萬科房地產(chǎn)公司管理系統(tǒng)財務(wù)分析報告報告材料-ref

1、萬科房地產(chǎn)公司財務(wù)分析報告實習(xí)對象：實習(xí)名稱：財務(wù)報表分析小組成員：實習(xí)時間：萬科房地產(chǎn)集團財務(wù)分析企業(yè)簡介（一）企業(yè)概況萬科集團股份有限公司成立于 1984年5月，以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)， 是中國大陸 首批公開上市的企業(yè)之一。至 2003年6月30日止，公司總資產(chǎn) 94.73億元，凈資 產(chǎn)42.85億元。1988年12月，公司公開向社會發(fā)行股票 2,800萬股，集資人民幣2,800萬元， 資產(chǎn)及經(jīng)營規(guī)模迅速擴大。 1991年1月29日本公司之 A股在深圳證券交易所掛牌 交易。1991年6月，公司通過配售和定向發(fā)行新股2,836萬股，集資人民幣1.27億元，公司開始跨地域發(fā)展。1992年底，上海萬

2、科城市花園項目正式啟動，大眾住宅項目的開發(fā)被確定為萬 科的核心業(yè)務(wù)，萬科開始進(jìn)行業(yè)務(wù)調(diào)整。1993年3月，本公司發(fā)行4,500萬股B股，該等股份于1993年5月28日在深 圳證券交易所上市。B股募股資金45,135萬港元，主要投資于房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn) 核心業(yè)務(wù)進(jìn)一步突顯。1997年6月，公司增資配股募集資金人民幣3.83億元，主要投資于深圳住宅開發(fā)，推動公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展更上一個臺階。2000年初，公司增資配股募集資金人民幣 6.25億元，公司實力進(jìn)一步增強。公司于2001年將直接及間接持有的萬佳百貨股份有限公司72%的股份轉(zhuǎn)讓予中國華潤總公司及其附屬公司，成為專一的房地產(chǎn)公司。2002年6月

3、，萬科發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券，募集資金15億，進(jìn)一步增強了發(fā)展房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)的資金實力。公司于1988年介入房地產(chǎn)領(lǐng)域，1992年正式確定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務(wù)， 截止2002年底已進(jìn)入深圳、上海、北京、天津、沈陽、成都、武漢、南京、長春、 南昌和佛山進(jìn)行住宅開發(fā)，2003年上半年萬科又先后進(jìn)入鞍山、大連、中山、廣州，目前萬科業(yè)務(wù)已經(jīng)擴展到 15個大中城市憑借一貫的創(chuàng)新精神及專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢，公司樹立了住宅品牌，并獲得良好的投資回報。（二）股本結(jié)構(gòu)變動日期2010-06-302009-12-292009-06-302008-12-312008-06-19公告日期2010-08-102009-12-26

4、2009-08-042009-03-102008-06-05變動原因定期報告其它上市定期報告定期報告送、轉(zhuǎn)股總股本1099521.022 萬1099521.022 萬1099521.022 萬1099521.021099521.02股股股2萬股2萬股流通股流通A股965607.991 萬965609.491 萬939209.491 萬939021.765941385.831股股股萬股萬股高管股0萬股0萬股0萬股0萬股0萬股限售A股2417.484 萬股2415.984 萬股28815.984 萬股29003.71 萬26639.643股萬股流通B股131495.547 萬股131495.547

5、 萬股131495.547 萬股131495.547萬股流通H股0萬股0萬股0萬股0萬股0萬股國家股0萬股0萬股0萬股0萬股0萬股國有法人股0萬股0萬股0萬股0萬股0萬股境內(nèi)法人股0萬股0萬股0萬股0萬股0萬股境內(nèi)發(fā)起人股0萬股0萬股0萬股0萬股0萬股募集法人股0萬股0萬股0萬股0萬股0萬股一般法人股0萬股0萬股0萬股0萬股0萬股戰(zhàn)略投資者持股0萬股0萬股0萬股0萬股0萬股基金持股0萬股0萬股0萬股0萬股0萬股轉(zhuǎn)配股0萬股0萬股0萬股0萬股0萬股內(nèi)部職工股0萬股0萬股0萬股0萬股0萬股優(yōu)先股0萬股0萬股0萬股0萬股0萬股企業(yè)財務(wù)分析（一）償債能力分析能否到期償債是企業(yè)生存的根本問題，償債能力是

6、決定企業(yè)財務(wù)狀況的重要 因素之一。下面從短期和長期兩個方面來分析萬科的償債能力。1.短期償債能力分析（見下表）200420052006200720082009流動比率1.991.99 2.512.132.141.83速動比率0.530.370.570.320.730.46現(xiàn)金比率0.142-0.2080.2660.178在短期償債能力的分析中，流動比率是一個重要指標(biāo)，近年來該指標(biāo)呈波浪 式變動趨勢，07年流動比率降低源于短期借款的增加，08年的回款情況良好使 其上升,09年降低0.58,但仍然高于同年行業(yè)0.539的平均水平。由于存貨存 在銷售及壓價的風(fēng)險，且房地產(chǎn)行業(yè)存在存貨比例高的特點，因

7、此速動比率比 流動比率更具有參考價值。07年萬科經(jīng)營規(guī)模擴大、項目儲備增加的同時也使 短期借款、應(yīng)付賬款等流動負(fù)債增加，因此指標(biāo)在07年降低了 0.28, 08 年銷 售情況向好，比率上升有所上升，09年再次低于同年行業(yè)平均值。究其原因， 房地產(chǎn)企業(yè)在收到預(yù)售的樓款時只能計入流動負(fù)債中的預(yù)收賬款，相應(yīng)的存貨尚不能結(jié)轉(zhuǎn)，由于預(yù)售樓宇增加，09年流動負(fù)債中預(yù)收賬款較去年增長3倍,萬科實際的償債能力因而得以提高，但反映在財務(wù)指標(biāo)上，則流動負(fù)債增加， 速動比率下降。以上兩比率均處于行業(yè)中上游水平。再來關(guān)注反映經(jīng)營成果償還短期債務(wù)的能力的現(xiàn)金流動比率，其現(xiàn)金償債能力較弱，但近年來呈上升趨勢。 07年房地

8、產(chǎn)項目支出增多，比率為負(fù)，09年有所下降，但該年流動負(fù)債結(jié)構(gòu)有 所變化，流動負(fù)債中預(yù)收賬款增長較多，但沒有償債壓力。就本行業(yè)來說，萬科 短期償債能力較好，且逐步提高，但應(yīng)重視現(xiàn)金為王的原則，加強現(xiàn)金流的管理。2. 長期償債能力(1) 資本資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析。為保證長期債務(wù)的安全性，企業(yè)必須由有較為合理 的資本結(jié)構(gòu)。從圖1、圖2來看，資產(chǎn)中流動資產(chǎn)比重大，且大致呈上升趨勢, 高于行業(yè)平均比重；大部分流動資產(chǎn)由長期籌資而得，風(fēng)險較小，屬穩(wěn)健型資 本資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。 2006 2007 2008 2009圖1長期籌資短期籌資 2006 2007 2008 2009圖2資產(chǎn)分析：資產(chǎn)中長期投資，無形資產(chǎn)和固定資產(chǎn)

9、比重較小，波動幅度不 大。在流動資產(chǎn)中，存貨占據(jù)相當(dāng)大的比重。預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款隨業(yè)務(wù)量增 長而有所增長，同時貨幣資金量有所上升。原因是房地產(chǎn)行業(yè)特點：首先，企業(yè) 會計制度規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在收到客戶的預(yù)售房款后并不能將存貨結(jié)轉(zhuǎn)到主營 業(yè)務(wù)成本，只能待客戶入住和簽訂樓宇銷售合同且主要風(fēng)險轉(zhuǎn)移時，才能確認(rèn)收入并結(jié)轉(zhuǎn)成本，因此，房地產(chǎn)企業(yè)往往有很大的存貨余額；其次，對于寫字 樓項目，付款方式多為分期付款，所以寫字樓的銷售會給企業(yè)帶來大量的應(yīng)收賬 款。具體到萬科，除了具有房地產(chǎn)業(yè)的特點以外，這也是其在近3年的戰(zhàn)略擴 張中不斷增加儲備的結(jié)果。近 3年存貨的結(jié)構(gòu)質(zhì)量有所提高，但應(yīng)持續(xù)注意做 好存貨的管理

10、和銷售工作，提高資產(chǎn)質(zhì)量。關(guān)于應(yīng)收賬款，由于其核心業(yè)務(wù)是商 業(yè)住宅，所以應(yīng)收賬款在流動資產(chǎn)中比重不大且近兩年來有所下降，可能是收款工作開展順利。負(fù)債結(jié)構(gòu)分析：流動負(fù)債結(jié)構(gòu)：在借款中，短期借款占很大部分，但近年 在資產(chǎn)中所占比重有所降低，說明其融資結(jié)構(gòu)變化，對短期借款有所控制，且 短期借款一般采用抵押或擔(dān)保的方式取得，這是短期融資門檻提高的一個必然反 應(yīng)。應(yīng)付賬款比重上升主要由于業(yè)務(wù)規(guī)模的擴大，也可能是商業(yè)信譽增強使其可 以延遲付款或者是可能是其資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題 ，應(yīng)引起重視。長期負(fù)債結(jié)構(gòu)： 長期借款近年急劇上升，說明企業(yè)開始注重長期負(fù)債的融資方式，同時也可以 看出近階段萬科對于資金需求的迫切。

11、整體負(fù)債結(jié)構(gòu)有從短期負(fù)債融資逐漸轉(zhuǎn)向 長期負(fù)債融資變化趨勢。在長期償債能力的分析中，資產(chǎn)負(fù)債率反映了債權(quán)人受 保護(hù)的程度，是一項重要指標(biāo)。萬科近年來進(jìn)行了規(guī)模較大的股權(quán)融資和債券融 資，但仍保持著的穩(wěn)健的資產(chǎn)負(fù)債率，為更大程度地利用財務(wù)杠桿提供了空間， 這對房地產(chǎn)企業(yè)尤為重要。(2) 資金成本與現(xiàn)金債務(wù)總額比率圖3可見，萬科的融資成本呈上升趨勢。主要原因是國家政策的變化，這將 是未來行業(yè)發(fā)展的整體趨勢。而現(xiàn)金債務(wù)總額比率反映了公司最大的付息能力，只要能按時付息就能借新債換舊債，維持債務(wù)能力。但萬科用經(jīng)營現(xiàn)金來償還債 務(wù)的能力不穩(wěn)定。綜上所述，金融政策的變化，對融資渠道的拓展提出了更高的要求，土

12、地 政策的變化，也進(jìn)一步增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求，信貸門檻上升、信貸空間先進(jìn)債務(wù)總額比1利息率收緊是必然趨勢。企業(yè)面臨資金緊張的壓力和過度依賴銀行信貸即以短期貸款為 主的不確定風(fēng)險，有效解決多渠道融資，改善負(fù)債結(jié)構(gòu)成為新的挑戰(zhàn)。（二）營運能力分析營運能力體現(xiàn)了企業(yè)運用資產(chǎn)的能力，資產(chǎn)運用效率高，則可以用較少的 投入獲取較高的收益。下面從長期和短期兩方面來分析萬科的營運能力：1. 短期資產(chǎn)營運能力（1）存貨周轉(zhuǎn)率。存貨對企業(yè)經(jīng)營活動變化具有特殊的敏感性，控制失敗會導(dǎo) 致成本過度，作為萬科的主要資產(chǎn)，存貨的管理更是舉足輕重。由于萬科業(yè)務(wù)規(guī) 模擴大，存貨規(guī)模增長速度大于其銷售增長的速度，因此存貨的

13、周轉(zhuǎn)率逐年下 降若該指標(biāo)過小，則發(fā)生跌價損失的風(fēng)險較大，但萬科的銷售規(guī)模也保持了較快 的增長，在業(yè)務(wù)量擴大時，存貨量是充足貨源的必要保證，且存貨中擬開發(fā)產(chǎn) 品和已完工產(chǎn)品比重下降，在建開發(fā)產(chǎn)品比重大幅上升，存貨結(jié)構(gòu)更加合理。因 此，存貨周轉(zhuǎn)率的波動幅度在正常范圍，但仍應(yīng)提高存貨管理水平和資產(chǎn)利用 效率，注重獲取優(yōu)質(zhì)項目，加快項目的開發(fā)速度，提高資金利用效率，充分發(fā) 揮規(guī)模效應(yīng)，保持適度的增長速度。（2） 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率。7年來萬科的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率有了較大幅度的上升（見 表）,原因是主營業(yè)務(wù)的大幅上升，較嚴(yán)格的信用政策和收賬政策的有效實施。年份2006200720082009應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn) 率13

14、.9016.0023.7628.073. 長期資產(chǎn)營運能力固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率急劇上升是由處置、核銷部分固定資產(chǎn)及近年來主營業(yè)務(wù)量 的大幅增長所致，說明萬科保持了高度的固定資產(chǎn)利用率和管理效率，同時也反映了其固定資產(chǎn)與主要業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)度不高?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率取決于每一項資產(chǎn)周轉(zhuǎn) 率的高低，該指標(biāo)（見下表）近年的下降趨勢主要是由于存貨周轉(zhuǎn)率的下降，但其毛利率，應(yīng)收賬款和固定資產(chǎn)利用率的提高使其下降幅度較小，萬科要提高總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，必須改善存貨的管理。年份2006200720082009總資產(chǎn)周轉(zhuǎn) 率0.620.690.600.57總的來說，萬科的資產(chǎn)營運能力較強，尤其是其應(yīng)收賬款、固定資產(chǎn)的營運 能力非常優(yōu)秀

15、，堪稱行業(yè)典范。但近年來的土地儲備和在建工程的增多，存貨管 理效率下降較為明顯，因此造成了總資產(chǎn)管理效率降低，管理層應(yīng)關(guān)注存貨的 管理。（三）盈利能力分析盈利能力關(guān)系投資者的回報，是債權(quán)人收回債權(quán)的根本保障，是企業(yè)至關(guān) 重要的能力。1.營業(yè)收入分析營業(yè)收入是企業(yè)營銷能力的綜合反映 ，是獲利能力的基礎(chǔ)，也是企業(yè)發(fā)展 的根本。從下表可見，珠江三角洲及長江三角洲地區(qū)是其利潤的主要來源。企業(yè) 初步形成了以長江三角洲、珠江三角洲和環(huán)渤海地域為主，以其他區(qū)域經(jīng)濟中心 城市為輔的“ 3+X'跨地域布局。以深圳和上海為核心的重點投資以及不斷推進(jìn) 的二線城市擴張是保障業(yè)績獲得快速增長的主要因素。2009

16、主營業(yè)務(wù)收入凈利潤比例結(jié)算面積比例珠江三角洲區(qū)域27.03%37.16%25.08%長江三角洲區(qū)域32.38%36.46%26.06%京津以及地區(qū)32.01%18.77%36.34%其他8.58%7.60%12.52%2. 期間費用分析期間費用是企業(yè)降低成本的能力，與技術(shù)水平，產(chǎn)品設(shè)計，規(guī)模經(jīng)濟和對 成本的管理水平密切相關(guān)。在營業(yè)費用增長率有所降低的3年間，銷售增速仍保持上升態(tài)勢，除市場銷售向好外，還反映了銷售管理水平有很大的提高。由下 表可見，管理費用的增長幅度不小，良好的管理關(guān)固然是企業(yè)發(fā)展的核心，但 也應(yīng)進(jìn)行適度的控制。由于房地產(chǎn)業(yè)需要大量資金作后盾，銀行借款利息大量資 本化的同時也存在

17、大量的銀行存款。因此，萬科在存在大量借款的情況下，其財 務(wù)費用卻為負(fù)數(shù)，管理層應(yīng)注意提高資金利用效率。各項目增長幅度表年份2006-20072007-20082008-2009主營業(yè)務(wù)利潤57.01%39.04%56.79%營業(yè)費用66.48%55.99%41.83%管理費用43.17%0.48%42.82%3. 主營業(yè)務(wù)利潤及利潤構(gòu)成分析主營業(yè)務(wù)利潤率分析：由下表可見，06- 09年銷售毛利率逐漸增長。07年 根據(jù)市場供需兩旺，房價穩(wěn)步上升的變化以及對未來市場土地資源稀缺性的預(yù) 期，企業(yè)調(diào)高了部分項目的售價，項目毛利率明顯增長。08年凈資產(chǎn)收益率為 近年來最高點，效益取得長足進(jìn)步。其項目階梯

18、形的收入，具有穩(wěn)定性和較強的 抗風(fēng)險能力，抹平了行業(yè)波動帶來的影響。年份2006200720082009銷售凈利潤18.368.5P 11.4512.79銷售毛利潤20.0922.5125.7528.72利潤構(gòu)成分析：由上表可見，萬科主營業(yè)務(wù)利潤呈上升趨勢，其中房地產(chǎn) 業(yè)務(wù)為其主要來源，毛利率保持穩(wěn)定的增長態(tài)勢，而物業(yè)管理業(yè)務(wù)獲利能力有 待加強。2006年后凈利潤的增長在很大程度上靠營業(yè)利潤的增長 ，同時投資收 益的比重下降趨勢明顯。營業(yè)外收支凈額的比重逐漸減少。4. 盈利能力指標(biāo)(1) 資產(chǎn)報酬率和凈資產(chǎn)報酬率。這兩項指標(biāo)呈上升趨勢(見下表)。說明企業(yè) 盈利能力不斷提高。年份20062007

19、20082009資產(chǎn)凈利率d4.65%5.13%P 5.65%6.14%凈資產(chǎn)收益率11.31%11.53%14.26%16.25%(2) 經(jīng)營指數(shù)與每股現(xiàn)金流量。經(jīng)營現(xiàn)金凈流量與凈利潤的比率反映了企業(yè)收 益的質(zhì)量。下表顯示該指標(biāo)波動幅度較大，說明現(xiàn)金流缺乏穩(wěn)定性，存在較大的 風(fēng)險。這種不確定性主要是由于增加存貨所致，因此，萬科應(yīng)加強現(xiàn)金流的管理 降低市場風(fēng)險，提高運作效率，保證業(yè)務(wù)開展的靈活度。例如，08年，加強對 項目開發(fā)節(jié)奏的管理，加快銷售，對不同的采用不同的租售策略，進(jìn)一步消化 現(xiàn)房庫存，加快項目資金周轉(zhuǎn)速度；09年貫徹“現(xiàn)金為王”的策略，調(diào)減全年開 工和竣工計劃，以減少現(xiàn)金支出，都取

20、得了不錯的效果。年份2006200720082009經(jīng)營指數(shù)0.621.19-2.730.34每股收益07年的大幅下降是由于06年實行了 10增10的股票股利政策, 因此，實際股東的收益還是增長了。該指標(biāo)一直保持較平穩(wěn)的態(tài)勢，在不斷增資 的情況下，仍能保持一定的每股收益，說明萬科有較強的獲利能力。09年行業(yè) 平均每股現(xiàn)金流量為0.404。該指標(biāo)偏低，主要是由于每年公積金轉(zhuǎn)股使股本規(guī) 模擴大，其次，反映了萬科獲取現(xiàn)金能力偏低。年份2006200720082009每股現(xiàn)金流量二0.26-1.060.460.23通過以上分析可見，萬科擁有較強的獲利能力，且這種獲利能力有很好的 穩(wěn)定性。在行業(yè)滄海桑田

21、變化的十年，萬科一直保持了很高的盈利水平，除了市 場強大需求外，說明其擁有很高的管理水平和決策能力，另外，規(guī)范、均好的價 值觀也是其長盛不衰的秘訣。(四) 可持續(xù)發(fā)展指標(biāo)趨勢分析企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略是指企業(yè)在追求自我生存和永續(xù)發(fā)展的過程中，既要考慮企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的實現(xiàn)和提高企業(yè)市場地位， 又要保持企業(yè)在已領(lǐng)先的競爭領(lǐng)域 和未來擴張的經(jīng)營環(huán)境中始終保持持續(xù)的盈利增長和能力的提高，保證企業(yè)在相當(dāng)長的時間內(nèi)長盛不衰。企業(yè)發(fā)展是指企業(yè)面對未來未知環(huán)境的適應(yīng)，使企業(yè)得以進(jìn)一步運行，實現(xiàn) 企業(yè)目標(biāo)?？沙掷m(xù)發(fā)展是既要考慮當(dāng)前發(fā)展的需要 ，又要考慮未來發(fā)展的需要；不能以 犧牲后期的利益為代價，來換取現(xiàn)在的發(fā)展，滿

22、足現(xiàn)在利益。同時可持續(xù)發(fā)展也包 括面對不可預(yù)期的環(huán)境震蕩，而持續(xù)保持發(fā)展趨勢的一種發(fā)展觀。企業(yè)戰(zhàn)略是企業(yè)如何運行的指導(dǎo)思想，它是對處于不斷變化的競爭環(huán)境之中 的企業(yè)的過去運行情況及未來運行情況的一種總體表述。企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略非常繁雜，但是眾多理論都是從企業(yè)內(nèi)部某一方面的特 性來論述的。根據(jù)國內(nèi)外研究者和實際工作者的總結(jié)， 可以把企業(yè)并購區(qū)分為以 下幾種類型。企業(yè)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略主要有創(chuàng)新可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略、文化可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略、制 度可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略、核心競爭力可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略、要素可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。（1）創(chuàng)新可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略所謂創(chuàng)新可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，即企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的核心是創(chuàng)新。企業(yè)的核心問 題是有效益，有

23、效益不僅要有體制上的保證，而且必須不斷創(chuàng)新。只有不斷創(chuàng)新 的企業(yè)，才能保證其效益的持續(xù)性，也即企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。橫向并購，是指生 產(chǎn)或經(jīng)營同一類產(chǎn)品的企業(yè)間的并購。（2）文化持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略所謂文化可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，即企業(yè)發(fā)展的核心是企業(yè)文化。企業(yè)面對紛繁變 化的內(nèi)外部環(huán)境，企業(yè)發(fā)展是靠企業(yè)文化的主導(dǎo)。（3）制度持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略所謂制度可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，是指企業(yè)獲得可持續(xù)發(fā)展主要源于企業(yè)制度。（4）核心競爭力可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略企業(yè)核心競爭力是指企業(yè)區(qū)別與企業(yè)而具有本企業(yè)特性的相對競爭能力。而企業(yè)核心競爭力可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略是指企業(yè)可持續(xù)發(fā)展主要是培育企業(yè)核心競爭 力。（5）要素可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略要素可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略認(rèn)為

24、企業(yè)發(fā)展取決于以下幾種要素：人力、知識、信息、 技術(shù)、領(lǐng)導(dǎo)、資金、營銷。房地產(chǎn)行業(yè)存在兩個根本特點：首先，住宅兼有社會和投資屬性，是生活 必需品和改善生活質(zhì)量的重要元素，也投資獲利的載體。其次，中國正處于城市 化進(jìn)程中，居民的購買力穩(wěn)步增長，住房貨幣化改革的進(jìn)一步深入和購房信貸 業(yè)務(wù)的健康發(fā)展將推動住宅需求長期持續(xù)增長。 鑒于房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的重 要地位，政府的調(diào)控是行業(yè)發(fā)展中不可忽視的一個重要因素，但它的出發(fā)點是防范市場波動帶來的風(fēng)險。房地產(chǎn)規(guī)范政策的相繼出臺、消費者品牌意識的不斷 強化，將有助于行業(yè)優(yōu)勝劣汰正常機制的運行。因此，商品住宅市場在未來十年 仍將是中國最具潛力和發(fā)展空間的行業(yè)

25、之一。對于透明度高、獲得投資者信賴，擁有管理、團隊、產(chǎn)品、融資優(yōu)勢的萬科來說，國內(nèi)市場的發(fā)展前景是良好的。而從金融市場和消費者偏好兩個角度來看，行業(yè)發(fā)展的廣闊前景和集中化 的必然趨勢提供了廣闊的空間和巨大機會的同時，也蘊涵著挑戰(zhàn)。挑戰(zhàn)之一在于 行業(yè)國際化加速，房地產(chǎn)企業(yè)、投資銀行、基金管理公司加快了進(jìn)入中國內(nèi)地的 步伐，其資金實力、國際融資能力都遠(yuǎn)高國內(nèi)企業(yè)平均水平。更重要的是，行業(yè) 競爭最終將是核心技術(shù)的競爭，目前日本最優(yōu)秀的住宅開發(fā)商，擁有數(shù)千項專 利，而萬科盡管走在國內(nèi)前列，但其已經(jīng)獲得和正在申請的專利合計也只有幾 十件。挑戰(zhàn)之二，目前國內(nèi)住宅開發(fā)的粗放模式，已經(jīng)無法適應(yīng)未來可持續(xù)發(fā)展

26、的需求，工廠化比率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家水平，產(chǎn)品建造精度低，行業(yè)現(xiàn)有的生 產(chǎn)和運作模式要進(jìn)行改革。而萬科正在這些方面努力的改進(jìn)，相信它在明天的賽 場上會有上佳的表現(xiàn)。2009年萬科集團重大事件（一）事件一萬科（000002） 4日晚間公布了 12月份銷售及新增項目情況。公告顯示， 2009年萬科實現(xiàn)銷售面積897.7萬平方米，銷售金額1081.6億元，同比分別增 長35.3%和70.5%。至此，作為全國首個年銷售額達(dá)到千億級的住宅企業(yè)，萬科 全年銷售業(yè)績完美收官。2009年最后一個月，萬科共實現(xiàn)銷售面積 68.9萬平方 米，銷售金額83.5億元，同比增長69.8%和51.3%,但環(huán)比有所下降。在萬

27、科登 上千億級銷售平臺的同時，萬科旗下北京和深圳兩家子公司年銷售額也突破百億， 共同刷新了國內(nèi)住宅企業(yè)單個城市年銷售額的記錄。萬科2009年銷售數(shù)據(jù)呈現(xiàn)的另一個特點是，客戶一次性付款的占比明顯提高，2008年該數(shù)據(jù)的比例為18% 而2009年則高達(dá)26%其中9月底政策出臺后的第四季度更是達(dá)到了32%這一變化充分體現(xiàn)了房貸緊縮對客戶杠桿化水平的影響，同時也說明政策的執(zhí)行是嚴(yán)格、到位的。（二）事件二2009年是中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展史上具有重要意義的一年，雖然全球性金融危機具有一定的負(fù)面影響，但總體上 2009年中國商業(yè)地產(chǎn)激流勇進(jìn)，可圈可點，發(fā) 生了諸多具有標(biāo)志性的重大事件，在中國商業(yè)地產(chǎn)史上發(fā)生了多

28、個第一或創(chuàng)造了 新的記錄，各路大腕企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)上或有不凡表現(xiàn)或躍躍欲試。2009年11月16日,位于深圳大梅沙的萬科新總部，萬科集團總裁郁亮首次 對外公布了萬科的新戰(zhàn)略：萬科未來將加大持有型物業(yè)的儲備 ，并在近期內(nèi)陸續(xù) 推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型。其中 ，住宅產(chǎn)品仍占據(jù)80%：匕 重,其余20%W將開發(fā)持有型物業(yè)，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。四行業(yè)比較2009中國房地產(chǎn)百強研究報告披露，綜合考慮企業(yè)規(guī)模性、盈利性、成長 性、償債能力、運營效率和納稅六個方面的20個指標(biāo)，萬科企業(yè)股份有限公司位列房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力第一。以下圖表示萬科集團和一些同行業(yè)企業(yè)的各項對比。（1）銷售業(yè)績對比房地產(chǎn)上市企業(yè)2009年與2010年銷售業(yè)績對比企業(yè)名稱2010年上半