住宅類房地產(chǎn)項目貸款操作指引

1、住宅類房地產(chǎn)項目貸款管理辦法（草稿）根據(jù)目前房地產(chǎn)市場走勢，為支持和逐步規(guī)范我行純住宅類房地產(chǎn)項目的操作和 管理，結(jié)合商業(yè)銀行自營住房貸款管理暫行規(guī)定、固定資產(chǎn)貸款管理辦法以 及安徽農(nóng)村商業(yè)銀行系統(tǒng)信貸業(yè)務(wù)檔案管理辦法等有關(guān)法規(guī)文件，特草擬本辦法（草稿）。一、住宅類房地產(chǎn)項目準(zhǔn)入第一條本辦法所指的住宅類房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款是指土地使用權(quán)70年的住房房地產(chǎn)開發(fā)項目，不含商業(yè)、辦公。第二條制定系統(tǒng)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)重點合作客戶名單，適當(dāng)擴(kuò)展至地產(chǎn)百強(qiáng)（名 單根據(jù)中房協(xié)排名）S區(qū)域龍頭前三名。要求住宅類房地產(chǎn)項目貸款申請人或申請 人控股股東滿足名單制準(zhǔn)入管理要求， 其中名單內(nèi)控股股東對項目公司持股比例不低

2、于51% o對于特別優(yōu)質(zhì)的住房類房地產(chǎn)項目及所在地區(qū)具有顯著代表性的房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)，準(zhǔn)入條件可適當(dāng)放寬。第三條住宅類項目區(qū)域管理：根據(jù)安徽省內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展情況及區(qū)域特 點，堅持以合肥區(qū)域為核心，以優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的住宅類項目為重點。在保持房 地產(chǎn)業(yè)務(wù)合理集中度的前提下，針對三四線城市及縣域，制定“一城一策”區(qū)域管理辦 法。原則上不介入各區(qū)域高風(fēng)險的“地王”項目。二、住宅類房地產(chǎn)項目受理與調(diào)查2017年中房協(xié)排名見附件一第一條 住宅類房地產(chǎn)開發(fā)貸款借款申請人應(yīng)滿足一下資質(zhì)：1、申請人或其控股股東符合我行名單制準(zhǔn)入管理要求，開發(fā)住宅項目所在區(qū)域 符合我行區(qū)域管理要求；2、在我行內(nèi)部評級不低于

3、 A 級；3、申請人或其控股股東具有房地產(chǎn)開發(fā)二級（含）以上資質(zhì)；4、申請人或其控股股東信息披露公開透明，財務(wù)指標(biāo)和結(jié)構(gòu)處于行業(yè)合理水平， 控股股東或?qū)嶋H控制人無重大負(fù)面信息；5、符合我行授信客戶的其他條件。第二條 住宅類房地產(chǎn)項目已完成備案、立項等手續(xù)后，繳清土地讓出金及契稅， 并取得國有土地使用權(quán)證的住宅類房地產(chǎn)開發(fā)貸款借款申請人方可向我行申請住房 開發(fā)貸款。第三條 具備上述條件的借款申請人，申請項目貸款需要提供一下資料：1、授信申請，寫明授信金額、用途及還款來源、授信期限；2、已年檢營業(yè)執(zhí)照正副本和組織機(jī)構(gòu)代碼證正副本復(fù)印件；3、公司項目資質(zhì)證書年檢后 （如有 ）；4、國稅、地稅登記證復(fù)

4、印件；5、法定代表人身份證明；6、貸款卡（已年檢）、基本帳戶開戶許可證；7、公司章程及修正案、驗資報告；8、借款人及其主要股東近三年度經(jīng)審計的財務(wù)報表和近期的財務(wù)報表（成立不足三年的，按實際年限），經(jīng)審計的財務(wù)報告包括會計報表、會計報表附注、財務(wù)情況說明書及審計報告等；最近一期報表明細(xì)；9、國家有權(quán)部門對項目審批、核準(zhǔn)或備案文件；10 、項目可行性研究報告；11 、項目資本金和其他建設(shè)資金籌措方案及其落實情況證明資料；12 、環(huán)評等涉及該項目的其他批復(fù)文件。第四條 貸款人受理借款人提交的項目貸款申請資料后，安排相關(guān)人員進(jìn)行盡職調(diào)查，盡職調(diào)查內(nèi)容包括但不限于：1、借款人評價：借款申請人基本面（歷

5、史沿革、資本結(jié)構(gòu)、管理水平、資信狀 況）、財務(wù)情況分析（財務(wù)報表真實性、經(jīng)營創(chuàng)現(xiàn)能力和現(xiàn)有償債能力）及控股股東 經(jīng)營情況、同期是否存在多處房地產(chǎn)開發(fā)項目、 新項目出資能力、 關(guān)聯(lián)企業(yè)調(diào)查等（除 人行征信查詢外包括但不限于運(yùn)用外部信息查詢工具如啟信寶、天眼、全國法院被執(zhí) 行人信息查詢、企業(yè)信用信息查詢系統(tǒng)、中國裁判文書網(wǎng)等）；2、項目基本情況評價：地理位置、交通情況、征地拆遷、環(huán)保措施、受理項目 資料的合規(guī)可行性審核等。注意事項：應(yīng)參照國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定（國發(fā) 2004 20 號）、國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范新開工項目管理的通知 （國辦發(fā) 200764 號）等相關(guān)文件來審核項目是否按規(guī)

6、定程序和權(quán)限取得項目批準(zhǔn)文件 （立項、環(huán)評、土地預(yù)審）； 房地產(chǎn)開發(fā)貸款審批時應(yīng)具備“國有土地使用權(quán)證”、“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”，并且“建 筑工程規(guī)劃許可證”、“建筑工程施工許可證”已在辦理過程中；嚴(yán)格審核土地出讓合同 中的附加條款；關(guān)注“四證”與相應(yīng)備案、批復(fù)內(nèi)容的一致性。三、住宅類房地產(chǎn)項目評估第一條 投資估算和籌資評價1、住宅項目總投資評估應(yīng)盡可能取得項目不同建設(shè)階段的概算、預(yù)算、決算數(shù) 據(jù)；可咨詢第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)意見（數(shù)據(jù)及依據(jù)參見可研報告）；同時應(yīng)與同類型項目 進(jìn)行比較；2、關(guān)注項目已有的其他債務(wù)性資金對借款人新增銀行貸款有無限制性條款，其 資金使用期限是否與項目投資計劃相匹配、是否與

7、我行貸款償還期相匹配。3、項目資本金審核（ 1）項目資本金必須是非債務(wù)性資金。杜絕股東借款（注明在風(fēng)險情況下放棄 一切償還權(quán)利除外）、銀行貸款、通過理財產(chǎn)品籌集的資金、通過信托計劃籌集的資 金中債務(wù)性資金充作項目資本金；（ 2）股東投入的項目資本金必須是能真正用于項目建設(shè)的貨幣或非貨幣資金投 入。特別關(guān)注能真正作為企業(yè)或項目資金來源的資本公積（例如，資產(chǎn)評估增值增加 的資本公積、 可供出售金融資產(chǎn)公允價值變動增加的資本公積等都不能形成企業(yè)真實的現(xiàn)金流入） ，以及股東借款轉(zhuǎn)增資本公積的合規(guī)性 （比如借款人報表雖為資本公積、 但在股東方報表上還是其他應(yīng)收款）。4、制定住宅類房地產(chǎn)開發(fā)項目投資測算表

8、，涵蓋項目投資來源支出預(yù)算表、項 目現(xiàn)金流量表、項目貸款償還表、項目敏感性分析，嚴(yán)格按照住宅類房地產(chǎn)開發(fā)項目 投資測算表中的評估主要結(jié)論報告表科學(xué)合理的核定該項目總投資、 自有資金比例及 我行能夠核定的貸款額度等定量指標(biāo)。住宅類房地產(chǎn)開發(fā)項目投資測算表詳見附件二。第二條 抵押物價值認(rèn)定： 各農(nóng)商行實行房地產(chǎn)及土地評估機(jī)構(gòu)名單制管理， 對 符合一定評估資質(zhì)的外部評估機(jī)構(gòu)實行名單準(zhǔn)入制， 住宅類房地產(chǎn)項目貸款對應(yīng)的土 地或后期需要追加的抵押物必須由名單內(nèi)外部評估機(jī)構(gòu)出具評估報告。 對于有條件的 農(nóng)商行，可成立內(nèi)評小組，在外部評估報告的基礎(chǔ)上，運(yùn)用科學(xué)方法，對抵押標(biāo)的物 重新評估和價值認(rèn)定，提高對估

9、值的謹(jǐn)慎性。對于土地取得時間不超過半年的，直接 認(rèn)定土地交易價格為抵押物價值。同時，按照區(qū)域管理辦法，合肥地區(qū)的住宅類土地 抵押率不超過 60% ，三、四線城市或縣域區(qū)住宅類土地抵押率不超過 40% 。四、住宅類房地產(chǎn)項目發(fā)放與支付第一條 住宅類房地產(chǎn)開發(fā)貸款期限和執(zhí)行利率 住宅類房地產(chǎn)開發(fā)貸款期限最 長期限不超過 3 年，根據(jù)住宅類房地產(chǎn)開發(fā)項目投資測算表核定貸款期限（部分優(yōu)質(zhì) 低密度住宅類房地產(chǎn)項目，因開發(fā)商的品牌優(yōu)勢，銷售進(jìn)度和資金回籠較快的建議控 制在 1.5-2 年），貸款利率由各農(nóng)商行自行核定，原則上不低于基準(zhǔn)利率。第二條 住宅類房地產(chǎn)開發(fā)貸款發(fā)放前提條件：1、項目自有資金在業(yè)務(wù)經(jīng)

10、辦行貸款發(fā)放前足額到位并全部投入使用；貸款的 發(fā)放按項目建設(shè)進(jìn)度掌握發(fā)放；2、落實合法、有效、可靠的項目土地使用權(quán)抵押（根據(jù)項目在建工程建設(shè)進(jìn)度， 及時辦妥在建工程抵押手續(xù)），原則上一并追加項目實際控制人的連帶責(zé)任保證；3、在借款合同中與借款人補(bǔ)充約定：（1）項目面積銷售率達(dá)到 30%開始還款，達(dá)到 50% 時貸款收回比例不低于 50%， 項目面積銷售率達(dá)到 80% 前收回全部貸款本息；（2）在未足額償還我行貸款之前不分紅，不挪用本項目貸款和銷售回籠資金；（3）項目形成的按揭貸款原則上在我行辦理。4、借款人股東向我行承諾：（ 1）在借款人未足額償還本項目貸款本息之前不撤資（含資本公積），不轉(zhuǎn)讓

11、 其擁有的對應(yīng)該項目的股權(quán)；（2）在該項目預(yù)售收入無法按計劃實現(xiàn)或工程出現(xiàn)超支時，由其負(fù)責(zé)追加投資， 保證項目的順利實施。5、本項目第一手支付的交易對手在我行開立結(jié)算賬戶。第三條 住宅類房地產(chǎn)開發(fā)貸款的支付 嚴(yán)格執(zhí)行備用金管理和建設(shè)資金使用審 批管理制度，要根據(jù)項目建設(shè)的實際進(jìn)度和資金需求，對貸款資金支付進(jìn)行管理與控 制，監(jiān)督貸款資金按約定用途使用， 對單筆資金使用超過 500 萬元或項目總投資的 5% （以較低者為準(zhǔn)），必須采取受托支付方式。五、住宅類房地產(chǎn)項目投后管理第一條 加強(qiáng)對借款人關(guān)聯(lián)企業(yè)管理，密切關(guān)注關(guān)聯(lián)交易帶來的風(fēng)險，確保我行 融資安全第二條 督促項目經(jīng)辦行建立切實可行的住房開發(fā)

12、貸款封閉管理機(jī)制，嚴(yán)格按照 “專戶管理、使用審核、按比例收回”的原則，做好本項目的貸款管理工作：（ 1 ）指定支行行長某某同志、市場部門負(fù)責(zé)人某某同志、客戶經(jīng)理某某同志為 本項目貸款管理責(zé)任人及直接責(zé)任人，前述責(zé)任人因崗位變動，其貸后管理后續(xù)責(zé)任 由繼任者承擔(dān)；（ 2）做好項目資金監(jiān)管專用賬戶資金的歸集工作，將已到位但尚未投入項目建 設(shè)的項目資本金、 銷售款、租金、項目經(jīng)營收入以及項目其他資金全額納入專戶監(jiān)管。 貸款結(jié)清前，該專戶資金只能用于項目建設(shè)、企業(yè)合理的經(jīng)營管理費(fèi)用或歸還我行貸 款；（ 3）按月對項目建設(shè)進(jìn)度、累積工程工作量與項目資金累計支出匹配程度、施 工單位墊款金額等進(jìn)行現(xiàn)場檢查；

13、按月監(jiān)控和統(tǒng)計項目銷售進(jìn)度，通過現(xiàn)場調(diào)查、查 閱當(dāng)?shù)胤抗懿块T銷售備案系統(tǒng)和借款人按月提供的項目銷售明細(xì)表、 查詢企業(yè)銷售合 同及收費(fèi)收據(jù)、分析企業(yè)財務(wù)報表等方式核實分析項目銷售情況。要根據(jù)項目銷售進(jìn) 度，按我行規(guī)定的比例收回貸款，確保項目面積銷售率達(dá)到 80% 前，收回全部貸款；（ 4）加強(qiáng)押品的動態(tài)管理，定期對押品價值進(jìn)行重評，對因項目銷售需要辦理 抵押物注銷登記的，須采取收回部分貸款或追加擔(dān)保等風(fēng)險防范措施后，方可辦理注 銷登記手續(xù)；（ 5）密切跟蹤當(dāng)?shù)刈≌康禺a(chǎn)市場價格和銷量的變化情況，及時預(yù)判項目所在 地區(qū)住宅房地產(chǎn)市場走勢，定期分析借款人資金鏈狀況，完善房地產(chǎn)貸款風(fēng)險預(yù)警機(jī) 制，若發(fā)

14、現(xiàn)重大風(fēng)險，及時采取有效措施規(guī)避信貸風(fēng)險；附件一： 2017 年中國房地產(chǎn)行業(yè)百強(qiáng)排名it苦126昭團(tuán)51隸寵護(hù)有淞司7fi寶凱產(chǎn)酗有淞司2萬科奩業(yè)那 有段埜司27繇腿曲有眩司乂就葉壬有淞司77座中古有融亙328即1園邀跚朋漏S3首創(chuàng)遏業(yè)跚有淞司78呈河灣天団有限必司4歳曲號舉啦司29花光卻覩有電亙54球釋半毎遜努有限處豈79廣前江投資股労有阻公司5保利尿竝五|：耘:'辰序很芒司30觀也護(hù)団有限©司55；諒任護(hù)互有隅王公司80蘇挖蹲圉631弓記百都開描霞芙回有國忙目56中牌護(hù).棗團(tuán)丿股樓有融司81和呂茱團(tuán)7大迤萬達(dá)商吐坨立鵝有眼32售鋰噬団有馳病5782帝創(chuàng)口國嚴(yán)有段世司S3

15、中生金茂鈕巣團(tuán)有聶i司垃上啦換M噴翻躺83申璇?？刈迦τ蕹鏊?華星聿話星據(jù)労有限住司34卻雕；跆硼靖S984國貿(mào)也護(hù)甸有段必司10芯湖地產(chǎn)有融詞S5馥尿址產(chǎn)集可有覘感旨60進(jìn)月就?臉君郁松司8S廣赳市方圍耀坨產(chǎn)曲有艱住習(xí)10廣帽力噸鵝磁司菇寶詭勰有鳩61廣外壬取捷投遵有限址司8S利扁實業(yè)帀建）廂談體12華潤歐有限縊37上海屯睦孚投資豹有理E司62鑫宛中國871S錨購鵝磁司3B甬護(hù)集園63協(xié)同餵集因sa雖日耘有限怕14融尿也嗨有限爛39初逓頤集圈嵌司64蘇ffi產(chǎn)傑和勰處旬89薦集圉鎌有電洞1S拾確機(jī)I11JS銀懈磚知40廣哪市時恤集團(tuán)有總涓砧審耽產(chǎn)冥業(yè)集團(tuán)毎恣司重加妒：集團(tuán)）裁娟1611隔石磔園9117站驟傑弐爭址司42缽泰軌產(chǎn)67門寤論動產(chǎn)靠團(tuán)磁司92飆芯酸圉18曲尿;ft產(chǎn)曲有限公荀43対哋嗨有限朗的2®向同93杷SM酩很住司19吧?跚有淞司列中猴團(tuán)69東劇護(hù)額94廣西云縣鈕有總洞20中耳去擔(dān)45雀業(yè)任宅集回仲國）有啦閏70邏毎菓團(tuán)95獺|味聯(lián)蘇培