北京大興區(qū)域房地產(chǎn)市場西紅門板塊市場調(diào)研報(bào)告

1、1北京大興區(qū)域房地產(chǎn)市場西紅門板塊市場調(diào)研報(bào)告2013-022 西紅門板塊項(xiàng)目分布在售尾盤售罄潛在供應(yīng)鴻坤理想城cdd創(chuàng)意港.嘉悅廣場3項(xiàng)目名稱占地（平）建面（平）容積率開盤時(shí)間物業(yè)類型鴻坤理想城13萬37萬2.362007.11住宅cdd創(chuàng)意港嘉悅廣場8萬19萬32012.6公寓123546cdd創(chuàng)意港嘉悅廣場宏坤理想城 西紅門板塊板塊點(diǎn)評：商業(yè)開發(fā)較多，住宅產(chǎn)品稀缺區(qū)域項(xiàng)目個(gè)案分析u鴻坤理想城ucdd創(chuàng)意港嘉悅廣場項(xiàng)目定位：改善型宜居大盤項(xiàng)目特色：近鄰南五環(huán)路和地鐵4號線銷售均價(jià)： 住宅24000元/平方米項(xiàng)目類型 改善型置業(yè)占地面積 13.08萬平方米總建筑面積 140萬平方米容積率 2

2、.26戶數(shù)2692戶綠化率32%開盤時(shí)間最早開盤：2007年12月20日2012年4月22日入住時(shí)間2012年11月開發(fā)商 北京鴻坤偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司裝修狀況毛坯物業(yè)管理瑞邦物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)禮域組團(tuán)2.3元/平方米月；派郡2.18元/平方米月；都市小戶型公寓2.9元/平方米月案例分析鴻坤理想城項(xiàng)目基本信息超大宜居生活標(biāo)桿大盤，交通、配套優(yōu)勢明顯 項(xiàng)目為一個(gè)140萬平米的大盤，其中規(guī)劃有120萬平米住宅，由高層、小高層、多層板式公寓組成。20萬平米的商業(yè)及配套，包括星級酒店、商業(yè)大道、大型購物中心、商場、體育健身場館和金融辦公，是目前五環(huán)內(nèi)罕見超大規(guī)模中高檔住宅項(xiàng)目。 總計(jì)2692戶，22棟住

3、宅樓，3棟獨(dú)立配套公建；12號塔樓（20層）；4號樓板樓（21層）；禮域組團(tuán)1、6號樓為塔樓，每層六戶，兩部電梯。7、12、13為塔連板樓，兩個(gè)單元，一單元為每層六戶，兩部電梯，二單元每層三戶，一部電梯?？傮w規(guī)劃案例分析鴻坤理想城整個(gè)社區(qū)里規(guī)劃的是商業(yè)街、寫字樓、酒店、學(xué)校等設(shè)施一應(yīng)俱全業(yè)主足不出戶，商業(yè)生活配套就能基本能滿足日常生活需求，非常之便利超級配套案例分析鴻坤理想城 建筑風(fēng)格汲取法國art-deco精髓，簡約、經(jīng)典、注重人文，追求建筑與建筑之間、建筑與居住者之間、建筑與園林之間、建筑與區(qū)域之間的和諧。建筑風(fēng)格案例分析鴻坤理想城三室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)建筑面積建筑面積142142戶型分

4、析戶型點(diǎn)評 入戶玄關(guān)設(shè)計(jì)，保證各個(gè)戶型的私密性; 主臥為套房設(shè)計(jì)，帶有獨(dú)立的衣帽間和衛(wèi)生間，私密性好，使用上也很便捷。南向落地窗的設(shè)計(jì)，采光優(yōu)越，舒適度高; 次臥位于南側(cè)，北側(cè)則設(shè)計(jì)為書房，中間的衛(wèi)生間設(shè)計(jì)很方便，洗手池與衛(wèi)浴分隔，設(shè)計(jì)很人性化，北向的窗戶避免了洗澡后衛(wèi)生間的潮濕; 廚房l型櫥柜設(shè)計(jì)，多人操作也不會太擁擠，北向生活陽臺，方便日常生活使用。餐廳與客廳分區(qū)明顯，很貼心的和廚房融為一體，北向窗戶也保證了室內(nèi)通風(fēng)。 戶型缺點(diǎn)：主臥內(nèi)的衛(wèi)生間為暗衛(wèi)設(shè)計(jì)，通風(fēng)和采光效果不佳。而且衛(wèi)生間旁就設(shè)置為衣帽間，可能會有濕度較大的困擾。戶型面積選擇空間大，戶型設(shè)計(jì)合理、緊湊，舒適度較高案例分析鴻坤理

5、想城銷售情況 從鴻坤理想城價(jià)格上分析，價(jià)格曲線平穩(wěn)上升，并且在目前房地產(chǎn)市場情況下，價(jià)格也能保持平穩(wěn)，主要原因是項(xiàng)目品質(zhì)效應(yīng)。 鴻坤理想城目前禮域組團(tuán)均價(jià)24000元/平米，前期根據(jù)戶型面積和樓層不同目前購房有不同優(yōu)惠，優(yōu)惠后均價(jià)在21000元/平米左右。目前在售戶型為90-140平米的2、3居，全部南北通透。其中2居為91、95、96平米，3居為127、131、141平米左右，另外還有部分179平米的4居。項(xiàng)目2012年全年月均去化套數(shù)為82套月份案例分析鴻坤理想城樣板間效果戶型面積選擇空間大，戶型設(shè)計(jì)合理、緊湊，舒適度較高案例分析鴻坤理想城區(qū)域項(xiàng)目個(gè)案分析u鴻坤理想城ucdd創(chuàng)意港嘉悅廣場

6、項(xiàng)目定位：北京南門戶的頂級綜合體項(xiàng)目特色：新門戶，新經(jīng)濟(jì)！銷售均價(jià)： 住宅25000元/平方米項(xiàng)目類型 辦公、投資型置業(yè)占地面積 80512平方米總建筑面積 186899平方米容積率 3.0戶數(shù)1520戶綠化率30%開盤時(shí)間2012年12月8日入住時(shí)間2014年5月開發(fā)商 北京盛璽置業(yè)有限公司裝修狀況毛坯物業(yè)管理北京凱萊物業(yè)管理有限公司產(chǎn)權(quán)年限50年物業(yè)費(fèi)4.50元/平方米月 案例分析cdd創(chuàng)意港嘉悅廣場項(xiàng)目基本信息打造開發(fā)企業(yè)品牌、豎立項(xiàng)目形象，打造區(qū)域新地標(biāo)項(xiàng)目規(guī)劃戶型總套數(shù)套數(shù)占比面積區(qū)間寫字樓1178%197-315soho辦公139292%46-82案例分析cdd創(chuàng)意港嘉悅廣場銷售情

7、況 該項(xiàng)目自7月份開盤以來，已去化房源60%，目前a/b寫字樓部分均價(jià)25000/平米，1-6號樓均價(jià)20000/平米 整盤均價(jià)：21500元/平米月份案例分析cdd創(chuàng)意港嘉悅廣場 其中靶心客戶群，將以外區(qū)域客群構(gòu)成。寫字樓部分外區(qū)客群占70%以上，小型辦公部分外區(qū)客群占50%以上。 本案外區(qū)域客戶或?qū)⒏哂诘鼐壙蛻?，且外區(qū)客戶購買實(shí)力更為雄厚?？蛻舴诸愔苓吷倘?、地鐵沿線、高薪科技、工業(yè)設(shè)計(jì)、空港物流企業(yè)大興及周邊區(qū)域高新技術(shù)中小企業(yè)其他商圈客戶邊緣客戶核心客戶重要客戶案例分析cdd創(chuàng)意港嘉悅廣場項(xiàng)目實(shí)景案例分析cdd創(chuàng)意港嘉悅廣場18項(xiàng)目名稱 物業(yè)類型 產(chǎn)品類型 房源套數(shù) 產(chǎn)品面積區(qū)間 （平米

8、）主力戶型 鴻坤理想城 住宅 板塔結(jié)合高層 270062-175 80-100二居、110-120 三居cdd創(chuàng)意港嘉悅廣場 公寓 塔樓高層 139250-300 50-90平開間 二、區(qū)域房地產(chǎn)市場研究 西紅門板塊小結(jié) 產(chǎn)品特征 鴻坤理想城項(xiàng)目開發(fā)時(shí)期較早，未來新開房源不多，區(qū)域目前以銷售塔式公寓為主19項(xiàng)目名稱單價(jià)（元/平）總價(jià)銷售套數(shù)月均銷售速度快銷期銷售套數(shù)鴻坤理想城24000150萬起986825、6月253/月cdd創(chuàng)意港嘉悅廣場25000110萬起835139-二、區(qū)域房地產(chǎn)市場研究 西紅門板塊小結(jié) 價(jià)格及銷售情況 由于區(qū)域地段價(jià)值高，產(chǎn)品去化速度很快，公寓產(chǎn)品銷售得出乎意料的好

9、 嘉悅廣場以控制低總價(jià)策略實(shí)現(xiàn)了較好的銷售情況20二、區(qū)域房地產(chǎn)市場研究 西紅門板塊小結(jié) 客戶情況 以擠壓外溢型剛需客戶為主，以及部分地緣改善型客戶 區(qū)域中的公寓產(chǎn)品則滿足限購人群的投資需求，低總價(jià)、可商可住的產(chǎn)品形式備受中小型企業(yè)主及投資者的青睞21大興區(qū)域房地產(chǎn)市場研究總結(jié)22（緊湊小戶型對應(yīng)剛需客群，舒適大戶型對應(yīng)區(qū)域改善客戶，本區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品呈現(xiàn)“各種好賣”狀態(tài)） 產(chǎn)品特征：改善型產(chǎn)品以多層洋房、品質(zhì)小高層為主，戶型面積體現(xiàn)尺度感，居住舒適度較高；剛需型產(chǎn)品以板塔結(jié)合高層為主，戶型緊湊，性價(jià)比高； 銷售情況：自2012年6月以來，銷售情況火爆，紛紛出現(xiàn)日光盤、月光盤現(xiàn)象，市場在售房源較少；新一輪推盤必將區(qū)域單價(jià)推至新高 客戶特征：城市核心區(qū)區(qū)以具備一定消費(fèi)實(shí)力的改善型客戶為主；隨著軌道交通的串聯(lián)，吸引大量受擠壓的城市外溢型客群來此地置業(yè) 區(qū)域市場研究總結(jié)整體區(qū)域發(fā)展特征分析23 區(qū)域市場研究總結(jié)各版塊演變發(fā)展趨勢判斷 舊宮板塊：受到亦莊板塊的輻射較大，成為亦莊板塊的延展區(qū)域 黃村板塊：未來大興城市居住、辦公、商業(yè)綜合片區(qū)，城市基礎(chǔ)設(shè)施條件完善，城市形態(tài)已見雛形，區(qū)域價(jià)值高 西紅門板塊：地段優(yōu)勢明顯，是未來大興商業(yè)核心、價(jià)值標(biāo)桿，將長期領(lǐng)跑大興樓市 天宮院板塊：“以住為主”的片區(qū)，以軌道