北京中原獨家解析房地產(chǎn)經(jīng)紀管理全文

1、北京中原獨家解析房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法全文新浪地產(chǎn)2011/1/26 10:14:03提要：新浪樂居聯(lián)合北京中原獨家解析房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法全文。新浪地產(chǎn)訊 住建部等三部委聯(lián)合出臺房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法，這是房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的第一部專門法規(guī)。新浪樂居聯(lián)合北京中原第一時間獨家解讀辦法全文。北京中原認為，此次出臺的房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法是第一部專門的經(jīng)紀行業(yè)法規(guī)，對一些違規(guī)行為的處罰力度明顯增強，有利市場發(fā)展。辦法首次將規(guī)范行業(yè)內(nèi)從業(yè)人員與規(guī)范行業(yè)內(nèi)機構(gòu)并重，有效的約束了市場行為。有力規(guī)范經(jīng)紀行業(yè)，明確房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和人員不得從事賺取差價、協(xié)助簽訂“陰陽合同”等行為。明確十不準，有效的約束了中介機構(gòu)的違法違規(guī)行為。

2、對所有行為都有明確的罰則?！颈本┲性治觥浚菏紫龋好鞔_了經(jīng)紀行為的內(nèi)涵和概念，避免了經(jīng)紀公司跨范圍經(jīng)營等問題。明確經(jīng)紀機構(gòu)職能向委托人提供服務(wù)，而不得通過自身的信息及資金優(yōu)勢在房屋交易過程中涉及吞吐行為。其次：明確經(jīng)紀機構(gòu)的管理單位。擴大了對經(jīng)紀機構(gòu)的管理單位，增加了人力資源及社會保障等多部門對經(jīng)紀機構(gòu)的管轄權(quán)。有利于對經(jīng)紀機構(gòu)的管理落實。第一章總則第一條為了規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀活動，保護房地產(chǎn)交易及經(jīng)紀活動當事人的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國合同法等法律法規(guī)，制定本辦法。第二條在中華人民共和國境內(nèi)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動,應(yīng)當遵守本辦法。第三條本辦

3、法所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員為促成房地產(chǎn)交易，向委托人提供房地產(chǎn)居間、代理等服務(wù)并收取傭金的行為。第四條從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動應(yīng)當遵循自愿、平等、公平和誠實信用的原則，遵守職業(yè)規(guī)范，恪守職業(yè)道德。第五條縣級以上人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門、價格主管部門、人力資源和社會保障主管部門應(yīng)當按照職責分工，分別負責房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的監(jiān)督和管理。第六條房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織應(yīng)當按照章程實行自律管理，向有關(guān)部門反映行業(yè)發(fā)展的意見和建議，促進房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展和人員素質(zhì)提高?！颈本┲性治觥浚菏紫龋菏状蚊鞔_了職業(yè)資格制度，要求經(jīng)紀從業(yè)人員必須有相應(yīng)的職業(yè)資格證明，這一條不僅有利于經(jīng)紀行業(yè)內(nèi)的管

4、理，接近經(jīng)紀行業(yè)從業(yè)人員良莠不齊的現(xiàn)狀。更可以提高從業(yè)人員的生活保障等。預(yù)計部分大城市將逐漸開始全員持證上崗。其次：經(jīng)紀機構(gòu)必須備案，均需有足夠的經(jīng)紀人員。這一條將逐漸使得經(jīng)紀機構(gòu)規(guī)模化，有利于市場向規(guī)?；l(fā)展。在北京上海等城市二手房市場已經(jīng)成為置業(yè)的主要市場。規(guī)范經(jīng)紀市場也有利于整體市場的規(guī)范。第二章房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和人員第七條本辦法所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，是指依法設(shè)立，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的中介服務(wù)機構(gòu)。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)可以設(shè)立分支機構(gòu)。第八條設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和分支機構(gòu)，應(yīng)當具有足夠數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員。本辦法所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀人員，是指從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的房地產(chǎn)經(jīng)紀人和房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理。房地產(chǎn)經(jīng)紀機

5、構(gòu)和分支機構(gòu)與其招用的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員，應(yīng)當按照中華人民共和國勞動合同法的規(guī)定簽訂勞動合同。第九條國家對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員實行職業(yè)資格制度，納入全國專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格制度統(tǒng)一規(guī)劃和管理。第十條房地產(chǎn)經(jīng)紀人實行全國統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織的考試制度，由國務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門、人力資源和社會保障主管部門共同組織實施，原則上每年舉行一次。房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理實行全國統(tǒng)一大綱，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門、人力資源和社會保障主管部門命題并組織考試的制度，每年的考試次數(shù)根據(jù)行業(yè)發(fā)展需要確定。第十一條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及其分支機構(gòu)應(yīng)當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到所在直轄市、市、縣

6、人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門備案。第十二條直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當將房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及其分支機構(gòu)的名稱、住所、法定代表人（執(zhí)行合伙人）或者負責人、注冊資本、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員等備案信息向社會公示。第十三條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及其分支機構(gòu)變更或者終止的，應(yīng)當自變更或者終止之日起30日內(nèi)，辦理備案變更或者注銷手續(xù)。【北京中原分析】：首先：8項公示：辦法明確要求經(jīng)紀機構(gòu)必須公示的8項要求。羅列在經(jīng)紀過程中的所有的規(guī)范。有利于消費者甄別合法中介。避免上當受騙。其次：明確不得以個人名義參與經(jīng)紀行為和收取費用。有利于規(guī)范中介行業(yè)的行為。第三章房地產(chǎn)經(jīng)紀活動第十四條房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)應(yīng)當由房地產(chǎn)經(jīng)

7、紀機構(gòu)統(tǒng)一承接，服務(wù)報酬由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)統(tǒng)一收取。分支機構(gòu)應(yīng)當以設(shè)立該分支機構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)名義承攬業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得以個人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)和收取費用。第十五條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及其分支機構(gòu)應(yīng)當在其經(jīng)營場所醒目位置公示下列內(nèi)容：（一）營業(yè)執(zhí)照和備案證明文件；（二）服務(wù)項目、內(nèi)容、標準；（三）業(yè)務(wù)流程；（四）收費項目、依據(jù)、標準；（五）交易資金監(jiān)管方式；（六）信用檔案查詢方式、投訴電話及12358價格舉報電話；（七）政府主管部門或者行業(yè)組織制定的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同、房屋買賣合同、房屋租賃合同示范文本；（八）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他事項。分支機構(gòu)還應(yīng)當公示設(shè)立該分支機構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)

8、的經(jīng)營地址及聯(lián)系方式。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代理銷售商品房項目的，還應(yīng)當在銷售現(xiàn)場明顯位置明示商品房銷售委托書和批準銷售商品房的有關(guān)證明文件?！颈本┲性治觥浚涸摋l明確了合同的簽署，特別是提及了完成的標準，明確了交易環(huán)節(jié)的服務(wù)費用。有利于保護消費者在經(jīng)紀過程中的消費行為。第十六條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)接受委托提供房地產(chǎn)信息、實地看房、代擬合同等房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的，應(yīng)當與委托人簽訂書面房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同。房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同應(yīng)當包含下列內(nèi)容：（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)雙方當事人的姓名（名稱）、住所等情況和從事業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員情況；（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的項目、內(nèi)容、要求以及完成的標準；（三）服務(wù)費用及其支付方式；（四）

9、合同當事人的權(quán)利和義務(wù)；（五）違約責任和糾紛解決方式。建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織可以制定房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同示范文本，供當事人選用?！颈本┲性治觥浚菏紫龋?7、18條明確了代表貸款及房產(chǎn)證登記等服務(wù)必須另行簽訂合同。經(jīng)紀服務(wù)內(nèi)容及起止點明確，代辦產(chǎn)權(quán)登記和代辦按揭服務(wù)需要另行簽署合同，另行約定收費。其次：不得收取任何未予標明的費用；不得利用虛假或者使人誤解的標價內(nèi)容和標價方式進行價格欺詐；一項服務(wù)可以分解為多個項目和標準的，應(yīng)當明確標示每一個項目和標準，不得混合標價、捆綁標價。有效的規(guī)范了中介行業(yè)收費問題。第三：嚴格要求服務(wù)不達約定標準的不得收費。第四：合同簽署必須由從事該業(yè)

10、務(wù)的一名房地產(chǎn)經(jīng)紀人或者兩名房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理簽名。本條款明確了必須有從事該業(yè)務(wù)的人員簽署。避免了經(jīng)紀行業(yè)人員混亂對經(jīng)紀行為的影響。第十七條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)的，應(yīng)當向委托人說明服務(wù)內(nèi)容、收費標準等情況，經(jīng)委托人同意后，另行簽訂合同。第十八條房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)實行明碼標價制度。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)當遵守價格法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定，在經(jīng)營場所醒目位置標明房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容、收費標準以及相關(guān)房地產(chǎn)價格和信息。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)不得收取任何未予標明的費用；不得利用虛假或者使人誤解的標價內(nèi)容和標價方式進行價格欺詐；一項服務(wù)可以分解為多個項目和標準的，應(yīng)當明確標示每一個項目和

11、標準，不得混合標價、捆綁標價。第十九條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)未完成房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同約定事項，或者服務(wù)未達到房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同約定標準的，不得收取傭金。兩家或者兩家以上房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)合作開展同一宗房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)的，只能按照一宗業(yè)務(wù)收取傭金，不得向委托人增加收費。第二十條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同，應(yīng)當加蓋房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)印章，并由從事該業(yè)務(wù)的一名房地產(chǎn)經(jīng)紀人或者兩名房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理簽名?！颈本┲性治觥浚簳娓嬷愘M，避免了目前市場上個別經(jīng)紀機構(gòu)參與陰陽合同等虛假行為。有效的約束了經(jīng)紀機構(gòu)。第二十一條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同前，應(yīng)當向委托人說明房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同和房屋買賣合同或者

12、房屋租賃合同的相關(guān)內(nèi)容，并書面告知下列事項：（一）是否與委托房屋有利害關(guān)系；（二）應(yīng)當由委托人協(xié)助的事宜、提供的資料；（三）委托房屋的市場參考價格；（四）房屋交易的一般程序及可能存在的風險；（五）房屋交易涉及的稅費；（六）經(jīng)紀服務(wù)的內(nèi)容及完成標準；（七）經(jīng)紀服務(wù)收費標準和支付時間；（八）其他需要告知的事項。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)根據(jù)交易當事人需要提供房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)以外的其他服務(wù)的，應(yīng)當事先經(jīng)當事人書面同意并告知服務(wù)內(nèi)容及收費標準。書面告知材料應(yīng)當經(jīng)委托人簽名（蓋章）確認。【北京中原分析】：首先：服務(wù)程序約定，第一次要求委托出售等必須持有書面委托。約定了接受委托必須簽署書面委托協(xié)議； 有利于規(guī)范中介行為

13、。其次：對房屋出讓或出租信息的業(yè)主也提出了出示權(quán)屬證明的要求。第二十二條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)與委托人簽訂房屋出售、出租經(jīng)紀服務(wù)合同，應(yīng)當查看委托出售、出租的房屋及房屋權(quán)屬證書，委托人的身份證明等有關(guān)資料，并應(yīng)當編制房屋狀況說明書。經(jīng)委托人書面同意后，方可以對外發(fā)布相應(yīng)的房源信息。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)與委托人簽訂房屋承購、承租經(jīng)紀服務(wù)合同，應(yīng)當查看委托人身份證明等有關(guān)資料。第二十三條委托人與房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同，應(yīng)當向房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供真實有效的身份證明。委托出售、出租房屋的，還應(yīng)當向房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供真實有效的房屋權(quán)屬證書。委托人未提供規(guī)定資料或者提供資料與實際不符的，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)當拒

14、絕接受委托?！颈本┲性治觥浚好鞔_不得中介機構(gòu)代收代付資金，有效的避免了經(jīng)紀機構(gòu)影響資金的安全。第二十四條房地產(chǎn)交易當事人約定由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代收代付交易資金的，應(yīng)當通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在銀行開設(shè)的客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶劃轉(zhuǎn)交易資金。交易資金的劃轉(zhuǎn)應(yīng)當經(jīng)過房地產(chǎn)交易資金支付方和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的簽字和蓋章。北京中原分析：明確十不準，有效的規(guī)范了目前中介行業(yè)的大部分違規(guī)違法行為。第二十五條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得有下列行為：（一）捏造散布漲價信息，或者與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營單位串通捂盤惜售、炒賣房號，操縱市場價格；（二）對交易當事人隱瞞真實的房屋交易信息，低價收進高價賣（租）出房屋賺取差價

15、；（三）以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當手段招攬業(yè)務(wù)，誘騙消費者交易或者強制交易；（四）泄露或者不當使用委托人的個人信息或者商業(yè)秘密，謀取不正當利益；（五）為交易當事人規(guī)避房屋交易稅費等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利；（六）改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租；（七）侵占、挪用房地產(chǎn)交易資金；（八）承購、承租自己提供經(jīng)紀服務(wù)的房屋；（九）為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經(jīng)紀服務(wù)；（十）法律、法規(guī)禁止的其他行為。第二十六條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)當建立業(yè)務(wù)記錄制度，如實記錄業(yè)務(wù)情況。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)當保存房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同，保存期不少于5年。第二十七條房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織應(yīng)當制定房

16、地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)規(guī)程,逐步建立并完善資信評價體系和房地產(chǎn)經(jīng)紀房源、客源信息共享系統(tǒng)。第四章監(jiān)督管理第二十八條建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門、價格主管部門應(yīng)當通過現(xiàn)場巡查、合同抽查、投訴受理等方式，采取約談、記入信用檔案、媒體曝光等措施，對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員進行監(jiān)督。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)違反人力資源和社會保障法律法規(guī)的行為，由人力資源和社會保障主管部門依法予以查處。被檢查的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)當予以配合，并根據(jù)要求提供檢查所需的資料。第二十九條建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門、價格主管部門、人力資源和社會保障主管部門應(yīng)當建立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員信息共享制度。建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當定期將

17、備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)情況通報同級價格主管部門、人力資源和社會保障主管部門。第三十條直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當構(gòu)建統(tǒng)一的房地產(chǎn)經(jīng)紀網(wǎng)上管理和服務(wù)平臺，為備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供下列服務(wù)：（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案信息公示；（二）房地產(chǎn)交易與登記信息查詢；（三）房地產(chǎn)交易合同網(wǎng)上簽訂；（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀信用檔案公示；（五）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他事項。經(jīng)備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)可以取得網(wǎng)上簽約資格。第三十一條縣級以上人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當建立房地產(chǎn)經(jīng)紀信用檔案，并向社會公示?？h級以上人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當將在日常監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員

18、的違法違規(guī)行為、經(jīng)查證屬實的被投訴舉報記錄等情況，作為不良信用記錄記入其信用檔案。第三十二條房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)當按照規(guī)定提供真實、完整的信用檔案信息?！颈本┲性治觥浚菏紫龋恨k法明確了所有違法行為的處罰措施，實施后的經(jīng)紀行為將有發(fā)可依。其次：威懾了違法行為，將有效的遏制違法行為。第五章法律責任第三十三條違反本辦法，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責令限期改正，記入信用檔案；對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員處以1萬元罰款；對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)處以1萬元以上3萬元以下罰款：（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀人員以個人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)和收取費用的；（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù)，未向委托人說明服務(wù)內(nèi)容、收費標準等情況，并未經(jīng)委托人同意的；（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同未由從事該業(yè)務(wù)的一名房地產(chǎn)經(jīng)紀人或者兩名房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理簽名的；（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同前，不向交易當事人說明和書面告知規(guī)定事項的；（五）房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)未按照規(guī)定如實記錄業(yè)務(wù)情