， 到 A 市機場 20 分鐘。 BL 路連接環(huán)城東路和白塔路延 長線， 緊接春城路直達 A 市機場。 由另一條主干道 CJ 路可連接 A 市城市南北方向的交 通動脈北京路，并與東西方面交通干線人民路交匯，往南至火車站，往西至西 市區(qū)，交通十分便捷。23 建設場區(qū)“五通”條件具備C 民族園片區(qū)市政設施有：道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電信管網(wǎng)、電力

32、溝、 路燈工程、 煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等。形成完善的路、水、電、氣、通信等市政設施。供水：城市自來水管網(wǎng)供水。接入主管為 DN300DN800，從“ JY 一期”預留口 引入。供電：D廠有現(xiàn)成的變電所（2 X 315千伏安），電源不需重新引入。煤氣：“JY 一期”建有開閉所，從預留口接入。地質(zhì)勘探：該地塊與“ JY 期”相連，相鄰地塊已按多層建筑做過地質(zhì)勘探。 通訊：直接由 A 市市話通信網(wǎng)接人。場地：建設場地為 D 廠內(nèi)生產(chǎn)用地，土地平整，需要拆遷。24 住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設施齊全“ JY 二期”與 98JY 小區(qū)、云山小區(qū)、 BL 小區(qū)、世界花苑構(gòu)成 BL 路住宅片區(qū)， 區(qū)內(nèi)商業(yè)

33、、教育設施完備，交行、農(nóng)行、建行在該區(qū)均設有營業(yè)網(wǎng)點，IJ商場、新世紀購物廣場是小區(qū)的購物中心，附近有 BL 幼兒園，云山幼兒園、云山小學等初等教育園 地， NX 林學院、 A 市理 T 大學建筑學院等院校也在該區(qū)周嗣， 形成了良好的文化氛圍。25 土地征用情況開發(fā)土地以定點拆遷方式獲得 A 市 D 廠生產(chǎn)用地 333335 平方米，采用轉(zhuǎn)讓變更 方式辦理用地手續(xù)。四、建設規(guī)模及功能標準1建筑面積和內(nèi)容根據(jù)省計委立項批復， “JY 二期”項目建設為商品住宅小區(qū)，初步規(guī)劃總建筑面積 76100 平方米，其中住宅建筑面積 50960 平方米，聯(lián)排低層高檔住宅建筑面積 10140 平 方米，地下停車

34、庫 15000 平方米。2功能設施標準21 建筑使用功能2000 年城市住宅流行模式為： 家庭向小型化發(fā)展， 戶規(guī)模以 3 口戶為主， 戶結(jié)構(gòu)以 核心戶為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。居住環(huán)境質(zhì)量有較大的改善和提高， 城市公共交通、地鐵和私人汽車有一定發(fā)展；學校和托兒所與住宅距離較近，能滿足服 務半徑步行距離的要求；公共服務設施逐步完善，滿足居民文化和購物等要求，環(huán)境綠 化有較大提高。2000 年住宅的戶型模式： 各空問的功能更加明確， 設備和裝修上更加體現(xiàn)個性， 其 舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)展的趨勢。套型的靈活性和適應性要求更高，并使空間有 可能再劃分。套型基本面積達到國家預定的目標

35、。根據(jù)這一趨勢， “JY 二期”住宅建筑功能和配套設施按相應的標準規(guī)劃設計。22 設施標準住宅的室內(nèi)環(huán)境，設備與設施，以及消防、安全防護等基本要求須符合XX省城 市住宅建設標準和有關(guān)規(guī)范，并按中高檔住宅有關(guān)標準設計。(1) 住宅裝飾及設施標準：住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生問一次裝修完成。外墻：高級外墻涂料；內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉；頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板 吊頂，其余為雙飛粉；地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無砂地坪；門窗：高級塑 鋼窗帶紗窗；分戶門：復合防盜門；戶內(nèi)門：實木鑲板門，實木填芯蒙板門；廚房設 施：洗滌盆；衛(wèi)生問設施：臺下盆或立柱盆、坐便器、浴盆；陽臺：鋁合金封閉式 陽臺；其他

36、：樓梯問踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手。(2) 小區(qū)配套設施： 小區(qū)設有院內(nèi)花園、 草地、 水池、 休息廳、 網(wǎng)球場、 地下停車庫、 室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風及火災報警系統(tǒng)、閉路電視及通信 系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。23 住宅戶型規(guī)劃根據(jù)“ JY 二期”區(qū)位環(huán)境和住宅市場需求，初步規(guī)劃為以下3 種戶型：多層住宅 A 戶型：每戶建筑面積 1 00平方米。多層住宅 B 戶型：每戶建筑面積 1 60平方米。聯(lián)排低層住宅 C 中型：每戶建筑面積 260平方米。多層住宅 A、 B 兩種戶型各 196套；聯(lián)排低層住宅 39 套。 以上戶型在下一步單體設計時， 還應根據(jù)消費對象需求， 綜

37、合考慮住宅使用功能與 空問組合、家用、二代際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房衛(wèi)生 間、儲藏室及陽臺、 餐廳和書房。 各種功能空間 臥室 (單雙人間 )、起居室廳、 廚房、 衛(wèi)生問 的使用面積滿足規(guī)定的要求。聯(lián)排高級住宅主要考慮商住兩用按辦公和居住兩用功能安排。3. 工程項目一覽表依據(jù)初步規(guī)劃方案，“JY二期”主要工程項目見表 4. 1 . 4 3主要工利近F覽表衰鼻序號說朗1項1冷林說朗1建拭函視761平山累閘厚r.w小 HJRW1.16通信T”弄評通電溝匱線1. 2堆排怪用住宅火災推臂處玄全臨機必厲塢斫猶寒擢靜川袒琢洛丨1. 3覽下停樂障a地F年卡沖週同2券排木匸程$閉睹咆

38、視13雷垃泊聞霍攏嘩仲T升宅外據(jù)化用釋廿說路場虛4配電房變杞電陵確|五、建設方案1. 建設場地環(huán)境1.1地形建設場地為D廠廠區(qū)現(xiàn)狀不規(guī)則矩形地塊，東北寬，西南窄，地形平坦。根據(jù)“ JY一期”地質(zhì)勘察報告鉆孔位置和高程數(shù)據(jù)，地塊高程約為1901. 411902. 42米，高程差為1米左右。1. 2場地自然條件(1) 地貌：場地位于 A市盆地東北部，地貌上屬河流堆積成因形成的堆積準平原地 貌，原始階地地形明顯，表層現(xiàn)狀為建筑物及回填土層。(2) 水文地質(zhì)：根據(jù)“ JY 期”地質(zhì)勘察結(jié)果，場區(qū)內(nèi)地下水位高程為1900. 601901 . 76米、地下水埋深一 1. 820. 81米。根據(jù)場地水質(zhì)分析

39、結(jié)果資料，建筑場區(qū) 范圍內(nèi)地下水的化學類型應對建筑混凝土無腐蝕性，對鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無腐蝕性。地震烈度：根據(jù)建設部建抗(1993)13號關(guān)于執(zhí)行中國地震烈度區(qū)劃圖 (1990)有 關(guān)規(guī)定的通知和省建抗(1993)44號關(guān)于抗震設防烈度有關(guān)規(guī)定的通知，本T程按 A市地區(qū)標準，設防烈度要求為 8度。(4) 地基土工程地質(zhì)評價：依據(jù)巖土T程勘察規(guī)范GB50021 94、建筑地基基礎(chǔ)設計規(guī)范GBJ7 89、建筑抗震設計規(guī)范 GBJ1189、土的分類標準 GBJ145 90。根據(jù)JY小區(qū)地質(zhì)勘察報告，地基土主要有人工填土、 耕填土和沖洪積、湖積(沼) 相堆積層組成，地質(zhì)物理力學性質(zhì)一般或較好，周圍

40、場地內(nèi)無不良地質(zhì)現(xiàn)象。場地土質(zhì)類型屬中軟場地土，場地類別為川類建筑場地。2. 總體規(guī)劃布局2. 1片區(qū)規(guī)劃A市規(guī)劃局已對BL路沿線C民族園片區(qū)做過控制性詳細規(guī)劃，以園林旅游、休閑 娛樂和高檔住宅為主。目前，該片區(qū)市政配套設施齊全，周邊環(huán)境還將進一步改善。2. 2小區(qū)整體規(guī)劃設計原則(1) 高綠化低密度；(2) 綜合服務配套設施齊全；(3) 戶型設計適應“升級換代”居住要求；體現(xiàn)小區(qū)獨特的整體建筑風格。2. 3總平面布局“ JY二期”總平面略呈“ T”形布局，由4個地塊形狀較為規(guī)則大小不同的庭院式住宅建筑群組合而成，中心花園布置在小區(qū)中部，下設地下停車庫，利用不規(guī)則地形布 置網(wǎng)球場和休息廳，小區(qū)

41、設南北兩個主出人口。在小區(qū)總平面規(guī)劃范圍內(nèi)，合理布局區(qū) 內(nèi)空間，與“ 98JY小區(qū)”內(nèi)空問視覺相呼應，風格相協(xié)調(diào)。2. 4交通組織小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設標準規(guī)劃， 地下停車庫出口和人口分別設于小區(qū)北面主出人口，緊接北面20米寬的區(qū)域規(guī)劃路。2. 5規(guī)劃指標根據(jù)“ JY二期”初步方案及建設規(guī)模，規(guī)劃指標見表4 . 1. 4 4"JV -期1*項目帝鼠技術(shù)輕濟荷標浚序號頃目措標序號m 目摘標1息即施厲服33冀.5半力眾ITIZ 卓2點越韻it租7S1CM建筑民宵4L密A*(米3150聞平方秦池F蠶陌束4地上崖貌而段fill

42、M時老|P址箏容段串1-4H中misfi t艸加Ll_L聯(lián)排職怯囪檔性窯1嘰忙平甫米1過停牢J&L1車停*5港須涇軌地上地Fifc下1S3. 建筑方案設計本工程設計涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風、燃 氣、電氣等各種專業(yè)，設計時需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設計時還應符合國家現(xiàn)行 的有關(guān)強制性標準的規(guī)定。3. 1建筑方案總體構(gòu)思建設地塊緊連“ 98JY小區(qū)”，背靠c民族園，位置居園區(qū)中北部?；疽笫牵航?筑方案總體構(gòu)思緊緊把握“人與自然和諧發(fā)展”這一中心主題，創(chuàng)造符合時代精神面貌 的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宅小區(qū)，并與“98JY小區(qū)”相呼應，與周邊建筑環(huán)境

43、協(xié)調(diào)統(tǒng)一。同時考慮到，由于社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們審美觀念也隨之變化，對現(xiàn)代建筑功能環(huán) 境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了更高的要求，因此，小區(qū)的建筑風格和形式還應 注意人受傳統(tǒng)風格的影響或限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)新的時代氣息和新世紀新的居住理念。3. 2平面設計(1) 住宅。根據(jù)使用功能，住宅采用框架結(jié)構(gòu)大空問布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費需求 在設計時靈活組合，調(diào)整住宅平面空問構(gòu)成。 住宅單體平面設計符合國家住宅建設基本 標準和有關(guān)規(guī)范要求。住宅經(jīng)濟技術(shù)指標見表4 .1 .4 5期"項目住宅雖濟掩術(shù)摘様* 臭 1. 4 S號酣標輯際單k1金網(wǎng)彈用曲劉平方岸r童0<i. i

44、za. zv62性亡標唯屈總便用曲釈平書捲4RA803拄宅標準圧思淫廉曜劉6110U4%抑5韋曲建就血駅反】春尿怔亡A 32lOd缶”柱帝11 ¥仕a£盹E"內(nèi)平均居作人玻3.27戶朋18人m(2) 公用建筑。中心花園廣場地下設一層車庫， 地下車庫出人口均為小區(qū)北面主出人 口，地下車庫的采光、通風、防潮、排水及安全防護措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標準汽車庫 建筑設計規(guī)范JGJ100的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)管理會所、配電室、休息廳等建筑物均建于地 上。室外有消防環(huán)形車道、中心廣場和庭院綠化帶、建筑小品等。33 立面設計立面造型設計突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與“ JY 一期”和周圍城市

45、環(huán)境協(xié)調(diào)， 表現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、 和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個性。4結(jié)構(gòu)設計根據(jù)“ JY 一期”地質(zhì)勘察報告和本項目工程初步規(guī)劃，工程基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)設計 擬采用以下類型：41 基礎(chǔ)選型及處理(1) 樁基礎(chǔ)：樁基礎(chǔ)應根據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質(zhì)和成樁質(zhì)量，并 根據(jù)實際地質(zhì)勘探結(jié)果，確定成樁方法和工藝，以保證成樁質(zhì)量。(2) 深層攪拌樁：采用深層攪拌加固地基，并按規(guī)定養(yǎng)護、測量，攪拌樁單樁還應通 過試驗確定。42 上部結(jié)構(gòu)“ JY 二期”建筑群地上部分由多層住宅、聯(lián)排低層高檔住宅及公用建筑組成，地 上建筑物為框架和混

46、合結(jié)構(gòu)；地下停車庫為鋼筋混凝土柱或墻。防震工程按 8 度設防。5公用設施方案本住宅區(qū)因與 98JY 相連，可利用部分 JY 小區(qū)配套設施， 并可借助本項目改善或彌 補兩個小區(qū)配套設施的不足。51 供水排水水源為城市自來水管網(wǎng)，進水管徑為DN200DN500，由JY小區(qū)預留口接人，并且按住宅建筑給排水工程設計規(guī)范要求設計如下：1) 用水標準和用水量。住宅生活用水：140公升/ (人日)，/Z 1. 4初步估算，住宅生活用水及消防用水每天約 231 立方米。2) 給水。(1) 設 300500立方米消防水池，安裝通用消防水泵2臺，自動消防水泵 2臺。建設區(qū)內(nèi)已有水泵房。(2) 在住宅屋頂設單元屋頂

47、水箱 (每單元一個 )。(3) 城市自來水進水管不小于DN150，設一組水表裝置。3) 室內(nèi)給水和消防給水系統(tǒng)。(1) 室內(nèi)生活給水：4層以上屋頂水箱給水，13層由城市壓力供水，采用下行上給 式供水系統(tǒng)。(2) 普通消防供水系統(tǒng)： 由上行、下行、水平供水干管和豎管組成水平和立體供水系 統(tǒng)。4) 室內(nèi)外排水。(1) 室內(nèi)污水排放量按供水量的 85 90估算，約 173 立方米。室內(nèi)排水需經(jīng)室 外化糞池處理后，進人城市排污管網(wǎng)。(2) 對室外雨水按清污分流制排人城市排水管網(wǎng)系統(tǒng)，雨水量按A 市地區(qū)暴雨強度公式計算。52 供電1) 供配電系統(tǒng)。( 1 )負荷等級： 工程消防用電設備、 設備機房、小區(qū)

48、道路照明、 生活泵等為二級負荷， 其余負荷為三級。(2) 供電電源及電壓：供電電壓為 10 千伏電源，從廠內(nèi)配電室增容后接出，配電房 設自動化柴油發(fā)電機組作備用電源。(3) 主要電力供應指標： 設備容量 2155千瓦， 計算負荷 1 657千瓦， 變壓器總裝機容量2134千伏安，目前廠內(nèi)配電室變壓器裝機容量為2X 315千伏安。(4) 計量方式： 10 千伏系統(tǒng)進線設專用計量柜，住宅每戶設專用磁卡式分戶電表。2) 照明及電力設計。(1) 配電方式： H 級負荷按設備功能分組， 由不同母線段供出回路， 到末端配電箱后 對其供電；三級負荷為單回路供電；每戶戶內(nèi)設分戶箱，按 5千瓦戶計算。(2) 照

49、明設計：有正常照明、應急照明和小區(qū)室外景觀照明。照度標準按國家標準 GB13390 的中值選取。主要光源為節(jié)能型熒光燈，住宅預留燈位，由用戶裝修選定。在 公用建筑疏散樓梯口、地下車庫通道等位置，設安全出口標志燈；在通道及轉(zhuǎn)彎處，設 疏散標志燈。(3) 電力設計： 消防設備按消防中心指令開停機； 通風空調(diào)系統(tǒng)集中聯(lián)動控制； 生活 水泵和潛水泵控水位自動控制。所有遠程控制設備均設置手動控制功能。53 供氣采用城市管道煤氣供氣方式。 主要用氣地為住宅區(qū)，煤氣用量按民用建筑日煤氣用量標準估算(每戶每月4050立方米)，從98JY小區(qū)預留口接入。54 通風空調(diào)(1) 住宅空調(diào)。高級住宅可采用分體熱泵式空

50、調(diào)器(掛壁式或立柜式 )由住戶自行購置，一般不需要 )。(2) 通氣及防排煙設計。 地下車庫設機械排氣系統(tǒng)， 設管道或通風窗自然補風。 安裝 機械排煙系統(tǒng)，排風量按每小時換 6次氣計算。設備用房換氣次數(shù)為 46 次小時 (變 配電房按 l0 次1 小時計算 )。55 弱電設計(1) 小區(qū)通信線路由 A 市市話網(wǎng)直接引入。(2) 高級商住兩用住宅設數(shù)據(jù)、語音用模塊化插座。(3) 數(shù)據(jù)語音均采用 100Mbid 高速傳輸方式，用五類傳輸線。(4) 小區(qū)范圍內(nèi)設 CATV 保安監(jiān)控、防盜報警系統(tǒng)。出入口及重要部位設置攝像機、 雙監(jiān)報警監(jiān)視器和微音器。(5) 小區(qū) CATV 電視系統(tǒng)由 A 市光纖電視

51、網(wǎng)引入，每用戶設 23 個電視用戶盒。(6) 設火災自動報警、消防聯(lián)動系統(tǒng)和緊急廣播系統(tǒng)。6消防(1)建筑物周同設環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)， 為消防補救提供有利的交通應急條件。(2)地下停車庫設防煙疏散樓梯問， 采用室內(nèi)自動噴淋消防或氣體消防設施、 消火栓。(3) 小區(qū)室外按規(guī)范設消火栓。(4) 地下車庫按國家有關(guān)規(guī)范設置防火分區(qū)。(5) 根據(jù)小區(qū)消防用水量設消防水池 (花園水池及消防兩用 )，按規(guī)定要求儲存充足水 量，以滿足消防的要求。7環(huán)境保護 本工程主要污染源是地下停車庫汽車排放的尾氣對地面周圍空氣和地下環(huán)境構(gòu)成 的污染，其次是住宅生活污水、固體垃圾、地下層設備運行的噪聲污

52、染。對上述污染擬 采取以下措施進行治理：(1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污經(jīng)化糞池處理排人城市污水管道。(2)固體垃圾：采用袋裝方式收集處理，防止二次污染。(3) 噪聲：設備選型應盡量選用噪聲較低的， 必要時對有關(guān)功能分區(qū)在建筑上做隔聲 處理，達到環(huán)保標準。六、項目實施進度安排 本項目計劃在兩年半 (29個月 )左右的時問內(nèi)建成。建設進度計劃如下： 2000 年 1 月 20 日：項目建議書批復。2000年2月23日2000年3月：編制可行性研究報告并報批。2000年5月2000年7月：建筑方案設計。2000 年 8 月：綜合管網(wǎng)設計。2000 年 9 月 2000 年 11月：施丁圖設

53、計。2000 年 12 月：報建、領(lǐng)取建設規(guī)劃許可證。2001 年 1 月：工程開工。2001 年 3 月：完成投資 25，開始預售。2001 年 8 月：主體工程斷水。2001 年 12 月 2002 年 2 月：單體工程驗收。2002 年 1 月 -2002 年 3 月：分項工程驗收。2002 年 6 月；正式入住。七、投資估算與資金籌措1投資估算 根據(jù)建設單位提供的“ JY 一期”土建丁程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按本項目設計方案確定的建 筑面積、結(jié)構(gòu)、建設標準，以及可行性研究財務評價有關(guān)取費要求，估算總投資造價見 表 4146 和附表 1。5丫二羽*項目投資怙算璋位2萬元 *4, 1.4-6V HJF

54、重嚴本肴朋11期逬度1fl"341七地世用4501卜呻"g64?3-弄礎(chǔ)滋軸建盤駐2054Hd4覽貳先輕TJV片713210fW弭IO6125於誕規(guī)喪設腕itiS肘側(cè)50I'.M130他as35祐L-I72詆恥9050L58常售費用735&甌2S01俯fli:mID戟他費用54450DO364II不町傾51£3040Q.呂甜'合卄17«±3714230117.222. 資金籌措本項目建設資金完全由建設單位自籌，美居房地產(chǎn)開發(fā)公司使用自有資金8000萬元作為項目資本金；按國家對商品房銷售有關(guān)規(guī)定，不足資金可以從預售房款中解決， 實行滾動開發(fā)，本項目需利用分期預售房款總計約9623萬元。詳見附表2。八、經(jīng)濟效益分析1. 住宅銷售價格根據(jù)工程所處位置、周同環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預測，考慮房地產(chǎn)銷售風險 和丁程建設成本等綜合因素，多層住宅按每平方米2950元；低層聯(lián)排高檔住宅按每平方米3850元；平均每建筑平方米售價 3001元。地下停車庫每個車位 75000元，按80%, 即400個車位銷售計。2.