大廈客戶服務(wù)部規(guī)章管理制度

1、天亞大廈客戶效勞部規(guī)章管理制度物業(yè)驗(yàn)收制度1) 制度內(nèi)容對(duì)從開發(fā)商接管物業(yè)的系統(tǒng)圖紙接收、 工程設(shè)備設(shè)施清點(diǎn)檢驗(yàn)直至確認(rèn)接管物業(yè)無重 大遺漏問題的工作過程進(jìn)行管理。主要驗(yàn)收的內(nèi)容包括有關(guān)圖紙的接收、消防驗(yàn)收、 工程驗(yàn)收等。所有工程驗(yàn)收都應(yīng)由開展商牽頭進(jìn)行。2) 適用范圍適用于從開展商經(jīng)過竣工驗(yàn)收后的物業(yè)接收到物業(yè)工程中心進(jìn)行管理的檢查過程。 項(xiàng)工作將為接管物業(yè)后的日常管理奠定根底。3) 標(biāo)準(zhǔn)接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交資料A 、 產(chǎn)權(quán)資料a. 工程批準(zhǔn)文件。b. 用地批準(zhǔn)文件。c. 建筑執(zhí)照。d. 拆遷安置資料。B、技術(shù)資料a. 竣工圖，包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙。b.

2、地質(zhì)勘察報(bào)告。c. 工程合同及開、竣工報(bào)告。d. 工程預(yù)、決算。e. 圖紙會(huì)審記錄。f. 工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)。g. 隱蔽工程驗(yàn)收簽證。h. 沉降觀察記錄。i. 竣工驗(yàn)收證明書。j. 鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書。k. 新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書。l. 水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書。m. 砂漿、混凝土試塊、試壓報(bào)告n. 供水、供暖的試壓報(bào)告。物業(yè)檔案資料移交 在實(shí)施物業(yè)管理之前，開展商應(yīng)向工程中心移交關(guān)于物業(yè)的各類資料：A 、 綜合資料a. 工程土地使用合同、紅線圖、立項(xiàng)文件、工程申報(bào)批建文件及方案批準(zhǔn)文件。b. 建設(shè)許可證、工程建筑報(bào)

3、建表。c. 工程招、投、定標(biāo)書。d. 上級(jí)機(jī)關(guān)的決議、決定、批示等工程重要會(huì)議紀(jì)要和指導(dǎo)性文件。e. 征地批文、協(xié)議書合同書、紅線圖。f. 初步設(shè)計(jì)方案、設(shè)計(jì)鑒定審批文件。g. 施工合同、施工許可證、施工執(zhí)照復(fù)印件、開工報(bào)告、施工量放線圖表記錄h. 單項(xiàng)工程質(zhì)檢監(jiān)督委托書、成果報(bào)告、單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收證書。i. 工程勘測資料：地質(zhì)圖勘察報(bào)告、地形、地貌、控制點(diǎn)、永久性水準(zhǔn)點(diǎn)的坐標(biāo)位 置圖、水文、氣象、地震等設(shè)計(jì)根底材料。j. 竣工驗(yàn)收會(huì)議文件及質(zhì)量評(píng)審材料、竣工報(bào)告、竣工驗(yàn)收證書。k. 工程決算書、三算表。l. 消防設(shè)施驗(yàn)收合格證。B、土建資料a. 主體隱蔽工程驗(yàn)收記錄。b. 圖紙會(huì)審和設(shè)計(jì)修改

4、變更及聯(lián)系單。c. 事故處理記錄。d. 建筑物、構(gòu)筑物及重要設(shè)備安裝測量定位及各種觀測記錄長期。e. 原材料產(chǎn)品及重要構(gòu)件出廠證明、試驗(yàn)報(bào)告、材料換審批單、試件試驗(yàn)報(bào)告長 期。C、給排水、消防資料a. 開、竣工報(bào)告及中間交工驗(yàn)收證明書。b. 圖紙會(huì)審及設(shè)計(jì)修改變更通知。c. 事故處理及探傷記錄。d. 隱蔽工程驗(yàn)收記錄。e. 材料構(gòu)件出廠證明及材料代換審批單f. 管線標(biāo)高、位置、坡度、測量記錄。g. 試水、閉水試壓試驗(yàn)記錄。h. 設(shè)備調(diào)試記錄。i. 管線清洗、通水、消毒記錄。D、電氣資料a. 開、竣工報(bào)告及中間交工驗(yàn)收證明書。b. 圖紙會(huì)審及設(shè)計(jì)變更通知。c. 事故處理及探傷記錄。d. 隱蔽工程

5、驗(yàn)收記錄。e. 防雷電陰接地實(shí)測記錄。f. 引下線焊接記錄。g. 材料構(gòu)件出廠證明及材料代替換審批單。h. 絕緣電阻測試、試驗(yàn)記錄、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄。i. 空調(diào)資料、動(dòng)力、通訊、有線電視資料。F、 施工圖a. 總平面布置圖包括綜合系統(tǒng)圖。b. 建筑施竣工圖。c. 結(jié)構(gòu)施竣工圖。d. 給排水、消防施竣工圖。e. 電氣施竣工圖。e. 空調(diào)施竣工圖。f. 智能化系統(tǒng)施竣工圖。g. 通訊施竣工圖。h. 液化煤氣施竣工圖。G、 聲像資料a. 建筑前后的現(xiàn)狀、側(cè)、立面照片。b. 內(nèi)外景觀照片。c. 建筑小品。d. 工程奠基、開、竣工典禮、重要領(lǐng)導(dǎo)人或知名人士視察、剪彩、題詞照片、錄音、 錄像。e. 工程主要部位

6、隱蔽和處理大事故原狀及處理后的照片、錄像。f. 其它。物業(yè)接收工程工程驗(yàn)收依據(jù)A 、 所有的已經(jīng)發(fā)布的各專業(yè)的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)(包括國家、行業(yè)和地方的，較 為完備的標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn))。B、 前期施工全同(協(xié)議)制定的標(biāo)準(zhǔn)，要求。C、所有的各專業(yè)施工所用的施工圖、竣工圖紙，設(shè)計(jì)變更單。D、所有的設(shè)備，材料等的技術(shù)說明書，安裝使用說明書和設(shè)備、設(shè)備制品和主要材 料等的清單、合格證等。E、隱蔽工程驗(yàn)收記錄和中間試驗(yàn)記錄。F、工程質(zhì)量事故處理記錄。G、前期施工階段竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)表(包括政府部門和監(jiān)理公司出具的)；分項(xiàng)、分部單 位、工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定記錄。H、設(shè)備試壓、試運(yùn)行合格報(bào)告等。(4) 物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)

7、收和竣工的區(qū)別 接管驗(yàn)收主要是觀感驗(yàn)收和使用驗(yàn)收，它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是 否符合業(yè)主要求；而竣工驗(yàn)收那么是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗(yàn)收。接管驗(yàn)收是物業(yè)部接管物 業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴(yán)重問題、 將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前效勞 式的驗(yàn)收，而非具有法律效力的政府評(píng)價(jià)行為。A. 新建房屋接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)1 主體結(jié)構(gòu)：(1) 地基根底的沉降不得超過GBJ7(建筑地基根底設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn))的允許變形值；不得引 起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞；(2) 鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過GBJ10的規(guī)定值(GBJ10-鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) )；(3) 木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點(diǎn)牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害，

8、其構(gòu)件的選材必須符合GBJ206木結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)中 2.1.1 條的有關(guān)規(guī)定；(4) 磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫；(5) 凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合 GBJ11(建筑抗震設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn))(6) 外墻不得滲水。2 屋面：(1) 各類屋面必須符合GBJ207(屋面工程施工及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn))中條的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏；(2) 平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位設(shè)置屋面檢修孔；(3) 陽臺(tái)和三層以上的房屋的屋面應(yīng)有組織排水， 出水口、檐溝、 落水管應(yīng)安裝牢固， 接 口嚴(yán)密、不滲漏。3 樓地面：(1) 面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、

9、脫皮和起砂等缺 陷；塊料面層應(yīng)外表平正、接縫均勻順直、無缺棱掉角；(2) 衛(wèi)生間、陽臺(tái)、盟洗間地面與相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水，不 允許倒泛水和滲漏；(3) 木樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合。4 裝修：(1) 鋼木門窗應(yīng)安裝平正牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，鋼 門窗縫隙嚴(yán)密，木門窗縫隙適度：(2) 進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進(jìn)戶門 均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄；(3) 木裝修工程應(yīng)外表光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密，不露釘帽，與基層必須釘牢；(4) 門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固；(5) 抹灰應(yīng)外表平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡

10、等缺陷；(6) 飾面磚應(yīng)外表潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線角順直，無缺棱掉角；(7) 油漆，刷漿應(yīng)色澤一致。外表不應(yīng)有脫皮、漏刷等現(xiàn)象。5 強(qiáng)電：(1) 電氣線路應(yīng)安裝平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密，鉛導(dǎo)線連接 不得采用絞接或綁接。采用管子配線時(shí)，連接點(diǎn)，必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上 和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線間和對(duì)地絕緣電阻值不得小于 1MOhm /KV ；(2) 應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電氣接地裝置；(3) 照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好， 位置準(zhǔn)確；(4) 各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠，接地阻值必須符合GBJ232(

11、電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) )的要求；(5) 電梯應(yīng)能準(zhǔn)確地啟動(dòng)運(yùn)行、 選層、平層、停層、曳引機(jī)的噪聲相震動(dòng)聲不得超過 GBJ232 的規(guī)定值。制動(dòng)器、限速器及其他平安役備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程，試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄及完整和圖紙資料均應(yīng)符合要求；(6) 可電視信號(hào)有屏蔽影響的住宅，電視信號(hào)場強(qiáng)同微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜 地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置共享天線；(7) 除上述要求外，同時(shí)應(yīng)符合地區(qū)性 "低壓電器裝置規(guī)程 " 的有關(guān)要求。6 水、衛(wèi)、消防：(1) 管道應(yīng)安裝牢固、控制部件啟閉靈活、，無滴漏。水應(yīng)試驗(yàn)及保溫、防腐措施必須符 合GBJ242(采暖與衛(wèi)生工

12、程施工及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn))的要求。應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位；(2) 高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修；(3) 衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管長不宜超過8m,并不應(yīng)使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢；(4) 衛(wèi)生器具質(zhì)量良好 ,接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、牢固，部件齊全、制動(dòng)靈活；(5) 水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運(yùn)行時(shí)無較大震動(dòng)；消防設(shè)施必須符合GBJ16(建筑設(shè)計(jì)防火標(biāo)準(zhǔn))、GBJ45(高層民用建筑設(shè)計(jì)防火標(biāo)準(zhǔn))的 要求，并且有消防部門檢驗(yàn)合格簽證。7 附屬工程及其他：(1) 室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、檢查井設(shè)置、管道坡度、管徑必須符合 GBJ14(室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范

13、)第二章 節(jié)的要求。管道應(yīng)順頂直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈；(2) 在化糞池應(yīng)安排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物，進(jìn)出水口高差不得小于5cm。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)超過兩個(gè)彎；(3) 明溝、散水、落水溝頭不得斷裂、積水現(xiàn)象；(4) 房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象；(5) 房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報(bào)箱，其規(guī)格、位置必須符合有關(guān)規(guī)定；(6) 掛物鉤、曬衣架應(yīng)安裝牢固。煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)暢通，無阻塞物；(7) 單位工程必須做到工完料盡場地清、臨時(shí)設(shè)施及過渡廚房撤除清理完畢。室外地面平整，室內(nèi)外高差符合設(shè)計(jì)要求；(8) 群體建筑應(yīng)檢驗(yàn)

14、相應(yīng)的市政、公建配套工程和效勞設(shè)施,到達(dá)應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。樓內(nèi)局部的驗(yàn)收： (普通)1. 梁柱、板主體1) 按圖紙?jiān)O(shè)計(jì)逐間檢查無變形、弓凸、剝落、開裂、傾斜、移位和非收縮性裂縫；2) 無鋼筋外露。2. 頂棚1) 抹灰面平整，面層涂料均勻、無漏刷、無脫皮；2) 無裂紋、無霉點(diǎn)、無滲水痕跡、無污漬。3. 墻面1) 抹灰面平整，面層涂料均勻、無漏刷、無面層剝落、無明顯裂縫、無污漬；2) 塊料(如瓷磚)面層：a. 粘貼牢固，無缺棱掉角；b. 面層裂紋、損傷、色澤一致；c. 對(duì)縫砂漿、飽滿、線條須直；d. 外墻面無裂紋、起砂、麻面等缺陷，無滲水現(xiàn)象。4. 地(樓)面1) 毛地面：平整、無裂紋。2

15、) 塊料(如瓷磚)面層。a. 粘貼牢固，無缺棱掉角；b. 面層無裂紋、損傷、色澤一致，對(duì)縫線條須直；c. 對(duì)縫砂漿飽滿，線條須直；3) 水泥砂漿面層：抹灰平整，壓光均勻無空鼓、無裂紋、無起泡等缺陷。4) 衛(wèi)生間、廚房和前后陽臺(tái)地面。a. 用小桶塑料膠管向地面沖倒水，觀察水流向準(zhǔn)確到地漏，不應(yīng)有積水，倒泛水。b. 第二天到樓下檢查樓面無滲漏。5 門窗1) 開啟自如，手輕搖晃門窗與墻面接觸牢固，無晃動(dòng)和裂縫出現(xiàn)；目視零配件裝 配齊全，位置準(zhǔn)確，無翹曲變形。2) 從室內(nèi)輕搖晃門鎖與門連接牢固，開啟靈活。3) 木門油漆均勻，觀察門縫線條均勻，不掉角，無變形。,無損4) 單指輕擊玻璃安裝牢固， 無輕微晃

16、動(dòng)現(xiàn)象，玻璃膠縫密實(shí)，玻璃面層無裂縫 傷和刮花痕跡。5) 電子對(duì)講門：a. 開啟靈活，通話器完好無損，通話清楚；b. 不銹鋼門無刮花痕跡。c. 防盜鐵門無銹跡和刮花痕跡。d. 窗臺(tái)泛水正常，無向室內(nèi)倒流缺陷6 樓梯、扶手1) 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)樓梯：無裂縫，無面層剝落，鋼筋無外露。2) 鋼木結(jié)構(gòu)的樓梯： 用力輕搖不晃動(dòng)，無彎曲； 鋼筋銹蝕，無彎曲；木塊外表無 龜裂，油漆脫落，色澤一致，外表平滑，不扎手。7 插座1) 電器插座，單指輕擊檢查蓋板安裝牢固，無晃動(dòng)并緊貼墻面；蓋板無損壞，符合 平安要求。試電筆檢查，每個(gè)插座電源接通是否正常。2) 天線插座 ,單指輕擊蓋板安裝牢固 ,蓋板無損壞(收視效果由

17、業(yè)主入住后檢查)3) 插座，只進(jìn)行外觀驗(yàn)收，單指輕擊蓋板安裝牢固，蓋板無損壞。8 接線盒1) 單指輕擊蓋板安裝牢固，目視蓋板損壞；2) 用試電筆檢查每處預(yù)留線頭的電源接通是否正常 ,并用電膠布平安纏包線頭。9 開關(guān)1) 安裝牢固，目視蓋板損壞；2) 全檢開關(guān)靈活，開啟接觸效果良好。10 照明燈具1) 用木或硬竹片等碰燈具無輕微搖晃 ,與樓面緊貼 ,零配件齊全 ,燈罩完好無損。2) 翻開所有燈具，檢查電源接通是否正常燈具發(fā)光是否正常。3) 產(chǎn)品合格，使用壽命到達(dá)要求，室內(nèi)公共照明燈全部接通。連續(xù)工作3 天，統(tǒng)計(jì)有多少自然損壞的。11 供水系統(tǒng)1) 安裝牢固搖晃，翻開每棟的供水總閥門(注意關(guān)閉室內(nèi)

18、的水閥)，管道完好 無損，滲漏水、無銹跡；2) 管道接頭無滲水；3) 水龍頭(花灑和水閥)：翻開水閥，流水暢通，接頭無漏水；4) 水表、電表和煤氣表安裝牢固 ,無搖晃 ,翻開室內(nèi)水閥看表內(nèi)讀數(shù)運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常。12 排污管道(含塑料管)1) 安裝牢固，外觀完好損，配件齊全；2) 從樓上的各排水口注水，樓下目視管道接口密實(shí)無滲水，樓上排水暢通無阻。13 地漏 地濾鐵網(wǎng)安放穩(wěn)固、管道密實(shí)、無滲漏水、無堵塞、排水暢通。14 衛(wèi)生潔具1) 安裝牢固，配件齊全，完好損，面層污跡和刮花痕跡；2) 灌水后排水口接口密實(shí)，無滲水，接水軟管無銹跡；3) 便器：水箱沖水正常，不堵塞，沖水暢通。15 室內(nèi)配電箱1) 安

19、裝牢固配件齊全口試操作一次空氣開關(guān)等控制是否正常。2) 開關(guān)符合型號(hào)規(guī)定。3) 導(dǎo)線與設(shè)計(jì)相符，布線標(biāo)準(zhǔn)。4) 目視箱蓋無損壞，操作一次開關(guān)靈活。16. 其他1) 晾衣鉤，室內(nèi)吊扇掛鉤。 用軟線等套住掛鉤用力拉時(shí)，安裝牢固，無搖晃，目視鋼筋掛鉤外表裂紋,彎處無裂縫。驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 21. 樓宇本體硬件設(shè)施的具體驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)(1) 主體結(jié)構(gòu)： 外墻不得滲水； 屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán) 密、不滲漏。(2) 樓地面面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，無裂縫，無脫皮，起砂 ；塊料面層外表平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致，無明 顯色差。(3)

20、內(nèi)墻面： 抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬； 塊料(如瓷磚)面層：粘貼牢固 ,無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷 , 色澤一致； 對(duì)縫沙漿飽滿，線條順直。(4) 頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮，無裂紋，無霉點(diǎn)，無滲水 痕跡，無污漬。(5) 衛(wèi)生間、陽臺(tái)地面應(yīng)低于相鄰地面 2 厘米左右，不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏。(6) 木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。(7) 門、窗 門開啟自如，無晃動(dòng)和裂縫，零配件齊全，位置準(zhǔn)確，無翹曲變形； 門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活； 玻璃安裝牢固，膠封密實(shí)，無明顯刮花痕跡，無損傷； 油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；

21、 電子防盜門通話清晰，完好，無銹跡； 不銹鋼房門外表光亮，無刮花、變形； 高檔裝飾門裝飾完整。(8) 樓梯、扶手： 鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，外表平滑； 砼樓梯無裂縫，無表皮剝落。(9) 木裝修工程外表光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密、牢固。(10) 飾面磚外表平整，無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對(duì)縫平直。(11) 油漆、刷漿色澤一致，無脫皮、滲漏現(xiàn)象。(12) 電器插座安裝牢固，符合“左零右火規(guī)定，電源已接通正常。(13) 光纖已開通，收視良好。(14) 開關(guān)安裝牢固，開關(guān)靈活，接觸良好。(15) 燈具安裝牢固，完好無損，反響靈敏，發(fā)光正常。(16) 水表、電表、氣表安裝牢固，

22、讀數(shù)正常，無損傷。(17) 衛(wèi)生潔具安裝牢固，配件齊全，無污漬和刮花，接口密實(shí)，無滲漏現(xiàn)象、無堵 塞，排水通暢。(18) 給水設(shè)施安裝牢固，接口密實(shí)，無滲漏、銹跡，流水通暢，有足夠壓力。(19) 地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實(shí)，無滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水 通暢，完好無損。(20) 門鈴、對(duì)講 安裝牢固，操作靈活，效果良好。(21) 防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固，焊接密實(shí)，面漆完好均勻，無脫皮。(22) 其他配備設(shè)施要求齊全、完好，型號(hào)與設(shè)計(jì)相符，工作正常。2. 公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)(1) 天臺(tái)： 天溝、落水口暢通完好； 隔熱層、防水層完好。(2) 散水坡無下陷、斷裂、去墻體別離，坡度適

23、宜、平整(3) 屋面避雷設(shè)施連接牢固。(4) 路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固，油漆完好。(5) 綠化符合設(shè)計(jì)要求， 不缺株少苗， 無死株，無大面積雜草； 綠化水觀布局合理， 閥門開關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。(6) 道路： 路面平整，無水泥塊，無起砂、斷裂； 路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷； 塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角； 交通標(biāo)識(shí)線、路牌清楚完好。(7) 室外消防栓： 消防箱標(biāo)識(shí)清楚，玻璃完好； 消防設(shè)施配件齊全； 消防管安裝牢固，標(biāo)識(shí)明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。(8) 樓宇門牌、樓棟號(hào)牌安裝牢固，標(biāo)識(shí)清楚。(9) 垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾

24、完整，油漆完好，使用方便。(10) 平安員崗?fù)ぐ惭b牢固，配件齊全，標(biāo)識(shí)清晰，完好無損。(11) 平安員道閘安裝牢固，開啟靈活，標(biāo)識(shí)清楚，完好無損。(12) 停車場地面平整，照明充足，標(biāo)識(shí)清楚，平安設(shè)施良好，排水設(shè)施良好。(13) 自行車、摩托車棚安裝牢固，照明充足 ,標(biāo)識(shí)清楚，平安防護(hù)和排水設(shè)施良好。(14) 明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。(15) 沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物。(16) 護(hù)坡、擋土墻泄水通暢，砌筑牢固。(17) 臺(tái)階、踏步砌筑平實(shí)、牢固，無裂縫。(18) 水池、水箱衛(wèi)生清潔，無滲漏。(19) 信報(bào)箱安裝牢固，完好無損，標(biāo)識(shí)清

25、楚，外表平整光潔。(20) 雕塑、小品牢固，完好，平安。(21) 招牌、廣告牌安裝牢固，平安，外表平整光潔。3. 機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收(1) 電梯設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，運(yùn)行平穩(wěn) ,安裝符合標(biāo)準(zhǔn)；有電梯運(yùn)行準(zhǔn) 運(yùn)證；機(jī)房設(shè)置合理，配件平安，標(biāo)識(shí)清楚，外表光潔平整、明亮。(2) 變配電設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符 ,工作狀態(tài)良好，平安防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識(shí)清楚、機(jī)房配置齊全，通風(fēng)、采光良好，設(shè)備外表油漆完好，無損傷。(3) 中央空調(diào)設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作性能到達(dá)設(shè)計(jì)指標(biāo)，配置齊全， 標(biāo)識(shí)清楚，機(jī)房通風(fēng)、采光、降溫良好，設(shè)備外表油漆完好，無損傷。(4) 發(fā)電機(jī)型號(hào)與移交清單相符，工作狀

26、態(tài)良好，反響敏捷 ,標(biāo)識(shí)清楚，外表油漆完 好無損傷，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房隔音、防護(hù)設(shè)置完好，通風(fēng)、采光良好(5) 消防監(jiān)控設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)識(shí)清楚，設(shè)備表 面完好無損，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房枯燥、通風(fēng)、采光良好。(6) 給排水設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)識(shí)清楚，設(shè)備外表油 漆完好無損，安裝牢固，無滲漏現(xiàn)象，機(jī)房配置完整。(7) 平安監(jiān)控設(shè)備：同消防監(jiān)控設(shè)備。4. 接管驗(yàn)收遺留問題的處理(1) 遺留問題的登記確認(rèn)： 對(duì)資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問 題逐項(xiàng)記錄在?接管驗(yàn)收資料遺留問題登記表?中并交開展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)

27、； 對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題 , 接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄 在?接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備問題登記表?中并請(qǐng)開展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。(2) 對(duì)資料遺留的問題， 接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同開展商聯(lián)系補(bǔ)齊， 必要時(shí)請(qǐng)公司總領(lǐng)導(dǎo) 協(xié)助進(jìn)行。(3) 對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題 ,一般問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求開展商在兩周 內(nèi)解決；重大問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求開展商在一個(gè)月內(nèi)解決。必要時(shí)請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo) 協(xié)助進(jìn)行。(4) 對(duì)于長期解決不了、勢必會(huì)影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)部應(yīng)當(dāng)以備忘錄的形式 將問 題登記后交給開展商進(jìn)行備錄。5 ?接管驗(yàn)收遺留問題登記表?和備忘錄歸檔長期保存。 物業(yè)驗(yàn)收工作流程圖開始

28、收樓業(yè) 主 客戶代理人 遞交客戶委托書、本人證件核對(duì)有關(guān)證件陪同客戶收樓滿意 不滿意客戶在驗(yàn)收單上簽字 抄錄水電煤表 向客戶表示歉意記錄客戶意見請(qǐng)有關(guān)部門整改接客戶正式入伙通知安排電梯及搬運(yùn)路線業(yè)主入住請(qǐng)客戶填寫住戶登記為客戶辦理客戶出入證結(jié)束入住管理制度1 目的保證業(yè)主順利交房入伙。2 適用范圍 適用于竣工，具備交付使用條件的新建住宅小區(qū)的業(yè)主入伙驗(yàn)房。3 職責(zé)3.1 公共事務(wù)部負(fù)責(zé)入伙驗(yàn)房方案、交房文件表單的編制，部門協(xié)助力量的協(xié)調(diào)。3.2 管理中心客服主管負(fù)責(zé)協(xié)助安排現(xiàn)場業(yè)主入伙驗(yàn)收工作。3.3 管理中心客服系統(tǒng)工作人員負(fù)責(zé)具體辦理，其他相關(guān)部門工作人員負(fù)責(zé)協(xié)助辦理入 伙手續(xù)。3.4 財(cái)

29、務(wù)部負(fù)責(zé)核收各項(xiàng)入伙費(fèi)用。3.5 工程部負(fù)責(zé)收樓時(shí)發(fā)現(xiàn)的售后效勞整改的跟進(jìn)和水電的開通工作。3.6 程序要點(diǎn)3.6.1 辦理入住手續(xù)的前提條件。a. 小區(qū)大廈已經(jīng)通過接管驗(yàn)收，到達(dá)入住條件。b. 已經(jīng)通過接管驗(yàn)收；c. 房屋無重大質(zhì)量問題；d. 工程遺留問題根本得到解決；e. 工程資料已經(jīng)齊備；f. 到達(dá)入住的條件，這里指：1小區(qū)實(shí)現(xiàn)通路、通水、通電、通氣、通訊、通郵、排水、排污等根本使用功能，可以 滿足日常生活所需；2) 配套設(shè)施根本齊備，建成并能夠使用；3) 管理中心有固定的辦公場所并開始辦公。4) 物業(yè)管理公司已經(jīng)同委托方簽訂完畢?物業(yè)管理委托合同?。3.6.2 入伙準(zhǔn)備工作 入住資料的

30、準(zhǔn)備。a. 根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況編寫和印制?業(yè)主臨時(shí)公約?、?住戶手冊?、?消防平安責(zé)任 書?、?前期物業(yè)管理效勞協(xié)議?。b. 印刷以下各類入住材料： ?業(yè)主證?； ?裝修申報(bào)表?； ?住宅使用說明書?； ?住宅質(zhì)量保證書?； ?鑰匙領(lǐng)用登記表?； ?業(yè)主入伙驗(yàn)房表?； ?業(yè)主家庭情況登記表?； ?臨時(shí)出入證?。c. 設(shè)計(jì)辦理入住手續(xù)流程圖。4.1.1 公共事務(wù)部在業(yè)主入伙前一個(gè)月制定入伙工作方案，方案中應(yīng)明確：4.1.2 入伙日期確實(shí)定，每天辦理入伙的正式工作時(shí)間；4.1.3 負(fù)責(zé)入伙工作的人員及其職責(zé)分工；4.1.4 入伙手續(xù)的辦理流程；4.1.5 入伙過程中使用的文件和表格；4.1.6 入

31、伙的現(xiàn)場布置 ,場地安排 ;4.1.7 安防 /保潔 /工程及公司總部人員的配合事項(xiàng)4.2 入伙工作方案應(yīng)由公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，相關(guān)部門提前一個(gè)月向業(yè)主發(fā)出?入伙通知 書?，詳細(xì)說明：4.2.1 需業(yè)主準(zhǔn)備的證明材料及證件4.2.2 需業(yè)主填寫的表格4.2.3 辦理入住手續(xù)的程序4.2.4 辦理入住手續(xù)的工作現(xiàn)場應(yīng)張貼入住公告和明確的指示標(biāo)識(shí)， 并指定專人負(fù)責(zé) 主辦理入住手續(xù)時(shí)的各類咨詢和引導(dǎo)，以便于業(yè)主辦理各項(xiàng)手續(xù)。4.2.5 業(yè)主入伙時(shí)應(yīng)繳納的大致費(fèi)用 .4.3 入伙流程4.3.1 憑地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部開具的 交房通知書 .業(yè)主身份證件 ,確認(rèn)業(yè)主款項(xiàng)繳清后 , 方 能辦理入伙手續(xù)；4.3.2 收訖

32、 交房通知書 /業(yè)主身份證復(fù)印件 /業(yè)主及家庭成員照片 ,引導(dǎo)業(yè)主填寫 業(yè)主情況 登記表 ，表格填寫應(yīng)正確、清晰、完整，業(yè)主身份證件與登記表相一致；4.3.3 要求業(yè)主簽署 ?前期物業(yè)管理效勞協(xié) 議?、?業(yè)主臨時(shí)公約?、?室內(nèi)裝修管 理協(xié)議?、?消防平安責(zé)任書? ；4.3.4 向業(yè)主發(fā)放?住宅使用說明書? 、?住宅質(zhì)量保證書? 、?住戶手冊? 、?裝修須知? 、 水電費(fèi)存折、效勞卡及其它需要向業(yè)主發(fā)放的物品、贈(zèng)品 ,請(qǐng)業(yè)主簽收。4.3.5 驗(yàn)房a. 按房屋交接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主交付房屋；b. 與業(yè)主共同確認(rèn)水電表底數(shù)；c. 對(duì)業(yè)主提出的整改事項(xiàng)應(yīng)記錄在案，及時(shí)轉(zhuǎn)交工程部整改；d. 向業(yè)主交付鑰匙；

33、e. 為方便業(yè)主整改，在征得業(yè)主同意前提下，請(qǐng)業(yè)主留用入戶門鑰匙一把；f. 房屋驗(yàn)收合格的，管理員應(yīng)請(qǐng)業(yè)主在?業(yè)主入住驗(yàn)房表?中簽字確認(rèn)。g. 4.4 預(yù)交費(fèi)用h. ? 財(cái)務(wù)部審查并收取各項(xiàng)費(fèi)用，并開具相應(yīng)票據(jù)給業(yè)主。費(fèi)用工程包括：a. 預(yù)交三個(gè)月物業(yè)管理費(fèi)b. 裝修保證金，多層按 500元/戶收取，電梯房按 1000 元/戶收取。c. 裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)等 財(cái)務(wù)部建立費(fèi)用登記表，對(duì)費(fèi)用交納完畢的業(yè)主，應(yīng)在登記表中注明。5. 入住時(shí)的環(huán)境布置：5.1 區(qū)內(nèi)環(huán)境： 入口處掛橫幅，內(nèi)容有“歡送您喬遷 * 等，插彩旗，營造熱烈的氣氛；入口處做紅色氣拱門；入口處做彩色氣球插指路牌，由入口處到管理處，指路牌

34、標(biāo)明“管理處字樣；入口處標(biāo)明管理處辦公地址和辦公時(shí)間。指示入伙手續(xù)辦理處指示牌。5.2 管理中心辦公環(huán)境： 掛燈籠，飄小彩帶，擺放花籃、盆景，給人以隆重、喜慶的感受； 張貼醒目的“辦理入住手續(xù)流程圖 ，辦理手續(xù)窗口設(shè)置要求做到 “一條龍效勞， 各辦理點(diǎn)標(biāo)識(shí)清楚，一目了然；管理人員著裝整潔，精神飽滿； 辦公室內(nèi)資料擺放整齊有序。裝修管理制度1 工作職責(zé)1.1 客服部1 負(fù)責(zé)受理用戶裝修申請(qǐng)。2 檢查用戶的裝修資格及裝修申報(bào)材料。3 裝修許可證的辦理。4 裝修工人出入證的辦理5 填寫用戶室內(nèi)裝修批準(zhǔn)書，通知用戶繳納裝修費(fèi)用。6 批準(zhǔn)用戶裝修加班申請(qǐng)；批準(zhǔn)用戶大件物品放行等。7 負(fù)責(zé)處理因用戶室內(nèi)裝

35、修引致的各種投訴 ,保證裝修不滋擾其他用戶的正常辦公。8 檢查監(jiān)督裝修進(jìn)程及禁止事項(xiàng)。9 與工程部配合作裝修竣工的驗(yàn)收。10 審核裝修保證金的退還。1.2 工程部1 負(fù)責(zé)對(duì)用戶房間作裝修前的檢查。2 負(fù)責(zé)審批裝修圖紙及較大工程改動(dòng)的用戶裝修工程。3 負(fù)責(zé)定期巡檢裝修單位，確保裝修按圖紙施工，并符合平安要求；巡檢期間，如 發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重的違規(guī)裝修，及時(shí)與客服部通溝，并提出處理意見。4 審批施工單位的臨時(shí)用電申請(qǐng)，并核定收費(fèi)。5 裝修完畢后，負(fù)責(zé)對(duì)裝修單位進(jìn)行驗(yàn)收或二次驗(yàn)收，直到驗(yàn)收合格。6 驗(yàn)收合格后，在用戶室內(nèi)裝修工程竣工驗(yàn)收表上簽批意見，對(duì)退還裝修保證金 提出意見。1.3 安防部1 裝修工人進(jìn)場資

36、格的檢查。2 裝修材料、車輛秩序的管理。3 負(fù)責(zé)檢查裝修單位的滅火器配備和使用情況。4 負(fù)責(zé)定期巡檢裝修單位 ,巡檢期間如發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重的違規(guī)裝修 ,及時(shí)與客服部配合。5 制止違章裝修。6 裝修工人進(jìn)出攜帶物品的檢查。7 裝修工人留宿資格的檢查。1.4 財(cái)務(wù)部1 向用戶收取裝修保證金等費(fèi)用。2 根據(jù)用戶室內(nèi)裝修工程竣工驗(yàn)收單于裝修驗(yàn)收合格后為用戶辦理裝修保證金退 款手續(xù)。2. 裝修手續(xù)的辦理2.1 業(yè)主在入住時(shí)簽訂?裝修管理協(xié)議?及?消防平安責(zé)任書?。2.2 業(yè)主在辦理入伙時(shí) 統(tǒng)一交納裝修保證金及垃圾清運(yùn)費(fèi)。2.3 業(yè)主裝修申報(bào)登記 住戶如要進(jìn)行室內(nèi)裝修、維修和改造，必須提前七日內(nèi)向小區(qū)物業(yè)管理公司

37、工程物業(yè) 處提出申請(qǐng)租戶必須持業(yè)主授權(quán)或委托書，并領(lǐng)取?住宅室內(nèi)裝飾裝修申報(bào)表? 一式貳份。2.4 裝修 2.4.1 住戶與裝修公司應(yīng)準(zhǔn)確填報(bào)?住宅室內(nèi)裝飾裝修申報(bào)表?各款內(nèi)容并于確定的裝修日 期前七天攜帶裝修設(shè)計(jì)圖紙報(bào)物業(yè)管理中心審核。2.4.2 住戶和裝修公司須配合物業(yè)管理處于開工前簽署?裝修承諾書?。2.4.3 住戶應(yīng)帶選定的裝修公司負(fù)責(zé)人到物業(yè)管理中心按規(guī)定辦理施工隊(duì)有關(guān)進(jìn)場手續(xù)方 可進(jìn)場施工。2.4.4 業(yè)主自行分包裝修工程的，業(yè)主即為裝修負(fù)責(zé)人，須承諾由裝修負(fù)責(zé)人承諾的事項(xiàng)。2.5 裝修的管理事項(xiàng)2.5.1 樓宇及社區(qū)外觀的管理1嚴(yán)禁在外墻四周懸掛、橫挑及貼畫任何廣告圖飾物品及開窗

38、或更改門窗尺寸。2嚴(yán)禁在天臺(tái)搭、建建筑物及構(gòu)筑物。3嚴(yán)禁在社區(qū)周邊路面亂搭、亂建商品展示臺(tái)等。4嚴(yán)禁在草坪、花架里亂搭、亂建任何建筑物。5嚴(yán)禁在路面指示牌及樹木上隨意懸掛任何物品。6安裝空調(diào)外機(jī)的位置必須在規(guī)定的部位，嚴(yán)禁擅自定位。7禁止任何占用草坪或在公共綠地上擅自栽花養(yǎng)草。8防盜網(wǎng)必須內(nèi)置；并按物業(yè)管理處統(tǒng)一規(guī)定的格式制作。9外墻色調(diào)必須保持統(tǒng)一，外墻面磚如有損壞，必須統(tǒng)一更換色調(diào)一致的外墻面磚10嚴(yán)禁封閉陽臺(tái)。11建設(shè)部?住宅室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定?的其它禁止事項(xiàng)。2.5.2 土工施工管理1嚴(yán)禁敲打、破壞承重墻及梁、板、柱、屋蓋、樓蓋。2嚴(yán)禁敲打、破壞公共部位的墻及梁、板、柱。3所有加置隔

39、墻的位置、厚度、高度和材料不得阻礙消防通道、消防連廊及相關(guān)設(shè) 施。4不能有超過樓地面的有效承載的裝修行為。5嚴(yán)禁將沒有防水要求的房間或者陽臺(tái)改為衛(wèi)生間。6嚴(yán)禁改變外墻上的原有門窗的尺寸、材料。7嚴(yán)禁撤除連接陽臺(tái)的磚、混凝土墻體及護(hù)欄。8假設(shè)需要在室內(nèi)墻體上懸掛物品或鋪設(shè)木地板等，釘子釘入墻體或樓地面的深度不 得超過 3cm。2.5.3 電路施工管理1用電總?cè)萘坎坏贸^室內(nèi)設(shè)計(jì)最大電流 .2裝修用電時(shí)，必須配備漏電保護(hù)開關(guān)。3電源插板必須能承載相應(yīng)裝修工具的電流。4強(qiáng)、弱電線須分開布置。5PVC 管、鍍鋅管、銅管等管材內(nèi)埋的電線必須完好，有塑料保護(hù)層。6空調(diào)必須接地線。2.5.4 排水系統(tǒng)的管理

40、1嚴(yán)禁修改或增加接駁公共設(shè)施、水管、閥門等作非消防水用。2不應(yīng)將水管鋪設(shè)在地面上，必須埋在樓地面以下或墻體內(nèi)。3更改原給水管、排水管、消防水管、污水管、雨水管的位置，必須提出申請(qǐng)并經(jīng) 管理中心批準(zhǔn)后，方可施工。4空調(diào)冷凝水必須接入專用排水管及就近地漏。5有防水要求的部位必須做閉水試驗(yàn)。存水高度應(yīng)超出地面 10cm 以上，閉水試 驗(yàn)時(shí)間應(yīng)在 24 小時(shí)以上。2.5.5 施工現(xiàn)場的管理1裝修單位在上午 8：00至 12：00；下午 14：00至 18： 00施工期間，必須保 持靜音作業(yè)；不得影響本大廈其他物業(yè)使用人的生活、工作及休息。2裝修單位在法定節(jié)假日及其它時(shí)間段施工，在不違反此管理規(guī)定時(shí)，允

41、許進(jìn)行 非靜音作業(yè)；3假設(shè)裝修單位需在晚上進(jìn)行施工，必須向管理處提出書面申請(qǐng)，待管理中心審批后方可施工 ,但不得進(jìn)行噪音施工。4裝修單位施工時(shí)， 必須取得 ?裝修施工證? ，且將其復(fù)印件粘貼在室內(nèi)或門上。 同時(shí)?裝修申報(bào)表?必須已獲管理中心書面批準(zhǔn)。5裝修單位的工作人員在進(jìn)出小區(qū)裝修時(shí)，必須辦理?裝修人員臨時(shí)出入證?。 一人一張，不得共享、轉(zhuǎn)借他人使用且應(yīng)隨身攜帶，以便配合管理中心核查。遺 失必須自行負(fù)責(zé)，立即補(bǔ)辦。6裝修單位的所有工作人員在進(jìn)入本物業(yè)施工時(shí)，必須言語、行為得體。嚴(yán)禁出現(xiàn) 穿拖鞋、袒胸露背、辱罵工作人員及物業(yè)使用人等一切不文明的舉止。7裝修單位在施工期間，不得損壞公共設(shè)施、設(shè)備

42、及物業(yè)使用人財(cái)產(chǎn)。否那么必須無 條件照價(jià)賠償。8裝修單位的工作人員未經(jīng)業(yè)主同意，不得在業(yè)主住房內(nèi)留宿。如果需要留宿，必須經(jīng)業(yè)主同意 ,并提前向管理登記。2.5.6 消防平安管理 ?1裝修單位施工時(shí)，如果需要明火作業(yè)，必須事先向管理處提出申請(qǐng)。待管理中心 批準(zhǔn)后，方可進(jìn)行明火作業(yè)。2裝修單位的施工工具、物料、垃圾等物質(zhì)，嚴(yán)禁占用消防通道。裝修單位不得任何理由私自取用消防用水。3?禁止任何移動(dòng)消防設(shè)施的行為。 ?2.5.7 材料運(yùn)輸及電梯使用管理 ?1 裝修單位的一切施工用料嚴(yán)禁從客梯搬運(yùn)。 ?2 沙子、水泥、石灰等粉狀材料必須用密封袋將其裝好方可從貨梯搬運(yùn)。假設(shè)有散漏， 那么從消防通道進(jìn)行搬運(yùn)。

43、 ?3 大承載4裝修單位的物料的長、寬、高不得超過貨梯的長、寬、高；不得超出貨梯的最物料不能遮住攝像探頭。 假設(shè)施工物料如：鋼管、鋁皮、大型硬木條等有鋒利處，無論從消防通道或梯搬運(yùn)，都必須在銳角處設(shè)置保護(hù)層。5 在裝修物料搬運(yùn)途中所造成的公共設(shè)施、設(shè)備的損壞及他人財(cái)物的損失，裝修 單位必須無條件照價(jià)賠償。2.5.8 裝修垃圾的管理1 裝修單位的物料或垃圾必須袋裝， 不得堆放在公共部位及其他物業(yè)使用人的私 用部位。2 嚴(yán)禁將任何物料或垃圾扔向下水管道或地漏， 必須按照管理中心的指定位置堆 放。運(yùn)輸途中遺留的垃圾或物料必須無條件自行清理。2.5.9 其它限制事項(xiàng)1 管道燃?xì)庠O(shè)施和燃?xì)庥镁叩陌惭b、維

44、修、拆移、改裝，必須由具有專業(yè)資格的單位施 工，用戶不可自行安裝、維修、拆移、改裝。裝修期限，中小工程為 60 天，較大工程為 90 天，最長不超過 120 天。如確需要延期，應(yīng) 到物業(yè)管理中心辦理延期手續(xù)。3. 施工隊(duì)裝修人員管理規(guī)定3.1 施工隊(duì)進(jìn)入本小區(qū)施工，應(yīng)接受資質(zhì)審核，提供以下資料：1 室內(nèi)裝飾企業(yè)營業(yè)執(zhí)照。2 執(zhí)業(yè)許可證。(3) 資質(zhì)登記證書。(4) 裝修設(shè)計(jì)圖紙。3.2 施工隊(duì)填制?裝修承諾表?，接受物業(yè)管理中心對(duì)其進(jìn)行有關(guān)小區(qū)裝修根本要求、行 為標(biāo)準(zhǔn)、考前須知和違規(guī)處理等方面的培訓(xùn)。3.3 施工隊(duì)人員進(jìn)出小區(qū)必須證件齊全 ,進(jìn)出小區(qū)時(shí)應(yīng)將臨時(shí)出放證懸掛于胸前 .車輛按規(guī) 定停

45、放,不得在小區(qū)內(nèi)閑逛 ,到其他業(yè)主單元拉生意 ,在電梯、公共場所涂畫廣告、 。 如有發(fā)現(xiàn)，要求肇事者無條件恢復(fù)原狀。3.4 辦理施工人員出入證，每位施工人員需交 1 寸免冠照片兩張及身份證復(fù)印件，辦理出 入證每證交納工本費(fèi) 5 元。4 裝修過程的監(jiān)管4.1 工程部負(fù)責(zé)監(jiān)督用戶按圖施工，保證裝修單位在裝修過程中不違反用戶室內(nèi)裝修 規(guī)定，如發(fā)現(xiàn)違規(guī)裝修，及時(shí)將其記錄在表上，交用戶簽名確認(rèn)后存檔。4.2 客服助理每天對(duì)裝修單位進(jìn)行巡檢，確保裝修不影響其他用戶正常辦公，不損 壞和污染公共設(shè)施和公共地方，并將日常檢查情況記錄在裝修巡檢記錄表上。4.3 安防部負(fù)責(zé)檢查用戶室內(nèi)平安防范情況，施工人員佩戴施工

46、情況，裝修施工是 否違反消防平安條例，等等。4.4 客服部、維修部和安防部在巡查期間發(fā)現(xiàn)裝修單位初次違反用戶室內(nèi)裝修規(guī)定，應(yīng)及時(shí)加以制止并口頭警告要求其糾正，同時(shí)在裝修巡視記錄上記錄第一次口頭警 告的時(shí)間、巡查人，要求裝修公司簽名確認(rèn)。裝修單位假設(shè)屢次不聽勸告，管理中心 將向用戶發(fā)出室內(nèi)裝修違章通知單，對(duì)情節(jié)嚴(yán)重者，由管理中心發(fā)給用戶關(guān)于貴單 位違反裝修規(guī)定的最后警告書。如違規(guī)現(xiàn)象仍然存在，其他用戶投訴不斷，管理中 心將安排安防部對(duì)裝修單位停電或清場，直至裝修單位成認(rèn)錯(cuò)誤，保證遵守裝修規(guī) 定，方可讓其重新進(jìn)場施工。對(duì)于搭建構(gòu)筑物、建筑物的嚴(yán)重違章行為，各部門工作人員應(yīng)發(fā)現(xiàn)在先，制止違 章行為既

47、成事實(shí)。4.6 裝修過程中須動(dòng)火作業(yè)的，應(yīng)到管理中心申請(qǐng)，動(dòng)火時(shí)須接受維修部、保安部的監(jiān) 督指導(dǎo)。施工單位需有動(dòng)火負(fù)責(zé)人在現(xiàn)場監(jiān)管。裝修過程中用戶需臨時(shí)用電的，應(yīng)到管理中心申請(qǐng)，經(jīng)維修部審核定價(jià)、財(cái)務(wù)部收費(fèi)后，由 維修部提供臨時(shí)用電。5 驗(yàn)收：5.1 裝修工程完畢后， 住戶和施工隊(duì)負(fù)責(zé)人共同向物業(yè)管理公司工程物業(yè)中心申請(qǐng)竣工驗(yàn) 收，管理中心派人進(jìn)行查驗(yàn)。5.2 隱蔽工程須在隱蔽前進(jìn)行驗(yàn)收。如未驗(yàn)收，物業(yè)管理公司可安排撤除隱蔽局部遮擋， 再進(jìn)行行驗(yàn)收，由此造成的損失由住戶自己負(fù)責(zé)。5.3 竣工驗(yàn)收合格后，由物業(yè)管理中心驗(yàn)收人員在?裝修竣工審批表?上驗(yàn)收欄內(nèi)簽名。 驗(yàn)收不合格時(shí)，限期整改，再行復(fù)驗(yàn)

48、，直至合格。5.4 裝修驗(yàn)收合格并使用 1 個(gè)月后，經(jīng)物業(yè)管理中心復(fù)驗(yàn)確定工程無明顯質(zhì)量問題， 將保 證金退還住戶。6 臨時(shí)出入證的制作標(biāo)準(zhǔn)6.1 出入證正面應(yīng)寫明施工人員姓名，工程的性質(zhì)土工、水電、木工、油漆等，裝 修施工的具體單元，臨時(shí)出入證的有效期限，并加蓋工程管理中心公章。出入證反面 應(yīng)粘貼證件持有人身份證復(fù)印件。6.2 填寫臨時(shí)出入證辦理登記表 .6.3 臨時(shí)出入證編號(hào)、數(shù)量必須與收回的工本費(fèi)相符，作廢的要如數(shù)收回。特殊情況要經(jīng) 客服部經(jīng)理或公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。二次裝修管理流程圖客戶投訴處理制度3.4.1 制度內(nèi)容 對(duì)處理客戶投訴的工作行為的管理3.4.2 適用范圍適用于物業(yè)管理中心對(duì)投訴

49、的處理。 確?？蛻舻耐对V能及時(shí)、準(zhǔn)確、合理地得到解 決。其內(nèi)容包括 :1. 客戶效勞部負(fù)責(zé)對(duì)客戶投訴的記錄和協(xié)調(diào)處理工作。2. 被投訴的部門按照客戶效勞部對(duì)投訴處理的安排具體解決有關(guān)問題。客戶效勞經(jīng)理負(fù) 責(zé)對(duì)投訴處理的效果進(jìn)行檢查。3.4.3 管理標(biāo)準(zhǔn)1. 受理投訴耐心，處理投訴及時(shí)，事后應(yīng)有回訪；2. 有處理記錄，有客戶對(duì)投訴處理意見的反響。3.4.4 處理投訴工作流程1. 客戶效勞部接到客戶投訴后，應(yīng)首先向客戶表示歉意，并在?客戶投訴記錄?上做好 登記。2. 客戶效勞部根據(jù)投訴內(nèi)容進(jìn)行核實(shí)之后通知相關(guān)部門限期解決，特殊情況應(yīng)向部門經(jīng) 理或公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。3. 針對(duì)客戶較嚴(yán)重的投訴，客戶效勞部

50、應(yīng)及時(shí)向客戶效勞經(jīng)理匯報(bào)，由經(jīng)理組織相關(guān)人 員進(jìn)行檢討，落實(shí)解決措施及責(zé)任人，限期進(jìn)行處理。4. 相關(guān)部門在處理完投訴后，要迅速將處理結(jié)果報(bào)客戶效勞部， 由客戶效勞助理安排 回訪。5. 客戶效勞部負(fù)責(zé)將投訴處理結(jié)果填寫在?客戶報(bào)修 /投訴 /求助記錄?中，并由具體解決 部門的負(fù)責(zé)人簽字認(rèn)可。6. 對(duì)客戶的惡意投訴，做到堅(jiān)持原那么并耐心解釋。7. 投訴記錄由客戶效勞部兼職助理進(jìn)行統(tǒng)一管理。3.4.5 投訴躲避1. 管理中心工作人員應(yīng)熟知?前期物業(yè)管理效勞協(xié)議?的內(nèi)容，明確物業(yè)管理公司和客 戶或使用人的權(quán)利義務(wù)，防止以后不必要的麻煩。2. 對(duì)物業(yè)的設(shè)施安排合理的日常維護(hù)、檢修，使事故減少到最低點(diǎn)。

51、3. 經(jīng)常開展反響調(diào)查便民效勞，了解信息，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題解決問題。3.4.6 投訴受理1. 開通投訴熱線，由客服前臺(tái)接待員負(fù)責(zé)受理。2. 詳盡記錄投訴人姓名、投訴事項(xiàng)、單元號(hào)碼、投訴內(nèi)容及聯(lián)系 。3. 耐心聽取客人投訴，禁止以任何理由或借口推卸責(zé)任。即使錯(cuò)誤在本身，亦不可當(dāng)面 指出，顧客態(tài)度即使很壞，亦不可頂撞顧客，并記下投訴內(nèi)容。3. 對(duì)于客戶的設(shè)訴，能當(dāng)場做出解釋應(yīng)當(dāng)場給客戶解決，假設(shè)不能馬上處理的應(yīng)記下投訴 人的姓名、事項(xiàng)內(nèi)容、投訴對(duì)象以及投訴人的聯(lián)系方法，以便及時(shí)反響結(jié)果。4. 應(yīng)感謝客人指出的不是或缺乏之處，對(duì)客人提出的建議表示感謝，并把事件提交到相 關(guān)部門進(jìn)行處理或報(bào)上級(jí)主管審批。5

52、. 對(duì)于某個(gè)人違紀(jì)的投訴，應(yīng)詳細(xì)登記投訴的事件經(jīng)過、證明人以及證物、投訴人及聯(lián) 系 、簽字。及時(shí)派有關(guān)人員的檢查，確保事實(shí)的準(zhǔn)確性，在依照事件的大小提請(qǐng) 有關(guān)部門給予處理。6. 投訴處理完畢致電或走訪客戶，詢問其對(duì)處理結(jié)果是否滿意，是否有別的建議，并再 次感謝其對(duì)我們工作所做出的幫助。3.4.7 工作表格：1. 客戶投訴 /報(bào)修 /求助記錄2. 投訴處理反響意見記錄3. 每月投訴情況分析 客戶投訴處理流程圖 客戶報(bào)修管理制度3.5.1 客戶效勞部應(yīng)與工程部之間有密切的配合，對(duì)客戶無論 、口頭還是書面形式 的保修都應(yīng)予以充分的重視與及時(shí)、專業(yè)的處理。3.5.2 適用范圍適用于對(duì)轄區(qū)內(nèi)客戶提供的維

53、修效勞要求的處理。 盡快處理客戶的報(bào)修， 標(biāo)準(zhǔn)維修效勞工作， 確保為客戶提供滿意的效勞。1. 大廈 /小區(qū)前臺(tái)接持員或客戶效勞部員工負(fù)責(zé)記錄報(bào)修內(nèi)容，并填寫工程維修單并通知工程部接單。2. 工程人員負(fù)責(zé)報(bào)修內(nèi)容的現(xiàn)場確認(rèn)及維修。3. 工程主管負(fù)責(zé)維修工作的監(jiān)督及對(duì) " 維修效勞工程表 "以外的報(bào)修內(nèi)容進(jìn)行確認(rèn)。3.5.3 管理標(biāo)準(zhǔn) 提高工程維修的工作效率，加強(qiáng)客戶效勞部與其他效勞部門的總體工作協(xié)調(diào)水平，使 客戶單元內(nèi)的工程設(shè)備維修問題得以最有效的解決。3.5.4 工作流程1. 客服部人員接到客戶報(bào)修要求時(shí)，及時(shí)填寫?客戶報(bào)修 /投訴 /求助登記表?。2. 客服部人員將記錄的

54、內(nèi)容如客戶名稱、 聯(lián)系 、 報(bào)修內(nèi)容、預(yù)約維修時(shí)間等填入 ?工 程維修單?相應(yīng)欄目內(nèi)。3. 客服部人員將通知工程部人員接單，并請(qǐng)接收人簽字接收。4. 工程主管按照?qǐng)?bào)修內(nèi)容，安排維修人員的工作：a. 如住戶報(bào)修內(nèi)容屬?維修工程收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?的中工程，住戶要求盡快前去維修的 , 應(yīng)安排維修人員在接單后按預(yù)約時(shí)間 15 分鐘內(nèi)帶齊工具、備件到達(dá)維修現(xiàn)場。b. 報(bào)修內(nèi)容屬?維修工程收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?中的工程，住戶另有預(yù)約維修時(shí)間的，維修人 員應(yīng)按預(yù)約的維修時(shí)間到來前 5 分鐘帶好維修工具、備件到達(dá)維修現(xiàn)場；c. 對(duì)于不屬于?維修工程收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?中的報(bào)修工程 ,由工程主管在接單后 15 分鐘 內(nèi)對(duì)維修的可行性和維修費(fèi)

55、用做出評(píng)審 ,回復(fù)住戶是否可以維修 ,經(jīng)征得住戶對(duì)維修費(fèi) 用的認(rèn)可及同意維修后 ,再按上述時(shí)間和維修要求安排維修人員前往維修。d. 機(jī)電處維修人員到達(dá)現(xiàn)場后，應(yīng)首先對(duì)報(bào)修工程進(jìn)行比照確認(rèn)，不相同的,在?維修單?上如實(shí)填寫實(shí)際的維修工程及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。e. 維修人員向住戶出示收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、住戶同意維修后開始維修；如住戶不同意維修的 應(yīng)提醒住戶考慮同意后再行報(bào)修，并及時(shí)返回向工程主管說明情況，與機(jī)電主管一同 在?維修單?上注明原因并簽名確認(rèn)后交還效勞處備案。f. 如果維修材料是住戶提供的，由維修人員對(duì)材料質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)證，并將驗(yàn)證結(jié)果“合 格“不合格“質(zhì)量不佳等填寫在備注欄內(nèi)。對(duì)于驗(yàn)證不合格的材料， 維修人員應(yīng)主動(dòng)提示住戶使用不當(dāng)材料的結(jié)果，但應(yīng)注意尊重住戶的選擇。g. 維修工作完成后，維修人員應(yīng)按?維修工程收費(fèi)