上海市莘閔別墅區(qū)生活配套及競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案市場(chǎng)調(diào)研研究報(bào)告69p

1、專題研究專題研究莘閔別墅區(qū)生活配套及競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案莘閔別墅區(qū)生活配套及競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案市場(chǎng)調(diào)研研究報(bào)告市場(chǎng)調(diào)研研究報(bào)告目的：通過(guò)對(duì)莘閔別墅區(qū)實(shí)地考察，了解其區(qū)域范圍內(nèi)生目的：通過(guò)對(duì)莘閔別墅區(qū)實(shí)地考察，了解其區(qū)域范圍內(nèi)生活機(jī)能配套概況，了解各業(yè)態(tài)的服務(wù)功能和輻射人群特征，活機(jī)能配套概況，了解各業(yè)態(tài)的服務(wù)功能和輻射人群特征，總結(jié)這些配套設(shè)施的相關(guān)特點(diǎn)，歸納出其對(duì)我司項(xiàng)目客群總結(jié)這些配套設(shè)施的相關(guān)特點(diǎn)，歸納出其對(duì)我司項(xiàng)目客群的輻射度和借鑒性。的輻射度和借鑒性。研究思考方向研究思考方向問(wèn)題：莘閔別墅區(qū)的公共機(jī)能配套和各項(xiàng)目的自身生活配套 總量、業(yè)態(tài)、檔次以及未來(lái)的規(guī)劃如何？區(qū)域外部配套資源 對(duì)區(qū)域內(nèi)客群的影響程度？

2、各類配套對(duì)本項(xiàng)目的支持價(jià)值 如何更好的引導(dǎo)客戶了解區(qū)域的配套，從而利于我項(xiàng)目的持續(xù)熱銷？如何更好的引導(dǎo)客戶了解區(qū)域的配套，從而利于我項(xiàng)目的持續(xù)熱銷？區(qū)域各競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目配套資源賣點(diǎn)分析區(qū)域未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)局面分析內(nèi)容：內(nèi)容：第一部分：區(qū)域概況介紹第一部分：區(qū)域概況介紹第二部分：區(qū)域主要調(diào)查項(xiàng)目匯總第二部分：區(qū)域主要調(diào)查項(xiàng)目匯總第三部分：區(qū)域公共生活配套設(shè)施分析第三部分：區(qū)域公共生活配套設(shè)施分析第四部分：第四部分： 第一部分第一部分：調(diào)查項(xiàng)目總介：調(diào)查項(xiàng)目總介第二部分第二部分 ：個(gè)案配套資源分析：個(gè)案配套資源分析第三部分第三部分 ：個(gè)案銷售與未來(lái)供應(yīng)分析：個(gè)案銷售與未來(lái)供應(yīng)分析第五部分：各類配套對(duì)本案的影響第

3、五部分：各類配套對(duì)本案的影響第一部分：區(qū)域概況介紹第一部分：區(qū)域概況介紹新橋鎮(zhèn)，地處上海市西南郊，位于松江區(qū)東北部，東與閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)隧道相通，西與洞涇鎮(zhèn)、松江工業(yè)區(qū)毗連，南與車墩鎮(zhèn)接壤，北與九亭鎮(zhèn)為鄰，總面積35.5平方公里。新橋境內(nèi)有滬杭鐵路、滬杭高速公路經(jīng)過(guò)，嘉金高速進(jìn)出口立交橋架設(shè)境內(nèi)。而本項(xiàng)目距虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)13.6公里，離徐家匯13.6公路，離上海地鐵一號(hào)線莘莊站6.6公里，附近僅有滬松線區(qū)間一路公交車。區(qū)域地理交通區(qū)域地理交通區(qū)域距離市中心距離相對(duì)較遠(yuǎn)，城市邊緣化特征較強(qiáng)。區(qū)域距離市中心距離相對(duì)較遠(yuǎn)，城市邊緣化特征較強(qiáng)。上海市區(qū)上海市區(qū)莘閔別墅區(qū)莘閔別墅區(qū)莘莊居住區(qū)莘莊居住區(qū)春申居住

4、區(qū)春申居住區(qū)馬橋居住區(qū)馬橋居住區(qū)九亭居住區(qū)九亭居住區(qū)1號(hào)線號(hào)線辛莊站辛莊站9號(hào)線號(hào)線5號(hào)線號(hào)線滬杭鐵路滬杭鐵路七寶居住區(qū)七寶居住區(qū)顓橋居住區(qū)顓橋居住區(qū)區(qū)域居住環(huán)境區(qū)域居住環(huán)境莘閔別墅區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃為低密度、舒適開(kāi)闊幽雅的居住大型經(jīng)濟(jì)型別墅社區(qū)。經(jīng)過(guò)近近10年年近30家開(kāi)發(fā)公司的建設(shè)，莘閔別墅區(qū)已經(jīng)成為滬上中產(chǎn)階級(jí)聚中產(chǎn)階級(jí)聚集的第一居所集的第一居所，現(xiàn)已有各類別墅各類別墅10000余棟余棟，開(kāi)發(fā)面積達(dá)到8000多畝，是全全亞洲最大的別墅區(qū)亞洲最大的別墅區(qū)之一之一。區(qū)域部分與閔行部分地區(qū)融和，板塊呈現(xiàn)泛城市別墅特征。區(qū)域部分與閔行部分地區(qū)融和，板塊呈現(xiàn)泛城市別墅特征。a8公路拓寬與莘莊收費(fèi)口西移工程

5、公路拓寬與莘莊收費(fèi)口西移工程目的目的：加強(qiáng)閔行、松江兩區(qū)與中心城區(qū)及其它地區(qū)的聯(lián)系，緩解莘松路、莘松路地道和莘莊地區(qū)日益加大的交通壓力?！癮8拓寬拓寬”的改建路線范圍的改建路線范圍：西起松江區(qū)a8公路松江立交東側(cè)，向東經(jīng)松江區(qū)新橋鎮(zhèn)新橋立交，進(jìn)入閔行區(qū)，經(jīng)南新鐵路地道，直至外環(huán)線外環(huán)立交西側(cè)滬杭收費(fèi)口。改建工程路線全長(zhǎng)18.07km。具體操作：具體操作：至西郊高架路(原滬杭高速莘松段)：按城市快速路標(biāo)準(zhǔn)，拓寬至雙向六車道和兩側(cè)緊急停車帶。改為敞開(kāi)式城市快速道路；中春路西郊高架路至外環(huán)立交(原滬杭高速莘松段)改為：“主線雙向四車道加兩側(cè)緊急停車帶的高架快速路”“雙向四車道地面主干路”，通過(guò)地面道

6、路及高架道路雙層分流。莘莊收費(fèi)口西移至a5高速公路東側(cè)春申塘橋至九新旱橋間，擴(kuò)容至雙向30個(gè)車道，進(jìn)高速公路為89個(gè)車道，出高速公路為2122個(gè)車道，收費(fèi)口范圍長(zhǎng)約650m。收費(fèi)口以西，按平原地區(qū)高速公路標(biāo)準(zhǔn)，拓寬雙向八車道加兩側(cè)緊急停車帶，維持原樣，全封閉、全立交，收費(fèi)口以東不再收取費(fèi)用，從而使得新橋居民通過(guò)此路段的通行費(fèi)免除。 完工時(shí)間：完工時(shí)間：預(yù)計(jì)工程世博前完工。意義意義：對(duì)于居住在本項(xiàng)目以及莘閔別墅社區(qū)的居民來(lái)說(shuō)，由于進(jìn)入市區(qū)多了一條道路，多年來(lái)交通擁堵的大難題將大大緩解，通行質(zhì)量將顯著提高。明中路明中路2號(hào)地塊號(hào)地塊 四至范圍四至范圍：東至月臺(tái)路、南至春申塘、西至一號(hào)河、北至明中路

7、，沿海麗水二期項(xiàng)目對(duì)面。地塊面積地塊面積：198479平方米建筑面積建筑面積：250000平米，地上建筑面積234740.82平米建筑容積率建筑容積率：1.2 建筑密度建筑密度：住宅35%、商業(yè)40%綠地率綠地率：住宅35%、商業(yè)25% 土地使用權(quán)出讓年限土地使用權(quán)出讓年限：住宅70年、商業(yè)50 年規(guī)劃土地用途規(guī)劃土地用途：住宅、商業(yè)（住宅與商業(yè)建筑面積比例為85：15） 物業(yè)組合物業(yè)組合：包括21幢住宅（其中1318f高層住宅18幢、68f多層住宅3幢）、72幢低層住宅（其中4f疊加多層住宅4幢、23f聯(lián)排低層住宅9幢、3f雙拼低層住宅45幢、23f圍合式連體低層住宅14幢）、1幢會(huì)所（3f

8、）、6幢商業(yè)（24f）、配套公建和地下車庫(kù)等。住宅部分建筑面積90平方米以下中小套型占總建筑面積的比例不得低于70 %其他其他：地塊內(nèi)需建設(shè)一所初級(jí)中學(xué)，其規(guī)模為24個(gè)班級(jí)，占地面積約為40畝，部分動(dòng)遷安置房源，數(shù)量為50套，面積約5000平方米左右。地塊商業(yè)體量較小，但可補(bǔ)充我司項(xiàng)目居民基本生活需求。地塊商業(yè)體量較小，但可補(bǔ)充我司項(xiàng)目居民基本生活需求。2棟18層18層18層二期用地11棟18層2棟16層商業(yè)會(huì)所3萬(wàn)平方商業(yè)用地二期用地具體規(guī)劃情況不詳細(xì)4棟4f物業(yè)12棟3f物業(yè)明中路第二部分：主要調(diào)查項(xiàng)目匯總第二部分：主要調(diào)查項(xiàng)目匯總本次市場(chǎng)調(diào)查的重點(diǎn)項(xiàng)目本次市場(chǎng)調(diào)查的重點(diǎn)項(xiàng)目新閔生活廣場(chǎng)新

9、閔生活廣場(chǎng)巴比倫生活廣巴比倫生活廣場(chǎng)場(chǎng)莘松樂(lè)購(gòu)莘松樂(lè)購(gòu)弘基白馬生活廣場(chǎng)弘基白馬生活廣場(chǎng)新南街新鎮(zhèn)新南街新鎮(zhèn)街街本次市調(diào)的范圍是莘閔別墅區(qū)2km范圍內(nèi)的公共生活配套設(shè)施，主要是巴比倫生巴比倫生活廣場(chǎng)、新活廣場(chǎng)、新閔生活廣場(chǎng)、閔生活廣場(chǎng)、弘基白馬生弘基白馬生活廣場(chǎng)、莘活廣場(chǎng)、莘松樂(lè)購(gòu)、新松樂(lè)購(gòu)、新南街新鎮(zhèn)街。南街新鎮(zhèn)街。明中路明中路2號(hào)地塊號(hào)地塊弘基白馬生活廣場(chǎng)弘基白馬生活廣場(chǎng)項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址：松江明中路1010弄 ； 占地面積占地面積：總面積為6864平米，建筑面積：建筑面積：7200平米，由3棟上下兩層的建筑物組成圍合式商業(yè)廣場(chǎng)，有188個(gè)地下停車位 ；戶型面積戶型面積：從80平米-800平米

10、不等 ；主要物業(yè)類型主要物業(yè)類型：建設(shè)銀行、聯(lián)華超市、華氏大藥房、干洗店、面包房、幼教中心、寵物醫(yī)院；康體會(huì)所、女子spa、品茶室、spr咖啡、川菜館、茶餐廳、本幫菜、中式快餐等 ；運(yùn)營(yíng)時(shí)間運(yùn)營(yíng)時(shí)間：計(jì)劃10月份生活配套類商家開(kāi)業(yè)，明年年初整體開(kāi)業(yè)，1、2樓為主力好又多賣場(chǎng)和主力店；大概租金大概租金：2.5-3元/平米天主要功能主要功能：整體招商，以超市、特色餐飲為主，滿足周邊區(qū)域居民日常的生活消費(fèi)和生活質(zhì)量的提高；對(duì)本項(xiàng)目影響對(duì)本項(xiàng)目影響：運(yùn)營(yíng)后，將成為本項(xiàng)目客群距離最近的日常購(gòu)物消費(fèi)場(chǎng)所。莘閔樂(lè)購(gòu)店莘閔樂(lè)購(gòu)店項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址：閔行區(qū)莘松路855號(hào) ； 運(yùn)營(yíng)面積運(yùn)營(yíng)面積：2層、樂(lè)購(gòu)營(yíng)業(yè)面積1

11、1150平方米，倉(cāng)庫(kù)面積21196平方米，總建筑面積32346平方米，另有商店街商戶54家，其中家飾賣場(chǎng)hola特力屋4000平米，項(xiàng)目北面是比較零亂的家居建材市場(chǎng)，店家數(shù)量較多，但比較雜亂；營(yíng)業(yè)時(shí)間營(yíng)業(yè)時(shí)間：8:00-10:00，班車覆蓋莘閔別墅區(qū)和莘莊、春申等區(qū)域；主要物業(yè)類型主要物業(yè)類型：樂(lè)購(gòu)賣場(chǎng)、肯德基、hola特力屋、新丁香海鮮城等；運(yùn)營(yíng)時(shí)間運(yùn)營(yíng)時(shí)間：大概2005年12月；客群情況客群情況：周邊中高端人群主要日常購(gòu)物消費(fèi)場(chǎng)所，平均每天客流量約6600人，周末、節(jié)假日等每天客流量超萬(wàn)人。主要功能主要功能：定位中高端人群，以超市、家居家飾為主，滿足周邊中高端人群的基本日常性消費(fèi)需求；租金

12、租金：未知；對(duì)本項(xiàng)目的影響對(duì)本項(xiàng)目的影響：本項(xiàng)目居民最重要的日?；拘枨筚?gòu)物場(chǎng)所。巴比倫生活廣場(chǎng)巴比倫生活廣場(chǎng)項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址：地處滬西莘松路1028號(hào)，毗鄰超大型住宅項(xiàng)目上?？党?，與莘閔別墅區(qū)隔街相望； 項(xiàng)目占地項(xiàng)目占地：25819平米，土地形態(tài)為帶狀分，分東西兩塊；建筑面積建筑面積：3.5萬(wàn)平米；項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況：項(xiàng)目地塊帶狀分布，分東西兩塊。東塊為一期，為寬達(dá)4米的退臺(tái)式空中商業(yè)步行街，各層商鋪層層臨街；底層層高4.4米，二層層高5.2米；典型的“鄉(xiāng)村貿(mào)”開(kāi)發(fā)模式，定位于郊區(qū)商業(yè)中心， 約50%的主力店開(kāi)發(fā)商持有運(yùn)營(yíng)；主要物業(yè)類型主要物業(yè)類型：以特色餐飲為主，西部香港城、今海明珠海鮮大酒

13、樓、帝豪ktv、西部桑拿會(huì)所、歌頓咖啡、麥當(dāng)勞、網(wǎng)吧、便利店等 運(yùn)營(yíng)時(shí)間運(yùn)營(yíng)時(shí)間：一期2003年出售，2004年12月運(yùn)營(yíng)，二期2006年建設(shè)，2007年運(yùn)營(yíng)大概租金大概租金：2. 5-5元/平米天；主要功能主要功能：定位中端，莘閔別墅區(qū)主要的日常性休閑消費(fèi)場(chǎng)所，但其西區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)較為零亂，檔次較低；對(duì)本項(xiàng)目的影響對(duì)本項(xiàng)目的影響：可以滿足本項(xiàng)目居民日常性消費(fèi)需求。莘閔生活廣場(chǎng)莘閔生活廣場(chǎng)項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址：松江區(qū)新南路717號(hào) ； 項(xiàng)目占地項(xiàng)目占地：20000平米，停車場(chǎng)和綠化面積約4000平米；建筑面積建筑面積：共4層，主樓12400平米，其中一、二樓4000平米，三、四樓2000平米，層高均為

14、4.2米；副樓建面4000平米，層高6米；獨(dú)立門面建面3600平米，層高6米；項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況：項(xiàng)目定位為精致、高雅、休閑、安全 女人化錢的場(chǎng)所；客戶定位于以別墅區(qū)內(nèi)2545歲的女性消費(fèi)為主體,抓住她們的特點(diǎn):有錢、有閑。兼顧20歲、50歲左右的女性； 業(yè)態(tài)定位于女子醫(yī)院、女性俱樂(lè)部、女性會(huì)所、女性服裝折扣店、家居裝飾用品、汽車裝飾用品、餐飲、酒吧等主要物業(yè)類型主要物業(yè)類型：主樓:便利超市、藥房、桑拿浴場(chǎng)、火鍋、美容美發(fā)、ktv、建材；副樓:農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)；街面店:房產(chǎn)中介、餐飲、汽車美容；運(yùn)營(yíng)時(shí)間運(yùn)營(yíng)時(shí)間：一期2003年出售，2004年12月運(yùn)營(yíng)，二期大概租金大概租金：1.5元/平米天以上；主要功

15、能主要功能：商業(yè)檔次偏低，服務(wù)周邊項(xiàng)目的基本生活配套;對(duì)本項(xiàng)目的影響對(duì)本項(xiàng)目的影響：輻射圈不大，對(duì)本項(xiàng)目影響力較弱。新南街新鎮(zhèn)街商業(yè)配套新南街新鎮(zhèn)街商業(yè)配套項(xiàng)目地址項(xiàng)目地址：松江區(qū)新橋鎮(zhèn)新南街新鎮(zhèn)街 ； 項(xiàng)目占地項(xiàng)目占地：商業(yè)主要集中在長(zhǎng)約2百米的新南街上，教育配套主要集中在新南街新南街東南部的新育路和新站路上；建筑類型建筑類型：多以住宅用房1、2樓的沿街商鋪為主；主要物業(yè)類型主要物業(yè)類型：樂(lè)家購(gòu)物中心、小型的商業(yè)購(gòu)物步行街、肯德基、聯(lián)華超市、各大商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)、新橋鎮(zhèn)郵局、菜場(chǎng)、學(xué)校、新橋影劇院、餐館、服飾店等；大概租金大概租金：4-5元/平米天；主要功能主要功能：消費(fèi)性商業(yè)檔次較低，而新橋小

16、學(xué)、新橋中學(xué)是公立學(xué)校，外來(lái)務(wù)工人口子弟，且數(shù)量較多。滿足新橋鎮(zhèn)普通居民的基本生活需求為主，服務(wù)周邊項(xiàng)目的基本生活配套;對(duì)本項(xiàng)目的影響對(duì)本項(xiàng)目的影響：檔次較低，輻射力度小，對(duì)本項(xiàng)目影響力較弱。第三部分：區(qū)域公共生活配套第三部分：區(qū)域公共生活配套設(shè)施分析設(shè)施分析社區(qū)配套的主要是為社區(qū)居民提供便民性的生活類服務(wù)，主要是日常購(gòu)買和生活飲食配套等商業(yè)配套，其次是教育、醫(yī)療配套，再次是服務(wù)類配套。區(qū)域配套種類區(qū)域配套種類社區(qū)配套普遍具備的基本功能餐飲購(gòu)物功能教育服務(wù)功能社區(qū)服務(wù)功能醫(yī)療服務(wù)功能商業(yè)配套分布商業(yè)配套分布區(qū)域商業(yè)配套主要集中于：莘莊地區(qū)莘莊地區(qū)：以華聯(lián)吉買盛、百盛、家樂(lè)福、莘莊龍之夢(mèng)購(gòu)物廣場(chǎng)

17、（尚未建成）為代表；莘松路東側(cè)莘松路東側(cè)：以巴比倫生活廣場(chǎng)、樂(lè)購(gòu)賣場(chǎng)為代表；新橋鎮(zhèn)中心新橋鎮(zhèn)中心：以新南街為代表；明興路明興路：以弘基白馬生活廣場(chǎng)（尚未營(yíng)業(yè)）為代表。目前區(qū)域商業(yè)配套規(guī)劃較為凌亂，呈現(xiàn)沿路發(fā)展、住宅小區(qū)自目前區(qū)域商業(yè)配套規(guī)劃較為凌亂，呈現(xiàn)沿路發(fā)展、住宅小區(qū)自給自足、分散的特征，聚集效應(yīng)有限。給自足、分散的特征，聚集效應(yīng)有限。本案本案莘莊莘莊巴比倫廣場(chǎng)巴比倫廣場(chǎng)新南街新南街莘閔生活廣場(chǎng)莘閔生活廣場(chǎng)弘基白馬生活廣場(chǎng)弘基白馬生活廣場(chǎng)本案本案本案本案本案本案本案本案6.6km3.4km2.1km1.8km1.3km備注：以上距離均為直線距離備注：以上距離均為直線距離區(qū)域各商業(yè)配套距離明

18、顯超出了人步行的商業(yè)輻射圈的極限區(qū)域各商業(yè)配套距離明顯超出了人步行的商業(yè)輻射圈的極限0.8-1km商業(yè)配套商業(yè)配套商業(yè)配套設(shè)施嚴(yán)重滯后于區(qū)域人口數(shù)量和層次的發(fā)展。商業(yè)配套設(shè)施嚴(yán)重滯后于區(qū)域人口數(shù)量和層次的發(fā)展。新橋鎮(zhèn)新橋鎮(zhèn)巴比倫生活生活廣場(chǎng)巴比倫生活生活廣場(chǎng)新閔生活廣場(chǎng)新閔生活廣場(chǎng)莘松樂(lè)購(gòu)莘松樂(lè)購(gòu)現(xiàn)狀現(xiàn)狀：區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套規(guī)模不大，檔次較低，服務(wù)類型較少，距離較遠(yuǎn)，且需要借助車輛等交通工具，而居民多具備自駕車，消費(fèi)能力較強(qiáng)，需求檔次較高，所以多習(xí)慣在莘莊等成熟商圈進(jìn)行消費(fèi)活動(dòng)?？偨Y(jié)總結(jié)：建議對(duì)客戶重點(diǎn)講述莘莊、莘松樂(lè)購(gòu)、巴比倫生活廣場(chǎng)以及未來(lái)的弘基白馬生活廣場(chǎng)的商業(yè)和新閔生活廣場(chǎng)的菜場(chǎng)，淡化新橋

19、鎮(zhèn)商業(yè)的影響。教育配套教育配套區(qū)域內(nèi)區(qū)域內(nèi)：幼兒園幼兒園：新橋鎮(zhèn)幼兒園、綠洲比華利雙語(yǔ)幼兒園等項(xiàng)目配套幼兒園中小學(xué)中小學(xué)：新橋小學(xué)、新橋中學(xué)、上師大康城試驗(yàn)學(xué)校（九年一貫制，僅針對(duì)康城社區(qū)）、莘松中學(xué)區(qū)域外區(qū)域外：莘莊中學(xué)、閔行中學(xué)總結(jié)：總結(jié)：區(qū)域內(nèi)部幼兒教育資源較多，中小學(xué)校對(duì)區(qū)域內(nèi)需靠外部資源滿足，可有選擇的介紹。新橋中小學(xué)校多為公立學(xué)校，且教育質(zhì)量相對(duì)不高，對(duì)莘閔新橋中小學(xué)校多為公立學(xué)校，且教育質(zhì)量相對(duì)不高，對(duì)莘閔別墅區(qū)客群無(wú)太大吸引。別墅區(qū)客群無(wú)太大吸引。新橋小學(xué)、新橋小學(xué)、新橋中學(xué)新橋中學(xué)上師大康城上師大康城實(shí)驗(yàn)小學(xué)實(shí)驗(yàn)小學(xué)莘莊中學(xué)、閔行中學(xué)本項(xiàng)目本項(xiàng)目醫(yī)療健身配套醫(yī)療健身配套區(qū)域內(nèi)

20、區(qū)域內(nèi)：醫(yī)院醫(yī)院：新橋鎮(zhèn)診所、華康醫(yī)院（與華山醫(yī)院合辦，有內(nèi)科、心血管內(nèi)科、兒科、中醫(yī)科、檢驗(yàn)科、b超科等 ）健身健身：一兆韋德（3000元、年），原力健健身俱樂(lè)部 區(qū)域外區(qū)域外：醫(yī)療醫(yī)療：閔行區(qū)中心醫(yī)院瑞金醫(yī)院分院（三級(jí)甲等）休閑健身休閑健身：眾多總結(jié)：總結(jié)：可重點(diǎn)介紹一兆韋德可重點(diǎn)介紹一兆韋德健身、閔行區(qū)中心醫(yī)院瑞金健身、閔行區(qū)中心醫(yī)院瑞金醫(yī)院分院醫(yī)院分院區(qū)域醫(yī)療設(shè)施匱乏，主要依靠外部資源補(bǔ)缺。區(qū)域醫(yī)療設(shè)施匱乏，主要依靠外部資源補(bǔ)缺。閔行區(qū)中閔行區(qū)中心醫(yī)院心醫(yī)院新橋鎮(zhèn)診新橋鎮(zhèn)診所所一兆韋德一兆韋德原力健健原力健健身俱樂(lè)部身俱樂(lè)部 本項(xiàng)目本項(xiàng)目華康醫(yī)院華康醫(yī)院消費(fèi)現(xiàn)狀消費(fèi)現(xiàn)狀 目前區(qū)域客群的

21、生活、消費(fèi)習(xí)慣區(qū)域：目前區(qū)域客群的生活、消費(fèi)習(xí)慣區(qū)域：基本生活購(gòu)物基本生活購(gòu)物：莘莊商圈、莘松樂(lè)購(gòu)等地；餐飲餐飲：莘莊、市區(qū)、巴比倫生活廣場(chǎng)等地 ；教育教育：幼兒園多在本地，中小學(xué)多在莘莊、七寶等地；休閑娛樂(lè)休閑娛樂(lè)：市區(qū)、莘莊等地。區(qū)域區(qū)域配套齊全配套齊全度度消費(fèi)檔次消費(fèi)檔次離本項(xiàng)目距離離本項(xiàng)目距離消費(fèi)便利性消費(fèi)便利性備注備注莘莊莘莊完善完善 中高端中高端遠(yuǎn)遠(yuǎn)不便，但是通不便，但是通往市區(qū)的必經(jīng)往市區(qū)的必經(jīng)之路之路閔行區(qū)的行政生活中心閔行區(qū)的行政生活中心莘閔別墅區(qū)莘閔別墅區(qū) 不完善不完善中低中低近近方便，但較分方便，但較分散散人氣不足人氣不足 新橋鎮(zhèn)中心新橋鎮(zhèn)中心 較為完善較為完善低低近近方

22、便方便形象檔次較差，吸引力較弱形象檔次較差，吸引力較弱消費(fèi)現(xiàn)狀分析消費(fèi)現(xiàn)狀分析現(xiàn)有區(qū)域內(nèi)的生活配套存在分布分散、檔次較低、機(jī)能不完善、人氣不足等情況，而本項(xiàng)目周邊尤為缺乏基本的生活配套設(shè)施，基本生活出行基本靠自駕車，生活便利性較差。而已開(kāi)始招商的弘基白馬生活廣場(chǎng)的正式開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)后將部分緩解這一局面。未來(lái)a8拓寬后，居民消費(fèi)動(dòng)線將打開(kāi)。而項(xiàng)目附近幾個(gè)地塊（明中路2號(hào)地塊、萬(wàn)科白馬商業(yè)對(duì)面地塊）都將有配套的沿街商業(yè)等配套，也將補(bǔ)充本區(qū)域居民的生活和消費(fèi)選擇。區(qū)域生活配套現(xiàn)狀：板塊內(nèi)生活配套設(shè)施缺乏，人氣不足，需要共享區(qū)域生活配套現(xiàn)狀：板塊內(nèi)生活配套設(shè)施缺乏，人氣不足，需要共享莘莊商業(yè)圈。莘莊商業(yè)圈。

23、新橋鎮(zhèn)中心區(qū)域文化中心消費(fèi)檔次低莘閔別墅區(qū)高端人群聚集消費(fèi)力強(qiáng)交通順暢交通順暢吸引力不夠吸引力不夠莘莊、七寶等居住區(qū)區(qū)域生活中心配套齊全交通不暢，但交通不暢，但去市區(qū)必經(jīng)之地去市區(qū)必經(jīng)之地消費(fèi)受迫外流消費(fèi)受迫外流本案客群本案客群第四部分：各類配套對(duì)本案的第四部分：各類配套對(duì)本案的影響影響客戶生活配套需求引導(dǎo)客戶生活配套需求引導(dǎo) 本項(xiàng)目未來(lái)的需求客群具備的基本特征：消費(fèi)能力較強(qiáng)，消費(fèi)形式多樣，對(duì)消費(fèi)場(chǎng)地環(huán)境的要求較高，且多具備自駕車，可消費(fèi)距離較遠(yuǎn)。而借助區(qū)域的快速交通干道，引導(dǎo)潛在購(gòu)買客戶對(duì)區(qū)域配套快速認(rèn)識(shí)，我們可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行重點(diǎn)介紹：l 交通網(wǎng)絡(luò)交通網(wǎng)絡(luò)：項(xiàng)目距離莘莊約6公里，處于莘

24、閔別墅區(qū)三橫三縱的主干道之一的明中路上，交通便利；而未來(lái)滬杭高速公路（a8拓寬工程）將在明華路附近建有下匝道，進(jìn)一步拉近新橋板塊與市區(qū)的距離；l 商業(yè)餐飲系統(tǒng)商業(yè)餐飲系統(tǒng)：距離最近的弘基白馬生活廣場(chǎng)約7000平米，年底開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)。而距離較近的巴比倫生活廣場(chǎng)、新閔生活廣場(chǎng)、樂(lè)購(gòu)大型賣場(chǎng)，交通通暢，停車方便，可滿足日常的生活消費(fèi)需求；l 醫(yī)療健康系統(tǒng)醫(yī)療健康系統(tǒng)：瑞金醫(yī)院閔行分院（即閔行區(qū)中心醫(yī)院）為三級(jí)甲等醫(yī)院，出莘松路下匝道約數(shù)百米即到，上?？党莾?nèi)也有華康醫(yī)院門診部，可滿足基本醫(yī)療服務(wù)需求；l 文化教育系統(tǒng)文化教育系統(tǒng)：別墅區(qū)內(nèi)有眾多幼兒園，周邊上師大康城試驗(yàn)學(xué)校、莘莊中學(xué)、閔行中學(xué)等教育質(zhì)量較

25、高的學(xué)校；l 社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)：區(qū)域內(nèi)有眾多銀行網(wǎng)點(diǎn)（建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、上海銀行等）以及生活家政服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)（家政服務(wù)店、郵局、美容美發(fā)等），而莘莊地區(qū)各類配套服務(wù)設(shè)施較為齊全，基本可滿足日常所有需求。l 運(yùn)動(dòng)休閑系統(tǒng)運(yùn)動(dòng)休閑系統(tǒng)：項(xiàng)目自身有游泳館、籃球和羽毛球館、網(wǎng)球場(chǎng)，附近有一流的一兆韋德（年費(fèi)3000元）、上海康城健身會(huì)所等大型健身設(shè)施；l 城市環(huán)境系統(tǒng)城市環(huán)境系統(tǒng)：莘閔別墅區(qū)環(huán)境優(yōu)美，綠化率高，水系資源豐富。莘閔別墅項(xiàng)目自身配套：莘閔別墅區(qū)項(xiàng)目自身均有一定的自帶配套設(shè)施，如幼兒園、高檔會(huì)所、健身設(shè)施（以萬(wàn)科白馬一兆韋德為代表）、商業(yè)設(shè)施等。雖然自身配套總體量較大，但也存在明顯不足

26、：1、多為小區(qū)會(huì)所，健身休閑設(shè)施，開(kāi)放度和使用率不高，空置情況嚴(yán)重；2、少量的商業(yè)配套，多為便利店等，僅能滿足部分基本需求，同時(shí)也存在空置率較高的現(xiàn)象；3、文化教育配套明顯缺乏，部分項(xiàng)目有幼兒園，但區(qū)域教育集中的新橋鎮(zhèn)中小學(xué)多為公立學(xué)校，存在教育水平低，學(xué)生人員叫雜亂的情況，缺乏教育設(shè)施好的私利學(xué)校。系列問(wèn)題下此再做探討項(xiàng)目自身配套項(xiàng)目自身配套專題調(diào)研專題調(diào)研莘閔別墅區(qū)主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目莘閔別墅區(qū)主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目配套與銷售研究分析配套與銷售研究分析內(nèi)容內(nèi)容第一部分第一部分：調(diào)查項(xiàng)目總介：調(diào)查項(xiàng)目總介第二部分第二部分 ：個(gè)案配套資源分析：個(gè)案配套資源分析第三部分第三部分 ：個(gè)案銷售與未來(lái)供應(yīng)分析：個(gè)案銷售

27、與未來(lái)供應(yīng)分析第一部分第一部分：調(diào)查項(xiàng)目總介：調(diào)查項(xiàng)目總介項(xiàng)目一：萬(wàn)科白馬花園項(xiàng)目一：萬(wàn)科白馬花園醇熟別墅社區(qū)，德式風(fēng)情小鎮(zhèn)醇熟別墅社區(qū)，德式風(fēng)情小鎮(zhèn)項(xiàng)目指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo)：占地面積：占地面積：373000平方米總建筑面積：總建筑面積：380000平方米容積率：容積率：1.14 別墅：0.67 綠化率：綠化率：35%戶型面積戶型面積：180-200平米物業(yè)地址：物業(yè)地址：松江區(qū)明中路1010弄建筑類別：建筑類別：聯(lián)排與雙拼別墅、花園洋房 、多層、小高層建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格：德式簡(jiǎn)潔開(kāi)發(fā)商：開(kāi)發(fā)商：上海萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司 物業(yè)公司物業(yè)公司：上海萬(wàn)科物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)管理費(fèi)：聯(lián)排2.0元/平米天

28、價(jià)格價(jià)格：?jiǎn)蝺r(jià)17000元/平米，總價(jià)270-450萬(wàn)項(xiàng)目總體規(guī)劃項(xiàng)目總體規(guī)劃景觀特色景觀特色針對(duì)四條天然水系、綠軸及道路景觀三條主線進(jìn)行設(shè)計(jì)，充分利用水系景觀資源，營(yíng)造小區(qū)中部景觀綠軸，沿河棧道和北側(cè)軟植綠化水岸，小區(qū)干路與盡端式組團(tuán)道路的結(jié)合，搭配大面積的大草坪和幾何造型的簡(jiǎn)潔園藝。設(shè)置兒童活動(dòng)及老人健身場(chǎng)地，增加社區(qū)氣氛。萬(wàn)科白馬花園萬(wàn)科白馬花園弘基生活廣場(chǎng)弘基生活廣場(chǎng)一兆韋德一兆韋德三期：花三期：花園洋房園洋房六期：電六期：電梯洋房梯洋房五期：五期：90+四期：聯(lián)排別墅四期：聯(lián)排別墅一、二期：一、二期：多層公寓多層公寓規(guī)劃設(shè)計(jì)理念：規(guī)劃設(shè)計(jì)理念：“德式理性主義建筑德式理性主義建筑”，以

29、，以“景觀水系、景觀水系、景觀綠軸、景觀干路景觀綠軸、景觀干路”三條主線進(jìn)行延展。三條主線進(jìn)行延展。共分六期開(kāi)發(fā)：一、二期為多層公寓，三期為情景花園洋房，四期為聯(lián)排別墅及4套雙拼別墅，五期為90+，六期為多層電梯洋房。一、二、三、四期目前已經(jīng)交房入住。四期別墅部分位于小區(qū)的西北部。生活機(jī)能配套萬(wàn)科白馬花園萬(wàn)科白馬花園整體配套整體配套商業(yè)商業(yè)：約7000弘基購(gòu)物休閑中心（招商中）教育教育：約3000 岳陽(yáng)一級(jí)幼兒園（已簽約入駐）運(yùn)動(dòng)運(yùn)動(dòng)：一兆韋德綜合健身會(huì)所（已開(kāi)業(yè)） 社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)：班車，但目前不對(duì)南塊小區(qū)開(kāi)放。游泳池商業(yè)廣場(chǎng)會(huì)所健身館幼兒園一兆韋德n 品牌：作為全國(guó)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

30、，萬(wàn)科品牌在上海市場(chǎng)的市場(chǎng)認(rèn)可度較高，由此形成的品牌簇?fù)碚呒皟r(jià)值認(rèn)同客群總量對(duì)項(xiàng)目形成了最為基本的有效保障；n 配套：該項(xiàng)目雖然是地區(qū)內(nèi)混合型社區(qū)，但總體規(guī)劃配套較為完善，至目前，項(xiàng)目一期進(jìn)入現(xiàn)房階段，各項(xiàng)景觀、綠化接商業(yè)、配套會(huì)所基本已成型，一兆偉德以與該項(xiàng)目會(huì)所簽約并準(zhǔn)備入住，對(duì)于別墅客群而言，完善的配套設(shè)備增強(qiáng)了對(duì)項(xiàng)目購(gòu)買的信心，也削弱了客群對(duì)其價(jià)格的抗性；n 物業(yè)：萬(wàn)科企業(yè)品牌的主要支撐在于其全國(guó)的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略、自成一體的產(chǎn)品品種，另外也在于萬(wàn)科物業(yè)對(duì)品牌價(jià)值高度支撐，對(duì)于消費(fèi)信心形成重大的支撐；n 品質(zhì)：在解決南都遺留的項(xiàng)目之后，該項(xiàng)目總體立面效果及材質(zhì)進(jìn)行了根本的轉(zhuǎn)變，由原來(lái)的涂料外立

31、面轉(zhuǎn)變成后面的面磚外墻，由原來(lái)的白色系轉(zhuǎn)變成了目前的深紅色系，從整體外觀視覺(jué)角度而言提升了一個(gè)較大的幅度；n 面積配比：該項(xiàng)目自別墅推出以來(lái)，推盤總體策略基本以100套左右一批次推入市場(chǎng)，及時(shí)消化，及時(shí)后續(xù)跟進(jìn)，面積段大多控制在180-190左右，該面積段與經(jīng)濟(jì)類別墅社區(qū)的區(qū)域特征高度相符，同時(shí)又目前經(jīng)濟(jì)類別墅（聯(lián)體）在本板塊內(nèi)主力成交的面積段。但過(guò)高的單價(jià)，也將其客群拔高到區(qū)域客群中的高端客群；n 質(zhì)量：該項(xiàng)目其實(shí)自身也與本案相似，存在一定的質(zhì)量問(wèn)題，但從本司多次對(duì)該項(xiàng)目的實(shí)地參觀而言，該項(xiàng)目在質(zhì)量問(wèn)題上的處理有較多值得借鑒的地方，一方面是對(duì)有問(wèn)題的產(chǎn)品進(jìn)行封閉整改，另一點(diǎn)通過(guò)物業(yè)進(jìn)行及時(shí)的

32、整改，以上兩點(diǎn)，都未將該項(xiàng)目的質(zhì)量問(wèn)題暴露的外部。賣點(diǎn)羅列賣點(diǎn)羅列 主力戶型：聯(lián)排180平米地下室二層三室一層項(xiàng)目二：河谷項(xiàng)目二：河谷3號(hào)（達(dá)安圣芭芭花園三期）號(hào)（達(dá)安圣芭芭花園三期） 項(xiàng)目指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo)：占地面積：占地面積：43333平方米 總建筑面積：總建筑面積：37160平方米總戶數(shù)總戶數(shù)： 239 容積率：容積率：0.70綠化率：綠化率：30% 戶型面積戶型面積：90-120平米，共8種房型物業(yè)地址：物業(yè)地址：松江月臺(tái)路500弄（近明中路路口）建筑類別：建筑類別：聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格：地中海建筑風(fēng)格 開(kāi)發(fā)商：開(kāi)發(fā)商：上海達(dá)安企業(yè)發(fā)展有限公司 物業(yè)公司物業(yè)公司：達(dá)安物業(yè)管理有

33、限公司 物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)管理費(fèi)：2.20元/平方米月 價(jià)格價(jià)格：預(yù)計(jì)單價(jià)15000元/平米，總價(jià)150-160萬(wàn)http:/ 商業(yè)商業(yè)：便利店會(huì)所會(huì)所：茶餐廳教育教育：無(wú)運(yùn)動(dòng)運(yùn)動(dòng)：室內(nèi)泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、健身房社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)：班車一天8趟n 純粹：該項(xiàng)目是典型的地中海式建筑風(fēng)格，該類風(fēng)格正是目前別墅類中端產(chǎn)品中最為受市場(chǎng)歡迎和接受的建筑風(fēng)格；n 定位獨(dú)特：主力戶型面積全部控制在90-120平方米單套面積段內(nèi)，其他（尤其是89平方米）面積段占多數(shù)，在面積段角度獨(dú)樹一幟， 從總價(jià)段的情況來(lái)看，對(duì)購(gòu)買入門級(jí)客群存在一定的引導(dǎo)優(yōu)勢(shì)；n 材質(zhì)感強(qiáng)：該項(xiàng)目整體外觀涂料以黃色為主，下部采用毛石。示范區(qū)形象

34、做的較好，從外觀上看，品質(zhì)感較強(qiáng)批；n 附加值：90平米的戶型經(jīng)過(guò)改造實(shí)際使用面積可達(dá)到160平米；n 合理的推盤節(jié)奏控制：其從年中就開(kāi)始進(jìn)行市場(chǎng)推廣，而開(kāi)盤時(shí)間預(yù)計(jì)將在11月底，可以規(guī)避掉了主要的市場(chǎng)調(diào)控的爆發(fā)階段，而好幾個(gè)月的蓄水期，將給其較為充足的準(zhǔn)備。賣點(diǎn)羅列賣點(diǎn)羅列 主力戶型：89平米首層為客廳、餐廳和廚房，二層有一個(gè)臥室和公共衛(wèi)生間，三層為主臥室區(qū)域。在空間形態(tài)處理上采用了挑空中庭等手法為90平方米的小戶型住宅帶來(lái)一些有趣味的空間和更多的舒適性。e戶型車庫(kù)是個(gè)三面有圍墻，但沒(méi)有頂?shù)穆短燔噹?kù)，但在二樓可以搭板樓，做出一個(gè)房間。90平米的別墅得房率有100%，加可利用空間最多可達(dá)160

35、平米主力戶型：90 c戶型89平米3層設(shè)計(jì)：底層是客廳和廚房，二層是一個(gè)次臥套房，三層是一個(gè)主臥套房，相當(dāng)于把一個(gè)平面90平米房型的幾個(gè)空間立體疊加起來(lái)，做到了“有天有地”，還“前庭后院”。但別墅的空間尺度相對(duì)較小，面寬只有3.6-3.9米。所有戶型都設(shè)計(jì)了大量可供改造的“創(chuàng)意空間”，如地下室、閣樓、內(nèi)庭、調(diào)高的客廳等等。除了地下室和頂層閣樓，客廳還有6米挑高空間，也可改造成房間。項(xiàng)目三：達(dá)安圣芭芭花園二期項(xiàng)目三：達(dá)安圣芭芭花園二期 圣芭芭風(fēng)情，活水純別墅圣芭芭風(fēng)情，活水純別墅項(xiàng)目指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo)：占地面積：占地面積：220806平米總建筑面積：總建筑面積：168765其中聯(lián)排739套：12553

36、5，獨(dú)立住宅52套：13270 容積率：容積率：0.65綠化率：綠化率：36.4%戶型面積戶型面積：188-218平米，共有17種房型，地下車庫(kù)70-75平米物業(yè)地址：物業(yè)地址：松江新橋明中路1177弄 建筑類別：建筑類別：聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格：西班牙和意大利風(fēng)格開(kāi)發(fā)商：開(kāi)發(fā)商：上海達(dá)安企業(yè)發(fā)展有限公司 物業(yè)公司物業(yè)公司：達(dá)安物業(yè)管理有限公司 物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)管理費(fèi)：2.2元價(jià)格價(jià)格：預(yù)計(jì)13500元/平米均價(jià)，12000-15000元/平米5個(gè)人以上團(tuán)購(gòu)有折扣,總價(jià)在210萬(wàn)到250萬(wàn)。 http:/ ，分為西班牙安大路西亞建筑和意大利托斯卡納建筑兩種，白墻紅瓦、拱門長(zhǎng)廊，與地中

37、海風(fēng)情的社區(qū)景觀相得益彰。 各個(gè)房型均做出有天有地，前庭后院的效果。純木結(jié)構(gòu)的加拿大“supere健康住宅”。景觀特色景觀特色“綠景”以組團(tuán)為景觀，布置景觀軸，為體現(xiàn)地中海風(fēng)情?！八啊币蕴烊缓腿斯そY(jié)合，三期的天然水景比較豐富，擁有春申塘與小茜浦兩大原生河道。景觀主要分為三個(gè)部分：主入口景觀區(qū)、中央景觀綠化帶棕櫚谷、環(huán)社區(qū)景觀水帶。 二期即將推出部分二期即將推出部分生活機(jī)能配套整體配套整體配套商業(yè)商業(yè)：便利店會(huì)所會(huì)所：茶餐廳、活動(dòng)室教育教育：無(wú)運(yùn)動(dòng)運(yùn)動(dòng)：室內(nèi)泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、健身房社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)：班車一天8趟達(dá)安圣芭芭花園二期達(dá)安圣芭芭花園二期會(huì)所會(huì)所商業(yè)商業(yè)n 純粹：該項(xiàng)目是典型的地中

38、海式建筑風(fēng)格，該類風(fēng)格正是目前別墅類中端產(chǎn)品中最為受市場(chǎng)歡迎和接受的建筑風(fēng)格；n 定位合理：該項(xiàng)目自推出以來(lái)，主力戶型面積全部控制在170-190平方米單套面積段內(nèi)，面積段完全符合目前主力需求市場(chǎng)對(duì)聯(lián)體別墅類產(chǎn)品的面積要求；n 材質(zhì)感強(qiáng)：該項(xiàng)目整體外觀涂料以白色、淡黃色為主，該類色系本應(yīng)該屬于較容易泛灰泛舊的材料，交房以來(lái)外觀形象并未有太大的變化；n 合理的推盤節(jié)奏控制：推盤節(jié)奏基本規(guī)避掉了主要的市場(chǎng)調(diào)控的高峰階段，該司的推盤理念較為合理，即使是本年度下半年度的推盤，基本外部競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境也規(guī)避了如07年下半年市場(chǎng)調(diào)控時(shí)最直接和突然的沖擊，從整體準(zhǔn)備上，項(xiàng)目較為充足；n 品質(zhì)：該項(xiàng)目從銷售、交付至今

39、，尚無(wú)出現(xiàn)過(guò)任何重大的質(zhì)量或其他客戶糾紛問(wèn)題，整體板塊內(nèi)的形象并未受到較大的沖擊，就下批次開(kāi)盤，可進(jìn)行合理的品牌拔升。賣點(diǎn)羅列賣點(diǎn)羅列 主力戶型：主力戶型：a戶型戶型188.4 地下室：建筑面積80.82二層：建筑面積65三室：建筑面積48.50一層：建筑面積74.9主力戶型：主力戶型：b戶型戶型186.4 地下室：建筑面積69.44二層：建筑面積59.59三室：建筑面積56.96一層：建筑面積69.85主力戶型：主力戶型：c戶型戶型203.97 地下室：建筑面積91.89二層：建筑面積70.30三室：建筑面積56.30一層：建筑面積77.37主力戶型：主力戶型：e戶型戶型218.61 地下室

40、：建筑面積92.78二層：建筑面積75.78三室：建筑面積63.4一層：建筑面積79.43項(xiàng)目四：英郡雷丁項(xiàng)目四：英郡雷丁 純正獨(dú)院別墅，一戶一天地。純正獨(dú)院別墅，一戶一天地。 項(xiàng)目指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo)：占地面積：占地面積：202374平方米 總建筑面積：總建筑面積：200000平方米總戶數(shù)：總戶數(shù)：一期273戶，二期583戶 容積率：容積率：0.67綠化率：綠化率：35% 戶型面積戶型面積：170235m2 物業(yè)地址：物業(yè)地址：松江區(qū)莘磚公路399弄 建筑類別：建筑類別：聯(lián)排獨(dú)院別墅、疊加別墅、townhouse 和獨(dú)立別墅 建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格：英倫風(fēng)格 投資商：投資商：上海南部投資集團(tuán) 物業(yè)公司物業(yè)

41、公司：上海景虹物業(yè) 物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)管理費(fèi)：2.35元/平方米月 價(jià)格價(jià)格：均價(jià)15000元/平米項(xiàng)目總體規(guī)劃項(xiàng)目總體規(guī)劃景觀特色景觀特色三段天然河道，兩條活水貫穿其中，大面積綠化分布小區(qū)英郡雷丁英郡雷丁沿用南加州圣芭芭拉小鎮(zhèn)的建筑風(fēng)貌，擁有西班牙和意大沿用南加州圣芭芭拉小鎮(zhèn)的建筑風(fēng)貌，擁有西班牙和意大利風(fēng)格的獨(dú)立別墅和聯(lián)體別墅，地中海式的景觀設(shè)計(jì)。利風(fēng)格的獨(dú)立別墅和聯(lián)體別墅，地中海式的景觀設(shè)計(jì)。獨(dú)立別墅在小區(qū)的中心位置，享受中央步行景觀軸線，被水域自然區(qū)隔，加強(qiáng)了獨(dú)立式別墅的尊貴感。雙拼別墅沿河岸布局，而town house分散在周邊地區(qū)。疊加式在基地最北測(cè)和部分沿九新公路一側(cè)。二期已推出部分

42、二期剩余部分生活機(jī)能配套整體配套整體配套商業(yè)商業(yè)：商業(yè)面積達(dá)到17000平米，但要到2010年才正式投入使用。教育教育：無(wú)運(yùn)動(dòng)運(yùn)動(dòng)：室內(nèi)游泳館、活動(dòng)室社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)：班車英郡雷丁英郡雷丁n 產(chǎn)品設(shè)計(jì)：獨(dú)院別墅，經(jīng)濟(jì)型面積段的類獨(dú)棟產(chǎn)品，內(nèi)庭外院，三重院落景觀，創(chuàng)新別墅； n 品質(zhì)：傳統(tǒng)英國(guó)建筑的木線條、坡屋頂也豐富了建筑立面表現(xiàn)； n 附加值：附贈(zèng)露臺(tái)、花園、閣樓空間、半地下室空間、中部院落、室內(nèi)車庫(kù)面積。n 質(zhì)量：出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題相對(duì)較少。賣點(diǎn)羅列賣點(diǎn)羅列 主力戶型：主力戶型：c1戶型戶型地下室 一層 二層 三層 主力戶型：主力戶型：b2戶型戶型b2 一層 二層 三層 主力戶型：主力

43、戶型：a1戶型戶型b2 一層 二層 三層 第二部分第二部分 ：個(gè)案配套資源分析：個(gè)案配套資源分析調(diào)研總結(jié)一調(diào)研總結(jié)一 配套種類配套種類調(diào)查顯示：1、會(huì)所、休閑活動(dòng)場(chǎng)所、便利店是調(diào)查小區(qū)共同具備的設(shè)施，在一定程度上成了“常規(guī)”設(shè)置2、商業(yè)類型上，由于各小區(qū)業(yè)主人數(shù)不大，所以一些內(nèi)部配套也對(duì)外開(kāi)放，如幼兒園和健身館等；商業(yè)是目前區(qū)域各小區(qū)普遍缺乏的部分，社區(qū)僅靠便利店與其他生活店，物品過(guò)于單一，不能承擔(dān)滿足住戶基本日常生活需求。3、會(huì)所、活動(dòng)場(chǎng)所是總體普遍有設(shè)置，但實(shí)際使用率較低，尤其是一些高端別墅項(xiàng)目的會(huì)所平時(shí)基本處于空置狀態(tài)。配套種類具體設(shè)施白馬花園圣芭芭拉花園英郡雷丁會(huì)所活動(dòng)中心有有有教育幼

44、兒園有無(wú)無(wú)休閑健身網(wǎng)球場(chǎng)有有有游泳池有有無(wú)商業(yè)便利店有有有大型超市有無(wú)無(wú)醫(yī)療診所、藥店有無(wú)無(wú)交通班車有有有調(diào)研總結(jié)二調(diào)研總結(jié)二會(huì)所分析會(huì)所分析n 會(huì)所往往成為銷售期的賣點(diǎn)和格調(diào)展示場(chǎng)，在銷售期有重要的作用。但實(shí)際使用時(shí)，會(huì)所空置率高，實(shí)際使用率低是相當(dāng)普遍的現(xiàn)象。如喬愛(ài)別墅、四季御庭等高檔小區(qū)的會(huì)所，面積大，夠氣派，但平時(shí)基本空置。n 住戶對(duì)會(huì)所是歡迎的，但實(shí)際參與度不高。主要是會(huì)所的收費(fèi)問(wèn)題以及管理問(wèn)題，以及聚友消費(fèi)習(xí)慣問(wèn)題（找公共區(qū)域，往往不在家門口）。n 住戶往往對(duì)會(huì)所收費(fèi)較為敏感，除了運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所的收費(fèi)以外，其余會(huì)所功能的收費(fèi)，住戶都較為抗拒。如達(dá)安圣芭芭花園的游泳池由于入住率低，開(kāi)放的成

45、本過(guò)高，而遲遲不開(kāi)放。n 相對(duì)而言，使用率較高的會(huì)所功能有：運(yùn)動(dòng)主題方面游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、羽毛球室、乒乓球室；文化休閑主題方面文藝活動(dòng)室。n 部分高檔設(shè)施同樣存在對(duì)外經(jīng)營(yíng)情況，如白馬的“一兆韋德”，但對(duì)內(nèi)部小區(qū)客戶有部分優(yōu)惠。同時(shí)社區(qū)住戶對(duì)會(huì)所對(duì)外經(jīng)營(yíng)也存在抵制心理，認(rèn)為會(huì)影響社區(qū)生活質(zhì)量。達(dá)安圣芭芭拉萬(wàn)科白馬花園英郡雷丁面積2000平米2000平米3500平米內(nèi)容網(wǎng)球場(chǎng)、室外游泳池網(wǎng)球場(chǎng)，活動(dòng)室、健身館、室外游泳池、兒童游樂(lè)園棋牌室、健身房 分項(xiàng)分析二分項(xiàng)分析二 教育類教育類幼兒園幼兒園初級(jí)教育學(xué)校是各個(gè)小區(qū)普遍存在的需求，但目前也是區(qū)域普遍缺乏的設(shè)施。只有萬(wàn)科白馬規(guī)劃有幼兒園（目前已

46、動(dòng)工，岳陽(yáng)一級(jí)幼兒園，約3000平方米藝術(shù)性幼兒教育園），并且，該小區(qū)還設(shè)有較大的兒童游樂(lè)場(chǎng)所。雷丁小城和達(dá)安都沒(méi)有配套的幼兒園，都只能借助外部的教育資源。岳陽(yáng)一級(jí)幼兒園位于小區(qū)南部地塊的東南部分，僅靠其白馬弘基商業(yè)廣場(chǎng)，規(guī)劃面積約3000平米，規(guī)劃為一級(jí)藝術(shù)性教育幼兒園，目前已動(dòng)工建設(shè)。岳陽(yáng)一級(jí)幼兒園分項(xiàng)分析三分項(xiàng)分析三 商業(yè)類商業(yè)類調(diào)查分析：調(diào)查分析：社區(qū)商業(yè)配套目前基本不能滿足住戶日常的生活需求。目前各小區(qū)均有零星的便利店，但由于面積限制，便利店物種單一，滿足不了客戶多樣化的購(gòu)物需求，需要到就近的大型超市購(gòu)物。萬(wàn)科白馬花園的商業(yè)廣場(chǎng)要到年底才能運(yùn)營(yíng)，而雷丁小城商業(yè)基本未建成，達(dá)安圣芭芭拉

47、商業(yè)體量太小。達(dá)安圣芭芭拉萬(wàn)科白馬花園英郡雷丁面積約2000平米7000平米3500平米內(nèi)容便利店、咖啡店等好又多，餐飲店、藥店等便利店 租金3元/天 平米3元/天 平米第三部分第三部分 ：個(gè)案銷售與未來(lái)供應(yīng)分析：個(gè)案銷售與未來(lái)供應(yīng)分析個(gè)案銷售情況個(gè)案銷售情況住宅最早開(kāi)盤時(shí)間：2005-7-9 住宅推盤總面積： 53025.91平米住宅銷售總套數(shù)：246套住宅銷售總面積：53025.91平米住宅銷售速度：約7套/月住宅銷售戶均面積：215.6平米住宅銷售率：100%該項(xiàng)目一期已于今年6月售罄，二期與三期還未正式開(kāi)盤，預(yù)計(jì)今年11月、12月份推出。達(dá)安圣芭芭拉花園達(dá)安圣芭芭拉花園其二期產(chǎn)品戶型是目前區(qū)域較普遍的產(chǎn)品類型，據(jù)了解二期項(xiàng)目要等到三期先上市再推出。而三期產(chǎn)品是90+別墅產(chǎn)品，怎樣讓市場(chǎng)接受90+的別墅產(chǎn)品是其未來(lái)行銷的難點(diǎn)和關(guān)鍵。個(gè)案銷售情況個(gè)案銷售情況住宅最早開(kāi)盤時(shí)間：一期2005-12-8,二期2008-6-28 住宅推盤總面積：72152；住宅銷售總套數(shù)：257套；住宅銷售總面積：58201平米；住宅銷售速度：約7套/月；住宅銷售戶均面積：226平米；住宅銷售率：80.7%。雷丁小城雷丁小城我們發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目產(chǎn)品在區(qū)域內(nèi)獨(dú)具特色，但該案相對(duì)較高的單