商品房買賣中常見法律問題

1、商品房買賣中常見糾紛及法律防范 房地產業(yè)是商品經濟和城市發(fā)展的產物。在許多發(fā)達國家，房地產業(yè)日益成為國民經濟的支柱產業(yè)，成為基礎性、先導性的產業(yè)。隨著我國經濟體制改革的深化進行，城市土地使用權有償轉讓的實施和住宅商品化的發(fā)展，我國的房地產業(yè)正日益成為一個重要的經濟部門。在推動城鎮(zhèn)建設，促進社會生產力發(fā)展，改善人們居住條件以及完善市場體制和機制等方面發(fā)揮著越來越重要的作用。 目前，我國的房地產業(yè)正朝著規(guī)范化、商品化的方向發(fā)展。但我國房地產開發(fā)中仍然存在不少問題，比如房地產開發(fā)規(guī)模過大，造成土地利用上的浪費和資金的占用；片面追求高額回報，建設大量脫離市場承受能力和經濟水平的高檔房地產，而廣大人民所

2、迫切需要的普通住宅建設卻不能滿足需要；商品房銷售面積與實際面積不符，質量低劣，廣告虛假等，消費者對這些問題反映十分強烈，已成為一個社會問題。主要內容一、商品房買賣中常見糾紛種類二、商品房買賣涉及的法律法規(guī)三、商品房買賣常見常見風險及法律防范 一、商品房買賣中常見糾紛種類1、房屋買賣糾紛2、權屬登記糾紛3、房屋貸款糾紛 4、房地產經紀服務糾紛5、房屋建筑質量糾紛 6、房屋買賣稅收糾紛 二、商品房買賣的相關法律規(guī)范1、中華人民共和國民法通則（1986.4頒布）2、中華人民共和國物權法（2009.3頒布） 3、中華人民共和國合同法（1999.3頒布） 4、中華人民共和國擔保法（1995.6頒布）5、

3、中華人民共和國城市房地產管理法（2009.8修正） 6、中華人民共和國土地管理法（2004.8修正） 7、 最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2003.4頒布） 8、商品房銷售管理辦法（2001.4頒布）9、城市商品房預售管理辦法（2004.7修正） 10、最高人民法院關于當前形勢下進一步做好房地產糾紛案件審判工作的指導意見（2009.7頒布） 三、商品房買賣中常見糾紛及法律防范（一）商品房預售：（一）商品房預售： 1、概念：商品房預售，是指房地產開發(fā)商將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。俗稱“賣樓花”。商品房預售可以加快房

4、地產融資，搞活房地產市場。 2、商品房預售風險：在房屋預售中，交易標的有許多不確定因素，使預購人所面臨的風險要比一般現(xiàn)房買賣大得多。 （1）有的開發(fā)商預收了購房者房款后，所建項目不能繼續(xù)進行，甚至停工。 （2）開發(fā)商未能按期竣工或如期交付房屋，使購房人無法按時進住或出租。 （3）交付了首期房價款后，開發(fā)商會以種種借口提出后期房價款要漲，甚至要求首期已經交付的房價款要重新加價等。 3、 商品房預售的條件： （一）已交付全部土地使用權出讓金、取得使用權證書； （二）持有建設工程規(guī)劃許可證； （三）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付

5、日期。 （四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。 由此可知，房地產商在預售商品房時，應具備“五證”：國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證、商品房預售許可證。 此外，簽訂商品房預售合同后，還要對該房屋辦理登記備案。 4、風險防控： 購房者在簽訂購房合同時，一定要審查清楚開發(fā)商是否已經達到了銷售房屋的條件，通俗的說，就是開發(fā)商是否具有“五證”、“二書”。 “五證”中最重要的是國有土地使用證和商品房銷售(預售)許可證，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。商品房銷售(預售)許可證的預售范圍為本項目可銷售樓盤，購房者務必看清購買樓層是否

6、在預售范圍內。 “二書”即指住宅質量保證書和住宅使用說用時，是開發(fā)商向購房人提供的對商品住宅承擔質量責任的法律文件和保證文件。 5、法律補救措施： 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人簽訂的商品房預售合同，應當認定無效。 但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。 商品房預售合同未辦理登記備案的，不當然無效。 相關案例：張某訴華洋公司預售合同糾紛相關案例：張某訴華洋公司預售合同糾紛 2010年12月18日，華洋開發(fā)公司取得了某村舊村改造工程，在未取得商品房預售許可證的情況下與原告張某簽訂了認購房屋協(xié)議書，約定：乙方購買甲方開發(fā)建設的新區(qū)2-3 號門面房2套，建筑面積98平方米；購

7、房款450800元，乙方應在合同簽訂的5日內預50%，余款在交房時付清；甲方于2012年8月底將驗收合格的房屋交付乙方使用；本協(xié)議與國家通用協(xié)議具有同等效力。同日，原告交付被告購房預付款100000元。至2012年年底，被告華洋開發(fā)公司都未取得商品房預售許可證。 相關案例：張某訴華洋公司預售合同糾紛相關案例：張某訴華洋公司預售合同糾紛法院認為：原、被告雙方簽訂的認購房屋協(xié)議書已經具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，且原告亦按照約定交付被告100000元購房款，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。 出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實，導致合

8、同無效的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。 相關案例：張某訴華相關案例：張某訴華洋公司預售合同糾紛洋公司預售合同糾紛法院判決：認定原告張某與被告華洋開發(fā)公司簽訂的認購房屋協(xié)議書無效，判決該公司返還原告張某已付購房款100000元、利息15000 元，賠償原告張某30000 元。三、商品房買賣中常見糾紛及法律防范 （二）商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議的問題： 1、概念和效力： 是指在取得商品房預售許可證前簽訂的協(xié)議。通常不具備商品房買賣合同的效力。 但商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約

9、定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。 2、出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收取的誠意金、認購金、預訂金、定金的處理： 如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同的，只有定金存在不予退還和雙倍返還的效力。 三、商品房買賣中常見糾紛及法律防范（三）廣告內容構成要約的認定 關鍵詞：要約關鍵詞：要約 要約：是當事人一方向對方發(fā)出的希望與對方訂立合同的意思表示。發(fā)出要約的一方稱要約人，接收要約的一方稱受要約人。 關鍵視點：關鍵視點： 商品房買賣合同解釋明確規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買

10、賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應承擔違約責任。 相關案例：周某訴某房地產公司預售合同糾紛相關案例：周某訴某房地產公司預售合同糾紛 某日，周某與某房地產公司簽訂商品房預售合同，購買某處房產。雙方在補充條款中約定，房產公司交付房屋時，必須與樓書說明一致，否則，周某有權追究對方責任。周某在購房時拿到印有“巴黎的春天某某苑”的彩色印刷品，上寫明“凱旋門的氣度風光，香榭麗舍林蔭大道、回旋式豐收女神噴水池、巴黎古典前庭回廊”等廣告詞語，并注明交房標準為每戶獨立水、電、煤氣及熱水表均出戶設置。 相關案例：周某訴某房地產公司預售合同糾紛相關案

11、例：周某訴某房地產公司預售合同糾紛 合同簽訂后，周某付清了房款，但交付的房屋卻與樓書說明相去甚遠，煤氣、熱水、冷水3表均在戶內，樓書中的大部分設施未能兌現(xiàn)，前庭廣場環(huán)境嘈雜。周某遂起訴到法院，要求將3表移到戶外，配套設施到位，并支付違約金1.4萬元。 被告辯稱：周某所稱的樓書是廣告宣傳品，而非合同，未出過正式樓書。不同意周某的請求。 相關案例：周某訴某房地產相關案例：周某訴某房地產公司預售合同糾紛公司預售合同糾紛 法院判決：該印刷品為公司對外銷售房屋的宣傳載體，對房屋設施作了完整描述，內容上具有售樓書的性質。房產公司對3表的約定與實際交付不一致，判決房地產公司賠償周某3000元。對周某提出的小

12、區(qū)環(huán)境與廣告效果不符，因小區(qū)環(huán)境效果并未約定具體標準，對該主張不予支持，三、商品房買賣中常見糾紛及法律防范（四）（四）一房多賣一房多賣： 一房多賣是最常見的商品房買賣糾紛，為了防止出現(xiàn)一房多賣現(xiàn)象，產權明晰是關鍵。 首先，購房者在買房的時候，一要了解房屋是否達到預售條件，二要查明其備案登記情況。在購房者簽了購房合同之后，開發(fā)商應在天內到房管部門和國土部門登記備案，購房者可通過網絡或者到相關部門查詢房屋預售合同備案情況，若合同號與備案情況、姓名一致便能確定備案無誤。 若查詢出現(xiàn)同一套房屋有不同的合同號或者不是自己的姓名的情況，則極可能存在一房二賣的情形，購房者應及時向開發(fā)商了解情況，并可向主管部

13、門投訴，或者直接向開發(fā)商提起訴訟。 要追究開發(fā)商一房多賣的違約責任，購房者可以提出解除購房合同。因一房多賣而解除購房合同的,購房者除了請求返還已付購房款及利息、賠償損失外,還可以要求開發(fā)商承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。 相關案例：朱某訴相關案例：朱某訴某公司商品房買賣合某公司商品房買賣合同糾紛同糾紛 2011年7月31日，原告朱某與被告某建設投資總公司簽訂了商品房買賣合同，約定：原告以458161元的價格購買被告建設的1-0125、 0225 、0325號三層商品房，被告免費送0025號地下室，原告應于2011年7 月31日前交付購房款258161元，于2011年8月8日前將辦理貸款所需

14、的全部資料交給被告，貸款到位后的五日內交清余款，被告應于2011年10月28日前將經驗收合格的商品房交付原告。該合同第23條載明，本合同自雙方簽訂之日起生效。 相關案例：朱某訴相關案例：朱某訴某公司商品房買賣合某公司商品房買賣合同糾紛同糾紛 當日，被告以蓋章為由將合同文本收走。2011年3 月12日，原告交付被告購房定金60000 元。2011年8 月1 日，原告交付被告購房款258161元。后被告單方在合同文本上加蓋了作廢章，并于2011年9 月18日與另一購房人孫某簽訂了商品房買賣合同，將1-0125、 0225 、0325號三層商品房出賣于孫某。2013年7 月31日，被告向孫某發(fā)放了入

15、住通知書，次日，孫某領取了房屋鑰匙。 相關案例：朱某訴相關案例：朱某訴某公司商品房買賣合某公司商品房買賣合同糾紛同糾紛 法院認為：原告朱某與被告某城市建設投資總公司簽訂商品房買賣合同后，被告以蓋章為由將合同文本收走，而非基于審查確定之需，并在原告按約交付首筆購房款后開具了收據，其行為表明，被告對商品房買賣合同的內容已作認可，且進入履行階段，該合同已生效。但被告與孫某簽訂的商品房買賣合同亦系雙方的真實意思表示，該合同同樣具備法律效力。被告在合同文本上加蓋作廢章的行為因系單方解除合同的行為，因未通知原告，故對原告不發(fā)生法律效力。 相關案例：朱某訴相關案例：朱某訴某公司商品房買賣合某公司商品房買賣合同糾紛同糾紛 法院認為：由于兩合同涉及的標的為同一房屋，而被告已將房屋交付孫某，該違約行為致使原告朱某與被告之間的合同目的不能實現(xiàn)，原告有權主張解除合同。最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾