房地產企業(yè)財務核算與稅法的協(xié)調

1、房地產企業(yè)財務核算與稅法的協(xié)調會計教研室 趙建華 稅收教研室 陳玉琢05147806638（辦） （辦） （手機） （手機）E-mail：zjhtax- cyztax-第一講總論房地產開發(fā)企業(yè)是從事城市建設場地、房屋等建筑產品開發(fā)建設的具有獨立法人資格的企業(yè)單位，實行獨立核算，自主經(jīng)營、自負盈虧。開發(fā)企業(yè)雖然從事于城市建設場地、房屋等建筑產品的開發(fā)建設活動，但它既不同于一般的建設單位，也不同于施工企業(yè)。它所開發(fā)建設的最終產品，即建設場地和房屋等，不是以滿足本單位使用為目的的，而是將其作為商品，向社會和用戶實行有償提供和出售。作為企業(yè)，它又不像施工企業(yè)那樣，僅從事建筑安裝生產活動，而是在國家計劃

2、指導下，從征地拆遷開始，到開發(fā)建成銷售為止，從事建筑產品全過程的開發(fā)經(jīng)營活動。因此，開發(fā)企業(yè)是以城市土地開發(fā)和房地產經(jīng)營為主要任務的生產經(jīng)營性單位。作為自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧，對國家承擔經(jīng)濟責任，具有獨立法人資格的企業(yè)，它有以下幾個方面的顯著特點：1產品的商品性。房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的建筑產品，不論是建設場地，還是房屋建筑物，均作為商品，進日入流域，實行銷售或有償轉讓。2開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的復雜性和多樣性。與工業(yè)企業(yè)的產品生產不同，開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設的建筑產品，特別是商品房住宅小區(qū)建設，除了商品房等建筑本身的建設外，企業(yè)還要根據(jù)城市建設規(guī)劃的要求，同時承擔與商品房等建筑產品有關的市政、公用、動力、

3、通訊等基礎設施和相應的公共配套設施的開發(fā)建設。在建筑產品的開發(fā)過程中，為了安置被搬遷居民，企業(yè)還要建設一批專門為安置被搬遷居民周轉使用的房屋，對于開發(fā)的各類建筑產品，企業(yè)根據(jù)市場對建筑產品的需求，有的銷售，有的轉讓，有的出租，還有的開展自行經(jīng)營。有相當一部分開發(fā)企業(yè)開展和從事對商品房售后服務業(yè)務，包括房屋維修，產權管理等。可見，開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營活動，內容廣泛、多樣、復雜。3生產周期長，投資數(shù)額大，經(jīng)濟往來多。土地和商品房等建筑產品的開發(fā)建設與一般工業(yè)產品的生產不同，生產周期較長，大多在一年以上。由于建筑產品造價高，所需資金就多，資金在生產過程中停留的時間較長，因此，開發(fā)建設需要大量的資金不斷投入

4、。由于生產的社會性和開發(fā)產品的商品性，特別是建筑產品生產的特殊性，企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中與之發(fā)生經(jīng)濟往來關系的單位較之其他生產企業(yè)要多。它不僅因購銷活動而與材料物資供應單位和商品房等建筑產品的購入單位（包括個人）發(fā)生經(jīng)濟往來，而且因工程的發(fā)包招標與勘察設計單為、建筑安裝施工企業(yè)發(fā)生經(jīng)濟往來。開發(fā)企業(yè)與其它單位的經(jīng)濟往來活動，不僅存在與購銷流通領域，而且存在與生產領域，貫穿與企業(yè)整個供、產、銷過程。4房地產開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務主要有以下幾個方面：（1）土地（建設場地）的開發(fā)經(jīng)營；（2）商品房的開發(fā)經(jīng)營；（3）城市基礎設施和配套設施的開發(fā)和建設；（4）代建房屋和工程的建設；（5）經(jīng)營房屋的出租和經(jīng)營；

5、（6）其他多種經(jīng)營業(yè)務。房地產開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營流程：立項發(fā)改委選址規(guī)劃局拿地國土局規(guī)劃：建設用地規(guī)劃，建設工程規(guī)劃規(guī)劃局設計：建筑工程設計，建筑項目設計設計單位申請施工許可建設局招投標開工進場施工，建設局預售許可房管局竣工驗收各部門初始產權登記房管局正式銷售許可房管局產權轉移房管局清盤物業(yè)管理房地產開發(fā)企業(yè)主要會計科目表 順序號編號科目名稱 12345678910111213141516171819202122232425262728293031323334353637383940414243 4445464748 4950 5152535455

6、5657585960616263 101102109111112113114115119121123124125129131133135136137138139141151155156169161171181 183201202203204209211214221223229231241251261 301311313321322 401407 501502503511512521522531541542543544一、資產類現(xiàn)金銀行存款其他貨幣資金短期投資應收票據(jù)應收賬款壞賬準備預付賬款其他應收款物資采購采購保管費庫存設備庫存材料低值易耗品材

7、料成本差異委托加工物資開發(fā)產品分期收款開發(fā)產品出租開發(fā)產品周轉房待攤費用長期股權投資長期債權投資固定資產累計折舊固定資產清理固定資產購建支出無形資產長期待攤費用待處理財產損溢二、負債類短期借款應付票據(jù)應付賬款預收賬款其他應付款應付工資應付福利費應交稅金應付股利其他應交款預提費用長期借款應付債券長期應付款三、所有者權益類實收資本資本公積盈余公積本年利潤利潤分配四、成本類開發(fā)成本開發(fā)間接費用五、損益類主營業(yè)務收入主營業(yè)務成本主營業(yè)務稅金及附加其他業(yè)務收入其他業(yè)務支出營業(yè)費用管理費用財務費用投資收益營業(yè)外收入營業(yè)外支出所得稅第二講房地產開發(fā)企業(yè)的成本核算一、成本核算的內容房地產開發(fā)業(yè)成本核算的主要內

8、容是開發(fā)產品成本。企業(yè)在開發(fā)、建設和經(jīng)營房地產業(yè)務的過程中發(fā)生的各種耗費，稱為開發(fā)經(jīng)營費用。開發(fā)產品成本是指由成本計算對象，即開發(fā)項目負擔的開發(fā)經(jīng)營費用。開發(fā)產品的成本項目如下：（一）土地征用及拆遷補償費，指房地產開發(fā)企業(yè)按照城市建設總體規(guī)劃進行土地開發(fā)而發(fā)生的各項費用。包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費、有關地上地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。（二）前期工程費，是指開發(fā)項目前期工程所發(fā)生的各項費用。包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、勘察、測繪等支出。（三）基礎設施費，是指房地產開發(fā)項目在開發(fā)過程中發(fā)生的各項基礎設施支出。包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排

9、污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。（四）建筑安裝工程費，是指房地產開發(fā)項目在開發(fā)過程中發(fā)生的種建筑安裝費用。包括企業(yè)出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。（五）公共配套設施費，是指必須由房地產開發(fā)項目負擔的，不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。包括建水塔、車棚、公共廁所、鍋爐房、托兒所、幼兒園、派出所、居委會等發(fā)生的支出。（六）開發(fā)間接費用。指企業(yè)所屬直接組織、管理開發(fā)項目的單位發(fā)生的工資及福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等費用。開發(fā)間接費用相當于一般工業(yè)企業(yè)在車間發(fā)生的制造費用，應經(jīng)分配計入開發(fā)產品成

10、本。同其他企業(yè)一樣，房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)生的營業(yè)費用、管理費用和財務費用等期間費用直接計入當期損益、不構成開發(fā)項目成本。土地開發(fā)成本明細賬開發(fā)土地名稱：甲場地 開發(fā)總面積：2000 單位：元 1996年憑證號數(shù)摘 要土地征用及拆遷補償費前期工程費基礎設施費建筑安裝工程費公共配套設施費開發(fā)間接設施費合 計月日3×1付土地征用費900000     900000 ×2付拆遷補償費480000     480000 ×3付水文地質勘察費 

11、;18000    180000 ×4付市政公司款   170000   170000 ×5付建筑公司款    50000  50000 ×6預提公共配套設施費    194000 194000 317分配轉入開發(fā)間接費用     6200062000 31本

12、月合計180001700005000019400062000 轉出開發(fā)成本180001700005000019400062000 月末余額              會計和稅收上成本內容比較會計上的開發(fā)產品成本稅收上的開發(fā)產品建造成本是指由成本計算對象，即開發(fā)項目負擔的開發(fā)經(jīng)營費用。包括：（一）土地征用及拆遷補償費。（二）前期工程費。（三）建筑安裝工程費。（四）基礎設施費。（五）公共配套設施費。（六）開發(fā)間接費用。83號：是指開發(fā)產品完工前發(fā)生的各項支出，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、

13、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共設施配套費、開發(fā)的間接費用、借款費用及其他費用等。31號：開發(fā)產品建造過程中發(fā)生的各項支出，當期實際發(fā)生的，應按權責發(fā)生制的原則計入成本對象；當期尚未發(fā)生但應由當期負擔的，除稅收規(guī)定可以計入當期成本對象的外，一律不得計入當期成本對象。二、成本核算賬戶的設置房地產開發(fā)企業(yè)歸集和分配發(fā)生的開發(fā)經(jīng)營費用，進行開發(fā)產品成本核算所采用的主要賬戶是“開發(fā)成本”和“開發(fā)間接費用”。（一）“開發(fā)成本”賬戶該賬戶屬于成本類賬戶，核算企業(yè)在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用，以及企業(yè)對出租房進行裝飾及增補室內設施而發(fā)生的出租房工程支出。賬戶的借方反映產品

14、開發(fā)過程中發(fā)生的開發(fā)直接費用和月末分配計入開發(fā)產品的開發(fā)間接費用，貸方反映結轉“開發(fā)產品”賬戶和“出租開發(fā)產品”或“投資性房地產”賬戶的已完工開發(fā)產品實際成本，期末借方余額反映在建開發(fā)項目的實際成本，該賬戶的明細賬按開發(fā)項目的種類設置，如“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設施開發(fā)”和“代建工程開發(fā)”等，并在明細賬下按成本計算對象設置賬頁，按成本項目設置專欄，進行明細核算。（二）“開發(fā)間接費用”賬戶該賬戶屬于成本類賬戶，核算企業(yè)內部獨立核算單位開發(fā)產品而發(fā)生的各項間接費用。該賬戶的借方歸集月內發(fā)生的各項開發(fā)間接費用，貸方反映月末按一定分配標準分配結轉有關開發(fā)產品成本的費用總額，結轉后無余額。該賬

15、戶的明細賬應按企業(yè)內部不同單位的名稱設置。房地產開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)管理的要求、企業(yè)規(guī)模的大小、開發(fā)項目和開發(fā)間接費用的多少，將“開發(fā)成本”賬戶分解為“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設施開發(fā)”和“代建工程開發(fā)”四個一級賬戶，或者將“開發(fā)成本”和“開發(fā)間接費用”合并為一個賬戶。稅收上的要求：83號：房地產開發(fā)企業(yè)必須將開發(fā)產品的建造成本合理劃分為直接成本和間接成本。直接成本可根據(jù)有關會計憑證、記錄直接計入成本對象中。間接成本能分清負擔成本對象的，直接計入有關成本對象中；因多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負擔對象的，則應根據(jù)配比的原則按各項目占地面積、建筑面積或工程概算等方法配比計入有關開發(fā)

16、項目的成本。31號：開發(fā)產品必須按一般經(jīng)營常規(guī)和會計慣例合理地劃分成本對象，同時還應將各項支出合理地劃分為直接成本、間接成本和共同成本。開發(fā)產品完工前發(fā)生的直接成本、間接成本和共同成本，應按配比原則將其分配至各成本對象。其中，直接成本和能夠分清成本負擔對象的間接成本，直接計入成本對象中；共同成本以及因多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負擔對象的間接成本，應按各個成本對象（項目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計算分配。三、土地開發(fā)成本的核算土地開發(fā)即指開發(fā)建設場地，是房地產開發(fā)企業(yè)的主要業(yè)務之一。建設用場地按開發(fā)用途，分商品性建設場地和自用建設場地兩種。商品性建設場地是指為銷售或有償轉

17、讓而開發(fā)的土地。自用建設場地是指直接為本企業(yè)建造商品房、出租房和周轉房等開發(fā)的土地。土地開發(fā)成本的核算包括費用的歸集和成本的結轉。（一）土地開發(fā)成本費用的歸集1土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費等直接費用，一般在發(fā)生時按受益對象直接計入土地開發(fā)項目的開發(fā)成本。2公共配套設施費的歸集。（1）若公共設施是與建設場地同步開發(fā)的，其開發(fā)費用直接計入建設場地開發(fā)成本；分不清受益對象或應由兩個以上開發(fā)項目共同負擔的，可先通過“開發(fā)成本配套設施開發(fā)”賬戶歸集，待配套設施完成后，可按各開發(fā)項目的預算成本比例分配，其中應由土地開發(fā)成本負擔的部分，結轉“開發(fā)成本土地開發(fā)”賬戶。（2）若公

18、共設施后于建設場地開發(fā)的企業(yè)等預提土地開發(fā)項目應負擔的公共設施費，借記“開發(fā)成本土地開發(fā)”，貸記“預提費用”，實際發(fā)生公共配套設施費時，借記“開發(fā)成本配套設施開發(fā)”，貸記“庫存材料”、“應付賬款”等，配套設施竣工分配實際設施費時，沖轉并結清“預提費用”。例：某開發(fā)企業(yè)某土地開發(fā)工程的配套設施后于土地開發(fā)工程進行，會計處理過程如下：（1）企業(yè)從1月至10月按月預提配套設施費10萬元。 借 開發(fā)成本土地開發(fā) 10萬元 貸 預提費用配套設施費 10萬元（2）10月份建設配套設施時，發(fā)生費用80萬元。 借 開發(fā)成本配套工程開發(fā) 80萬元貸 銀行存款 80萬元（3）配套設施竣工時。 借 預提費用配套設施

19、費 80萬元貸 開發(fā)成本配套工程開發(fā) 80萬元（4）同時結清預提費用。 借 預提費用配套設施費 20萬元貸 開發(fā)成本土地開發(fā) 20萬元3開發(fā)間接費用在發(fā)生時歸集在“開發(fā)間接費用”戶，月末再按預算成本比例分配計入各有關開發(fā)項目的成本，其中應計入土地開發(fā)成本的開發(fā)間接費用，結轉“開發(fā)成本土地開發(fā)”賬戶。31號：計入開發(fā)產品成本的費用必須是真實發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外，各項預提（或應付）費用不得計入開發(fā)產品成本。稅務稽查中常見的成本方面的問題：1土地成本重復計算或不按規(guī)定計算分攤，按評估價格計成本。2土地征用及拆遷補償費無合法憑證。3建造材料成本與施工成本可能出現(xiàn)重復扣除。4預估成本比較普遍，以工程

20、造價審計報告作為成本列支依據(jù)。5配套設施不分可售和不可售，全部計入開發(fā)產品成本。31號文中：將配套設施分為一般配套設施和專項配套設施：一般配套設施：有三種處理方式：第一種：兩種情形下，作為公共配套設施，計入開發(fā)產品成本。非營利性且產權屬于全體業(yè)主；贈送給地方政府或公用事業(yè)單位。第二種：四種情形下，單獨核算成本。營利性；產權屬于開發(fā)企業(yè)；產權未明確；贈送給其他單位。對外出售的作為開發(fā)產品。第三種：自用的，按建造固定資產處理。專項配套設施：三種處理方式郵電通訊、學校、醫(yī)療設施，單獨核算成本第一種：出售的，按開發(fā)產品處理。第二種：出租的，按建造固定資產處理。第三種：無償贈送給國家有關業(yè)務管理部門或單

21、位，作為公共配套設施；有償移交的，收到的補償沖減開發(fā)成本。6取得假票。7關聯(lián)交易。（二）土地開發(fā)成本的結轉已完成的建設場地，應根據(jù)其商業(yè)性和自用性的不同用途，采用不同的方法結轉土地開發(fā)實際成本。1為銷售或有償轉讓而開發(fā)的商品性建設場地是房地產開發(fā)企業(yè)的最終產品，其開發(fā)過程中發(fā)生的各項費用應當全部計入土地開發(fā)成本，因此應在完成辦理竣工驗收手續(xù)后，將其實際成本結轉“開發(fā)產品”賬戶。2自用性建設場地是房地產企業(yè)的中間產品，其開發(fā)過程中發(fā)生的各項費用應最終計入各種商品房、周轉房和出租房的成本，因此，應在完成投入使用時，將其實際成本結轉“開發(fā)成本房屋開發(fā)”。如果企業(yè)開發(fā)的自用建設場地在完成后暫不使用，應

22、將其實院成本結轉“開發(fā)產品”賬戶。（三）土地開發(fā)成本核算舉例例1某房地產開發(fā)公司2004年開發(fā)商品性建設場地（甲）和自用性建設場地（乙）各一塊。3月份發(fā)生如下經(jīng)濟業(yè)務，編制會計分錄。（1）以銀行存款支付土地征用費1 500 000元，其中甲場地900 000元，乙場地600 000元。作如下會計分錄：借：開發(fā)成本土地開發(fā)甲場地900 000乙場地600 000貸：銀行存款1 500 000（2）以銀行存款支付甲場地拆遷補償費300 000元，安置費180 000元。作如下會計分錄：借：開發(fā)成本土地開發(fā)甲場地480 000貸：銀行存款 480 000（3）以銀行存款支付水文地質勘察費78 000

23、元，其中甲場地18 000元，乙場地60 000元。作如下會計分錄：借：開發(fā)成本土地開發(fā)甲場地18 000乙場地60 000貸：銀行存款 78 000（4）應付市政工程公司基礎設施費270 000元，其中甲場地170 000元，乙場地100 000元。作如下會計分錄：借：開發(fā)成本土地開發(fā)甲場地170 000乙場地100 000貸：銀行存款270 000（5）應付建筑工程公司建筑安裝費200 000元，其中甲場地50 000元，乙場地150 000元。作如下會計分錄：借：開發(fā)成本土地開發(fā)甲場地50 000乙場地 150 000貸：應付賬款 200 000（6）預提甲地應負擔的公共配套設施費用19

24、4 000元。如下會計分錄：借：開發(fā)成本土地開發(fā)甲場地194 000貸：預提費用配套設施費 194 000（7）分配開發(fā)間接費用，其中甲場地應負擔62 000元，乙場地應負擔35 000元。作如下會計分錄：借：開發(fā)成本土地開發(fā)甲場地 62 000乙場地 35 000 貸：開發(fā)間接費用 97 000（8）月末甲場地已開發(fā)完工，結轉其實際開發(fā)成本1874000元。作如下會計分錄：借：開發(fā)產品 1 874 000貸：開發(fā)成本土地開發(fā)甲場地 1 874 000（9）月末自用開發(fā)土地乙場地已完工，其開發(fā)總面積為2 000平方米，開發(fā)成本945 000元。該場地的一半立即進行本企業(yè)商品房A工程的建設，另一

25、半暫不使用。作如下會計分錄：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)（A工程） 472 500開發(fā)成品 472 500貸：開發(fā)成本土地開發(fā)（乙場地） 945 000根據(jù)以上分錄登記土地開發(fā)成本明細賬如圖表土地開發(fā)成本明細賬開發(fā)土地名稱：甲場地 開發(fā)總面積：2000 單位：元 2004年憑證號數(shù)摘 要土地征用及拆遷補償費前期工程費基礎設施費建筑安裝工程費公共配套設施費開發(fā)間接設施費合 計月日3×1付土地征用費900000     900000 ×2付拆遷補償費480000    

26、0;480000 ×3付水文地質勘察費 18000    180000 ×4付市政公司款   170000   170000 ×5付建筑公司款    50000  50000 ×6預提公共配套設施費    194000 194000 317分配轉入開發(fā)間接費用  

27、60;  6200062000 31本月合計180001700005000019400062000 轉出開發(fā)成本180001700005000019400062000 月末余額              四、房屋開發(fā)成本的核算房屋開發(fā)也是房地產開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)營業(yè)務之一。其開發(fā)經(jīng)營的房屋按性質和用途分為四種：1.為銷售開發(fā)的商品房；2.為出租而開發(fā)的經(jīng)營房（出租房）；3.為安置被拆遷居民周轉使用而開發(fā)的周轉房；4.受其他單位委托代為開發(fā)建設的代建房。這些房屋的開發(fā)成

28、本在核算方法上大致相同，但仍需要“開發(fā)成本房屋開發(fā)”賬戶下分別設置四種房屋的明細賬（卡），并按工程名稱設賬頁進行核算。（一）房屋開發(fā)成本費用的歸集1土地征用及拆遷補償費，凡能分清負擔對象的，可直接計入房屋開發(fā)成本；凡不能分清負擔對象，或開發(fā)綜合性建設場地既為建造商品房之用，又對外銷售或有償轉讓的，先計入“開發(fā)成本土地開發(fā)”，待土地開發(fā)完成投放使用時，再按占用土地面積比例分配轉“開發(fā)成本房屋開發(fā)”。如果已開發(fā)完成的商品性建設場地改作自用性建設場地，應將土地征用及拆遷補償費從“開發(fā)產品”轉入“開發(fā)成本房屋開發(fā)”。2前期工程和基礎設施費，凡能分清負擔對象的，直接計入房屋開發(fā)成本；應由兩個以上房屋開發(fā)

29、項目負擔，且發(fā)生時分不清負擔對象的，應按各房屋開發(fā)項目的預算或計劃開發(fā)成本標準分配后，分別計入房屋開發(fā)項目的成本。3計入房屋開發(fā)成本的建筑工程費，應根據(jù)不同施工方式，采用不同的核算方法。采用出包方式的，應根據(jù)承包企業(yè)提交的“工程價款結算單”所列承付工程款計入“開發(fā)成本房屋開發(fā)”的相應成本項目中。采用自營方式的，發(fā)生的各項建筑安裝工程費用直接計入“開發(fā)成本房屋開發(fā)”的相應成本項目中。如果企業(yè)自營施工大型建筑安裝工程，可以根據(jù)需要增設“工程施工”、“施工間接費用”等賬戶，用來核算和歸集自營工程的建筑安裝費用，月未實際成本轉入“開發(fā)成本房屋開發(fā)”的相應成本項目中。企業(yè)在房地產開發(fā)過程中領用的設備，附

30、屬于工程實體的，應根據(jù)附屬對象，于設備發(fā)出交付安裝時，按其實成本計入“開發(fā)成本房屋開發(fā)”的相應成本項目中。4計入房屋開發(fā)成本的公共配套設施費，應根據(jù)配套設施建設的不同情況，采用不同的核算方法。若配套設施與房屋同步建設，發(fā)生的公共配套設施費，凡能分清負擔對象的，按房屋開發(fā)項目應負擔的數(shù)額直接計入“開發(fā)成本房屋開發(fā)”賬戶；凡應由兩個以上開發(fā)項目共同負擔的，先通過“開發(fā)成本配套設施開發(fā)”賬戶歸集，待配套設施完成后，再按開發(fā)項目的預算成本比例進行分配，其中應由房屋開發(fā)項目負擔的數(shù)額計入“開發(fā)本成房屋開發(fā)”賬戶。若配套設施后于房屋建設，為了及時核算房屋開發(fā)成本，對房屋開發(fā)項目應負擔的公共配套設施費可暫按

31、預算成本預提，待配套設施竣工后再按預提數(shù)與實際支出數(shù)的差額增減調整房屋開發(fā)成本。其賬務處理與前述土地開發(fā)項目預提公共配套設施費的方法類似。例如：某開發(fā)小區(qū)內幼兒園的開發(fā)成本應由101、102商品房、151出租房、181周轉房和201大型配套設施商店負擔。由于幼兒園在商品房竣工時尚未完工，為了及時結轉完工的商品房的成本，應先將幼兒園配套設施費預提計入商品房等的開發(fā)成本。假定各項開發(fā)產品和幼兒園的預算成本如下：101商品房 1 000 000 181周轉房 800 000 102商品房 90 000 201配套設施商店 500 000 151出租房 80 000 251幼兒園 320 000因此分

32、配率32萬÷（100萬90萬80萬80萬50萬）0.08各開發(fā)項目預提幼兒園的配套設施費為：101商品房1 000 000×0.0880 000102商品房 900 000×0.0872 000151出租房800 000×0.0864 000181周轉房800 000×0.0864 000201配套設施商店500 000×0.0840 000 合計為320 000元按預提率計算各項開發(fā)產品的配套設施時，其與實際支出數(shù)的差額，應在配套設施完工時，按預提數(shù)的比例，調整增加或減少有關開發(fā)產品的成本。補充說明：配套設施開發(fā)是指根據(jù)城市建設規(guī)劃

33、要求，為滿足居住的需要而與開發(fā)項目配套的服務性設施建設。一般分為兩類：（1）非營業(yè)性公共配套設施工程（如居委會、派出所）（2）小區(qū)大型配套設施項目 為居民提供服務的供水、供電、交通道路等； 開發(fā)項目內的非營業(yè)性的配套設施（學校、文化站、醫(yī)院等）； 開發(fā)項目內的營業(yè)性公共配套設施（商店、銀行、郵局等）。除了在“開發(fā)成本配套設施開發(fā)”科目核算，完工后轉入“開發(fā)產品配套設施”賬戶外，其他配套設施與房屋同步建設，發(fā)生的公共配套設施費，凡能分清負擔對象的，按房屋開發(fā)項目應負擔的數(shù)額直接計入“開發(fā)成本房屋開發(fā)”賬戶；凡應由兩個以上開發(fā)項目共同負擔的，先通過“開發(fā)成本配套設施開發(fā)”賬戶歸集，待配套設施完成后

34、，再按各開發(fā)項目的預算成本比例進行分配，其中應由房屋開發(fā)項目負擔的數(shù)額計入“開發(fā)成本房屋開發(fā)”賬戶。5計入房屋開發(fā)成本的開發(fā)間接費用的發(fā)生時歸集在“開發(fā)間接費用”賬戶，月末再按預算成本比例分配計入各有關開發(fā)項目的成本，其中應計入房屋開發(fā)成本的開發(fā)間接費用，結轉“開發(fā)成本房屋開發(fā)”賬戶。發(fā)生間接費用時： 借 開發(fā)間接費用 貸 應付工資等期末結轉時： 借 開發(fā)成本房屋開發(fā)（某工程） 貸 開發(fā)間接費用（二）房屋開發(fā)成本的結轉房屋開發(fā)項目竣工驗收后，應按各種房屋的用途，將房屋的實際開發(fā)成本分別結轉有關開發(fā)產品賬戶。竣工商品房、代建房的開發(fā)成本應結轉“開發(fā)產品房屋”賬戶；竣工后直接投入使用的出租房、周轉

35、房的開發(fā)成本，應分別計入“出租開發(fā)產品”和“周轉房”賬戶；若竣工后暫不使用，應計入“開發(fā)產品房屋”賬戶，待投入使用后再轉入“出租開發(fā)產品”和“周轉房”賬戶。31號：開發(fā)產品完工后應在規(guī)定的時限內及時結算其計稅成本，不得提前或滯后。如結算了會計成本，則應按稅收規(guī)定將其調整為計稅成本。（三）房屋開發(fā)成本核算舉例例2某房地產開發(fā)公司的商品房C工程和出租房D工程，本月開發(fā)過程中發(fā)生下列經(jīng)濟業(yè)務：（1）征用甲土地6 000，發(fā)生土地征用及拆遷補償費3 600 000元，前期工程費用900 000元，基礎設施費1 800 000元，建筑安裝工程費2 700 000元，均以銀行存款支付，作如下會計分錄：借：

36、開發(fā)成本土地開發(fā)（甲場地）9 000 000貸：銀行存款9 000 000（2）現(xiàn)甲場地已開發(fā)完工，其中4 000用于商品房C工程的建設。按項目結轉C工程使用甲場地的土地開發(fā)成本。各成本項目的結轉數(shù)分別為：土地征用及拆遷補償費：3 600 000×4 000/6 0002 400 000元前期工程費：900 000×4 000/6 000600 000元基礎設施費：1 800 000×4 000/6 000=1 200 000元建筑安裝工程費：2 700 000×4 000/6 0001 800 000元根據(jù)結轉的土地開發(fā)成本，作如下會計分錄：借：開發(fā)成

37、本房屋開發(fā)（商品房C工程）6 000 000貸：開發(fā)成本土地開發(fā)（甲場地）6 000 000（3）以銀行存款支付D工程建設場地的補償費450 000元，作如下會計分錄：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)（出租房D工程）450 000貸：銀行存款450 000（4）委托設計部門對C工程和D工程進行設計，應付設計費141 000元，其中C工程設計費72 000元，D工程設計費69 000元。作如下會計分錄：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)（商品房C工程）72 000（出租房D工程）69 000貸：應付賬款141 000（5）按合同規(guī)定，撥付承建C工程的某建筑公司材料一批，抵作備料款。材料計劃成本為540 000元，結算價格

38、為480 000元，該批材料計劃成本差異節(jié)約額4 500元。作如下會計分錄：借：預付賬款 480 000開發(fā)成本房屋開發(fā)（商品房C工程） 60 000貸：庫存材料 54 0000借：開發(fā)成本房屋開以（商品房C工程）4 500（紅字）貸：材料成本差異 4 500（紅字）（6）D工程領用設備一臺進行安裝，價值104 100元。作如下會計分錄：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)（商品房D工程） 104 100貸：庫存設備104 100（7）承包單位提交“工程價款結算賬單”，要求支付工程進度款1 140 000元，其中C工程630 000元，D工程510 000元。作如下會計分錄：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)（商品房C工程

39、）630 000（商品房D工程）510 000貸：應付賬款 1 140 000（8）以銀行存款支付道路、供水、環(huán)衛(wèi)、綠化等基礎1 791 000元，其中C工程應負擔1 086 000元，D工程應負擔705 000元。作如下會計分錄：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)（商品房C工程）1 086 000（商品房D工程） 705 000貸：銀行存款 1 791 000（9）分配公共設施配費540 000元，其中C工程應負擔324 000元，D工程應負擔216 000元。用如下會計分錄：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)（商品房C工程）324 000（商品房D工程）216 000貸：開發(fā)成本配套設施費540 000（10）分配開

40、發(fā)間接費用406 140元，其中C工程應負擔249 300元，D工程應負擔156 840元，作如下會計分錄：借：開發(fā)成本房屋開發(fā)（商品房C工程）249 300（商品房D工程） 156 840貸：開發(fā)間接費用 406 140（11）出租房D工程已竣工，且經(jīng)驗收合格，投入使用。結轉其實際開發(fā)成本4 160 940元。作如下會計分錄：借：出租開發(fā)產品 4 160 940貸：開發(fā)成本房屋開發(fā)（商品房D工程）4 160 940補充說明:按新頒布的投資性房地產具體會計準則規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產用于對外出租的， 作為存貨先在“出租開發(fā)產品”科目核算，并按期攤銷；待對外出租時，轉入“投資性房地產

41、 ”科目核算，并提取折舊（成本模式下）。將來出租收回時，重新在“出租開發(fā)產品”科目下核算。根據(jù)以上分錄房屋開發(fā)成本明細賬如圖表房屋開發(fā)成本明細賬開產產品名稱：出租房D工程 04年憑證號數(shù)摘要土地征用及拆遷補償費前期工程費 基礎設施費建筑安裝工程費公共配套設施費開發(fā)間接費用合計月日×1略月初余額18000012000060000   × 支付拆遷補償費45000069000    450000 × 應付設計費   &#

42、160;  69000 × 領用設備   104100  104100 × 應付工程費   510000  510000 × 支付基礎設施費  705000   705000 31 分配轉入公共設施費    216000 216000 31 分配轉入

43、開發(fā)間接費用     156840156840   本月發(fā)生額小計45000069000705000614100216000156840 31 本月累計249000725000674100216000156840 31 轉出已完出租房D工程成本249000825000674100216000156840 31 月末余額               例3，某開發(fā)企業(yè)房屋

44、建設成本有關資料如下表 順序號業(yè)務內容商品房（甲工程）出租房（乙工程）周轉房（丙工程）代建房（丁工程）1結轉自用土地開發(fā)費用700000   2支付土地征用及拆遷補償費 7250003500009000003支付施工企業(yè)建安工程費4登記交付安裝的設備成本4000005預提公共配套設施費（水塔）   6分攤配套設施費（鍋爐房）680000   7分攤開發(fā)間接費用470000290000450003100008結轉完工房屋成本  9結轉完成直接交付使用的出租房實際成本&

45、#160;  10月末余額000 以上業(yè)務應作如下會計分錄：（1）結轉商品房建設使用的建設場地負擔的土地開發(fā)費用借：開發(fā)成本房屋開發(fā)商品房工程（甲工程） 700 000貸：開發(fā)成本土地開發(fā)自用土地開發(fā)（甲工程）700 000（2）支付土地征用及拆遷補償費借：開發(fā)成本房屋開發(fā)出租房工程（乙工程）725 000周轉房工程（丙工程）350 000代建房工程（丁工程）900 000貸：銀行存款 197 5000（3）根據(jù)承包企業(yè)提出的“工程價款結算賬單”承付工程款借：開發(fā)成本房屋開發(fā)商品房工程（甲工程）12 500 000出租房工程（乙工程）14 600 000周轉房工程

46、（丙工程） 2 300 000代建房工程（丁工程） 4 270 000貸：應付賬款應付工程款 33 670 000（4）結轉交付安裝設備成本借：開發(fā)成本房屋開發(fā)商品房工程（甲工程）1 520 000出租房工程（乙工程）1 800 000周轉房工程（丙工程） 40 000代建房工程（丁工程） 127 000貸：庫存設備 4 990 000（5）項目內配套設施（水塔）與商品房非同步建設，商品房甲工程竣工，預提應計入商品房成本的配套設施費借：開發(fā)成本房屋開發(fā)商品房工程（甲工程）1 130 000貸：預提費用預提配套設施費（水塔） 1 130 000（6）將應由商品房負擔的配套設施（鍋爐房）建設費用（

47、同步建設）分攤計入商品房（甲工程）成本借：開發(fā)成本房屋開發(fā)商品房工程（甲工程） 680 000貸：開發(fā)成本配套設施開發(fā)公共配套設施費（鍋爐房）680 000（7）結轉房屋開發(fā)成本應負擔的開發(fā)間接費用借：開發(fā)成本房屋開發(fā)商品房工程（甲工程）470 000出租房工程（乙工程）290 000周轉房工程（丙工程） 45 000代建房工程（丁工程）310 000貸：開發(fā)間接費用 1 115 000（8）商品房（甲工程）及代建房（丁工程）竣工，建筑面積分別為10 000和5 000，月份終了，結轉上述商品房和代建房的實際成本借：開發(fā)產品商品房（甲工程）17 000 000代建房（丁工程） 6 750 00

48、0貸：開發(fā)成本房屋開發(fā)商品房工程（甲工程）17 000 000代建房工程（丁工程） 6 750 000（9）結轉竣工后直接投入使用的出租房實際成本借：出租開發(fā)產品 17 415 000貸：開發(fā)成本房屋開發(fā)出租房工程17 415 000所得稅中的成本扣除規(guī)定：下列項目按以下規(guī)定進行扣除：（一）83號：銷售成本。房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當期準予扣除的開發(fā)產品銷售成本，是指已實現(xiàn)銷售的開發(fā)產品的成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。31號：已銷開發(fā)產品的計稅成本。當期準予扣除的已銷開發(fā)產品的計稅成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位工程成本和銷售成

49、本按下列公式計算確定：可售面積單位工程成本成本對象總成本÷總可售面積銷售成本已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本（二）土地征用及拆遷補償費、公共設施配套費。房地產開發(fā)企業(yè)實際發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、公共設施配套費，應按成本對象進行歸集和分配，并按規(guī)定在稅前進行扣除。1屬于成本對象完工前實際發(fā)生的，直接攤入相應的成本對象。2屬于成本對象完工后實際發(fā)生的，首先應按規(guī)定在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，再將應由已完工成本對象負擔的部分，在已實現(xiàn)銷售的可售面積和未實現(xiàn)銷售的可售面積之間進行分攤，其中，應由已實現(xiàn)銷售的可售面積分攤的部分，準予在當期扣除。（三）借

50、款費用。房地產開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產品借入資金而發(fā)生的（31號：符合稅收規(guī)定的）借款費用，如屬于成本對象完工前發(fā)生的，應按其實際發(fā)生的費用配比計入成本對象中；如屬于成本對象完工后發(fā)生的，應作為財務費用直接在稅前扣除。31號：關聯(lián)方借款費用的處理。（四）土地閑置費。房地產開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產損失按規(guī)定進行扣除。（五）成本對象報廢或毀損損失。成本對象在建造過程中如發(fā)生單項或單位工程報廢

51、或毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產損失按規(guī)定直接在當期扣除。（六）廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費。83號：新辦房地產開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產品銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產品相關的廣告費和業(yè)務宣傳費，可無限期結轉以后年度，按規(guī)定的標準扣除。31號：（1）開發(fā)企業(yè)取得的預售收入不得作為廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費等三項費用的計算基數(shù)，至預售收入轉為實際銷售收入時，再將其作為計算基數(shù)。（2）新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產品實際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產品相關的廣告費、業(yè)務宣傳費和業(yè)務招待

52、費，可以向后結轉，按稅收規(guī)定的標準扣除，但結轉期限最長不得超過3個納稅年度。31號：新增的內容：1應付費用。開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項應付費用，可以憑合法憑證計入開發(fā)產品計稅成本或進行稅前扣除，其預提費用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣除。    2維修費用。開發(fā)企業(yè)對尚未出售的開發(fā)產品和按照有關法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產品（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的費用，準予在當期扣除。    3共用部位、共用設施設備維修基金。開發(fā)企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規(guī)定移交給有關部門、單位的，應

53、于移交時扣除。代收代繳的維修基金和預提的維修基金不得扣除。    4開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的會所、停車場庫、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規(guī)定進行處理：（1）屬于非營利性且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規(guī)定進行處理。（2）屬于營利性的，或產權歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除開發(fā)企業(yè)自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產品進行處理。5開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設施應單獨核算成本，按以下規(guī)定進行處理：（1）由開發(fā)企業(yè)投資建設完工后，出售的，按建造開發(fā)產品進行處理；出租的，按建造固定資產進行處理；無償贈與國家有關業(yè)務管理部門、單位的，按建造公共配套設施進行處理。（2）由開發(fā)企業(yè)與國家有關業(yè)務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業(yè)務管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣的差額應計入當期應納稅所得額。6開發(fā)企業(yè)建造的售房部（接待處）和樣板房，凡能夠單獨作為成本對象進行核算的，可按自建固定資產進行處理，其他一律按建造開發(fā)產品進