房地產(chǎn)是指可開發(fā)的土地及其地上定著物

1、房地產(chǎn)是指可開發(fā)的土地及其地上定著物、建筑物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益,即它是實物、權(quán)益、區(qū)位的綜合體。房地產(chǎn)的特性1）內(nèi)涵的統(tǒng)一性2）位置的固定性3）壽命的長久性4）供給的有限性5）用途變更的困難性6）效用的多層次性與多樣性 7）政策的影響性8）保值增值性性9）產(chǎn)權(quán)的可分割性房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟活動的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)定位房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)，具有廣義的“服務(wù)業(yè)”性質(zhì)。 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)是一門研究和闡述房地產(chǎn)基本經(jīng)濟理論的應(yīng)用經(jīng)濟學(xué)。房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)是一門新興的經(jīng)濟學(xué)科，它是隨著房地產(chǎn)業(yè)的深入發(fā)展，適應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的客

2、觀需要而逐步形成的。 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的研究對象房地經(jīng)濟學(xué)是一門研究房地產(chǎn)經(jīng)濟運行規(guī)律和房地產(chǎn)資源配效率的科學(xué)。什么是新的經(jīng)濟增長點?它應(yīng)該是產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)強的產(chǎn)業(yè)或行業(yè)，是在經(jīng)濟成長和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演變過程中，能帶動國民經(jīng)濟上一個新臺階的新興產(chǎn)業(yè)或行業(yè)新經(jīng)濟增長點的條件 必須是消費熱點，有龐大的消費群體作支撐。培育住宅業(yè)成為新經(jīng)濟增長點的途徑 實行住房制度改革建筑業(yè)及特點1、生產(chǎn)流動性2、生產(chǎn)的單件性3、生產(chǎn)周期長經(jīng)濟周期是指國民經(jīng)濟整體經(jīng)濟活動隨著時間的變化而出現(xiàn)的擴張和收縮交替反復(fù)運動的過程。一般經(jīng)濟學(xué)家將經(jīng)濟周期分為四個階段：1）繁榮階段（2）衰退階段（3）蕭條階段（4）復(fù)蘇階段房地產(chǎn)周期性含義就

3、是房地產(chǎn)市場重復(fù)交替出現(xiàn)興盛（擴張）、衰退（收縮）的經(jīng)濟現(xiàn)象。具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)、投資、銷售租賃規(guī)模的周期性波動。房地產(chǎn)周期的階段性第一階段繁榮階段 1交易量急劇增加，市場產(chǎn)品供不應(yīng)求，拉動房價越來越高；房地產(chǎn)經(jīng)營利潤畸高，吸引開發(fā)投資量猛增。2整個房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出興旺發(fā)達景象漸次達到頂點，形成常說的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的波峰。第二階段衰退階段房地產(chǎn)交易量明顯減少，市場需求呈下降趨勢。房價漲幅減緩，開始出現(xiàn)下跌跡象。房地產(chǎn)投資增長率趨緩，市場推出的樓盤減少，實力小的開發(fā)商難以為繼。第三階段蕭條階段交易量銳減，市場需求急劇下供給量嚴重超過需求量，商品房空置率急速上升；導(dǎo)致房價持續(xù)下跌，甚至跌破物業(yè)原值

4、。開發(fā)商面臨困境，實力較弱的企業(yè)可能難以支持而破產(chǎn)，一般開發(fā)企業(yè)也難免遭受重大損失，房地產(chǎn)投資量呈現(xiàn)負增長，這一階段也就是常說的波谷，當(dāng)達到谷底時，又開始回升。第四階段復(fù)蘇與增長階段房地產(chǎn)交易量回升，市場需求開始增加。房地產(chǎn)價格趨升，投資者信心增強。房地產(chǎn)投資逐步增長，開發(fā)速度加快。當(dāng)發(fā)展到一定階段時，整個房地產(chǎn)市場又步入新一輪的繁榮期、如此循環(huán)往復(fù)。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期性波動的特點1）在經(jīng)濟周期中，房地產(chǎn)業(yè)進入高漲階段，相對于國民經(jīng)濟周期來說要較為提前一些；2）房地產(chǎn)業(yè)周期衰退階段也相應(yīng)更早地到來；3）房地產(chǎn)業(yè)周期蕭條階段相對長一些；4）房地產(chǎn)業(yè)相對比較容易波動，房地產(chǎn)業(yè)周期波幅比整體國民經(jīng)濟周

5、期波幅更大一些；5）房地產(chǎn)業(yè)周期性波動帶有明顯的區(qū)域性特點。所謂可持續(xù)發(fā)展就是既要滿足當(dāng)代人的各種需要，又要保護生態(tài)環(huán)境，不對后代人的生存和發(fā)展構(gòu)成危害的發(fā)展。 房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展意義1）推進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，是解決房地產(chǎn)市場粗放型發(fā)展的根本途徑2）房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，也可以大大促進城市以及整個國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展的主要內(nèi)容1）以人為本2）持續(xù)與發(fā)展3）適度發(fā)展實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展的主要途徑1、合理利用土地資源，避免浪費。2、重視環(huán)境保護，維護生態(tài)平衡。3、完善房地產(chǎn)金融體系，建立和發(fā)展房地產(chǎn)金融二級市場。4、加快制度創(chuàng)新和科技創(chuàng)新5、加強對房地產(chǎn)市場的

6、監(jiān)督，健全房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)。 6、加強對外商投資房地產(chǎn)的管理。地租是土地使用者為使用土地而支付的代價，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的實現(xiàn)形式。地租的類型1）級差第租2）絕對地租3）壟斷地租4）非農(nóng)業(yè)用地的地租城市地租形態(tài)1）城市級差地租 2）商業(yè)地租 3）城市絕對地租 4）城市壟斷地租 地租理論的演變1、威廉·配第（william petty 1623-1687）的地租理論 2、弗郎斯瓦·魁奈的地租理論 3、亞當(dāng)·斯密（adam smith 1723-1790）的地租理論 4、大衛(wèi)·李嘉圖（david ricardo 1772-1823）的地租理論 所謂城市

7、地租是指住宅經(jīng)營者或工商企業(yè)為建筑住宅、工廠、商店、銀行、娛樂場所，租用城市土地而交付給土地所有者的地租。 地租與房地產(chǎn)價格 1）地租與土地價格 就是指能帶來同地租等量的利息的貨幣額，即地租的資本化 。2）地租和房地產(chǎn)價格 地租對房地產(chǎn)價格有著非常重大的影響。地租與城市房地產(chǎn)開發(fā)地租水平的高低，進而土地價格的高低是影響房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要因素。地租是城市土地使用者選擇用地的信號和指標(biāo)，土地經(jīng)濟價值是調(diào)節(jié)土地合理利用的重要手段。所謂區(qū)位即為某一主體或事物所占據(jù)的場所，具體可標(biāo)識為一定的空間坐標(biāo)。即各類物業(yè)分布的地區(qū)或地點區(qū)位分類1）農(nóng)業(yè)區(qū)位2）工業(yè)區(qū)位3）居住區(qū)位 4）城市區(qū)位 區(qū)位理論是關(guān)于人

8、類活動的空間分布及其在空間中的相互關(guān)系的學(xué)說。區(qū)位理論的主要貢獻（1）農(nóng)業(yè)區(qū)位論（2）工業(yè)區(qū)位論（3）中心地理論城市區(qū)位論（4）區(qū)位理論的新發(fā)展決定城市土地區(qū)位的主要因素1、社會經(jīng)濟因素1）繁華程度 2）通達程度 3）城鎮(zhèn)設(shè)施的完備程度 4）人口密度 2、自然因素區(qū)位理論在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的作用 1、能夠指導(dǎo)整個城市規(guī)劃，包括土地利用及城市建設(shè)工作。 2、能夠指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)用戶，更好地進行區(qū)位選擇，從而取得良好的經(jīng)濟效益和社會效益。土地區(qū)位的利用1、生產(chǎn)活動區(qū)位選擇2、家庭居住區(qū)位選擇3、公共設(shè)施區(qū)位選擇需求的含義 微觀經(jīng)濟學(xué)中的“需求”是指在某一特定時期內(nèi)，對應(yīng)于某一商品的各種價格，消

9、費者愿意而且有能力購買的商品數(shù)量。如果消費者對種商品雖然有購買的愿望，但沒有購買的能力，就不能算作需求。影響需求的因素 經(jīng)常起作用的因素有：商品的價格、消費者的收入水平、消費者的偏好、相關(guān)商品的價格及預(yù)期。房地產(chǎn)需求的概念 理解房地產(chǎn)需求應(yīng)該從微觀和宏觀兩個角度分析。從微觀角度看，房地產(chǎn)需求是指消費者在特定時期，在每一價格水平上愿意而且能夠購買的房地產(chǎn)商品或勞務(wù)的數(shù)量，也可以叫做房地產(chǎn)市場需求，也即房地產(chǎn)的有效需求。從宏觀角度看，房地產(chǎn)需求是指房地產(chǎn)總需求，即某一時期全社會房地產(chǎn)需求的總量。房地產(chǎn)需求的特點 1房地產(chǎn)需求中的土地需求是一種引致需求。 2房地產(chǎn)需求具有明顯的區(qū)域性。 3房地產(chǎn)需求

10、具有層次性。 4房地產(chǎn)需求與城市住房制度有極大的關(guān)系。 房地產(chǎn)供給特點 1城市土地供應(yīng)的剛性和一級市場的壟斷性 2房地產(chǎn)供給的層次性 3房地產(chǎn)供給的滯后性 4房地產(chǎn)供給的時期性 影響房地產(chǎn)市場需求的因素1 國民經(jīng)濟發(fā)展水平2 城市化水平。3 房地產(chǎn)的價格水平4  消費者收入水平和消費結(jié)構(gòu) 5國家政策因素 6消費者對經(jīng)濟走勢的預(yù)期 供給的含義 微觀經(jīng)濟學(xué)中的“供給”，是指生產(chǎn)者或賣方在某一特定的時間內(nèi)在每一種價格下，對一種商品愿意且能夠提供出售的數(shù)量。如果生產(chǎn)者對一種商品雖然有提供的愿望，但沒有提供的能力，就不能算作供給。影響供給的因素 影響供給的因素很多。經(jīng)常起作用的因素有：商品的價

11、格水平、生產(chǎn)的成本及其他商品的價格。房地產(chǎn)供給的概念 理解房地產(chǎn)供給應(yīng)該從微觀和宏觀兩個角度分析。從微觀角度看，房地產(chǎn)供給是指生產(chǎn)者在某一特定時期，在每一價格水平上愿意而且能夠提供的房地產(chǎn)商品或勞務(wù)的數(shù)量，也可叫做房地產(chǎn)市場供給。從宏觀角度看，房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)總供給，即某一時期全社會房地產(chǎn)供給的數(shù)量，既包括以公頃、幢、平方米等為單位的房地產(chǎn)實物總量，也包括以元、萬元等為單位的房地產(chǎn)價值總量。影響房地產(chǎn)供給的主要因素 1房地產(chǎn)市場價格 2土地價格和城市土地的數(shù)量 3建筑材料供應(yīng)能力和建筑能力 4政府有關(guān)經(jīng)濟政策 5房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期 6開發(fā)成本 房地產(chǎn)市場的交易組織形式，是指房地產(chǎn)交易

12、所或交易市場為房地產(chǎn)交易各方進行房地產(chǎn)交易活動所提供的固定場所，是房地產(chǎn)市場的一個有形市場。房地產(chǎn)供求平衡均衡是指需求與供給相等1土地的供求均衡是相對的、暫時的，不均衡是絕對的。 2 土地的供求由不均衡向均衡運動，趨向于均衡或達到均衡，然后再由均衡向不均衡運動。 3一般而言，土地供不應(yīng)求是經(jīng)常的、普遍的，供過于求是短暫的、個別的。 因此，地租或地價的總趨勢是上升的。房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)商品一切交換或流通關(guān)系的總和。即進行房地產(chǎn)商品交換，包土地、房產(chǎn)及相關(guān)的勞務(wù)服務(wù)的交易和經(jīng)濟活動的場所或領(lǐng)域。房地產(chǎn)市場體系構(gòu)成 一個完整意義上的房地產(chǎn)市場是由市場主體、客體、組織方式等因素構(gòu)成的一個系統(tǒng)。1）房

13、地產(chǎn)市場的主體 參與房地產(chǎn)交換的當(dāng)事者，是房地產(chǎn)市場的主體。作為經(jīng)濟實體，房地產(chǎn)交換的當(dāng)事者可以是經(jīng)濟組織，也可以是經(jīng)濟個體。與其它市場主體一樣，房地產(chǎn)市場主體性要素包括供給主體、需求主體、中介機構(gòu)和管理者。2）房地產(chǎn)市場客體 所謂的房地產(chǎn)市場客體就是指房地產(chǎn)市場的交易對象。一般說來，房地產(chǎn)市場交易對象包括地產(chǎn)和房產(chǎn)以及與它們相關(guān)的服務(wù)。土地、地產(chǎn)(熟地)、房屋、相關(guān)的設(shè)施和設(shè)備是房地產(chǎn)市場的客體性要素，它是房地產(chǎn)市場的交易對象和物質(zhì)基礎(chǔ)。3）房地產(chǎn)市場的交易組織形式 房地產(chǎn)三級市場的流通形式 1、二手房出售。（即存量房出售） 2、房屋互換。房屋互換通常是指住宅的互換，包括所有權(quán)和使用權(quán)的互換

14、。房地產(chǎn)一級市場的含義及性質(zhì) 房地產(chǎn)一級市場又稱土地一級市場或土地市場，指土地所有權(quán)和使用權(quán)出讓的市場，包括土地批租市場、土地租賃市場和土地征購市場等，交易的對象是土地權(quán)屬。由于房地產(chǎn)一級市場的賣主在我國為國家或其授權(quán)的管理部門，所以屬于國家壟斷市場。房地產(chǎn)一級市場的流通形式 1土地買賣 2土地使用權(quán)出讓 3土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 4土地使用權(quán)出租 5土地使用權(quán)抵押 房地產(chǎn)二級市場的含義及性質(zhì) 房地產(chǎn)二級市場是指房地產(chǎn)的增量市場，主要是指新近建造完畢的建筑物在市場上出售和出租，相對于原有的存量房地產(chǎn)來說，它是在土地交易的基礎(chǔ)上進行的，所以稱為房地產(chǎn)二級市場。也包括土地開發(fā)企業(yè)把生地開發(fā)成熟地以后進行第

15、二次轉(zhuǎn)讓的市場，實際上是土地二級市場。所以，房地產(chǎn)二級市場也可稱為土地或房地產(chǎn)開發(fā)市場。二級市場的組織形態(tài)是具有一定壟斷性的不完全競爭市場 房地產(chǎn)二級市場的流通形式 1現(xiàn)房交易2房屋租賃3房屋預(yù)售房地產(chǎn)三級市場含義及性質(zhì) 房地產(chǎn)三級市場是指存量房地產(chǎn)市場，主要是指原有的房地產(chǎn)用戶將擁有的房地產(chǎn)在市場上再轉(zhuǎn)讓的市場；也包括土地使用者之間將土地使用權(quán)在橫向市場上再轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或抵押的市場，是為土地三級市場。 房地產(chǎn)三級市場的組織形態(tài)也是具有一定壟斷性的不完全競爭市場 房地產(chǎn)一、二、三級市場的關(guān)系在房地產(chǎn)二、三級市場之間也存在著密切的聯(lián)系，一方面，房地產(chǎn)三級市場存量房的交易可以帶動和促進二級市場增量房

16、的交易，另一方面，房地產(chǎn)二級市場增量房市場的發(fā)展，又會不斷增加存量房屋的總量，帶動房地產(chǎn)三級市場的進一步繁榮和發(fā)展。 房地產(chǎn)市場運行機制就是在房地產(chǎn)投資、開發(fā)、流通和消費過程中，將房地產(chǎn)交易的主體、客體及交易的法規(guī)等市場要素結(jié)合起來，發(fā)揮其市場功能，進而形成調(diào)節(jié)社會資源配置的市場運行手段。房地產(chǎn)市場運行機制內(nèi)容1動力機制 2價格機制 3供求機制 4競爭機制 房地產(chǎn)市場的功能1）傳遞信息的功能 2）優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置，提高房地產(chǎn)使用效益的功能 3）促進勞動生產(chǎn)率提高的功能 4）調(diào)節(jié)和再分配國民收入的功能 5）優(yōu)化消費結(jié)構(gòu)的功能 房地產(chǎn)市場開發(fā)又稱房地產(chǎn)綜合開發(fā)，是根據(jù)城市建設(shè)的總體規(guī)劃和經(jīng)濟、社

17、會發(fā)展計劃的要求，對土地和地上建筑物及其附屬物進行的綜合開發(fā)建設(shè)。 房地產(chǎn)開發(fā)的分類房地產(chǎn)開發(fā)一般分為新開發(fā)和再開發(fā)。新開發(fā)是指對新市區(qū)、衛(wèi)星城鎮(zhèn)的開發(fā)。再開發(fā)是指對城市舊區(qū)進行改造或改擴建。 房地產(chǎn)市場開發(fā)的作用 1、房地產(chǎn)市場開發(fā)是符合城市發(fā)展和經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展的規(guī)律的。 2、房地產(chǎn)市場開發(fā)也是城市現(xiàn)代化建設(shè)的需要房地產(chǎn)經(jīng)營的模式：出售經(jīng)營、委托代理銷售、租賃經(jīng)營、租賃代理房地產(chǎn)綜合開發(fā)的指導(dǎo)原則1）依法的原則2)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則 3)堅持全面規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)的原則 4）堅持開發(fā)的產(chǎn)品質(zhì)量合格的原則 5）堅持鼓勵開發(fā)建設(shè)住宅的原則 房地產(chǎn)價格是建筑物連同其所占土地的

18、價格，是人們和平地獲得他入房地產(chǎn)所必須付出的代價，是房地產(chǎn)的經(jīng)濟價值（交換價值）的貨幣表示。房地產(chǎn)價格的特征1）土地價格不由生產(chǎn)成本決定 2）房地產(chǎn)的保值性與增值性 3）房地產(chǎn)價值的個別性 4）房地產(chǎn)價格表現(xiàn)形式的多樣性 5）房地產(chǎn)價格與物權(quán)的密切相關(guān)性 房地產(chǎn)價格的種類 1）從房地產(chǎn)價格形成基礎(chǔ)的角度分：有市場價格、理論價格、評估價格。2）按房地產(chǎn)實體存在形態(tài)劃分：有土地價格、建筑物價格、房地價格 。 3）依據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)營方式劃分：有出售價格、租賃價格、抵押價格、拍賣價格、土地使用權(quán)價格、招標(biāo)價格、協(xié)議價格。4）依不同級別、地段測算劃分：有基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和房屋重置價格 影響房地產(chǎn)價格的主要

19、因素1、經(jīng)濟因素2、社會因素3、行政因素4、供求關(guān)系5、人口因素  6、心理因素 7、國際因素 房地產(chǎn)企業(yè)含義是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)活動，并以盈利為目的進行自主經(jīng)營、獨立核算的經(jīng)濟組織房地產(chǎn)投資是指投資者以獲取未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的，將資本投入到房地產(chǎn)業(yè)，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動的經(jīng)濟行為。房地產(chǎn)企業(yè)的類型1）按照企業(yè)功能分類有：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)、中介服務(wù)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)等2）按照企業(yè)所有制性質(zhì)分類：公有制的房地產(chǎn)企業(yè)、合資房地產(chǎn)企業(yè) 、私有房地產(chǎn)企業(yè)3）按照開發(fā)經(jīng)營對象分類有：專門從事土地和城市基礎(chǔ)設(shè)施開

20、發(fā)的企業(yè)、專門從事地上建筑物和構(gòu)筑物建設(shè)的房地產(chǎn)企業(yè)4）按照政府對企業(yè)的干預(yù)程度分類有：商業(yè)性房地產(chǎn)企業(yè)、政策性房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營，就是以房產(chǎn)、地產(chǎn)或房地產(chǎn)為經(jīng)營對象，以一定的投入取得最大經(jīng)寂效益的活動。房地產(chǎn)投資的特征1）投資額巨大 2）位置固定性或不可移動性 3）投資回收期長 4）投資風(fēng)險大 5）投資收益性好 6）各異性 7）政策影響性 8）專業(yè)管理依賴性 9）相互影響性 房地產(chǎn)投資決策的主要指標(biāo)房地產(chǎn)投資決策的主要指標(biāo)主要有盈利能力指標(biāo)和清償能力指標(biāo)兩類。 1、盈利能力指標(biāo)1）靜態(tài)指標(biāo)：主要包括成本利潤率、投資利潤率、資本金利潤率和靜態(tài)投資回收期等。 2）動態(tài)指標(biāo)：主要包括財務(wù)凈現(xiàn)值、

21、財務(wù)內(nèi)部收益率和動態(tài)投資回收期。 2、清償能力指標(biāo)包括借款償還期、利息備付率、資產(chǎn)負債率、流動比率和速動比率等。 房地產(chǎn)投資風(fēng)險是指未來獲得預(yù)期收益可能性的大小。當(dāng)實際收益超過預(yù)期收益時，則投資有增加收益的潛力；反之，投資面臨著風(fēng)險損失。 房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中通過各種信用方式、方法及工具，為房地產(chǎn)及相關(guān)部門融通資金的行為。 房地產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)1）從經(jīng)營對象來看，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的對象是不動產(chǎn)，也就是房地產(chǎn)。2）從業(yè)務(wù)活動的性質(zhì)來看，房地產(chǎn)企業(yè)主要是服務(wù)型企業(yè)3）從生產(chǎn)要素密集度來看，房地產(chǎn)企業(yè)是一種資金密集型和人才密集型的企業(yè)。 4）從行業(yè)特征來看，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟活動具有鮮明行業(yè)特征

22、。 房地產(chǎn)金融的特點1）資金來源的短期性和資金運用的長期性 2）資金來源的固定性和資金運用的特定性 3）房地產(chǎn)金融有很強的政策性 房地產(chǎn)金融的職能和作用房地產(chǎn)金融的主要職能表現(xiàn)在三個方面：一是籌資的職能 ；二是融資 ；三是運用貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)融資形式一般分為六種：企業(yè)自有資金、銀行等金融機構(gòu)貸款、證券市場融資、杠桿租賃融資、預(yù)售樓盤、合作開發(fā)。房地產(chǎn)金融市場是指從事與房地產(chǎn)活動相關(guān)的金融商品和金融工具交易活動的總和。房地產(chǎn)金融市場的特征1） 以銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局 2）多元化的融資渠道日趨活躍 3）房地產(chǎn)融資市場體系不健全 房地產(chǎn)金融市場中的客體是指在房地產(chǎn)金融市場上可以

23、同貨幣相交易的各種金融契約，以及除前面已系統(tǒng)介紹的股票、債券等有價證券外，還包括存單等融資工具。房地產(chǎn)金融市場的構(gòu)成要素房地產(chǎn)金融市場由主體和客體構(gòu)成。主體是指與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的各類資金交易的資金供給者、資金需求者和中介機構(gòu)。房地產(chǎn)證券化（real estate securitization），是指把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程，從而使投資人與房地產(chǎn)投資標(biāo)的物之間的物權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)化為有價證券形式的股權(quán)和債權(quán)。 房地產(chǎn)證券化形式主要包括房地產(chǎn)抵押貸款債權(quán)的證券化和房地產(chǎn)投資權(quán)益的證券化兩種形式。房地產(chǎn)證券化實質(zhì)上是不同投資者獲得房地產(chǎn)投資收益的一種權(quán)利分

24、配，其具體形式可以是股票、債券，也可以是信托基金與收益憑證等。 房地產(chǎn)證券化的功能1、利于提高銀行資產(chǎn)的流動性，釋放金融風(fēng)險2、可以改善銀行資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)，提高銀行的資本利用率3、有利于拓展房地產(chǎn)業(yè)資金來源，構(gòu)建良好的房地產(chǎn)運行機制4、房地產(chǎn)證券化的實現(xiàn)有助于房地產(chǎn)投資與消費兩方面的實現(xiàn)5、房地產(chǎn)證券化對于減緩?fù)ㄘ浥蛎泬毫?穩(wěn)定證券市場也有重要意義6、房地產(chǎn)證券化有利于健全我國的資本市場，擴大投資渠道所謂住房抵押貸款證券化是指商業(yè)銀行或其他金融機構(gòu)將其所持有的抵押債權(quán)匯集重組成抵押組群，經(jīng)過擔(dān)保和信用加強以證券形式出售給社會公眾，既出售給社會投資者的融資過程。 住房抵押貸款證券化意義1）拓寬房地

25、產(chǎn)金融渠道，促進住房消費 2）提高抵押貸款的流動性，分散抵押貸款風(fēng)險，增加金融體系安全性 3）增加社會小額投資者的投資范圍，減輕巨額儲蓄滯留在金融機構(gòu)的壓力 物權(quán)作為一個法律范疇，是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利。產(chǎn)權(quán)是人們（財產(chǎn)主體）圍繞或通過（客體）而形成的經(jīng)濟權(quán)利關(guān)系，它是一定社會中人與人之間財產(chǎn)關(guān)系在法律上的表現(xiàn)。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指房地產(chǎn)所有者對其所有的房地產(chǎn)享有的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)體系1、擔(dān)保物權(quán)2、典權(quán) 3、地役權(quán)4、不動產(chǎn)相鄰關(guān)系住房消費的性質(zhì)1）具有商品和社會保障品的雙重屬性 2）住房具有消費品和投資品的雙重角色 3）住房問題具有個人問題和社會

26、問題的雙重含義 住房消費與住房制度的關(guān)系住房消費與住房制度之間存在著密切的聯(lián)系，一方面，住房消費的性質(zhì)和特點是制定科學(xué)的住房制度的主要客觀依據(jù)；另一方面，完備的住房制度又是住房消費順利實現(xiàn)的可靠保證。我國城鎮(zhèn)住房制度改革的三個階段1）城鎮(zhèn)住房制度改革的探索和試點階段 2）城鎮(zhèn)住房制度改革的全面推進和配套改革階段 3）城鎮(zhèn)住房制度改革深化和全面實施階段 我國住房制度改革的目標(biāo) 建立與社會主義市場經(jīng)濟體制建設(shè)相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實現(xiàn)住房商品化、社會化；加快住房建設(shè)，改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的住房需求。 我國住房制度改革的基本內(nèi)容 停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的住房供應(yīng)體系；繼續(xù)推進現(xiàn)有公有住房改革，培育和規(guī)范住房