地產(chǎn)類信托融資的主要模式

1、如果您需要使用本文檔，請點(diǎn)擊下載按鈕下載!地產(chǎn)類信托融資的主要模式 一、貸款型信托融資模式（一） 操作流程第一步，房地產(chǎn)公司就項(xiàng)目融資與信托投資方達(dá)成一致;第二步，就信托產(chǎn)品的設(shè)計(jì)與發(fā)行獲得有關(guān)政府主管部門的審批;第三步，發(fā)行信托憑證;第四步，信托投資方將發(fā)行信托憑證所募集的資金以信用貸款的方式投入至房產(chǎn)項(xiàng)目;第五步，信托公司回收資金。貸款型信托融資模式操作流程圖（二）特點(diǎn)及優(yōu)勢對公司(項(xiàng)目)要求要求的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制退出方式“四證”齊全自有資本金達(dá)到35二級以上開發(fā)資質(zhì)資產(chǎn)抵押（土地、房產(chǎn)等不動產(chǎn)）、股權(quán)質(zhì)押、第三方擔(dān)保、資金監(jiān)管、受托支付、設(shè)置獨(dú)立賬戶償還貸款本金2 / 9如果您需要使用本文檔

2、，請點(diǎn)擊下載按鈕下載!項(xiàng)目盈利能力強(qiáng)融資金額融資期限融資成本視開發(fā)商的實(shí)力、項(xiàng)目的資金需求及雙方的談判結(jié)果，從幾千萬到幾億不等以1-2年居多，也存在5年期甚至更長期限的信托計(jì)劃目前在12-20居多。優(yōu)勢：融資期限比較靈活，操作簡單，交易模式成熟，利息可計(jì)入開發(fā)成本。二、 股權(quán)型信托融資模式這種方式是信托投資方在集合資金后，以增資的方式，向房地產(chǎn)企業(yè)注資，持有房地產(chǎn)企業(yè)部分股權(quán)，房地產(chǎn)企業(yè)承諾一定期限內(nèi)以溢價(jià)方式將股權(quán)回購，這種方式實(shí)質(zhì)是階段性股權(quán)融資的方式。這種方式發(fā)揮了信托的特色，是銀行所不能做的(因?yàn)殂y行不能進(jìn)行實(shí)業(yè)投資)。（一）操作流程第一步，信托投資方以發(fā)行信托產(chǎn)品的方式從資金持有人處

3、獲得資金。第二步，信托投資方以股權(quán)投資的方式向房地產(chǎn)公司注入資金。2 / 9如果您需要使用本文檔，請點(diǎn)擊下載按鈕下載!第三步，信托投資方獲得房地產(chǎn)公司的股權(quán)，但該等股權(quán)的性質(zhì)類似于優(yōu)先股，即對于公司的日常經(jīng)營、人事安排等沒有決定權(quán)(可能具有建議權(quán)、知情權(quán)、否決權(quán)等其他有限的權(quán)利)。第四步，信托投資方將其所持有的股權(quán)委托原有的股東管理，同時(shí)，與原股東或關(guān)聯(lián)方(最好是關(guān)聯(lián)方)簽署股權(quán)回購協(xié)議。為了確?；刭弲f(xié)議的履行，雙方可能需要有一些擔(dān)保條件第五步，房地產(chǎn)公司運(yùn)營開發(fā)項(xiàng)目，獲得現(xiàn)金流。第六步，關(guān)聯(lián)方(或原股東)從房地產(chǎn)公司處獲得相應(yīng)的資金，回購股權(quán)，信托融資過程結(jié)束。股權(quán)型信托融資模式操作流程圖

4、(2) 特點(diǎn)及優(yōu)勢對公司(項(xiàng)目)要求要求風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制退出方式股權(quán)結(jié)構(gòu)相對簡單清晰、項(xiàng)目盈利能力強(qiáng)、已投入30%以上的自有資金、項(xiàng)目可不要求四證。向（項(xiàng)目）公司委派股東和財(cái)務(wù)經(jīng)理、土地抵押、股權(quán)質(zhì)押、第三方擔(dān)保、回購承諾溢價(jià)股權(quán)回購融資金額融資期限融資成本3 / 9如果您需要使用本文檔，請點(diǎn)擊下載按鈕下載!視項(xiàng)目的資金需求及雙方的談判結(jié)果以1-2年居多，也存在5年期甚至更長期限的信托計(jì)劃 以談判結(jié)果為定股權(quán)性質(zhì)優(yōu)勢該等股權(quán)性質(zhì)類似于優(yōu)先股，對公司的日常經(jīng)營、人事安排等沒有決定權(quán)（可能有建議權(quán)、知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)等）（1）能夠增加房地產(chǎn)公司的資本金，改善資產(chǎn)負(fù)債率，起到過橋融資的作用使房地產(chǎn)公司達(dá)到銀

5、行融資的條件；（2）其股權(quán)類似優(yōu)先股性質(zhì)，只要求在階段時(shí)間內(nèi)取得合理回報(bào)，并不要求參與項(xiàng)目的經(jīng)營管理、和開發(fā)商分享最終利潤。一般均要求附加回購，在房地產(chǎn)公司在會計(jì)處理上仍視為債權(quán)；如不附加回購則投資者會要求浮動超額回報(bào)，影響開發(fā)商利潤。上述模式能夠增加房地產(chǎn)企業(yè)的資本金，信托公司的信托計(jì)劃募集的資金進(jìn)行股權(quán)融資類似于優(yōu)先股的概念，只要求在階段時(shí)間內(nèi)取得一個(gè)合理回報(bào)，并不要求與開發(fā)商分享最終利潤的成果，這樣既滿足了充實(shí)開發(fā)商股本金的要求，開發(fā)商也沒有喪失對項(xiàng)目的實(shí)際控制權(quán)。三、混合型信托融資模式（夾層融資型）債權(quán)和股權(quán)相結(jié)合的混合信托投融資模式。它具備貸款類和股權(quán)類房產(chǎn)信托的基本特點(diǎn)，同時(shí)也有自

6、身方案設(shè)計(jì)靈活、交易結(jié)構(gòu)復(fù)雜的特色，通過股權(quán)和債權(quán)和組合滿足開發(fā)商對項(xiàng)目資金的需求。對公司(項(xiàng)目)要求要求的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制退出方式4 / 9如果您需要使用本文檔，請點(diǎn)擊下載按鈕下載!項(xiàng)目盈利前景良好，一般為大型集團(tuán)開發(fā)項(xiàng)目向（項(xiàng)目）公司委派董事、土地抵押、股權(quán)質(zhì)押、第三方擔(dān)保、資金證照監(jiān)管、受托支付綜合采用貸款償還及溢價(jià)股收購融資金額融資期限融資成本一般在5億以上以2-3年居多，股權(quán)投資期限也可以為5年期甚至更長固定+浮動優(yōu)勢：（1）信托可以在項(xiàng)目初期進(jìn)入，增加項(xiàng)目公司資本金，改善資產(chǎn)負(fù)債機(jī)構(gòu)。（2）債權(quán)部分成本固定，不侵占開發(fā)商利潤，且較易資本化；股權(quán)部分一般都設(shè)有回購條款，即使有浮動收益占比

7、也較小劣勢：交易結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，信托公司一般會要求對公司財(cái)務(wù)和銷售進(jìn)行監(jiān)管，同時(shí)會有對施工進(jìn)度、銷售額等考核的協(xié)議四、受益型信托融資模式（一） 操作流程利用信托的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)與受益權(quán)相分離的特點(diǎn)，開發(fā)商將其持有的房產(chǎn)信托給信托公司，形成優(yōu)先受益權(quán)和劣后受益權(quán)，并委托信托投資公司代為轉(zhuǎn)讓其持有的優(yōu)先受益權(quán)。信托公司發(fā)行信托計(jì)劃募集資金購買優(yōu)先受益權(quán)，信托到期后如投資者的優(yōu)先受益權(quán)未得到足額清償，則信托公司有權(quán)處置該房產(chǎn)補(bǔ)足優(yōu)先受益權(quán)的利益，開發(fā)商所持有的劣后受益權(quán)則滯后受償。5 / 9如果您需要使用本文檔，請點(diǎn)擊下載按鈕下載!受益型信托融資模式操作流程圖（二）特點(diǎn)及優(yōu)勢對信托財(cái)產(chǎn)要求要求風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制

8、退出方式（1）業(yè)已建成，產(chǎn)權(quán)清晰，證件齊全；（2）能產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，如商場、寫字樓、酒店等租賃型物業(yè)（1）通常設(shè)置一般受益權(quán)和優(yōu)先受益權(quán)，分別由開發(fā)商和投資者（信托計(jì)劃）持有；信托到期后如投資者優(yōu)先受益權(quán)未得到足額清償，則信托公司有權(quán)處置該房產(chǎn)補(bǔ)足優(yōu)先受益權(quán)的利益，開發(fā)商所持有的劣后受益權(quán)則滯后受償；（2）回購承諾及第三方擔(dān)保3）物業(yè)抵押、股權(quán)質(zhì)押等開發(fā)商溢價(jià)回購受益權(quán)或追加認(rèn)購次級受益權(quán)融資金額融資期限融資成本視信托財(cái)產(chǎn)的評估價(jià)值，和租金收入等確定一般期限不超過3年，但可以通過結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)資金循環(huán)使用視資產(chǎn)質(zhì)量7 / 9如果您需要使用本文檔，請點(diǎn)擊下載按鈕下載!優(yōu)勢劣勢（1）在不喪失財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的前提下實(shí)現(xiàn)了融資